投资分析报告一二组0303晚上版

三山新城林荫大道南侧地块项目定位分析报告一班二组目录

区域规划第一部分

板块分析第二部分

项目定位第四部分

竞品分析第三部分1、区域规划广钢新城海珠区目标地块目的地距离车程时间广钢新城7.5km9分钟海珠区16km20分钟禅城桂城19km33分钟广州南站6km10分钟禅城桂城S82S43广州环城高速S39魁奇路S51、区域规划三山新城总面积约23.8平方公里，规划居住人口22.2万，规划就业人口33.8万。三山新城将着力打造成服务于广佛都市圈及珠三角地区，集港口物流、高新创意产业、文化商业、旅游度假、会议疗养、商务办公、体育休闲、生态居住为一体的国际生态休闲水城，并与香港加强产业经济合作，发展成为粤港金融科技产业合作示范区域。目录区域规划第一部分板块分析第二部分

项目定位第四部分

竞品分析第三部分2、板块分析-板块格局与房价分布123456芳村站西朗站板块1：千灯湖金融高新区板块，属广佛线沿线板块，均价2.5万元/㎡板块2：三山新城板块，属在建佛山地铁二号线沿线板块，均价2.3万元/㎡板块3：广钢新城板块，属广佛线沿线板块，均价4.2万元/㎡板块5：荔湾白鹅潭板块，属广州地铁一号线沿线板块，均价5.0万元/㎡板块6：海珠区江南西板块，属广州地铁8号线沿线板块，均价4.5万元/㎡板块4：广州南站板块，属广州地铁二号线沿线板块，均价2.6万元/㎡板块格局：六大板块，属三山新城板块，三地铁环绕，离地铁林岳西站仅50m.热点开发板块，未来规划利好。价格洼地，升值空间巨大2、板块分析-交通123456芳村站西朗站南边毗邻快速路魁奇路，快速通达佛山主城区、广州南站往西5分钟进入广珠西线高速，快速通达顺德、珠海、澳门往西10分钟进入佛山一环，畅享佛山经济圈往东5分钟进入东新高速，10分钟抵达荔湾，海珠区，畅享广州高端生活道路四通八达，交通极为便利2、板块分析-土地123456芳村站西朗站三山新城板块土地价格逐年增加，但仍远低于广钢新城板块目标地块土地情况2、板块分析-地块配套及景观2、板块分析-房价传导及客户导入南海区千灯湖、三山新城板块房价约为广州荔湾、海珠区房价的二分之一，大部分客户来源于广州市荔湾区和海珠区；荔湾和海珠区客户多来源于本身改善型住户板块南海千灯湖南海三山新城荔湾广钢新城海珠区江南西板块房价25000元/㎡23000元/㎡44000元/㎡40000元/㎡成交客户来源70%客户来源广州市荔湾、海珠区刚需客户70%客户来源广州市荔湾、海珠区刚需客户80%客户来源广州市荔湾区改善型客户65%客户来源广州市荔湾、海珠区改善型客户目录区域规划第一部分板块分析第二部分

项目定位第四部分

竞品分析第三部分3、竞品分析内容：竞品分布图3、竞品分析-保利西雅图售楼中心保利西雅图规模首发住宅地块，占地20万平方米，总建面60万㎡，容积率3.0发展商保利房地产开发有限公司区位距离◆三山大道与港口路交口◆距地块：3公里，5分钟车程建筑类型塔楼、高层周边配套【学校教育】南海实验中学（1252米）【周边医院】广东省人民医院平洲分院（1133米）【超市】旺福百货禾仰连锁分店【银行】南海农商银行奕东支行（1781米）物业管理普通住宅商铺2.47元/平方/月自身配套小区绿地，绿化率35%外观效果（1）保利西雅图（1）保利西雅图3、竞品分析-保利西雅图结论：1、主力户型为80平以下的大两房和小三房、80-100平三方为主，辅以100-120平四方及120-160平五房。2、项目现已售罄，二手房交易价格在17000元/平以上，主要以广州外溢客户为主，刚改为主。各户型去化情况分析（已售罄）成交占比3、竞品分析-保利西雅图（1）保利西雅图76㎡二加一房两厅一卫96㎡三房两厅两卫143㎡五房两厅两卫3、竞品分析-保利诺丁山售楼部展示保利诺丁山规模容积率3.3，规划高层及配套商业，总建面28.5万方发展商保利房地产开发有限公司区位距离◆距区政府：17.9公里◆距地块：1.4公里，2分钟车程自然/人文景观湖景周边配套南海实验中学三山校区、平洲一中、三山小学、三山港中心小学；平洲医院三山分院、省人民医院平洲分院物业管理保利物业管理有限公司自身配套小区绿地15栋31-33F高层30层酒店保利诺丁山本案位置（2）保利诺丁山3、竞品分析-保利诺丁山总占地130亩总建面28.5万方未售建面20.42万方无预售证可售面积17.6万方未开发0万方已开发建面28.5万方已售建面8.08万方有预售证可售面积2.81万方未交楼8.08万方已交楼0万方注：保利诺丁山总规划占地130亩，配建一栋30层酒店和幼儿园，其余为31-33层高层住宅，共15栋。30层酒店15栋31-33F高层已售建面未售建面（2）保利诺丁山3、竞品分析-保利诺丁山结论：1、去化最好的户型为80-100产品，成交量最大的为100-120产品；80-120产品成为绝对成交比例。2、项目自2016年5月开盘至今，共实现销售额15.8亿元，共成交798套，整体月均去化89套。各户型去化情况分析（统计时间为2016.5-2017.2）产品赠送户型面积段推售套数货量占比成交套数成交面积(平）去化率成交占比月均去化（套)高层无--80以下16916%137957481%17%1580-10025224%2472306198%31%27100-12037236%2652788071%33%29120-14012412%75962760%9%8140-16012512%741069859%9%8160以上30%000%0%0合计1045100%79857496.476.4%100%--（2）保利诺丁山3、竞品分析-保利诺丁山106㎡三房两厅两卫127㎡四房两厅两卫86㎡三房两厅一卫（2）保利诺丁山3、竞品分析——中海万锦熙岸（3）中海万锦熙城规划图本案中海万锦熙城中海万锦熙城规模占地98亩，总建面27.6万㎡，容积率3.0发展商佛山中海千灯湖房地产开发有限公司区位距离◆距南站：8.4公里，16分钟车程◆距离桂城千灯湖商圈：20分钟车程自然/人文景观文翰湖公园、三山郊野公园周边配套【学校教育】南海外国语学校、三山小学、三山港小学、桂城新禾仰幼儿园、桂城葵花奕东幼儿园【周边医院】平洲医院、佛山市南海区红卫医院、平洲社区卫生服务中心、中山大学孙逸仙纪念医院【其他配套】大型SHOPPINGMALL禾仰广场，佛罗伦萨风情小镇及奢侈品购物总汇奥特莱斯、五星级洲际酒店。物业管理中海物业，2.5元/平米.月自身配套风情商业街、社区室外泳池、娱乐健身设施等3、竞品分析——中海万锦熙岸（4）中海万锦熙城总占地98亩总建面27.6万方未开发0万方已开发建面27.6万方未售建面0.00万方无预售证可售面积0万方已售建面27.6万方有预售证可售面积0.06万方未交楼0万方已交楼27.6万方整体售罄3、竞品分析——中海万锦熙岸（3）中海万锦熙城各户型去化情况分析（统计时间为2015.4-2016.7）产品赠送户型面积段（平米）推售套数货量占比成交套数成交均价（万元）成交面积(平米）去化率成交占比月均去化（套)高层有三室8990950%9091.280112100%50%5710960533%6051.365710100%33%38四室12930517%3051.439781100%17%19合计————1819100%1819——185603100%100%114结论：1、去化速度最好的户型为89平三房户型，为绝对成交主力。2、项目自2015年4月开盘，共实现销售额23.5亿元，共成交1819套，整体月均去化114套。3、竞品分析——中海花湾一号（4）中海花湾一号中海花湾壹号：国际地标综合体，广钢新城双地铁黄金物业以及商业中心，容积率7.2，规划超高层、高层、公寓和配套商业，总建面130万方。2栋32F公寓8栋50F高层2栋60F超高层7栋26F高层楼盘名称中海花湾壹号楼盘地址荔湾地铁鹤洞站C出口/西朗站A出口开发商中海地产总占地18万方总建面130万方容积率7.2装修情况精装项目规划超高层10栋、高层7栋、公寓2栋、商业街等开盘时间2016年9月14日首次开盘主力户型超高层78-121㎡；高层92-124㎡；公寓51-71㎡备案价格31500~35000元/㎡客户情况主要以区域型客户为主，改善和投资为主项目亮点除湿抽干系统，中央水处理系统3、竞品分析——中海花湾一号（4）中海花湾一号总占地270亩总建面130万方未售建面75.68万方无预售证可售面积60.48万方未开发29.74万方已开发建面100.26万方已售建面24.58万方有预售证可售面积15.2万方未交楼39.78万方已交楼0万方3、竞品分析——中海花湾一号（4）中海花湾一号户型78㎡2房2厅1卫78㎡2房2厅2卫95㎡2房2厅2卫120㎡2房2厅2卫3、竞品分析1.整体去化水平较好，存货极少；2.具有南北通透特性的产品，及舒适性较好的产品成交量虽不高，但溢价及去化是最好的；3.地块附近均为大品牌开发商。

目录区域规划第一部分板块分析第二部分

项目定位第四部分

竞品分析第三部分1、项目定位优势1、交通优势：直接辐射广州市场，位于广佛最核心地区，周围有城轨、高铁、高速公路；去年广佛土地市场、楼市异常火爆，项目靠近广州、番禺，可定位为广州外溢客户群；2、竞品楼盘少：该区位少有的商住用地，地块面积大，形状规整；3、距离广州南站商圈近，商业投资潜力大，另外，三山将打造成粤港澳合作高端服务示范区，更带动了香港商贸资源投资。劣势1、片区整体尚处于开发前期，配套和商业氛围较差，规划条件给出商业+办公，越9.5万平方米，加上南海商业整体去化较差，因此存在一定风险；2、佛山限购政策愈来愈明显，可能会影响销售情况，对价值双享形成造成一定影响；3、本次竞拍才有封顶价+竞配建人才住房的形式，会对住宅售价产生波动，且该政策不明确，涉及到首期推盘的问题。2、客群及产品定位广州外溢改善型客户及具有长久眼光的投资客1.板块具有较大升值潜力，2.到广州等繁华区位，交通较为便捷3.周边规划居住用地较多，未来居住氛围浓厚，地块北面为大型商业用地，未来配套商业齐全，但现下商业缺失严重。3、项目价值-亮点打造架空层——打造成各式主题泛会所，健身区，儿童主题，老人棋牌室等，为业主提供更加丰富多彩的生活。健康生活，运动休闲区——设置健身设施、儿童游乐设施等，近在家门口的健身会所，专为白领一族设置，