房地产企业财务管理风险与防范探析

房地产企业财务管理风险与防范探析房地产企业财务管理风险与防备探析

[DOI]1013939/jcnkizgsc202225174

1引言

本文中的财务管理风险是指在企业投资、筹融资、运营等经营活动中，由于对资本管理不当而导致的财务收益与预期发生偏差，使企业蒙受损失的风险。主要包括：宏观政策风险、融资风险、还贷风险，以及运营环节的资金链断裂等风险。本文从房地产企业的特性、风险的概念、种类和形成的原因等方面加以分析，给出了防备房地产企业财务管理风险的倡议。

2房地产企业特性与财务管理风险

21房地产企业特性

211受宏观政策影响较大

房地产业的开展离不开政府的宏观政策引导，政府常以房地产税收、贷款利率、限购限贷等政策调控引导房地产业防止过快或过慢开展。如贷款利率的调增或调减会迅速影响到消费者和投资者的需求；税负的增减也极大地影响消费者的投资兴趣；未来不动产登记、房产税的征收将作为房地产调控的长效机制发挥作用。

212属资金密集型企业

房地产业是典型的资金密集型产业，具有资金投入大、生产周期长、资本回收慢等特点。一个开发工程从投资拿地、筹资建设、销售回款等环节，均需要环环相扣，否那么极易产生资金链断裂的风险。万科、万达等一流房地产企业开发模式已经非常成熟，最快有在拿地半年内实现开盘销售、一年半可交付使用的，而其他多数房地产企业开发周期大约在2年或2年以上，开发周期长、资金需求大，对于房企来说财务管理存在许多不确定的风险。

22房地产企业财务管理风险

221房地产企业财务管理风险的概念

房地产企业财务管理风险，主要分为宏观政策风险和管理、技术风险，这些风险会导致企业的实际财务收益与预期产生偏离，使企业蒙受经济损失，对企业持续开展造成重大影响。外部的宏观政策风险对房地产企业本身而言是不可控制的，企业只能通过积极预测市场动态，做好应对。对于企业的内部管理和技术风险，是可以通过企业加强内部管理、加强风险防备等一系列措施来有效躲避的。

222房地产企业发生财务管理风险的种类

笔者认为房地产企业的财务管理风险一般有下列几种。

〔1〕融资风险。房地产企业一般以自有资本金取得土地款，在建设期以在建项目抵押取得贷款，在销售期获取客户首付款及按揭贷款。而银行贷款和按揭贷款均需要房地产企业五证齐全、项目到达一定进度后才能办理。一些中小房地产企业由于自有资金缺乏，即使有较好的工程，也得不到好的收益，一方面支付了土地款，资金被长时间占压，另一方面新的资金筹集不到，开发工程迟迟不能有序进展，形成了融资风险，最后往往是转让工程，或落入被大地产商收购的境地。

〔2〕还贷风险。有关调查显示，我国大局部房地产企业都是借鸡下蛋，普遍负债累累，少有企业的负债会低于60%，有相当一局部企业的资产负债率高于70%，甚至高于80%。而且，同一企业中存在不同工程之间拆借资金的情况，三角债、资不抵债的情况较为严重，一旦企业之前的拆借资金难以回收，企业将不得不面临资金链断裂的后果，即会产生还贷风险，这对企业将是最惨重的打击。

〔3〕日常资金管理风险。有些上市房地产企业通过资产证券化、增发股票、发行公司债等方式在金融市场上进行融资，降低了融资本钱、调整了融资结构，然而如果不足有效的资金管理，以及内部管控机制，如未按照预算执行、拖延开发周期、未形成有效的本钱控制体系等，造成了日常运营期间的财务管理等风险，也会使企业蒙受损失。

223房地产企业发生财务管理风险的原因

〔1〕投资市场分析不到位、预算管理不够严谨。自2022年至今，房地产业逐渐从“黄金时代〞进入“白银时代〞，房地产行业的利润率也已逐渐接近社会平均利润率，房地产暴利时代不复存在，取而代之的是精细化管理。房地产开发前期可行性分析不客观、项目投资回报测算缺失、预算管理制度不完善等，都会造成各种财务损失。

〔2〕资产负债率过高、利润减少经营风险增大。房地产企业并不是筹集到资金就能挣钱，有些房地产企业的负债率远远高于其自有资金或资产，高额的负债使企业的经营陷于被动局面，甚至无法持续经营。同时，高额的负债也意味着高额的借款利息，利息作为融资本钱挤占了企业的利润空间，有的房地产企业最后算算账，就是给国家交了税、给银行支付了贷款利息，利润几乎没有剩下多少。另外，金融机构为了扩大自己的业务量，会不断地降低规范贷款给房地产企业，这样就加剧了债务的累加，形成恶性循环，如果出现次贷危机，将对我国经济造成不可估量的损失。

〔3〕内部控制不完善、财务管理本钱增加。房地产企业在开发运营过程中，会遇到各种问题，如果内部控制制度不完善，会在各开发环节产生相互推诿、扯皮的现象，容易造成施工期和销售期不能良好的衔接、资金流转不畅，最终导致开发周期拖延。由于内部控制制度不完善，不仅增加了财务利息本钱支出，还会增加诸如人工本钱、设计规划修改及变更本钱、资金的时间价值等本钱。在房地产开发过程中，内部控制和财务管理控制水平，都是隐性的本钱构成工程。如果各环节能够良好衔接，资金能够按时到位、财务能够按照进度和合同及时付款、合理控制本钱等，开发周期、开发本钱才可能按照预期和预算执行；反之，财务管理本钱会相应增加，发生隐性或间接的财务管理本钱支出。因此，房地产开发企业要不断完善各项内部控制制度，不断提高财务人员日常管理资金的水平，才能有效防控财务管理的风险。3防备房地产企业财务管理风险的倡议

31提高对财务管理风险的认识程度

房地产企业投资应根据自身资金状况和融资能力，在进行充沛的国家政策研究、市场调研和分析根底上才能发展，从源头控制风险，做好一切风险控制准备，如控制资产负债率在合理的范围内，合理规划资金结构，分散风险，对潜在财务风险和危机提前做好相应的应急预案和解决措施等，只有高度重视，提高风险防备意识，才能防患于未然。

32强化预算管理，完善本钱控制体系

房地产企业应严格按照预算管理进行开发，以效益为前提，总结和完善各施工工艺过程中的本钱控制，在保证施工质量的根底上标准各本钱支出规范，完善本钱控制体系，综合考虑开发过程中各环节的衔接，严格按照预算执行，杜绝各种跑冒滴漏，才能确保按照预算执行，获取理想的经营利润。

33完善内部管控机制，提高财务管理水平

房地产企业的开发过程波及巨大的资金量，一旦出现风险将关系到整个企业的生存。所以做好资金管理是房地产企业首要解决的问题。首先要完善内部控制制度，建立健全考核机制，提高从业人员的责任感和积极性，加强各环节衔接力度，保证资金畅通的流动性，增收节支、节费增效，从细节把握资金处理，提高企业资金的利用效率，从而良好的运用好有限的资金。同时，还应提高房地产企业管理人员的综合素质，建立浓厚的学习机制和学习气氛，通过不断加强理论和技术学习，积累各种珍贵的实践经验，才能不断为房地产企业提高赢利能力、提升管控水平，最终实