中国商业地产市场分析及预测

中国商业地产市场分析及预测

一2017年中国商业地产发展总览（一）投资增速同比持平，投资额基本与2016年持平2010年是商业地产市场投资的分水岭，近年来受宏观经济减速及房地产市场调控等政策因素的影响，商业地产投资增长持续放缓，2017年全年商业地产（包括办公楼和商业营业用房，下同）投资额22401亿元，同比增速为0.1%，与2016年全年商业地产投资额22371亿元基本持平。商业地产去化压力大，商办物业同质化严重，加之受互联网时代电商的冲击，市场对商业地产的投资趋向保守和谨慎（见图1）。图1商业地产投资增速2017年，办公楼的投资增速继续下滑到3.5%，全年办公楼投资额6761亿元；商业营业用房的投资增速首次出现负增长，全年投资增速-1.2%，商业营业用房的投资额为15640亿元，占商业地产投资总额的70%，依旧是商业地产的重头戏（见图2）。图2商业地产投资额增长趋势（二）新开工面积连续4年下降，市场供应量持续减少2010年以来，商业地产市场新开工面积的增速持续放缓，尤其是从2014年开始连续三年出现负增长，2017年随着诸多政策落地的限制，新开工面积降幅达到7.3%。总体来看，商业地产市场的供应量仍在逐年减少（见图3）。图3商业地产新开工面积增速2017年，办公楼的新开工面积持续三年减少至6140万平方米，同比降幅4.3%，比2016年2.3%的降幅进一步下降；商业营业用房的新开工面积持续4年减少至20484万平方米，同比降幅8.2%。商业营业用房新开工面积占商业地产市场总量的77%，仍是市场供应主力（见图4）。图4办公楼和商业营业用房新开工面积增长率比较（三）商业地产市场销售规模增长明显，办公楼销售面积大幅增加2017年，商业地产销售面积同比增长20.2%，增速较快且与2016年基本持平，最终实现销售面积17594万平方米（见图5）。一方面是由于各大主要城市2017年的住宅调控政策更加严格，部分自住及投资需求外溢到商业地产市场购买商用物业；另一方面是得益于国家出台降准、降税等一系列货币宽松政策，使得商业地产销售规模增长明显。图5商业地产销售面积增速办公楼销售面积在2014年下降之后已经连续三年保持增长，2017年同比增幅24.3%，涨幅较2016年有所放缓，增长至年销售面积4756万平方米。商业营业用房销售面积12838万平方米，同比增幅18.7%，占商业地产销售面积的73%（见图6）。对比来看，办公楼市场在过去三年的销售增长情况明显好于商业营业用房，这与“大众创新、万众创业”政策支持、制造业回暖、科技行业的迭代发展、金融行业的快速增长有一定关系。图6办公楼和商业营业用房销售面积增长率比较（四）办公楼销售价格下降，而商业营业用房销售价格上升2017年，办公楼市场的售价下降，平均销售价格降至13543元/平方米，同比降幅达5.5%。商业营业用房的售价上升，平均销售价格达到10323元/平方米，首次突破万元，同比增幅为5.5%，比2016年2.3%的增长率有所提升（见图7）。图7办公楼和商业营业用房销售价格增长率比较（五）主要商业地产企业并购活跃，持有规模增长不一2017年，影响行业发展的主要商业地产企业并购活跃，部分龙头企业重构管理架构。如：印力并入万科后，将商业地产管理层纳入合伙人体系，创新了运营激励机制；华润置地大幅调整内部组织架构，将商业地产事业部升格为与开发部门平行一级机构；万达遭遇重大变故，出售77家酒店及13家文旅项目给富力与融创，加速轻资产化；阿里巴巴收购高鑫零售（大润发），腾讯入股永辉超市，等等。截至2017年底，全国知名商业不动产持有企业中，万达集团以3151.1万平方米的持有商业面积稳居行业第一的地位，但因基数增大和酒店打包售出原因，同比仅增长6.3%。万科收购印力之后，商业规模位列全国第二；华润置地以688.8万平方米的持有商业面积位列第三；凯德集团以665万平方米的持有商业面积位列第四，同比增长11.5%；银泰也已拥有418.8万平方米的商业体量，位列第六；龙湖及大悦城的增速分别为31.5%及39.4%，商业持有面积以321.2万平方米和274.3万平方米分列第八、第九，发展势头强劲；新上榜的新城地产，以79.4%的增速跨越式增长，商业持有面积达226万平方米，名列第十一位。表12017年部分主要商业地产企业持有商业不动产规模排名企业2017年底持有商业面积（万平方米）万达集团3151.1万科（含印力）*850华润置地688.8凯德集团*665世纪金源*600银泰*418.8宝龙*327.5龙湖*321.2大悦城地产*274.3百联集团*237.3新城地产*226资料来源：根据各公司网站公报、2017年年报搜集整理，企业正式数据以2017年各公司年报公布为准。注：标准*企业数据未经证实；商业地产口径以国内商业、办公楼、酒店和持有公寓为主，可能存在涵盖口径不统一状况。表12017年部分主要商业地产企业持有商业不动产规模排名（六）影响商业地产行业发展的重大政策与事件根据全联商业地产研究会发布的《中国商业地产行业2017/2018年度发展报告》和万商俱乐部排行榜发布的2017年度大事件榜，2017年新零售、大数据、互联网企业纷纷布局线下成为当前中国商业地产最大看点。以下事件不分排序。（1）党的十九大重新定义社会矛盾，提出“房住不炒”定位，对美好生活的需要蕴含大商机。（2）中央设立雄安新区，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区。（3）腾讯、京东、阿里巴巴等互联网巨头纷纷并购线下商业，线上线下加速融合的格局显现。（4）线上线下纷纷试水新零售，巨头们在争议声中四处攻城略地。“河马生鲜”“超级物种”“飞牛优鲜”等各式新项目加速落地。（5）智慧商业无处不在，大数据、数字化运营推动构筑新竞争力，加速零售业态“智能化”。（6）商业地产政策环境趋好，资产证券化空前活跃，各种类REITs产品不断涌现。（7）万达作为商业地产龙头企业出现重大变故，快速出售资产，成为行业议论热点。二2017年商业市场分析消费对经济增长的“稳定器”和“压舱石”作用日益增强。作为拉动经济增长的三驾马车之一，最终消费支出对经济增长的贡献率始终保持较高水平，2017年最终消费支出对经济增长的贡献率为58.8%；社会消费品零售总额突破36万亿元，比上年名义增长10.2%，扣除价格因素，实际增长8.8%，高于GDP增速1.9个百分点。制造业回暖及消费的稳步增长对商用物业的发展带来整体利好，但传统零售业与网络零售业的发展情况冷热不均。（一）传统零售业态回暖，但部分超市、百货业态继续关店调整2017年，受到整体消费环境利好的影响，传统零售业包括奢侈品市场逐渐回暖。北京SKP百货单店年销售125亿元，名列全球同业第二，展现了实体商业实力。但一些不能紧随时代改变创新的传统零售商，仍旧有不少关店调整。2017年，7家知名超市企业关闭共计45家门店，10家知名百货企业关闭共计21家门店。近年来，实体零售业的业绩下滑、经营压力增大是一直延续的情况，线上购物的冲击与人工、房租等成本的不断增长，使得实体零售企业的盈利空间日渐减少，生存压力加大（见表2）。表22017年部分知名超市企业和百货企业关店统计单位：家业态企业2017年关店数量数量合计超市沃尔玛2445华润万家9家乐福6永旺3大润发1麦德龙1永辉1百货百盛百货521香港新世界3百联百货3台湾远东2永旺GMS2友好集团2王府井百货1银座商城1新世纪百货1银泰百货1资料来源：赢商大数据中心，不完全统计。表22017年部分知名超市企业和百货企业关店统计（二）持续高速增长的网络零售对拉动整体零售市场作用明显国家统计局的数据显示，2017年，全国网上零售额71751亿元，比上年增长32.2%，较2016年26.2%的增长率略有上升。相比实体零售业而言，网络零售市场的增长对零售业的拉动作用日趋增大。2017年，实物商品网上零售额54806亿元，增长28%，占社会消费品零售总额的比重为15%（见图8）。图8网上零售市场规模变化（三）全国购物中心新开504个，华东区域、三四线城市占比较高2017年，全国开业3万平方米以上商业项目504个，商业总体量4657万平方米。全国各区域之间的发展并不平衡，华东区域新增供应量远高于其他区域，2017年共开业202个商业项目，共计1848万平方米，占全国新增供应数量的40%。而华南、华中、西南、华北四个区域的新开业商业项目数量为39～78个，总商业面积为353万～710万平方米。另外，东北、西北两个区域受经济大环境的影响，新增商业供应量也相对较少，新开业商业项目数量分别为28个、22个，总商业面积分别为352万、225万平方米（见图9）。图92017年新开业项目区域分布2017年新开业的504个购物中心中，三四线城市新开项目数、体量占比最高（见图10）。而国家统计局最新数据显示，三四线城市人口数量占全国人口总量的近53%，但目前购物中心数量仅占全国购物中心总量的16.3%，购物中心具有很大的发展空间，未来三四线城市的消费升级也许会成为大消费行业的催化剂。图102017年不同级别城市新开购物中心数量占比（四）全国标杆商场业绩普遍上涨，整体商业市场向好iziRetail调研全国51个城市共计190家标杆商场（包括100家百货、77家购物中心、12家奥特莱斯、1家免税店）的2017年业绩总量同比上涨11.3%，其中148家上涨，27家下跌，8家持平。以奢侈品定位的商场增幅明显，业绩同比增长超20%的商场有33家，其中21家是奢侈品定位的商场。图112017年VS2016年商场业绩上涨幅度分类占比调研样本中的100家百货，有88家来自连锁集团，以5万～10万平方米建筑面积为主。2017年共实现销售额1998亿元，单项目平均业绩20亿元，同比上涨7.8%。其中，业绩上涨的72家，下降的19家。调研样本中的77家购物中心，有62家来自连锁集团，以10万～20万平方米建筑面积为主。2017年共实现销售额2060亿元，单项目平均业绩27.5亿元，同比上涨14.5%。其中，业绩上涨的64家，下降的8家。调研样本中的12家奥特莱斯及1家海棠湾中免，2017年共实现销售额355亿元，除北京赛特奥莱与2016年持平外，其他项目都呈上涨态势。其中，8家奥特莱斯的涨幅超过10%，上海佛罗伦萨小镇及北京首创奥特莱斯的涨幅超过30%，2017年奢侈品市场整体大环境向好。三2017年办公楼市场分析2017年经济的短暂反弹并没有改变中国经济进入“减速提质”新周期的步调。未来的5～10年将是中国从中等收入迈向高收入经济体的关键时期，在此过程中，高科技制造业、服务业、消费和地区发展再平衡将成为经济增长的主要动力。（一）全年新增需求超过600万平方米，创历史新高2017年，中国GDP增速近几年来首次提升，经济增长超过预期，直接导致全年办公楼新增需求超过600万平方米，创历史新高。中资企业的扩张依然是办公楼新增需求的主要来源，外资企业在华经营预期的改善也为办公楼市场带来利好；金融和科技是新增需求提升的主要推手；此外，联合办公的发展也十分迅速。（二）中资企业继续扩张，外资企业经营预期改善中资企业的扩张依然是办公楼新增需求的主要来源。2017年末世邦魏理仕对中资办公楼租户企业的企业房地产计划和策略开展了第二次年度调查。统计分析显示未来三年中，超过80%的受访企业计划增加人员数量，60%的企业有明确的办公楼扩张意愿。外资企业在华经营预期的改善为办公楼市场带来利好。最新的美商会和欧商会年度调查显示，其会员企业在华经营预期近五年来首次出现改善，这与欧美和中国经济在2017年整体复苏密不可分。2017年8月国务院颁布吸引外资22条，针对外商投资非常关切的投资收益汇出及知识产权保护问题都予以了详细说明。2017年底，中国官方对未来五年的金融开放路线图做出积极表态。上述举措将进一步强化外资企业在华经营的乐观前景。（三）金融、科技、专业服务业成为办公楼的需求主力从行业来看，2017年金融和科技是办公楼需求增长的主力，尤其是保险和以金融科技为代表的创新型金融行业。快速发展的国内律所将带动专业服务业需求稳步发展。房地产和制造业的办公需求增速预计将有所放缓。图122017年主要行业占新增需求比例金融业中，受到严监管和金融科技双重冲击的传统商业银行在办公楼市场上的作为有限，但保险公司等金融企业的扩张仍将持续。在大数据、云存储计算、人工智能等科技的推动下，移动支付、众筹、智能投顾、网络征信等各类创新金融服务企业蓬勃发展。拥有国内科技金融百强企业中85家的北京、上海、深圳与杭州的办公楼市场最为受益。科技行业的办公楼需求旺盛。无论从全球互联网企业市值排行榜还是独角兽公司的数量来看，中国都已经是位列美国之后的世界第二大互联网科技大国。2017年上半年，国内TMT（即Technology，Media、Telecom的缩写）行业重新迎来投资总额和数量的双双上涨，多家独角兽企业获得大额融资。以此推测，科技行业的办公楼需求还将继续扩张。专业服务业中，与近年来需求稳定的会计师事务所和咨询公司相比，律师事务所的扩张势头迅猛。中国是亚太地区律所行业增长最迅猛的市场之一。根据《亚洲法律实务》数据，2014～2017年，国内前30强律所的律师人数总计增长近1.4万人，年均增长近20%；与此同时，TheLawyer杂志统计的中国内资前30强律所近三年业务收入的年增长率也超过15%。（四）二线城市的办公楼需求增长更快，发展潜力更大无论是金融、科技，还是专业服务业，二线城市的办公需求增长更快、发展潜力更大。联合办公扩张势头强劲，除了优客工厂稳居独角兽外，WeWork、裸心社等主要运营品牌在深耕京沪之余，将积极向广深杭蓉等地拓展。在保险深度和密度尚有巨大提升空间的二线城市，保险公司等金融企业的办公需求将持续增加。创新型金融业的新增办公需求面积，与传统金融业需求平分秋色，已经成为金融行业办公楼需求的主要来源。而从一二线城市布局来看，创新型金融业需求也大致相当。当前主要TMT企业仍高度集中于北上深杭，但近年来有迹象显示二线城市的科技企业正在迅速崛起。国内互联网企业百强的数量和营收分布自2015年起持续向二线城市倾斜，同时，租赁需求分析显示，2017年二线城市TMT需求在17个主要城市中的占比同比上升6%～41%。业务的不断增长和活跃的合并收购将推动国内律所的快速扩张。除了在一线城市的规模不断扩大外，国内主要律所将继续加强在二线城市的布局。目前主流律师事务所的业务布局一二线城市间可大致达40%∶60%，未来二线城市中的主要经济发达区域及省会城市仍有较大拓展空间。（五）共享办公向传统办公楼进一步渗透共享办公节省资金、租约灵活、社群互动紧密和不同于传统办公楼的空间设计和功能布局正被初创企业之外更广泛的租户群体所认可。2017年世邦魏理仕亚太地区办公楼租户调查显示，64%的跨国企业将在2020年前考虑使用共享办公等第三方办公场所，在北京和上海也已观察到大中型企业租用共享办公的案例。实际上，在解决短期办公需求（租期1年以内）方面，共享办公开始成为越来越多大中型租户的可选方案。客户群构成的变化使共享办公把商务区内的甲级办公楼纳入选址范围，而在供应过剩的城市或板块，业主方也有很大的动力引入共享办公为其主力租户。以优客工厂、方糖小镇为代表的一些共享办公企业已经介入或者计划介入办公楼的项目管理和运营，和业主之间形成更深层次的合作关系。这一模式是对办公楼资产管理的有益探索，长期来看或将对办公楼需求和行业生态进化带来实质性的影响。四2017年酒店市场分析（一）高端酒店市场总量保持微增，涨幅略高于上年2017年，中国五星级酒店净增32家，总数达到841家，增幅为4%，略高于2016年2.8个百分点（见图13）。江浙沪及长三角地区酒店数量优势明显，其中广东省有108家，江苏省85家，浙江省78家，分列总数量的前三名。4个直辖市中，上海以69家的数量超过北京61家居于首位。高端酒店市场总体保持稳定发展。图13中国五星级酒店数量变化（二）富力、绿地的国内主要业主酒店持有数量领先2017年底，国内主要业主酒店公司持有数量（含在建）排名中，由于万达将旗下共计77家酒店打包出售给富力，因此富力、绿地分别以91家、72家位列第一、第二名，远超过其他业主公司。万达以33家位列第三，宝龙、海航等8家公司持有8～17家酒店不等（见图14）。图14国内主要业主酒店数量统计（三）万豪品牌在知名酒店集团中客房规模最大按照知名国际酒店集团的客房数排名，截至2017年初，万豪集团以116万间客房总数位居全球酒店管理集团规模第一的位置，希尔顿、洲际、温德姆这三大集团分别以80万间、77万间、77万间的客房总数位列第二至第四位。此外，国内的锦江、首旅如家、华住分别以70万间、52万间、37万间的客房总数位列第五、第八、第九位（见图15）。图152017年酒店集团客房数量五2017年商业地产发展的新动向（一）长租公寓发展强势扩张2017年，长租公寓市场可谓风起云涌，经过数年的发展，终为世人所熟知。自7月广州推出租售同权后，数十个省市相继推出了适合本地区的住房租赁新政，而开发商和一众国企也开始将经营领域逐渐向住房租赁领域倾斜，陆续涌现出以泊寓、冠寓为代表的开发商系长租公寓和以红璞、自如为代表的中介系长租公寓，新派公寓的REITZ上市更将长租公寓引爆，而开发商系与中介系长租公寓的强势扩张，成为2017年长租品牌公寓的主旋律。按公寓数量计算，截至2017年12月，国内公寓市场中的服务式公寓市场规模尚不及10%，而分散式长租公寓占比则近八成（见图16）。可以看出，由于集中式长租公寓物业获取相对分散式门槛更高，而公寓对交通及地理位置的要求又较为苛刻，因此在整体规模上，集中式长租公寓远逊于分散式长租公寓。但在品牌知名度及影响力方面，集中式长租公寓则更胜一筹。图162017年中国公寓市场分类情况根据迈点研究院（MTA）的不完全数据统计，截至2017年底，国内重点城市中集中式品牌长租公寓门店约为2000家，房间数约为16万间。其中，泊寓后来居上，仅用数年的时间，其新开门店数已达190家，超越魔方成为目前国内集中式长租公寓门店数最多的公寓品牌。（二）资产证券化发展继续提速2017年，中国资产证券市场发行量较2016年大幅增长，同比增长率高达73.7%[1]。传统融资渠道收窄的趋势下，资产证券化成为商业地产金融创新的重要工具，同时也涌现出一批先锋机构，如高和资本、中联基金等。印力深国投广场CMBS和悦方IDMALL、新派公寓类REITs同日挂牌深交所，资产证券化空前活跃。图172005～2017年中国资产证券市场发行量近年来，类REITs产品发行规模与发行数量稳步增长。截至2017年末，全年类REITs总发行规模约266亿元，总发行数量为14支，发行数量与规模已经明显超越2016年。平均每支产品发行规模为23亿元，最大发行规模为58亿元，最小发行规模为5.5亿元，发行规模在10亿元到40亿元之间分布较为平均。图182014～2017年类REITs产品发行规模图192014～2017年类REITs产品发行数量图202017年类REITs产品发行规模占比CMBS资产证券化2016年起步发展，截至2017年末，CMBS总发行规模约606亿元，同比增长192.75%；总发行数量为19支，同比增长375%。平均每支产品发行规模为31.89亿元，最大发行规模为78亿元，最小发行规模为7.65亿元（见图21至图23）。图212016～2017年CMBS发行规模图222016～2017年CMBS发行数量图232017年CMBS发行规模占比六2018年商业地产市场发展预测（一）商业市场发展预测展望2018年，人们对于美好生活的需要将成为行业最大商机，物质消费会进一步升级，对于文化、健康与体验等非物质层面的消费将会大幅增加。随着新零售时代的到来，零售商业市场将发挥愈加重要的作用，但不能紧随时代改变创新的传统零售商，仍会继续掉队。2018年全国预计新开购物中心将高达920个（商业面积≥3万平方米），其中计划新开购物中心10个以上的城市达19个，主要集中在新一线城市；重庆以预计新开购物中心42个居全国之首，西安和上海分别以41个、31个分列第二、第三。2018年预计新开购物中心总数与2017年相比略有下降，其中华东、华中、华北、东北四大区域拟开业数量同比出现下降，东北、华中地区降幅最大，分别为53.3%、43.2%。另外西南、西北、华南三区域增长，西部两区增幅较大，分别为西北30.8%、西南25%。显而易见，接下来西部地区商业地产增长将领衔其他地区，集中爆发的开业量将吸引更多品牌进入，而中部、北部市场表现乏力。图242018年全国拟开业购物中心区域分布2018年，拟开业项目体量区间与2017年基本一致，5万～10万平方米的体量是主流，这个区间的体量，比小型社区商业有更大的发挥空间，可以规划相对比较丰富的业态，在体验当道的时代，购物中心也需要更多空间打造场景，提升消费者体验感。而比起10万平方米以上的大型项目，辐射范围较小，定位可以更有针对性，招商品牌相对要少，操盘难度相对较低。20万平方米以上的项目大幅下降近五成，约是2017年的一半。这些项目集中分布在西部地区及华东地区的县级市。重庆、云南、贵州、西安、兰州等地域广袤的西部城市最为集中。这主要与城市土地供应及商业规划有关，在一二线城市成熟商圈，大部分已经是商业存量高企。从规划看，商业形态开始出现调整，城市综合体纯商业体量占比缩减（见图24至图25）。图252017～2018年拟开业项目体量区间对比（二）办公楼市场发展预测办公楼市场的需求主体将进一步向创新和服务切换，在一线城市需求总体保持活跃的情况下，二线城市将出现更快的需求增长，金融、科技、专业服务业仍为需求主力。2018年，受经济增速的回落、金融监管趋严等因素的影响，预计办公楼需求将较2