郑州市科华国际商务大酒店运营策划案

工程名称：科华国际商务大酒店〔暂定名〕CentralBusinessHotelZhengzhou运营筹划案预览||Brown：市场定位经营定位营销管理第一部：市场定位【壹】背景篇一、工程概述1、工程根本资料ⅡⅡⅢⅠⅣ工程位于郑州市中心大同路与福寿街交汇处之东北角，郑州火车站广场东边。南边是鑫地大厦〔快捷酒店〕，西南方向是以银基商贸城和世贸商城为中心形成的服装批发商圈；西边是郑州火车站和郑州中心长途客运总站，西北方向是以小商品城和郑州大酒店、红珊瑚酒店、金阳光大酒店等构筑的火车站小商品批发基地和休闲旅栈区；北边是苑陵商场、金智万博商城，东北方向是以德化步行街、北京华联商厦、金博大等构筑的二七商圈。工程高22层，总占地面积约900㎡，总建筑面积约1.98万㎡〔不含地下室2层和顶层面积〕。其中5--22层〔6层为设备层〕、地下室负一层〔负二层为设备层〕、顶层为本工程经营面积，约17000㎡；1--4层，非本工程经营楼层。2、工程初步研判优势a〕地理位置好，地处郑州火车站广场，正对南出站口b〕该建筑为高层，地处火车站广场核心地段，形成地标性建筑c〕地处郑州火车站商圈核心区、二七商圈一级辐射区d〕火车站交通枢纽带来较强的日人流量劣势a〕建筑前边公共广场面积小b〕停车位少c〕公交车、长途客车的进出站，造成大同路〔西〕、福寿街的交通拥挤d〕由于火车站区域的脏乱差，会对消费者造成恐慌心理二、工程开展研究思路针对火车站区域的“脏、乱、差〞对消费者造成的心理恐慌、鑫地快捷酒店对本工程的冲击，以及本案自身特征，我们将通过对中国酒店业环境分析、郑州酒店业区域市场环境分析、工程和周边酒店的分析，采用客户调查、竞争工程调查等手段，运用数据库分析和潜力竞争力交叉分析的方法，完成工程的市场总体定位，找准市场，到达快速建立酒店品牌和特色经营方式的运营理念实现利益最大化。【贰】分析篇一、中国酒店业市场环境分析纵观2021年,几乎全部的政府和企业都表示2021年将是全球最艰难的一年.世界经济的衰退，原材料和人工本钱的大幅提高，加上金融危机的导火索，让全球跌入百年以来的经济谷底。并购造就中国真正的国际化酒店集团关键词：10%的出租率这是任何酒店难以想象和接受的,但2021年这个数字在许多酒店的报表上每月都出现,而2021年年初这样的数字已经在更多的酒店报表上出现。经济危机下，最难生存的将是众多的单体酒店。与国外酒店高集团化程度形成强烈反差的是：中国酒店绝大局部是单体自营，即使是集团，也大多属于资产集中、管理分散的方式。早在上世纪50年代，随着交通运输业的迅速开展，许多大的酒店集团应运而生，并从某一国家内的集团逐步向全球开展。目前，全世界较大的酒店集团已达几百家，控制着全世界客房总数的绝大局部，并产生了三大巨头的洲际、喜达屋和希尔顿饭店管理公司，这些集团酒店在资金、技术、人才、设备设施等方面具有雄厚的实力，对所属酒店统一经营模式，从而实现高管理水平、高效劳质量和高经济效益。根据相关统计资料，中国经济型连锁酒店业从2000年缺乏30家酒店、3000余间客房，开展到2007年年末近1700家酒店、18万多间客房。目前，已有100多个品牌在运营，并且已经涌现出一批业内知名品牌，如锦江之星、如家、莫泰连锁、7天连锁、汉庭连锁、格林豪泰等，有的品牌已经在国外成功上市，面对经济型酒店在中国迅猛的开展态势，在金融危机之下，或许不能凸显其效应，但是危机过后，人们的思想得到放松，第一个得到缓解的行业将是旅游业，加上危机时期国家刺激消费的宏观调控政策积淀，市场上资金充足，资本市场将再次恢复到通货膨胀状态，经济性酒店的前期规模运营将在此时凸显出强势张力效应。酒店信息化开源节流经济的衰退让传统企业的利润节节下降，原材料和人工本钱却步步高升，进一步加速企业的现金流失衡。如何降低本钱，保住利润是所有企业面临的最大问题。开源成为瓶颈时，节流就成为企业生存和开展的根本之道。2021年底开始，各个行业实施大规模裁员，世界500强中许多企业裁员高达20%-30%，一时间所有员工岌岌自危。酒店行业并没有成为特例，许多集团的高管在效劳几十年后都黯然离职。靠裁员和控制费用能到达根本的节流目的吗？其实不然！尤其是中国的酒店业企业，都还处于上行期，并没有到达人员饱和和市场完全竞争的状态。本钱难以控制的根源在于没有科学的管理工具和方法，流程的混乱、工作的低效、从业人员素质的参差不齐都使得本钱无法量化地管理。绝大多数中国酒店的管理还是停留在纸笔记录和领导的指示上，即使在使用类似PMS等管理系统，也仅仅是数据记录的工具，而很少用于数据分析和收益管理。花费数万，甚至上百万的PMS在相当多的酒店仅仅等同于电脑中的Excel表。而数百家中国酒店集团有CRS〔集团中央预订系统〕不到30家，运营得当的不到10家，而这10家中绝大多数不是星级酒店集团，反倒是经济型连锁酒店。市场空间巨大在国际上，经济型连锁酒店与豪华酒店的比例为7：1，而在中国，这个比例是倒置的。星级酒店和小旅馆在中国以自己的生存方式野蛮生长，两级的效劳差距给经济型连锁酒店留出了巨大的市场空间。现在的经济型连锁酒店行业远未到达饱和的程度，实际上竞争更多地集中在经济型连锁酒店和普通饭店之间，而非经济型连锁酒店之间。只要进入这个市场，几乎没有空手而归的。二、郑州酒店业市场环境分析在经历了，20世纪80年代的平稳、90年代的疯狂投资、21世纪最初5年的疯狂淘金之后，郑州酒店业逐渐走上了理性之路。随着社会的开展以及受全球经济形势的影响，郑州酒店业也不断的在调整或转型，针对四、五星级高端酒店和定位低端的经济型酒店成为今后酒店业开展的两个主流方向。2004年，中州国际集团高在郑州开出了第一家快捷酒店，短短几年的时间，快捷酒店在郑州遍地开花。快捷酒店的风行，在于消费者这一酒店形式的接受，与三星级以上的酒店相比，快捷酒店没有奢华的设施和高附加的效劳，与普通的旅馆、招待所相比，快捷酒店的设施更时尚、整洁、卫生，这样的消费模式，对于河南这样一个开展中的城市来说，具有巨大的潜在消费空间。然而，这样的好景并不长。2006年下半年，中国房产价格增长趋势就开始走下坡路；2007年继续走低；2021年一场“金融海啸引发全球性经济危机〞，同时也为酒店业的“快捷风〞划上了“休止符〞！这一现象的背后，有着多方面原因的存在。一是由于郑州快捷酒店行业门槛低，有的是把昔日旅馆、招待所稍作改造就开张，甚至大多数是跟风，导致了“快捷酒店〞开展过热；二是对市场缺乏分析判断，出现了非理性的开展误区；三是设备设施、效劳模式、投资心态上的同质化非常严重，导致竞争剧烈，甚至竞相降价的恶性竞争；四是快捷酒店的迅猛开展，在一定程度上给星级酒店带来了冲击波，间接引发三星级以下酒店业的竞争加剧。2021年后，“金融危机〞为全民企业经济上了一堂别具现实意义的“本钱经营与控制〞的课程，考虑到通胀因素的影响以及商务酒店的抗风险能力，快捷酒店仍将有开展空间，特别是在二、三线城市和农村市场将成为快捷酒店的下一波热点。同时随着经济的开展，郑州提出来“打造中部的商贸旅游中心城市和打造会展城市〞，将拉动酒店业会展业的开展。郑州是会展业起步较早的城市，随着国际会展中心承办高层次展会时机的增多，大大刺激郑州酒店业需求，同时也对酒店业提出更高的商务需求。每次在郑州举办全国性大型会展的时候，郑州的酒店客房都相当紧俏，比方说展会期间70万的客流量，郑州的酒店都不能满足会展需求。同时，河南酒店业同质化现象严重。而由此带来的结果是，在供求宽松的市场环境下，由于酒店提供的是相同的效劳和产品，那么价格竞争自然成为普遍的竞争手段，就会产生多数酒店效益不高的现象，甚至存在生存压力。因此，在突破同质化的道路上，为争取“淡季不淡〞的效果，郑州的酒店业要长足地良性开展，必须不断地研究市场，找差异化经营方式，寻找切入点，形成独特的效劳特色，塑造酒店效劳品牌，提升自身的核心竞争力，逐步占领市场份额。三、郑州火车站区酒店业及竞争个案分析1.火车站区酒店现状郑州火车站附近的酒店〔旅馆〕大小多达几十家。比方，红珊瑚大酒店、郑州大酒店、格陵兰大酒店、天泉大酒店、金阳光大酒店等是三星级或准三星级的酒店，其价格大致在200元及以上；其它都是一些档次较低的旅馆，其价格相对廉价，大致在100元左右，甚至更低，卫生、效劳、硬件标准低。已建成的鑫地快捷酒店，是介于旅馆和星级酒店之间，标准间价位在120--180元。像这样的经济型酒店，价格适中，效劳、硬件相符也匹配。本酒店位于郑州火车站广场，高22层，总建筑面积约1.98万㎡〔不含地下室一、二层和顶层面积〕。其中5--22层〔6层为设备层〕、地下室负一层〔负二层为设备层〕、顶层为本工程经营面积，约17000㎡；1--4层，非本工程经营楼层。建成后，将成为郑州首家经济型商务酒店。通过实地考察，我们了解到酒店为鑫地快捷酒店，位置离本案最近，定位也与本案相近，是本案最强劲竞争对手。2.火车站区分布酒店研究1〕郑州火车站区域类比酒店调研No：01红珊瑚大酒店酒店星级：四星级酒店位置：火车站广场北出站口酒店地址：郑州市二马路20号酒店简介：郑州红珊瑚大酒店，位于郑州火车站广场北侧，隶属河南省江海集团，是一家集住宿、餐饮、康乐、商贸于一体的现代化高智能商务酒店。建筑面积约2.2万㎡，拥有舒适、典雅行政套房、豪华套房、商务标准间、单人间，共167间。中央空调四季如春，观光电梯赏心悦目，并提供多项商务秘书及订票效劳，是您理想的下榻之处和商务会议首选之地。红珊瑚酒店全体员工秉承;宾客的满意是我们最大的幸福"，竭诚为您提供尽善尽美的效劳！1996年开业2002年装修房间数量〔间〕：167餐饮设施：中西餐厅康乐设施：桑拿、KTV包房、大型室内旅游馆、保龄球馆、健身中心、棋牌室、桌球室，各种类型的会议中心等设施，配套功能俱全酒店设施：中央空调，观光电梯商务中心：提供多项商务秘书及订票效劳。客房价格：标准间￥560元，优惠后￥179元，无早餐商务单人￥580元，优惠后￥268元，赠送早餐商务标间￥580元，优惠后￥268元，赠送早餐豪华标间￥1080元，优惠后￥350元，赠送早餐商务套间￥1280元，优惠后￥668元，赠送早餐No：02郑州大酒店酒店星级：三星级酒店位置：火车站广场北出站口酒店地址：郑州市兴隆街8号周围环境：二七纪念塔、郑州火车站酒店简介：郑州大酒店〔郑州饭店〕，是三星级涉外酒店，隶属郑州市人民政府，位于郑州市中心，火车占北出站口前方200米，地理位置得天独厚。酒店客房楼高29层，拥有各类房间300间，标准间面积30㎡，装修典雅，设施完善。具有豫式和粤式菜肴的中餐厅。规模齐全的会议室〔8个〕和多功能厅，最大的可容纳400余人，先进的会议设备，适合各种大、中、小型会议。酒店拥有齐全的健身娱乐设施，适合商务、旅游和会议客人康乐设施：健身、桑拿、卡拉OK、美容美发、按摩、保龄客房价格：普通套房￥668元，优惠后￥320元，赠送早餐行政标间￥516元，优惠后￥260元，赠送早餐豪华标间￥476元，优惠后￥220元，赠送早餐标准间￥436元，优惠后￥208元，赠送早餐单人间￥436元，优惠后￥208元，赠送早餐No：03郑州天泉大酒店酒店星级：三星级酒店位置：火车站广场酒店地址：郑州市大同路1号周围环境：二七纪念塔、郑州火车站、郑州市长途汽车站酒店简介：郑州天泉大酒店，是集住宿、餐饮、康乐、购物、旅游活动为一体的三星级酒店位于郑州市广场南侧，设施设备先进完善，计算机网络提供快捷火车票、机票效劳。酒店设有地下停车场，提供充足泊车位。客房部拥有总统套房、豪华套房、家庭式套房、商务间、标准间、夫妻间、残疾人房等各类客房210多间。餐饮设施：中餐厅康乐设施：康乐中心客房价格：豪华A标￥588元，优惠后￥246元，赠送早餐夫妻间￥358元，优惠后￥246元，赠送双早豪华B间￥558元，优惠后￥226元，赠送双早A型标间￥388元，优惠后￥226元，赠送双早三人间￥300元，优惠后￥210元，赠送三早B型标间￥358元，优惠后￥198元，赠送双早No：04郑州金阳光大酒店酒店星级：国际涉外三星级酒店地址：郑州市二马路86号周围环境：郑州火车站北出站口、郑州市长途汽车站酒店简介：郑州金阳光大酒店，地处郑州火车站北出站口，国际三星涉外酒店，高15层〔6-15层为客房〕。酒店设有各类客房300套，大会议室可容纳400余人，中会议室可容纳100余人、小会议室可容纳30－50人。中西餐厅、小吃城、咖啡厅、酒吧800余座餐位，是一家集商务、客房、会议、餐饮、娱乐、休闲为一体的商务型酒店。楼高15层。餐饮设施：中餐厅主营粤菜可容纳400人康乐设施：健身、桑拿、棋牌、夜总会、台球商务中心、租车、票务、洗衣房、停车场、商场、按摩、美容美发客房价格：标准间￥387元，优惠后￥148元，无早餐〔6-9楼〕商务标间￥256元，优惠后￥160元，赠送双早豪华B间￥387元，优惠后￥180元，赠送双早〔13-15楼〕豪华A间￥426元，优惠后￥200元，赠送双早〔13-15楼〕精品豪华标间￥680元，优惠后￥300元，赠送双早〔11-12楼〕No：05郑州海天大酒店酒店星级：三星级酒店位置：商务区省政府酒店地址：郑州市城东路288号酒店简介：海天大酒店，隶属河南旅游集团，是一家集住宿、娱乐、写字间为一体的旅游三星级酒店，是河南旅游局政府上网工程的首家酒店，全面接入Internet设立电子客房，提供商务秘书效劳。酒店内安装有中央加湿系统，客房配备私人保险箱、吹风机、迷你酒吧、有线电视，所有房间均设有DDN网络接口，免费使用。房间设施：酒店内安装有中央加湿系统，客房配备私人保险箱、吹风机、迷你酒吧、有线电视，所有房间均设有DDN网络接口，免费使用。餐饮设施：中西餐厅会议设施：大型多功能会议室商务中心：提供多项商务秘书及订票效劳。客房价格：A型豪华间￥1129元，优惠￥360元，周末价318，中西自助早餐B型豪华间￥901元，优惠￥340元，周末价208，中西自助早餐电脑商务房￥712元，优惠￥298元，周末价278，中西自助早餐标准间￥672元，优惠￥258元，周末价288，中西自助早餐No：06如家快捷酒店〔文化路店〕酒店星级：三星级酒店地址：郑州市人砦北街4号附1号酒店简介：如家快捷酒店〔文化路店〕，有温馨套房、商务大床房、标准房、大床房、特惠房等148间，配备茶餐厅、停车位。房间设施：提供24小时热水淋浴、空调、电视和免费宽带上网，标准的席梦思床和配套家具。餐饮设施：自助早餐12元/位康乐设施：桑拿、KTV包房、大型室内旅游馆、保龄球馆、健身中心、棋牌室、桌球室，各种类型的会议中心等设施，配套功能俱全客房价格：套房￥199元，优惠后￥170元，不含早餐标准间￥179元，优惠后￥151元，不含早餐商务大床房￥179元，优惠后￥151元，不含早餐大床房￥159元，优惠后￥132元，不含早餐特惠房￥129元，优惠后￥104元，不含早餐No：07鑫地快捷酒店根本情况：鑫地快捷酒店〔火车站店〕，位于郑州市大同路121号，隶属于鑫地酒店管理公司，是一家经济型商务酒店酒店规模：酒店共16楼，拥有客房100余间，其中标准间65间，单人间34间，可同时接待200余人住宿客房装修：时尚、独特、新颖、高雅一楼大堂：约380㎡，客人可以在此等候、谈心、品茶商务中心：收发、打字、复印、代订机〔车〕票等效劳，总台可以提供住宿登记、行李存放、贵重物品存放等效劳。特色效劳：免费擦鞋、叫醒效劳房间价格：标间/单间￥198元，优惠￥138元，豪华单间158元〔含早餐〕2〕郑州火车站区域类比酒店分析a．从房间功能上来讲，分标准间、单人间、套房、豪华套房、特色房。b．从房间价格上来讲，又从功能加以区分，分下如下：标准间分为经济型标间、豪华型标间、商务型标间。集团下属酒店其经济型标间180元—300元/天/间；豪华型标间优惠价180—250元/天/间；三星级商务型标间约160元/天/间，四星级商务型标间约260元/天/间。行政标间或精品豪华标间260-300元/天/间。加盟型的快捷酒店，其标间价位120—160元/天/间。单人间分为普通单人间和商务单人间。集团型酒店〔三星级以上〕普通单间约200元/天/间，商务单间200-270元/天/间；加盟型经济快捷酒店，普通单人间120—160元/天/间，商务单间180-190元/天/间。套房分为普通套房和商务套房，红珊瑚酒店商务套房668元/天/间，郑州大酒店的普通套房320元/天/间。特色房天泉大酒店的夫妻间246元/天/间，及其三人间210元/天/人；海天大酒店电脑商务间278元/天。注：〔1〕以上标注价格，皆为优惠后价格，其折扣在0.3-0.8之间，大局部都含相应早餐。〔无早餐价位稍低一点〕〔2〕各酒店具体价格见下表〔郑州火车站区域酒店价格一览表〕c．从功能定位上看， 各大酒店或快捷酒店都具有客房、康体、餐饮、休闲、娱乐、健身和商务会议和商务中心效劳功能。红珊瑚大酒店，配套比拟齐全，更具有桑拿、KTV包房、大型室内游泳馆、健身、棋牌、桌球室，更注重休闲娱乐和健身；郑州大酒店，是一家涉外三星级酒店，以客房效劳为主；郑州天泉大酒店，那么以特色功能套房为主，如总统套房、豪华套房、家庭式套房、夫妻间、残疾人房等，突出其特色经营；金阳光大酒店，是一家有别于郑州大酒店的是国际涉外三星级酒店，具备客房和商务会议功能；郑州海天大酒店，独具专业办公商务功能。客房装有中央加湿系统，配备私人保险箱，接入DDN网络接口，供免费使用。提供商务秘书效劳。而经济型的快捷酒店，根本具有客房、餐饮、休闲、娱乐功能。d．从客房数量上看，郑州红珊瑚167间，郑州大酒店300余间，郑州天泉大酒店310间，郑州金阳光大酒店300余，郑州如家快捷酒店〔文化路店〕148间，郑州鑫地快捷酒店〔火车站店〕100余间。【小结】从功能上来讲，郑州火车站区域内的酒店，大都具有客房、康体、餐饮、休闲、娱乐、健身、商务会议和商务效劳功能。而各酒店，进一步将区域市场细分化，打造差异化经营。郑州红珊瑚大酒店，不仅在级别上在区域市场内独具四星级，突出全方位的酒店功能；郑州大酒店和郑州金阳光大酒店，都是涉外三星级酒店，其经营定位相似，以客房效劳为主，后者多倾向于康体、休闲和娱乐；郑州天泉大酒店，那么是以特色套房效劳为主，突出表现社会地位的尊贵和家庭的温馨、浪漫情怀；郑州鑫地快捷酒店〔火车站店〕，是一家加盟连锁经营酒店，其定位是经济型酒店；如家快捷酒店，只是对其商务房间的参考性研究，不在这里作比照性研究。从价格上来讲，郑州火车站区域内酒店，标准间价格从经济型、普通型、商务型、行政/豪华型依次等为120-160元、180-250元、260元、260-300元；单人间价格从经济型、普通型、商务型依等次为120-160元、180-190元、200-270元；商务套房668元，普通套房320元〔仅限红珊瑚和郑州大酒店〕；特色房定位在210-280元，比方说家庭房、夫妻房、残疾人房、电脑商务房等。综上所述：从星级定位上来讲，在经济型酒店和三星级以上酒店的定位存在市场空白；从功能定位上来讲，在火车站区域内乃至郑州市范围内，而经济型的商务酒店尚未出现，更为出现主题式商务酒店；从配套设施上来讲，现代化、商务高效办公型〔Internet网、无线网游系统、oa办公系统、移动效劳、通信、远程电视会议、多媒体设备等〕配套是一个市场空白；从价格上来讲，我们仍旧可以在经济型的快捷酒店和三星级以上的酒店的范围内，找出价格差异化的定位。这正是本案所研究的课题和定位方向；【附录】郑州火车站区域酒店价格一览表工程郑州红珊瑚大酒店郑州大酒店郑州天泉大酒店郑州金阳光大酒店郑州海天大酒店郑州如家快捷酒店郑州鑫地快捷酒店星级四三〔涉外〕三三〔涉外〕三三——房间167间300余间210多间300间——148间100余间标准间A560元436元388元387元672元179元198元179元208元226元148元288元151元138元258元无早餐含早餐无早餐含早餐含早餐无早餐标准间B358元198元含早餐商务单人间580元179元198元268元151元158元含早餐无早餐含早餐商务标准间580元256元268元160元含早餐含早餐豪华标准A间1080元476元588元426元350元220元246元200元含早餐含早餐含早餐含早餐豪华标准B间558元387元226元180元含早餐含早餐商务套间1280元668元含早餐普通套房668元199元320元170元含早餐无早餐行政/精品豪华标间516元680元260元300元含早餐含早餐普通单人间436元159元198元208元132元138元含早餐无早餐含早餐夫妻间358元246元含早餐三人间300元210元含早餐A型豪华间1129元360元318元自助早餐B型豪华间901元340元208元自助早餐电脑商务间712元298元278元自助早餐第二部：经营定位【叁】定位篇一、工程分析1.工程根本情况工程位于郑州市中心大同路与福寿街交汇处之东北角，郑州火车站广场南出站口东200米。本酒店共建有22层，总占地面积约900㎡，总建筑面积约1.98万㎡〔不含地下室一、二层和顶层的面积〕。酒店的1-4层，非本酒店经营楼层，层5--22层〔6层为设备层〕、地下室负一层〔负二层为设备层〕、顶层为本工程经营面积，约17000㎡。楼层及房间分布示意图如以下图所示：21层|21层|23层WT-1WT-1ET-1WB-1EB-1WB-2EB-2WB-3EB-4WB-408层|20层8-20层的楼层布局一样，每层有7个标间，2个大套间，其中大套间面积是标间的2倍。如右图所示。WT-1WB-1WT-1WB-1WB-2WT-2EM-17层WT-1WT-1WB-1WB-2WT-2EM-15层EB-15层楼层布局，2个大套间，2个小标间，1个大套间〔4个标间大小〕。地下室负一层，是一个框架结构，示意图略。根据以上示意图统计1〕21-22〔1.5层〕1个大空间2〕23层1个大空间3〕08-2091个标准房间；26个套房4〕07层2个套房，2个标准房间，1个大房间5〕05层2个套房，3个标准房间，1个大房间6〕负1层框架结构综上所述，本酒店共有3个大空间，30个套房，96个标准间，共计119间。2．工程SWOT及对策研究分析1〕SWOT分析S—优势a．地理位置优越，地处郑州的心脏地带，正对火车站广场南出站口，具有郑州标志性郑州火车站作为地理地标，利用火车站附近的设施，形成了火车、长途车、公交车、未来地铁站相结合的交通模式。所以如何能成为火车站客源成为酒店的关键。b．以银基商贸城、小商品批发市场、世贸商城、金智万博商城等形成的服装、小商品等构筑的火车站批发商圈，每天形成强大的人流量。不仅是消费者，而且有其商户的商务办公，也是一个重要的客源。c．建成时间优越，火车站附近新建成的酒店工程不多，现有的酒店其管理和经营模式、效劳质量，和市区其他新建同星级的酒店相比，在现代化方面不够超前。如果本酒店仔细分析火车站附近的酒店经营，扬长避短，提出新的效劳理念，差异化经营定位，更适合得到市场的开展，吸引更多的客源。d．形象品质的优越，由于本酒店是新建的酒店，在酒店外立面的装饰以及室内装修装饰，可以提升并凝聚高品质的形象，成为火车站酒店的新地标。W—劣势a．火车站带来负面印象：长期以来，火车站在大多数人的心目中的感觉就是脏、乱、差。b．距离商务/行政中心位置较远：郑州的商务中心集中在经三路和紫荆山南路，省级行政中心主要是在紫荆山商圈辐射区，市级行政区在中原路，如果从商务的选择，更多的人为了办事的方便，会选择离这些位置更近的酒店、宾馆。这就需要在酒店工程上提供补偿，如提供班车或汽车租赁等。c．旅游客源的成长需要一定时间：旅游客源作为酒店经营的一局部，是需要时间去开发，并且这个局部的客户是需要时间积累才会更多，而对于投资者来说，最好的回报就是尽快地收回本钱，显然，旅游客源不能在短期内解决这个问题。d．对于旅游科华来说有更好的选择：作为一个旅游客户，更希望的是一个更轻松、更好的居住环境，而本酒店因为周围环境的限制〔火车站人多而嘈杂等〕不能满足这方面的需要，而这些客户可能更偏向于选择度假型的高档酒店或经济型的快捷酒店的两极性消费。O—时机a．郑州地铁的修建，火车站是地铁一个中枢的转乘点，火车站滞留的人群将增多，火车站将会成为商务出差或旅游休闲的一个休憩点，突出了火车站的中转枢纽功能。b．由于火车站形成的休闲购物商圈，和物流、批发基地，滞留大量的消费者、批发商、代理商，他们构筑的强势人流，特别是批发商和代理商的商务行为，都将成为本酒店的客源之一和新的时机点。c．由于消费者对目前火车站的脏、乱、差有一种恐慌心理，因此，为本酒店树立一个新的酒店形象，提出更优、更好的效劳品质理念，对火车站区域的酒店是一个提升，也是一个挑战。d．打造全新的效劳品质，无论是商务的还是休闲旅游的，这是本酒店制胜于火车站区域的一个必要条件，甚至在一定程度上吸引休闲旅游的客户。T—威胁a．由于当前火车站区的酒店在经营理念和效劳质量上，参差不齐，对本酒店形成一个高新的经营理念和效劳质量，在口碑的传播上形成了一个惯势思维的定位。b．鑫地快捷酒店的存在，由于本酒店的定位比其稍高一点，因此，在竞争方面，将对本酒店构成一个主力的威胁。2〕SWOT对策研究分析分析1：本酒店具有良好地理位置优势，再加上地铁站的修建，奠定了火车站中枢中转功能，也就产生了客流在火车站滞留的时机，为旅客提供休息休憩和商务居住提供了一个新的开展时机。对策1：本酒店应抓住这一时机，经过对火车站区域酒店分析，突出“现代商务〞的概念，是以商务效劳为主，旅游客房客房为辅，而酒店的餐饮、茶艺咖啡等设施配套，都是以商务效劳为主。分析2：本酒店在火车站区的新地标形象对策2：在酒店外立面装饰方面，应表现现代化酒店的高档形象，形成火车站区建筑的新地标，以形象塑造品质；室内装饰，简约而不简单；关于效劳理念的提出，应针对“现代商务〞的概念，提出全新“商务效劳〞理念。分析3：火车站带来的“脏、乱、差〞的负面影响对策3：以新的效劳品质和理念，树立本酒店的形象。分析4：距离商务/行政中心的较远对策4：在郑州范围来讲，提出以“商务效劳〞为经营理念的酒店几乎没有，大都是以旅居客房为主，商务客房为辅；本酒店那么是以商务效劳为主，并且配备现代化商务出差办公的配套设施，成立专业的商务效劳中心，让商务出差者犹如在自己的公司办公一样，消除出差办公的异地感觉，同时解决住宿、餐饮等问题。分析5：对于旅游客户对策5：酒店通过传播“商务效劳〞理念，吸引客户，传播口碑，只要适合居住，消除外界的嘈杂〔隔音效果的处理等〕，室内环境的清新舒雅，也能吸引旅游客户。只是提供为商务旅客效劳为主。分析6：关于鑫地快捷酒店的竞争对策6：鑫地快捷酒店，是一家经济型酒店，其效劳质量和理念是不能喝商务效劳相比的，但是它的存在会在价格上刺激和吸引客流，因此我们对本酒店进行补充定位，即“经济型商务酒店〞。因此在效劳上，本酒店有优势，差异化定位拉开客户档次；其次是在价格上，由于我们的商务效劳为主的定位，因此在客房上推出“天天特价房〞，挫败对方是“低价格〞的元气。二、消费群体分析1、酒店客户人群分析酒店客户如果按照性质来划分后我们可以大概规为以下几类：商务客户创业型客户、分支机构客户〔省级、市级营销商、代理商〕、临时办公客户、会议型客户旅游客户旅行团体客户、家庭团体客户、探险式客户、漫游式客户团体客户旅游团体、单位团体散客是相对更随机的单独客户而以上的不同的类型的客户也都具有独特的消费理念，如果按照消费的经济情况来看，我们根本可以把他们划分到下面几类：豪华旅客豪华旅客，会入住高级酒店。其到访目的可能是为了商务或者消闲，亦可能是两者兼具。故此，这类游客会选择最能提供符合自己要求的设施和效劳的酒店。商务旅客他们会选择间特别切合其商务所需的酒店，或者选择位于其业务所在点的酒店，又或者如果要出席会议或展览，他们便会选择区内的酒店。经济旅客经济旅客的选择会极受交通及住宿的收费所限.他们不会考虑有何种设施或效劳，只会选择最根本及最廉价的设施和效劳划分完之后，我们发现：在一个城市内，商务旅客和经济旅客的量最大，而这些客户的需求墓地明确和单一，例如商务旅客要处理业务，因此酒店必须提供一些他们惯用的，并与其办公室相似的效劳，因此，酒店有必要为住客提供先进科技的产品与效劳〔系统、网络系统等〕，而如果在这个方面可以比其他酒店做的更好，相信这个酒店将成为这些客户的首选。2、酒店客户群体定位分析火车站客户群火车站的客户群包括：上下火车3小时前后的人群、乘坐火车来郑州公干的人群、夜班车和过路班次的客流、高端接车客户。这个群体属于酒店客户的主要来源，如何通过酒店功能的定位来吸引这个局部的群体，将成为功能设计的最好酒店。商务客户群创业型客户、分支机构客户〔省级、市级营销商、代理商〕、临时办公的客户、会议型客户基于商务酒店在郑州有很好的开展前景，且可将酒店多元化开展可以减少投资风险这两点。我们将商务客户也列为酒店的主要客户南昌最好的酒店。低端客户群低端客户群是引起火车站附近脏、乱、差现象的主要原因，为了配合酒店形象，酒店因该在管理上防止这类群体，包括在酒店的整体范围内出现卖饭盒、报纸、杂志、土特产等经营工程。三、市场定位本酒店应该定位在商务酒店以及过渡式酒店。本酒店应该减少与传统酒店在旅游客户的竞争。本酒店的特色应该通过强化商务配套以及个性化的效劳来表达。本酒店的装修不应该强调豪华及星级标准，强调功能的实用、齐全。本酒店的消费人群应该是定位于以商务客群和散客这两个群体为主导。消费群体南昌最好的酒店中高端客户群，防止低端客户群。酒店的类型(1)商业酒店饭店，是指建于城市之内的酒店。它必须具有带浴室的单人房、双人房、套房；有直通国内一些主要城市、世界上一些主要国家和地区的主要都市的直通及总机效劳；有电脑订房；telex效劳；中央空调；中央音响；闭路电视；中央消防系统；各种类型的餐厅及宴会场所，会议场所及娱乐设施；24小时送餐效劳，24小时洗衣效劳等等。(2)住宅(公寓)酒店，是为长住客人而建的，它除拥有商业酒店的一般设备外，在房间里还必须有厨房和办公设备，及供小孩游戏的设施，使住客能充分享受家庭之乐。(3)度假酒店，它是为旅游度假者而建的。它必须建在交通方便的风景名胜地区，如海滨、著名山区、温泉附近。它一般拥有良好的沙滩和泳场；有良好的滑雪、溜冰场；有高尔夫球场和运动场。人们可在这里游泳、晒太阳、滑雪、溜冰、骑马、打球、划艇、玩风帆，尽情享受度假之乐。这种饭店受季节影响较大。(4)商务饭店：主要针对的客户为商业群体，包括小型公司、驻地方办事机构等作为临时办公场所，它需要便利的交通条件，先进的办公设备以及人员配套效劳。通过对工程产品的剖析和SWOT的分析，在快捷酒店和星级酒店〔三星级以上〕之间寻找酒店立项的市场切入点，因此，我们将本酒店定义为“经济型商务酒店〞，以“商务中国通，效劳世界行〞的经营理念，提出“精道品质·精心效劳·精品商务〞的效劳理念，让商务差旅者异地轻松办公，就像在自己的公司一样。市场定位：经济型商务酒店经营理念：商务全球通，效劳世界行效劳理念：国际商务标准，全新效劳质量，轻松商务之旅为商务沟通开辟一条通道为商务沟通搭建一座桥梁为商务沟通营造一个平台四、经营定位本酒店，定义为经济型商务酒店，其功能是满足固定和特定人群，包括：商务客房、商务功能齐备的效劳中心、电子商务网络中心、咖啡厅、西餐厅、中餐厅、快餐店、康体娱乐、商场、大型会议室、小型〔动脑〕会议室、临时办公写字楼、设备出租部、通用银行自助柜台机、自助保管效劳、电信效劳店、礼仪效劳部、旅行社、汽车租赁中心、效劳系统、行政办公区域。a．商务客房：商务单人间、商务标准间、商务套房、总裁套房、商务公寓商务单人间：面积为16~20㎡的房间，内有卫生间和其他附属设备〔含电脑网络〕组成。设一张单人床，这样的房间适合商务旅游的单人住用，并且有一定的会客空间。商务标准间：一大一小两个床位，大床是*，小床可以折叠的沙发床*，房间在需要时可以住两位客人，沙发床收起后可以腾出比商务单人间更大的会客洽谈空间。商务套房：由连通的两个房间组成，其中一间是办公室，另一间是卧室，卧室内设两张单人床或一张双人床。这样可以做出郑州酒店空间理念最先进的商务酒店，比商务标准间更适合办公，也可以增设办公台等常用办公设施。总裁套房：由3-4个组成，并且可以通过连接旁边的商务标间或商务套间等扩大套房面积和功能，设有卫生间和会客室、小酒吧，室内有活动沙发，同时可以拉开当床，扩充后相当于一个小型公司的规模。商务公寓：类似于商务套房，但其装修及规模更倾向于办公，并在附近设有图书室、室内花园等公用设施，更适合长期使用。设备配置房内简化卫生间的设备，可以针对这些客户提供免费浴城的消费，这样既可以南昌最好的酒店酒店硬件投资本钱和维护本钱，又可以促进酒店浴城部门的消费。不提供免费早餐，可以转为代用消费卷作为客户在酒店内消费现金。强化所有酒店房间的上网功能并提供电脑租赁效劳。客房不强调豪华，强调功能实用、齐全。并且房间的装修材料必须符合容易清洁的原那么，例如地面可以选用地板胶，塑料窗帘、相对简约的床、更改大衣柜为衣架、将壁灯更改为台灯等。强化酒店房间的商务功能，房内的家具采用活动型为主。例如房内可以增加活动型会客台方便客人来访洽谈。b．商务中心效劳对象主要是商务群体，因此酒店必须拥有一般酒店商务中心的功能，例如：订飞机票、火车票、打印文件、收发、图片/文件扫描、业务咨询等。还必须具备一些特有的功能，将酒店的商务性表达出来，下面是我们的建议：①客户管家当客户有需要，我们将为他配备一个专业的私人管家，其职责相当于其一个生活秘书和业务助理，例如帮商业客人预约客户、安排行程路线、查找资料、导游、接送客户、货运安排、会议组织等，还可以详细到客户吃饭、宴请等细节效劳的方面，所以这个管家必须是贴身的、专业的。②设备租赁当客户有需要，我们将提供给他所有必须的办公用品，相当与客户在自己的公司内办公一样便利，并且房间的设计需要考虑这些设备的使用。③针对特别客户的效劳例如对于酒店的金卡会员，我们还将提供火车接送、礼仪迎接、行李托运等。④专业人员招聘可以根据客户提供的要求，协助客户在郑州地区招聘到所需要的人员，迅速走上办公轨道。⑤汽车租赁贴心的汽车租赁，会让出差来到郑州办事的人员都想起我们的酒店。⑥翻译人员随着外资的进入，更多的外国客人将进驻郑州，所以这类人员是必须的。⑦礼仪安排为客户准备各种会议，人员通知接待等。以上人员不一定要在酒店内全部配备，可以与一些学校或公司合作。c．康体娱乐中心康体娱乐中心，包括沐足、美容、保健、舞厅等效劳。其设立一是为了满足客房的需要，二是解决了高端接车客户或者提早候车和凌晨下车的客户群体的休息问题。〔建议：可以结合酒店钟点房概念〕d．咖啡厅/西餐厅咖啡厅与西餐厅相结合，以自助餐的方式出现，防止低端客户进入，把风格放高，参考类型：上岛咖啡e．中餐厅考虑实用商务型，不必太豪华。建议餐厅内设有紧急充电设备，方便旅客。f．快餐店不要考虑饭盒的方式，应该考虑肯德鸡、麦当劳、德克士等形式。g．商场尽量防止和周围环境卖的商品雷同，建议设有礼品店、名牌必需品、药店、花店等。h．会议室是酒店必备的空间，在以商务为主要消费群体的酒店内，更应该强调这个功能。在酒店出席大型会议，听演讲及研讨专题.为使这些活动能顺利进行，酒店便需要以下的科技产品：视听器材根本的设备如音响系统、为高级影片及幻灯片而设的投影设备、以及放映录像带的器材等肯定不可缺少，现时更可以将电脑控制画面直接与由多部电视组成的大型荧光屏连接，或投射电脑控制画面於大型电影银幕，讲者只须透过遥控器或中央控制板，便可按实际情况需要而应用各种设施，大大提高传意表达的质素，使该酒店成为郑州举办商务会议的最好场所。翻译效劳任何一个在酒店举行的会议，其出席者都有可能来自世界各地，而他们未必会说同一种语言，不过，现只须利用科技，如透过即时翻译系统，与会者便可安坐会议室，收听以他们自己语言演说的讲辞。视像会议拥有这种设备，即使与会者毋须到达会场，也可“出席〞会议，例如酒店设有闭路电视系统，将会议室实际情况传送到其他地点，如酒店的接待区、餐厅、酒吧、甚至客房(甚至可以是洗手间!)，更先进的系统更可以连接电视卫星播送，网络可以使主讲者能在其纽约办公室作出演说，而毋须亲身来现场出席会议。j．临时办公的写字楼方便一些公司异地办公，例如设计公司等咨询效劳型行业，异地业务多些，时间也不久，没有办公室很不方便。在酒店固定楼层设立专门的写字楼区域，这些写字楼即可以长期出租又可以临时办公，大小可以由2人到20人不等，酒店可以帮客户准备好一切办公设备和办公家具，比方，包括进口高级家俬及行政办公椅；曲线型桌面设计，使空间更能有效地利用；桌前设屏风，以加强各工作区的独立性；优质实用的文件柜；每个工作坊均设机座〔备国际长途功能〕；高速/无线上网功能等。k．通用银行自助柜台机24小时可以使用。五、根据分布及招商定位〔暂略〕六、价格定位〔优惠价〕门面价优惠价商务客房局部商务单人间：180-240元140-180元商务标准间：150-200元120-160元商务公寓：240-300元180-240元商务套房：400-600元240-320元总裁套房：1200-1800元400-600元注：1〕本价格不含早餐2〕本价格是参考火车站区域已建成酒店制定的设备和其他商务效劳费〔待定〕备注：可以设置少量的普通客房，以推出特惠房和钟点房使用。第三部：营销管理6．营销管理执行〔提纲式方案，操作时按相应专案执行〕1〕市场调研2〕制定营销方案3〕宾馆招商手册4〕营销用品〔VIP充值卡、等〕5〕设计酒店标准色、图案、辅助色、CIS设计6〕酒店开业前媒体方案、宣传筹划方案7〕制定开业典礼宴请贵宾名单与方案8〕制定开业庆典筹划方案9〕标牌制作安装10〕试营业11〕隆重开业——报告结束——2021年5月原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理〞来进行编制的。编制时，我公司技术开展部、质检科以及工程部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。工程概况：西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#m2;30#m2。室内地坪±m为准，总长27#m；30#m。总宽27#m；30#m。设计室外地坪至檐口高度18.600m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200×300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200×200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。本工程设计为砖混结构，共六层。根底采用C30钢筋砼条形根底，上砌MU30毛石根底，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M混合砂浆砌筑MU15多孔砖。本工程结构中使用主要材料：钢材：=1\*ROMANI级钢，=2\*ROMANII级钢；砼：根底垫层C10，根底底板、地圈梁、根底构造柱均采用C30，其余均C20。本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV－铜芯线，插座电源等采用BV－4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。施工部署及进度方案1、工期安排本工程合同方案开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。方案2004年9月15日前完成根底工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度方案详见附图－1〔施工进度方案〕。2、施工顺序=1\*GB2⑴根底工程工程定位线〔验线〕→挖坑→钎探〔验坑〕→砂砾垫层的施工→根底砼垫层→刷环保沥青→根底放线〔预检〕→砼条形根底→刷环保沥青→毛石根底的砌筑→构造柱砼→地圈梁→地沟→回填工。=2\*GB2⑵结构工程结构定位放线〔预检〕→构造柱钢筋绑扎、定位〔隐检〕→砖墙砌筑〔＋50cm线找平、预检〕→柱梁、顶板支模〔预检〕→梁板钢筋绑扎〔隐检、开盘申请〕→砼浇筑→下一层结构定位放线→重复上述施工工序直至顶。=3\*GB2⑶内装修工程门窗框安装→室内墙面抹灰→楼地面→门窗安装、油漆→五金安装、内部清理→通水通电、竣工。=4\*GB2⑷外装修工程外装修工程遵循先上后下原那么，屋面工程〔包括烟道、透气孔、压顶、找平层〕结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。施工准备现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。机械准备=1\*GB2⑴设2台搅拌机，2台水泵。=2\*GB2⑵现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。=3\*GB2⑶现场设木工锯，木工刨各1台。=4\*GB2⑷回填期间设打夯机2台。=5\*GB2⑸现场设塔吊2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。施工用水施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。生活用水生活用水采用自来水。劳动力安排=1\*GB2⑴结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。=2\*GB2⑵装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线=1\*GB2⑴施工测量根本要求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位B、根据工程特点及＜建筑工程施工测量规程＞DBI01－21－95，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差±12，边长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程效劳，对工程进度负责的工作目的。=2\*GB2⑵工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原那么，设置一横一纵两条主控线即27#楼：〔A〕轴线和〔1〕轴线；30#楼：〔A〕轴线和〔1〕轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：〔H〕轴线和〔27〕轴线；30#楼：〔H〕轴线和〔27〕轴线。B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D、水准点：建设单位给定准点，建筑物±.500m。=3\*GB2⑶根底测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上进行根底定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标高由水准点引测至坑底。=4\*GB2⑷结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按标准要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，防止二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、砌筑工程=1\*GB2⑴材料砖：MU15多孔砖，毛石根底采用MU30毛石。砂浆：±0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。=2\*GB2⑵砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在10％－15％。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝8－12mm。D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将外表清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖墙按图纸要求每50mm设置2φ6钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程=1\*GB2⑴凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格前方可使用。=2\*GB2⑵钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。=3\*GB2⑶板中受力钢筋搭接，=1\*ROMANI级钢30d，=2\*ROMANII级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。=4\*GB2⑷钢筋保护层：根底40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm×50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。=5\*GB2⑸所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格前方可进行下道工序。5、砼工程=1\*GB2⑴水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。=2\*GB2⑵浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。=3\*GB2⑶投料顺序：石子→水泥→砂子。=4\*GB2⑷本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用局部长度的倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的倍。=5\*GB2⑸砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未到达MPa之前不得上人作业。6、模板工程=1\*GB2⑴本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应到达质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。=2\*GB2⑵模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。=3\*GB2⑶本工程选用851脱模剂，每撤除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。架子工程=1\*GB2⑴本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距，顺水间距，间距不大于1m。=2\*GB2⑵架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。=3\*GB2⑶为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。=4\*GB2⑷为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原那么。=5\*GB2⑸外防护架用闭目式平安网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。=6\*GB2⑹结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。装饰工程装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，去除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原那么下，尽量减少施工用地，按照供料方案分期分批组织材料进场。2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工前方可施工，油漆涂刷前被涂物的外表必须枯燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，到达薄厚均匀，色调一致，外表光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致外表不显刷纹。楼地面工程楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护4－5天后，才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂浆找平层外表应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R≥150mm圆角。3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程=1\*GB2⑴管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和标准要求。=2\*GB2⑵水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。=3\*GB2⑶电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工标准及质量评定标准。=4\*GB2⑷灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，外表应平直洁净方正。=5\*GB2⑸灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。=6\*GB2⑹做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。五、预防质量通病之措施本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下：1、砖墙砌体组砌方法：=1\*GB2⑴、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。=2\*GB2⑵、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度：=1\*GB3①、水平灰缝不匀：标准规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用：一是铺平砖的砌筑外表，二是将块体砖粘接成一个整体。标准中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究说明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的70－75％，所以要保证水平灰缝厚度在8－12mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢？A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。D、要选砖，将过厚的砖剔掉。E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。=2\*GB3②砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。标准规定：多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80％，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比方：根据试验研究，当水平灰缝满足80％以上，竖缝饱满度满足60％以上时，砌体强度较不饱满时，要提高2－3倍，怎样保证灰缝饱满度呢？A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。B、水平缝用铺浆法〔铺浆长度≤50cm〕砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15％含水率为宜。〔约砖块四周浸水15mm左右〕。=3\*GB3③注意砌砖时的拉结筋的留置方法：砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按标准执行。标准规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根Ф6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙的留槎处算起，每边均＜100cm，末端应有弯钩〞见图。标准还规定：“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设2Ф6拉结钢筋，每边伸入墙内＞100cm。2、预防楼梯砼踏步掉角：楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治：=1\*GB2⑴踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。=2\*GB2⑵踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。〔水泥袋或用针织袋装砂〕既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。3、楼梯弊端的预防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原那么，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间：=1\*GB2⑴仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。=2\*GB2⑵浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。=3\*GB2⑶如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。4、堵好脚手眼：堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓；二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可无视、大意：=1\*GB2⑴将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，去除洁净，洒水湿透眼内孔壁。=2\*GB2⑵将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。=3\*GB2⑶用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝不准用碎块碴堵塞。=4\*GB2⑷砂浆必须饱满〔最后的一块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块〕。5、散水砼变形缝的做法：砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰坏，不灌沥青砂浆而灌热沥青等。好的做法是：=1\*GB2⑴、事先按变形的长短、高度〔板块砼厚〕的制作厚为20mm的沥青砂浆板条；=2\*GB2⑵砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度〔1.2Mpa〕后，撤除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝外表，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。〔靠墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴〕。=3\*GB2⑶当板块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。6、卫生间地面漏水的预防：=1\*GB2⑴现浇砼楼板：沿房间四周墙上翻150mm。=2\*GB2⑵找平层：施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板外表，之后刷一层TG胶素水泥浆。=3\*GB2⑶找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。上刷冷底油一道。=4\*GB2⑷防水层：用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。=5\*GB2⑸粘结层：用1：20水泥砂浆厚≥20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。7、管道根部的渗漏预防：=1\*GB2⑴、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼板管道孔。或埋设预留套管。=2\*GB2⑵、如为预留孔洞时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。=3\*GB2⑶、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。=4\*GB2⑷、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管上翻150mm并与管子贴粘牢固。=5\*GB2⑸、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆〔或1：2－1：的水泥砂浆等〕填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。=6\*GB2⑹、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。8、门窗固定用木砖的改良：

木门传统的固定方法是：用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。每边固定点不少于2处，间距≯。这种传统做法的弊端是：木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改良方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。=1\*GB2⑴、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。=2\*GB2⑵、120预制块用于370墙及120墙中。240预制块用于240墙中。9、塑钢窗之固定：=1\*GB2⑴、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置：距框角≯180mm；间距≯600mm。眼下存在的问题是：设置连接点缺乏，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命平安。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。=2\*GB2⑵、连接点的钉固方法：墙体砌筑时，将C20砼预制块，不管砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不平安，极不妥的操作方法。=3\*GB2⑶、固定门窗框用的连接铁板与钉接：=1\*GB3①、连接铁板条：其规格为：〔长×宽×厚〕≥140mm×20mm×射钉规格为：〔直径×长〕≥×42mm或金属胀锚螺栓：〔直径×长〕≥8mm×65mm施工中，常常见到连接铁板条规格过小〔厚不到1mm〕，甚至有的用的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。=2\*GB3②、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径≥5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。=4\*GB2⑷、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L：为了防止塑钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，采取以下措施：=1\*GB3①、采用镀锌钢板制作连接铁板条。=2\*GB3②、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜隔开。=3\*GB3③、或用密封漆将塑钢与铁板条之间，窗框与墙之间予以封闭以免雨水浸入。10、给水管道施工给水管道安装施工比拟简单。便是它是承压管，将受较高水压力，如粗心施工，也会带来管道渗漏，为此：=1\*GB2⑴、管子接口：=1\*GB3①、丝口连接：加工丝扣时要做到：丝扣光滑、端正、不抖丝、不乱扣、有椎度。这五点都要到达。有一点不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。=2\*GB3②、焊接接口：设计要要求坡口焊时，坡口加工的形式须符合设计要求。不需坡口焊时，在焊前用砂布将管口打磨干净，两管对口间要均匀，不可一侧大，一侧小。焊接时，焊缝高度要符合标准要求。=2\*GB2⑵、安装=1\*GB3①、 安装前弄清图纸，查清管子位置，走向、标高。并做现场查验当实际尺寸与图纸不符合时，提出修正，以免与土建产生矛盾。=2\*GB3②、安装时，管子必须找正后再拧紧，不得倒拧，以免损坏丝扣。=3\*GB2⑶、下料：管道不料时，尺寸一定要准确，给水管误差≤5mm。为确保下料时尺寸准确，对实际安装位置与尺寸进行实测实量，不要按图纸尺寸下料。同时，必须逐根管道都要实测实量。=4\*GB2