浙江造价员培训讲义

第一章工程造价管理概论第一节建设工程程造价运动一、工程造价基基本概念1．工工程造价两种种含义：（1）广义的概概念：工程全全部固定资产产投资费用，属于投资管理范畴，主体是投资者，目标是决策正确确性，完善功功能，降低成成本。（2）狭义的概概念：工程承承发包价格，属于价格管理范畴，主体是承包商，目标是利润最大化。2．工程造价的的特点（1）大额性（22）差异性（33）动态性（4）层次性———建设工程总总造价、单项项工程造价、单单位工程造价价、分部工程程造价、分项项工程造价（5）兼容性4．如何实现各各项职能工程造价职能的的实现，主要要是市场竞争争机制的形成成。首先，投资者、承承包商和劳务务提供者要使使自己成为市市场主体；其次，给承包商商创造平等竞竞争的条件；；第三，规范建筑筑市场和市场场主体的经济济行为；最后，建立价格格信息系统。5．工程造价的的作用（1）是项目决决策的依据，工工程造价是项项目财务分析析和经济评价价的重要依据据。（2）制定投资资计划和控制制投资的依据据，正确的投投资计划有助助于合理和有有效的使用资资金。（3）筹集资金金的依据，（4）评价投资资效果的指标标，每个项目目的造价自身身形成一个指指标体系。（5）合理利润润分配和调节节产业结构的的手段。二、工程造价的的计价特点1、单件性，必须须通过特殊的的秩序计算工工程造价。2、多次性（1）投资估算算，规划阶段段、项目建议议书阶段、可可行性研究阶阶段、评审阶阶段。（2）概算，初初步设计和扩扩大初步设计计阶段。（3）预算，依依据施工图。（4）合同价，招招标投标。（5）结算价，按按照合同调价价。（6）决算价，验验收合格后办办理价款结算算。是实际工工程造价。3、组合性建设工程总造价价、单项工程程造价、单位位工程造价、分分部工程造价价、分项工程程造价4、计算方法多样样性5、依据复杂性第二节建设工工程造价构成成一、建设工程造造价概述1．产品的理论价价格＝产品的的社会成本＋＋平均盈利率率确定的利润润2．建设项目总投投资：固定资产投资和和流动资产投投资（来源::造价1000分）（1）固定资产产投资（工程程造价）：设设备及工、器器具购置费，建建筑安装工程程费用，工程程建设其他费费用，预备费费，建设期贷贷款利息，固固定资产投资资方向调节税税。（2）流动资产产投资：流动动资金。二、设备、工器器具购置费（一）、国产设设备原价（1）国产非标标设备原价计计算方式成本计算估价法法分部组合估估价法定额计计算估价法（2）设备原价价组成材料费、加工费费、辅助材料料费、专用工工具费、废品品损失费、外外购配套件费费、包装费、利利润、税金、非非标设备设计计费（二）、进口设设备原价①内陆交货：在在卖方国内某某地交货；买买方风险较大大；②目的地交货：：在买方国内内或港口交货货；卖方风险险较大；③装运港交货类类：出口国装装运港交货，主主要有装运港港船上交货价价（FOB）,习称离岸价价格。装运港船上交货货价（FOB）卖方责任：将货货物装上买方方指定的船只只，通知买方方，承担装船船前的费用和和风险，办理理出口手续，提提供有关凭证证单据。买方责任：租船船、支付运费费、承担装船船后的费用和和风险，办理理保险，办理理在目的港的的进口和收货货手续，支付付货款。进口设备抵岸价价组成内容①货价——FOOB价②国际运费＝＝货价×运费率③运输保险费＝＝（货价＋国国外运费）×保险费率÷（1－保险费率率）④银行财务费＝＝货价×费率⑤外贸手续费费率＝（①＋②＋③）×费率⑥关税＝（①＋＋②＋③）×费率⑦增值税⑧消费税⑨海关监管手手续费⑩进口车辆购置置附加费（三）、设备运运杂费运费、装卸费、包包装费、供销销部门手续费费、采购保管管费三、建筑安装工工程费用构成成直接费、间接费费、利润、税税金四、其他费用构构成1．土地使用费（1）征用，通通过划拨方式式取得土地无无限期使用权权。（2）出让、转转让，通过土土地使用权出出让方式取得得由限期使用用权。协议、招标、公公开拍卖等方方式。2．与工程建设相相关的其他费费用3．与未来企业生生产经营有关关的其他费用用第二章工程经经济基础知识识第一节资金的时时间价值一、资金时间价价值概念1．利息和利率单利：以原始本本金计息。公式：F=P((1+i•n)复利：这期的利利息转为下期期的本金，下下期按本利和和的总额计息息。公式：F=P((1+i)nn2.有效年利率率公式：i＝(1＋r/m)m－1【例】某企业向向银行借款，两两种计息方式式：A银行年利率8％％，按月计息息，B银行年利率9％％，按半年计计息，问应选择哪家银银行贷款？解：A银行的利利息iA＝(1＋8%/122)12－1=8.33%B银行的利息iBB＝(1＋9%/2))12－1=9.22%iA>iB,所以应向A银行行贷款。二、现金流量图图1．以水平线表示示时间的标度度；2．箭头表示现金金流动方向3．现金流量图与与分析的角度度有关4.三大要素：大小小、流向、时时间点。三、常用概念和和符号i：利率，折现率率n：计息周转数，项项目寿命期P：现值，起点价价值F：终值，终点价价值A：年金，等额支支付值P（现值）A（年金）FF（终值）四、基本公式1．整付终值公式式，F=P•（F/P，i，n）2．整付现值公式式，P=F•（P/F，i，n）3．等额支付终值值公式，F==A•（F/A，i，n）4．偿清基金公式式，A=F•（A/F，i，n）5．资金回收公式式，A=P•（A/P，i，n）6．等额支付现值值公式，P==A•（P/A，i，n）第二节施工企企业财务与会会计一、施工企业会会计特点：1．分级核算，分分级管理2．分别别计算每项工工程的成本3．成本本核算和价款款结算分阶段段性。二、会计要素资产、负债、所所有者权益——反映财务状况，列列入资产负债债表；收入、费用、利利润——反映经营成果，列列入利润表。会计要素内容资产：流动资产产、长期投资资、固定资产产、无形资产产、其他资产产负债：流动负债债、长期负债债所有者权益：实实收资本、资资本公积、盈盈余公积、未未分配的利润润收入：主要营业业收入、其它它营业收入费用：生产成本本、期间费用用利润：营业利润润、利润总额额、净利润三、财务会计报报告财务会计报告是是对外提供的的反映企业某某一特定财务务状况和某一一会计期间经经营成果、现现金流量的文文件。一套完整的财务务报表包括：：资产负债表表、收益表、权权益变动表、先先进流量表、会会计政策、附附注。第三节建设项项目经济评价价一、财务评价和和国民经济评评价1．财务评价可行行，国民经济济评价可行，项项目通过；2．财务评价不可可行，国民经经济评价不可可行，项目不不通过；3．财务评价可行行，国民经济济评价不可行行，一般予以以否定；4．国民经济评价价可行，财务务评价不可行行，应予以考考虑。第三章建筑安安装工程造价价第一节建筑安装装工程计价一、计价依据1．定义：运用科科学的调查统统计，从工程程经济活动中中分析出相关关的参数、量量值、方法，用用于测算、评评估、计算工工程造价。2．内容：工程定定额、指标、市市场信息价、企企业定额等。3．作用：编制设设计概算、标标底的指导性性依据；编制制施工图预算算、承包人投投标报价的参参考性依据；；国有资金投投资为主的建建设工程造价价的控制性标标准。二、《建设工程程工程量清单单计价规范》（GB50500－2003）1．建设部1199号令；2．2003年77月1日起实行；；3．是统一工程量量清单编制，规规范工程量清清单计价的国国家标准；是是规范文件。4．内容：五章、五五个附录。A：建设工程；BB：装饰装修修工程；C：安装工程程；D：市政工程程；E：园林绿化化工程三、浙江省建设设工程计价依依据1．内容：《建筑筑预算定额》、《安安装预算定额额》、《市政政预算定额》、《园园林绿化及仿仿古预算定额额》、《取费费定额》、人人材机信息价价、造价指数数指标等。2．2003版计计价依据编制制原则：（1）量价分离离，适应综合合单价法和工工料单价法；；（2）符合社会会平均水平；；（3）有利于清清单报价，有有利于企业经经济核算和成成本分析，有有利于计算机机软件开发。（4）统一项目目划分、计量量单位和工程程量清单计算算规则。四、浙江省建设设工程计价规规则1.建设工程造价计计价模式分工工程量清单计计价和定额计计价两种模式式。2.工程量清单计价价模式采用综综合单价法计计价，定额计计价模式采用用工料单价法法计价。综合单价法：完完成工程量清清单中某一项项目所需人、材材、机及企业业管理费和利利润，考虑风风险因素。工料单价法：完完成某一项目目所需的人、材材、机费用。工程量清单计价价和定额计价价的区别1.适用范围不同2.计价价方法不同3.项目目划分不同4.工程程量计算规则则不同55.风险分担担不同五、三大计价管管理系统1.标准定额消耗量量系统2.市市场信息价发发布系统3.计算机机辅助管理系系统第二节建筑安安装工程造价价构成《建筑安装工程程费用项目组组成》（建标标【20033】206号文）接费间接费利润润税金第三节建筑安安装工程费用用项目组成第四节建筑安安装工程类别别判别建筑工程、装饰饰工程、安装装工程、市政政工程、仿古古建筑及园林林绿化工程、人人防工程第五节计算程程序和规则一、建设工程施施工取费计算算程序1．综合单价法（1）人工费加加机械费为取取费技术的计计算程序（22）人工非费费为取费技术术的计算程序序2．工料单价法（1）人工费加加机械费为取取费技术的计计算程序（22）人工非费费为取费技术术的计算程序序第六节预备费费的使用一、基本预备费费1．设计增加、施施工过程增加加的费用2．一般的自自然灾害造成成的损失3．隐蔽工程程进行挖掘、修修复。二、涨价预备费费1．人、材、机、设设备的价差；；2．建安造造价及其他费费用的调整；；3．利率、汇汇率的变化。第七节建设工工程施工取费费定额的管理理规定1．三厅以浙建建建【20044】45号文下发发；2．费用定额适用用范围；3．费用定额是编编制估算、概概算、标底、预预算、结算、约约定合同价的的依据；4．造价组成；5．费用项目分施施工措施费、企企业管理费、利利润、规费、税税金五类；6．施工组织措施施费、综合费费用设立弹性性区间，为指指导费率；规规费、税金费费率为固定的的不可竞争费费率；7．概算费率；8．费用计算程序序和取费计算算规则是指令令性的，费率率是指导性的的。第四章工程造造价工程量清清单计价方法法第一节工程量量清单的概念念和内容一、工程量清单单和工程量清清单计价方法法的概念工程量清单计价价方法：是一一种市场定价价模式，由建建设产品的买买方和卖方在在建设市场上上根据供求状状况、信息状状况进行自由由竞价，从而而最终签订工工程合同价的的方法。工程量清单：表表现拟建工程程的分部分项项工程项目、措措施项目、其其他项目名称称和相应数量量的明细清单单；工程量清清单是招标文文件的组成部部分，也是合合同的组成部部分；是编制制标底和投标标报价的依据据，是签订工工程合同、调调整工程量和和办理竣工结结算的基础。二、工程量清单单的内容工程量清单包括括工程量清单单说明和工程程量清单表两两部分。工程量清单说明明：解释，明明确，提示。工程量清单表：：是清单项目目和工程数量量的载体。三、工程量清单单的编制1．工程量清单的的项目设置（1）四统一规规则：统一项项目名称、统统一编码、统统一计量单位位、统一工程程量计算。（2）项目编码码01—03—02—001——***分类码，章顺序序码，节顺序序码，清单项项目名称，具具体编号（3）项目名称称：原则上以以形成工程实实体而命名。（4）项目特征征：对项目的的准确描述（5）计量单位位：采用基本本单位（t或kg、m3、m2、m、个、块、台台等）（6）工程内容容：完成清单单项目可能发发生的具体工工程。2．工程量清单的的计算分五个专业：建建筑、装饰装装修、安装、市市政、园林3．工程量清单的的标准格式封面、填表须知知、总说明、分分部分项工程程量清单、措措施项目清单单、其他项目目清单。第二节工程量量清单计价的的基本原理和和特点一、工程量清单单计价的原理理1．清单计价的基基本过程统一计算规则基基础上，制定定项目设置规规则，根据图图纸计算工程程量，再根据据信息和数据据计算工程造造价。2．清单计价的的操作过程（1）工程招标标阶段项目编号、项目目名称、计量量单位和工程程数量由招标标单位填写；；单价和合价价由投标人填填写。（2）投标阶段段①对招标文件和和图纸分析研研究。②根据是否允允许调整工程程量的误差，审审核工程量清清单。③采用综合单价价法汇总计算算。（3）评标阶段段对投标单位的最最终报价和分分项工程综合合单位的合理理性进行评分分。二、工程量清单单计价方法的的特点和作用用1．工程量清单计计价方法的特特点（1）满足竞争争的需要（22）提供了平平等的条件（3）有利于工程款的划拨和造价的确定（4）合理分担担风险（5）有利于业业主对投资的的控制2．工程量清单单计价方法的的作用（1）实现市场场决定工程造造价（2）质量、工工期、造价有有机结合（33）有利于业业主选取最优优的承包商或或和合理的造造价（4）有利于标标底的编制和和管理（5）有利于承承包商控制成成本3．工程量清单单计价存在的的问题（1）宣传不够够（2）配套政策策滞后（3）企业自主主报价能力欠欠缺（4）相关人员员素质有待提提高（5）信息服务务落后（6）计价规范范不够完善第五章工程造造价定额计价价方法第一节工程建建设定额一、工程建设定定额的概念和和分类1．工程建设定额额的定义：由由指定的机构构按照一定程程序制定、审审批颁布执行行的，在工程程建设中单位位产品消耗的的人、材、机机、资金的规规定额度。2．工程建设定额额的分类（1）劳动消耗耗定额、机械械消耗定额、材材料消耗定额额（2）施工定额额、预算定额额、概算定额额、概算指标标、投资估算算指标、工期期定额（3）全国通用用定额、行业业通用定额、专专业用定额（4）全国统一一定额、行业业统一定额、地地区统一定额额、补充定额额二、工程建设定定额的特点1．科学性2．．系统性3．统一性性4．权威威性5．稳定定性和时效性性三、工程建设定定额的地位和和作用1．定额是节约社社会劳动、提提高劳动生产产率的重要手手段2．定额是组织和和协调社会化化大生产的工工具3．定额是宏观调调控的依据4.定额是评价劳动动成果和经营营效益的尺度度。第二节工程程定额计价的的基本方法一、定额计价的的基本程序1．定额计价模式式：按照预算算定额的分部部分项子目，逐逐项计算工程程量，套用预预算定额单价价（单估表）确确定直接费，按按规定的取费费标准计取其其他直接费、现现场经费、间间接费、利润润、税金，加加上材料调差差系数和不可可预见费，汇汇总成工程预预算或标底。2．两个最基本的的过程：工程程量计算和工工程计价，是是量与价的结结合。二、定额消耗量量1．定额消耗量定定义：规定消消耗在单位假假定建筑产品品上的人、材材、机的数量量标准。2．概预算定额结结构内容：定定额说明部分分、定额（节节）表部分、定定额附录部分分3．正确计算工程程量第三节建设工工程预算定额额一、预算定额的的概念和用途途1．预算定额：规规定消耗在合合格质量的单单位工程基本本构造要素上上的人、材、机机的数量标准准，是计算建建安产品价格格的基础。2．预算定额用途途（1）编制施工工图预算、确确定工程造价价的基础（2）是编制施施工组织设计计的依据（3）工程结算算依据（4）施工单位位进行经济活活动分析的依依据（5）编制概算算定额的基础础（6）合理编制制招标标底、投投标报价的基基础。（来源源：造价1000分）二、预算定额编编制原则1．按照社会平均均水平确定2．简明明适用原则3．坚持持同一性和差差别性相结合合的原则三、预算定额的的计量单位确确定1．断面有一定形形状和大小，长长度不定，按按延长米计；；2．厚度有一定规规格，长度、宽宽度不定，按按平方米计；；3．长度、厚度、宽宽度都变化，按按立方米计；；4．钢结构按重量量以吨计；5．没有一定规格格，构造复杂杂，按个、台台、座、组等等计。四、人工、材料料、机械台班班消耗量的确确定1．人工消耗量组组成：基本用用工、其他用用工（超运距距用工、辅助助用工、人工工幅度差）2．材料消耗量组组成：材料净净用量、损耗耗量3．机械台班消耗耗量组成：机机械台班产量量、机械幅度度差第六章工程程造价的编制制与确定投资估算—设计计概算—施工图预算算—合同价—结算算价—竣工决算第一节投资估估算的编制1．投资估算的阶阶段划分：规规划阶段、项项目建议书阶阶段、可行性性研究阶段、评评审阶段。规划阶段：可以以否定一个项项目，误差率率≥±30％；项目建议书阶：：判断项目是是否列入投资资计划，可以以否定一个项项目，误差率率±30％；可行性研究阶段段：项目是否否真正可以作作出初步决定定，误差率±20％；评审阶段：项目目是否可行进进行决定，误误差率±10％。2．投资估算编编制方法静态估算方法：：资金周转率率法、生产能能力指数法、以以设备费为基基础的比例系系数法、指标标估算法、模模拟概算法动态估算方法：：涨价预备费费估算、建设设期投资借款款利息估算项目建议书阶段段一般采用资资金周转率法法、生产能力力指数法；初步可行性研究究阶段一般采采用比例系数数法、指标估估算法；详细可行性研究究阶段一般采采用模拟概算算法。第二节设计概概算的编制1．设计概算分三三级概算：单单位工程概算算、单项工程程概算、建设设项目总概算算。2．设计概算编制制方法单位工程概算包包括建筑工程程概算和设备备及安装工程程概算。建筑工程概算编编制方法：概概算定额法、概概算指标法、类类似工程预（结结）算法；设备及安装工程程概算包括：：设备购置和和设备安装两两部分。设备购置概算：：设备购置由由原价加运杂杂费组成；设备安装概算编编制：预算单单价法、扩大大单价法、概概算指标法。第三节施工工图预算的编编制1．施工图预算的的作用（1）落实调整整年度建设计计划（2）签订工程程承包合同依依据（3）办理财务务拨款、工程程贷款和结算算的依据（4）编制施工工图计划的依依据（5）施工企业业实行经济核核算的依据（6）实行招标标、投标的重重要依据2．施工图预算的的编制方法：：综合单价法法、单价法、实实物法。3．复核施工图预预算的内容：：（1）分项工程程项目有无遗遗漏或重复（2）工程量有有无多算、少少算、错算（3）定额选用用、换算、补补充是否合适适（4）资源要素素单价、费率率是否合理、合合规。第四节建设工工程合同价的的确定1．合同类型：总总价合同、单单价合同、成成本加酬金合合同（1）总价合同同：业主便于于控制造价，承承包商有一定定风险。固定总价合同：：承包商承担担全部风险调值总价合同：：业主承担通通货膨胀风险险，承包商承承担其他风险险固定工程量总价价合同：适用用工程量变化化不大的工程程（2）单价合同同：减少招标标准备时间，结结算简单；但但复杂工程易易引起争执。估计工程量单价价合同：双方方风险都不大大。纯单价合同：来来不及提交施施工详图。单价与包干混合合合同：不易易计算工程量量（3）成本加酬酬金合同：适适用于时间紧紧张的工程或或承发包双方方高度信任；；不能控制造造价，承包方方对降低成本本不感兴趣。成本加固定百分分比酬金合同同成本加固定金额额酬金合同成本加奖罚合同同最高限额成本加加固定最大酬酬金合同2．建设施工合合同的选择考考虑因素（1）项目规模模合工期长短短（2）项目的竞竞争情况（33）项目的复复杂程度（4）项目的单单项工程明确确程度（5）项目准备备时间的长短短（6）项目的外外部环境因素素第五节竣工结结算的编制1．竣工结算：一一个单位或单单项建筑安装装工程完工，经经业主及有关关部门验收点点交后，办理理的工程价款款清算。是工工程的实际造造价。2．竣工结算的作作用（1）确定最终终实际造价（2）是承包商经济核算的依据（3）编制竣工决算的依据（4）编制概算算定额、概算算指标的基础础资料3．竣工结算的编编制（1）根据合同同形式（2）调整工程程量（3）调整材料料价差（4）调整费率率（5）其他费用用调整4．工程竣工结算算的管理（1）《建设工工程价款结算算暂行办法》（财财建【20004】369号）（2）竣工结算算审查期限（3）发生合同同纠纷的解决决办法：协商商、调解、仲仲裁或起诉第七章工程实实施阶段的造造价管理第一节工程价价款结算1．工程价款结算算：建设工程程的发承包依依据合同约定定进行工程预预付款、进度度款、竣工价价款的结算活活动。2．工程价款结算算的作用：（1）反映工程程进度的主要要指标（2）加速资金金周转的重要要环节（3）考核经济济效益的重要要指标3．工程价款的结结算方式：按按月结算、竣竣工后一次性性结算、分段段结算、目标标结算、其他他结算4．合同价款的约约定方式：固固定总价、固固定单价、可可调价格。5．工程预付款：：备料款6．工程进度款款（中间结算算）（1）方式：按按月结算、分分段结算（2）工程量确确认：承包人人提出报告，发发包人14天内核实实确认，否则则15天起视为为确认。（3）进度款支支付：支付价价款的60--90％费用用。7．工程保险金：：尾留款、保保留金，总造造价的3－5％8．其他费用：安安全施工方面面费用、专利利技术及特殊殊工艺涉及费费用、文物地地下障碍涉及及费用。第二节工程变变更工程变更：设计计变更、其他他变更。设计变更事项：：更改部分标标高、基线、位位置和尺寸；；增减约定的的工程量；改改变施工时间间、顺序；其他附加工作。其他变更：质量量要求变化、工工期要求变化化、施工条件件和环境变化化等。一、《建设工程程施工合同（示示范文本）》条条件下的变更更1．工程变更程序序（1）发包人对对原设计的变变更，承包人人不能拒绝。（2）承包人对对原设计的变变更，必须经经工程师同意意。2．变更后价款确确定（1）有适用的的，按合同价价格（2）有类似的的，参照合同同价格（3）没有适用用或类似的，协协商处理。二、FIDICC合同条件下下的变更1．工程变更的范范围：工程量量的变更、质质量特征的变变更、标高位位置尺寸的变变更、增减工工作内容改变、施工时间间顺序2．变更估价原则则（1）同种工作作内容的单价价，按该单价价；（2）同类工作作内容的单价价，在此基础础上制定新单单价；（3）没有同类类工作单价，按按同样水平确确定。3．可调合同单价价调整的原则则：（1）实际与报报表规定的工工程量变动大大于10％；（2）变更的工工程量乘单价价超过合同款款额的0.001％；（3）工程量变变更造成该项项单位工程量量费用变动超超过1％。第三节工程索索赔1．工程索赔：（1）一方违约约使另一方蒙蒙受损失；（2）出现需由由业主承担的的特殊风险或或不利自然条条件，承包方方提出补偿要要求；（3）承包方应应获得的正当当利益。2．工程索赔产生生原因（1）当事人违违约（2）不可抗力力事件（3）合同缺陷陷（4）合同变更更（5）工程师指指令（6）其他第三三方原因3．工程索赔分分类按索赔目的分：：工期索赔和和费用索赔按索赔事件分：：延误索赔、变变更索赔、合合同终止索赔赔、工程加速速索赔、意外外风险和不可可预见因素索索赔、其他索索赔。4．《建设工程施施工合同文本本》中工程索索赔程序承包商提出索赔赔申请和索赔赔报告，工程程师审核，协协商谈判，发发布方审批索索赔决定，承承包人决定是是否接受。5．FIDIC合合同中索赔程程序承包商提出索赔赔申请和索赔赔报告，工程程师答复。6．索赔计算（1）费用包括括：人工费、设设备费、材料料费、保函手手续费、贷款款利息、保险险费、利润、管管理费。（2）费用计算算方法：实际际费用法、修修正总费用法法。（3）工期索赔赔方法：网络络图分析法、比比例计算法。7．索赔报告内容容：总论、根根据、计算、证证据。第八章工程程造价计算机机软件n一个个规则、三大大系统、四部部定额n工料料机价格更新新方式：市场场价格包导入入、从网站直直接导入、从从文件导入、手手工直接导入入。第九章工程建建设管理概述述第一节建筑市市场和建筑市市场主体1．建筑市场：以以工程建设承承发包交易活活动为主要内内容的市场，包包括市场主体体、客体、市市场机制、保保障体系和监监管体系。2．建筑市场的特特点：（1）生产和交交易的统一性性（2）建筑产品品多样性（33）建筑产品品交易的长期期性（4）完工后不不可逆转性（5）建筑产品交易的阶段性（6）建筑产品交易的高额性3．建筑市场主体体：业主、承承包方、咨询询及中介服务务组织4．主体之间的关关系（1）承发包双双方相对统一一（2）承发包双双方相对对立立（3）承发包双双方权利义务务复杂和长期期（4）承发包双双方权利义务务相关性，一一方履行义务务通常以另一一方义务的履履行为条件。（5）咨询服务务与承发包的的关系5．建筑市场的运运行机制（1）价格机制制（2）竞争机制制（3）供求机制制第二节工程建建设项目管理理1．项目：一定条条件下，具有有明确目标的的一次性任务务。2．项目特征：（1）一次性（2）有约束条件，如质量、时间、投资（3）有生命周期3．工程建设项目目的组成：单单位工程、分分部工程、分分项工程。4．工程建设项项目分类（1）按建设性性质分：基本本建设项目分分新建、扩建建、迁建、恢恢复项目；更更新改造项目目分挖潜、节节能、安全、环环保工程。（2）按投资作作用分：生产产性和非生产产性项目（3）按投资规规模分：基本本建设项目大大型、中型、小小性；更新改改造项目分限限额以上和限限额以下。（4）按行业性性质和特点分分：竞争性、基基础性、公益益性。5．工程项目建建设程序（1）项目建议议书（2）可行性研研究阶段（33）设计阶段段（4）建设准备备阶段（5）施工安装装阶段（6）生产准备备阶段（7）竣工验收收阶段（8）后评价阶阶段6．项目管理：为为达到目标实实施的计划、组组织、指挥、控控制的过程。工工程项目管理理以工程的质质量控制、进进度控制和投投资控制为核核心的管理活活动。7．项目管理的任任务：合同管管理、组织协协调、目标控控制、风险管管理、信息管管理、环境保保护第三节工程施施工