中国房地产市场形势分析与预测

2007～2008年中国房地产市场形势分析与预测

一2007年中国房地产市场形势分析（一）房地产投资1.投资持续快速增长2007年全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，增速比上年提高8.1个百分点，高于同期城镇固定资产投资增速4.4个百分点；房地产投资占城镇固定资产投资比重比2005年、2006年分别高出0.3个和0.7个百分点。其中，商品住宅投资18010亿元，同比增长32.1%，为2003年以来最高，增速比上年提高6.5个百分点，高于同期房地产投资增速1.9个百分点，延续了2004年以来住宅投资增速均高于同期房地产投资增速的走势；住宅投资占房地产投资的比重为71.2%，比2006年上升了1个百分点（见表1）。在住宅投资中，90平方米以下中小户型投资为4198亿元，占23.3%；纳入住房保障体系的经济适用房投资为834亿元，同比增长19.7%，但仍低于同期住宅投资增速，所占比重比2006年下降0.3个百分点。全国办公楼投资1037亿元，比上年增长11.7%，增速同比下降9.3个百分点；营业用房投资2776亿元，比上年增长17.9%，增速同比上升2.9个百分点；其他投资3457亿元，同比增长38.1%，增速比上年提高26.7个百分点。表12003～2007年全国房地产投资与GDP、城镇固定资产投资2.个人按揭贷款增长迅速2007年全国房地产开发资金为37257亿元，同比增长37.3%，增速比2006年上升10.5个百分点。在房地产开发资金中，国内贷款占18.7%，比重比2006年低1个百分点；自筹资金占31.6%，比重同比低0.1个百分点；利用外资占1.7%，比重同比高0.2个百分点；其他资金占48.0%，比重同比高0.9个百分点（见表2）。其中，个人购房按揭贷款同比增长88.4%，所占比重比2006年高3.6个百分点。由此看出，要减少银行贷款比重，降低房地产业对银行信贷的依赖程度，实现房地产开发融资渠道多元化目标，还需要有更多的政策措施。表22003～2007年房地产开发资金来源构成（二）房地产开发与销售1.土地购置扭转连续下降局面2007年全国土地购置面积4.1亿平方米，同比增长11.0%，扭转了连续两年绝对量减少的局面。土地购置费同比增长27.6%，增幅同比下降3.7个百分点；土地购置价格为1198元/平方米，比2006年提高155元，上升幅度为14.9%（见表3）。表32003～2007年土地购置、开发情况2007年全国土地开发投资为1499亿元，同比增长22.9%[1]，增幅同比下降5.8个百分点，低于同期房地产开发投资增幅7.3个百分点；占房地产投资的比重为5.9%，同比下降0.3个百分点。土地开发面积为2.69亿平方米，同比下降20.5%。土地开发投资增幅下降、土地开发面积绝对数略有下降，将限制2009年前后年度房地产供给的增加。2.市场需求总体旺盛2007年全国房地产施工面积23.6亿平方米，同比增长21.1%，增幅同比上升3.8个百分点。其中，新开工面积9.5亿平方米，同比增长19.4%，增幅上升3个百分点。竣工面积5.8亿平方米，同比上升4.3%，增幅下降0.2个百分点（见表4）。表42003～2007年房地产新开工、竣工面积情况2007年全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长10.5%，比上年上升2.4个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%，增速比上年高12.9个百分点（见表5）。其中，现房销售面积2.12亿平方米，同比增长5.0%，增幅比2006年上升15.1个百分点；期房销售面积4.79亿平方米，同比增长36.0%，比2006年上升4.2个百分点。与此同时，商品住房空置面积继续下降，12月底全国空置商品住房6756万平方米，同比下降16.6%，降速较2006年加快8.6个百分点。这表明，2007年房地产产品供给增量相对于市场需求明显不足，成为刺激房价上升的原因之一。表52003～2007年商品房销售面积及增长情况2006年全国房地产土地开发面积增幅较大，为2008年增加供给、抑制房价的过快增长提供了条件，2007年住宅新开工面积的较大增幅，意味着2008年以后住宅供应将有相应上升。2007年全国商品住宅销售面积大于竣工面积2.13亿平方米，表明了需求的旺盛，房价上升在所难免。按商品房全年销售额和销售面积相除计算，2007年商品房均价3885元/平方米，比上年上升15.4%，增幅同比上升9.1个百分点，其中住宅价格上升17.5%，增幅上升11.3个百分点（见表6）。表62003～2007年商品房价格年度变化（三）区域差异改革开放30年来，我国经济迅速发展，但区域发展极不平衡，房地产业尤为明显。2007年有向理想方向发展的趋势。东部地区的房地产投资同比增长26.3%，增速上升7.6个百分点；占全国的61.9%，比2006年下降2个百分点。中部地区房地产投资增长率为35.4%，增速高于东部地区；占全国的比重为18.9%，比2006年上升0.7个百分点。西部地区房地产投资增长率为39.5%，高于东部、中部；占全国的比重为19.2%，比2006年上升1.3个百分点（见表7）。北京房地产投资增长率为16.0%，上海房地产投资增长率为2.5%，均远低于30.2%的全国平均水平。住宅投资中，中部、西部增幅分别为37.9%、40.5%，均超过东部的增速（27.9%）。住宅投资增幅超过55%的省区分别是新疆（55.9%）、吉林（64.9%）海南（65.4%），说明我国住宅投资正在向中部和西部省份转移。具有保障性质的经济适用房投资，中部地区增幅高达48.6%，高出全国平均水平28.9个百分点。其中增幅超过100%的省份分别为江西（231.0%）、广东（211.2%）、山东（119.7%）、甘肃（107.1%）和贵州（101.6%）。表72003～2007年房地产投资及增长变化区域比较（四）房价走势1.四大城市房价走势不一2007年，北京、上海、广州、深圳四个城市房价表现各有特点。2007年7月以后北京房价指数一直在两位数运行，其中，新建商品房第四季度同比在17%以上；上海房价指数保持在一位数，但从1月份的零增长到12月的9.3%，变幅在四个城市中最大；广州的房价指数相对稳定，从1月份的8.1%下降到12月的5.7%；深圳从2006年2月开始房价指数一直保持在两位数，2007年8月、9月最高，第四季度开始下降（见表8），而二手住宅价格指数多数月份高于新建商品住宅。2.部分城市房价上涨较快2005年以来国家先后出台一系列政策，意在抑制房价过快上涨和投机炒房行为，稳定房价。但由于需求旺盛、供给不足、成本增加以及政策落实缺乏力度等原因，一些城市的房价仍然在高位运行。据《全国70个城市房屋销售价格指数》显示，2007年1～12月每月房价同比上涨较快的城市有北京（12次）、北海（10次）、深圳（10次）、乌鲁木齐（6次）等，在每月的前五名中不乏中西部城市及二线城市。表明房价上涨由东部城市向中西部城市发展、由一线城市向二线城市发展的趋势（见表9）。表82006年、2007年四个城市房价指数变动情况表92007年1～12月房价增速同比前五名城市3.部分城市12月份房价环比下降2007年70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为7.6%，涨幅比上年快2.1个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上年快1.8个百分点。其中，上半年房价涨幅基本平稳，从6月份开始加快，到11月份房价涨幅有所放缓，12月份部分城市房价环比涨幅开始下降（见表10）。70个大中城市房价环比下降的城市有18个，石家庄、沈阳、长春、长沙、广州、深圳、南宁、贵阳、昆明、西安等10个城市房价环比涨幅下降在0.2%左右。表102007年1～12月全国房屋销售价格涨幅（五）存在的问题1.宏观调控未达预期近年来，国家在土地交易、信贷发放、税收征管、外资利用、利率调整、信息披露、套型结构等各个环节密集出台调控措施，但2007年房价快速增长的势头仍然没有得到有效抑制。按销售收入与销售面积之比计算，2007年全国商品房销售价格增幅为15.4%，同比增幅上升9.1个百分点，其中住宅价格增幅为17.5%，同比增幅上升11.3个百分点。国家发改委和国家统计局公布的全国70个大中城市平均房价上升7.6%，增幅同比上升2.1个百分点。2.土地交易波动过大2007年上半年部分城市土地交易价格屡创新高，“天价地块”、“标王”频现，并向二线城市蔓延，地价追高刺激了房价上涨。年末又多次出现土地流拍，开发企业从狂热抢购土地骤然转向保守观望。土地市场交易的大波动增加了商品房市场供给的不稳定性。3.保障性住房建设力度不足2007年全国住宅总投资达1.8万亿元，同比增长32.1%，同期经济适用房投资为834亿元，同比增长19.7%。经济适用房的投资增长率比住宅投资增幅低12.4个百分点，占住房投资的比重持续下降。90平方米以下中小户型住房投资为4198亿元，占住房总投资的23.3%，份额偏小，未能充分体现套型结构调控方向。4.住房保障边界扩大与公共财力不匹配的矛盾住房保障制度是国家为保障社会低收入群体基本住房条件所采取的扶助政策，各国对保障对象的划分范围各有不同。我国将住房保障对象界定为中低收入群体，不仅意味着保障住房的受惠人群增加，也意味着需要更大的公共财力支撑。在中国发展的现阶段，如何实现保障性住房建设目标与公共财力的相匹配，建立起良性的住房保障机制，是要面对的重大课题。5.中小企业步履维艰2007年我国房地产市场竞争加剧，整合加速，集中度提高。一方面，资源加速向优势企业集中，实力雄厚的优势企业获得了更为广阔的发展空间，一些房地产企业的资产总规模达1000亿元以上。另一方面，产业集中又在强化垄断，抑制市场竞争。形成合理的房地产企业规模结构，使之既有利于实现企业规模效益，又有利于保持房地产市场的必要竞争环境，关系到房地产业未来发展。6.中介监管亟待加强2007年房地产中介公司失信和违规频频，影响恶劣，损害了住房市场健康发展。中介公司普遍存在人员素质不高、管理松懈、重短期赢利、轻诚实守信等诸多问题。从总体上看，我国的房地产中介市场刚刚起步，具有广阔的发展空间，但规范市场、加强监管和制度建设对于中介市场繁荣具有重要现实意义。二2007年房地产市场的两大热点2007年我国房地产市场有两大热点：一是房地产市场是否出现拐点的问题，二是住房保障问题。（一）关于房地产拐点的讨论近年来，国家密集出台抑制房价过快增长的政策，但房价一直持续快速走高。2007年1～9月，全国大中城市房地产价格更呈加速上涨之势。在国内CPI居高不下、国家加大宏观调控力度的背景下，9月27日央行和银监会联合出台第二套住房房贷新政，有针对性地遏制房地产投机、投资和改善性需求。10月以来，一些城市如北京、上海、广州、深圳、南京等房屋销售量锐减，房地产价格出现下降或波动，由此引发了中国房地产市场拐点的争论。大致可以归结为五种看法：一是没有出现拐点，二是已经出现或应该出现拐点，三是断言出现拐点为时过早，四是“拐点”是否出现仍是一个不成熟的命题，五是一些开发商降价是为了壮大自己、吃掉别人。判断中国房地产拐点是否已来临或何时来临，首先要对拐点作出界定。通常所谓的房地产拐点，指的是房地产价格拐点。房地产价格拐点可以指房地产价格由加速上涨转向减速上涨的临界点，此时房价可能还没有达到最高点，仍有上涨空间；从房地产周期角度看，房地产拐点可以指房地产价格发生转折，房价下行，房地产市场整体走熊的转折点。从目前我国部分城市房地产市场有价无市、销量下降、房价涨势趋缓看，还不能证明中国房地产整体上价格已经或即将步入下坡路。从基本面看，尽管制约中国房地产市场价格过速上涨的因素正在增强，但还不具有整体走熊的条件。首先，中国的城市化和工业化进程对房地产产品的刚性要求，城镇居民消费结构升级对住房的改善性要求，旧城改造、旧房拆迁对房地产产品的被动性需求，几种需求叠加决定了未来较长时期内中国房地产市场供不应求的基本态势。其次，中国人多地少、土地资源稀缺，城市用地尤其稀缺，保护耕地是国家的基本国策，国家对土地一级市场的垄断和供地从紧的政策导致地价持续上扬。第三，国内外原材料价格持续上升，劳动报酬水平持续提高，房地产品质量和科技含量持续提高，导致房地产生产成本走高。虽然不能排除一些城市在某些时段房价的上下波动，但这些基本面短期内不可能发生根本性变化，决定了中国房地产市场整体供求走势。2007年末以来，某些城市出现的房市交易量下降和市场观望氛围并不能证明房地产下行的大拐点已经降临，至少提出该论断还为时尚早。开发商作出降价决定大多出于下列两方面考虑：一是认为前一段时间高涨的房价是不可能持续的，因此采取降价、以退为进的策略，这是开发商的理性回归；二是为了加速资本回笼、资金周转，采取降价促销策略。（二）关于住房保障体系建设住房关系到国计民生。基本住房需求缺乏价格弹性，在市场经济条件下，必然存在部分家庭无力自行解决住房问题，只能由社会为这部分家庭提供基本住房保障。因此，世界上一些发达国家都把住房纳入社会保障体系，由政府解决部分居民的住房需要。我国是发展中国家，要完善社会主义市场经济体制，建设全面小康社会，完善住房保障体系尤为重要。近年来，我国政府相继出台了一系列住房保障政策措施，包括加强廉租房、经济适用房建设等。但是存在投入机制不健全，配套措施不完善，经济适用住房、廉租房供应量严重不足，部分城市政府建设住房保障力度不够等问题。1998年国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中提出，“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”，明确“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买和租赁市场价的商品住房”。但据国家权威部门公布的统计数据，截至2006年底，全国实际享受过廉租住房政策的家庭仅26.8万户，只占400万户低保住房困难家庭的6.7%，占低收入住房困难家庭的2.7%。以经济适用房投入最多的2007年为例，根据国家统计局数据，经济适用住房完成投资833.8亿元，仅占房地产开发投资总量的3.3%。套型在90平方米以下住房必须占新开工面积70%以上的政策颁布一年多来，到2007年6月底，完成投资只占住宅总投资的19.5%。[2]2007年8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，明确了廉租住房保障制度实施的“时间表”：2007年底前，所有设区的城市对符合规定条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城基本做到应保尽保，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭；到2010年底，廉租住房制度保障范围扩大到全国城市低收入住房困难家庭。2007年12月1日，建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局和国家统计局联合发布《廉租住房保障办法》。国家现阶段住房政策取向是：低收入家庭主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家庭根据各地实际采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决，形成包括廉租房、经济适用房、租赁房、限价房等在内的住房保障层次架构。国家加大对保障性住房建设力度，中低收入者看到了希望。但是，要把国家政策落到实处，需要作出长期艰苦的努力。首先，政策执行的条件和成本问题。住房保障建设离不开公共财力的支撑。我国各地发展极不平衡，建设住房保障体系的能力和进展必不能整齐划一。在深化改革、完善社会主义市场经济体制背景下，政府主导与市场机制如何有效结合起来是一项有待深入研究的课题。在房地产调控上，既要强化政府住房保障功能，又要不以损害发挥市场配置资源的基础作用为考量，需要政策制定和具体执行层面的高智慧。房地产市场供应主体是企业，企业主旨是盈利，在政府主导下，如何吸引企业积极参与是一道难题。全国各地千差万别，住房保障建设不仅关系到广大中低收入阶层的切身利益，而且涉及当地开发商的利益，更有地方政府的利益。如果监管机制不完善，在土地出让以及房屋销售等环节出现暗箱操作，造成新的不公，可能会带来较大负面效果，达不到预期目的。其次，“僧多粥少”问题。我国住房总体水平低，住房保障体系建设是一个由较低水平到较高水平、长期渐进、可能需要几十年才能完成的过程。建设部、民政部的一项调查显示，全国城镇低保家庭中约有400万户存在住房困难，截至2006年底已解决住房困难的仅占6.7%。在低收入家庭住房困难尚待解决的情势下，如何落实限价房或经济租用房政策，实现有效供应，解决低收入家庭住房困难，以及如何轮候等等，无疑都是难题。相对来讲，将中等收入者纳入住房保障范围应理解为为这一社会阶层提供更多的解决住房问题的渠道和帮助，而不是纳入应保尽保范畴。再次，政策公平问题。一面是不断上涨的房价，一面是政府进行的保障性住房建设。住房保障建设制度不完善，监管不到位，容易滋生腐败，为腐败提供温床，经济适用房几年的实践已经为此提供了证明。从实际情况来看，经济适用房、双限房是稀缺资源，但也有许多家庭放弃了购买权。个中原因，有可能是家庭收入低，也无力支付房款，但更多的原因可能是购买者的选择空间受到了限制。在经济适用房、“两限房”价格只是稍低于商品房价格的情况下，放弃购买权也是理性选择。这就提出了我国住房保障制度如何更加公平公正的问题。首先要加大廉租房建设，保障最低收入人群的住房需求，否则，在此之前奢谈中低收入者住房保障，难以实现公平。三2008年房地产市场趋势与对策建议（一）2008年房地产市场趋势1.房地产调控力度进一步加强我国房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控未达预期目标，国家有进一步加强宏观调控的倾向。党的十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了继续加强土地和投资控制的意向，2008年房地产宏观调控力度将进一步加强。一方面已出台的政策继续强化落实，另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。2.资源将向保障性住房倾斜1998年住房货币化改革以后，国家政策主导是住房供给市场化，房地产业被确定为国民经济支柱产业。2007年是既有的住房政策理念发生转变的一年。在强调住房的经济市场属性的同时，要重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应，把住房保障体系建设提上日程。2008年初住房问题被置于关系民生的高度重点强调，国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题将得到更加强有力的领导。我国住房政策理念和方向将发生转变，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。3.企业并购和重组将成为年度主调在国家宏观调控力度不断加大、国际资本进入和美国次贷危机影响下，2008年我国房地产行业竞争将更加激烈，企业的两极分化现象将日渐明显。一些龙头企业通过上市筹资和规模经营等方式增强竞争力，比较优势日益明显，同时对市场的垄断和引导能力也日益加强；而一些中小地产商经营环境则日益严峻，不得不面对市场的不确定性，优胜劣汰将加速国内房地产行业重新洗牌，垄断企业将不断加强对经营不善中小企业的控制、并购和重组。4.供给平稳增长，结构改善土地供给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。2008年一级市场土地，特别是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土地的处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供给将有较大幅度提高。在用地结构方面，随着国家相关政策的落实，用于中低档次，特别是廉租房、经济适用房和两限房开发的土地供给将增加，高档住宅和别墅用地的供给将继续被严格限制。在住房供给方面，基于2007年住宅用地供给的较大增长和国家加大闲置用地处理力度，现有住宅用地开发周期将加快，2008年住房供给量将保持增加态势。在供应结构方面，基于2007年经济适用房和两限房用地较大幅度增加供给，可以预期2008年中小套型的住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进一步改善。5.房价上涨趋缓，但出现拐点的可能性不大房价经历连续多年高速增长，2007年仍在高位运行，由于国家调控政策效力的发挥，2008年房价上涨幅度将大大低于上年。2008年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。但随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡，但全国房价整体性走熊拐点出现的可能性不大。（二）对策建议1.破除垄断，增加有效供给住房供给取决于住房生产链条全过程，包括土地供给、住房建造和住房销售等环节。垄断会降低资源配置效率，因此，应该破除垄断。在用地供给环节，政府通过减少用地供给、土地储备等手段提高地价，追求居住用地出让收益最大化。长期以来，相对于工业化进程，城市特别是经济发展较快的城市，新增居住用地数量偏少，比重偏低。为保障与工业化相适应的城市居住用地供给，国家在全国用地综合平衡的基础上，适度调整城市用地供给，各城市年度出让土地中应相应增加居住用地。住房开发环节，在用地供给偏紧、需求旺盛的背景下，近几年市场形成房价上涨的强烈预期，囤地囤房成为普遍的开发模式。为此，应严格执行国办发〔2006〕37号、国土资源部令第5号、国土资电发〔2007〕36号、国发〔2008〕3号等文件精神，严格限制开发商囤地囤房。国家应规范住房用地开发周期标准，在土地出让阶段即要求受让开发商承诺开发期限，违背土地出让协议和开发周期承诺的视作囤地，给予罚款或收回处置。已经出让土地要求开发商与土地管理部门按开发周期标准重新确立开发期限。居住用地出让招拍挂实行双重竞价规则：要求开发商提出详细的开发周期规划，对土地出让价格和未来平均销售房价同时竞价投标，招标机构根据地价和房价双重权衡确定最优中标人。2.遏制投机性需求，防范市场风险我国住房市场主要由城市化和收入增长形成消费需求主导，房价增长主要反映的是基于消费性需要的真实供求关系。但2007年以来，在房价持续增长预期引导下，闲置资本和热钱形成的投机性住房需求膨胀，对房价上涨推波助澜。为遏制投机性需求，应严格监控国际热钱入境，限制其非法进入住房市场；应提高第二套住房购买按揭首付比例，适时开征住房持有调节税，对闲置住房征收闲置调节税。3.构建多层次的住房保障体系我国近年来房价的持续上涨对住房市场需求结构产生了重要影响。我国是发展中国家，城市居民家庭收入水平较低，储蓄积累有限，广大的中低收入阶层即使有银行按揭支持也仍面临首付和还贷压力。为