【体育场馆】中原张家界天门洞项目产品定位与发展战略报告

世界级的旅游区，顶配级的富人区—张家界·天门洞体育发展项目产品定位与发展战略报告—对市场怎么理解？本报告思考、回答的核心问题：对项目怎么理解？对战略怎么理解？产品如何定位？产品价值如何塑造？——在城市多极发展格局之下，如何理解城市与区域的价值，如何实现对项目价值理解的拨高与升华；——在整体市场环境之下，如何理解未来的宏观趋势、高尔夫及旅游地产市场的发展与变化；——在对城市发展趋势及未来市场趋势理解的基础之下，对于本项目总体战略的认识与选择、确立；——在对项目总体战略理解的基础之下，对于项目整体市场定位、产品定位、客户定位的研判与确立；——在对项目产品定位的基础之下，对于项目产品打造、价值塑造的研究；市场环境研究发展战略研究项目定位研究产品价值塑造项目价值研究本报告核心思路一、宏观市场研究二、中观市场研究三、高尔夫球会及高尔夫地产研究五、城市价值研究六、区域价值研究七、项目价值研究十一、整体属性与整体定位十二、客户分析与客户定位十三、项目产品定位研究八、项目开发目标九、未来趋势研究十、项目发展战略十五、建筑风格与价值塑造建议十四、园林风格与价值塑造建议十七、商业打造与价值塑造建议十六、会所配套与价值塑造建议十八、户型创新与价值塑造建议十九、产品附加值及其它价值塑造建议四、旅游地产专项市场研究2010年全国楼市表现一片红火：全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%；房屋施工面积增长26.6%；土地购置面积增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；新开工面积16.38亿平米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。

整体市场情况分析注：数据来源于国家统计局表一：2010年全国房地产开发投资面积表二：2010年全国房地产开发投资金额2010年全国楼市表现涨声一片：全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%；新建住宅销售价格同比上涨7.6%。2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。整体市场情况分析2010年商品房销售面积增长10.1%2010年商品房销售金额增长18.3%新建住宅销售价格同比上涨7.6%2007200820102009政策平稳过渡政策先紧后松政策持续收紧政策先松后紧停止核准用于购买土地等用途的房企IPO；提高土地增值税预征税率；打击假按揭、假首付、假房价等行为；减免住房交易税；支持住房消费；下调资本金比例；取消税收优惠；收紧房贷政策；加强土地监管出台限购令；政策走势：09年下半年开始楼市量价齐飞，导致2010年史无前列的收紧政策，2011年政策持续严峻。2010年开启了政策调控时代，从10年年初剑指高房价的“国十一条”，至年中直击投机性需求的“新国十条”，再到11年年初巩固调控成果的“新国八条”，在调结构、抑投机、控风险、明确责任的调控基调下，政府持续“给力”房地产市场。落实地方政府责任；加强税收征管；提高购房门槛，收紧房贷政策；加大限购力度；2011政策分析2010.4.23《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》2010.4.22《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》2010.4.20《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》2010.4.17国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》2010.6.11《关于做好住房保障规划编制工作的通知》2010.6.8《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》2010.6.4《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》2010.5.25《关于加强土地增值税征管工作的通知》2010.11.3《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》2010.9.29对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通

知提出四项要求2010.9.29《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》2010.9.29《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》2010.9.27《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》2010.9.27《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》2010年开始，限制房价的政策频频出台：10年4月17日10年5月6日10年9月29日11年1月26日2011.1.26“新国八条”2011.3.4《进一步加强房地产市场管理有关问题的通知》（长沙限购令）2011年3月湖南省岳阳颁布“限价令”。政策分析历次调控抑制需求的限贷和限购政策历次调控政策限贷政策限购政策首套二套三套90平米以下90平米以上2007年“9.27”新政首付2成利率8.5折首付3成利率8.5折首付3成利率1.1倍首付4成利率1.1倍未涉及2010年“4.17”新政首付2成利率7折以上首付3成利率7折以上首付5成利率1.1倍首付5成以上利率1.1倍北京限购2010年“9.29”新政首付3成利率8.5折首付3成利率8.5折首付5成以上利率1.1倍停贷15个大中城市先后限购2011年“1.26”新政首付3成利率优惠取消首付3成利率优惠取消首付6成以上利率1.1倍停贷各直辖市、计划单列市、省会城市全面限购限贷政策：步步紧逼首套优惠利率取消，2套房首付6成，3套房停贷、停购，政策砝码不断从严、加重，近期由于连续上调的银行准备金率促使银行流动资金吃紧，大部分银行首套房利率提高10%-20%。政策分析长沙限购令内容明细表户籍类别拥有住房套数小于或等于90㎡大于90㎡环长株潭户籍家庭无能买一套不限1能买一套不限≥2不能买不限非环长株潭户籍家庭有居住证无能买一套不限≥1不能买不限无居住证无不能买不限≥1不能买不限限购令：有松有紧36个城市已出台限购令，要求户籍居民家庭限购两套住房，提供1年以上纳税证明或社保证明的非户籍居民家庭限购1套张家界市目前还未有限购等方面的政策出台，但是随着整体房价大幅度上升，二三线城市房地产市场成交火爆，不排除未来会有更加严厉和普及更广的限购政策出台长沙限购令的整体特征：以家庭为单位：均以家庭为单位，区分长株潭户籍与外地户籍。限大不限小：在产品方面，以90平米为界限，90平米（含）以下的户型受到限制，90平米以上的户型不在限制范围内。限内不限外：在区域方面，只在市内五区实行限购，未涉及长望浏宁四县城。限新不限旧：本次限购并未涉及二手房，仅针对新建商品房市场。政策分析限购令

2011年年初国务院规定，各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。长沙市政府办公厅正式下发《关于进一步加强房地产市场调控稳定新建普通商品住房价格的通知》，明确规定，2011年新建普通商品住房价格涨幅，必须低于全市年度地区生产总值（GDP）和城乡居民人均可支配收入的增长水平。长沙市2011年的目标是涨幅控制在13%以内。

近期，北京、上海、深圳、武汉、成都、西安、沈阳等地，均传出了政府对房价进行分片区限制、同时暂停发放高价房预售证的消息。对房价进行分片区限制。即楼盘在申请预售证时申报的房价均价不得高于去年整体均价或楼盘均价的5%，对于新上市楼盘，以周边去年成交均价为主要参考点。而暂停发放高价房预售证则是一种暗中操作，如一些市区的高价豪宅很难拿到预售证。限价令：从点到面

全国主要大城市纷纷实行限价政策、湖南省目前仅有长沙提出限制房价在13%以内的政策，湖南的其他城市并未出台现价政策。政策分析政策步步紧逼，房价依然坚挺，不排除会有更加严厉的政策出台：

从10年年初剑指高房价的“国十一条”，至年中直击投机性需求的“新国十条”，再到11年年初巩固调控成果的“新国八条”，全国二、三线城市房价却持续走高，不排除有更加严厉的抑制房价过快增长的政策出台。长沙限购令尽管“温柔”，张家界也并未有限购令出台，但是在房价持续增长的情况下，限购令有更加严厉和更广普及的可能。长沙的限购令主要是“限小不限大，限内不限外，限新不限旧”打压房价的力度不够，在房价持续走高的情况下更加严厉的限购政策有望出台。一线城市房价被重重限制，二三线城市成交火爆，价格一路飙升，不排除有更普及的限购令出台。全国各大城市纷纷出台限价令：

2011年年初各地纷纷呈报房价控制的涨幅目标，长沙市控制在13%，从第一季度的成交数据看，成交价格已经远远超出此范围。北京、上海、深圳等一线城市和湖南的湘潭均出现限价，长沙市不排除有出现的可能。结论：整体大势向好发展，但是宏观调控成为常态，政策步步紧逼，未来市场机会与挑战并存；宏观市场结论市场环境研究发展战略研究项目定位研究产品价值塑造项目价值研究本报告核心思路一、宏观市场研究二、中观市场研究三、高尔夫球会及高尔夫地产研究五、城市价值研究六、区域价值研究七、项目价值研究十一、整体属性与整体定位十二、客户分析与客户定位十三、项目产品定位研究八、项目开发目标九、未来趋势研究十、项目发展战略十五、建筑风格与价值塑造建议十四、园林风格与价值塑造建议十七、商业打造与价值塑造建议十六、会所配套与价值塑造建议十八、户型创新与价值塑造建议十九、产品附加值及其它价值塑造建议四、旅游地产专项市场研究张家界市区房地产发展现状——固定资产投资连年增加，房地产投资逐年上升给房地产市场发展带来良好的发展契机张家界城镇固定资产投资呈现连年上涨的趋势。2010年张家界市城镇固定资产投资14.64亿元，同比2009年上涨28%。张家界房地产投资连年增加，保持持续上升的趋势。2010年张家界市房地产投资总额为22.49亿元，同比上涨27%。房地产投资总额占固定资产投资的15.66%，说明张家界市房地产市场发展并不成熟，城市化进程处于起步阶段。张家界市区房地产发展现状——施工面积逐年增加，竣工面积迂回上升，市场潜在供应逐年加大，未来市场供应量将有大幅度上升趋势张家界商品房施工面积连年增加。2010年张家界市商品房施工面积达到历史最高的203万㎡，同比增加91%，市场未来供应量巨大。张家界市商品房竣工面积迂回上升，2009年达到最高的55.59万㎡。2010年张家界市商品房竣工面积49.72万㎡，同比下降11%主要是由于2009年房地产市场状况较好，很多项目均在2009年竣工验收。张家界市区房地产发展现状：供应持续上升，竞争激烈目前张家界永定区在售项目约有22个，待售项目约有9个。未来1-2年内张家界房地产市场将有近9个新项目推向市场，总的建筑面积将达到约200万平方米。即说近两年内平均将有200万平方米的新商品房的潜在供应，由此可见，未来的市场竞争将是异常的激烈。本案将面临严峻的市场考验。目前市场在售、待售项目分布如表所示：主要在售项目天门壹号、聚星花苑、东城首座、东方明珠、江畔佳苑、半山丽墅、万和家园、鼎泰逸景园、汇景国际名都、宏天绿城、张家界十字街、旺角佳园、雅典国际家园、唯读逸臣广场、龙城街、水榭花都、月亮湾花园、鑫成君泰、华都山庄、逸臣桃源、鸿泰•冶金雅苑等主要待售项目锦绣边城、蓝色港湾、南岸晶都、碧桂园、徳皇新城、财富阳光商贸城、高盛澧园、民安家园二期、民怡家园等张家界市区房地产发展现状——销售面积逐年上升，市场需求逐年增大，但是面对未来强大的市场供应，项目必定会面临剧烈的竞争。张家界商品房销售面积情况（万平方米）张家界房地产市场成交量连续三年呈现持续上涨的趋势，年增长率均在35%以上，民众购房热情高涨，度假和投资性客户的比例有所上升。2010年全市完成销售面积约81.04万平米，达到历史最高水平。张家界市商品房供应和成交量的剧增给城市的房地产市场发展带来空前的市场契机。张家界房地产发展现状——目前销售均价在3500元/㎡左右，价格处于低位运行，但是从张家界经济增长和人口数量来看，客户对房价承受能力较弱，市场对房价接受程度有限。目前张家界房价仍处在低位运行阶段，普通高层房价在3500元/㎡左右，洋房均价4100元/㎡左右，别墅产品均价6000元/㎡左右。从张家界人均收入水平和消费能力看，客户对房价承受能力较弱，市场对房价接受程度有限。楼盘名称建筑面积占地面积建筑类型售价天门壹号560000/

别墅、高层、洋房高层3600、洋房4100元/㎡，双拼7000元/㎡逸臣桃源32600092000高层3500鑫成君泰290000

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高层3500宏天绿城11189031993高层3400东城首座8800023354高层2800阳光水岸200000

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高层3200鸿泰·冶金雅苑6000016177高层3700东方明珠小区28599897847高层3300唯读逸臣广场330000/

高层3800十字街230000/

高层4000半山丽墅67000100000别墅独栋5000元/㎡、双拼4500元/㎡、联排4000元/㎡张家界房地产发展现状——目前在售产品以居家型的两房和三房产品为主，两房面积区间80-90㎡，三房面积区间120-135㎡，户型比较传统，缺乏新的创新理念。楼盘名称建筑面积建筑类型主力产品一房两房三房四房别墅天门壹号560000别墅、高层、洋房35-53㎡69㎡120-134㎡

310-360㎡逸臣桃源326000高层

92㎡133-136㎡

鑫成君泰290000高层

81-86㎡115-141㎡160-170㎡

宏天绿城111890高层

84㎡109-125㎡

东城首座88000高层

88㎡125-133㎡

阳光水岸200000高层

41-47㎡80-85㎡120-130㎡150㎡

鸿泰·冶金雅苑60000高层50㎡76-85㎡120-128㎡140㎡

东方明珠小区285998高层

100㎡125-137㎡

唯读逸臣广场330000高层

80-90㎡120-130㎡

十字街230000高层

80-90㎡120-140㎡

半山丽墅67000别墅

202-450㎡楼盘名称建筑类型售价产品特点主要卖点天门壹号别墅、高层、洋房高层3600、洋房4100元/㎡，双拼7000元/㎡高品质大社区大社区，产品齐全逸臣桃源高层3500大社区，中央园林区位、配套鑫成君泰高层3500大社区，中央园林江景、大社区、户型宏天绿城高层3400无特点区位、价格东城首座高层2800无特点区位、价格阳光水岸高层3200大社区大社区、价格鸿泰·冶金雅苑高层3700商住楼、大商业区位东方明珠小区高层3300无特点区位、价格唯读逸臣广场高层3800自身商业中心区位、配套十字街高层4000自身商业街区位、自身配套半山丽墅别墅独栋5000元/㎡、双拼4500元/㎡、联排4000元/㎡纯别墅社区纯别墅社区、价格、山景张家界房地产发展现状——目前在售项目产品特点性不强，卖点相对单一，区域和价格是市场的主流卖点。张家界市区房地产发展格局根据张家界市城区的地理特征和在售楼盘的分布细分，将张家界城区房地产市场氛围六个区域。本项目处于南庄坪组团，是张家界市的行政和办公中心。官黎坪组团交通枢纽和商业中心永定组团综合服务中心西溪坪组团物流体育中心且住岗组团旅游服务中心南庄坪组团行政办公中心沙堤旅游发展带城市近郊度假休闲旅游片区张家界市区房地产发展现状板块名称区域特点板块优势板块劣势代表项目未来发展永定组团综合服务中心

张家界市老城区，目前城市的中心所在。区域形象比较陈旧，发展空间有限。唯读逸臣广场、十字街、逸臣桃源区域未来发展主要以旧城改造为主。官黎坪组团交通枢纽和商业中心依托新火车站和飞机场，具有非常好的交通优势天门山索道对区域有一定影响，目前均为农民房。城市面貌较差半山丽墅鼎泰逸景园依托火车站和天门山旅游发展。沙堤旅游发展带城市近郊度假休闲旅游片区主要依托武陵源旅游区的交通优势区域支撑相对单一，仅凭借旅游区的游客支撑，目前配套不完善天门一号、张家界碧桂园将沿着306国道发展南庄坪组团行政办公中心是张家界的行政办公区域，市府所在地。板块内含有天门高尔夫和土家族风情园。新规划区域，机场对居住有一定影响，目前商业氛围一般，人气不旺宏天绿城、高盛澧园依托市政府机场和高尔夫球场发展成为张家界市宜居城区且住岗组团旅游服务中心定义为张家界的旅游服务区，是张家界市的新兴区域，临近市会展中心。属于旧城改造区域，目前城市面貌较差，配套一般蓝色港湾、鑫成君泰区域未来发展主要以旧城改造为主。将沿江发展。西溪坪组团物流体育中心新规划的板块，主要依托物流配送中心，永定区政府和体育中心新规划区域，目前配套较差东城首座、锦绣边城区域将沿着崇文路和沿江发展。各组团发展/南庄坪组团——行政办公中心宏天绿城位于张家界市南庄坪大庸西路；地处市政中心高效政务商务社区。距汽车站仅1公里之隔，属出入火车站与飞机场主干道交汇处的门户地段。项目规划用地48亩，总建筑面积约11万平米，由5栋22—24层的高层住宅组成，共有838户。住宅面积为89893㎡，商业面积为7271㎡，地下停车场面积为11500㎡，架空层面积为1014㎡。面积区间84-150平方米，两房至四房。目前均价3400元/㎡区域代表楼盘：宏天绿城高盛•澧园项目位于大庸桥东头的“原种场”，处在张家界市政务中心板块（南庄坪）。项目总建筑面积约23万平方米，住宅1800余户，近拥水域面积10万余平方米，停车位800余个项目自身配套完善，在大庸路与滨河路沿线，设计了超市、银行、茶楼、诊所等特色商业物业，并设计了幼儿园、会所等公共配套物业和健身道、篮球场、羽毛球场等健身设施。户型面积跨度较大从50㎡到150㎡项目目前在前期展示阶段，未正式销售区域代表楼盘：高盛澧园各组团发展/南庄坪组团——行政办公中心项目位于永定区张家界市永定区回龙路十字街；十字街项目占地面积20万平米，现在项目一期已经接近完工，目前正在销售二期产品和商铺。楼盘由于位于市区繁华地段，配套设施比较完善，周围有步步高、梅尼等大型超市和步行街等购物商场楼盘的住宅户型有从50平米到220平米的多种户型，临街商铺面积15平米到80平米不等。目前住宅均价3800元/㎡，商业售价25000元/㎡区域代表楼盘：张家界十字街各组团发展/永定组团——综合服务中心项目地址：张家界市永定区教场南路项目总建筑面积33万㎡，是一个集商业、写字楼和住宅；于一体的大型综合体项目。唯读•逸臣广场“新型都市综合体”的主要由商业构成：逸臣•金海岸商业中心，逸臣•国际大酒店；逸臣•滨江国际漫游街；逸臣•商会大厦(写字楼)；逸臣•公馆(住宅)组成。项目分三期开发：项目共分三期开发。第一期“逸臣•金海岸旅游商业中心”已开发完毕；第二期为“逸臣•滨江国际漫游街”和第三期老回龙路以南金海岸以北未搬迁的部分，目前尚未销售。区域代表楼盘：唯读逸臣广场各组团发展/永定组团——综合服务中心各组团发展/官黎坪组团——交通枢纽和商业中心项目位于永定区张家界市官黎坪新火车站南侧项目总建筑面积为10万㎡，张家界唯一的纯别墅社区，由双拼、联排和少量独栋产品为主;项目主流面积区间为202-240㎡联排，310㎡双拼和450㎡独栋。目前独栋产品销售均价5000元/㎡。双拼产品均价4500元/㎡，联排产品均价4000元/㎡。区域代表楼盘：半山丽墅

项目位于永定区张家界市城区官黎坪（鼎泰经济开发区）；鼎泰逸景园总占地面积为206亩，总建筑面积约21万平方米。由多层、小高层、叠加别墅、独体别墅、公寓式办公楼、商场组成。共分两期开发。目前已经到项目的尾盘。鼎泰逸景园环境以湖为主题，湖文化为背景，人工湖面积5000多平方米，主要由2大水面组成，形成一个活水循环系统，湖水永远碧波荡漾。项目拥有约5.4万平方米的绿地，17个绿色组团花园，1.5万平方米集中中心绿地，约2800平方米的湖畔观景会所，10多项VIP设施。区域代表楼盘：鼎泰逸景园各组团发展/官黎坪组团——交通枢纽和商业中心

项目位于永定区张家界永定区热水坑天门一号总建筑面积56万㎡，是目前张家界市最高档次楼盘。项目产品类型比较丰富，多层、高层，别墅具有涉及。湘银天门壹号被定为2009年湖南省重点工程和张家界市重点工程之一，项目充分尊重自然、融入自然，将现代园艺融入项目原有的原生态景观，打造张家界首座国际高尚人居示范小区。项目拥有4000平米豪华会所、迷你高尔夫球场、豪华酒店、天然温泉、国际双语幼儿园、五层跌水瀑布、24小时情景街区，完善豪华的配套打造了一处居住新国度。目前高层售价3600元/㎡，洋房售价4200元/㎡，双拼售价7000元/㎡区域代表楼盘：天门一号各组团发展/堤沙旅游发展带——城市近郊度假休闲旅游片区

项目位于张家界市沙堤乡坂坪村，临近永定区到武陵源景区的必经之路306国道。项目一期建筑面积78691㎡，容积率0.34。项目一期产品主要以别墅和多层产品为主。项目采用产权式酒店的模式运营，采用返租的形式进行销售，带有一定的租约，每年定额返还一定的租金，业主每年可以免费入住几天。项目目前正处于施工阶段，为正式销售。区域代表楼盘：张家界碧桂园各组团发展/堤沙旅游发展带——城市近郊度假休闲旅游片区各组团发展/且住岗组团——旅游服务中心项目位于永定区且住岗西南角，驻足规划中滨河路（规划中）核心地段，与张家界著名景点--天门山隔澧水相望。占地面积：155022㎡，建筑面积451620㎡。项目毗邻吉首大学和张家界民族中学。本区域是张家界城市建设东扩计划中的重要枢纽，交通便利，工业发达，住房需求旺盛。蓝色港湾是远大住工第五代产品升级之作，项目采用全国首创的预制板拼合产品，节能环保，将成为未来房地产发展的大趋势。项目产品是由35㎡、70㎡和95㎡的小互相产品为主。户型设计人性合理，使用率高，简约实用，具有极高的性价比。目前尚未销售。区域代表楼盘：蓝色港湾区域代表楼盘：鑫成君泰各组团发展/且住岗组团——旅游服务中心项目位于永定区张家界市大庸桥旁且住岗助民路是由鑫成置业集团鼎力打造的29万平米高档滨河住宅。项目拥有约500米澧水河原生水岸，享受约10万平米澧水风貌带、100万方木龙滩水库；项目设计包括约3万平米的现代艺术园林，5000平米中心景观庭院、湾区湿地、澧水风貌带、现代艺术园林，配备约1200多个停车位，每栋均有电梯直达地下停车场；项目主流产品为81-86㎡两房，115-141㎡三房和160-187㎡四房。目前高层产品售价3500元/㎡各组团发展/东城组团——物流体育中心项目位于东城版块——经济开发区永定大道旁。东城板块将建设成为张家界新城区，规划建设成为集高尚居住板块，物流配送中心，区行政中心，体育中心于一体的新型城区东城首座规划用地约53亩，总建筑面积约8.8万平米。项目风格主要是以传统中式民居与现代居住文化相结合的新中式人文住宅小区。共五栋规划，为15~18层(带底商)的高层住宅，主流产品为88㎡两房和125-133㎡的三房。目前项目的销售均价为2800元/㎡。区域代表楼盘：东城首座区域代表楼盘：锦绣边城项目位于永定大道永定区政府对面。距火车站5分钟车程，距飞机场10分钟车程，交通便捷。项目占地面积约200亩，规划总建筑面积25万平方米，一期用地面积84亩，开发近12万平方米建筑面积，由(616户)7栋18层高层建筑群及(40户)联排、双拼别墅组成。规划打造超12000平方米新中式景观庭院，下沉巴厘风情SPA泳池，住宅户户拥有天门山、澧水河、陈家溪三大得天独厚的景观资源。小区配备儿童活动中心、青年健身中心、老年活动中心等休闲、娱乐活动项目。目前项目处于前期阶段，尚未销售各组团发展/东城组团——物流体育中心张家界房地产发展状况研究小结

张家界房地产市场处于快速发展阶段，施工、竣工和销售面积均逐年增加，市场竞争愈演愈烈。

张家界目前商品住宅成交均价约3600元/㎡，市场对价格承受能力有限，接受度不高。

张家界商品房供应以自住型产品为主，主流80-90㎡两房，120-135㎡三房，户型创新较少123张家界房地产发展将进入快速发展时期，但是后续市场竞争激烈。

张家界在售项目较为普通，无明显优势及特征，卖点相对单一4市场环境研究发展战略研究项目定位研究产品价值塑造项目价值研究本报告核心思路一、宏观市场研究二、中观市场研究三、高尔夫球会及高尔夫地产研究五、城市价值研究六、区域价值研究七、项目价值研究十一、整体属性与整体定位十二、客户分析与客户定位十三、项目产品定位研究八、项目开发目标九、未来趋势研究十、项目发展战略十五、建筑风格与价值塑造建议十四、园林风格与价值塑造建议十七、商业打造与价值塑造建议十六、会所配套与价值塑造建议十八、户型创新与价值塑造建议十九、产品附加值及其它价值塑造建议四、旅游地产专项市场研究高尔夫球会及高尔夫地产研究典型高尔夫地产项目案例分析未来高尔夫地产市场趋势分析高尔夫球会及高尔夫地产研究全国重点高尔夫球会项目概览湖南高尔夫未来供应与发展分析一、北京华彬庄园：中国首屈一指的集体育、旅游、休闲、度假为一体的大型庄园式项目项目概况：华彬庄园位于北京市昌平区，占地6400亩，踞长城、临燕山，为京城上风上水之贵地，是现今中国最具规模的纯会员制俱乐部.华彬庄园作为中国首屈一指的集体育、旅游、休闲、度假为一体的大型庄园式项目，拥有45洞由“高尔夫球王”杰克·尼克劳斯规划设计的高尔夫球场、亚洲最大的会所、五星级豪华酒店、马术俱乐部、绿色生态基地、生命科学健康中心和世界产业领袖会邸以及北京CBD城市会所等，是世界成功人士休闲度假、沟通交流和进行商务活动的最理想场所。华彬高尔夫俱乐部会所由世界驰名的英国G.A.Design设计事务所规划，会所建筑面积达13000平方米，其风格考究，设施齐全，私密性强，誉称京城第一会所。会籍情况：会员类别入会费（创始）个人会籍US$90000公司两提名会籍US$120000北京华彬庄园物业类型：高尔夫球场内豪宅别墅，占地面积6400余亩，总套数138栋。配套设施：拥有两个18洞国际专业高尔夫球场和一个9洞灯光球场；超豪华会员专用白宫酒店；50套世界冠军公寓和138栋豪华别墅；一个世界级生命科学健康中心和两万平方米的高科技绿色生态基地；华彬高尔夫练习场共有18个打位，纵深长达270码，设有两个练习果岭，两个练习沙坑，还配备有夜间灯光照明设备，专业教练现场指导球技。物业销售情况：2006年9月，均价3000美元/平米，总价约3200万-5000万人民币/套。北京华彬庄园二、上海佘山高尔夫：上海顶级的高尔夫生活社区项目概况：佘山国际高尔夫俱乐部位于松江区佘山国家旅游度假区核心区域林荫道，占地面积2200亩。它拥有上海惟一的森林丘陵型纯会员制高尔夫球场和一个意大利托斯坎纳风格的高尚别墅区，是上海顶级的高尔夫生活社区。1700余亩符合国际锦标赛标准的18洞佘山高尔夫球场由世界著名的高尔夫设计公司NELSON&HAWORTH设计规划，总标准杆72杆，总长6605M/Yd。其中第16洞和第17洞为上海地区独有的设计师标志性签名球洞。这些不仅使球场保留了原有的自然风景，更增添了整个球场的趣味性和历史文化的内涵。上海佘山高尔夫会籍种类入会金额年费个人会籍记名会员RMB1，450，000RMB900元/月公司会籍一记名会员RMB1，620，000RMB900元/月二记名会员RMB3，120，000RMB1800元/月会籍情况：住宅概况：佘山高尔夫别墅社区占地500亩，总建筑面积88620平方米。别墅以意大利TUSCAN风格为蓝本，拥有100幢左右的独立别墅，与1700余亩的高尔夫大球场交融一体，如同球场的脉络一般和谐伸展在起伏的球道之间，并与周边水系浑然一体，组成了一座极富意大利田园山居风格的高尚社区。此外，社区还规划有直升机停机坪、游艇码头、高尔夫学校等设施，切实营造国际化的生活、社交平台。内部配套：会所、高尔夫俱乐部,中小学:高尔夫学校,幼儿园:附近有地段幼儿园,综合商场:180万国家森林公园旅游区，高尔夫球场，度假酒店，社区双会所,邮局,银行,酒店式管理医院。物业销售情况：05年10月入市，一期推出600-700平米的别墅房型，总价在2000万元左右，别墅价格在32000元/平米。上海佘山高尔夫三、深圳观澜湖高尔夫：216洞12大球场，世界第一大球会项目概况：成立于1992年，总占地面积20平方公里,由香港骏豪集团投资管理。香港骏豪集团把世界高尔夫传统带入中国，先后邀请12位天皇巨星设计216洞12大球场，斥资50亿港币打造世界级高尔夫球场及会所配套，是目前全球最大也是唯一汇聚五大洲球场风格的高尔夫球会，也因此于2004年5月荣膺“吉尼斯世界第一大球会”观澜湖高尔夫球场球场历年多次承办国际著名赛事。1995年因成功举办“第四十一届高尔夫球世界杯决赛”而闻名国内外。观澜湖高尔夫球场，共有十二个锦标级二百一十八洞高尔夫球场，五十一个网球场、三个亚洲最完善的会所、二个游泳池、五星级酒店。同时还拥有先进豪华的健身中心，桌球厅选用英国RILEY桌球设计及从瑞典引进中国最大型的儿童开心城堡。球场的每个球道都有黑、金、蓝、白和红五个发球台，分别适合职业、高级业余、业余、初学者和女仕。会籍情况：会籍种类入会金额个人会籍特许钻石会籍1800000钻石会籍1120000金卡会籍680000绿宝石会籍438000红宝石会籍288000公司会籍特许钻石会籍1800000钻石会籍1160000金卡会籍730000绿宝石会籍490000红宝石会籍318000深圳观澜湖高尔夫物业类型：观澜湖高尔夫以别墅为主，主要分为六大区区域，包括汉士达区、昆仕顿区、蔓菲亚区、纳斯比区、露诗达区、丽维康区等；主要产品线包括高尔夫大宅、翡翠湾、长堤、上堤等；主要的产品类型的独栋别墅、双拼别墅为主；销售情况：2006年8月香港凤凰卫视宣布与深圳骏豪集团签订为期五年的战略合作协议，并斥9804万港币巨资购下观澜湖高尔夫大宅蔓菲亚区建筑面积为1500㎡的E3栋别墅楼王，折合人民币达1.0098亿元，从而催生了珠三角首栋亿元别墅的横空出世！前后无遮挡，开阔视距，永远站在风景第一线四、南京钟山国际高尔夫：2座18洞72杆国际标准高尔夫球场项目概况：钟山国际项目坐落于紫金山脚下，是南京市惟一在市区内的高尔夫球场别墅项目，占地面积达3671亩。钟山国际体育公园包括2座18洞72杆国际标准高尔夫球场，及与之配套的综合娱乐项目。其中一个球场作为十运会的高尔夫运动配套场地。俱乐部会所将包含有五星级标准的运动员及裁判用房、标准客房、中西餐厅、壁球馆、健身房等设施。整个球场及配套设施均按举行国际赛事的标准设计建造。会籍情况：会籍种类入会金额个人会籍记名会员RMB780，000公司会籍一记名会员RMB780，000一记名会员+一提名会员RMB1，560，000一记名会员+二提名会员RMB2，340，000一记名会员+三提名会员RMB3，120，000南京钟山国际高尔夫住宅概况：该项目还包括部分高尔夫别墅，别墅区占地面积约1037亩，将围绕或穿插在2300亩球场周围，别墅开发总建筑面积约8万~10万平方米。物业类型：南京钟山国际高尔夫别墅一期紫檀园共有18栋纯独栋别墅，错落分布于球场的中段，8号球道与9号球道旁侧；邻近酒店和会所，更方便休闲娱乐；靠近环陵路景观大道，交通方便，生态宜人。内部配套：索菲特酒店、18洞国际高尔夫球场、9洞市区灯光球场、练习场等物业销售情况2007年11月入市，目前在售的一期紫檀园18栋别墅，面积从335平米――650平米不等，起售价格1200万/栋，主力销售价格为2000万/栋。南京钟山国际高尔夫别墅五、昆明春城湖畔高尔夫：座落在绵延的山脉和美丽的湖泊之间高尔夫球场项目概况：春城湖畔度假村座落在绵延的山脉和美丽的湖泊之间，拥有豪华的会所，同时提供舒适的房间、精美的食品和多种娱乐设施。它拥有两个锦标赛高尔夫球场，分别由JackNicklaus和RobertTrentJonesJr.设计。另外，度假村还有高雅的度假之家住宅区。山景球场：由阳宗海构成的绝美背景。宽敞的球道使球员轻松挥杆，而山脉的海拔高度给球员的击球增加了额外的距离。湖景球场：由RobertTrentJonesJr.设计，保留了天然的美景、突兀的岩石和起伏的山脉。位于海拔2100米的高地，稀薄的空气能使每次正确的击球增加额外的距离。从18个球洞都能看到迷人的湖光山色，特别是从8号洞至11号洞。从锦标赛开球从锦标赛开球处测量共7204码，湖景球场是links-style高尔夫最后的挑战，其强调的是精确性。每个球洞都被塑造得能提供多种位置打至果岭。内部配套：城湖畔渡假村更为奋战后的各位球友提供了五星级的酒店住宿，各类设施一应既全，其中包括汇萃中西名菜的鹰巢餐厅及19洞餐厅。昆明春城湖畔高尔夫六、丽江古城高尔夫：坐落于文笔锋下文笔海畔的古城高尔夫项目概况：坐落于文笔锋下文笔海畔的丽江古城高尔夫，用地4000余亩，水域面积2600余亩，由美国著名设计师JOEOBRINGER主持设计，是集度假别墅、酒店、餐饮、会议，高尔夫球会等多项功能为一体的高尔夫度假区。球道全场7661码，前9洞充分利用文笔峰于湖面接壤的山坡丘陵地势，形成山地球道风格，后9洞利用向外延伸广阔的湖边滩涂平地建造水景球场的特色。通过前9洞高差的变化，有趣的障碍及冒险路线的安排，使本球道难度系数增大，趣味无穷。后9洞平缓广阔，优雅休闲，更显湖边垂柳水景球场的风范。具有球道平面起伏大、沙坑及果领起伏的特点，立体感强，并巧妙利用山湖来体现自然景色。丽江古城高尔夫物业类型：98幢独栋小户型纯别墅，为满足所有度假生活者的需要，雪山水城·半山生态住宅小区规划了丰富合理的户型结构及装修设计，为不同入住者提供恰当适宜的空间选择。1、120平方米浪漫情侣别墅，独栋双层设计，风格简洁流畅，保持并延续了丽江建筑古朴的风格特点，大玻璃窗及木隔扇的巧妙结合，充分体现了产品的时尚感、文化感。豪华景观卧室，面向文笔海及玉龙雪山，窗前特设的SPA泡池，与美景之中享受养生之乐。2、家庭型别墅，经典小户型独立景观别墅，面积增加了空间变化组合使得功能更丰富。除配有独立化妆间及SPA空间外，还有一个特大的室外景观平台，形成了一个小型空中花园。在星空树影下远瞻雪山进观碧水，十分写意。3、家庭型别墅，双建筑体拼联式设计，户型面积进一步增加，景观面更加扩大，保证每一个房间都能享有最好的景观视野。双主卧空间，在同样拥有景观SPA、按摩床、豪华大床的条件下，为好友同游的度假生活提供了一个既独立又结合的家的感觉，附设室外花园，别有一番情趣。物业销售情况：于2007年9月底入市，起价16000元/平米，同时购998元风情卡，免费享受2万别墅酒店度假住宿，2次早餐、一场古城高尔夫。七、黄山高尔夫：未来华东地区最大规模的54洞高尔夫球场项目概况：黄山松柏高尔夫乡村俱乐部拥有高尔夫球场及五星级酒店群，位于风景秀丽的黄山市屯溪区黄山雨润度假区内，设施齐全，装饰豪华，集运动、休闲、度假、商务于一体。俱乐部现有彩虹谷及翡翠谷两个国际标准的18洞高尔夫球场，随着芙蓉谷球场的建设完工，届时黄山高尔夫将拥有华东地区最大规模的54洞高尔夫球场。“三区、两带一轴、两中心”“三区”为：一是旅游区，包括五星级度假酒店、商业街、休闲中心、马术场及2个高尔夫球场等。二是度假区，包括白金五星酒店、企业会所、徽州文化艺术中心及一个高尔夫球场等。三是商务区，项目包括国际会展中心及一个高尔夫球场等设施。

“两带一轴”是指将“三区”分割开的两条南北干道及将“三区”联系在一起的东西次干道。“两中心”分别是指以度假为主体的旅游度假休闲中心和以商务活动为主体的大型商务会展中心。18洞球道共建造有18个果岭，72个发球台，40个砂池，11个人造湖，球道总长度7032码。由于是在树木繁茂的林地中建造球场，设计师巧妙地在树木与山岗中设计球道，使球场保留了各种松树、水杉、柏树26000多棵，球道中留植的景观树有445棵，另外还有山茶园约90亩。黄山高尔夫八、绍兴鉴湖高尔夫项目概况鉴湖高尔夫球会位于绍兴柯岩风景区的鉴湖南侧，上海—杭州—宁波经济发达三角区域的中心，与沪杭甬高速公路相接，104国道及南复线横亘南北两侧，球道全长7435码，标准杆72杆，十八洞国际锦标级景观型球场。由美国JMP高尔夫设计公司MarkE扁ollinger先生设计。球会为会员提供全长350码的双向对打的灯光练习场，驻场职业教练、推杆及切杆练习果岭一应俱全。宽敞舒适的会员专用真草打区,30个半封闭打席,会员休息区及餐饮设施，将为您提供最好的会员服务。球会会所位于球场中心的扇墩山顶，四周为大小湖南山、群山、型塘江、鉴湖所围绕。室内亦非中西的超凡空间设计，会员休息区、会员用餐区、咖啡厅、专卖店、足浴区、贵宾厅及宽敞舒适的更衣间。会籍情况会员种类会费年费个人卡（一人记名）RMB400000RMB7000家庭卡（一主卡一配偶卡，全记名）RMB500000RMB8000公司卡（一人记名两人不记名，记名人球会唯一限量VIP会员，同时享受家庭卡权益）RMB2280000RMB2480000RMB2680000RMB15000绍兴鉴湖高尔夫物业类型康郡·风笛洲占地13.9公顷，规划容积率约0.5，总建筑面积约6.9万平方米。康郡·风笛洲高尔夫别墅群在思路上以高尔夫球场为中心，充分享受高尔夫球场价值；在地段上却是以康郡·风笛洲为中心，四周环绕着高尔夫球场的第7、第8、第12、第13、第14五大高尔夫球道，是真正的高尔夫别墅。康郡·风笛洲高尔夫别墅在规划上设计了尽可能多的一线高尔夫别墅私人场所，在少数二线高尔夫景观私人场所创造湖景价值，以及2000余平方米湖景、高尔夫景观纯现代风格会所。在独幢建筑设计中，充分考虑黄金社交特色，创作了挑高约6米多的宴客厅、多个露台空间及采光地下私人俱乐部空间。同时，还充分发挥总体规模较大的优势，量身定做“康郡·财富会”VIP私人俱乐部，为业主创造更好的社交平台。物业销售情况该项目共三期房源，目前一期康郡·雅音岛别墅组团已经交付使用，二期康郡·颂恩谷150余套房源销售完成，其升级版康郡·风笛洲于07年底推出。康郡·风笛洲规划有纯粹一线高尔夫景观独立别墅、高尔夫球场内湖景别墅及高尔夫叠墅三类产品，独栋户型销售面积在400~500平方米。第一期康郡·雅音岛组团别墅均价仅在5000元/平方米左右，基价明显偏低；但随着鉴湖高尔夫球场的日臻成熟和影响力的体现，二期康郡·颂恩谷组团均价就达到了10000元/平方米，涨幅接近100%。因此，三期康郡·风笛洲140余套独立高尔夫别墅，成为投资盛宴中最值得期待的大餐。小结：高尔夫是自然环境与人文景观的完美结合，同时也是身份与财富的完善象征。“Golf－Building”是自然环境与人文景观的完美结合，同时也是身份与财富的完善象征。高尔夫球会及高尔夫地产研究典型高尔夫地产项目案例分析未来高尔夫地产市场趋势分析高尔夫球会及高尔夫地产研究全国重点高尔夫球会项目概览湖南高尔夫未来供应与发展分析国内典型案例的选择和研究要点——球场对高尔夫别墅的价值推动体现在什么方面？高尔夫别墅和其它别墅项目在产品上面有什么不同？评价国内一流高尔夫别墅的产品力，并结合我们的市场经验，为本项目提供参考。案例研究点国内知名高尔夫别墅——深圳观澜高尔夫大宅成都麓山国际昆明春城湖畔高尔夫别墅典型案例选取的标准：总体概述：观澜高尔夫位于深圳与东莞交界处，依靠自身打造世界一流高尔夫球场，形成高尔夫资源为主的核心价值，支撑后期高端物业开发广州东莞深圳香港观澜高尔夫观澜镇位于深圳郊区,与东莞交界处镇区内房价一直为深圳低谷；世界杯球场维杰球场费度球场缺乏外部资源支撑，依靠自身打造世界一流高尔夫球场，形成高尔夫资源为主的核心价值，支撑后期高端物业开发。世界第一大球场，216洞高尔夫球场；承办众多高水平赛事，辐射全球的影响力；观澜高尔夫别墅享受到的是顶级高尔夫球会带来的影响力。深圳观澜高尔夫成都麓山国际昆明春城高尔夫开发进度：强势球场先行，后期规模房地产开发，低开高走逐步拓宽客户面、客户层次逐渐提升，投资、度假、自住、企业会所等多种购买需求释放时间1994年1995年1997年1998年1999年2001年2003年2006.32006.112008年高尔夫世界杯球场启用骏豪酒店开业翠谷球场启用乡村俱乐部开幕翠谷球场灯光球场启用俊岭球场启用俊岭球场后九洞灯光球场启用龙岛球场启用好望角球场启用高尔夫球会专卖店开张新翠谷球场完成改造并正式启用已建成十个球场兴建两个球场房地产晓峰居56幢独立别墅观澜豪园4幢6-9层花园洋房赛维纳2幢16-17层小高层高尔夫大宅约86幢独立别墅翡翠湾一期156栋别墅长堤222栋别墅高尔夫大宅独立别墅户型197~260平方米93~232平方米65平方米438~868平方米，楼王1500平方米198-288平方米188-222平方米700-1200㎡售价13000/平方米30000/平方米；楼王总价1.1亿总价600-1000万总价600~800万7000万-1.7亿/套客户投资客企业客户度假+自住产品规划：观澜湖别墅规划大多采用单线形排布，别墅能最大化享有高尔夫景观资源翡翠湾总图单线形规划，保证每户的无遮挡球场景观；最大化利用球场景观，别墅不仅仅是建筑的占有，而是资源、景观的最大享有。在规划层面，通过单线形排布，极大的发挥高尔夫球场的核心价值，为每栋别墅实现高价值提供强劲支撑。户型设计：架空层、地下室和私家花园等赠送面积大大多于建筑面积，最大赠送的比例达到300%，凸现高尔夫别墅物业的卓越价值长堤别墅AB型A型B型建筑面积412㎡222㎡188㎡架空层及地下室340㎡182㎡158㎡花园面积800㎡448㎡360㎡翡翠湾别墅翡翠湾别墅M型L型TB型建筑面积198㎡288㎡313㎡架空层及地下室228㎡271㎡216㎡花园面积595~1731㎡682~2206㎡420~510㎡长堤别墅上堤别墅翡翠湾组团，赠送面积3倍于建筑面积长堤组团，赠送面积3倍于建筑面积密度较高的上堤组团，赠送面积也能达到2倍于建筑面积超大的赠送面积，彰显豪宅资源价值，更重要的是为满足客户娱乐、休闲、享受的需求提供了广阔的空间。上堤别墅A型B型建筑面积203㎡206㎡架空层及地下室83㎡83㎡花园面积270㎡290~336㎡户型设计：大面积的赠送不仅仅是实惠，更重要的是赠送空间营建造的生活空间和休闲生活氛围，提升产品的附加值与档次感赠送的花园面积应足够大，需可建私家泳池或私家花园，形成家庭休憩、聚会的绝佳场所；架空层多做成两个以上车库，地下室配置成健身、家庭影院、SPA、酒库等功能空间。宽阔、开敞的私家花园自然、安逸的私家庭院每栋别墅均配有私家泳池，享受奢华、品质生活架空层车库地下室SPA户型设计：700㎡以上豪华大户，彰显顶级圈层生活，打造财富人士社交平台观澜高尔夫大宅多为企业购买，用于会议和接待。地下室整层总面积499㎡，设有桌球、棋牌室、健身房、茶艺、酒吧、家庭影院、酒窖等欧陆风情的生活空间，宽阔的平台花园最大限度将景观引入室内，宽敞明亮的厨房和电梯厅展现尊贵生活。电梯大堂23㎡

平台花园186㎡，可通过楼梯直达花园厨房29㎡地下室平面建面499㎡首层平面建面280㎡会客厅50㎡以观澜高尔夫大宅C型为例建筑面积：700㎡花园面积（含泳池）：1353~3790㎡三车位架空层车库会所配套：观澜湖高尔夫会所面积超过3万平方米，为客户提供生活配套、享受空间和商务社交平台推杆果岭游泳池日本料理山景阁西餐厅高尔夫专卖店不动产销售部儿童天地健身室壁球室羽毛球场往酒店会员事务部往高尔夫球场按摩会员酒廊高尔夫会所会所大堂接待处Spa中心(1300平方米）储物柜区往球场往会所往会所钢琴吧会议室大宴会场商务中心315间客房游泳池大堂礼品店花店绿茵阁雅豪轩酒吧电梯接待处骏豪酒店生活配套：时尚生活超市、风味美食、儿童shopping等生活配套；设有观澜湖医疗保健中心，提供急救资料，健康医学顾问等服务；享受空间：咖啡、啤酒、画廊、书店、古董收藏、小影院等特色ministore；设国际高尔夫博物馆、钢琴艺术中心、顶尖品牌服装、汽车展示厅等；商务社交平台：315间客房的骏豪酒店；可容1000人的会议大厅；

球场的高使用率、社区配套的极度缺乏使观澜建成了了3万平方米超大规模的会所并承担了一部分商务功能。总体概述：没有强势自然资源，依靠打造高尔夫和结合自身浅山地形，形成自身资源支撑，麓山国际别墅是典型的以高球为资源卖房子双流麓山国际成都区位：麓山国际地处成都双流县，成都三环线外，地铁一号线终点站。资源：地处成都郊县，地理位置较偏，占地2600亩，没有强势自然资源，依靠打造高尔夫和结合自身浅山地形，形成自身资源支撑；定位：成都乃至西部最具居住和投资价值的高级社区，成为中国上流阶层的聚落，不断吸引海内外才智阶层；客户：第二居所客户为主，客户置业目的以投资兼度假为主。别墅区洋房区深圳观澜高尔夫成都麓山国际昆明春城高尔夫开发进度：麓山国际从04年开始入市，实行球场会籍和别墅的销售完全分离，实现了别墅价格的持续增长，并已在市场上建立了项目的知名度麓山国际·逸翠谷开盘04.10.3005.7.9麓山国际·水晶岗开盘06.3.19麓镇·塞尔维蒙开盘06.9.9麓山别墅·圆石滩开盘06.11.19麓山别墅·碧影溪开盘06.12.16麓镇·拉佩维尔阔景别墅洋房开盘07.8.18麓山别墅·叠溪谷开盘07.3.31麓镇·拉佩维尔阔景别墅洋房二批次开盘07.7.1麓镇·拉佩维尔叠拼别墅开盘07.9.8麓镇·拉佩维尔叠拼别墅二批开盘07.10.28麓镇·拉佩维尔叠拼别墅三批开盘07.11.11麓镇·帕萨迪纳开盘08.1.16麓山别墅·碧影溪二期开盘推盘节奏地理位置华阳片区占地面积2600余亩建筑面积100多万㎡容积率0.4产品类型独栋、类别墅、洋房面积190-820㎡190-270300-500600-800900-1200100400户型面积（平米）2005008001000120015001700总价（万)300

相对麓山国际的球场来说，麓山国际的客户更加关注别墅产品本身，由于球场会籍和别墅的销售完全分离，高尔夫对别墅价值的支撑更多体现在景观价值的支撑。产品规划：以高尔夫球场为大景观背景，各别墅组团分布其间，各组团拥有自身独特气质而又融入整体规划圆石滩逸翠谷橡树坡水晶岗碧影溪叠溪谷香溪堤黑钻山庄逸翠谷橡树坡碧影溪水晶岗叠溪谷圆石滩香溪堤20042005200620072008逸翠谷橡树坡水晶岗圆石滩碧影溪叠溪谷香溪堤黑钻山庄黑钻山庄

以高尔夫球场为大景观背景，各别墅组团分布其间，根据不同的：谷、岗、坡、滩等地形，建造风格不同但统一于整体规划的别墅群落；坡度较缓，球道边的一线景观物业价值最高。产品规划：别墅偏重沿组团外延排布，充分使用高尔夫球场景观价值和地形条件，追求景观最大化。碧影溪总平图香溪堤碧影溪香溪堤总平图高尔夫景观价值最大化，别墅都依高尔夫景观而生，追求视野开阔；别墅主要空间对景观的追求大于对朝向的讲究；充分利用浅丘地形，组团内部别墅可从高处俯瞰景观，组团边缘别墅可近享高尔夫草地美景；绵延的碧野成了别墅的景观，而别墅也成了碧野中的美景。深入考虑球场、地形和建筑三者的有机结合，使其相互渗透，相互交错，达到完美景观境界，体现至尊品质。户型设计：做为远郊第二居所的麓山别墅，户型设计强调与外界景观的联系和大尺度的共享空间碧影溪C1户型首层活动空间功能模糊，墙体被取消，大开放空间。通过大面积落地窗，厅与庭院联系紧密，共享庭院景观。碧影溪S1户型二层三层步入三层下至花园生活空间多套间设计；每个卧室均能步入顶层或花园，情趣十足。活动空间的功能模糊与开放，倡导闲散的生活；通过设计处理，最大化引入景观，追求的是舒适；生活空间多套间与情趣性的设计，体现的是享受。总体概述：距离昆明38公里，座落在绵延的山脉和美丽的湖泊之间的湖景特色赛会度假球场一期二期会所三期开发商：新加坡吉宝集团KeppelLand，是新加坡第三大上市房地产公司，资金雄厚位置：距昆明38公里，从昆明国际机场有高等级公路贯通，车程约50分钟；资源：阳宗海、海拔2100米高地、坡地地势；总面积：500公顷(7,496亩)，两个18洞锦标赛高尔夫球场；总体规划1500套别墅；球场特色：分山地和湖畔2个球场，由世界著名高球手设计：山场JackNicklaus，湖场RobertTrentJonesJr；经营状况：1998年球场完工开业，2003年成立昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司。春城高尔夫发展的两个特殊性——昆明作为著名旅游城市，具备辐射全国的影响力，正如张家界在中部地区的地位一样；东南亚门户省份，导致发展初期东南亚高球客户对其形成了良好的支撑。深圳观澜高尔夫成都麓山国际昆明春城高尔夫开发进度：球场自98年开业，以球场驱动物业进行销售，面积小、总价低的产品走量越快从销售的角度来讲，春城别墅的销售高度依赖球场的会籍；2001年，昆明第一个单价上万元的高尔夫公寓、别墅在春城湖畔高尔夫悄然面世，总价为100-900万元。从2001年至2007，春城共供应226套别墅、42套公寓，市场消化速度较慢，特别是3期别墅中总价较高的产品走量更加缓慢。98.11球场开业世界最佳500个球洞之一99.06中国及香港高尔夫球度假村之冠00年01年1期别墅单价1.1万总价100-900万07年世界百强球场04年2期别墅单价1.4万每套均价800万01年亚洲最佳球场第二名01年亚洲最佳高尔夫度假村08年3期别墅别墅单价1.55万公寓单价1.6万类别建筑面积*（约㎡）1-卧室（公寓）68㎡2-卧室（公寓）112㎡3-卧室（别墅）173㎡

*建筑面积包括套内面积、阳台和停车场/门廊面积春城高尔夫的公寓和别墅产品面积较小，前三期基本不超过200平方米。产品规划：巧妙利用坡地地势，合理排布物业，确保景观资源价值最大化，同时注重组团纯粹公寓城市中心杜鹃豪园1区别墅物业排布上，由于春城高尔夫湖畔别墅坡度较大，价值最高的物业排在山顶端和球场边；主要道路骨架顺应地形脉络;顺应在山顶绿化轮廓线；组织坡地绿化视觉廊：在符合日照、朝向、通风条件下，住宅单体几乎平行等高线布置：整个小区及所有组团内放，形成丰富的视觉。会所配套：春城的会所是融合酒店、运动设施和商业等功能为一体的社区配套，自身运营受到自返租计划的支撑较大会所面积一万余平方米；设置49间客房（6间套房和43间客房），出于反租物业的考虑，会所客房规模不大；设施：游泳池、SPA、餐厅、酒吧、专卖店、网球场、水上运动、健身、高尔夫练习场、练习沙坑及果岭等；业主对会所使用率高，因为现有反租型小区以这个会所为中心发展，也是目前唯一的会所。会所功能布局及动线设置杜鹃豪园露天烧烤洗衣房超市49间酒店房水上运动中心出发台湖畔球场山地球场高球运作俱乐部配套酒店功能

春城的会所具备了运动酒店、俱乐部三大功能的集合体，但酒店和俱乐部的运作和酒店、物业的入住率有很大关系，我们在前期难以具备类似条件。总结：高尔夫物业/产品的四大特点：高尔夫物业/产品要点1234规划层面——景观价值最大化且组团区隔明显由于外部强势景观的存在，外部景观最大化是规划的主题；在景观价值的分级上，景观视野>亲近球场>二线景观>无景观；由于别墅物业对圈层的要求，在满足资源基本均衡的前提下，不同档次的物业尽量按照组团划分开。

单体户型层面——异域风情、大赠送，城市居所和度假别墅区别对待基本上，国内的高尔夫别墅都采用异域风格和现代风格为主；高端客户也对性价比敏感，赠送面积较大的别墅市场实现度更高；企业会所级和普通别墅级产品功能空间的上具备不同；景观层面——立体景观的打造和强调室外景观的互动：强调室内和庭院景观的互动：多变空间、落地窗设计；立体景观的打造：双首层设计，露台和花园的连接。

配套层面——球会、旅游区、和住宅区配套功能各异：赛会级球场的配套承担更多赛事、商务功能；旅游区会所承担更多接待、休闲功能；而作为居住社区的麓山国际承担了很多生活配套的功能。总结：高尔夫物业/产品的两种运营模式：高尔夫驱动型和高尔夫配套型高尔夫驱动型高尔夫配套型开发特性球会的强势是一个必要条件；所以在开发的一开始就专注于球场的设计、管理和运营；物业价值和球场的成败密切相关。高尔夫仅作为项目的增值设施；球场的管理和运营相对较弱，甚至可以外包和完全脱钩。适用条件运营一个强势的球会；特别是在陌生区域开发高尔夫项目时驱动型往往适用。较为广泛必须考虑市场需求及竞争开发周期以及盈利模式周期长，前期投入大，对管理要求高，而后期球场和地产可以同时盈利。住宅销售的周期可以提前，且在项目开发的过程中。高尔夫对物业的推动运营价值＋景观价值“雪中送炭”景观价值“锦上添花”产品特性档次最高，满足金字塔尖群体基本不愁销售，球会带来的球迷客和商务客已经基本解决问题。档次中高，通过总价控制和性价比扩大客户群覆盖面物业本身的产品发力往往能决定项目的成败。代表楼盘观澜高尔夫、春城高尔夫天麓第七区、麓山国际本项目高尔夫资源的界定：

本项目是“高尔夫驱动型”的项目单纯从球场层面来说，本项目球场是张家界唯一的高尔夫球场，而且拥有极好的自然资源与景观，具有高尔夫驱动的条件；从产品的价值来看，自然资源与景观是众多旅游配套中的一环，相比高尔夫，能提供更多的价值来支撑我们的物业/产品；从开发时间进度来看，本项目的高尔夫球场的首次运营时间节点将会在本项目住宅产品的开发/销售之前。模式高尔夫驱动型高尔夫配套型典型案例：深圳观澜高尔夫昆明春城高尔夫典型案例：成都麓山国际深圳华侨城天麓高尔夫球会及高尔夫地产研究典型高尔夫地产项目案例分析未来高尔夫地产市场趋势分析高尔夫球会及高尔夫地产研究全国重点高尔夫球会项目概览湖南高尔夫未来供应与发展分析一、中国高尔夫地产历史发展回顾观澜湖大宅：我家住在观澜湖，来我家打高尔夫吧2004年5月8日，演绎世界第一球会与顶级别墅创新“嫁接”的观澜湖大宅，带着“我家住在观澜湖，来我家打高尔夫吧”的广告语上市，以中国地产豪宅最高水准的代表身份，在整个地产界引发了一场“地震”，其项目也被中国房地产业协会评为“中国深圳地产高档社区成功开发典范”。大宅均价在每平方米2万元以上，最便宜的一栋也要1000多万，最高叫价高达3000万元，这个价格在当时的深圳算是天价。二、中国高尔夫地产现状中国高尔夫地产现状：在中国，有90%的高尔夫球场以房地产项目作为支撑

市场角度一边是球会运营艰难，一边是高尔夫地产物业的超高回报，中国高尔夫掘金顶级别墅领域在一定程度上也是顺应了国际趋势，符合市场经济发展规律的。开发商角度对于地产开发商而言，无论是远郊的低密度产品还是城市核心区的高档住宅，不管身在高尔夫球场，还是视野目及范围，能一睹那一片绿，开发商们大都愿意给自己的楼盘贴上“高尔夫”的标签。客户角度纵观全球的豪宅市场，依山也好，傍水也好，形成蓝色和绿色两大主题，而高尔夫球场上或者附近的别墅，不仅座拥满眼绿色，更创造以球会友的融洽空间，成为许多人梦寐以求的置业理想。

高尔夫地产物业的超高回报许多人梦寐以求的置业理想高尔夫地产的范畴得到最大限度的延伸三、中国高尔夫地产的产品分类高尔夫主题地产：主要指球场内球道景观地产和部分与球场直接相连的球场边缘地产（主要为别墅）。随着国家政策的趋紧，再加上球场场内土地与场外土地在面积上的比率相差之大等因素，高尔夫主题地产，不可能成为主流。高尔夫概念地产：一般指球场外部、附有高尔夫概念的地产，包括练习场地产、与高尔夫捆绑促销的地产。而目前的趋势是，高尔夫的概念越来越被外延化，高尔夫概念地产的外延将日趋丰富。高尔夫地产形态：高尔夫地产从形态上可分为两种类型，即“主题地产”和“概念地产”以居住为主的“第一居所型”高尔夫地产：此类别墅的业主只是把高尔夫球当作一个辅助元素，而以享受高尔夫球场带来的绿化、景观和与外界隔绝的宁静生活为主，如绿洲千岛花园等；高尔夫地产功能：高尔夫地产从产品功能上分为两大类型，即“第一居所型”和“度假型”以打高尔夫球为主的“度假型”高尔夫地产：这类别墅的业主大都把此别墅作为第