物业企业经营管理之三方法

企业经理如何做好

物业管理工作（之三方法）一、如何介入物业管理（一）介入物业管理的四个阶段1.物业管理策划阶段2.前期准备阶段3.物管启动阶段4.物业管理日常运作阶段

（二）物业管理策划阶段

1.编制物业管理策划书(或投标书)(三)前期准备阶段1.早期介入2.机构设置3.人员配置4.文件编制(外部、内部、作业)5.物品选购 6.收费标准(四)物管启动阶段1.接管验收(1)确定验收项目(2)拟定验收标准(3)编制验收支配

2.业主入住

(1)验查身份

(2)签署文件(合同、装修、存车、空房)

(3)交纳费用(物管、装修、其它)

(4)发放资料

(5)建立档案

3.房屋验查（表格、两份、记录、签字、存档）

4.问题处理（落实工期、另行再验）

5.钥匙发放（表格、数量、日期、签领、存档）(五)物业管理日常运作阶段

1.周边关系的协调(水、电、气、宽带、电信、派出所、居委会、邮政、牛奶等部门业务关系的对接)

2.开展日常服务

(1)功能

(2)关系

(3)情感二、物管方案（投标书）编写（一）方案的组成1.封面2.书目3.正文4.附表5.附图（二）投标书组成1.封面2.企业简介3.营业执照复印件4.资质证书复印件5.其它荣誉证书复印件6.书目7.正文8.附表9.附图（三）封面三要素1.××楼盘物业管理方案(投标书)2.××物业管理有限公司3.二O一一年九月二十九日（四）正文的十二个板块

1.楼盘基本状况（1).楼盘名称（2).类型（3).用途(4).开发商(5).地址(6).地理状况(7).占地面积(8).建筑面积(9).房屋套数(10)道路面积(11).楼道面积(12).绿化面积(13).附属设施(14).附属设备(15).楼盘开口(16).化粪池个数(17).建设单位管理要求2.楼盘管理服务目标（1）应对开发商(促进房屋销售、打造开发品牌、提升建设声誉、增收开发收益）（2）应对业主(保障物业运用功能、创建平安文明舒适环境、物业保值增值）3.楼盘管理服务内容（1）基本管理(按三大类16项服务来设计、列出服务项目、对每一项目标示服务内容)（2）义务服务（凡是少花钱、不花钱，又能赢得业主满足的服务）（3）有偿服务（家政服务、家洁服务、陪护服务、修理服务、看护服务等）(四)楼盘管理机构设置在楼盘管理处主任之下设置保安部保洁部绿化部修理部管理部

(五)楼盘管理人员配置及月度工资总额(六)楼盘管理物品选购 支配1.物业管理用房2.员工宿舍3.保安人员生活用具4.交通工具5.通讯设备6.办公用品7.保洁用品8.绿化用具9.修理器械10.劳保用品(七)楼盘管理费用收取支配1.物管费2.装修保证金3.空房费4.装修垃圾清运费5.停车费6.垃圾处置费7.冷气费8.二次供水加压费9.暖气费10.楼道复原粉刷费11.电梯费12.有偿服务费

(八)楼盘管理盈亏平衡支配1.全年总收入(1)物管费收入(2)停车费收入(3)经营收入(4)其它收入2.全年总支出(1)员工工资福利费(2)保安费(3)保洁费(4)绿化费(5)修理费(6)办公费(7)折旧费(8)保险费(9)其它费

3.全年结存

=全年总收入-全年总支出(九)协作物管设施设备完善支配(十)物业管理服务保障支配1.早期介入保障2.接管验收保障3.机构设置保障4.人员培训保障5.岗位职责保障6.工作流程保障7.管理制度保障8.奖惩方法保障

(十一)我们的承诺

(十二)方案编制说明三、物业管理合同的起草

（一）物管合同签订的意义1、物业管理服务的法律依据2、物管纠纷处理的法律依据3、企业权益保障的法律依据4、签订合就是立法（二）合同起草第一章总则1.合同当事人(甲方:业主、乙方:企业)2.物业托付标的物:昆明市长江路三十八号白云大厦的房屋建筑、设施设备及场地其次章托付事项1.按三大类16项来设计2.确定的话及确定的数不写第三章托付期限从本合同签订之日起,至大厦业主委员会与所聘用的物业服务企业签订的聘用合同生效之日止。第四章双方权责1.业主权责(按条例第六、七条写)2.企业权责(参照《城市新建住宅小区管理方法》条款写)第五章服务质量1.对应托付事项来写2.确定话、确定数不写

第六章服务费用

1.物管费(表格式、只含五项)

2.其它费(1)化整为零(2)分而收之

第七章其它约定

1.大厦管理服务原则的确定

2.保安责任的划分(1)彼此关系(2)无责任(3)有责任(4)担责任

3.安装户外设施

4.养宠物

5.调收费用

6.查帐

7.解聘企业

第八章违约责任

可以把停水、停电写进去

第九章附则四、如何进行装修管理

(一)装修前

1.告知业主装修管理相关规定(业主手册、办公室张贴、单元口张贴)

2.签订装修服务协议

3.收取装修保证金

(二)装修中

1.巡检装修状况(拆墙、开洞、加重、改观、管线、防水、节能、垃圾)

2.对违规业主发出停工整改通知(书面、两份、签收、多次、存档、张贴、公证)

3.对不听劝阻业主报告政府处理或诉讼(三)装修后1.复查装修状况(同巡检)2.对验收合格户计退保证金3.对暂不装修户,在签订了装修申报协议后,计退保证金五、如何收取空置房物管费（一）定义空置房:凡是从未装修并从未运用过的房屋为空置房（二）向开发商收取的期限,从小区交付物业公司管理之日起算（三）向业主收取的期限为:1.业主未入住,空房费从开发商的交房时间生效之日起起算2.业主入住,要求房屋空关,其费用和管理可按双方协议实施六、新建房屋如何进行保修

（一）新建房屋施工单位的保修期按房屋竣工验收合格之日起起算。

（二）凡是有防水要求的墙面、屋面、卫生间保修期五年。。

（三）供冷暖、水电气、设备安装、装修得修期二年。

（四）业主房屋的保修期从开发商的交房时间生效之日起算。

（五）施工单位保修期结束,而业主房屋的保修期尚未到期,其保修由开发商负责。

例:某小区2000年3月1日竣工合格,8月1日交房

求:1、施工单位保修期的结束日期

2、业主房屋保修期的结束日期

3、另有一套房屋于2006年5月1日售出,此房有否保修期?谁来保修?七、房屋修理责任的划分（一）保期内,业主房屋由施工单位或开发商保修（二）保期外1.室内部分,由业主自担修理责任和修理费用,业主可以自修,也可托付物业公司有偿修理2.室外部分,由物业公司向业主收取费用来修理。其中:日常维护和小修用物管费来开支;中修、大修、更新、改造用修理资金来开支（三）特例，谁损坏,谁修理八、房屋质量问题的处理（一）查明缘由

（二）分清责任

（三）由责任人来处理

例如:某住房2000年3月旧入住,己装修,其卫生间2002年6月1日漏水,问:应由谁来修理?1.保期内(1)已装修(2)未装修2.保期外(1)已装修(2)未装修九、如何规避存车被损、被盗的风险（一）加强存车的监控,尽力避开出现存车被损被盗（二）对月存车户,利用《存车场地租用协议》来划分双方责任（三）对次存车户,可实行在停车票据上加盖“存车章”和“提取章”的方法来明确车场责任十、业主室内被盗如何处理（一）陪伴公安人员查看现场,驾驭第一手资料（二）请业主写出书面的处理恳求,定格业主的看法（三）查明双方是否签订有保安条款的合同,若有合同,按合同处理;若无合同书面协商处理（四）处理完毕建立档案十一、业主要求赔偿被盗损失如何处理（一）假如签有保安合同,则按合同处理（二）假如双方未签保安赔偿合同,但业主己交物管费,可按以下说法处理:1.盗案未破,无法确定被盗金额,故无法现行赔偿2.盗案已破,造成业主损失的是小偷,应由小偷赔偿（三）在暂不赔偿业主被盗损失时,物业公司应先进行保安责任赔十二、如何协调业主之间的纠纷（一）约定时间,召集双方进行调解（二）分析纠纷缘由,落实纠纷责任,提出解决方案（三）三方共签解决方案,进行问题的解决（四）若问题不能解决,则可多次调解（五）调解失败,可支持受害一方向法院诉讼十三、业主提出麻烦问题如何处理（一）请提出问题的业主,写出书面的看法（二）将业主的看法整理成书面提案（三）召开相关业主大会,对提案的实施进行表决（四）依据业主大会的表决结果,形成业主大会决议（五）在小区中公告业主大会决议,并书面通知当事人执行业主大会决议（六）向业主大会报告决议的执行状况十四、如何组织成立业主委员会（一）20%以上的业主向主管部门提出成立申请,由主管部门组织成立筹备组（二）筹备组起草成立程序、在小区中张贴,征求业方法见（三）成立程序可按以下内容来拟定1.推选单元长,可实行发放举荐表的方式进行,以得票最多当选。2.单元长选出后,向其发放是否愿作为业委会委员候选人的征求看法表

3.候选人确定后,张榜公布,并以公开方式5一11名委员,得票最多当选。4，由选出的委员自行推选主任、副主任、书记员（四）业主若对选举程序有看法,要求其书面提出,在规定的公示时间内无书面看法提出,则视选举程序通过（五）业委会成立后,将选举结果在小区中张榜公布，业委会向政府备案。（六）筹备组工作结束,业委会接手工作。十五、如何把握成立业委会的时机（一）物业公司急于确定自己的聘用关系和须要进行收费定价时,可成立业委会（二）小区业主拥护物业公司,且成立业委会后对物业公司工作开展有利,可成立业委会（三）小区中出现由物业公司一方无法解决,须要成立业委会共同来解决时,可成立业委会。（四）物业公司准备撤出小区时,可成立业委会十六、如何处理企业和业主之间纠纷

(一)选择纠纷解决的途径

1.和解

2.调解

3.申诉

4.仲裁

5.诉讼

(二)选择纠纷解决的突破口

1.法

2.理

3.情

(三)选择纠纷解决的方式

1.解决大事一一法、理、情

2.解决小事一一情、理、法

十七、小区物业物权划分标准

（一）按产权证划分

（二）按购物凭证划分

（三）按建设部《毗连物业管理规定》划分

（四）按产权人之间的协议划分十八、小区的物权形式（一）自有物权是指可以单列和可以与其他物业相区分并有明确业主的物权。业主有:占有、运用、收益、处置、修缮、改建的权利（二）毗连物权是指结构相连、相互不能分割,但同时为不同全部人所共有的物权。业主有:有利运用、共同协商、公允合理的权利（三）共有物权是指相关业主共有共用的,但同时又为不同全部人所共有的物权。业主有:运用、知情、建议监督、表决的权利十九、业主拒交物管费如何处理（一）检查物管企业(是否有收费关系和依据、是否按依据和标准收费、企业是否有不应有的工作过失)（二）检查业主(是否清晰交费时间和金额、是否有时间来交费.业主家庭是否出现了变故、业主是否对物管企业或开发商有看法、是否有其他看法、是否属恶意不交费)

（三）解决措施

1.行政方法：如通知、公告、上门收取

2.经济方法：如分期、欠条、减免费用

3.改进工作法：改进物管、开发商工作

4.感化法5.诉讼法6.其他方法二十、业主违规如何处理（一）比照相关条规,查证违事实（二）发出书面通知,要求其订正违规行为（三）多次通知,要求签收并存档（四）对不听劝阻者,