XX地区高档住宅小区地产投资开发建设项目的可行性与开发经营策划方案

高区发行营1

内要本文通过对****市经济技术开发区340亩的国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依市和经济技术开发区当地的目前市场状况和对未来的预测的可行性与开发经营策划提出初步意见结合项目的特点优势项目进行了投资分析务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积31.13万平方米，项目总投资万元。经测算项目财务净现值22597.8元，项目财务内部收益率，因此项目在经济上具有较强的可行性。2

第一章前言——————————————————————第二章项目开发经营环境分析——————————————-5、-5、****省*市地产第三章项目周边物业市场调查分析————————————-10------10第四章项目开发经营优势点与机会点分析—————————-17第五章项目定位————————————————————------193

第六章项目规划、建筑设计建议—————————————第七章项目开发经营策略及投资估算———————————25-25-27第八章项目开发经营状况分析——————————————-30-30第九章项目开发经营风险分析——————————————-314

第十章结论与建议——————————————————335

第一章

前

言一、报告编制目的1在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4对项目进行投资分析和风险分析。5对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1********市规划局规划方案；2国家建设部及***省颁布的与房地产相关法律与政策；3现场勘察和实地调研所得资料。4上海置盛房地产经纪有限公司提供的资料三、项目概况****位于中国东部沿海****中部，东临黄海，属长江三角洲经济区，市区西部的****济技术开发区****省级经济开发区，占地30平方公里，起步区方公里，目前已全面实现“九通一平,近100家企业进区投资办厂。6

“新天地花园地340亩-十二万六千四百平方米临已建成的主干道南翔路盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里）东临新建的城市中轴线常新路临规划道路益民路新旧市区的结合部新路路东系数拾米宽700长的古银杏林带，绿树成荫、风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地块系****市区的最佳路段，小区三面临街，可建商品用房达，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来***个购物、美食娱乐、休闲、居住小区环境及其独特的新天地。根据********市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.5建筑密度不大于40%绿化率大等于30%。套商业比例不得超过20%据调查分析及以上资料目产品定位为中高档次的住宅新区司委托加拿大泛太平洋设计有限公司所设计的规划方案已获得***政府批准案初步确定项目主要技术指标如下：①总用地面积：22.67顷，合340。②容积率：1.373③总建筑面积：31.13M2其中：商业：5.43万M2多层住宅：19.72万小高层住宅：4.41万别墅：1.45万公建面积：0.5M2④建筑密度：27.42%7

⑤绿化率：42.88%第二章

项目开发经营环境分析一、2004国内经济及房地产市场回眸2004年1-12月房地产共开发完成投资10106.12元，同比增29.7%开发到位资金13128.22元，同比增37.6%购置土地面36965.03平方米，同比增长21.5%土地开发面积20853.75万方米，同比增长商品房施工面积116907.46万平方米，同比增长26.0%；品房销售面积为32247.24万平方米比增长29.1%品房销售价格平方米比增长3.8%2004年房地产市场对国民经济的发展起了巨大的推动作用，同时高速发展的国民经济断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。2004我国房地产行业的发展基本是健康的，是由有购买力的需求拉动的。1998以来中国房地产行业发展的新一轮周期与以往周期相比有着明显的区别经济紧缩的宏观形势下地产行业以住房制度的转轨为契机扩大内需的宏观经济政策为动力现了稳定的持续增长全国看房地产开发投资高速增长过程中地产市场保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳的发展势头，房地产业的发展与国民经济、与相关产业的发展比较协调。8

从供给情况看，1998~2003年，全国房地产开发完成投资额年均增长19.5%全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长在此基础上年1~11国房地产开发完成投资8285元比增长32.5%于同期固定资产投资增幅近3百分点求情况看成为商品住宅市场的购买主体国个人购买商品房占商品房销售额的比重由1998年的高到2003年的95.3%2004年则进一步提高到％。居民购房能力的变化及购买力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量结构及市场平衡情况看宅完成投资占房地产投资的比重由年的高到的68.1%；2002年，在房地产开发投资完成额中商品住宅、办公用房、商业用房和其他用房所占的比重分别为68.1%4.9%和15%办公用房及商业用房严重供过于求的现象得到初步改变宅成为房地产开发的主体。而2003年1~11的竣工面积数据看，以上四类物业之间的比重分别为83.7%4.1%到进一步优化商品住宅销售中年1~11销售面积为平方米，占同期竣工面积的。其中，销售面积增幅为32%竣工面积增幅为29%销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点表明空置矛盾正在得到缓解价格走势看品房销售价格稳中有升价格由1997的每平方米1997.22002的2291.3元商品住宅平均销售价格由1997年的元到2002的2130元，年均增长2.8%20031~11，商品房销售价格每平方米为，同比上升4.7%显著低于同期8％左右的GDP长幅度明房价上涨是在经济增长所能支持的范围之内。2003年我国出台了许多房地产政策，而这些政策的共同点就是要在发展中9

求规范。2003年的房地产业发展中，也还存在着或新出现了一些值得关注的结构性矛盾及局部过热问题。针对这些问题，政府出台了一些对我国房地产市场的未来发展具有重大意义的政策国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知理违规设立的各类园区和加强土地供应管理，停止别墅类用地的土地供应月份《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释假广告和重复抵押，防范金融风险，规范市场秩序起到了重要的保障作用月，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定，这些规定对于防范金融风险、规范市场秩序、维护房地产业可持续发展将产生十分重要的作用，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》在充分肯定“房地产业关联度高，带动力强经成为国民经济的支柱产业基础上申发挥市场机制在房地产业资源配置中的基础性调节作用在完善供应政策革住房制度全市场体系、发展住房信贷、改进规划管理、调控土地供应、加强市场监管、整顿市场秩序等多个方面都作出了相应的规定提出要“努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定今后若干年里中国房地产市场发展的基本要求。二、****省*市房地产市场分析1、经济状况****处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，区位优势十分突出经发展迅速经济不断壮大经济特色明显，10

第三产业蓬勃兴起开放不断加强会全面进步建设步伐加快，交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣，是***首批文明城市。****经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段标绝对值增长较快年全市预期完成预计全年实现GDP106.6亿元，同比增长13.1%原口径财政收入7.86亿元，剔除出口退税、免抵调库增值税和农业税下调部分际完成收入6.9元口径增长24.6%镇居民人均可支配收入7307元农民人均纯收入5020元，同比分别增长12.5%济结构进一步优化次产业比例调整为38.5次跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列。到2010年，全市力争到300元，人均超过5000元，财政收入达到15元，均比2000翻两番以上建成小康社会年到亿元美元，比2000年翻三番，财政收入达到亿元，比2000翻四番，全市总体上实现基本现代化。苏中平原广袤的土地与相对廉价的劳动力成本注定其在长江三角洲的新一轮产业调整中可以起到极为重要的拾遗补缺的作用见随着长江三角洲经济的发展尤其是苏南经济的崛起高的土地及劳动力成本将挤压出绝大部分的劳动密集型企业迁将成为该类企业的发展趋势否把握该项机遇自身的区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力，是该市经济发展的关键。2、房地产状况衡量房地产市场形势须遵循以下基本标准先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度次要看商品房供给与需求的均衡态次要看房屋价11

格的波动状况及其走势目前全国房地产市场的运行情况看处于正常发展的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。城市化进程加速房地产业发展业化的发展将极大的加速城市化进程市化进程正是人口、财富、人才、资本的横向集中的过程，城市中心功能的进一步完善，将会形成房地产市场向上的新的动力年之内如果国家不出现大的政策性调整，房地产市场还将会有5-6的高速发展时期。****的经济刚起步，房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成真正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司市场产品力上也极为薄弱未有任何具规模的小区形成缺少大量先进的房产设计和营销手段场本身还存在着许多问题市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数然目前的在售楼盘较少的已经售完土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加市的房地产市场2004变化较大，销售量和价格涨幅增长较大。随着经济发展、收入增加、居住水平的提高而不断演变的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。三、有投资经济形成因分1国家宏观经济的影响2********经济发展势头良好3全国整体房地产市场发育发展情况良好展望2005年中国房地产业将沿着通过规范而求得可持续发展之路前进。2005，房地产市场将继续按“三个基本”的要求保持快速发展势头。我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点房消费也将继续升温了保持房地产市12

场的健康发展府将继续采取一系列措施过加强土地市场建设缩房地产信贷快和完善房地产信息收集系统等制部分地区增长过快的房地产投资房地产市场价格经济产生危害国民经济发展和社会安定。4公积金归集、商业银行住房贷款的有力支持房地产融资多元化发展国内房地产企业日益加强房地产基金的关注与需求，国外房地产基金纷纷酝酿在国内建立基金市场，都将对房地产基金的建立产生积极的促动作用。预计2005，随着中国市场的逐步国际化，地产信托和房地产基金等融资方式将得到进一步的拓展。在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论家宏观经济形式是可喜的房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说新天地花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。第三章

项目周边物业市场调查分析13

项目调查是可行性研究工作的基础域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境地产市场，地区既有的生活消费条件宅消费者等几个方面的调查项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。一、投资地块的地理环境本项目位*******市开发区内，地处中****中部，长江以北，黄海之滨。全市总面积2367平方公里，总人口72万。辖17个镇和一个港口经济区，从区位状况来看，其地处中国东部沿海开放带，从属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，经济发展的区位优势十分突出。这里与中国最大的城市——上海和****省会城市南京相邻，铁路、高速公路穿境而过，南京禄口机场和盐城机场近在两侧。被中国国家交通部列入“九五”规划的万吨级泊位现已开工建设后将成为一类口岸通航韩国等国家和地区。****已基本构建了较为完善的基建设施与交通网络更好的融入中国最具经济活力的区域----长江三角洲，奠定了基础。特别需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路营建完成后，同江三角洲核心区域---海的经济地理距离将大大缩短，极具潜在区位优势，市来接受发达地区强辐射的新机遇。二、区域分析14

本项目位于****省*经济开发区内地340临规划中的城市中轴线——常新路，南接城市交通干道南翔路。地块规整，基建配套（水、电、气、污）系统完善，基地西靠经济开发区核心地块，东各行政单位，潜在客户群体较为广泛，这是该项目显而易见的优势。综上所述地区潜在的区位优势和明显的成本优势决定了其经济将会进入加速期可预见的将来其区域购买力将出现质的飞跃管目前其各项经济指标并不十分突出从房地产项目开发先导性期性等特性以及近期周边地区一级市场价格上涨态势来判断区域房地产一级市场上涨空间将十分巨大。三、****项目周边主要案例分析****目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数。以下将对该市的几个代表个案进行简析。【国泰花园】本项目位于黄海路巷市政府不逾百米统的城市中心地带。本项目由三级开发资质的南通国安置业有限公司投资建设，占地面积米，总建筑面积30000米，由9幢6层住宅、一幢二层裙房和平米的中心花园及楼间绿地组成，绿化率达到30%。该案房型面积为二房106—115㎡，三房—144㎡，跃层㎡101㎡。靠幸福巷均为一通二的商铺，与三栋住宅整体相连，一层售3500/，15

二层与住宅同价。一期于20039开盘，商铺、车库和住宅已售空。二期于2004年5开盘价格为/年底交房基本售完。【金丰苑汇贤居】本案由****教育房地产开发的，位于金丰南路、黄海路，拥有成熟的交通设施活机能和市政配套案由7幢多层和一些二层的裙房组成型面积为二房91~92㎡三房㎡，平均销售价格为1750㎡；商铺一楼平均价格为10000㎡，二楼平均价格为元/㎡该案目前已基本售完。【名都广场】本项目位于市中心人民中路以西四河东畔农路之北杭州居易房地产开发有限公司全程开发。总占地面积38666.86㎡总建筑面积61500㎡其中住宅建筑面积15000㎡商业建筑面积㎡办公建筑面积㎡，住宅总户数为102户。名都广场，分为南、北、中三大区块，西南临河为高档住宅区，中区是大型市民绿化广场片绿地泉水池与休闲步道座椅等公共设施南及北区为商业区，以一条精品化商业步行街南北贯通，黄商业桥头堡的综合性现代商业中心。该案住宅楼房型面积为二房91~92㎡，三房135~156㎡，于20037月开盘，平均价格为元/㎡，住宅售价二层1600/㎡，三四层/㎡，目前已售空，已于2004年月底交房。16

车库售价1800/㎡商铺一层售价临健康路14000/，临人民路27000/㎡近主入口的/㎡部不临街均价在8500/㎡——12500/㎡之间，二层均价在/㎡—5000/之间，三层均价在2500/——3100/㎡之间，四层均价为2000/，已于2004年交房。现有80%铺对外营业，已初步形成商业圈。【汇金购物公园】该案紧靠人民路，位于名都广场的斜对面，开发商是浙江公司，朝人民路入口处有部分三层商铺大华路为写字楼层为商铺余内部多为三层商铺，部分为两层，朝人民路商铺一、二、三层一起卖，并且二、三层为大通间，三层不计价，背面商铺只单买一层，销售价格以人民路为最高点，往内递减。面朝人民路入口处的第一排商铺一层28000㎡，二层4200/㎡面朝大华路一层商铺售价15000/㎡，中心广场商铺一层售价为18500/㎡【汇总分析】通过上述个案的分析后出***盘2004的平均价格在1650/㎡左右，目前楼盘的平均价格随着市场的变化，已经将达到1750/左右。建筑规划都为多层筑规模都比较小型设计以二房和三房为主房面积在90~110，三房为㎡。17

2004年区域在售楼盘实现销售约25平方米主要来自****当对已购房客户进行调查统计分析后发现。客户类型主要为国家行政企事业单位研教育单位体私营业主这几种常规的住宅消费类型。已购房客户职业分布：行政事业单位35%科研教育单位25%个体私营企业购买力：置业的客户购买力较强房客户的家庭月收入均在以上。购买动机：换环境87%；结婚用8%；投资5%客户购买动机主要为改善居住环境。****目前的在售楼盘较少，有的已经售完。虽然目前的在售楼盘较少，但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加，该市的房地产市场2004年变化较大，销售量和价格涨幅增长较大。随着经济发展、收入增加，年****的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。四、消费者调查分析为了使本项目更适应市场发展，满足当地居民的购房要求，我们对****部分市民进行了关于住宅消费的市场调研。（一）问卷调查的问题及汇总1对****新的中心线商品房有投资购买兴趣的意向18

65%表有兴趣购买25%示可以考虑，10%表示不买。2对住宅形式的选择30%的选择多层；40%的人选择小高层；30%的人选择联体别墅。3

对开发区房价的预期50%希价格范围在1400-1600/40%希望价格范围在1600-1800/；人希望价格范围在1800-2000/㎡4

对付款方式的选择25%的选择一次性付款75%人选择分期付款方式，并向银行按揭贷款。5

对购买房子面积的要求10%的希望90㎡下望90-110㎡望110-130㎡20%希130-150㎡5%望150㎡上。6对房型的要求40%的希望房型为三房二厅二卫25%望房型为三房二厅一卫，20%希房型为二房二厅二卫15%望房型为二房二厅一卫。7对各房间面积大小的选择80%希主卧面积在㎡望主卧面积在12~14㎡希望次卧面积在12~14希望次卧面积在8~10㎡望客厅面积在20~25㎡25%望客厅面积在15~18㎡75%希望餐厅面积在10~12㎡25%希望客厅面积在5~8；80%望厨房面积在9~11㎡希厨房面积在望卫生间面积在19

5~6，25%望卫生间面积在㎡85%希望阳台面积在4~5㎡，15%望客厅面积在㎡8对建筑外立面风格的选择40%希是欧式风格的望是现代风格希是中式风格。9对建筑外立面颜色的选择50%希是白色的35%希是黄色的15%望是红色的。10对建筑外立面材料的选择65%希用面砖35%希用涂料。11对屋顶造型的选择50%希坡顶式25%希平顶式，25%希望飘带式。12对阳台形式的选择55%希是封闭式45%希是敞开式。13对窗台造型的选择65%希是落地窗台20%希是普通窗台15%望是六角窗台。14对窗框材质的选择65%希用塑钢35%希用铝合金。15对阳台造型的选择60%希是弧形40%希是方形。16对小区采用哪种供气方式85%希是管道煤气15%是装液化气。17在购买商品房时，考虑哪些因素20

70%主考虑交通和环境因素60%要考虑生活配套60%要考虑地段要考虑教育配套要考虑房价和房型体上人们都希望小区周边交通、生活配套、教育配套比较完善，因此对这些因素考虑的多一点。18对绿化形式的选择45%希是草坪20%希是树木，35%希望是花草灌木。19喜欢的环境景观要素40%希有喷泉、花坛25%希有雕塑和围廊20%望有景观、水池。20希望的小区配套设施有哪些55%希有医疗中心和小型超市20%望有会所和网球中心35%希望有健身房，望有小型幼儿园和垃圾集中处理站。21希望的小区休闲设施有哪些40%希儿童乐园希望有休闲和健身步道望有摇椅、秋千。22希望小区有什么样的智能化服务70%希有智能网络系统望有LED滚屏显示系统和背景音乐广播，50%望有智能卡。23希望小区有什么样的物业服务50%希物业智能化物业管理服务对讲装置希望有闭路监控系统，望能24时服务和维修服务、清洁服务，35%望有餐饮服务。21

24希望小区有什么样的保安服务60%希有防盗、防火报警系统55%望有中央呼叫系统和室内求救报警系统，望有时电子巡更系统和单元入口防盗门。25准备投入的购房资金40%希投元望投元望投20~23万元，希望投23~30万元。26是否有向购买70%有向，30%无意向。（二）卷调查的分选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为好近合理、付款方式格值潜力例依次为70%从以上问卷调查汇总中，我们可以看****对多层、小高层、别墅都比较能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，说客希望居住条件能更好；大多数居民期望房价范围在1500~2000/㎡；选择房型面积偏大型，说明市场需求的是中等价位、较大户型、中低档次房子；接受向银行按揭贷款方式买房****民的支付能力增强了****客户购房观念的不断改变，他们对产品的综合质量要求也越来越高。22

第四章

项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。二、项目开发经营优势点本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于新天地住宅市场的优势点集中如下。（1项目开发经营期几年内相关的经济大“势①国家宏观经济处于上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。③置业意识——古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念小康后的家庭消费将首先集中在住房条件23

的改善方面。（2项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模①新天地花园的自然环境，在****省****市得地独优；②新天地花园可作为经济技术开发区事业单位人员营营企业家理想的生活基地；③新天地花园占地近三百多亩，规模大，是置业的理想地方。（3项目公司企业领导核心与公共关系状态。①项目开发公司领导核心可实行新组建的班子人事务管理等方面可实行全新的体制，②项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，********人民作出贡献。上述这些优势点的正确运用，有利于为开发项目打造良好的基础。三、项开发经营机点（1人口众多，私营，民营企业今年来不断增加，收入水平持续增加，加之开发区的大规模建设活动，使得整市的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。（2项目区域位置紧邻市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类24

物业便宜，而且近年来，开发区有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。（3本项目目前交通状况较好，常新路将在年内完成通车，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的。（2005年南翔路拓宽和盐通高速建成通车将牢固确立项目所在区域的优势和不可替代性，新天地花园销售将适逢其时。第五章

项目定位面对竞争激烈的房地产市场司要建立自己的品牌与形象必须长目标兼顾实施品牌战略本项目定位时将区域通环境套设施，人文文化等各种因素综合考虑。一、目标市场定位1新天地花园虽位于经济技术开发区，但紧邻市中心，这决定了主体目标对象为****的中高层消费群。2消费群界定（1行政事业单位和科研教育单位人士；25

（2民营或私营企业家或个体老板；（3来****经济技术开发区投资的企业人士及其管理人员；（4富裕居民购房和二次换房的需要；3年龄判断在3045岁购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。二、产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析项目定位为中高档次是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和区位为前提而作出的明智决策,主要原因是:1.项目区位位置处于城市中轴线；2.项目区位内中高档物业目前销售状况很好；3.开发区各项基础设施和市政设施都已跟进南翔路拓宽和盐通高速建成通车将决定新天地花园具有其他物业不可替代的优势。（产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议第六章

项目开发建设建议26

一、项总体规划建1由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略议在总体规划设计中地块分成若干个相对独立的功能组团利于分期开发一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。2总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果环境设计的宗旨的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。3总体上来说，新天地花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。4、虽然私家车相对不多，但在规划上，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。5、在设计规划上，建立“城市——社区——小区——组团——院落——家庭如上图所示)的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。6小区总体规划布局小区空间结构可以概括为“周边围合、中心绿化边围合”是指小区东、南、北三面以商业界面临路，将噪杂的城市交通干道与小27

区的内部空间分开。既为小区内部创造安宁、舒适的居住环境，又以完整、统一的商业建筑形象面对城市交通干道，为城市的视觉形象增添层次。“中心绿化”是利用原有水系，形成完整内庭水景绿化，将中心绿化、组团绿化道路绿化有机统一起来绿化的分散提高绿化的使用价值，再点缀以低层的别墅及会所等建筑，使得绿化、水面、建筑相映生辉。“三轴“是指横贯小区南北的”“型景观轴线及垂直于常新路的两条纵向景观轴线，它将小区分成完整独立的六个组团。“S型南北景观轴线将六个组团、中心绿化、中心广场、会所及南北方向的人行次入口有机联为一体，是小区内部极富活力的，集景观、运动、休闲为一体的多功能交通活动空间条纵向轴线红花中心河古杏林风景带的景观有机引入小区深处，结合常新路的两个主入口，使道路交通、景观紧密结合。“一是指沿基地周边的环形车行道路捷效地将小区的交通系统组织起来，形成完整的小区空间构架。南翔路西接盐通高速公路市交通干道大体量商业建筑，常新路则是****来的城市景观道路，沿路布置小体量精品休闲、文化、餐饮一条街。沿常新路主入口置小区中心广场及会所合中心绿化形成小区内文化闲中心中心绿化内布置低层独院住宅及联体别墅成外紧内松的空间形态。会所北侧点缀以小高层建筑，以丰富小区的天际轮廓线。每组团内建筑两两组合成邻里单元单元内均设有底层架空车库及辅助用房。28

将小区的运动场地及幼儿园设于小区的西北角，可独立服务于周边小区。二、住建筑设计建1住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。2住宅房型设计立足于“以人为本”的理念，引进“景观房”概念，大量采用凸出墙面景观低窗，南北通厅。做到功能分区明确，流线清晰，污净分离，并特别设置二代居、子孙户房型为楼盘的销售提供多样选择。3住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。建筑顶部为太阳能的设置留足空间分建筑底层设置2.2M架空车库筑间距均满足1的日照要求。4在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率材料为60%保温防水材料为90%集中综合布置为40%29

5户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式次的多样化（多层小洋楼、小高层、别墅）等。【多层公寓】三房二厅二卫三房二厅一卫二房二厅一卫【小高层公寓】三房二厅二卫四房三厅三卫四房二厅二卫

建筑面积136.29㎡建筑面积117.67㎡建筑面积94.25㎡95.06㎡建筑面积156.31㎡161.2㎡建筑面积176.76㎡建筑面积162.29㎡

占34.65%占10.23%共占37.99%共占8.77%占1.04%占2.09%顶层跃层【联体别墅】建筑面积207.19㎡建筑面积184.97㎡

建筑面积272.38㎡251.56㎡252.45㎡共占1.47%占2.82%占0.94%三、小区配套设施建议1交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，鉴于本项目所处区位的30

交通状况不佳议公司引进公交线路至小区司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。2会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个大型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。3拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆。4每户设独立的水、电表，小区内采用直供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。5小区内应设有小型超市、商场、银行、酒店、邮局等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。(如图所示的社区配套方案)6小区的保安系统设有楼宇对讲系统，周界安全防范系统、电子巡更系统、闭路电视监控系统区公共建筑设备监控系统央背景音响系统屏显示系统了两条电话线及有线电视管线户接入计算机宽带网络时设有VOA点播系统。小区安全系统、信息系统、管理系统均按建设部AAA住宅智能化标准实施。四、环艺术设计建随着人们生活水平的提高”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点当前以及未来相当长的一段时间内们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一离喧闹腾杂的都市31

的一种心态。基于上述原因和项目自身的环境优势司在进行本地块的整体规划设计时仅兼顾到地块的周边环境要注意小区内的环境艺术设计议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。五、道路交通设计结合小区“三轴一环六组团”的规划结构，形成小区完整的交通道路骨架。交通设计以安全、便捷为宗旨，分为人行与车行二个系统，力争人车分流。车行系统以“三轴一环”为骨架，形成六个组团的独立车行环道。车行可至每邻里单元时构成每组团的独立消防环道行系统以中心绿化沿水景观步道为骨架，可至每邻里单元，人行步道兼有休闲、运动之功能，与车行完全分开，以创造出安全、舒适的步行空间。六、绿化景观设计小区绿化设计采取中西结合，建筑、环境相交融的手法。主入口纵向景观主轴，以入口广场、门廊、喷泉步道、中心广场、会所为主要节点，将各功能空间串为一体，形成空间序列的起、承、转、合。通过花卉、喷泉、雕塑、铺地、草坡构筑高节奏，具有强烈动感的欧式景园气氛。“S型横向景观轴线，则以浓荫、雕塑、柱廊、铺地为主要构图手法，将各组团空间串为一体，旨在创造轻松、浪漫的休息氛围。32

中心绿化设计则顺应建筑空间的曲折大面积的浅水坡为构图主体，点缀亭台桥榭，极力渲染“小桥、流水、人家”的生活意境，强调自然、生态的居住理念。上述优化建议仅仅是一个思路计人员在把握总体原则的前提下以有更多的突破。第七章

项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章的论述与分析重讨论新天地花园项目的开发经营策略对项目的投资进行估算工程实施进度作出安排制订相应的项目筹资计划和投资计划。一、项目开发经营策略依据开发公司的实际情况目宜采体规划实施开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。1整体规划。这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占33

地340，因此必须对地块进行整体规划。2分期实施。该项目开发总建筑面积达31.13M2，计总投资约4亿元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。根据对项目地块的现状分析议项目以地块北部为突破口依据有地块北面紧靠老城区条件相对较好也更为方便规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待。3自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。①房地产属资金密集性行业司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。②项目公司购置该地块所需成本较低（相对市中心而言和优惠的政策③项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（如前文介绍④通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在********市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。4力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于新天地花园的品牌，可迅速提升开发公司********市房地产业界的知名度。5先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。34

二、项投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成估算项目总投资为38044元人民币。详见表一估算表资计划可能随设计及实施的改变而调整。1建设投资建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。建设投资估算依据：（1整个项目从2004年开始，20098月底全面完成。（2各种税费按****省****市目前的取费标准计取。（3整个项目按中、高水平计算。1.1地取得费用土地取得费用为征地费与批租费契税之和，总计万元。1.2期费用根据********市现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研究、咨询、规划设计费、审图等前期费用单价为/M2总费用为1557万元。1.3安工程费用建安工程费用按683元/M2计，总计万元。见表三)35

1.4招投标、监理、审照、临建费招投标、监理、审照、临建费,按15.5/㎡总计484元。1.5种配套规费根据与****开发区管委会协议确定综合配套规模按50元/计，包括建筑设施配套费防费改费散费就业基金管费方教育附加费、白蚁防治费、预销售证管理费等费用，总费用为1557万元。1.6区配套费小区配套费包括:水、电、有限、通讯、智能化、上下水、排污环卫等按元/M2，总计2802元。1.7外总体费用室外总体费用包括：道路、绿化、景点费用按50元/M2计，总计1557万元。1.8可预见费不可预见费以建设工程按30/M2计取，总费用为元。1.9目管理费项目管理费按建安工程费用按30/M2计取，总费用为元。2.0售费用销售费用为广告费费及相关登记费等计取用为万元。2建设期利息建设期利息按动态计算虑到工程的分期滚动开发续工程的资金筹措36

可通过预售房款和租金来实现目的总利息为1557万元，具体计算见项目投资计划和资金筹措表（表七3项目总投资上述建设投资、建设期利息二项相加，即为项目总投资，共38044元。详见表一《项目总投资估算表三、项目实施进度安排整个项目建设应面向市场行分期开发随时根据市场变化断地调整项目实施的进度。由于项目投资费用和建筑总面积较大据项目实际情况议将整个项目分成三期，依次由北到南逐次开发（公建中心放在第一期个项目从2004年1月开始，至20098月结束，历时近6，项目实施进度计划详见表四。表四项目实施进度计划表（年、季度）实施步骤200420052006200720082009工程前期首期工程二期工程三期工程四、项目投资与筹资计划按********市市政府规定目的自有资金应达到项目投资的上，只有完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。37

为计算方便，报告中预设项目寻求贷款16000元，分别于20052006、2007投放见表项目投资计划和资金筹措表由于项目建设期较长际运作中一年项目的销售收入中一部分可用于下一年的建设资金。项目建设期历时62004年元月至8月底全面完成建设期内，投资按年发放。具体见表七资计划和资金筹措表表七中划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排实际运作时根据本项目实际情况作如下安排：1以现有土地，使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启动资金。根据目前该区位地价情况之该地块由于拍卖竞争可能引起升值计项目地块价格可达到7957亩。2项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。3工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。4工程的动工环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围后，尽快办理《房屋预售许可证预售。第八章

项目开发经营状况分析38

本章对新天地花园项目销售分期计划作出安排算项目开发经营收入本润资利润计算项目资金现金流量务净现值务内部收益率。新天地花园项目中包括公寓式住宅高层住宅库以及幼儿园所等公建项目。其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式算方便告在项目经营估算时公建项目以自行经营考虑。公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室、变电站，部分为收益较少的物业，且要投入一定的经营费用，如幼儿园、会所。故公建项目的经营收入本报告中均未考虑。一、项目的价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位：多层住宅1848/2小高层住宅2465/2别墅3552/m商铺5417/m二、项目销售计划根据本报告的项目经营策略施进度安排物业供需状况的调查及本物业的设计水准，确定新天地花园项目销售计划表。39

三、项目销售收入估算据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划项目销售收入情况如下表五、六。四、项目经营成本结算：项目经营成本包括：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。其中：①建造成本=（当年建筑面积/项总建筑面积）×总建筑投资上述公式仅为近似计算。②销售成本含广告费、人员工资、办公费等，按销售收入1.5%计取。③营业税及附加税合计为销售收入的5.65%。④土地增值税按销售收入1%征。⑤财务费用为项目开发经营期间的利息支出。五、项目利润估算根据新天地花园项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算如表二。六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率1项目全部资金的现金流量表（表八）2财务净现值（NPV）与财务内部收益率（）根据表八可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。40

其中：财务净现值（NPV）=22597.8元财务内部收益率（）=69.4%由上述计算可知，项目财务净现值NPV）表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率IRR=69.4%且水平较高，表明项目具有盈利能力。第九章

项目开发经营风险分析本章拟对新天地花园项目进行盈亏平衡分析感性分析测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。一、项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。1项目经营收入保本点分析项目经营成本=38044/(1-5.65%)=40322(万元)，保本点=40322/81897=49.24%即销售收入达预测收入的49.24%时，项目处于盈亏平衡状态。2项目经营成本保本点项目保本开发经营成本=40322元，保本=81897/40322=203%41

即项目开发经营成本达到预测成本的203%目处于盈亏平衡状态际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的照计算期平均状态计算的结果。二、项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。1项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，