实力地产企业加速扩张背后的行业变革

实力地产企业加速扩张背后的行业变革

一遍及全国的“地王”现象2007年，房地产业波澜再起，土地交易价格不断刷新，“地王”席卷大江南北（见表1）。这一年，不仅出现了楼面地价达66930元/平方米的中国单价“地王”，也诞生了总地价达92亿元的中国总价“地王”。与以往不同的是，2007年的“地王”现象不再局限于北京、上海、广州、深圳等少数一线城市，而是犹如燎原之火，在全国各地蔓延。伴随着“地王”在全国各地不断出现，社会各界对其产生的原因、影响进行了广泛而又深刻的讨论。众说纷纭，莫衷一是。本文试图以“地王”现象为切入点，分析“地王”频出的原因，揭示地产企业加速扩张背后的行业变革。表12007年中国重要“地王”一览二为什么会“地王”频出2007年“地王”现象遍布全国，其产生的原因主要有以下几点：房地产企业空前乐观的市场预期、流动性过剩的金融环境、土地出让策略体系的不完善以及实力地产企业的加速扩张。（一）房地产企业空前乐观的市场预期是“地王”频出的重要原因越来越多的企业认为，伴随着经济的快速发展、城市化进程的持续加速、大众财富的稳步积累以及人口红利的不断释放，房地产行业有望保持长期繁荣；同时，国家区域发展战略的实施及新国家级综合配套改革试验区的设立为部分城市房地产行业的发展带来新的战略性机遇。尽管短期内宏观调控还将持续深入，但受冲击的大多是中小型企业，对于有竞争优势的大企业来说，更多的不是挑战，而是机遇。正是这种空前乐观的未来预期，以及多年以来房价的持续上涨特别是2007年房价的超常规上涨带来的现实支撑，为众多房地产企业高价拿地增添了足够的心理筹码。全国房地产开发景气指数正是地产企业乐观预期的真实写照。2007年11月，全国房地产开发景气指数达到106.59，同比上升2.67点（见图1）。图12006～2007年全国房地产开发景气指数趋势（二）流动性过剩为“地王”频出创造了必要的金融环境2005年以来，伴随着人民币持续升值预期的确立和人民币有控制地缓慢升值序幕的拉开（见图2），国外资本加速流入中国，流动性过剩问题日益严重。2007年，尽管中国人民银行10次上调存款准备金率至14.5%，创二十余年来的历史新高，但流动性过剩的状况并未改变。过剩的流动性推动房地产、股票等资产价格迅速上涨，并使这种上涨预期迅速社会化，带来楼市和股市的恐慌性购买，进而引发新一轮的上涨。楼市的快速上涨为企业高价拿地提供了充足的理由，股市的快速上涨则为企业高价拿地提供了廉价的资金。越来越多的地产企业通过股市融资走上了“股市融资——高价拿地——股市融资——高价拿地”这一所谓“股地拉扯”的螺旋式增长道路。据不完全统计，2007年房地产企业通过IPO、增发等从股市融资在1000亿元以上。也正因为此，“银松地紧”下土地市场供求矛盾激化，“地王”才能遍地开花。图2人民币对美元汇率中间价走势（三）土地出让策略体系的不完善为“地王”频出创造了现实的机会21世纪初开始全面推行的“招拍挂”土地出让制度，在引导和培育市场、推进土地市场化运作、避免土地供应的暗箱操作、建立相对公平的市场竞争环境方面起到了非常积极的作用。与此同时，现行土地出让制度为“地王”频出提供了现实的机会。一方面，“招拍挂”大大降低了非市场化的壁垒，促进了土地市场的公开公平，便于企业进入异地市场，从而为土地市场的激烈竞争奠定了政策条件。另一方面，由于“招拍挂”实施时间较短，“协议地”逐渐被开发而减少，“公开地”的供应效率并未迅速提高，加之政府持续紧缩土地供应的政策导向，土地市场供不应求的预期异常明显。同时，绝大多数城市都未建立不同市场格局下的土地出让策略体系。在土地市场供不应求的格局下，“价高者得”客观上增加了非理性竞争的可能性。值得一提的是，在土地出让策略体系建设相对领先的北京，由于绝大多数居住用地均采用招标方式出让，重量级的“地王”在2007年并没有出现。表2列举了1999年以来土地出让制度改革的重要时点。表21999年以来土地出让制度改革重要时点（四）实力地产企业的加速扩张是“地王”频出的直接原因近年来，伴随着房地产市场的持续走好，加速扩张成为众多企业的共同选择。一方面，早已完成全国化布局的企业如万科、中海地产等在原有城市的基础上不断向新的城市渗透；另一方面，部分原本偏安一隅的区域性开发商如龙湖地产、北辰实业等纷纷走向全国；另外，境外地产商如长和系、九龙仓、凯德置地加速内地布局。这三股势力与当地企业一道，共同构成了土地市场的激烈竞争关系。基于收益和风险的考虑，大多数企业扩张的城市都集中在经济发达的三大经济圈以及中西部前景看好的中心城市（见表3）。土地供应的相对有限和土地需求的异常旺盛造就了部分城市土地市场的供求失衡格局，在当前“价高者得”的规则下，地价屡创新高也就理所当然了。表32007年部分地产企业拿地情况三实力企业加速扩张背后的地产行业变革企业加速扩张带来的“地王”频出现象，其消极的社会影响已经受到社会各界的广泛关注，并为人所诟病。事实证明，“地王”频出容易带来市场预期的当期化，在房地产市场失衡格局下会加速房价上涨。然而，需要指出的是，这种现象只是地产征途中的小插曲，它是在本币持续升值、流动性过剩、城市化加速、人口红利等共同作用下房地产市场超常规运行的产物，具有历史的特殊性。伴随着住房保障体系的建设、房地产市场格局的调整、土地出让策略体系的完善，“地王”现象不会再频繁出现。同时，2007年的“地王”大多集中在三大经济圈的中心城市以及中西部的重要发展城市，这些城市或为经济最发达的区域，或为国家区域发展战略中的重点。高价拿地，布局其中，凸显出实力企业扩张的战略意味。因此，在看到企业高价拿地、“地王”频出等消极作用的同时，也要看到地产企业加速扩张背后的行业变革，这些将对房地产行业未来发展产生更加深远的意义。（一）资本强势地位的树立资金和土地一样，一直以来就是房地产企业的命根子。在房地产开发贷款持续紧缩的政策影响下，房地产企业融资格局迅速转变。一方面，国内贷款占房地产企业资金来源的比重持续下降，房地产企业靠传统的国内贷款、销售回款维系资金链条的融资手段越来越力不从心；另一方面，以股市融资、信托、海外基金等为主的多种其他融资方式占比逐渐提升。2007年，伴随着房地产开发贷款的进一步萎缩以及对信托、海外基金的进一步抑制，房地产企业的股市融资获得超常规发展。据不完全统计，2007年房地产企业通过IPO、增发等手段从股市融得的资金在1000亿元以上。正因为这1000亿以上的股市融资，资本在2007年释放出前所未有的能量。无论是遍布全国各地土地交易市场上的“地王”，还是动辄数十亿元的并购交易，抑或国内地产巨头与境外基金的合作，都能看到资本的身影。2007年的土地市场，上市公司是绝对主角；2007年的“地王”争霸，本质上是一场接一场的资本战争。“地王”的频繁出现，标志着资本强势地位的确立。也正因为如此，在国家紧缩银根、其他融资渠道受限的背景下，股市融资似乎成为地产企业生存发展的唯一出路，“没有上市，就在上市的路上”无疑是资本强势地位树立的真实写照。（二）企业经营模式的转型一直以来，中国的房地产企业不论大小，都承担着“拿地——开发——销售——物业管理”整个过程的经营，“开发——销售——再开发”的滚动开发模式是绝大多数企业的共同选择。然而，随着房地产市场环境的剧烈动荡，房地产企业的经营模式在加速分化。部分企业迅速扩大商业、酒店、办公等持有型物业的开发量，通过住宅开发与商业办公物业经营的有机组合，实现业绩的平稳并增强企业的抗风险能力，努力向大型综合地产商迈进；部分企业则走上专业化甚至精细化的道路，通过合作开发、并购重组及业务外包等方式，“扬长弃短”，最大限度地提高“开发——销售——再开发”的开发效率，做专业制造商；部分企业则积极利用自己在资金取得方面的优势，提升自身的资本运作能力，加速向投资商转变。整体而言，房地产企业经营模式逐渐由“香港模式”为主导加速向以“美国模式”为主导转变；全盘通吃的开发商逐步由金融企业、大型综合地产商、专业建造商、中间商等企业并存的全新格局所取代。在此过程中，几乎所有企业都将股市融资等金融运作手段作为企业加速发展的利器，金融运作在房地产行业的核心地位逐步树立。（三）企业资源模式的颠覆长期以来，房地产企业严重依赖于社会关系资源获取土地、资金，滚动开发，实现企业的发展壮大。然而，伴随着资本强势地位的确立、企业经营模式的变革，房地产企业以社会关系为中心的资源模式正加速转变。其一，经营性土地的“招拍挂”出让使得土地交易中的暗箱操作行为大大减少，单纯依靠良好的社会关系而无相当的资金实力、较强的开发能力的企业逐渐被清理出市场。其二，资本的强势使得政府屈从于资本的意愿，雄厚的资金实力、丰富的开发经验往往成为政府招商引资的基本条件。于是，以市场为中心的资源整合模式逐步成为实力型企业的共同选择。无论是风靡全国的联合投标、联合开发，还是一浪接一浪的企业并购，还是地产商与商业地产运营商、设备供应商的战略结盟，都在向世人揭示房地产行业资源整合新时代的到来。在新的企业资源模式中，房地产企业在上游链中实现与房地产基金、信托、股市、私募等融资渠道的合作，在开发链中实现与土地资源方、原料供应商、专业运营商等的合作，在下游链中实现与顾问、代理中介、物业管理公司的合作，在整个房地产价值链中充当资源整合者的角色，实现企业价值的最大化。（四）行业结构的加速调整2004年以来，伴随着国家持续紧缩土地和信贷两大闸门，房地产行业“马太效应”变得愈加明朗。2007年，随着土地市场成为资本的竞逐地，资源加速向有资金实力的实力企业集中，房地产企业的业绩分化加剧，地产行业的“马太效应”加速。一方面，实力企业享受流动性过剩的果实，不仅能与银行建立战略合作关系，获得动辄数十亿元甚至上百亿元的银行贷款授信；而且可以分享牛市盛宴，以较高的市盈率融得数十亿元的廉价资金；同时，也可以利用外资大举进入的机会，以股权合作、举债等方式获得境外资金。在收获大笔资金之后，实力企业高价拿地，抬高房