【商业】卓越卓越宝安中心项目

卓越地产宝安中心区项目启动会21.地块条件及规划指标技术经济指标表总平图及分期分区示意一期二期一期二期52.V1/V2版经营指标说明指标数据请参照宝中项目测算表63.地块条件交底及周边市政接口项目地理区位A002-0046目地块法定图则为商务办公用地，且所在中心区地块主要为商务办公用地，未来商务氛围可期。宝安区政府壹方中心龙光世纪大厦滨海大厦熙龙湾图书馆深圳城市总体规划（2010-2020）

1、天然气：接驳点位暂定从项目北侧海天路接入，管径及气压待定

2、给水：接驳点位暂定从项目北侧海天路接入、管径待定，需从泵房二次加压；施工临时用水已从北侧海天路接通。

3、污水：正式排污就近接入海天路市政污水管道，管径待定，井底标高等设计确认排污管线类型及方位后确定，需要设置化粪池；支护、桩基、土方阶段施工排污暂排入南侧足球场排水沟，待总包单位确定及施工许可证办理后再进行海天路临时排污的接驳工作。

4、雨水：就近接入海天路的市政雨水管道，管径待定，井底标高等设计确认；施工临时雨水接驳申请手续要等施工许可证办理后才能提出申请。

5、强电：等建设工程规划许可证办理后才能将资料送入电力公司后确认变电站位置和正式用电容量；施工用电已接入，临时变压器位于项目的西南角。

6、周边市政道路：北侧海天路、西侧宝华路、东侧兴民路（待建）、南侧海澜路（待建），道路标高3.65~4.39m之间。项目市政接口94.市场调研及项目定位宝中区位宝中前海相互依附，宝中作为“前海价值链承接第一地”，定位为中央商务区和科技研发服务区，重点发展总部经济，属于深圳未来城市核心区域商务办公区核心商业规划指标：宝安中心区规划用地面积15平方公里，包括滨海片区和碧海片区，规划总人口规模约40万人；功能定位：定位为CBD+TBD，即商务活动密集的中央商务区和科技研发服务区。规划定位：区域规划分为现代服务业总部经济区、商务办公区、核心商业区。重点发展总部经济，包括金融、现代物流、科技研发服务、商贸等行业，努力打造集中体现宝安国际化、现代化城区形象的现代服务业核心区；核心商业区:位于核心区的东翼，紧邻地铁1号线和5号线，总用地面积约50公顷。重点建设商业步行街、大型商业城市综合体、五星级酒店，提供综合性商业、购物、文化创意和休闲娱乐等服务。商务办公区：位于核心区的西翼，总用地面积约80公顷，大部分为政府控制的储备土地，规划建筑面积近300万平方米。重点建设企业总部大厦、科技研发服务中心、商务公寓、五星级酒店等商业商务楼宇。本项目宝中区位土地产业第三阶段（组团C）产业持续升级与转型第三阶段滨海绿地两大公园增值，区域土地价值爆发第四阶段（组团D和F）宝安企业总部及前海相关企业总部第四阶段远期发展用地视市场而定BCDF第二阶段第二阶段（组团A、B和E部分、地块G、H）战略新兴产业、创业板、中小板上市企业、高端现代服务业出让高价值地块，继续拔高第一阶段（组团A、B和E部分）战略新兴产业、创业板、中小板上市企业、宝安现有产业第一阶段出让现状成熟、中高价值地块AGH本项目E核心商业区商务办公区宝中规划分四个阶段开发，项目处于第一阶段开发的E区域，最为成熟高价值开发区域，未来发展迅速，价值可及时兑现项目周边概况地铁1号线地铁11号线环中线前海湾1234561079814前海——商务区111213双界河规划地下通道地铁站公交车站宝安区政府12体育中心3体育馆4图书馆5少年宫6演艺中心7海滨广场8中央公园9滨海公园10鸿荣源综合体11华侨城酒店12龙光世纪大厦13熙龙湾及国际西岸商务大厦14中兴五星级酒店行政中轴首排，双地铁口环绕，一线海景，周边建有龙光世纪大厦、西海岸大厦等已入驻写字楼，紧邻图书馆、少年宫等区域城市配套，区域商务/居住氛围相对成熟竞品分析（写字楼产品）宝中项目(本项目主销期)宝中片区前海片区南山片区宝能项目16.8万㎡壹方中心11.5万㎡海纳百川总部1万㎡神州通总部1.4万㎡地铁.前海22.4万㎡卓越.前海20.7万㎡鸿荣源.前海12.1㎡华润.前海17.0万㎡兆华斯坦项目18.1万㎡香江供应链2.6万㎡世茂前海3.6万㎡前海湾区综合枢纽12万㎡深圳湾生态科技园11.1万㎡智卓飞高4万㎡金融中心二期4.7万㎡宝能西丽3万㎡凯德三期2.3万㎡华润大冲项目67.0万㎡属于区域内首发写字楼项目，根据项目属性及入市时间，锁定竞争对象（宝能宝中项目、壹方中心、卓越前海壹号、华润前海、华润大冲），进行点对点分析竞品分析（写字楼产品）项目名称卓越宝中宝能项目卓越前海华润前海壹方中心华润大冲写字楼档次甲级甲级超甲级超甲级超甲级超甲级限高150米225米280-320米300米180-225米150-300米标准层1500-2000㎡2000㎡1800-2000㎡——————层高4.24.54.5米——————开发商卓越宝能卓越华润鸿荣源华润超甲级写字楼为主流180-300米高度以上4.2米为市场主流多为实力开发商为主写字楼开发经验并不足楼体高度及规模效应上不占优势，但地段位置核心，滨临一线海景，写字楼品牌开发商，产品亮点可往品质感及舒适度进行竞争，如空气质量，声环境、能效管理等竞品分析（公寓产品）结合入市时间及项目属性，锁定竞争项目，区域内壹方中心，区域外深圳湾1号、深业上城、深圳天元、东海国际区域项目区域规模

（万㎡）公寓体量

（万㎡）主力产品资源景观开发商品牌入市时间区域内卓越前海壹号（公司内部）前海45.029.2380-90㎡一房

120-130㎡两房无明显景观卓越2016年鸿荣源前海项目前海32.045.26200-300㎡三、四房无明显景观鸿荣源2016年华润前海项目前海50.35.6110-130㎡一房

180-200㎡两房无明显景观华润2016年兆华斯坦项目前海47.76——一线海景兆华斯坦

国际能源金融中心2016年前海综合枢纽前海127.813——海景地铁集团2016年前海地铁车辆段前海1404.867120-150㎡三房无明显景观地铁集团2016年壹方中心宝中8827（住宅）180-250㎡四五房无明显景观鸿荣源2015年上半年本项目宝中13.63.79160-240㎡三房、四房一线海景、公园景观卓越2016年2季度区域外深圳湾1号南区后海35.88200-330㎡二三房一线海景鹏瑞2014年下半年深业上城福田120

17200-350㎡三四房双公园景观深业持销深圳天元（公司内部）福田11816.580-130㎡两房

180-230㎡三房无明显景观卓越、金地2014年中东海国际福田50

19

110-250㎡二三房无明显景观东海持销竞品分析（公寓产品）主流面积段中，200-250㎡竞争较为激烈，150-200㎡存在一定空档，且可与公司内部产品形成错位，可作为主流面积段区间。可发挥一线海景、未来城市核心地段，双地铁口环绕交通及城市资源配套等条件。面积段壹方中心（住宅）深圳湾1号南区（公寓）深业上城（公寓）深圳天元（公寓）东海国际（公寓）产品小计150㎡以下130086234305755150-200㎡13022860172410200-250㎡75075823043251536250-300㎡08316814895494300-400㎡12028166057371400㎡以上64404040148面积段深圳中心天元（公寓）卓越前海壹号（公寓）宝中项目（公寓）产品小计(不包含宝中项目)150㎡以下2345980832150-200㎡04213242200-250㎡3044566349250-300㎡148220170300-400㎡023023400㎡以上4206外部竞争内部竞争目标客户（写字楼产品）本地升级客户本地实力企业主：本地实业类/科技升级换代客户；本地土豪投资客：本地资金实力雄厚见证宝中快速发展的的土豪级客户。“立足宝中,辐射深圳高端客户”前海注册总部产业链“中下游客户”宝中作为前海综合配套区，目前成熟度高于前海，将成为前海客户的跳板和承接地；现代金融业行业是本项目未来客户重点拓展方向；高端客户:全市高端投资客看重前海未来发展价值，但是无法购买前海物业类投资客户；核心客户影响力客户标杆客户40%50%10%目标客户（公寓产品）投资型客户自用型客户客户特征置业目的目的：资产配置或投资；目的：第一居所为主，部分为第二居所客户来源区域：本土专业长线投资客户为主，部分外地（香港、北京、上海、广州）投资客；区域：深圳客户为主，辐射珠三角区域及一线城市客户；后期随着区域成熟，外籍商务客户比例逐渐增加；客户类型类型：私企业主和企业高管为主；卓越品牌追随者；行业：多为金融投资公司、房地产开发、IT和制造等业；1.城市主流富豪阶层：多数为企业老板、董事、私营企业主，集中在金融、实业领域；2.城市新贵阶层：知富精英（企业高管或老板）：新经济新产业的代言人，如开中小型投资公司、制造业等；财富新贵（富二代）；商务型客户：国内外高端商务客；城市空中飞人；关注因素前海区域规划、升值空间、投资回报率、面积与总价、不限购不限；前海区位地段、城市资源、身份象征、本体配套、酒店服务、综合体价值、不限购不限等；“自用型居家正宅为主，投资型客户为补充项目SWOT分析SWOT优势strength劣势weak商业性办公指标，不高于30%的建筑面积可以作为居住公寓；宝安行政主轴首排，距离前海仅600米；双地铁口物业；地块中间有一条市政道路，将地块分割为南北两个地块；南地块有地铁线贯穿，影响建筑排布；地块东北角有变电站，存在客户心理抗性；机会opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势深圳未来城市核心，宝安CBD核心区域，区域相对成熟；地块西面和南面有一线海景面；项目西面规划宝安深圳书城，南面滨海地带或规划宝安欢乐海岸；30%的商业性办公指标，作为居住公寓产品，增加溢价能力，减低公司写字楼体量过大的市场风险；突出地块位置核心，行政首排，高通达性等特性，放大办公产品的昭示性及形象性；放大海景面，提升物业价值；南北地块实现功能互通，连通为整体；物业排布避开变电站等影响；商业排布需要考虑，充分利用未来西面及南面人流价值；威胁threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，化解威胁项目东北角熙龙湾住宅及幼儿园需满足日照要求；项目南面地块目前规划限为150m，以至地块正南面或存在遮挡；建筑朝向一定角度偏转，避开正南面地块遮挡，放大西面及西南面海景面，提升物业价值；放大项目滨海属性；通过建筑排布及设计，满足日照要求，规避南面地块遮挡、地铁线退线、变电站问题；项目定位项目整体形象定位前海湾畔-中等规模-滨海商务综合体写字楼形象定位商务新名片-中心完成者公寓形象定位国际滨海人居新标杆商业配套定位满足目标客户对休闲商务、餐饮和生活等配套需求项目业态定位及示意图一期：甲级写字楼A座一期：甲级写字楼B座二期：高端公寓商业街铺公寓户型分布示意图（水平+垂直分布）A1A2B1B2C1C2产品类型房号面积（m2）房型公寓A1165三房两厅A2164三房两厅B1189三房两厅B2192三房两厅C1229四房两厅C2241四房两厅户型排布原则：1.景观资源最大化利用；2.根据价值最大化及面积适配原则排布户型面积大小，保持内部有效差异性；3.拐角单位面积适当放大，便于户型设计；4.西侧朝西单位，西侧端头存在对着对视单位，适当控制面积段。产品类型房号面积（m2）房型单价（万元）单套总价（万元）各户型总面积（m2）面积占比套数套数占比公寓01165三房两厅5.7941544514.37%3316.66%02164三房两厅5.7935541214.28%3316.66%03189三房两厅5.71077623716.46%3316.67%04192三房两厅5.71094633616.72%3316.67%05229四房两厅5.71305755719.39%3316.67%06241四房两厅5.71374795320.98%3316.67%公寓户型、面积段、总价范围900-1400万245.商业定位及规划项目商业定位整体商业定位为“海滨特色国际美食休闲街”

强调生活品质、注重身心放松，同时国际包罗各国美食：浪漫的法国大餐、地道纯正的日本料理、独特鲜美的泰国菜等，还有咖啡、甜品屋等休闲小品，是想打造一种近距离就能感受世界美食、感触时尚气息的现代休闲观光文化、商务美食文化。精品商务配套，为都市精英提供多元服务平台，满足目标客户对休闲商务、餐饮和生活等配套需求。项目商业功能分区及业态1F：银行服务配套+商务餐饮+服务配套功能；以银行金融、商务餐饮、休闲餐饮、酒吧饮吧、便利店为主；1F商业价值最大，节点位置引进银行，形象展示较好；外街以特色餐饮、咖啡饮吧来定位；内街以美食步行街进行业态定位，主要为商务餐饮、休闲餐饮为主，吸引商务人士、白领、休闲观光人士消费。项目商业功能分区及业态2F：休闲餐饮功能；以休闲餐饮、世界美食、大型高档酒楼等为主；2F的人流相对较少，为了拉动2层的人流，必须设定有特色的餐饮定位，例如世界各国的风味美食（韩国料理、意大利面、巴西烤肉等）、中式的高档酒楼，一些休闲餐饮都是目的性较强的业态，并且这些商界需求的铺位面积均较大。项目商业溢价策略首层街铺面积最大化：1F：7547m2，2F：2453m2；外街铺面积最大化：西北角商业>西南角>东北角>东南角；内街铺控面积及总价：进深控制13m以内，开间4-4.5m；二层商业增加附加值：利用退台作外摆；垂直交通增强二层人流可达性，提升商业价值；部分办公指标保留转化商业用途的灵活性，约900m2；结合首层商铺面积最大化，且在满足外街铺面积最大化的前提下，控制内街铺面积及总价；二层商业利用退台，垂直交通等方式增加附加值，保留部分办公指标保留转化商业用途的灵活性，实现商业价值最大化项目商业溢价策略主流面积段控制在60m2以下，降低总价段；面积段与商业价值适当匹配，增加二层商业附加值，尽可能实现商业价值最大化一层商铺面积分布图：80-90m2铺占比7.1%，分布在西北角商业价值最高的位置；60-80m2占比36.8%，分布在一层外街位置（除西北角外）；主流面积控制在60m2以下，60m2以下占比56.2%，分布在一层内街铺；二层商铺面积分布图：80-90m2铺占比为2.45%；60-80m2占比24.45%，60m2以下占比73.2%，有效控制二层面积段，减低门槛增加；二层退台增加商铺附加值；一层商铺面积分布图二层商铺面积分布图306.设计成果及产品建造方案效果图方案效果图地下一层平面图首层平面图二层平面图三层平面图一期办公A塔标准层平面图一期办公B塔标准层平面图一期剖面图公寓户型平面图（详细，各户型图）二期剖面图427.优展区选址及设计优展选址宝中项目营销中心选址2种方案并行：1、在项目现场营销中心正式投入使用4个月之前（即2015年5月15日前），世纪中心1号楼28层作为临展点；2、宝中项目西北角写字楼A座营销中心，工程进度约2015年9月15日前达成接待区施工工程。营销中心华侨城华寓演艺中心图书馆青少年宫熙龙湾龙光世纪中心佳兆业项目宝华站临海站位置选择：营销中心选择在宝华路与海天路十字交叉口的东南角，昭示性及进入性强，可最大化利用景观资源优势海天路宝华路项目昭示性：昭示性强，便于客户找到。交通进入性强：宝华路与海天路路网具备到达条件，同时拥有宝华地铁站，便于人流和车行进入；项目的东侧及南侧未来工地较多，后期受施工影响较大，影响人流、车辆通达。资源最大化利用：宝华路西侧为宝安中心区规划的中央绿轴，宝华路向南可以看到滨海公园及前海湾；海天路南侧为龙光大厦及熙龙湾，自宝华路进入能够最有效利用项目资源，展示项目最大价值。营销中心营销中心人流主入口：需要强有力的主入口强化视觉符号，同时结合水景及艺术雕塑，增添艺术氛围与活力；前广场（西侧和北侧）：作为绿化范围，对外展示项目的重要途径；停车位预留位置：同时，绿色框需要预留50-60车位，作为客户停车用途。商铺承当营销中心功能：由于大堂开放时间较晚，由商铺空间承担营销中心的主要功能。外部平面布局：前广场作为绿化范围，对外展示项目特质，同时前广场位置预留50-60个车位；商铺空间承当营销中心功能（局部两层通高）水景项目铭牌营销中心内部功能设置：由于公寓与写字楼两套团队需共用同一个营销中心，为此此次面积需求偏大，约1200平方米。分为展示与洽谈区，办公与签约区和后勤保障区营销中心总建面设置为1235平米，其中展示与洽谈区675平米，办公与签约区380平米，后勤保障区180平米。由于公寓入市时与写字楼时间交叉，到时两套员工人马需共用同一个营销中心，为此营销中心需求面积偏大。营销中心效果示意营销中心内部动线组织：根据客户习惯及项目价值传递规律，设置营销中心动线组织，并提供室内设计参考案例接待处区域模型楼体模型3D影音室样板房（开放前）样板房（开放后）样板房洽谈区/VIP室洽谈区/VIP室客户上门客户离开客户离开接待处模型区洽谈区看楼动线外部动线组织：三栋塔楼样板房看楼动线，配合大堂开放效果，围墙包装、导示设计和园林景观，多触点提升客户体验感北塔楼（写字楼B座）看楼动线：营销中心—A座大堂—外部看楼通道—写字楼B座大堂--临时电梯--样板房。（紫色虚线）北塔楼（写字楼A座）看楼动线：营销中心—A座大堂---候梯厅---临时电梯---样板房。（主要为内部动线）南塔楼（公寓）看楼动线：北塔营销中心—乘坐看楼电瓶车---经过项目内部商业街（南北向中轴通道，如红色箭头所示）---南塔（公寓）入户大堂—临时电梯—架空层园林—会所及泳池---样板房。写字楼A座看楼动线B座及公寓看楼动线园林景观优展区重要节点：在于前广场、主入口、大堂展示、看楼通道、园林、架空层、会所等节点，强化项目高端调性开放时序及范围示意：优展区分两期开放。一期优展：首次开放：营销中心及展示区景观；二次开放：写字楼B座4F清水样板房，大堂及5F精装样板房；三次开放：开放北塔A座大堂及样板房；二期优展：开放通往南塔的南北向通道园林景观、南塔公寓大堂及精装样板房。开放时序及范围图园林重要节点样板房（写字楼）北塔写字楼B座：楼层选择及面积需求：选在4F设置整层清水样板房（约1425m2），5F设置半层精装样板房（750m2）及半层清水样板房（750m2）；楼层选择：为促进项目销售，快速向客户展示样板房空间，写字楼B座样板房选在4F设置整层清水样板房，5F设置半层精装样板房及半层清水样板房；写字楼A座样板房选择高楼层（20F），充分发挥高度景观展示优势北塔写字楼A座：楼层选择及面积需求：北塔写字楼A座20F整层2000m2，半层精装样板房和半层清水样板房，精装样板房面积为1000m2，清水样板房为1000m2。样板房（写字楼）设置要点（清水区，即交楼标准展示区）电梯厅、卫生间和公共走道：按照交楼标准施工，销售期内增加绿植摆放。走道隔墙：公共区域与办公区的隔墙不施工，地面划线示意即可，为有效增加空间尺度阔绰感。办公区域：主要依照交楼标准施工，不设分户墙，增加天花，柱子抹灰刷白，进行包装；增加室内灯盘照明；地面铺设地毯；增加创意小品。公共走道电梯厅卫生间走道隔墙办公区域样板房（写字楼）设置要点（精装区）开放式办公区总裁办公室会议室前台小型会客区关键词：大空间、大尺度、使用率、物超所值；精装区样板房采用无隔断设计，体现办公空间尺度感；公共展示家具尽量靠中间摆放，预留挨着幕墙边的走道；整体装饰物品适量，避免太多显得太拥挤，空间感体现不出来。样板房（公寓）楼层选择：由于工程进度原因，公寓精装样板房分两批次开放，低区5F精装样板房和清水样板房先开放，配合销售展示条件。随着项目持续热销，后续开放高区20F精装样板房和清水样板房，实现景观最大化南塔公寓楼层选择及面积需求：低区5F：西面01户型（160m2）超交楼标准精装、西南03户型（180m2）超交楼标准精装，东面端头位05户型（230m2）交楼标准装修；高区20F：西面02户型（160m2）交楼标准装修、西南04户型（180m2）交楼标准装修，东面端头位06户型（230m2）超交楼标准装修，高低区共六套，满足客户的看房体验。样板房（公寓）设计原则：面向城市传统型豪宅客户及城市知富新贵，样板房设计需与客户品位及喜好匹配，沉稳/庄重/居家风格，增加豪宅元素符号，增强视觉冲击，让客户一眼顺心。装修标准采用约3000元/㎡。方向1：欧式风格方向2：现代风格客户设定：城市传统型豪宅客户，及城市知富新贵；展示设计原则：原则1：与客户品味和喜好相匹配，沉稳/庄重/居家，潮汕客户的特殊需求：尺度、采光、风水偏好；原则2：客户一眼倾心、视觉冲击的，增加典型的豪宅元素符号，嫁接奢侈品元素名家，大师打造样板房；优展专项计划任务名称工期开始时间完成时间A栋办公销售大厅毛胚移交3个工作日2015年7月29日2015年7月31日A栋客户接待中心装修施工、B栋4F清水样板房45个工作日2015年7月31日2015年9月15日A栋办公销售大厅精装修施工90个工作日2015年8月3日2015年10月31日B栋办公楼4层样板房毛胚移交1个工作日2015年8月19日2015年8月19日B栋办公楼样板房精装修施工73个工作日2015年8月20日2015年10月31日室外展示区园建施工80个工作日2015年8月5日2015年10月23日室内软装部品摆设9个工作日2015年10月22日2015年10月30日保洁卫生2个工作日2015年10月29日2015年10月30日首期展示区开放2个工作日2015年10月30日2015年10月31日5610.项目开发计划运营图里程碑计划项目名称分期楼栋地下层数地上层数工程规划许可证施工许可证土方及支护总包底板开工正负零优展区完成主体达到预售条件预售证开盘主体结构封顶外架拆除竣验备案集中入伙宝中项目一期B办公3242015-1-102015-1-202014-9-262015-4-212015-6-302015-10-302015-10-142015-10-202015-10-252016-1-122016-11-202017-3-302017-4-30宝中项目一期A办