房地产企业的开发成本控制管理探析

房地产企业的开发成本控制管理探析房地产企业的开发本钱控制管理探析

一、引言

近年来，国家相继出台了一系列房地产的调控政策，随着建筑施工材料与人员工资费用的相对增高，使房地产行业的竞争越来越剧烈。房地产行业具有的资金密集，占用量多，开发的周期比拟长的特点，使本钱控制管理工作越来越复杂。房地产企业如果想获取利润更大化，就要有效控制开发本钱，这就对房地产企业的本钱控制管理工作提出了更新的、更高的规范和要求。

二、房地产开发本钱管理的内容

房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。房地产开发本钱管理包括购买的土地、房屋的设计、施工、市场的销售、物业管理、融资〔资本运营〕等多个环节。从投入到首期产品计算利润。单个工程的开发周期需持续两年到三年的时间。如果要计算房地产开发企业产品的完全本钱，还要计算开发企业〔公司本部〕行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用等。具体内容如下：

1.土地本钱。土地本钱是指开发房地产征用土地发生的各种费用，包括征用土地、安置费用以及原有建筑物拆迁的补偿费用，或将土地进行开发的一系列过程中发生的费用都是土地本钱。土地本钱是整个房地产本钱的根底，土地本钱的高与低，直接影响后续的开发本钱。土地费用占开发本钱的比例较高，它是房地产开发本钱控制的主要内容。

2.前期开发项目费用。房地产前期开发项目费用包括开发前房屋的设计、规划以及地况的平整、勘察、测量等费用。由于各个城市地域与经济开展情况的不同，各地的施工方需要采购的工程也有所区别。一般情况下，一线城市的前期开发项目费用相对较高。

3.建筑安装项目费用。这局部费用是指土地房屋开发工程在房屋建造过程中所发生的相关设备及安装项目费用、建筑项目费用等。它在整个本钱构成中占有较大比例。

4.公共设施费用。包含根底设施和公共配套设施建设费两局部。根底设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、燃气、电信、电视、绿化等的建设费用;公共配套设施费用指房地产企业在建设过程中为居住的居民提供配套效劳的一些公用设施〔如派出所、自行车棚等〕和配套设施〔如菜市场等〕等所发生的相关费用。在房地产开发本钱构成中，所占比例也是不小的。

5.筹资本钱。即贷款利息，由于房地产行业的特点，大局部房地产开发商在经营过程中需要通过借贷筹集资金，这就必须给金融机构支付一定的利息。这局部费用的多少与开发商工程的大小、融资金额的多少有密切的关系，所占全部本钱构成的比例相对来讲不是很稳定。

6.税收费用。这局部费用分为两局部：一局部是税收，主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费〔营业税，城市维护建设税和教育费附加〕、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等;另一局部是行政事业性收费，政府和行政主管部门所收取的规费相对较少，相比照较标准;但部门直属事业单位和强制参与项目的垄断企业所收取的费用多、杂，不标准。这局部费用在开发本钱中所占比例也是比拟大的。

7.管理费用和其他费用。管理费用是指房地产开发企业为组织和管理相关经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费用、办公经费、职工教育经费、养老保险等五险一金费用，在开发本钱构成中所占比例不是很大。其他费用指不能列入管理费用的其他一些费用，如销售广告费、代理费或其他部门征收的一些不可预见费用等。

三、房地产开发本钱控制管理存在的问题及原因分析

1.不足全面、标准的目标本钱管理体系。本钱控制就是工程实施过程的支出控制，长期以来，房地产企业没有建立全面的、标准的目标本钱、责任本钱和动态本钱跟踪联动管理体系。总是把本钱管理作为少数管理人员的权利，认为本钱、效益应由企业领导和财务部门人员一直负责，而其他各部门的员工对于哪些本钱工程应该控制，如何有效、合理控制等问题无人告知也无意过问，造成本钱控制意识淡薄，使房地产企业的本钱控制管理难以取得真正的功效。

2.本钱管理体系不足全面的、全方位的控制。从价值链的角度来看，企业没有对房地产开发进行深入分析，仅仅局限于对实际发生本钱的控制，把开发工程的本钱管理看成一项本钱控制工作，没有从基本上控制开发本钱的耗费，无视了对影响开发本钱因素的控制。其次，仅仅局限于房地产企业传统的节约模式，往往无视潜在的本钱损失，对于每用一笔款都要进行本钱控制，虽然在某一方面将本钱控制到一个最低点，但是在后期的施工和销售的过程中，由于不足对本钱进行全方位的控制管理，使本钱控制的弊端逐渐凸显出来，需要不时地填补本钱控制造成的一些漏洞。

3.本钱控制管理无视重点本钱控制。只重视土建、安装、室外项目、材料设备采购、招投标等“显性本钱〞的控制，无视工程开发进度控制、工程资金收支方案管理、规划设计过程中固化的本钱预控、合同管理等“隐性本钱〞的控制。本钱控制往往无视前期开发项目费用阶段。通常只关注工程施工阶段的“事中〞本钱控制，不足对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前〞本钱控制的足够重视。把压缩必要的工程费用开支当作本钱控制的主要伎俩，反而使工程整个经营方案和开发进度目标受到很大影响，导致工程的最终实际开支本钱大大增加，利润降低，增加了工程后期的开发风险。4.本钱控制管理不足系统性和严肃性。目前房地产开发公司对于开发本钱的管理开始重视，但不足经营管理的系统性，导致开发本钱控制管理不足系统性。对于动态的开发本钱过程，难以反映出工程本钱的真实性。另一方面，本钱控制管理严肃性和鼓励性缺乏仍然是各大房地产企业本钱管理方面的弱项，由于房地产的开发周期时间比拟长，波及范围也比拟广，在本钱管理控制的过程中，各方面的合同约定价格不断调整，使本钱管理制度没有发挥很好地控制作用。

四、解决房地产开发本钱控制管理存在问题的策略

在房地产开发投资过程中，投资者要进行严格的本钱控制管理，建立有效的本钱控制鼓励机制，实施相应的本钱控制管理措施，最大限度地降低投资风险。

1.建立标准的目标本钱和责任本钱管理体系。由于房地产开发环节较多，波及专业比拟广，很难由一个部门能够控制住，因此，需要各个部门相互配合，信息沟通共同来完成。如何将房地产开发各个环节的本钱控制形成一个整体联动系统，需要建立一个目标本钱控制体系，首先在工程开发前期，科学测算目标本钱指标，再按照不同工程分解到各个责任部门，形成责任本钱目标，辅以动态本钱信息跟踪、监控、调整等措施，最终实现房地产本钱的控制目标。事前建立目标本钱管理体系，事中建立动态本钱管理体系。事后建立本钱后评估管理体系，充沛发挥本钱管理体系中的“监督〞职能，调动全员参与本钱控制的积极性，最后建立责任与鼓励机制即责任本钱管理体系。

2.树立正确的全方位、全本钱控制观念。房地产企业想要很好的进行本钱控制管理，需要更新观念，确立“全生命周期本钱〞管理战略，建立工程开发阶段与本钱控制的关联互动，制定本钱管理体系的运作规范，确保本钱管理体系健康运作。同时要周密规划、科学合理设计本钱控制管理的核心内容，用开展的眼光对待本钱控制管理，可以最大限度地减少消耗，实现高效的本钱控制管理。

3.严格控制房地产开发本钱管理。首先，确定合理的房地产开发本钱价格指标。由于房地产开发本钱中的土地开发本钱一般占到工程总本钱的比重比拟大，对土地的位置、价格确实定都需要慎重考虑，同时还要预测工程的开发本钱风险和利润的回升空间。再根据工程设计的经济性、可靠性及实用性、新颖性等来确定一个最好的、实惠的设计计划，从而确保并使投资本钱到达最低。同时，建筑安装项目造价本钱占到工程总支出的比重也相当大，在进行建筑安装项目本钱的控制管理时，要根据地域经济的开展情况和行业的开展形势，对相似或近似的工程本钱造价情况进行认真调研，总体把握工程施工的具体情况，对影响本钱控制管理的各方面主要因素进行深入、细致的分析研究，制定出科学合理的本钱控制指标体系，在具体施工阶段中对实际本钱进行对照、分析，一旦发生偏差能够及时优化，将本钱控制在最小范围内。其次，加强财务费用及税收费用的控制。在投资决策阶段前需要对财务费用做好精确估计，正确发挥企业财务杠杆的作用，在满足工程本钱资金链连续性的前提下，最大限度的减少财务费用。同时税收费用的减免也可以直接降低房地产企业的开发本钱。除此之外，还要预测一些未知的如开发周期的变动等因素的影响，确保工程开发本钱控制到最低。因此，一个房地产企业必须重视开发本钱控制管理，必须组建一支业务精湛、管理水平高的专业工程开发团队，提高房地产企业的投资决策水平和本钱控制管理水平，为企业取得更好的经济效益。

总之，在房地