天龙房地产有限公司房地产项目操作实务指导书

天龙房地产有限公司项目操作实务指导书(全流程)(试行稿)目录1.土地投标（商务）42.土地投标（技术）73.土地状况调研104.编制可行性研究报告125.建立公共建筑和住宅小区资料库166.建立优秀设计师信息库177.编制设计任务书188.建筑方案招标209.规划方案报审2510.申报计划立项2711.申办《建设用地规划许可证》2812.编制房地产开发流程计划3013.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例）3014.设计委托3115.建筑设计优化3316.日照分析报告的编制和报送3717.编制营销策划书4018.选择和确定营销代理4219.召开扩初设计审批会4420.扩初设计送审4621.委托现场地质勘探4922.结构设计优化5223.三通一平跟踪管理5424.土地接管5525.工程报建5726.申办《建设工程规划许可证》5927.工程安全质量报监6128.申领《施工许可证》6329.投资监理委托6530.施工总承包招标6731.现场管理台帐7232.图纸管理7533.施工日记7734.编制会议纪要7835.施工图内审8036.施工图设计交底8237.临水、临电配套8438.申办开工复验红线8639.施工技术方案优化8840.委托勘丈9041.楼书及宣传资料制作9242.选择首届物业管理单位9443.申办《预售许可证》9744.组织房展会9945.商品房销售合同的网上备案和登记10146.商品房定金合同的网上备案10447.编制工程预算10648.编制项目计划书10849.审核验工月报11150.工程拨款11351.甲方采购11552.施工安全管理11953.施工安全巡视12154.施工图修改12555.工程例会12856.现场签证13057.工程质量事故处理13258.索赔13559.样板引路和封样验收14060.隐蔽工程验收（土建）14361.隐蔽工程验收程序（安装）14662.竣工备案制验收14963.公建配套15564.供电配套15765.供水配套16266.排水配套16667.消防配套16868.燃气配套17169.环卫配套17370.卫生防疫报批17571.通信配套17772.有线电视配套工程17973.绿化配套18174.邮政配套18475.安全技术防范配套18576.门牌报批18777.申办“使用粘土砖”核定18878.结建民防工程建设管理18979.工程竣工档案编制验收和报送19480.申办规划验收20081.公司内部验收20282.申办入户许可证20383.申办大产证20584.编制工程决算20785.物业移交和接管20986.预售商品房的物业交付21287.代办小产证21488.项目总结21689.项目资金管理21890.项目贷款22191.项目经济效益测评22492.成本管理22693.成本核算2341土地投标(商务)1．作业目的土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。2．作业依据政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。3.决策岗位总经理：负责土地投标书（商务）的批准和签发。主管岗位总经济师：负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价。协管岗位总会计师：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。主办岗位土地开发：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。协办岗位营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：按土地开发岗位的要求，按时提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。4.紧前工作条件获得土地招标文件和相关技术指标要求。5.作业描述5.1组织现场踏勘由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书《土地状况调查》）。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行）。土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。5.2投标准备会议总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。5.3各岗位责任和分工营销策划：负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。土地开发：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规定的格式编制商务标。负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司的投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反馈给各负责部门。向土建设计管理岗位催办技术标。成本控制：负责编制现场建设成本。成本核算：负责编制内部管理成本和税费。融资会计：负责提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面的文字材料。公司办公室：负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面的文字内容，近两年开发量、近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容；负责投标文件封面、封底和内容排版的设计，印刷和装订；负责各类需提交的投标文件的盖章、存档。总经济师：审阅土地开发岗位整理提交的投标文件并组织修改。在向总经理和董事会汇报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件。5.4投标（商务标）文件内容：投标申请表；投标书；投标文件目录、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员的授权委托书；可行性研究报告等。投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。5.5参加投标：投标授权委托人（通常即为本主办岗位）应参加当日的开标，开标当日将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定的投标箱。投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程，及时向上级领导汇报。5.6投标工作全过程的保密纪律：所有参与投标的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写的文件资料必须集中在一个目录内并设置加密。文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复制。各岗位对自用电脑内的投标信息承担保密责任，总经济师对最终报价承担保密责任。2土地投标（技术）1.作业目的土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书的主要组成部分。也可作为中标后甲方深化设计任务书的基础。2.作业依据从政府土地管理部门取得的土地开发招标书。决策岗位总经理：负责土地投标书（技术）的批准和签发。主管岗位总建筑师：布置本作业任务，主持内部评选会议，向总经理推荐首选方案。主办岗位土建设计管理：按时完成以下作业描述中各节点作业。4．紧前工作条件已获悉政府公布的土地公开招标信息，并已办理了投标申请手续，取得地块的规划参数。5．作业描述5.1编制工作进度计划因为投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，而且绝对不容许延误时间，所以必须从公司决定参加投标时起，本主办岗位就应立即与土地开发岗位一起启动“土地投标”工作程序，确定其中各事件的分工和工作截止期限，注意进度计划应比投标截止日期提早1至2天，留有一定的时间余地。5.2委托概念方案设计主办岗位按照项目的规模和特点从优秀设计师信息库中选择2至3名分属不同设计单位的合适人选，并通过选中的设计师与其注册的设计单位联系委托设计事宜。向设计师提供地形图复印件和规划指标各一份，并在限定完成的截止时限前收齐各人的设计资料。5.3编写设计任务书草稿详见作业指导书《编制设计任务书》。此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其中主要内容应尽早与设计单位沟通。5.4概念方案的设计成果必须严格遵照招标文件中的规划成果要求和文本格式。通常的要求为：规划设计成果：A3文本格式的规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。规划内容与深度规划说明书：包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，主要空间组织和景观特色，道路绿化设计，主要市政设施综合考虑；用地平衡表，主要技术经济指标（总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地率等）。还可根据方案构思的特点建议画龙点睛的物业名称。规划总平面图：包括小区住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间距、绿化布局（集中绿地面积）、道路布局、停车泊位数量（停车库面积）、周边情况反映、比例尺、指北针、日照分析等。小区公建设施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及则在出让范围内按《城市居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2002/J10189-2002）要求为小区配置。表达规划设计意图的效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等。5.5内部评选一侯方案资料收全，本主办岗位立即组织内部评选，会议由总建筑师主持，由本主办岗位组织会务，包括确定参会人员名单（以本公司和本系统的营销策划为主），分发会议通知，落实设计师介绍方案思路。由总建筑师确定首选方案后，报总经理批准。5.6签订设计咨询合同与内部批准方案的设计单位签订设计咨询合同，如是格式化合同，应在专项说明中补充保密责任和知识产权归属等条款。如对方提出要求，还可承诺同意将对方作为甲方推荐单位参加规划方案招投标。5.7内部审核本主办岗位对批准方案再次仔细核对是否符合土地招标书的要求，包括规划参数，匿名要求，方案的完整性，图纸和模型的一致性等。发现问题必须限定设计师在投标截止日期前修改完成，如时间尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改。5.8资料移交在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交土地开发岗位，作为技术标并入土地投标文件。5.9保密责任本主办岗位承担投标方案的保密责任。过程中的往来文件和方案成果均需妥善保密保管，复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值的资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投标方案的内容。一旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗位的责任。3土地状况调研1.作业目的取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备。2.作业依据公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。3.主管岗位总经济师（综合经营管理部经理）：熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中的错误；对调查专班人力资源实行全程支配与领导；在规定时间内完成调查任务。协管岗位总工程师（工程开发管理部经理，以下简称工程部）：熟悉现场内外环境情况及地质情况，从工程角度提出对调研报告的建议方案，协助主管岗位按时完成调研任务。主办岗位营销策划（综合经营管理部副经理，经下简称经营部）：负责现场调研的组织工作、编制调研报告。协办岗位建筑工程师（工程部）：参加现场调研工作，协助编制调研报告。协办岗位综合办公室副主任（以下简称办公室）：参加现场调研工作，协助编制调研报告；修改、编辑、安排校对、打印送审的调研报告清样。4.紧前工作条件已获取相关土地将要招标的信息。5．作业要求5.1踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，本岗位可根据需要组织不同的专业人员，从以下内容中选择调研项目。5.2踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是cod电子相册文件。报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方案招投标结束之前整理完成。5.3本作业形成的调研报告的编制完成送分管副总审查修改再送总经理审查定稿，其质量接受总经理的检查和评价。6．作业描述：6.1调研外部环境：生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置。建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边建筑的风格，色彩，档次标准。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。6.2调研内部环境：地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上。对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。本小区比较理想的出入口位置。对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。4编制可行性研究报告1.作业目的项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。2.作业要求为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。3.主管岗位总经济师：（经营部）组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，初步修改、审定送审报告；对工作小组成员人力资源实行全程支配与领导，并向人力资源管理部门提交各成员起草工作任务完成情况（报告采用百分比例评定法，另定）在规定时间内完成送审报告。协管岗位总建筑师（工程部经理）：总工程师（工程部经理）：总会计师：（财务价审部经理，以下简称财务部）：审阅相关专业的章节要求，起草相关专业章节材料，提出优化修改意见，协助总经济师起草把关和审定送审报告。主办岗位营销策划（经营部副经理及职员）：制订工作计划，分配任务，汇总编辑，起草以本专业的关的章节，优化修改督办。协办岗位：工作小组成员：按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根据总经济师的意见优化修改；汇总编辑，校对打印送审报告清样。4.紧前工作条件初步可行性研究：已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标；深度可行性研究：已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。5.作业描述5.1经总经理批准由总经济师组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特殊要求的经总经理批准，可聘请社会专业人员参加。5.2 本主办岗位制订工作计划，须明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作计划报总经理批准后，布置安排落实。5.3 各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。5.4 小组集体讨论，议题为：市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。5.5 编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式报告送分管副总审改后送总经理审查定稿。5.6初步可行性研究报告内容：市场分析.1整体市场分析全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。.2细分市场分析物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；开工时间、预计竣工时间；投资商、开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。法规政策分析开发建设法规、专业服务法规；规划设计导向，城市建设信息；其他经济信息及政策指引。项目分析.1项目基本情况地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。.2项目周边情况主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。.3项目优劣势分析（用SWOT法进行分析，见本章备注）*项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。.4项目发展前景预测市场前景、价格走势、项目切入点等。项目开发建议与评价.1项目主要定位市场定位（市场形象、主题品牌）；客户定位（主要客户对象）；价格定位（均价、最低价、最高价）。项目开发规模和产品类型整体开发/分期开发、产品类型（商业/居住/办公/其他）。项目规划及建筑构想建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。项目开发进度总体进度要求、分阶段进度要求。项目财务分析建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。项目风险分析与敏感性分析风险分析、主要指标的敏感性分析。项目研究结论和建议。附件（包括附图和附表）。5.7深度可行性研究报告内容：总论项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。项目区位分析项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。产品供需分析市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。建筑方案选择建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。项目实施进度建设工期，实施进度表（或横线图）。投资估算与资金筹措建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。财务评价财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。风险分析项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。结论与建议附表投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。附图片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。附件土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。备注：SWOT分析即强弱机危综合分析法，是一种企业竞争态势分析方法，是市场营销的基础分析方法之一，通过评价企业的优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、竞争市场上的机会(Opportunities)和威胁(Threats)，用以在制定企业的发展战略前对企业进行深入全面的分析以及竞争优势的定位。5建立公共建筑和住宅小区资料库1.作业目的为充分了解房地产开发的现状和发展趋势，提高本岗位设计管理的专业水平，吸收和借鉴同行业的宝贵经验和成功案例，提供大量的直观信息。在收集和制作的过程中，本岗位的思路得以拓展，视野得以宽广，分析判断能力得以提高。同时建立一整套资料信息库为本公司全体员工共享，促进员工整体水平的不断提高。2、适应范围：公司全体员工。3.主管岗位工程部经理：负责本作业工作质量的检查和评价，纳入常规工作任务每月兑现检查更新情况。主办岗位土建工程师：负责按以下作业描述，持之以恒地做好资料库的信息收集和使用工作，在工作变化、离职前和每季度第一个月前10日作为工程资料分别移交给工程开发部经理及公司档案管理员分别存档。协办岗位营销策划（经营部副经理）：定期（每月10日前，下同）将业务接触或房展会上、其它途径收集的图片资料提供给主办岗位；定期将领导、其他员工外出考察和其它方式获得的资料收集后提交给主办岗位一并收集处理。协办岗位档案管理（办公室副主任）：协助主办岗位按建档规范要求建立公共建筑和住宅小区资料库档案目录、进行分类资料整理；督促主办岗位按时移交档案资料；编制公共建筑和住宅小区资料库档案与公司档案对接存档方案并实施。4．作业设备本岗位须配备电脑、数码相机、扫描仪等办公设备。5.作业要求5.1建立公共建筑和住宅小区资料库档案目录，制作电子相册，随时补充，不断积累。5.2载入公司局域网0A共享平台，供公司其他业务人员调用。5.3本作业的工作质量接受总经理、分管副总、工程开发部经理的检查和评价；工程部经理应将其纳入日常工作管理范畴，对其完成更新情况纳入每月的工作评分考核兑现。6.作业描述6.1资料收集途径售楼处，房展会，画册刊物，城建档案馆，实景拍摄，网上下载，国内外考察及其它途径。6.2电子相册制作方法6.2.1按以下分类建档6.2.26.2.36.2.46.2.56建立优秀设计师信息库1.作业目的人的因素是最关键和主要的，优秀的设计成果来源于具备创新精神，具备职业道德，具备精湛技术的设计师，为了使每个项目都能有针对性地得到合适的设计师设计，需要收集和积累来自各种渠道的信息，建立动态的优秀设计师的信息库。这是公司的一项日常的基本的信息管理工作。2、适应范围：公司全体员工。3.主管岗位分管副总、工程部经理：负责本作业工作质量的检查和评价，纳入常规工作任务每月兑现检查更新情况。批准进入首选信息库的名单。主办岗位设计管理（水电环境工程师）：负责按以下作业要求和描述，持之以恒地做好信息库的建立和使用工作；在工作变化、离职前和每两个季度第一个月前10日作为工程资料分别移交给工程经理及公司档案管理员分别存档。协办岗位办公室副主任：协助主办岗位按建档规范要求建立优秀设计师信息库档案目录；督促主办岗位按时移交档案资料；编制公共建筑和住宅小区资料库档案与公司档案对接存档方案并实施。4.作业要求4.1分首选信息库和备用信息库两类。首选信息库始终保持20名左右，因淘汰引起的缺额从备用库内补充。4.2信息库以电子相册的格式制作和调用。4.3要求本岗位与首选库的设计师们保持经常性的业务上的和感情上的联系，了解他们近期的设计活动内容，也包括上门请教咨询，协助他们解决公司范围内能够提供的各种帮助，采取不同的途径表达公司对他们的关爱，必要时可向总经理申请经费。4.4本作业的工作质量接受总经理、分管副总、工程部经理的检查和评价；工程部经理应将其纳入日常工作管理范畴，对其完成成果情况纳入每月的工作评分考核兑现。5．作业描述5.1收集资料：本岗位应把参加各种房展会当作自己的业务工作，关心媒体对各种优秀建筑的评论，注意各种优秀建筑和设计师的评比活动，查阅新出版的建筑刊物和书籍，经常性地到网上收索，从各种途径收集优秀设计师个人信息和他们的作品样本，并将其样本提供给公共建筑和住宅小区资料库主办岗位进行整理归档。5.2制作方法：对所选的优秀设计师一人一个文件目录，每个文件的首页是个人信息资料，其余是代表作品的数码照片，图片的扫描件等。5.3个人资料以表格形式制作，其中信息如一时没条件填齐，可以通过查询后陆续补充。5.4表格形式由主办岗位自行设计，但至少应包含以下信息：姓名、性别、出生年、目前的注册单位和注册等级、职称职务、荣誉称号、工作经历、擅长专业、业余爱好、性格特征、公关途径、代表性作品和论著等。7编制设计任务书1.作业目的不管采取哪种方式委托设计，设计任务书都是表达开发单位针对具体开发项目的开发理念和品牌意识。设计任务书也是设计单位最主要的设计依据。一份宏观概念清晰，细部要求朦胧，指标体系适宜的设计任务书必定会触发设计人员的创作灵感和创新意识，避免大量的徒劳无益的返工和修改，加快深化和优化的过程。成功的设计作品往往起始于一份既要求明确又有广阔创作空间的设计任务书。2.作业依据市场调研报告；土地状况调研报告和选址意见书批复；总经理要求。3.决策岗位总经理：负责最后审查和签发。主管岗位总建筑师：（分管副总）拟定设计任务书提纲；对各岗位的起草的文件和章节提出修改意见；初审设计任务书；对主办和协管岗位起草情况进行百分比例考核（考核方案另定），将考核情况纳入当月工作考核奖惩兑现。协管岗位总经济师：（经营部经理）会签草稿，提出修改意见。主办岗位总工程师：（工程部经理及职员）起草设计任务书，并依照总经济师和总建筑师的意见修改。协办岗位营销策划：（经营部副经理及职员）提供市场调研报告、和主办岗位研究讨论市场定位和设计指标。协办岗位办公室职员：修改、编辑、校对、打印设计任务书送审清样及定稿文本并按系列存档归案。4.紧前工作条件：市场调研完成；已按土地招标或竞拍方式取得土地使用权；总经理已对设计要求提出了明确意见或初步方案。5.作业描述5.1介绍现场地理情况，包括地址、面积、界址、地形、地貌、需避让的建筑、构作物、河流、名贵树木等。5.2介绍场外的环境情况，包括道路河流、周边建筑的体量和高度、用途和风貌、人文景观等。5.3分阶段实施滚动开发的大至区域范围。5.4规划和建筑风貌趋向（只宜粗分为传统为主和现代为主两种）。5.5市场定位：包括建筑标准档次的定位和客户类型的定向。5.6规划设计控制指标，包括综合容积率、各种用途建筑的比例、建筑覆盖率、建筑限高、绿化率、集中绿化率等。5.7住宅设计指标：包括户型面积控制范围，大中小户型的比例，车辆泊位与户数的比例等。5.8公共建筑设计指标：包括建筑占地和高度的控制范围，功能，经营方式，服务范围等。5.9样板区，样板房，售楼处的设计要求：包括区域位置、展示要求、临时的还是永久性的等。5.10设计深度要求：分概念性方案设计，建筑方案设计和初步方案（即扩初）设计三种。注明除符合规范规定的深度外有何特殊的设计深度要求。5.11作品表达方式：明确各个阶段应该提交的成果，包括文本、模型、展板、电子文件等形式及规格。5.12完成期限：注意尽量给于充足的时间，一般情况下不得少于30~40个工作日，催得太急，方案构思和制作质量肯定大打折扣。6.设计任务书的跟踪补充6.1在设计过程中，经总经理许可，可以对设计任务书作书面补充。设计任务书作书面补充须按规范双方签字备案。6.2当设计进入扩初阶段时，工程部门应重新审视原来的设计任务书，按照建筑方案的审批意见，同时吸取会审专家的优化建议，补充完善设计任务书，重新递交设计单位并双方签字备案。7.设计任务书应附以下附件7.1当地规划部门出具的规划选址意见书；7.2标有规划红线的1:500地形图（地处郊区的附1:1000的地形图），并在所有红线拐角点处标上城市坐标（当时如无此条件的，必须在设计进入扩初前采取措施补上）；7.3项目所在地地市一级规划部门的《建筑规划设计要求》；7.48.当设计任务书编进设计招标书时，部分章节与招标书有所重复，设计任务书相关内容可以简略。8建筑方案设计招标作业目的为了引进竞争机制，促进技术进步，集思广益地择优选用设计成果，树立公司持久的品牌，缩短设计周期，提高经济效益，凡公司开发地块的规划设计都必须进行方案招投标。方案招标方式可根据总经理意见采取公开招标和邀标方式进行。2.作业依据：建筑工程设计招标投标管理办法（中华人民共和国建设部2000年第82号见本章附件1）；宜昌市建设工程招标投标管理实施细则（见本章附件2）。3.主管岗位总建筑师：（分管副总）负责招标全过程工作，根据总经理的意见组建设计招标工作小组，推荐评标小组的专家，决策前报经总经理同意。主办岗位招标工作小组成员：按照组长的指令承担招标具体事务。4.紧前工作条件已通过拍卖或招投标等形式获得土地；市场调研报告正式成文；修建性详细规划已获批准；总经理已有明确意见。5.作业步骤（即下图）6．作业描述本项工作可以委托设计招投标代理机构进行，也可以由本公司自行组织实施，具体实施方式的由总经理决定；可以公开招标，也可以邀请招标。但不管是公开还是邀请招标，都必须接受项目所在地招标投标中心（以下简称招办）的全程监督和管理。6.1成立招标工作小组总建筑师（分管副总）担任组长，并由其指定五名相关岗位上的人员（原则相对固定）为兼职组员，具体分工由组长安排。人员相对稳定，以熟练承担公司所有开发项目的设计招标工作。招标工作小组的主要工作内容是：a编制设计招标书，拟定评标小组名单，报招办审批；b接受投标人的报名，负责资质审查，确定最终参加投标人名单，报招办备案；c发放设计招标书，收取投标保证金，组织投标人踏勘现场，解释和答疑，接受和保管投标文件与模型；d组织开标会议；对投标人的标书、单位名称进行编号，并作保密处理后送交评标小组评审；e填报建设工程设计招标投标中标通知书，经招办见证后发给中标人；f办理签订设计委托合同；g向未中标人返回投标保证金和投标书编制补偿金；h向招办缴纳招标管理费；l写招标工作综合报告，报招办备案；i整理招标工作资料，移交公司档案室。6.2招标登记向招办填报《宜昌市建设工程招标项目登记表》。6.3发布信息待登记表批复后，即可自行向社会发布招标信息，内容包括：项目名称、地点、界址、用地性质、主要设计指标、开发单位名称、开发资质、要求投标人的设计资质、书面申请报名的起止日期、报名地点、联系方式等。6.4编制设计招标书经总经理签字后报招办审批，待批准后才能发给投标人。设计招标书至少应包括以下内容：a设计任务书：在原有设计任务书的基础上根据征集方案的综合效果和选址意见书调整完善（详见作业指导书《编制设计任务书》）。b投标须知：包括投标文件的清单、规格、份数、密封要求、供招标小组审阅的文件必须加盖建筑师的注册章和单位公章，供评委审阅的文件必须匿名。c投标文件送达截止时间（要尽量给予比较充裕的时间）。d答疑、开标、评标等活动的日程安排。e未中标方案的补偿标准：招标人买断版权的，补偿标准应该要高一些。中标方案一般不单独补偿，其费用纳入设计合同内。f知识产权申明：招标人对中标方案拥有完整知识产权，招标人如部分采用未中标方案内容，投标人在取得一定补偿后应于同意。补偿标准应在招标书中明确。g拟签合同的主要条款：如果本方案中标的话，将体现在设计委托合同中的投标人主要承诺：如取费标准、付款方式、设计周期、服务标准等。6.5确定投标人名单公开招标的由招标小组审查所有书面报名的投标人资格，从中选择3至5名入围，邀请招标的可直接向3名或3名以上发邀请书。6.6发放招标书按照招标公告或邀请书中规定的时间和地点，向已确定的投标人发放招标书，并收取投标保证金，保证金数额应在招标公告或招标书中明确。6.7踏勘和答疑：招标人在发售招标书后的约定时间统一组织现场踏勘，统一介绍现场及周边情况。投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形式或召开投标答疑会的方式解答（原则上只解答招标书及附件本身未表述明确的疑问），同时将解答以书面方式通知所有购买招标文件的投标人。该解答的内容作为招标文件的组成部分。6.8组建评标小组评标小组通常由7～11人组成，通常的比例是规划、建筑专业的专家3～4名，营销策划专家2～3名，结构专家和建筑经济专家各1～2名，其中包括本公司的三总师。专家由招标小组推荐或委托招办推荐，经公司总经理批准后报招办核准。评标小组的主要工作内容是：a在评标前制定评标和决标的办法；b负责评标，汇总评标结果；c按照评标决标的办法推荐或决定中标方案。评标小组人员名单不公开，评标小组成员须对评标活动内容保密，不得外泄。6.9开标开标会议由招标小组的组长主持，各投标人参加，招办派员全过程监督。投标文件有下列情形之一的，招标小组不予受理：a未按招标文件要求密封的。b在供评委评阅的方案图册和模型上出现设计单位图签的，或出现单位名称和设计人姓名的。c在单独密封的设计说明上无相应资格的注册建筑师签字的，或注册建筑师受聘单位与投标人不符的，或无投标人公章的。招标小组在审查投标人资质和匿名要求后应当众宣布有效投标人名单。6.10评标会议地点由招标小组安排落实，招办可以派员列席。会议由全体评委推举的组长主持。先由投标人分别介绍各自的方案，然后评委在无干扰的环境下讨论评议，按照技术先进、适用创新、经济、社会和环境效益等原则，结合在设计进度、取费服务等方面的承诺综合考虑择优投票，确定排列名次。如果招标人没有授权评标小组直接确定中标人。则前三名即作为评标小组向招标人依次推荐的中标候选人。评标小组完成评标后，应向招标人提供书面评标报告。评标报告由全体评委签字。6.11定标评标小组提出书面评标报告后，招标工作小组一般应当在十五日内征得总经理同意后确定中标方案。招标小组应当确定排名第一的中标候选方案为中标方案。排名第一的中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同，可以确定排名第二的中标候选人为中标人。中标通知书由招标小组发出。6.12退标：招标小组在发出中标通知书同期发出未中标通知书，并向未中标的投标人退还投标保证金和支付补偿金。6.13报告：招标人自发出中标通知书之日起十五日内，向招办提交招标投标情况的书面报告。报告至少应包括下列内容：a招标范围；b招标方式和发布招标公告的媒介；c招标文件中投标人须知、评标标准和方法、拟订合同的主要条款等内容；d评标委员会的组成和评标报告；e中标结果。6.14签订合同：自中标通知书发出之日起三十日内，招标小组和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立设计合同。附件1湖北省建设工程招标投标管理办法湖北省人民政府令第229号颁布时间：2002-8-1发文单位：湖北省人民政府第一章总则第一条为了规范建设工程招标投标管理，维护建设市场秩序，确保工程质量，根据《中华人民共和国招标投标法》等有关法律法规，结合本省实际，制定本办法。第二条在本省行政区域内进行建设工程招标投标活动以及实施对建设工程招标投标活动的监督管理，适用本办法。本办法所称建设工程，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装项目以及市政工程项目。依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上的建设工程必须进行招标。第三条省建设行政主管部门负责全省建设工程招标投标活动的监督管理。市（州）、县建设行政主管部门负责本行政区域内的建设工程招标投标活动的监督管理。县级以上发展计划部门负责指导和协调本行政区域内的建设工程招标投标工作。第四条本办法规定必须进行招标的建设工程的招标投标活动，应当在县以上依法批准设立的建设工程招标投标交易中心进行。建设工程招标投标交易中心统一发布工程建设信息、为招标投标交易活动和集中办理工程建设有关手续提供服务，保证招标投标活动公开、公平、公正进行。不得代理组织招标投标和参与评标、定标。建设工程招标投标交易中心的具体管理办法由省建设行政主管部门规定。第五条建设工程的招标投标，应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。任何单位和个人不得以任何方式非法干涉招标投标活动，不得进行地方保护和行业垄断，禁止限制和排斥本地区、本系统外符合资质条件的单位参加投标。第二章招标第六条招标人进行建设工程招标时应当具备下列相应条件：（一）勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地手续和立项审批手续；（二）建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作；（三）施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同；（四）材料、设备招标，应当完成设计工作，材料设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实；（五）法律、法规、规章规定的其他条件。第七条招标人自行办理招标事宜的，应当具备编制招标文件和组织评标的能力，具体包括：（一）具有项目法人资格（或者法人资格）；（二）具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面专业技术力量；（三）有从事同类工程建设项目招标的经验；（四）设有专门招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；（五）熟悉和掌握招标投标法及有关法律、法规和规章。招标人自行办理招标事宜的，应当在向项目审批部门上报可行性研究报告时申请核准，并向当地县级以上建设行政主管部门备案。第八条招标人不具备自行办理招标条件的，应当委托招标代理机构代理招标事宜。招标代理机构必须依法取得省级以上建设行政主管部门认定的工程招标代理机构资格。第九条招标分为公开招标和邀请招标。依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的，应当采用公开招标的方式并在国家和省规定的媒体上发布招标公告。招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者依法成立的其他组织发出投标邀请书。涉及国家秘密的项目的邀请招标，应当在省级保密行政主管部门的监督、管理下进行。第十条招标人可以根据项目本身的需要，对投标申请人进行资格预审，预审条件在招标公告或者投标邀请书中载明。经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，并通告获取招标文件的时间、地点和方法。招标人不得对潜在投标人提出与招标项目实际要求不符的条件限制或者排斥潜在投标人。第十一条建设工程招标应当按照以下程序进行：（一）依法必须招标的项目应当在编制和报送项目可行性研究报告或初步设计时，一并提出项目招标方式（委托招标或自行招标）以及国家出资项目的招标范围（发包初步方案），报项目审批部门核准；（二）编制招标文件；（三）发布招标公告或发出投标邀请书；（四）向招标人递交投标申请；（五）对潜在投标人进行资格审查；（六）向合格的投标人提供招标文件和相关资料，组织投标人进行现场勘查，并对相关问题作出说明；（七）投标人编制投标文件，并按招标文件规定的要求投标；（八）组建评标委员会；（九）开标、评标，提交评标报告；（十）按评标委员会的意见确定中标人；（十一）依法必须招标的项目在定标后，招标人应当自确定中标人之日起15日内，向项目审批部门和当地县级以上建设行政主管部门提交招标投标情况的书面报告；（十二）发出中标通知书，签订合同。第十二条招标文件应当载明：投标须知，招标项目的技术要求，拟签订合同的主要条款，投标函的格式及目录，施工、材料设备，施工阶段监理招标的施工图纸，地质资料和设计说明书。招标文件不得要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。招标人要求投标人交纳投标保证金和要求中标人提供履约担保的，应当在招标文件中载明。投标保证金一般不得超过投标总价的2%，最高不得超过50万元。第十三条招标项目设有标底的，应当依据国家规定的工程量计算规则及招标文件规定的计价方法和要求编制，并在开标前严格保密，一个招标项目只能编制一个标底。第三章投标第十四条投标人应当具备与招标项目相应的资质条件。招标项目属于设计的，投标人应当按照招标文件、建筑方案设计文件编制深度规定的要求编制投标文件；进行概念设计招标的，应当按照招标文件要求编制投标文件。投标文件应当由具有相应资格的注册建筑师签章并加盖单位公章。招标项目属于建设施工的，投标人应当在工程业绩、项目经理条件、施工机械设备、财务状况等方面满足招标文件提出的要求。招标项目属于监理的，投标人应当在工程监理业绩、技术力量、检测设备等方面满足招标文件提出的要求。第十五条投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。招标人可以依法在招标文件中对投标人提出疑问的期限作适当规定。第十六条投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。投标文件应当包括下列内容：（一）投标函；（二）投标人资质、资信证明文件；（三）投标项目方案及说明；（四）投标报价；（五）招标文件要求提供的其他材料。投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给符合资质条件的其他单位完成的，应当在投标文件中载明。第十七条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封并在封口加盖法人公章和法定代表人印鉴后，送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收时间和签收人的凭证，并妥善保存。在开标前，任何单位和个人不得开启。投标人在招标文件要求提交投标文件截止时间前，可以撤回已提交的投标文件或补充、修改投标文件并书面通知招标人。第十八条施工单位与建设监理单位有隶属关系的不得参与同一建设工程的投标。第十九条任何单位和个人不得以征地、拆迁、设计、垫资承接任务和介绍建设用地等为条件，要求招标人将应当实行招标的建设工程发包给其指定的单位承包。第四章开标、评标和中标第二十条开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人设有标底的，启封和公开标底。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录，并存档备查。第二十一条投标文件出现下列情形之一的，应当作为无效投标文件处理，不予参加评标：（一）投标文件未按规定密封的；（二）投标文件中的投标函未加盖投标人公章及法定代表人或法定代表人委托代理人印章的；法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书（原件）的；（三）投标文件未按要求编制，关键内容字迹模糊、无法辨认的或者实质上未响应招标文件要求的；（四）投标人未按照招标文件要求提供投标保证金的；（五）联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议的。第二十二条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上的单数，其中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标专家应当由招标人从县级以上建设行政主管部门确定的专家库中，采取随机抽取的方式产生。特殊招标项目，经县级以上建设行政主管部门同意，可以由招标人从专家库中直接确定。与投标人有利害关系的人不得参加相关项目的评标委员会，已经进入的应当更换。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。第二十三条评标委员会应按照招标文件确定的评标标准和办法，对投标文件进行评审和比较，设有标底的，应当参考标底，并对评标结果签字确认。第二十四条评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并推荐合格的中标候选人。第二十五条招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人。第二十六条确定中标人或者推荐中标候选人，应当采用综合评价法或者不低于成本的最低价法。（一）综合评价法：是指对投标文件提出的投标价格、工程质量、施工工期、施工组织设计或者施工方案、投标人及项目经理业绩等，能否最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，采用定性评议或者定量评分等方式进行评审和比较，按照得票最多或者得分最高确定中标人或者依次确定中标候选人。（二）不低于成本的最低价法：是指能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低（但投标价格低于成本的除外），按照投标价格最低确定中标人或者依次确定中标候选人。第二十七条招标人自开标之日起7日内确定中标人，特殊情况下，经县级以上建设行政主管部门同意可适当延长定标期限。任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。第二十八条建设工程招标活动出现下列情形之一的，招标人应依法重新组织招标：（一）在招标文件规定提交投标文件截止时间，提交投标文件的投标人少于3家的；（二）评标委员会经评审，认为所有投标人的投标文件不符合招标文件实质要求的。国家法律、法规、规章有规定的，从其规定。第二十九条自中标通知书发出之日起30日内，招标人与中标人应当按照国家有关合同管理的规定以及招标文件和中标人的投标文件的要求，订立书面合同，并不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人收取投标保证金的，应当自合同签定之日起7日内，将投标保证金退还给中标人和未中标人。第三十条建设工程勘察、设计、监理项目在确定中标人后，招标人可以要求中标人根据评标委员会的意见，对方案进行修改完善。第三十一条招标文件要求中标人提交履约担保的，中标人应当提交。同时，招标人也应当向中标人提供工程付款支付担保。第五章法律责任第三十二条违反本办法规定，《中华人民共和国招标投标法》对行政处罚已作出规定的，从其规定；对于招投标过程中泄露保密资料、泄露标底、串通招标、串通投标、歧视排斥投标的，由县级以上建设行政主管部门依法进行处罚。第三十三条违反本办法规定，依法必须进行招标的项目不进入建设工程招标投标交易中心交易的，由建设行政主管部门责令其改正；依法必须进行公开招标的项目未进行公开招标的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由行政监察机关依法给予行政处分。第三十四条建设和其他有关行政监督部门及其工作人员以及评标委员会成员玩忽职守、滥用职权、泄露秘密、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六章附则第三十五条本办法自2002年8月1日起施行。附件2宜昌市人民政府令第67号

《宜昌市建设工程施工招标投标管理实施细则》已经1998年10月12日市人民政府第19次常务会议讨论通过，现发布施行。

市长孙志刚

一九九八年十月二十日第一章总则第一条为加强建设工程施工招标投标管理，维护建筑市场秩序，促进建筑业健康发展，根据《中华人民共和国建筑法》、《湖北省建筑市场管理条例》及《湖北省建设工程施工招标投标管理办法》，结合本市实际，制定本细则。关联资料：宪法法律共1部地方法规共2部。第二条本市行政区域内建设工程施工招标投标管理，适用本细则。

本细则所称建设工程，是指土木建筑和建筑业范围内的线路、管道、设备安装及建筑装饰的新建、改建、扩建工程。第三条本市行政区域内固定资产投资50万元以上(含本数，下同)或建筑面积1000平方米以上的建设工程项目，除经建设行政主管部门核准不实行招标投标的工程外，其施工的发包与承包，均应按本细则的规定实行招标投标。第四条建设工程施工招标投标(以下称施工招标投标)，应当遵循公开、公正、平等竞争、诚实信用和等价有偿的原则。第五条本市及各县市建设行政主管部门，主管本行政区域内施工招标投标工作。工商行政管理、监察等部门应当依照法定职责，协同做好建设工程施工招标投标管理工作。

本市建设工程招标投标管理机构，按照市编制部门确定的职责承担本市城区范围内施工招标投标管理的具体工作。第六条本市行政区域内的施工招标投标活动，应当在依法设立的建设工程交易市场内进行；未设建设工程交易市场的，必须在建设行政主管部门的监督指导下进行。

应当实行招标投标的工程，未按本办法规定招标投标的，建设行政主管部门不得为其办理施工许可证。第二章招标第七条施工招标可以实行全部工程招标，分部工程招标、单项工程招标和特殊专业工程招标，但不得将应当由一个承包单位完成的建设工程，肢解成若干部分发包给几个承包单位。第八条施工招标可以采取下列方式：

(一)公开招标：由招标单位发布招标公告，凡具备相应资质条件的建筑施工企业均可参加投标。

(二)邀请招标：由招标单位邀请三个以上具备相应资质条件的建筑施工企业参加投标。

(三)议标：对抢险救灾工程、涉及保密的工程及依附主体结构的续建工程等不宜采取公开或邀请招标方式的工程，经招标投标主管部门批准，由建设单位选择二个以上具备相应资质条件的建筑施工企业协议定标。第九条施工招标前应当具备下列条件：

(一)选址在城市规划区内的，已取得《建设工程规划许可证》；选址在城市规划区外的，建设用地已依法征用并取得初步设计批准文件；

(二)取得持证设计单位设计的施工图纸或能够满足标价计算要求的设计文件；

(三)建设资金能够满足施工进度要求；

(四)主要材料、设备已落实或明确供应方式和来源；

(五)施工现场水源、电源和运输道路已经接通，拆迁、障碍物清除已经完成(委托承包方承担的除外)。第十条施工招标由建设单位依照招标投标管理规定自行组织或委托有相应资质的中介机构实施，选择、确定投标单位，择优选定中标价格和中标单位。第十一条建设单位自行组织施工招标的，应当具备下列条件：

(一)有与招标工程相适应的经济、技术管理人员；

(二)有组织编制招标文件的能力；

(三)有审查投标单位资质的能力；

(四)有组织开标、评标、定标的能力。

建设单位不具备前款规定条件的，应当委托具有相应资质的咨询、监理等中介机构代理招标。第十二条招标单位组织招标按下列程序进行：

(一)组织招标工作机构或办理委托招标手续；

(二)到招标投标管理机构办理招标项目登记；

(三)编制招标文件和标底；

(四)发布招标公告或发出招标邀请书；

(五)对投标单位进行资质审查；

(六)向具备资质条件的投标单位发送招标文件，组织踏勘现场，对招标文件进行答疑；

(七)开标，审查投标书；

(八)评标，确定中标单位；

(九)将定标结果报招标投标管理机构核备；

(十)与中标单位签订建设工程施工承包合同。第十三条编制招标文件应当遵守国家有关规定，招标文件应当包括下列内容：

(一)工程综合说明。包括计划批准文件、工程名称和地址、工程内容和工程量、占地面积和建筑面积、质量标准、技术要求、现场条件、计划开竣工日期、总工期及工程发包范围、发包方式、对投标单位的资质等级要求等。

(二)设计施工图纸及有关技术资料；

(三)金融机构出具的建设资金证明，工程款支付方式及结算办法；

(四)主要建筑材料、设备的供应方式及价差处理办法；

(五)合同主要条款：

(六)投标书的编制要求；

(七)依照评标规则确定的评标方法和定标标准；

(八)开标、评标、定标活动的日程安排；

(九)其他有关事项的说明。第十四条招标单位应将编制的招标文件报送招标投标管理机构审查同意，并按招标公告规定的时间召开发标会议，向投标单位发送招标文件及有关资料。第十五条招标文件一经发出，招标单位不得擅自变更。确需修改或补充的，招标单位应报招标投标管理机构核准，并在投标日期截止前7日书面通知所有投标单位。

招标单位组织答疑后，应将答疑内容书面通知所有投标单位并报招标投标管理机构备案。第十六条招标单位和投标单位送达或收取招标投标文书，应当在送达回证上签收并存档备查。第三章标底第十七条建设工程施工招标必须编制标底。标底的主要内容包括工程造价、工程质量、施工工期及主要建筑材料用量等。第十八条标底由招标单位负责编制。招标单位不具备编制标底能力的，可委托具有相应资质条件的代理单位代为编制。

受委托编制标底的单位，不得接受同一招标项目投标单位的委托编制投标书。第十九条标底编制人员必须持有建设工程概预算专业证书，所编制的标底必须附注编制说明、工程量计算书、编制人员姓名及其资质证书等。第二十条编制标底应当以招标文件、施工图纸及有关技术资料为依据，按照国家和地方规定的标准、规范和定额，确定工程量、工程造价和工期。

一个招标工程项目只能编制一个标底。第二十一条招标单位应当将所编制的标底报招标投标管理机构审定。

标底在开标前必须严格保密，所有知悉标底的人员均不得以任何方式泄露。（略）9规划方案报审1.作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，使城市和地区的控制性规划设计理念和规划控制目标得以实现，房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。因规划方案报审的时间长，环节复杂，反复多，在公司内部又需要不同岗位在经办时间上搭接和衔接。所以要求各主、经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入报审程序。避免将本作业转化到关键路线上去。2.作业依据中华人民共和国城市规划法；宜昌市城市规划条例；宜昌市城市规划管理技术规定；获得中标土地批准的控制性详细规划与批文、土地协议。3.主管岗位总建筑师：（工程部经理）负责规划设计方案的定稿，在报审过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位土建设计管理：负责收集整理报审资料文件，具体经办报审手续。4.紧前工作条件规划方案招标完成，并按专家评审时提出的主要优化意见由设计院调整完毕；总经理再次审查批准。5.作业描述5.1主办岗位到规划部门领取《建设工程设计方案送审单》填报，并同时附送下列文件(带*号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还)：*批准的建设项目可行性研究报告或有关批准文件（原件及复印件各一份）。

市测绘院提供的1/500或1/1000地形图一份，地形图上应有设计单位用≤0.3mm的墨线笔标明的下列内容：a建筑基地用地界限;b建筑物外轮廓及层数;c新建建筑物与基地用地界限;d道路规划红线及相关控制线;e相邻建筑物间距尺寸。*5.1.31/500或1/1000总平面设计图（蓝图）二份,图纸须加盖建筑设计单位的设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图标准。

*建筑设计方案图（含平面、立面、剖面）及文本二套，图纸须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图、文本的标准。*经城市规划部门批准的《建设项目选址意见书的通知》及附图（复印件各一份）。

《建设项目选址意见书的通知》中要求申请单位送审的相关其它文件、图纸等。

5.2第二次送审及以后各次送审所需的文件、图纸以城市规划部门前次审核意见要求为准。5.3规划部门组织召开由规划专家、规划归口的职能部门参加的规划方案征询会，征询环保、消防、卫生、绿化、交通、民防等管理部门的意见，以《建筑工程设计方案审核意见单》给予批复。并附盖有“宜昌市城市规划管理局规划管理业务专用章”或“宜昌市**区（县）规划管理业务专用章”的核定设计方案。5.4规划部门认为设计方案需要较大修改的，则核发“一审”意见。5.5核发“建筑工程设计方案审核意见单”批复的时限为每次审核各为30个工作日？？。5.6接规划部门总窗口领证通知后，持规划部门发放的“一书二证”联系卡（IC卡）办理领证手续。领取的内容包括《建设工程设计方案的批复》和附图。5.7本主办岗位依据《建设工程设计方案的批复》和附图，配合工程部经理进入扩初设计阶段的管理。10申报计划立项1.作业目的取得项目的开发经营权。2.主管岗位总经济师：（经营部经理）督促检查主办岗位的作业。主办岗位办公室主任或副主任具体经办本项作业。协办岗位营销策划（经营部副经理及职员）协助经办本项作业。3.紧前工作条件规划方案已经由规划主管部门批准。

4.作业描述4.1规划方案批准后，本主办岗位负责项目建议书的编制组织工作。项目建议书可自行编制也可经总经理批准委托有资质的投资咨询公司编制。项目建议书的主要内容如下：项目概况：建设地点、内容、规模的设想；建设条件介绍；投资估算和资金筹措设想，偿还贷款测算；项目建设进度计划；经济效益和社会效益估计；结论。