科尔尼-南方商场建议书v1.0

项目建议书（探讨稿）二○○一年十一月二十九日将来购物中心的市场定位和功能设计友情集团购物中心仙霞店报告内容对友情集团购物中心仙霞店项目背景的理解建议的项目方法项目资源和时间相关案例分析附录科尔尼公司简介科尔尼公司相关顾问简历对友情集团购物中心仙霞店项目背景的理解随着我国经济的持续增长，整个消费品零售市场稳步发展，上海零售市场规模已逾1千7百亿人民币中国城市社会消费品零售市场总额人民币亿元年平均增长率=11%上海市社会消费品零售市场总额人民币亿元增长77.5%全市零售企业15.4万户全市零售网点16万个从业人员74.6万人资料来源:中国统计年鉴；上海统计年鉴；中国资讯行经过近几年的建设和发展，上海已基本形成四街四城的市级商业中心格局，各类型零售业态蓬勃发展与之配套全市商业营业面积1,224万平方米全市零售业营业面积884万平方米全市1万平方米以上商场154个，大卖场40个，资料来源:上海市商委上海市“四街四城”商业中心布局家乐福、麦德龙等世界大型零售企业进入市场连锁经营渐趋成熟，各类连锁网点44,600多个传统百货店市场比例接着萎缩仓储式超市、大型综合超市等新业态涌现徐家汇商城豫园商城不夜城静安南京路四川路新上海商城淮海路南京东路中心城区的零售商业仍旧集中在传统的黄浦、静安等人口密集区，但各区平均商业网点密度已基本接近每百人1个零售网点黄浦静安卢湾虹口闸北杨浦长宁徐汇普陀各区零售商业网点密度各区人口密度每百人零售商业网点数人/平方公里中心区平均人口密度2.2万人/平方公里中心区平均零售商业网点密度0.99个/百人资料来源:中国统计年鉴；上海统计年鉴；中国资讯行；科尔尼公司分析依据上海商业“十五”发展规划，上海将进一步加快建设国际“购物天堂”，推动新型商业结构的形成2005年上海市商业国内生产总值人民币亿元年均增长10%2005年上海市社会消费品零售总额人民币亿元年均增长8%资料来源:中国统计年鉴；上海统计年鉴；中国资讯行；上海市商委上海“十五”商业规划发展重点全力推动商业信息化编制全国营销网络实施商业规模化战略建设国际“购物天堂”以人为本，大力发展服务业“四街四城”10个区域性商圈30条专业特色商业街9种零售业态超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店、大型购物中心其中，大型购物中心由于其诸多自然优势，会逐步成为上海零售商业的重点发展业态城市居住布局发生变更，为购物中心的建设供应空间中心城1个中心商务区、1个中心商业区4个副中心、11个新城市民消费水平的提高和消费方式的变更，须要发展购物中心这一业态消费结构中服务、休闲、消遣比重增加购物同休闲结合的模式渐渐形成城市环保意识的加强和交通状况的改善，要求零售布局多接受块/点状规模化集中，有利于城市环境治理市民出行距离增大零售商业发展过程中的一些冲突冲突，可以通过购物中心来加以调和购物中心的业态、规模包涵度大建立主体与营销主体区分大型购物中心目前，上海零售业内已出现部分购物中心或准购物中心的零售形态，并且正在筹划新的大型购物中心梅龙镇广场十层高档购物中心集消遣、餐饮、购物于一身拥有日式百货伊势丹、影院等港汇广场面积13万平方米休闲、购物、餐饮、消遣为一体具有多业态综合服务功能“五年内再建设3~5座15万平方米以上的现代化大型购物中心”----上海市商委资料来源:上海市商委；上海商报南方商城面积8万平方米拥有友情百货、家乐福、好美家拥有社区服务配套设施24万平方米的正大广场7万平方米的文丰广场2万平方米的八万人体育场购物中心部分在建/规划的购物中心选址商圈、目标顾客规模商品结构经营方式服务功能市级中心、城乡结合部的交通枢纽交汇点经营服务辐射半径10公里以上，以流动顾客为主营业面积在10万平方米以上由百货店或大型综合超市为核心店，各类专卖店、专业店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成由发起企业有计划地开发，统一规划布局运营管理，店铺分散承租独立经营设不低于营业面积40%的停车场，功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体类别概念面积（折合平方米约）核心店数量核心店种类核心店占地比例商业辐射面积…社区购物中心一般采购、便利1~3万2~折扣店、超市、医药、大型专业店/折扣服装40~60%5~10公里地区购物中心一般采购、时尚消费4~8万2~大、中型百货商店、大卖场、折扣店、时装、一般服装50~70%8~24公里超地区购物中心类似地区购物中心，但更多品类和选择8万~3~大、中型百货商店、大卖场、时装、一般服装50~70%8~40公里时尚/专业购物中心高档的，以时装为主1~2万-时装-8~24公里主题购物中心休闲，以旅游为导向，零售和服务结合1~2万-餐饮、娱乐--…上海市商委、连锁商业协会、百货商业行业协会对购物中心的定义国际购物中心协会对购物中心的定义资料来源:ICSC，上海市商委但与国外的购物中心相比，国内对购物中心的理解和定位尚处于探究阶段购物中心的分类还很笼统对定位和概念的重视不够对商业如何组合缺乏阅历作为友情集团下属的主导企业，南方商城在过去几年中成功地构筑了社区商业中心的经营模式上海华侨商店上海虹桥友情商城有限公司上海友情欧洲商城上海友情商店上海友情南方商城有限公司…关注社区需求，将多种功能融为一体，形成完整的社区商业中心是成功的关键购物休闲娱乐社交社区服务5F酒楼、影城、保龄球馆等4F家居生活、休闲运动、儿童天地3F大型超市、时尚天地2F大型超市、时尚天地1F友情百货、社区服务、快餐超前的大型购物中心定位友情集团在南方商城成功的基础上，友情集团(南方商城公司)又以前瞻的战略眼光考虑企业的进一步发展寻求新的市场方向进入市区大型零售“淡薄区域”?抢占竞争对手市场份额？开拓周边新兴城区?谋求新的增长热点拓展新的零售业态?提高价值链的整合?探究新的经营模式移植/复制南方商城成功模式?品牌连锁带来互动效应?扩大店铺数量达到规模经济？南方商城现有潜在消费人数逾100万至2005年，周边购买力将达250亿元在确定友情集团购物中心仙霞店的发展项目之际，进行战略的、系统的前期定位规划，将为企业翻开崭新一页如何成功占据大虹桥地区居民市场?如何与现有的南方商城进行战略协作?仙霞路哈密路的地理位置将近8万平方米的商业零售设计规模企业战略发展商场市场定位如何形成将来可持续发展的成功模式?建议的项目方法

本次项目的目标和范围通过探讨友情集团购物中心仙霞店周边地区消费者的构成、需求结构和消费价值取向及其将来的发展趋势来为友情集团购物中心仙霞店设计最具吸引力的市场定位、其相应的零售业态比例安排以及相应的财务预料通过周边地区消费者探讨、海外市场的基准比较以及目标核心零售商的需求为友情集团购物中心仙霞店设计内部功能和服务性基础设施需求通过本次购物中心的定位、功能和服务策略设计过程，为友情南方商城其它购物中心的发展设计一个可资参照的发展模式项目目标本次项目的范围是为位于上海市仙霞路哈密路待建的友情集团购物中心仙霞店设计其市场定位、功能以及相关服务策略，并为友情集团购物中心今后的连锁经营供应一个发展模式的初步设想项目范围其次阶段

第一阶段基于对友情南方商城项目要求的理解，我们提出了一套适合具体状况的项目方法实线框为本次项目内容一周六周五周项目启动2.1潜在核心零售商沟通2.3财务预料2.2功能服务组合策略1.1外部市场评估1.2竞争态势评估1.3最佳运营模式评估1.4购物中心定位设计2.4连锁扩展模式设计项目汇报会:本次项目的预期成果模块关键成果第一阶段1.1外部市场评估周边地区细分市场的规模与分布、其发展趋势及其吸引力分析不同细分市场的消费价值取向与购买行为及需求组合分析周边地区基础设施现状及发展的影响分析1.2竞争态势评估周边地区竞争态势分析关键竞争对手档案1.3最佳运营模式评估通过3-5家海外购物中心的研究进行国际购物中心行业的最佳运营模式评估以及关键成功因素分析上海地区主要购物中心（3-5家）的成功经验和失败教训分析1.4购物中心定位设计未来购物中心的市场定位方案购物中心零售业态分布方案第二阶段2.1潜在核心零售商沟通初步的潜在核心零售商名单初步的核心零售商沟通方案潜在核心零售商对未来购物中心的功能和需求分析2.2功能服务组合策略完整的购物中心功能设计与服务性基础设施布局2.3财务预测未来购物中心的五年财务预测模型2.4连锁扩展模式设计友谊集团购物集团未来连锁经营模式的初步设想项目启动工作将奠定项目成功的基础阶段性成果确定项目小组和各成员时间的投入项目小组的工作规范项目具体工作支配汇报会议时间支配用于数据和信息收集支配表格/问卷访谈和实地考察支配关键任务组成联合项目小组制定具体项目工作支配准备已有信息和数据清单设计信息和数据收集问卷支配市场调查、访谈和实地考察项目启动会议项目启动1.1全面而细致的外部市场分析将为友情南方商城将来的市场定位供应牢靠的事实依据关键任务周边地区的人口和经济形态分布；基础设施的现状和规划分析周边地区人口的细分结构分析不同细分市场的规模、发展前景不同细分市场的需求构成、消费价值取向分析以不同细分市场的实际购买力的现状和发展趋势为参照系数，通过与国外市场的消费形态作基准比较来预料周边地区将来的消费形态阶段性成果周边地区细分市场的规模与分布不同细分市场的发展趋势及其吸引力分析不同细分市场的消费价值取向与购买行为分析不同细分市场的需求组合分析基础设施现状及发展的影响分析外部市场评估进行外部市场评估的第一步是对周边地区的人口与经济形态分布进行评估信息来源友情南方商城现有信息资料政府市政规划部门实地考察周边地区楼盘发展商二手相关资料探讨假设性示意学校医院政府机构大型超市运动场运动场高密度住宅区低密度住宅区中密度商业区高密度住宅区低密度商业区低密度工业区购物中心广场/花园低密度住宅区评估内容周边地区人口密度、分布及其发展趋势周边地区住宅区的分布及其发展趋势周边地区工商业的分布及其发展趋势周边地区竞争对手（包括现有的和潜在的）的分布周边地区市政基础设施（道路、桥梁、车站、机场、其它公共设施）的现状、远景规划以及其对购物中心的影响总计47万<5分钟，人口8万5-15分钟，人口12万15-30分钟，人口27万二手资料探讨专题探讨小组通过详实的市场调查，我们将了解周边地区人口的细分市场具体构成、规模、消费需求和价值取向调查问卷访谈调查对象调查方式行业专家市政规划部门周边地区居民周边地区工商业区工作人员周边地区竞争对手调查内容细分市场标准的确定不同细分市场的规模、分布和发展趋势不同细分市场的消费行为分析不同细分市场的需求结构和消费价值取向细分市场划分标准假设性示意年龄可支配收入DCBA细分市场规模与发展趋势ABCD20012005ABCDABCDABCDBy#By$By#By$通过详实的市场调查，我们将了解周边地区人口的细分市场具体构成、规模、消费需求和价值取向（续）不同细分市场对“地区购物中心”的消费需求的差别假设性示意希望某种业态存在的比例(%)饮料服装书籍花卉餐饮眼镜通讯音响娱乐食物ABCDABCDABCDABCDABCDABCDABCDABCDABCDABCD1009080706050403020100通过详实的市场调查，我们将了解周边地区人口的细分市场具体构成、规模、消费需求和价值取向（续）价格购物环境消遣设施交通便利购物体验服务附属设施ABCD12345123451234512345假设性示意不同细分市场的消费者的消费价值取向呈现明显的差异项目小组将细致分析推动市场需求的各种驱动力对各细分市场发展速度的影响------可支配收入减少住房制度改革-----可支配收入减少医疗制度改革++++++++-周边地区内高档楼盘的增加可支配收入减少对穿着讲究程度提高部分行业面临严重挑战外资企业加速进入经济总体发展加速居民可支配收入水平上升---+++++++细分市场D影响程度++++++++社会教育水平提高+++++GDP稳步增长--+细分市场A-+细分市场B-子女教育费用增加+++中国加入WTO综合影响细分市场C驱动力假设性示意通过对市场发展驱动力的分析以及与海外市场的基准比较，我们可以对将来的市场发展前景做个或许的预料1.2%食品26.3%服装8.8%娱乐4.4%日用品0.9%0.2%0.4%3.2%2.6%化妆品4.4%儿童用品10.9%1.2%1.4%2.6%餐饮22.8%书籍/音像8.8%2005年(预料)（营业面积安排比例）假设性示意娱乐8%服装23%食品20%书籍/音像14%餐饮25%日用品2%化妆品8%儿童用品12%2001年现状（营业面积安排比例）食品(24%)服装(16%)娱乐(11%)日用品化妆品(6%)儿童用品(15%)餐饮(25%)书籍/音像（13%)国外基准比较结果（营业面积安排比例）关键驱动因素分析XxxxXxxXxxxxxxxxxXxxxXxxXxxxxxxxxxXxxxXxxXxxxxxxxxxXxxxXxxXxxxxxxxxx国外市场的基准比较可以供应一些在类似的经济发展水平下可资参照的关键因素1.2通过对本地区内的竞争对手的考察以充分相识竞争态势。从而为本购物中心建立特色显明的市场定位，为建立竞争优势打好坚实基础关键任务探讨周边地区内的竞争对手以及潜在的竞争对手，总结竞争态势以及地区内竞争的发展趋势。着重探讨周边地区内存在的竞争对手的市场定位和经营特色竞争对手的经营模式和经营状况潜在的竞争对手的市场定位和威逼分析阶段性成果周边地区竞争态势分析关键竞争对手档案竞争态势评估1.3通过海外市场和上海地区的购物中心行业最佳运营模式评估将为将来的购物中心供应很多有价值的参考看法关键任务海外市场（德国、香港）最佳运营模式评估科尔尼德国分公司和香港分公司将帮助分析海外的购物中心行业的发呈现状，并选定行业中3-5个类似条件下的优秀购物中心进行调查，从市场定位、功能设计、组织结构、内部资源、客户关系、营销服务等各个方面确认本行业中的关键成功因素上海地区主要购物中心阅历和教训分析项目小组将对上海地区的一些主要购物中心(3-5家)进行调查，具体了解在本地市场上的成功因素以及失败教训阶段性成果国际购物中心行业的最佳运营模式评估以及关键成功因素分析本地购物中心的成功阅历和失败教训分析最佳运营模式评估1.4将来购物中心概念设计的关键在于为购物中心的确立明确的市场定位关键任务设计将来购物中心的市场定位综合不同细分市场的吸引力以及竞争强度提出将来购物中心的市场定位方案确定将来的零售业态分布比例依据最终的市场定位方案、目标消费者的需求以及海外市场基准比较的结果初步确定将来购物中心内的零售业态分布比例为将来的购物中心设计几种不同的业态分布方案供管理层确认和修正阶段性成果将来购物中心的市场定位方案初步的零售业态分布比例供管理层选择的几套不同的零售业态分布方案，以及最终确定的零售业态分布方案市场定位设计通过对不同细分市场吸引程度和周边地区竞争强度的探讨，我们可以为将来的购物中心设计细分市场针对方案依据细分市场的选择以及相应消费者的价值取向，可以设计出初步的坐标定位高低高低市场吸引力竞争强度ABCD细分市场的选择细分市场的消费价值取向价格购物环境消遣设施交通便利购物体验服务附属设施AB1234512345价格领先购物体验商品丰富细分市场消费价值取向购物中心整体风格市场定位方案将从所针对的细分市场、价值取向、整体风格等多方面来加以定义时尚休闲中心细分市场A细分市场B细分市场C细分市场D价格优势便利商品丰富性时尚性体验和乐趣传统的古典的现代的将来主义的社区生活广场社区购物中心时尚休闲中心名流购物中心……不同的市场定位方案设计我们将用一个明确的“定位宣言”来明确将来购物中心的市场定位细分市场A,B我们主要针对传达的关键信息这里不仅供应开心的购物体验，更供应时尚，高品位的休闲生活方式主要手段新潮的建筑风格和装修风格、顶级时尚专卖店加强手段室内剧场背景音乐气味餐饮环境主要针对话剧和室内音乐会设计以巴洛克时期的古典音乐为主室内室外相结合的休闲用餐环境公共场所若有若无的自然花香将来购物中心的市场定位时尚休闲中心方案三方案二方案一在确定了将来购物中心的市场定位后，我们将初步确定零售业态营业面积比例范围，并作出几种不同的楼层零售业态安排方案供友情集团领导层决策零售业态营业面积比例(范围)的初步确定在营业面积比例初步确定后，项目小组将拟定几种相应的楼层安排方案假设性示意楼层分布财务估算书籍超市百货时装书籍音像音像超市百货餐饮时装餐饮时装娱乐比例范围：下限上限2.1在正式确定将来购物中心的功能和服务组合前与潜在的核心零售商客户沟通是取得日后成功运营的关键环节关键任务初步确定潜在的关键零售商客户名单联合工作小组共同设计初步的核心零售商沟通方案核心零售商沟通1与潜在核心零售商沟通将来购物中心的市场定位和吸引力。试图签订部分合作意向通过访谈了解潜在核心零售商的选址标准和需求，以利于在功能服务设计阶段全方位地考虑这些相关因素阶段性成果初步的潜在关键零售商名单初步的核心零售商沟通方案初步的潜在核心零售商合作意向潜在核心零售商对将来购物中心的功能和需求分析潜在核心零售商沟通注(1)：目标核心零售商沟通工作由友情南方商城方面主导。科尔尼公司顾问在此过程中供应全面帮助一个成功而稳定的核心零售商客户(AnchorTenant)群体是购物中心成功的关键因素之一核心零售商客户的作用市场定位类似的核心零售商能很好地加强购物中心的定位效果，极大提升与消费者的沟通效率绩效优秀的核心零售商能为购物中心带来稳定的收入，增加购物中心的客流量，促进购物中心内其它商家的共同旺盛依据科尔尼公司探讨，国外大量购物中心建设的阅历表明，在购物中心概念设计阶段就充分与目标核心零售商进行沟通是购物中心日后成功的至关重要的因素之一在确定了购物中心的定位后，我们将为将来的购物中心初步确定与其市场定位相匹配的潜在核心零售商名单并由友情南方商城管理层确认假设性示意在这一阶段联合项目小组将起先进行初步的核心零售商沟通工作1。沟通的主要目的是：全面了解目标零售商的市场定位、选址标准以及有关购物中心功能和服务的特殊要求假如可能，与部分目标零售商签署初步的合作意向注(1)：目标核心零售商沟通工作由友情南方商城方面主导。科尔尼公司顾问在此过程中供应全面帮助初步的核心零售商沟通方案是第一份关键的市场营销文件充分理解核心零售商客户的战略远景和商业模式了解核心零售商客户的经营现状和发展策略了解核心零售商客户的选址标准沟通方案的成功取决于对目标零售商客户经营目标和选址标准的充分理解将将来购物中心对目标零售商的价值充分表述购物中心的市场定位与零售商市场定位的高度一样性高客流量位置的优越性:良好的可见性、可接近性购物中心内没有竞争商家周边店铺的良好互补性早期参予所获得的租金上的实惠政策假设性示意准备工作高效率的沟通方案在建设前就充分考虑不同类型零售商的特殊需求将极大增加将来购物中心的招商吸引力很多零售商在店铺寻址方面以及对商场的功能服务有很多的特殊要求，如：超市、大型折扣店：最低面积要求、专用配送通道和车位快餐店：靠近洗手间、室外营业场地剧院：空间、客流疏散通道很多中国、香港和台湾的零售商对店铺的“风水”有着特殊的关注在这个阶段充分听取重要目标客户的预期要求能在购物中心的功能和服务设计时考虑得更加全面周到，从而在建筑设计和经营策略设计时能更好地满足将来客户的须要，从而极大地增加将来购物中心的招商吸引力和成功率2.2将来购物中心的功能和服务组合策略工作内容综合考虑目标消费者的需求以及潜在核心零售商客户的预期要求，对将来的购物中心进行完整的功能设计和服务组合设计阶段性成果完整的购物中心功能设计与服务性基础设施布局在确定购物中心零售业态分布的基础上进一步确定购物中心内的功能区域与服务性基础设施布局，如停车场、专用配送通道、客流通道、专用货梯、洗手间、时装展示场所等潜在核心零售商沟通2.3在市场定位以及功能、服务组合布局基本确定后，我们将为将来的购物中心设计一个财务预料模型工作内容综合将来购物中心的市场定位、功能与服务性基础设施的布局设计，结合对将来相关市场的预料，为将来的购物中心设计一个将来的财务预料模型阶段性成果外来购物中心五年的财务预料模型，包括投资规模预料、销售额预料、运营成本预料、利润预料等方面财务预料2.4我们还希望通过本次购物中心的概念和功能设计，为友情集团总结一个可资将来参照的连锁购物中心扩展模式工作内容总结海外购物中心设计与管理的先进阅历，以及国内购物中心设计管理的阅历教训，结合本次购物中心市场定位与功能服务设计，为友情集团总结一个将来连锁经营模式的初步框架阶段性成果友情集团购物集团将来连锁经营模式的初步设想连锁扩展模式设计周边地区最终我们期望通过对新商城的定位设计，为友情南方的将来带来深远的影响和广袤的前景友情集团购物中心仙霞店的成功定位该购物中心的功能设计和组合策略的制定基建和招商工作的顺当开展建设后经营任务的转型将来购物中心的运营策略中国大型购物中心发展模式的实践和完善大型购物中心专业开发管理团队的培育成功模式的克隆、推广，连锁经营模式的确立专业开发、管理技术的输出国内购物中心行业领导地位的确立友情南方的当前任务对将来的深远影响ABC超越单纯经营的思维模式不断开发和拓展市场的魄力和志气项目资源和时间项目小组将用大约12周的时间完成项目任务注(1)：潜在关键零售商访谈环节在确定购物中心定位后由友情南方商城方面确定零售商名单并主导商谈过程。科尔尼公司顾问在此过程中供应全面帮助项目启动阶段一信息收集分析1.1外部市场评估1.2竞争态势评估1.3最佳运营模式评估1.4购物中心定位设计阶段二概念和功能设计2.1潜在核心零售商沟通12.2功能服务组合策略2.3购物中心财务预测2.4连锁经营模式设计项目报告会主要任务第8周第10周第9周第7周第6周第5周第4周第3周第2周第1周第12周第11周为保证友情南方商城项目的成功，我们建议由友情南方商城和科尔尼公司顾问组成联合项目工作小组领导委员会友情集团领导科尔尼公司领导项目管理友情集团购物中心仙霞店负责人科尔尼公司项目负责人项目执行友情集团相关项目组成员3名科尔尼公司全职顾问2名科尔尼海外公司顾问（部分时间）专家顾问科尔尼公司行业专家友情南方商城指派顾问相关案例分析

一.德国ECE集团

二.日本钻石城(DiamondCity)集团案例探讨一.德国ECE集团购物中心：在欧洲管理67个购物中心，10个在建/支配中的购物中心5,500个商铺租户共1,600,000m2的销售面积年销售额达150亿马克交通设施项目：在莱比锡、科隆、汉诺威拥有中心火车站办公等特殊用途物业：完成30个项目，包括：330,000m2的物流基地500,000m2的办公用房基地6个在建/支配中/托付管理的物业500个办公楼租户企业背景ECE集团是欧洲领先的城市内购物中心集团，同时从事交通枢纽、物流中心、企业总部、办公中心、医疗保健中心等特殊用途物业的开发和建立创建于1965年，总部设于德国汉堡注册资本：4千万德国马克ECE全部/管理的产业围围着购物中心的核心业务，ECE已发展成一个集建筑、管理、投资等业务为一体的大型零售业综合企业购物中心等项目的开发概念发展市场探讨支配申报…项目管理建筑和市镇开发购物中心管理商铺招商物业管理投资供应从提出设想到长期管理的全面服务基建招标合同授予建设监理…度身定制的招商理念供应全面服务…规划、开发城市的街区…投资或合作投资建设物业…经专业培训的购物中心管理人员确保商场的舒适…供应长期支持维持并增加大型物业的价值…ECE在购物中心项目上三十多年的开发阅历表明，项目的前期规划日益重要，而且工作内容庞杂ECE购物中心成功运作的关键具有创建性的项目发展支配留意功用的、高标准的建筑可信任的、按时的完工和进行招商专业的购物中心管理和“城市内营销”德国捷克土耳其匈牙利波兰对全国范围内的市场进行跟踪进行独立的市场探讨由购物中心管理、招商、建筑设计及工程等方面的专家参与选址制定富有创建性的土地运用概念，包括私人物业到整个城市街区细致的可行性探讨，包括对成本项目的划分和开业期限的设定由法律专家进行周全的合同管理与所在城镇进行沟通，同时充分利用以往的开发阅历除此之外，为商铺租户供应丰富的服务也成为ECE成功的要素ECE的商铺租户不仅共享所在购物中心良好的地理位置，而且从购物中心丰富的促销活动中获益。这些活动通常包括：举办特别规性的展览、活动—包括时装节、撑杆跳竞赛、国际爵士乐聚会、多媒体展示等一份定期的购物中心报纸整合一系列的市场营销活动除此之外，ECE的专业人士还向商铺租户供应下列建议：商铺的设计和布局销售产品的陈设广告活动另外，ECE还依据须要向特定租户供应“创业帮助支配”服务，包括联合银行对商户进行融资ECE的服务组合柏林阿克登中心ECE部分大型购物中心介绍1998年10月开业3层共40,000平方米商铺：120家专卖店，集中于时装和纺织品、家电、折扣食品、食品市场、电脑商店1,500平方米的食街，以及餐馆和咖啡店辐射区域：共约430万人口，包括 车程15分钟内人口约91万 车程30分钟内人口约250万 车程60分钟内人口约90万顾客服务：4,000个停车位，轮椅通道/厕所，一个婴儿换尿布室，一个邮局，一个影院售票点汉堡比泰德中心1997年9月开业2层共40,000平方米商铺：120家商铺，服务机构，一个食品市场，以及餐馆和咖啡店辐射区域：共约63万人口，包括 车程5分钟内人口约12万 车程15分钟内人口约51万 车程60分钟内人口约63万顾客服务：1,400个停车位案例探讨二.日本钻石城(DiamondCity)集团经营理念：“我们开发购物中心的最终目的是专注于社区的发展”购物中心定位：开发一个新购物中心、创建一个城镇新天地，为城镇中的居民供应美丽的生活。企业背景钻石城集团是日本事先的，集开发、经营、管理为一体的大型购物中心发展商创建于1968年，总部设于大阪注册资本：36.96亿日元主要投资方：日本佳士客（JuscoCo.）公司，三菱商事（MitsubishiCorp.)员工142人（截至2001年2月）目前日本拥有12个各式购物中心，以及3个在建项目钻石城公司的经营理念和发展定位钻石城购物中心分布图基于“城镇中心”的定位，钻石城为其旗下购物中心设定了战略性发展目标发展规划开发具有高销售业绩的购物中心开发社会效益和商业效率相平衡的购物中心开发拥有多个核心店的购物中心以便消费者在购物时能进行比较，同时确保人流的畅通开发的购物中心要拥有时尚的店铺组合，以营造开心的氛围开发大型的购物中心，以“城镇开发”的理念在城市的一角创建新的商业区域通过对顾客需求深刻的理解和合理的布局，为顾客供应许久的满足，并引领多样化的生活开发平安的、舒适的、充溢欢娱的、生态以及柔软的购物中心钻石城购物中心建设的七大目标经营管理模式推广为了让每个购物中心都能获得预期的效果，钻石城特别重视项目前期的发展规划…市场探讨规划协调商户招商进行市场调研，了解区域特点、零售商业绩、人口统计资料等分析顾客需求确定购物中心的合适规模、必要功能制定购物中心的发展理念和定位与有关政府机构实行协调会议与区域内原有商户进行一系列探讨会探讨服务于社区的多种途径谋求社区居民和团体对购物中心发展支配的理解和认同引入强大的核心店招募和培育有吸引力的、强劲的专业店商户创建高质量的购物中心，同时维持良好的商户关系选址总策划建设管理招商发展规划经营管理模式推广…并且总结出一套业内成功的购物中心发展模式，成为其企业成功的关键面积：80,000平方米商业目标：在半径5公里的商业区域内有超过500,000人口内部核心店：2家或以上专业/专卖店：超过120家停车场容量：3,000（基于日本《大型零售商店选址法》的规定）位置：在城市中心区周边的市郊区域，并邻近主要高速马路的交叉口钻石城购物中心典型模式成功模式在各地区的推广钻石城下属部分大型购物中心简介钻石城熊本店开业日期1997年11月占地面积223,000m2楼面面积66,037m2核心店佳士客商铺总数70家停车位3,800辐射人口30万（98,000户家庭）总客流数5,200,000/年开业日期1992年11月占地面积24,818m2楼面面积117,162m2可租面积86,773m2核心店Kintetsu百货，佳士客商铺总数160家停车位1,828辐射人口970,000（340,000户家庭）总客流数8,240,000/年钻石城奈良店钻石城京都店开业日期1982年11月占地面积25,713m2楼面面积45,110m2核心店佳士客商铺总数70家停车位660

附录

科尔尼公司简介

科尔尼公司相关顾问简历科尔尼管理顾问有限公司是世界上历史最悠久、最具规模和最具领先地位的管理顾问公司之一公司于1926年在美国芝加哥创立连续十三年以两位速度增长，2000年收入超过13亿美元百分之五十以上业务在北美以外地区近四千多名专职管理顾问在全球三十多个国家设有六十五间分支机构我们在亚洲拥有14个办事处，包括香港、北京、上海和台北四个大中国区的办事处4,200People96OfficesWorldwide东京旧金山洛杉矶达拉斯丹佛迈阿密亚特兰大芝加哥杜塞尔多夫米兰斯图加特慕尼黑柏林哥本哈根奥斯陆布拉格斯德哥尔摩波士顿纽约华盛顿多伦多克里夫兰底特律明尼阿波利斯阿姆斯特丹布鲁塞尔巴黎马德里巴塞罗那伦敦休斯顿圣保罗香港莫斯科悉尼赫尔辛基墨西哥城墨尔本北京上海汉城科伦坡雅加达惠灵顿新德里约翰内斯堡斯坦福圣克拉拉圣地亚哥布宜诺斯艾里斯卡拉卡斯台湾维也纳苏黎世法兰克福华沙伊斯坦布尔新加坡我们的领导地位主要反映在业务上我们供应高价值的管理顾问服务自成立以来，科尔尼公司主动帮助工商企业和政府机构解决因国际化和日趋激烈的市场竞争引发的在产品、服务和资本市场上的一系列策略和经营性挑战我们为遍布全球的公司机构的高层主管供应高质量、客观、先进的服务我们在策略、经营和技术上与客户保持着长期的合作关系我们的服务尤其重视可行性科尔尼公司每年大约完成两千个项目，我们的客户中80%是原有客户由于我们加入了电子资讯系统公司(EDS)，因此我们在技术和实施方面具有充分的资源和实力有形效益利润增长竞争优势的改进增加股东收益增加公司市场定位削减成本改进资产利用率增加市场份额我们的经营目标是：帮助我们的客户去赢得和保持竞争优势我们供应询问的行业范围深远广泛…家具纺织成衣政府机构医疗保健高科技信息和信息技术仓储运输服务矿业公用事业石油和自然气印刷出版和广播公共和非盈利机构医药建筑材料造船业电讯业贸易协会机购运输汽车零售业太空和国防化工家电消费品电子财务金融服务林业产品企业成长战略市场进入战略业务转型/业务流程重组兼并和收购并购后整合客户服务和客户满足度财务经营全球化业务方针市场营销和销售供应链整合人力资源发展经济分析/转移定价技术评估组织架构有效性重组和民营化战略信息技术生产改造和运营改善…并且我们拥有多种业务实力科尔尼公司策略和经营实力EDS档案一家信息技术行业的领先企业2000年营业额达192亿美元13万名雇员遍布45多个国家拥有领先的计算机电子技术广泛的程序管理实力技术实力我们在策略、经营和实施上的顾问询问实力得到了母公司EDS的支持，EDS是世界上最大和领先的信息技术集团通过一体化的询问和技术服务，我们为顾客供应高价值的顾问服务探讨实施一体化高价值服务体系客户竞争优势和业务的优化客户业务的增长、利润和竞争优势程序管理策略和支配经营改进信息技术

服务技术评估

和支持科尔尼公司是最早进入中国市场的国际性管理顾问公司之一八十年头，科尔尼公司进入中国市场起先发展其业务科尔尼公司1985年进入中国，帮助外经贸部进行一项外国投资探讨项目科尔尼公司在大中国区的运作正式起先于1992年业务发展快速已在香港、北京、上海与台北建立了公司办事处，并得到全球各个办事处的支持，特殊是新加坡、德国和美国有超过70名的精通英语与汉语的询问顾问；客户涉及：跨国公司、投资基金管理、中国政府及企业、世界银行、国际金融公司项目涉及从业务开发到运营管理的各个范畴，覆盖各种行业我们在中国曾为各行业的客户供应各种管理顾问服务…市场进入战略合资、并购的评估合作伙伴的选择投资战略电子商务营销和销售方法分销渠道制定物流业务流程的重组行业重组运营评估及改进组织架构的有效性客户满足度主要服务类型汽车化工消费品电气电子食品和饮料重工业建材机械工具医药电讯运输涉及行业大中国区的当地客户举例…包括很多的组织和公司业务增长战略业务过程重组客户满足度电子商务战略和实施合资企业评估物流和分销渠道市场进入战略市场营销和销售的有效性兼并收购兼并后的整合运营评估和改进组织架构的有效性和重组战略选购 供应链改进询问业务举例中国银行东亚银行长虹电子中国人寿中国交通部华润中信泰富/大昌行大连市科委戴姆勒-克莱斯勒–中国远东银行中国一汽东风汽车中国第一拖拉机方正家乐福香港电信广九铁路LG电子–中国小天鹅泸天化集团马士基拉法基华侨城罗蒙生力啤酒浦东发展银行四通电子大众-中国建立多层次的客户关系和可信度客户和科尔尼共同组成指导委员会和行动小组主要股东参与项目与客户建立友好的工作关系每个项目之后，要做两次项目评估85%的项目结果超过客户预期满足度唯一一家有此规定的顾问公司强调深化了解客户的业务、组织构架和具体问题80%的业务来自于老客户利用全球范围内的资源为客户设计度身定做的解决方案依据“一个公司”原则，很多的客户均因此发展成为科尔尼的全球客户科尔尼为客户的服务有三个基本指导原则这些指导原则保证科尔尼能够为客户供应高价值且实际可行、卓著成效的解决方案EngagementQualityReviewPleaseratethecaliberofourteammembersDidwemaintaineffectivecommunicationwithyouandyourpeopleduringtheassignment?Didweinteractandworkwithyourpeopleeffectively?Towhatextentwereexpectationsclearlysetatthebeginningoftheassignment?Doyoubelievetheidentifiedresultsorbenefitscanbeachieved?PoorExcellent12345NotAtAllCompletely12345NotAtAllCompletely12345NotAtAllCompletely12345NotAtAllCompletely123451.2.3.4.5.共同参与的项目队伍质量以关系为基础的客户公司战略业务支配制定收购分析并购整合企业战略客户管理品项管理市场调研营销支配制定销售管理市场营销和销售组织机构/销售队伍有效性流程重整企业文化转变程序管理培训福利制度组织机构信息技术有效性行业标准预料订单管理存货/生产限制信息技术制造业战略/物流战略战略选购 客户数据库管理/快速反应客户服务运营支配周期改进运营竞争者信息全球扩张市场进入战略行业比较我们处理过这一行业中的各种主要问题科尔尼公司在零售行业供应多种管理询问服务目标顾客竞争优势产品组合整体定价策略整体空间安排一般品牌营销定牌营销产品组合趋势消费者行为充分利用相关供应商的行为供应商管理谈判工具价格/销量弹性国内平均价格/产品当地竞争当地价格微调定价法则产品组合调整货架空间安排“点到点”物流管理(从供应商到货架)电子数据交换商店理念市场营销选购 定价商品管理物流和信息技术重整零售业务科尔尼公司开发了“重整零售业务”(TRB)来帮助零售业客户实现突破性的业务发展我们曾为这一行业中的众多客户供应服务Asda欧尚Bloomingdales家乐福/普美德斯Conforama华润DaytonHudsonEatonFnac老佛爷GIBGroupGroupeCasinoGruppoPamHabitatHeckingerHermansHorten宜家JCPenneyKaufhofKFS麦德龙MonoprixNordstromSaks西尔斯巴黎春天LaRedoute部分客户选例附录

科尔尼公司简介

科尔尼公司相关顾问简历浦杰

副总裁兼大中国区总经理工作阅历概要超过15年的工业和询问业的工作阅历，为制造业，汽车配件业，消费产品业及零售业的客户供应了询问服务询问项目阅历摘选帮助一家全球领先的农机生产商在中国建立多个合资企业。项目总额超过1亿美元监管了一家主要的零售商与其配件和家用电器供应商间供应链的突破性重组，为客户带来数百万美元的收益协调一家占主导优势的美国零售商的全球选购 战略，包括评估其在亚洲各类产品的供应商和生产商；通过大规模的成本削减和产品多样化发展，取得了业务利润的大幅度上升，税前利润率上升到了12%领导了在家用电器领域价值25亿美元的战略选购 项目，为客户节约了数百万美元的开支，并依据数年的业务支配，为长期的合作业务奠定了基础为一家美国的汽车生产商管理一个大型的项目组，涉及的领域包括汽车零部件的销售渠道战略。主持客户服务战略的工作，为客户创建了很多切实的短期改进的机会以往工作经验意大利欧洲玻璃公司—总经理—管理该生产厂与法国母公司合并后的一体化，结构重组和日产的经营活动，属下员工有130人。在三年时间内，实现年均增长率25%法国SOVIS公司—出口销售经理—管理英国和南欧市场，销售额占公司总销售量的15%；启动开发西班牙市场，并在两年内使出口到该国的产品价值从零增长到公司总出口额的10%教化背景美国西北高校工商管理硕士，战略规划，市场营销和财务专业法国巴黎d’EtudesPolitiques探讨院，企业管理和国际关系专业法国Poitiers高校学士学位，经济学和国际贸易专业孙健

董事经理，上海分公司副总经理工作阅历概要在家电，消费品，汽车、钢铁、化工和办公设备等领域有超过15年的询问与行业阅历询问项目摘选为一欧洲电子电器公司发展中国业务战略项目为一世界著名农业设备公司进行中国合资公司的可行性探讨为一世界著名汽车公司设计中国市场进入战略为一美国家用电器公司作生产运营评估项目为一美国保健与视力用品公司创建中国市场拓展/竞争力战略和顾客服务改进战略为一跨国饮料生产商设计中国分销战略为一日本医疗设备公司作售后服务战略为一日本汽车公司作中国汽车市场评估以往工作经验柯达公司-金融与商业分析员上海施乐公司-市场部经理/质量部经理格雷斯(中国)有限公司-市场与技术服务部副经理华东理工高校-管理学讲师教化背景美国罗切斯特高校-财务/营运管理专业，工商管理硕士华东理工高校-机械工程学学士，经济学/计量经济学硕士夏柳伟

资深合作顾问工作阅历概要在消费品、进出口、贸易、金融等行业超过十年的询问与行业阅历询问项目摘选为上海一家大型商业集团进行购物中心概念和布局设计为一家位居世界前三位的家电企业建立中国的市场营销体系为一家农用机械公司实施兼并后的整合为一中国大型民营企业进行控股组织的建立和管理流程设计为一家中国大型进出口公司进行战略规划为一家全国进出口公司设计战略、组织结构与激励机制为上海商业主管部门设计零售商业发展规划和管理框架工作经验易中创业文化沟通有限公司，易中创业管理有限公司合伙人罗兰贝格国际管理询问公司经理正大国际财务有限公司经验交通银行上海分行信贷组长教化背景复旦高校管理学院经济管理学士胡平岗

资深合作顾问工作阅历概要在金融、工业和政府机构拥有超过10年的询问与实践阅历询问项目摘选为一家加拿大大型零售连锁店进行市场发展规划为中国北极光高科技公司设计在加拿大的发展战略及运营方案为数家加拿大高科技公司设计商业发展支配为数家加拿大高科技公司进行中国市场开发探讨为数家加拿大高科技公司进行人力资源配备与管理为数十家外国公司在华投资项目进行前期准备、可行性探讨和项目审批工作经验eBridgeInternational公司董事总经理加拿大皇家银行分行助理经验天津伯克气体工业公司行政主管外商投资服务中心生产处行政助理教化背景加拿大渥太华高校工商管理硕士上海机械学院计算机工程系学士朱永磊

副理，上海分公司工作阅历概要超过六年的跨国公司工作阅历，涉及管理和技术询问、市场营销、新产品开发、选购 等多方面询问项目摘选为一家国内大型的农机企业设计其选购 战略并重组其选购 组织。成功领导联合项目小组实施了八个类别的战略选购 ，在所实施的类别内为客户实现超过13%的选购 成本节约为国内一家领先的服装集团设计企业发展战略。项目涉及市场拓展、供应链整合和资本运作等多方面探讨电子商务对中国汽车和家电行业的影响以往工作经验路透集团（新加坡、中国）高级培训主任、技术询问。负责路透亚太区十二个分公司员工的金融