浅谈物业管理经验服务

浅谈物业“管理”、“经营”、“服务”的特点与联系

引言

随着房房地产市场的的发展，物业业管理成为其其发展过程中中的一个必然然结果，但是是这一“必然”结果还未得得到社会上大大部分人的认认识与接受。本本人在晋江华华龙物业管理理有限公司毕毕业实习的时时候就深有体体会，许多业业主，甚至一一些公司的物物业管理从业业人员对物业业管理这个新新兴行业没有有真确的认识识、了解。从从实践中我们们可以看到，物物业管理这个个行业是一个个很特殊的行行业，它不是是单纯的服务务行业，也不不是单纯意义义上的管理，更更不是纯粹的的经营活动，它它是集管理、经经营、服务为为一体，且寓寓管理与经营营于服务之中中的服务行业业。物业管理理是连接不同同行业，填补补传统行业之之间空白的行行业，是现代代经济社会人人们工作方式式的变化，生生活质量的提提高需求多样样化的产物。要要使社会上大大部分人们接接受、认可这这“产物”，就必然要要让人们先认认识“产物”的特点及其其内部相关的的联系。

本论文文在参考大量量物业管理相相关的资料的的基础上，从从理论方面对对物业“管理”、“经营”、“服务”三个方面进进行阐述，再再结合目前的的物业管理情情况和个人的的认识，从物物业管理企业业创企业品牌牌和企业效益益的两个角度度来说明物业业“管理”、“经营”、“服务”三个方面的的联系与实施施企业品牌或或企业效益过过程中所占的的比重，还探探讨了这三个个方面各自发发展的方向。

1.物物业和物业管管理

物业是是指建成并投投入使用的各各类有价值（经经济价值和使使用价值）的的土地、房屋屋及其附属市市政、公用设设施、毗邻场场地，是房产产和地产的统统一。而物业业管理通俗的的说法，就是是对上文所说说的“物业”进行管理，其其具体定义是是指物业管理理经营人受物物业所有人的的委托，依照照国家的有关关法律规范，按按照合同或契契约行使管理理权，运用现现代管理科学学和先进维修修养护技术，以以经济手段对对物业实施多多功能全方位位的统一管理理，并为物业业所有人提供供高效、周到到的服务，使使物也发挥最最大的使用价价值和经济价价值。

2.物物业管理之“管理”

2.11管理的必然然性

房地产产是现代社会会的重要经济济资源，是社社会财富的重重要组成部分分，而物业管管理又是房地地产市场体系系的一个重要要组部分，必必然随着房地地产业发展而而发展，再加加上人民经济济水平、生活活水平的不断断提高，为适适应广大人民民共同与不同同的需求的一一种必然结果果。对这部分分经济资源进进行有效管理理和经营，也也已成为了一一个不容回避避的现实问题题。

在物业业管理未诞生生前传统的房房产管理是我我国计划经济济管理模式下下的行政型福福利型的管理理。在管理过过程中，房管管部门处于一一种主导的地地位，住户则则处于被管理理的地位，从从而使房管部部门与住户之之间形成了管管理与被管理理的关系。在在管理内容上上，房管部门门主要是对房房屋及设备的的维修和养护护，管理内容容单一，不能能满足大部分分住户的需求求。而且房管管部门提供的的劳务是无偿偿的，由于实实行的是低租租金的制度，因因此只能靠大大量的财政补补贴来填补管管理经费的短短缺，结果必必然会导致政政府建设的房房屋越多，财财政负担越重重。这种传统统的房产管理理必然不能适适应经济的发发展且对经济济的发展有一一点的阻碍作作用。这也就就必然导致了了要有一种新新的管理模式式来接替传统统的房产管理理。

物业管管理是市场经经济管理模式式下的经营性性服务型的管管理。实施管管理的实体是是具有法人资资格的专业企企业。业主在在管理过程中中处于主导地地位，使物业业管理企业与与业主之间形形成服务与被被服务的关系系，还提供专专项服务和特特约服务，即即多功能全方方位统一管理理，能满足大大部分业主的的不同需求。物物业管理企业业提供的服务务是有偿的，其其管理经费除除自筹以外，还还包括收取的的管理费、服服务费，所以以物业管理企企业是在市场场经济条件下下产生的和发发展起来的；；是适应社会会经济发展的的一个新兴行行业；是在经经济资源数量量不断增加的的基础上对存存量资产进行行市场化经营营而产生的一一种新需求，然然而也必定代代替传统的房房产管理，以以适应社会的的发展，人们们的需求。

2.22管理的基本本内容

根据物物业管理在房房地产开发、建建设和使用过过程中不同时时期的地位、作作用、特点及及工作内容，物物业管理分为为四个基本环环节。策划阶阶段，前期阶阶段，启动阶阶段，日常运运作阶段。

物业管管理的策划阶阶段的工作包包括物业管理理的早期介入入，制定物业业管理方案，选选聘或组建物物业管理企业业三个基本环环节。

物业管管理的前期准准备阶段包括括物业管理企企业内部机构构的设置与拟拟定，人员编编制、选聘与与培训的物业业管理人员，制制定规章制度度，介入物业业租售等四个个基本环节。

物业管管理的启动阶阶段工作包括括物业接管验验收，用户入入住，产权备备案和档案资资料的建立，首首次业主大会会的召开和业业主委员会的的正式成四个个基本环节。

2.33管理的特点点

物业管管理是一种有有别于以往房房产管理的新新型的管理模模式，其管理理是有社会化化、专业化、企企业化、经营营型的特点。

物业管管理的社会化化是指物业管管理将分散的的社会分工汇汇集起来统一一管理，诸如如房屋、水电电、情节、保保安、绿化等等。业主只需需根据收费标标准暗示缴纳纳管理费和服服务费，就可可以获得相关关服务。这既既方便了业主主，也便于统统一管理，是是充分提高整整个城市管理理社会化程度度的重要措施施。

物业管管理的专业化化。物业管理理是由专业的的管理企业──物业管理企企业实施对物物业的统一管管理。物业管管理将有关物物业的各项专专业管理都纳纳入了物业管管理企业的业业务范围之内内，物业管理理公司可以通通过设置专门门的职能部门门来从事相应应的管理业务务。

物业管管理的企业化化。物业管理理单位是企业业单位，不是是事业单位，也也不具备政府府行为职能。物物业管理企业业作为一个独独立的法人，应应按照HYPERLINK"/54/11149.htm"《中华华人民共和国国公司法》的的规定运行，不不受任何行政政干扰。因此此物业管理企企业必须按照照物业管理市市场的运行规规则参与市场场竞争，依靠靠自己的经营营能力和优质质服务在物业业管理市场上上争取自己得得生存空间，用用经营业绩取取争取更多的的客户。

物业管管理经营型。物物业企业的服服务性质是有有偿的，即推推行有偿服务务，合理收费费。物业管理理企业所提供供的服务是以以盈利为目标标的，它同过过收取服务费费用实现自身身的维持和发发展。

3.物物业管理之“经营”

3.11开展经营的的必要性

物业管管理是一种微微利性行业，较较低的行业风风险和较低的的行业条件要要求吸引了大大量资金和人人才的进入。资资本对利润的的追逐，加深深了物业管理理企业之间的的竞争，推动动了物业管理理的市场化进进程。物业管管理企业长期期以来提倡的的是管理与服服务，而对经经营的问题涉涉及较少。诚诚然，管理和和服务是物业业管理企业的的本业和对社社会提供的基基本产品，也也是物业管理理公司存在的的市场基础。但但是，提供优优质的管理和和服务应是物物业管理企业业经营和竞争争的一种手段段。作为企业业，经营应是是其基本的行行为，只有依依法进行经营营，并获取合合法的利润才才能从根本上上解决物业管管理企业的生生存和发展问问题，达到社社会效益、环环境效益与经经济效益并重重的良性发展展的目标。

并且，物物业管理企业业忽视经营，会会造成企业赢赢利能力的低低下，企业自自有资金的不不足又形成物物业管理企业业的扩大规模模，持续稳定定发展的瓶颈颈，并反过来来影响服务质质量，会影响响投资者和高高水平人才的的介入，从而而限制整个行行业的发展。物物业管理企业业可以通过多多种经营，使使物业的管理理定于“以业养业、自自我发展”的道路，从从而使物业管管理有了造血血功能，既减减少了政府和和各主管部门门的压力和负负担，又使得得房屋维修、养养护、环卫、治治安、管道维维修、设备更更新的资金有有了来源，还还能使业主得得到全方位、多多层次、多项项目的服务。

随着物物业管理市场场化进程的加加快，市场竞竞争日益激化化，以及新的的房地产形势势的发展，经经营越来越被被提到物业管管理企业发展展的日程上来来，物业管理理企业要得以以快速发展，经经营将是一条条必由之路。

3.22经营的基本本运作

物业管管理经营大致致有以下四个个方面的基本本运作：策划划、组织、领领导、控制。

策划，物物业的经营管管理策划是指指如何实现经经营管理目标标。当我门接接手入驻一个个物业项目，首首先就要确定定该物业项目目是一个什么么样的项目，项项目内的业主主群体如何，整整体的消费、服服务需求如何何，并不是所所有的物业项项目都是千篇篇一律的，每每一个物业项项目都有自己己的特有的情情况，特有的的风格、性格格和专门气氛氛；再次，我我们要分析企企业的人力、财财力等方面的的问题，并不不是所有的经经营服务，物物业企业都有有能力开展，根根据我们自己己的实际情况况，给所服务务的对象一个个准确的市场场定位，并恰恰如其分的提提供相应服务务，取得经济济价值。

组织，组组织是指充分分利用物业项项目中一切可可利用之资源源，其中最主主要的有人力力资源、财力力资源、场地地资源，以便便最有效地达达到经营管理理的目标。比比如，物业公公司要组织中中介服务，物物业处的工作作人员就是人人力资源；企企业要为开展展中介服务过过程中提供所所必须的相关关费用，既财财力资源；场场地资源最方方便、最经济济的就是物业业处。物业管管理经营组织织就是将这三三个主要资源源协调一致的的发挥其功能能和作用，使使物业公司更更加稳健的达达到经营目标标。

领导，组组织是指充分分利用物业项项目中一切可可利用之资源源，以便最有有效地达到经经营管理的目目标，每一个个单独的物业业项目又是一一个综合性企企业，它有一一套完整的系系统。

控制，控控制即监督和和检查计划的的执行情况和和目标的实现现程度。

3.33经营的特点点

物业管管理经营一般般具有以下特特点，收益性性、复杂性、综综合性、创造造性。

收益性性，投资者或或租户付出货货币获得物业业长久或一定定期限的使用用价值，从而而获得经营场场所或出租场场地，通过经经营实现其最最大效益。

复杂性性，表现为设设备配套复杂杂、业主或使使用人构成复复杂、对外关关系复杂、环环境复杂等。

综合性性，既有物业业管理公共性性服务内容又又有专项性和和特殊性的服服务内容。

创造性性，物业经营营本身就是创创造价值的场场所，要求新新、奇、特，给给顾客留下强强烈感观印象象。

4.物物业管理之“服务”

4.11为何为服务务行业？

物业管管理企业作为为实施物业管管理的主体，是是物业管理专专业服务的组组织者、提供供者，集高度度统一的管理理、全方位多多层次服务、市市场化经营为为一体、寓经经营与管理于于服务之中的的物业管理是是一种服务性性行业。那为为何为服务行行业？

物业管管理之“服务”具有服务的的四个基本特特征既：

服务的的无形性。物物业的所有人人或使用人就就是物业管理理企业的客户户，而物业管管理企业提供供的是无形的的商品──服务。比如如，物业企业业为业主代定定车船票，表表面上看业主主购买的是实实物的车船票票，实际上包包含了以实物物车船票为载载体的由物业业企业提供的的服务。

服务的的非存储性。服服务产品具有有难以存储的的特点。例如如，物业企业业开展的中介介服务，小区区内的“中介房”一般若过了了房屋的热卖卖期，就丧失失了带来收益益的机会；小小区内的游泳泳池、球场、健健身房等，若若不能得到有有效地利用，其其空闲的时间间将失去活力力的机会。

服务的的统一性。服服务的统一性性指的是服务务产品的生产产和消费过程程是一个活动动的两个侧面面，具有不可可分割的特点点，即服务产产品的生产和和服务产品的的消费是在同同一地点和同同一时间完成成的。比如说说业主来办理理入伙手续，物物业工作人员员为业主办理理该手续是生生产服务产品品，而业主在在办理手续的的过程就是在在消费服务产产品。

服务的的业绩难以精精确度量性。由由于服务产品品是无形的，且且服务对象需需求的多样性性，从而导致致了服务的业业绩难以精确确度量。例如如，相同管理理水平的两个个物业服务人人员，在同一一个工作日里里，一个服务务人员接待的的一般业主多多些，而另一一个服务人员员接待的复杂杂业主多些，则则单从数量上上很难判断二二者工作效率率的高低。

以上的的这些特征都都是服务行业业的体现，所所以物业管理理企业属服务务业范畴。

4.22服务的内容容

物业管管理涉及的服服务领域广泛泛，其内容可可分为：常规规性的公共服服务，针对性性的专项服务务和委托性的的特约服务三三大类。下表表（表J－1）对这三类类服务内容在在服务前提、服服务主体、服服务对象上进进行比较。

常规性性的公共服务务是必要的、基基本的服务内内容物业管理理企业所有物物业所有人和和使用人针对对性的专项服服务为改善和和提高业主的的工作，生活活条件物业管管理企业其中中的一些住户户、群体和单单位委托性的的特约服务物物业管理委托托合同中未要要求，物业管管理企业在专专项服务中未未设立物业管管理企业个别别的物业产权权人，使用人人

4.33服务的特点点

物业管管理服务除具具有物业管理理委托性和有有偿性的基本本特点外，还还具有综合性性、专业性、政政策性三个突突出特点。

综合性性，小区居民民是各式各样样的，但是都都要为其提供供统一的物业业综合服务。

专业性性，物业管理理服务的每项项内容都要求求具体从事该该项服务工作作的人员具有有一定的专业业知识和专业业技能。

政策性性，物业管理理人员要用法法律、法规解解决各种矛盾盾和纠纷。

5.“管理”、“经营”、“服务”各相互之间间的联系

高度统统一的管理、全全方位多层次次的服务、市市场化经营为为一体，寓管管理与经营于于服务之中的的物业管理是是一种服务性性行业，只有有物业管理企企业从管理上上、经营上、服服务上下好功功夫，合理的的配合与处理理三者之间的的关系才能发发挥物业的最最大使用功能能，使其保值值、增值。从从而实现社会会效益、经济济效益、环境境效益三个效效益的统一和和同步增长，才才能为物业管管理企业成功功走上“品牌之路”和“效益之路”作铺垫。

下面主主要以物业管管理企业的角角度去分析物物业管理企业业要为创企业业品牌和企业业效益，“管理”、“经营”、“服务”应但如何择择重、联系才才能达到其相相应的目的。再再从“管理”、“经营”、“服务”三个方面比比较创企业品品牌与创企业业效益的区别别。

5.11为创企业品品牌

物业管管理企业要创创企业品牌其其“管理”、“经营”、“服务”必须呈下图图（图J－2）所是的比比重，服务在在三者之中占占了最大的比比重。只有认认清服务与管管理的联系与与区别，把服服务放在首位位，因为优质质高效的服务务是物业管理理企业打造信信任度、美誉誉度和知名度度的前提条件件，而企业的的品牌是企业业的信任度、美美誉度和知名名度的重要标标志。在这基基础上在结合合有效的管理理手段，这样样才能使物业业管理企业走走上“品牌之路”。而经营这这一块在必要要时可以作出出适当的牺牲牲。

从表面面上看，物业业管理中的管管理与服务是是有区别的，物物业管理的对对象是物业，管管理的内容，就就住宅小区而而言，主要是是对住宅小区区的维护管理理，治安管理理，绿化管理理，清洁卫生生管理，相关关场地的管理理和车辆交通通管理等。管管理的目的是是使物业保值值增值，创造造舒适的居住住环境。

物业管管理的服务对对象是人，即即物业的所有有人和使用人人。服务的内内容是多方面面的，包括一般服服务；专项服服务的；特色色服务。服务的宗旨旨，是为物业业所有人和使使用人提供一一个方便，安安全、舒适、全全面发展的居居住和工作环环境。

由此可可见，管理只只是服务的构构成部分，但但服务的范围围和内容要宽宽广的多。管管理具有规范范性和一定的的强制性，而而服务则完全全是自觉自愿愿进行的，二二者不能完全全等同；即要要管理好，又又要服务好，是是物业管理的的天职。

但是，从从物业管理中中管理的与服服务的实质来来看，二者又又是互相联系系的，统一的的，融为一体体的。

一是，管管理之中包含含服务。因为为管理的对象象是物业，而而物业是为业业主所有的，物物的背后是人人：管理的内内容都是与物物业的完好性性，保值增值值相关的。物物业管理好，就就是对业主最最好的服务。例例如，维修管管理保持物业业的完好性，符符合业主的利利益，也就是是为业主服务务。所以，物物业管理是寓寓管理于服务务之中，管理理本身就是服服务。

二是，服服务之中包含含管理。良好好的服务不能能没有管理：：要对业主服服务好，就必必须管理好服服务的对象是是人，即业主主，而房屋是是业主的财产产和居住，服服务的重中之之重，就是把把物业管好。例例如，维修服服务本身就是是管理的一方方面内容：再再如，安全服服务也是通过过良好的治安安管理实现的的。所以，服服务又是寓于于管理之中，服务本身也也离不开良好好的管理。

三是，管管理是手段，服服务是目的。物物业管理中的的管理离开了了服务，就丢丢失了目的；；而服务离开开了管理这个个手段，也达达不到服务的的目的。所以以，管理和服服务不是对立立的，而是统统一的，二者者是融为一体体的。

5.11.2服务放首位位，如何打造造企业信任度度、美誉度、知知名度

作为创创企业品牌的的物业管理企企业在承担管管理、经营的的同时应该保保证服务水平平，保证服务务质量，把服服务放在首位位，才能使业业主和住户们们满意。只强强调管理和经经营，要人家家服从，首先先要有一个良良好的服务意意识和服务水水平，从而才才能打造企业业的信任度、美美誉度和知名名度。而要做做的这一点，是是对管理和经经营来说都相相对比较难以以实现的。

比如，物物业管理公司司受托接管了了某公寓的物物业管理后，首首先后抓的是是一系列服务务上的实事。在在该公司进驻驻前，该公寓寓外墙砖随时时会大面积脱脱落，一旦在在脱落，就有有可能砸到业业主和客人的的身上，其后后果不堪设想想。于是，物物业公司仅用用了不到10天的时间就就完成了全部部的外墙的修修复任务，帮帮助业主们解解决了一个非非常大的潜在在危害。而且且该物业管理理公司入驻后后，钥匙得知知有的业主家家的电话有很很长的时间不不能通话了，经经查是内部线线路的问题，该该公司会进行行及时修复，保保证业主的正正常通话，得得到了业主的的好评。这样样子该物业管管理公司就逐逐渐赢得了企企业的美誉度度了。

又如，业业主家的空调调噪声大，我我们物业管理理企业安排了了修理；业主主家的电视不不清楚，我们们调好了；业业主家的洗衣衣机坏了，我我们的员工也也帮助修好了了；暖气不热热，我们从管管路里清理出出许多石子，保保证了供暖温温度；我们还还做到了为业业主代租房屋屋、代管房产产等并不属于于居住小区管管理物业管理理规定物业公公司要做的工工作。但是通通过我们的优优质高效的服服务，得了许许多业主的信信赖，从而赢赢得了企业的的信任度。有有了企业信任任度和美誉度度后，再得到到享受过物业业管理企业“信任度”与“美誉度”服务的业主主的生活过程程中的传播，就就必然能打开开企业的知名名度。为物业业管理企业打打造企业品牌牌奠定良好的的基础。

物业管管理企业没有有房地产商的的背景，要生生存只有靠专专业的管理经经验和浓厚服服务意识，物物业企业在做做物业管理工工作，一定要要先服务后管管理，只有先先让业主们信信服，让业主主们觉得我们们的服务，我我们的管理值值得信赖，才才能打造信任任度和美誉度度，业主才能能接受管理，也也才能再打造造企业知名度度。否则，先先以管理者自自居，片面的的强调自己管管理者的身份份，势必形成成和业主形成成“顶牛”和“对着干”的局面，对对物业管理企企业走“品牌之路”非常不利。

5.11.3优质、高效效的服务要结结合有效的管管理方法

作为走走“企业品牌”的物业管理理企业也不能能疏忽管理，一一味的讨好业业主，在抓服服务的同时，也也必须有较强强的管理意识识和科学的管管理手段，只只有这样才能能不辜负业主主的委托，保保障大多数业业主的共同利利益，从而也也保障了物业业管理公司的的利益。

就比如如说，在深圳圳物业管理信信息网上就曾曾经有一个案案例。一家物物业管理企业业在所接管的的物业小区内内开展了全方方位多层次的的优质服务，企企业员工又具具备良好的服服务态度和服服务意识，且且有较高的服服务水平。但但是该物业小小区内的收费费率就是提不不上去，这是是因为什么原原因呢？后来来经调查发现现，该物业管管理企业在许许多管理方面面上都做得不不到位。小区区的车道、人人行道上车辆辆随意停放，给给其他业主的的行驶带来极极大的不便；；小区的绿的的植物多数已已枯萎，使得得业主享受不不到优美的生生活环境；小小区的卫生也也相当的不令令人满意，果果皮、纸屑示示意可见，当当然这跟小区区业主的素质质也有一定的的关系，但是是大部分的原原因还是物业业公司的管理理不到位，从从而影响着该该小区的收费费率的提高。即即使服务在好好，也影响着着物业管理企企业的信品牌牌。

从上述述例子我们可可以明显的看看到，物业管管理要创企业业品牌单纯盲盲目的加强服服务工作、服服务质量是远远远不够的，而而是还要配合合有效的管理理手段才是最最有效的科学学方法。总之之物业管理企企业要先理解解服务与管理理的联系后，把把服务建设放放在首位，认认真做好服务务工作，发展展人性化服务务，有了信任任度、美誉度度和知名度，再再配合上科学学的管理，才才能创造物业业管理优质品品牌。

5.22为创企业效效益

创物业业管理企业品品牌时要将服服务放在“管理”、“经营”、“服务”三者当中的的重中之重，且且不能忽视管管理的作用。而而要创企业效效益，则要把把经营放在“重中之重”这个位置，也也还是要由科科学的管理手手段来配合。走“企业效益”之路物业的“管理”、“经营”、“服务”应按下图（图J－3）的比重来发展，因为企业经营的最终目的是盈利，而盈利是实现企业效益的表现。

与创企企业品牌相似似，创企业效效益也是要先先认识经营与与管理的联系系与区别，搞搞好物业管理理经营活动，再再结合规范的的科学的管理理方法,但是绝对不不能忽视服务务，服务是企企业的信誉，这这样才能走好好“企业效益”之路。

5.22.1物业“经营”与“管理”的联系与区区别

物业管管理经营与管管理是有所区区别的。物业业管理经营的的对象包括物物业的所有人人和使用人，开开发商，及其其它游离于社社会的供应商商等。物业管管理经营的内内容是多方面面的，其主要要体现在房地地产服务域中中的流通环节节和管理环节节等各个方面面。主要包括括，租凭代理理、物业估价价、交易咨询询、中介服务务、和项目策策划等。经营营的目的是盈盈利。

而物业业管理的对象象是物业，管管理的内容，就就住宅小区而而言，主要是是对住宅小区区的维护管理理，治安管理理，绿化管理理，清洁卫生生管理，相关关场地的管理理和车辆交通通管理等。管管理的目的是是使物业保值值增值，创造造舒适的居住住环境。

上述区区别表明了，物物业管理经营营与管理的对对象、内容和和目的都不等等同，但作为为创效益的物物业管理企业业，经营与管管理都要采用用合理的科学学手段，以达达到企业的最最终目的。

但是物物业管理经营营与服务又是是相辅相成的的。有人认为为物业管理企企业强调了经经营管理物业业、而会导致致放松了管理理，其实恰恰恰相反，因为为我们经营物物业的前提就就是规范的管管理，没有好好的管理模式式也就无从谈谈起经营，而而管理对于经经营物业来说说，是“根”也是“花”。一个物业业项目没有了了管理，也就就等于没有了了“根”，没有了根根，这个物业业项目也就等等于没有了生生命。而许多多的物业经营营开展的越好好也恰恰就是是有合理的、科科学的管理手手段。经营与与管理在物业业管理中是相相辅相成的，就就在于经营管管理者如何去去认识、去操操作了。从而而为更好的创创企业效益架架“高速桥”。

5.22.2如何做好物物业管理的经经营工作

物业管管理企业要搞搞好经营，不不仅要了解市市场，把握市市场以外，还还应掌握经营营方法，抓住住重点，充分分挖掘企业在在人力、物力力、财力、信信息资源上的的潜力，运用用先进的经营营管理理念和和方法，还应应做到以下几几各方面，才才能取得好的的企业效益。

加强经营观观念和意识。物物业管理人只只有具备了强强烈的经营意意识，才能使使物业潜力得得到更充分的的发挥。物业业管理企业员员工要深刻理理解物业经营营是物业管理理工作应有之之义和份内之之事，物业管管理固然重要要，而一项优优秀的物业经经营方案更可可以使开发商商、业主和客客户得到更多多的实惠。

培养物业经经营的人才队队伍。物业管管理是劳动密密集型产业，而而物业经营是是知识型、信信息化产业，现现代物业营销销已进入到个个性化、网络络化整合型时时期，没有富富有经验的经经营人才，物物业管理经营营就是空谈。因因此，公司要要注重在实践践中培养经营营骨干，适当当引进优秀人人才，建立一一支配合默契契的经营管理理团队。

加强物业管管理服务的经经营。搞好物物业管理服务务的经营无疑疑是公司经营营的基础工作作和主要工作作。在这个问问题上一方面面要提高管理理水平和服务务质量，以优优质的服务换换取优价的回回报，有效地地降低成本。另另一方面要使使公司达到长长期、稳定、可可持续发展的的目标。

以物业本身身为中心开展展多种经营。这这是对物业管管理主业经营营的很好的辅辅助和补充。由由于公司在物物业上占一定定的优势，又又存在巨大的的市场需求，所所以一旦经营营得当，会得得到很好的回回报。

开展专项经经营活动。随随着中国即将将加入WTO，在完善市市场管理以及及与国际接轨轨过程中，物物业经营、管管理市场庞大大，需要大量量的法律、估估价、测量、咨咨询专业人才才。公司要始始终保持业务务合作，吸收收经验，培养养专业实力，要要缩短差距，迎迎头赶上。

与房地产经经营相联系的的经营。通过过对经营性房房产进行技术术性的改造，或或者实施对物物业的功能或或用途上的改改变，提高公公司物业的赢赢利能力，而而获得回报。这这种经营在商商场、写字楼楼等物业种类类上有很大的的机会。

扮演服务集集成商角色。公公司做社会服服务资源的搜搜集者，统筹筹者和组织者者。也就是说说，公司不是是业主服务需需求的生产者者，不再直接接向业主提供供有形服务，而而是通过提供供间接服务、人人文服务和信信息服务，组组织和落实社社会专业服务务资源为业主主提供服务，达达到业主满意意的目的。这这样，让业主主接受到更专专业、全面、优优惠的服务，提提高公司本身身的市场竞争争能力：把公公司从基础性性的事务中解解脱出来，本本身的机构将将显得更为精精干，摆脱劳劳动密集型的的形象，这有有利于企业向向知识型过渡渡，从根本上上提升公司的的生存和竞争争能力；提供供更加专业、全全面的服务，克克服物业管理理缺乏服务资资源、能力以以及“大而全”弊端；确立立市场主体自自主经营的地地位，真正走走企业型和效效益型发展道道路，摆脱不不应有的社会会责任，轻装装上阵提高企企业竞争力；；成本容易核核算和得到控控制，经济效效益也会有明明显增强，从从根本上提高高企业竞争力力。

向商业物业业领域重拳出出击。适应商商业物业产权权及顾客多元元化，以经营营效益为导向向的特定需求求，为促进商商品交换而开开辟新的物业业管理服务领领域。公司要要根据商业物物业的特定需需求，为整体体物业中的使使用者的经营营活动提供主主动服务，使使产权人、使使用者等各类类顾客的利益益最大化，使使商业物业发发挥最大的经经济效益。

5.22.3合理的、科科学的经营手手段也是要结结合有效的管管理方法

物业管管理企业在要要创企业效益益，在其从事事经营与管理理工作的过程程中要使经营营与管理相溶溶。从管理物物也到经营物物业，既不能能全力搞好经经营工作，因因而相应降低低了物业管理理的质量，也也不能死死看看守物业管理理项目，而不不搞创新经营营。正确的做做法应该是将将物业管理深深刻的融合于于物业管理的的工作中，通通过对物业辖辖区的物业经经营与管理的的合力运作，在在做好物业管管理工作的同同时，为开发发商、业主、客客户策划并实实施物业的合合理的、科学学的经营方案案，才能发挥挥每一平方米米物业的增效效潜力，也才才能增加物业业管理企业的的收入，从而而最终是企业业走上“企业效益”之路。

综上所所述，物业管管理企业效益益来源于企业业的盈利，而而企业要盈利利要有合理的的、科学的盈盈利手段，也也才能使企业业实现经营的的最终目的，所所以搞好经营营工作是创企企业效益的“主键”。

5.33创企业品牌牌与效益的比比较

结合图图J－2、图J－3可以清楚的的看出物业管管理企业在创创品牌和效益益时“管理”、“经营”、“服务”三个方面各各自的择重差差别。创企业业品牌择重的的是服务与管管理，而创企企业效益择重重的是经营与与管理。下表表（表J－4）对物业管管理企业创品品牌和创效益益在“管理”、“经营”、“服务”三个方面各各自的要求作作了对比。

企业品品牌企业效益益管理方面有有效的、科学学的管理手段段有效的、科科学的管理手手段经营方面面相对服务和和与管理来说说比较不注重重，可以适当当的牺牲经营营搞好经营工工作是企业盈盈利的基本条条件，把经营营放在三者的的重中之重才才能创企业效效益服务方面面提供优质、高高效的服务才才能打造企业业的信任度、美美誉度、知名名度，是这三三个方面的重重点相对经营营和管理来说说比较不注重重，但是决不不能忽视服务务的重要性

通过对对比这三个方方面不同的要要求，更加深深刻了“雕塑”了物业管理理企业创品牌牌的重点是服服务，创效益益的重点是经经营，而且不不管是创品牌牌还是创效益益都需要管理理来配合的这这一观念。

6.“管理”、“经营”、“服务”各发展方向向

为了进进一步加深对对物业“管理”、“经营”、“服务”的认识与理理解，下面对对其各自的发发展方向作了了简单的说明明。

6.11管理方面

6.11.1确定管理的的中心目标

物业管管理运作的中中心目标只有有一个──为实现物业业的可持续发发展提供全方方位的、现代代的、高效率率的服务。其其理由是：其其一，可持续续发展目标是是为实现整个个国家和地区区的经济、社社会、环境的的健康、协调调、持续发展展制定的，它它不仅是人们们住房和物业业服务的基本本目标，而且且是现代化城城市管理和社社会管理的战战略性目标体体系的有机组组成部分。其其二，可持续续发展目标内内含着资源合合理、有效配配置原则，而而且住房“平等化”目标从属于于此目标。其其三，实现住住房“平等化”主要是行政政管理的职责责，是物业管管理方式运作作的基本目标标之一。

6.11.2发展不同的的物业管理运运作机制

物业管管理运作机制制有五种。一一是，优胜劣劣汰机制，其其特点是激励励进取心，不不断优化管理理人员队伍与与管理活动方方式；二是，约约束机制，特特点是规范管管理行为，通通过外在力量量推动事业向向既定的方向向和好的方向向发展；三是是，自律机制制，特点是通通过“内在约束”+“半自觉性”这种带有一一定能动性的的力量而推动动管理事业的的良性发展。

这三种种物业管理运运作机制不仅仅各有特点和和作用，而且且各有作用的的侧面，也常常常交叉发生生作用，推动动物业管理事事业向前发展展。

6.11.3加强四个“结合”

一是，规规范性管理与与自律性管理理相结合。这这种结合运作作强化了两种种机制独立作作用是的功效效，在保证物物业管理活动动规范化、有有序化进行的的同时，进一一步是管理质质量提高，管管理纠纷减少少。

二是，目目标管理与细细节管理相结结合。二者的的结合运作可可保证那些面面对激烈竞争争、日理万机机的物业管理理公司的业务务运作始终不不偏离大方向向，是基本目目标通过这种种滚动式的、稳稳扎稳打的重重复性活动方方式而得到实实现。

三是，专专业化管理与与社会化管理理相结合。物物业管理过程程重的专业化化管理与社会会化管理相结结合时一种必必然趋势，在在社会上已是是一种较普遍遍现象，今后后这种结合运运作只会更加加成熟和科学学。

四是，市市场化管理与与人性化管理理相结合。物物业管理活动动在本质上也也是一种经济济行为，所以以必须按照市市场经济基本本规则进行市市场化管理。但但是物业管理理活动的管理理对象不仅有有“物”，而且还有“人”，因此要按按人性化管理理的轨道来开开展物业服务务。这种市场场化管理和人人性化管理相相结合的方式式，是物业管管理活动重的的一种基本方方式，也是主主要方式。

6.11.4发展专业化化、社会化、市市场化、综合合化、网络化化、品牌化

物业管管理活动应当当向着专业化化、社会化、市市场化、综合合化、网络化化、品牌化的的方向发展。朝朝着这样的方方向发展，是是物业管理自自身属性和业业务特点、运运作基本目标标以及市场经经济、信息时时代获知识经经济社会发展展的客观要求求。

6.22经营方面

1、公公司在开拓发发展的同时要要保持头脑的的清醒，承接接新的物业管管理项目之前前，应该进行行充分的可行行性分析和研研究，对各种种风险因素要要进行认真的的评估并制定定可行的实施施方案，使经经营走上健康康发展的轨道道。

2、避避免受“多元化”的影响，坚坚持“靠山吃山”的原则，以以物业管理为为基础。公司司的经营如果果脱离物业管管理，将面临临来自市场和和社会的激烈烈竞争。公司司在资金、技技术和经验上上都处劣势，经经营风险大为为增加。同时时，这种经营营不仅不能对对物业管理有有所帮助，反反而由于资源源的精力大量量占用，使公公司丧失管理理基础，势必必对物业管理理产生不利的的影响。

3、经经营中坚持以以强化内部建建设为立足之之本，使公司司的经营得到到稳健发展。在在拓展经营项项目的同时，调调整管理机制制和管理方法法，培养人才才，总结经验验。特别是对对某些经营项项目管理和从从业人员仅知知道物业管理理方面的知识识，经验和管管理方法远远远不够的