2018年《资产评估实务（一）》真题（考生回忆版）

2018年《资产评估实务（一）》真题（考生回忆版）卷面总分：37分答题时间：240分钟试卷题量：37题练习次数：6次

单选题（共19题，共19分）

1.运用市场法评估投资性房地产的公允价值时，下列关于特殊市场案例是否作为可比案例的说法中，正确的是（）。

A.无论特殊交易对成交价格的影响是否可量化，均可作为可比案例

B.特殊交易对成交价格的影响可量化时，可以作为可比案例

C.无论特殊交易对成交价格的影响是否可量化，均不得作为可比案例

D.特殊交易对成交价格的影响不可量化时，仍作为可比案例的交易特别披露

正确答案：B

您的答案：

本题解析：特殊交易情况对成交价格的影响可以量化的情况下，可以考虑把特殊交易案例作为可比交易案例，但应当对交易情况进行修正。

2.某企业拥有的生产线独立运营，独立核算，其账面原值为5500万元，账面净值为3550万元，尚未计提减值准备，经减值测试评估后，其公允价值减去处置费用后的净额为3200万元，该资方预计未来现金流量的现值为3800万元，该生产线计提的减值为（）。

A.2300万元

B.0

C.1700万元

D.350万元

正确答案：B

您的答案：

本题解析：根据孰高原则，该生产线的可回收金额应以预计未来现金流量的现值为准，即3800万元。可回收金额3800万元大于账面净值3550万元，所以生产线不存在减值。

3.某企业年初预付当年的保险金为10万元，在评估基准日6月30日，预付保险金的账面余额为7万元，该笔预付费用的评估值为（）。

A.3.5

B.7

C.5

D.0

正确答案：C

您的答案：

本题解析：根据教材的例题，本题应该选择C。10÷12×6＝5万元。

4.房地合一评估采用收益法时，下列关于确定收益期限的说法中正确的是（）。

A.以建筑物的剩余寿命剩余经济寿命为准

B.以土地使用权的剩余年限为准

C.孰长为准

D.孰短为准

正确答案：D

您的答案：

本题解析：房地产收益期限应根据具体的评估对象的寿命及评估时采用的假设条件等来确定。

对于单独的土地和单纯的建筑物作为评估对象的，应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命，扣减房地产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限。

对于土地与建筑物合成体作为评估对象的，如果建筑物的经济寿命长于土地使用权年限或与之相同，则根据土地使用权年限确定未来可获收益的期限。如果建筑物的经济寿命短于土地使用权年限，可先根据建筑物的经济寿命，扣减房地产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限；然后再加上土地使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。

土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限不一致时，应按照孰短原则确定收益期，对超过收益期的土地使用权或者建筑物应给予残留价值考虑。

5.某奶牛场地拟转让部分奶牛，而委托评估。对于该奶牛平均自行繁衍且已正常生产的奶牛，若采用成本法评估时，其重置成本范畴为特定时点前发生的必要支出，该时点是指（）。

A.资产交割日

B.奶牛成熟时

C.评估基准日

D.奶牛停止产奶时

正确答案：B

您的答案：

本题解析：自行繁殖的产畜和役畜的成本，包括达到预定生产经营目的（成龄）前发生的饲料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出。达到预定生产经营目的，是指生产性生物资产进入正常生产期，可以多年连续稳定产出农产品、提供劳务或出租。它是区分生产性生物资产成熟和未成熟的分界点，同时也是判断相关费用停止资本化的时点，是区分其是否具备生产能力的分界点。

6.当交易市场不活跃时，产前期经济林资源最适宜采用的评估方法是（）。

A.木材市场倒算法

B.年金资本化法

C.收获现值法

D.重置成本法

正确答案：D

您的答案：

本题解析：产前期是经济林的幼龄阶段，林木以营养生长为主，只有投入，没有收益。这一阶段投资投工最多，投入成本清楚。产前期经济林资源资产评估宜选用重置成本法，在经济林交易市场公开、活跃、发育完善的条件下，也可使用市场成交价比较法。

7.下列关于上市公司交易股票的价值评估的说法中，正确的是（）。

A.不得以股票市场价格为评估依据

B.应以股票市场价格为评估依据

C.股票市场价格等同于其内在价值

D.股票市场价格不一定等同于其内在价值

正确答案：D

您的答案：

本题解析：股票市场发育正常，股票自由交易，不存在非法炒作的情况下，此时，股票的市场价格可以代表评估基准日被评估股票的价值；否则，股票的市场价格就不能完全作为评估的依据，而应以股票的内在价值作为评估股票价值的依据。通过对股票发行企业的经营业绩、财务状况及获利能力等因素的分析，综合判断股票内在价值。除此之外，以控股为目的而长期持有上市公司的股票，一般可采用收益法评估其内在价值。

8.某进口轿车到岸价为人民币80万元，关税税率15%，增值税率17%，消费税率20%，确定该进口轿车重置成本时，应计入的消费税为人民币（）。

A.23万元

B.18.4万元

C.26.91万元

D.20万元

正确答案：A

您的答案：

本题解析：消费税＝[（关税完税价＋关税）/（1－消费税税率）]×消费税税率＝[（80＋80×15%）/（1－20%）]×20%＝23（万元）。

9.某企业产成品的实际成本为200元/台，生产产成品的材料费、工资和其他费用的比例为6:4，评估基准日材料综合调整系数为1.1，工资和其他费用调整系数为1.05，假设不考虑其他因素，该产成品的评估单价为（）。

A.231元/台

B.214元/台

C.216元/台

D.230元/台

正确答案：C

您的答案：

本题解析：产成品评估值＝产成品实际成本×[材料成本比例×材料综合调整系数＋工资、费用（含借款费用）成本比例×工资、费用综合调整系数]

＝200×（60%×1.1＋40%×1.05）＝216元/台。

10.下列关于建设用地建筑密度计算公式中正确的是（）。

A.建筑密度＝总建筑面积/总建筑基底面积

B.建筑密度＝总建筑基底面积/总建筑面积

C.建筑密度＝总建筑基底面积/规划建设用地面积

D.建筑密度＝总建筑面积/规划建设用地面积

正确答案：C

您的答案：

本题解析：建筑密度：也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地面积之比。

11.对于市场发育比较成熟，平均收益率相对稳定，景观资源开发、建设和管理区域完善的森林景观资产，其价值评估最适宜的评估方法为（）。

A.年金资本化法

B.周期收益资本化法

C.模拟开发法

D.剩余价值法

正确答案：A

您的答案：

本题解析：对市场发育比较成熟，年均收益相对稳定，景观资源开发、建设和管理已日趋完善的森林景观资产的价值评估宜选择年金资本化法。

12.甲公司以8亿元现金收购非同一控制下乙公司100%股权，无其他交易费用。乙公司账面净资产为2亿元，可辨认资产评估增值共4亿元，负债无增减值，乙公司适用的所得税税率为25%，甲公司合并报表因本次收购确认的商誉为（）。

A.0

B.1.5亿元

C.2亿元

D.3亿元

正确答案：D

您的答案：

本题解析：税后公允价值调增为：4×（1-25%）=3亿元，公允价值=2+3=5亿元，商誉=8-5=3亿元。

13.某非标设备2012年建造，历史成本为5.8万元。该类设备建造成本定基物价指数表如下。

2015年的重置成本是（）。

A.6.08

B.5.93

C.5.76

D.5.53

正确答案：D

您的答案：

本题解析：采用定基指数计算设备当前重置成本的公式为：

重置成本＝历史成本×（当前年份指数/基年指数）＝5.8×（98.7/103.5）＝5.53万。

14.某在建工程，基础工程已完工，结构工程完工60%，基础，结构和装修占建筑工程总预算的15%，50%和35%，该工程土建部分的完工率为（）。

A.39%

B.65%

C.75%

D.45%

正确答案：D

您的答案：

本题解析：土建部分的完工率＝15%＋60%×50%＝45%。

15.下列关于库存材料评估的说法中，正确的是（）。

A.购进批次间隔时间，价格变化的，按照平均采购的价格评估

B.按照材料重要性，选择具体评估方法

C.缺乏准确现价的，可以采用市场同类材料的平均物价指数进行评估

D.呆滞材料，按照报废后的残值进行评估

正确答案：C

您的答案：

本题解析：购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料的评估，对这类材料评估时，可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值，所以选项A的说法不正确。对库存材料进行评估，可以根据材料购进情况的不同，选择相适应的评估方法，所以选项B的说法不正确。缺乏准确现价的库存材料评估时，可以通过寻找替代品的价格变动资料修正材料价格；也可以在分析市场供需的基础上，确定该项材料的供需关系，并以此修正材料价格；还可以通过市场同类商品的平均物价指数进行评估，所以选项C的说法正确。呆滞材料的评估，应在对其数量和质量进行核实和鉴定的基础上，区分不同情况进行评估。对其中失效、变质、残损、报废、无用的部分，应通过分析计算，扣除相应的贬值额后，确定评估值，所以选项D的说法不正确。

16.合并对价分摊评估对象应是合并中取得的被购买方名项可辨认资产、负债及或有负债，下列各项中，可作为企业合并对价分摊评估对象的是（）。

A.客户服务能力

B.货物订单

C.受保密限制的客户信息

D.消费者基础

正确答案：B

您的答案：

本题解析：消费者基础、客户服务能力、地域优势、经过特别训练的员工等，因无法满足可辨认的判断条件，在实务操作中，一般不作为可辨认的无形资产。客户信息收到保密协议的限制，不可以被出售，因此其无法满足可分离的条件，也不可以作为可辨认的无形资产。

17.使用寿命不确定的无形资产。下列关于其减值测试说法正确的是（）。

A.是否进行减值测试由资产评估专业人员决定

B.是否进行减值测试由审计人员决定

C.每年都应当进行减值测试

D.无需进行减值测试

正确答案：C

您的答案：

本题解析：因企业合并形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。

18.某林场拟转让十公顷杉木林，林分年龄为二年，树高调整系数为0.9。株数保存率为88%。经资产评估专业人员调查，当地造林成活率要求为80%。运用重置成本法评估时，其林分质量综合调整系数为（）。

A.0.99

B.0.9

C.0.8

D.0.88

正确答案：B

您的答案：

本题解析：该杉木林株数保存率80%＞造林成活率80%，因此K1＝1，根据题目条件，“树高调整系数为0.9”得出K2＝0.9，因此林分质量综合调整系数为1×0.9＝0.9。

19.下列关于带息应收票据评估价值的计算公式中正确的是（）。

A.评估值＝票据到期价值×贴现率

B.评估值＝票面到期价值－贴现息

C.评估值＝票面价值＋应计利息

D.评估值＝票据到期价值＋贴现息

正确答案：B

您的答案：

本题解析：应收票据评估值＝票据到期价值－贴现息。

多选题（共14题，共14分）

20.下列关于投资性房地产评估时，最佳用途的说法中，正确的有（）。

A.一般是指实际用途

B.通常指设计用途

C.财务上可行的用途

D.法律上允许的用途

E.实物上可能的用途

正确答案：C、D、E

您的答案：

本题解析：最佳用途是指资产价值最大化时对应的用途，主要从法律上是否允许、实物上是否可能以及财务上是否可行等方面考虑。

21.因资产减值评估中，公允价值评估模式与使用价值评估模式不同，主要差异包括（）。

A.收益期不同

B.营运资金最终处理方式不同

C.资本性支出考虑不同

D.收入预计不同

E.资产组收益期末是否有处置收益考虑不同

正确答案：A、B、C、E

您的答案：

本题解析：公允价值和使用价值评估模型，二者的主要差异体现为：（1）收益期不同，分别为有限年期和无限年期；（2）资本性支出的考虑不同：（3）营运资金最终处理的方式不同；（4）资产组收益期末是否有处置收益的考虑不同。

22.机器设备的重置成本基本构成一般包括（）。

A.沉没成本

B.间接成本

C.资金成本

D.维护成本

E.直接成本

正确答案：B、C、E

您的答案：

本题解析：机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本、间接成本和因资金占用所发生的资金成本。

23.下列关于应收账款评估，正确的有（）。

A.坏账准备按账面值保留

B.预计风险损失不包括可确定的坏账损失

C.本质上是预计风险

D.评估的是“未来现金资产”

E.应从应收账款余额中扣减预计风险损失

正确答案：C、D、E

您的答案：

本题解析：应收款项评估的本质是对款项回收的“风险损失和“未来回收价值现值”的判断，应收款项评估应该是“风险损失的预计”和“未来回收价值现值”的确定，而不是对应收账款账面记录的重新估计。一般来说，应收账款评估以后，账面上的“坏账准备”科目按零值计算，评估结果中没有此项目。对应收账款评估时，是按照实际可收回的可能性进行的。因此，应收账款评估值就不必再考虑坏账准备数额了。

24.下列各项情形中，导致机器设备产生无形磨损，引起贬值的有（）。

A.产品需求发生变化，开工不足导致设备利用率降低

B.替代设备大量出现，导致设备市价下降

C.技术进步导致性能更完善、效率更高的设备出现

D.工艺改进或生产规模扩大，，结构相同的设备重置成本降低

E.因环保政策调整，需要增加辅助装置

正确答案：C、D

您的答案：

本题解析：无形磨损指由于科学技术进步而不断出现性能更加完善、生产效率更高的设备，致使原有设备价值降低；或者是生产相同结构的设备，由于工艺改进或生产规模扩大等，其重置价值不断降低，导致原有设备贬值，42页。

25.下列关于不同因素对建筑物价值影响的说法，正确的有（）。

A.区位经济条件较好，通常抗跌价能力越强

B.通用性越好，通常建筑物价值越高

C.土地面积越大，通常建筑物价值越高

D.建成年代越久，通常建筑物价值越高

正确答案：A、B

您的答案：

本题解析：建（构）筑物价格的影响因素:处于现代城市市区的贵重物业房价绝大部分时间处于升势。市道好时，其升幅最大；市道不好时，其抗跌能力最强，A正确；建（构）筑物的通用性，即建（构）筑物的适用范围是否广泛，建(构）筑物在不同用途间转化越容易、使用利用过程中的便利程度越高，建（构）筑物价值越高，B正确；体量（面积、体积）过大或过小，对建（构）筑物的价值都存在不利影响，C错误；建筑年代越久，建（构）筑物价值越低（文物古迹除外），D错误。91－93页

26.运用重置成本法评估房屋建筑物时，下列费用项目中，属于前期费用及其他费用的有（）。

A.土地开发费

B.临时设施费

C.地质勘察费

D.文明施工费

E.建筑单位管理费

正确答案：B、C、E

您的答案：

本题解析：前期费用及其他费用的确定。除建筑安装工程造价外，一般建安工程还有其他有关费用，包括前期费用、期间费用等。前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。

27.森林资产资源评估的特点有（）。

A.经营的长周期性

B.资产核查的艰巨性

C.效益的单一性

D.地域性不明显

E.可再生性

正确答案：A、B、E

您的答案：

本题解析：森林资源资产评估的特点:森林资源资产价值的关联性；森林资源资产的可再生性；森林经营的长周期性对资产评估结果有着较大影响；森林资源资产效益的多样性；森林资源调查和资产核查的艰巨性；森林资源资产的地域性明显。

28.下列关于长期股权投资评估，正确的有（）。

A.亏损被投资企业不能采用收益法评估

B.应多关注被投资企业重要可识别账外资产和或有负债

C.采用收益法评估，也应关注评估范围内的重要资产和负债

D.不能考虑被投资企业分红政策的特殊约定对评估的影响

E.子母公司存在关联交易的，被投资企业不能评估

正确答案：B、C、E

您的答案：

本题解析：应关注亏损企业采用收益法评估的适用性。亏损企业往往不能简单理解为收益法不适用，因为导致亏损的因素是多方面的，有可能是经营决策失误等主观因素，也有可能是突发事件等客观因素，应剔除非正常因素影响。选项A错误。应关注公司章程或投资协议，了解股东在利益分配、股权转让等方面的权利和义务是否存在特殊的约定，如分红限制、清算约定和存在限售期等，考虑其对评估的影响。选项D错误。

29.下列建筑物中，不能使用市场法评估的有（）。

A.寺庙

B.古建筑

C.普通住宅

D.教堂

E.博物馆

正确答案：A、B、D、E

您的答案：

本题解析：在下列情况下，市场法往往难以适用：

（1）没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；

（2）某些类型很少见的建（构）筑物或交易实例很少的建（构）筑物，如古建筑等；

（3）很难成为交易对象的建（构）筑物，如教堂、寺庙等；

（4）风景名胜区土地；

（5）图书馆、体育馆、学校用地等。

30.在产品采用成本法评估时，下列各项费用中，构成在产品重置成本的有（）。

A.材料

B.销售税金

C.制造费用

D.工资费用

E.销售费用

正确答案：A、C、D

您的答案：

本题解析：在产品成本包括材料、工资费用、制造费用和借款费用四部分。

31.设备本体重置成本的计算方法主要有（）。

A.市场直接询价法

B.勘察打分法

C.类比法—指数评估法

D.生产者信心指数法

E.重置核算法

正确答案：A、C、E

您的答案：

本题解析：设备本体的重置成本的计算方法有市场直接询价法、物价指数调整法、重置核算法、综合估价法、重置估算法、类比法—指数估价法等六种。

32.企业生产线减值测试评估中，确定资产预计未来现金流量现值时，资本性支出预测通常包括（）。

A.扩张性资本支出

B.维护性资本支出

C.开发中相关无形资产后续必要支出

D.完成相关的在建工程必要支出

E.改良性资本支出

正确答案：B、C、D

您的答案：

本题解析：预测的资本性支出应该包括维护资产正常运转或者资产正常产出水平而必要的支出，或者属于资产简单维护下的支出，即维护性资本支出；完成在建工程和开发过程中的无形资产等的必要支出。

33.企业全新购入并已投入使用低值易耗品评估的说法中，正确的有（）。

A.重置成本可用购买原价×相应物价指数确定

B.重置成本可用全新低值易耗品现行市价确定

C.成新率应根据实际损耗程度确定

D.应采用成本法评估

E.价格变动不大的，重置成本可按购买原价确定

正确答案：A、B、E

您的答案：

本题解析：全新低值易耗品重置价值，可以直接采用其账面价值（价格变动不大的情况下），也可以采用现行市场价格确定，有时还可以在账面价值基础上乘以其物价变动指数确定。

问答题（共4题，共4分）

34.某企业拥有P1型号的打印机生产线，专门用于打印增值税专票和普通税票，属于3年前购入的二手设备，购入时已被使用了6年且利用率为60%，截至评估基准日该企业已经使用了它3年，生产能力达到设计标准。P1型号生产线现在市场上已经停产，取而代之的是P3型号，工艺和技术更强，生产能力是老款P1设备的1.8倍且预期使用寿命为12年。由于生产周期较长，无法购入现货，P3型号生产线需要提前向厂家订货，出厂价为220万元（不含税）且订货交易条款是先预付50%货款后厂家安排生产，约半年后交付验收，验收合格后买家支付剩余50%货款且同时支付安装调试费5万元。老设备P1还能继续使用5年，如果换P3新设备的话每年平均投入产能预计可以节约费用2万元/年（年中折现）。已知所得税税率为25%，生产能力规模指数为0.8，银行年利率为4.35%，折现率为10%（具体折现率用CAPM公式计算，涉及到国债到期收益率等，细节不太记得了，这里就假设求出来是10%吧）。

求：（1）P1生产线的重置成本?

（2）P1生产线的实体性贬值率?

（3）P1生产线的功能性贬值额?

（4）P1生产线的评估值?

（5）目前电子发票日趋盛行，请问是否会对该企业的生产设备造成经济性贬值?

请说明理由。

正确答案：

您的答案：

本题解析：（1）P3设备的重置成本=50%预付款+50%预付款的利息+剩余50%货款+安装调试费

=220*50%+220*50%*4.35%*0.5+220*50%+5

=227.3925万元

P1设备的重置成本=P3设备的重置成本*(1/1.8)^0.8

=227.3925*(1/1.8)^0.8=142.0882万元

（2）P1设备的实际使用年限=6*60%+3=6.6年

实体性贬值率=6.6/(6.6+5)*100%=56.8966%

（3）如果换P3新设备的话每年平均投入产能预计可以节约费用2万元/年（年中折现）

因此，P1设备每年的超额营运成本=2*(1/1.8)=1.1111万元/年

P1设备每年的净超额营运成本=2*(1/1.8)*(1-25%)=0.8333万元/年

P1设备预计还可以使用5年，年中折现，所以：

功能性贬值额=0.8333/(1+10%)^0.5+0.8333/(1+10%)^1.5+0.8333/(1+10%)^2.5

+0.8333/(1+10%)^3.5+0.8333/(1+10%)^4.5

=3.3130万元

（4）P1生产线的评估值=142.0882*(1-56.8966%)-3.3130=57.9318万元

（5）目前电子发票日趋盛行，请问是否会对该企业的生产设备造成经济性贬值

（5）实体性贬值，是使用及自然力作用产生的贬值，以及技术进步导致的功能性贬值。

经济性贬值是实体性贬值及功能性贬值以外的贬值，一般是由于企业无法控制的

市场因素或者国家政策变化导致设备产能利用不足，或者成本上升、产品价格下

降导致的贬值。

电子发票日趋盛行，从而导致设备使用需求加大，并不会导致设备产能利用不足

而产生经济性贬值，一般也不会导致所生产产品价格下降，所生产产品利润显著

降低产生经济性贬值，电子发票并没有材料成本，只要设备能正常使用即可开具

出电子发票，因此也不会发生成本上升导致产品利润下降产生经济性贬值的情形。

所以，电子发票日趋盛行，不会对该企业的生产设备造成经济性贬值。

35.甲公司委托某评估机构拟对其拥有的某工业厂房建筑面积4650平方米，以及拥有的2500平方米的工业用地进行评估。该幅土地于2008年6月30日取得，取得成本为XXXXX元，评估基准日为2018年6月30日。参照物选了三个同区域土地的基准地价，分别为A,B,C，期日修正系数均为2.0322，均为2012年6月评测得出土地价格，容积率均为2.0，参照土地均为具有50年使用年限，其他因素的修正系数均为1.0500。

容积率的对应系数如下表（记不得了，假设一下）：

已知条件还包括国债到期收益率，房屋建筑物的市场单价，专家打分情况，建筑物耐用年限等，数字记不得了。

求：（1）基准地价体系运用的前提条件是什么?

（2）甲公司拥有的工业用地评估值是多少（元/平）?

（3）厂房建筑物的重置成本?

（4）厂房建筑物的综合成新率?

（5）房地产总体评估值?

正确答案：

您的答案：

本题解析：（1）采用基准地价修正法的前提条件是：①当地政府已公布基准地价；②可以取得基准地价修正体系；③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的（3年以内）

（2）数据不全，按照考后同学们反馈，有几个地方需要注意：

一是容积率修正系数：

容积率修正系数=被估对象容积率修正系数/参照物的容积率修正系数

容积率修正系数，用容积率在对照表中查。如果查不到就用插值法。比如容积率为1.84，我们能够查到容积率为1.8的容积率修正系数是1.0042，容积率为1.9的容积率修正系数是1.0403，根据插值法的计算原理（我在中级和注册会计财务管理中都有讲解），得到：

(1.8-1.9)/(1.0042-1.0403)=(1.8-1.84)/(1.0042-x)

1.0042-x=(1.0042-1.0403)/(1.8-1.9)*(1.8-1.84)

1.0042-x=-0.01444，从而有：x=1.0042+0.01444=1.01864

一是宗地地价修正公式（4-36）中的个别系数要注意：

宗地地价＝（适用的基准地价·K1·（1＋ΣK））·K2·K3·K4·K5×容积率修正系数±开

发水平差异修正（4-36）

式中，K1—期日修正系数；ΣK—影响地价各种因素修正系数之和；K2—土地使用年期修

正系数；K3—面积修正系数；K4—形状修正系数；K5—建筑物朝向修正系数。

【注意】ΣK—影响地价各种因素修正系数之和，一般各个系数是连乘，但是这里K—K5外的系数是加的关系。

年期修正很多人还说不会，按说已经说非常清楚了

（3）数据不全，按照考后同学们反馈，说重置成本就是用物价指数调整。

（4）数据不全，按照考后同学们反馈，用年限法和打分法分别算贬值率，然后算综合贬值率（注意比例，一般年限法权数取0.4，打分法权数取0.6）

（5）这问不难，就是先用成本法求房的价值，然后房和地的价值求和得出房地产的评估值。

36.某公司拟开采某煤矿，聘请了A评估机构对该煤矿勘察开采价值进行评估，评估基准日为2017年12月31日。（此处省略上百字介绍煤矿情况和一堆干扰数据），煤矿采矿许可证证载生产规模为90万吨/年，有效期为20年。

勘测出的可采储量为1890万吨，实际生产能力为90万吨/年，目前正常生产，已知未来将保持现有规模持续生产。煤炭储量备用系数为1.40。为了开矿投入的固定资产原值46500万元，评估基准日的固定资产净值为26820万元，全部为采矿用经营纯固定资产，无后续地质勘查投资、无形资产投资和其他资产投资，不考虑生产结束后环境恢复治理有关费用。基准日后一年投入流动资金4700万元，生产期结束后预计回收固定资产残值6300万元。

经统计，生产期内进行了设备的更新投资，末年回收固定资产余值4770万元，流动资金采用扩大指标法，按年销售收入20%估算。

评估确定产品方案为原煤，煤炭市场售价为350元/吨（不含税），据此计算，已知每年发生的经营总成本为255元/吨，每年发生的经营成本为220元/吨，每年发生的营业税金及附加为2420万元，每年的企业所得税为1530万元，折现率为8%，采用年末折现方式，采矿评估计算表如下：

求：（1）计算剩余矿山服务年限。

（2）计算固定资产投资、流动资金。

（3）计算ABCDE（保留4位小数）。

（4）评估该煤矿采矿权的价值。

正确答案：

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本题解析：（1）煤矿服务年限=可采储量Q/(矿山生产能力*储量备用系数)

=1890/(90*1.40)=15年

（2）无后续地质勘查投资、无形资产投资和其他资产投资，所以固定资产投资,应该采用评估基准日的固定资产净值为26820万元，不能够采用原值。

流动资金，基准日后一年投入流动资金4700万元。

（3）A就是计算基准日的净现金流=-26820万元，就是初始投资

B就是计算2018年的净现金流

2018年的净现金流包括流动资金投资，和第1年的营业现金流量

营业现金流量=（收入-经营成本）*产量-每年的营