拆迁审计方案

拆迁审计方案一、土地一级开发审计服务方案（一）审计内容土地储备及一级开发主要对所涉及的前期程序及相关费用、征地拆迁补偿费及有关税费、收购回收和置换过程中发生有关补偿费用、市政基础设施建设有关费用、招标拍卖和挂牌交易中发生的费用、贷款利息等土地开发程序和土地开发成本进行审计，具体包括：（一）审查确认土地储备过程中发生的各项费用，审核拆迁程序及相关资料,会同拆迁公司、评估公司进行入户调查，对拆迁公司报送的拆迁补偿资料实施现场审核，并出具审核意见；（二）il噫见；（三）定期审核拆迁和房屋征收单位财务资料，着重审查资金的支出情况;（四）审核确认工程结算价款，掌握现场洽商、设计变更情况，并审核确认其价款，进行工程结、决算审核；（五）按要求完成上市成本审计工作；（六）局要求提供阶段性汇报报告和正式报告；（七）其他需要审计的事项。（二）审计方法1、主要审查征地、拆迁补偿标准是否符合国家相关标准；征地、拆迁面积是否与批准（合同）、测绘面积相符；征地、拆迁补偿费是否及时、足额补偿到受补偿人。2、主要审查土地一级开发主体是否按照规定要求设计、实施和维护成本明细表编制相关内部控制，是否选择和运用恰当的会讣政策做出合理的会计佔计。3、主要审查项日成本明细报告是否按照《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》的规定编制；审查编制依据是否充分，编制内容是否全面，各项数据是否正确真实，应附送的资料是否齐全，签报手续是否完备。需要注意的是在实施成本审计时，通常是对截止到某一个特定时间点的成本构成的审核，具有明确的时间属性。因此，在审计时应该以该时间点为界，将土地一级开发项□的投资总额分为实际支付额与尚未支付额进行审计，并在审计报告中分别进行描述。4、主要审查费用支出情况。审查计入项LI报审的成本明细的各项费用科U是否符合土地一级开发成本的开支范围和标准，各项U费用支出界限划分是否清晰；成本明细报表有无错报、漏报、以少报多、虚列支出、扩大开支范围和标准、挤占成本等问题。二、棚户区改造项目审计服务方案（一）棚户区改造项目审计特点LILI审讣范圉（二）棚户区改造项目审计的主要内容LIU的保障范围、保障水平及结构等悄况掌握城镇棚户区改造项LILILI标任务完成、城镇棚户区改造项LI资金筹集、管理和使用、工程建设管理以及在保障性住房分配运营中存在的问题。（三）棚户区改造项目审计方法针对棚户区改造工程审计的特点和内容，在实际审计实施过程中主要重点：LI廉租房、棚户区改造房和经济适用房组成。部分项LI为企业自建项U,同时建设资金来源上除了财政性资金外，还存在大量企业自筹资金，这样的现状为审计带来障碍。LI环节违法行为很难事后取证，即使查出了损失浪费，但资金已无法挽回。另一方面安居工程审计范畴涉及到财政、投资、社保审计等多个领域，审计工作业务量大，事务繁杂，时间紧、项LI的复杂性，如果审计人员的专业水平、技术能力达不到要求，容易形成不正确棋至错误的结论，在很大程度上增加了审计风险。三、征地拆迁审计服务方案（一）审计内容房屋征收与补跟踪审核主要对房屋征收与补偿部分所涉及的前期费用、征地费用、拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、财务费用等相关费用实际发生的成本进行审计，具体工作包括：（-）对项日审批程序进行审计，对确定评估、拆除等机构程序的审计。（二）审查确认征收补偿、拆除、评佔等相关费用，审计小组现场办公，抽选部分被征收户，进行入户调查，对报送的征收补偿资料实施现场审核，并出具审核意见。（三）合法性、合理性，提出审计意见。（四）着重审查资金的支出情况（五）配合审计局开展相关工作。（二）审计方法重点对征地拆迁程序的审计。检查征地范围控制是否有效,征地程序是否合规,是否按规定履行征地报批和实施程疗;，是否未经批准和超过批准数量占用土地，UU实施程序是否符合有关规定。重点对房屋权属的审计。核对房屋所有权性质（直管房、自管房、私房集体土地上房屋拆迁还需核对分户的真实性、合法性，明确房屋被拆迁人：核对房屋用途是否与证件登记用途或相关证明用途一致，房屋分类是否正确（住宅、非住宅）。重点对房屋补偿数量的审计。核对被拆迁人补偿面积是否与证件登记面积相符，无证面积的勘测认定是否山具备资质测量单位出具，无证面积房屋建造年限认定资料否齐全；装修评估报告是否附有面积、装修材料数量及金额明细单；收集核对营业执照或纳税记录，核定实际用于经营的面积；收集核实室内设施相关资料并据实确认。在核实房屋补偿数量时应逐个审查协议原件，协议补偿面积与前期调查面积有出入、装修评估超正常时，审计人员必须深入拆迁现场复核，取得相关证据资料才能认可。拆安置补偿实施方案，复核计算所需房屋拆迁补偿款；对从事生产经营活动的，对照征拆安置补偿实施方案复核计算营业补偿；对室内设施补偿费、购房差价补贴、搬家费、过渡费、拆迁奖励等对照征拆安置补偿实施方案复核计算；对 装修费的审计按照评佔报告认定金额复核讣算；对其他政策性补助依据相关部门规定复核讣算。关证据资料是否齐全，支付给被拆迁人的补偿金额与签定的拆迁补偿协议上的补偿金额是否一致，拆迁补偿款项是否支付给相应的被拆迁人，核实被拆迁人银行开户证明及相应的身份证号、存折或银行卡号，是否履行签收手续。四、国有土地上房屋征收审计服务方案（一）审计目标审查房屋征收资料的真实性、完整性、规范性，拆迁安置补偿成本的真实性、合规性和合法性，查明房屋征收资金的来源及安置补偿依据、安置补偿对象以及安置补偿标准情况，审查相关单位在房屋征收过程中遵守相关政策情况，以及是否有违反公开、公正、公平、原则问题，查找问题的原因，提供并促进规范管理的意见和建议。（二）审计内容审计内容主要包括：基本建设程序是否合法、有效；房屋征收工作管理情况；拆迁安置资料的真实性、完整性、规范性；拆迁安置补偿成本的真实性、正确性、合规性和合法性；房屋征收实施情况及其效果；房屋征收资金筹集、使用及管理情况。（三）审计要求统一思想，认真负责。征地拆迁工作社会影响巨大，既关系到党和政府形象，更关系到社会稳定和民生民意。必须依法、及时、有效地履行审计监督职责。项审计工作，并认真学习方案及相关文件，加深理解，提高认识。精心组织，统筹安排。审计小组要严格按照统一要求，统筹安排审计力量，精心组织实施加强质量控制，防范审计风险。审计人员要严格执行审计准则的规定，保证审计质量，防范审计风险，确保审讣报告反映的问题事实清楚、定性准确、数据可靠。深入分析原因，提出对策建议。审计工作的绩效在于，即能查出问题，更能深入分析原因，提出对策建议，促进有效解决，提出改进完善房屋征收工作的审计建议。（四）审计方法1基本建设程序是否合法、有效公告、拆迁公告；是否制订了拆迁补偿方案、实施细则；检查拆迁服务公司、拆除服务公司、评估服务公司等是否按照规定进行招投标，并关注招投标过程是否公开、公正、公平，是否存在围标、串标、违规转包以及暗箱操作行为；检查项ULI单位是否与中标单位签订了书面委托协议，合同条款是否全面、合法、公允，与招标文件和投标承诺是否一致。归档编号等工作流程的制定、完善和执行情况；检查拆迁安置资料的真实性、完整性、规范性；审核对房屋权属是否明确，核对房屋所有权性质，集体土地上房屋拆迁还需核对分户的真实性、合法性，明确房屋被拆迁人：核对房屋用途是否与证件登记用途或相关证明用途一致，房屋分类是否正确（住宅、非住宅）。LI口是否真实、准确；对照相关规定、房屋评估价及安置补偿标准复核讣算所需房屋拆迁补偿款；对从事生产经营活动的，对照安置补偿实施方案复核计算营业补偿；对室内设施补偿费、购房差价补贴、搬家费、过渡费、拆迁奖励等对照安置补偿实施方案复核讣算；对装修费的审计，按照评估报告认定金额复核计算：对其他政策性补助依据相关部门规定复核计算；圉绕征地及拆迁安置工作资金流程，审查各项资金管理制度设置及执行情况，重点检查房屋征收资金筹集、使用及管理情况，减少资金流失，保证资金充分发挥效益。主要措施如下：检查征地及拆迁安置资金的来源是否合规；检查筹集的征地拆迁资金是否及时足额下拨、是否及时入账、专户存储和专账核算；检查征地及拆迁安置资金的用途；个环节是否发生挤占、截留、挪用、滞留等违法违规问题。住宅审计合法、合规性支付被拆（搬）迁人的各项补偿、补助款项必须符合国家、北京市的相关法律、法规的规定，符合安置方案及相关会议纪要的规定。被拆（搬）迁人的确定被拆（搬）迁人的确定必须有“有效文件”（地登记审批表》等）予以确认。IJ会认定并出具会议纪要，并在会议纪要中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具产权认定表予以确认。被腾退院落合法宅基地面积的确定的有效文件进行认定，认定面积需符合拆迁方案的相关规定。LI定表中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具宅基地面积认定表予以确认。被腾退院落内建筑面积的确定被腾退院落内建筑面积根据《集体土地建设用地使用证》、《农村个人建房使用土地许可证》、《乡村建设规划许可证》、《北京市土地登记审批表》结合测绘公司出具的测绘成果进行认定，并将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。评估公司出具的估价报告评估公司出具的评估报告应符合《房地产估价规范》的相关规定，同时报告内被腾退房屋及装修、附属物的重置成新价应依据《方案》中要求的作价标准进行估价。设备拆迁服务公司应对被腾退院落内的空调、电话、有线等设备进行登记，并对应拍照。停产停业综合补助及房屋租赁补助拆迁服务公司应对被腾退院落内实际用于经营或租赁的房屋建筑面积予以认定，并对认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。（实际用于经营或租赁的房屋应在拆迁服务公司影像资料中体现并留存电子版照片）搬迁补助费、安家补助费、独生子女补助费、其他补助搬迁补助费、安家补助费、独生子女补助费、其他补助应符合拆迁方案的相关规定。非被拆（搬）迁人本人签订拆迁腾退补偿协议的，应由被拆（搬）人作为委托人与被委托人签订委托书和代领协议；营业执照登记的法定代表人非被拆（搬）定代表人出具停产停业补助放弃声明或与被搬迁人签订代领协议，有公章的加盖公章；有限责任公司等性质的公司应山全体股东出具停产停业补助放弃声明并签字加盖公章或与被搬迁人签订代领协议并加盖公章。非住宅审计合法、合规性支付被拆（搬）迁人的各项补偿、补助款项必须符合国家、北京市的相关法律、法规的规定，符合安置方案及相关会议纪要的规定。被拆（搬）迁人的确定被拆（搬）迁人的确定根据《租地合同》资料予以认定。LI会认定并出具会议纪要，并在会议纪要中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。被腾退非住宅占地面积的确定LI拆迁实施方案规定上会认定并出具会议纪要，并在会议纪要中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。3）111村委会出具水、电、地租等结清的证明；4）被拆（搬）归其所有，与村委会之间无任何债务纠纷的相关证明。被腾退非住宅建筑面积的确定的建筑面积予以认定。没有上述资料支撑或是持买卖协议的，需按照该项口拆迁实施方案规定上会认定并出具会议纪要，并在会议纪要中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。评估公司出具的估价报告评估公司出具的评估报告应符合《房地产估价规范》的相关规定，报告内被腾退房屋及装修、附属物的車置成新价应依据拆迁方案中要求的作价标准进行估价，如以市场价格作为估价结果的，需提供询价依据。设备拆迁服务公司应对被腾退院落内的空调、电话、有线等设备进行登记，并对应拍照。停产停业综合补助被腾退非住宅具备营业执照，营业执照原则上注册地址应在被腾退本址,如上会进行确认并出具会议纪要，并将确认结果进行公示，公示结束后出具认定表；异地经营应符合拆迁方案中的相关规定，如拆迁方案中涉及异地经营或联合经营的，上会认定过程详细写明并出具会议纪要。营业执照持有人与被搬迁人不是同一人时，应出具证明双方关系的书面材料并附有委托书；房屋经营面积的认定拆迁服务公司应对被腾退非住宅实际用于经营的房屋建筑面积予以认定，并对认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。对疑似抢建房屋、抢栽苗木的审核被腾退非住宅中明显为抢建房屋或成活率极低的苗木建议不予作价补偿或根据拆迁方案相关规定执行。非被搬迁人本人签订拆迁腾退补偿协议的，应由被搬迁人作为委托人与被委托人签订委托书和代领协议；人出具停产停业补助放弃声明或与被搬迁人签订代领协议，有公章的加盖公章;有限责任公司等性质的公司应山全体股东出具停产停业补助放弃声明并签字加盖公章或与被搬迁人签订代领协议并加盖公章。五、土地一级开发审计重点（一）审计重点内容土地一级开发项LI整村拆迁跟踪审讣，包括对项LI相关程序执行、招投标管理、整个项目拆迁过程中发生的所有费用，财务核算等的审核，审核重点内容主要包括：LT前期手续的健全性。审核拆迁公司和评估公司等相关服务机构的确定是否符合规定。审查开发项訂的资金管理是否符合相关规定，内部控制的健全性和有效性，财务核算是否真实、准确。审查开发项目成本的真实性，重点对拆迁补偿协议进行审查，通过预审等审计方法对补偿金额的合法性、合规性、真实性作出审查，保证拆迁资金合理利用，避免违法违规行为的发生。（二）审计具体内容和程序土地一级开发前期程序履行情况审计收集与土地一级开发项忖程序审计有关的资料。应收集的资料包括但不限于；LI可行性研究报告及批准文件；初步设计、设计任务书、扩大初步设计（如有）；经批准的设计概算（如有）；基本建设工程用地许可证；基本建设工程规划许可证；基本建设工程许可证；工程招投标文件；工程验收资料及有关备案资料。是审查土地一级开发项□立项情况。审查土地一级开发项U的立项是否符合国家产业政策。产业政策是国家为了引导国民经济的正常发展，在不同时期和不同地区。针对鼓励发展产业和限制发展产业所制定的标准和政策。产业政策是优化投资结构、引导投资方向的重要文件。审查决策立项程序执行情况。审查立项审批程序是否完善。U建议书，上报有关机关批准，进行可行性研究，编报可行性研究报告，项U论证，或者先决策后论证，以及弄虚作假、化整为零、变可行性研究为可批性研究等违反程序的问题。同时审查项H建议书的编制及其内容是否合规,是否按规定审批权LI省、自治区、直辖市或全国性工业公司负责评审，报国家计委批准。重大建设项LI的可行性研究报告，山国家计委会同各主管部门评审，报国务院批准。小型项LI可行性LI审批权限的规定考核。审查编制可行性研究报告编制单位和批准单位的资格。按国家规定，编制可行性研究报告的单位必须是经各部、各省、自治区、直辖市有关部门正式批准的、有审批资格的工程咨询公司（中心）和设计院（所），必须有合法的营业执照和资质证书。可行性研究报告应有编制单位的行政、技术、，经济负责人的签字，对报告质量负责。审查时重点审查是否有未经资格审定而承担可行性研究任务的单位。同时，国家对不同类型和规模的项U7明确规定进行U无弄虚作假、越权审批的现象。审查可行性研究报告的编制和评佔程序是否合规，报告内容是否完整，深度是否达到规定要求。可行性研究报告是项目决策和工程设计的依据，也是项H的最后决策文件，因此可行性研究的进行和评估应遵循一定的程序，报告内容要完整，文件要齐全，同时必须达到规定的深度和准确性要求。审查时重点审查可行性研究是否经过实地调查、方案优选和技术经济论证，评ill有资格工程咨询公司或有关专家参与并提出评估报告；可行性研究报告LI的可行性研究报告与国家或部门的规定对照，判断报告是否符合要求。审查勘察设计程序情况可行性研究报告批准的建设项LI,应通过招标择优选择设讣单位，按照批准的可行性研究报告的内容和要求进行设讣，编制设计文件。审查勘察设计的审批程序是否完整。勘察和设计单位选择一般应通过招标方式进行，山选定的设计单位依据批准的可行性研究报告和有关资料进行初步设计。初U程序是否合规、有效。初步设讣是否经过有权机关的审批，各级主管部门是否根据国家规定的审批权限及审批办法进行初步设计审批,有无随意下放审批权限，超越审批权限审批初步设计的现象。审查勘察单位是否持有勘察证书。勘察单位必须持有勘察证书，未取得勘察证书的单位，不得承揽工程勘察工作。审查时重点审查有无超越任务范圉承担任务，无资格承担任务现象。设计单位资格、等级审查。承担设计任务的设计单位必须是取得经国家批准颁发的设讣证书的单位。根据《建筑行业工程设计资格分级标准》规定，持有各等级工程设计证书的设计单位，须按照核定的等级承担相应的设讣任务。特殊情况下，设计单位承揽超过等级证书允许设计等级的任务，须报经主管部门批准同意，并委托符合规定等级的设讣单位负责审查并加盖公章，审查单位应对设计的可靠性与合理性负技术责任，否则为无效设计。对超持证范围设计或无证设计的单位和个人，有未经有关部门批准，也未经相应等级设计单位审查确认，造成设计质量低劣的，除向有关部门通报外，还应追究有关负责人的责任。审查土地一级开发项目准备悄况土地一级开发项LI准备情况审计的 容包括以下儿个方面：否完成。建设用地管理是土地管理的重要组成部分，是依法保障城乡各项建设用地，严格控制不合理用地的关键措施。建设项LI所需的土地，一般通过土地征用、划拔、出让、转让招拍挂等方式实现并按计划报批。25条规定:“国家建设征用耕地：000亩以上，其他土地2000亩以上、由国务院批准。征3亩以下，10审查审批程序。根据国务院《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，国家建设用地的审批程序是：建设单位持经批准的设计任务书（可行性研究报告）或初步设计、年度基本建设讣划等有关文件，向被征用土地所在的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地；县级以上地方人民政府土地管理部门对建设用地申请进行审核，划定用地范围，并组织建设单位与被征地单位及有关单位依法商定征用土地的补偿、安置方案，报县级以上人民政府批准；建设用地的申请，依照法定批准权限经县级以上人民政府批准后，山被征用土地所在的县级以上人民政府发给建设用地批准书。土地管理部门根据建设进度一次或分期划拨建设用地；LILI主管部门组织有关部门验收时，山县级以上人民政府土地管理部门核查实际用地，办理土地登记手续，核发国有土地使用证。审查时重点审查建设用地的征用、拆迁是否经具有审批权限的机关审批，并核发计证据保存。审查市政建设施工单位及参与土地一级开发项目的投标人的选择是否合规。建设单位应通过市政工程招标方式选择施工单位。审查招投标是否符合规定程序并按公平竞争原则进行，选定的施工企业资质登记是否符合建设工程要求,是否持有营业执照和施工许可证，有无越级施工的行为。有无施工企业超营业范围承包的现象。LI部门或地方的年度投资计划，申请建设单位许可证，然后将有关文件、证明送交审计机关进行开工前审讣，审计机关实施审计并出具审计证明，分别送开工（）UU是否已纳入批准的年度基本建设计划，检查有无计划外项目挤入计划内的情况，有无年度基本建设计划未经批准或审批手续不完整的情况。有无需要更改计划，而未及时报批的现象。已列入年度投资讣划LI,是否已申请取得建设丄程施工许可证。就审计过程中发现的问题实施取证工作。综合评定土地一级开发项U单位前期程序履行情况。LI概算编制及执行情况审计。1）LI概算有关的资料，包括：①可行性研究报告；②初步设讣方案（包括图纸及说明等资料）:③概算定额、概算指标；，④国家、地区工程造价管理文件、规定；⑤行业有关文件规定；2项目投资估算等。LI概算有关的资料，重点包括：①土地一级开发项U是否具备已批准的可行性研究报告和项U建议书；②是否具有明确的土地一级开发项U地点足够的土地一级开发项U资金；③土地一级开发项U规模及土地级开发项U标准是否与可行性研究报告批复一致，是否符合投资计划；④概算编制是否符合国家/当地有关文件规定，是否根据工程所在地条件确制；⑤概算所列项U是否符合土地一级开发项U前期决策批准的项LI内容；⑥概算投资是否完整地包括建设项LI从筹建到竣工的全部费用；⑦调整概算是否经过授权审批；⑧土地一级开发项II过程中是否严格按概算执行。LI设计概算编制依据审查编制依据的合法性。采用的各种编制依据是否经过国家或授权机关的批准，符合国家的编制规定，有无擅自提高概算定额、指标或费用标准的现象。审查编制依据的时效性。各种依据，如定额、指标、价格、取费标准等，是否根据国家有关部门的现行规定执行，需调价者是否已按有关部门颁布的调整系数进行调整。审查编制依据的适用性。各种编制依据都有规定的、适用范圉，如各主管部门规定的各种专业定额及其用于该地区。审查编制依据是否适用于本工程。审查土地一级开发项H总概算书①审查概算的编制是否坚持实事求是的原则编制，有无大而全、铺张浪费和弄虚作假，任意扩大投资额或留有缺口的问题。②审查概算文件的组成。概算文件反映的设讣内容是否完整，概算包括的工程LILIU是否列入。审查市政建设工程费①审查单位工程中分项或扩大分项工程，查审概算中各分项工程的完整性，核查有无重复讣算或漏算内容，审核工程量计算是否准确无误。②审查概算定额单价，核查设计图中的分项工程项U名称、内容与采用的定额手册中相应项U是否相符、不符时是否已按规定对定额单价进行换算或补充，补充定额的项H划分、内容组成、编制原则与现行定额精神是否一致。③材料价格审查，审查村料原价、运费是否合理、以耗用量大的主要材料作为审核重点。④各项费用的审查审查取费基数是否正确，有无不应取费项LI列入取费基数,取费标准是否按国家有关部门或地方规定的标准执行。审查征地拆迁安置、被偿费用及拆除费用①征地拆迁范围，审查征地拆迁范圉是否与批准的规划方案文件一致，有无多征多占，多征少用或不用浪费资源、浪费投资的现象。②拆迁安置、补偿费标准、审核补偿费支付标准是否合理、合规、支付的土地补偿费附着物，和青苗补偿费、安置补偿费以及土地征收管理费等金额是否合乎国家机定的标准。③审查拆除费用，审查拆除范用是否与工程观划设计一致，拆除工程量计算是否准确及各项拆除费用的计取是否符合相关规定。审查概算其它各项费用，按照国家及地区觇定，逐项详细审查，重点审查有总投资额是否控制在批准的投资估算以内。审查概算执行情况审查土地一级开发项LI单位是否严格按照批准的设计概算执行；设计方案调整时，是否及时修改调整设讣概算并报相关部门审批：概算节余资金是否按规定上缴有关部门。就审计中发现的问题实施取证工作。综合评定建设单位概算执行情况。拆迁、评估等相关服务的招投标情况审计收集与土地一级开发项口招投标审计有关的各种资料，包括：招投标报批资料、文件；招标文件、标底；编制标底的相关资料，如图纸、文件等；开标会议的有关记录。LI的报建程序审查土地一级开发项LI单位是否按报建程序规定办理相应的审查登记，并具备相应的文件资料，包括：年度投资计划；固定资产投资许可证；建设工程用地许可证；建设工程规划许可证；资金证明。审查土地一级开发项H单位资质审查土地一级开发项LI主体单位是采用自行招标，还是委托招标。如自行招标时，重点审查该主体单位是否具备自行招标的条件，具有与招标工程相适应的经济、技术人员；有组织编制招标文件、标底的能力；有审查投标单位资质的能力；有组织开标、评标、定标的能力。如委托招标，则重点审查受托中介机构是否具备相应的资质、条件，并报招标管理机关备案审查资格预审情况审查参与土地一级开发项U拆迁、评估等服务的投标人是否确实具备相应的资质条件。审查招标文件及标底审查编制人员是否具备相应的资格；招标文件是否完整合法、清析，是否按规定备案；标底文件是否存在不准确或泄露问题等审查投标文件价是否真实、准确。审查是否按规定的程序时间组织开标、评标、定标。审查合同文件审查合同文件是否与招标文件要求一致，是否完整；合同条款是否规范；合同价是否适当，是否在中标价基础上确定；合同约定的结算办法、付款方式等是否合理。审查合同的履行情况审核在土地一级开发履约期间拆迁、评估等合同是否按规定履行。就审核中发现的问题取证。综合评定土地一级开发项目招投标情况。资金管理及财务核算情况审计收集征地拆迁有关的资料，包括但不限于1） 与拆迁有关的法律、法规文件、规定；设计概算；与征地拆迁有关的各类合同、补充合同、协议；拆除工程结算审核报告；财务账簿及财务报表。审查拆迁各项支出是否真实、合理审查征用土地的面积是否与批准文件一致，有无多征、少征现象，补偿费支付标准是否合理、合规，支付的土地补偿费附着物和青苗补偿费、安置补偿费以及土地征收管理费等金额是否合乎标准，是否足额及时支付到位。审查包干拆迁合同的履行情况。账总账及财务报表核对相符。LI的科H置是否恰当、合理，是否按有关规定进行明细核算。LI概算范圉，有无虚列、多列费用支出内容。了解尚未支付补偿款的原因，判断其中是否有违反拆迁政策现象，维护被拆迁人利益。审核拆迁其他费用支出悄况，如拆迁、评估、拆除公司服务费等，审核合同协议规范性，取费标准合规性，费用支出审批手续健全性，管理费用列支真实性。审查会计记录中的支出是否确实发生，是否与所属征地拆迁安置补偿费用结算单据一致，地上地下管线拆迁结算单据是否经过建设单位或委托单位审核鉴证。抽查专业施工单位承担的地下管线地上管线拆迁工程及征地拆迁形象进度和实际支付的拆迁费用情况，审查是否与账面相符。确认征地拆迁费用支岀是否在财务报表中进行了恰当分类和充分揭示。就实际发生的问题实施取证工作。综合评定征地拆迁资金管理及财务核算情况。资金来源、到位及使用情况审计LI预算拨款明细表，并加计复核正确。查阅项U设计任务书、初步设汁概算批复等文件，了解对项口建设资金来源的要求，对照项口拨款总账和明细账记录，检查拨款是否按规定及时、足额到位。LI取得的预算拨款与财政或主管部门拨岀资金是否一致，审查资金投入时银行对账单,并与银行存款日记账核对，检查资金到位的真实性。LI,U拨款的冲转是否合规，手续是否完备，有无转移项目拨款的情况。LI拨款在财务报表及财务报表说明中是否进行了充分披露。检查资金使用是否合规，支出审批手续是否齐全完备。就审核中发现的问题取证。综合评定资金来源、到位及使用情况。（12）内部控制情况审计获取一级土地开发主体单位就被审核项忖管理成立的管理机构设置，职责分工，以及制定的有关管理制度等；LI否健全完善，有无缺陷；对照被审单位的内部控制制度，检查内控制度是否贯彻执行；评价被审单位的内控管理情况。开发成本的真实性、合理性审计1）拆迁有关的法律法规文件；经批准的拆迁实施方案、拆迁公告；有关项□补偿的请示批复文件等1）搬迁补偿协议房屋、附属物评估价款结果通知单定向安置房认购书住户调查表宅基地登记证书相关人员的身份证复印件相关人员的户口本复印件其它有关的证件、资料等评估费用预审依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（2003】808号和拆迁实施方案对被拆房屋、建构筑物等的评估价格进行预审核。拆迁补偿安置费用预审在评估确认价基础上，对拆迁补偿协议中补偿金额的合法性、合规性、真实性作出审查。审核重点包括补偿费用、补助费用、奖励费用等各种补助支付标准是否符合相关规定，奖励及补助费用计算是否准确。拆迁安置房面积预审依据拆迁实施方案中的安置房补偿标准，审核安置房面积是否合理。相关证件的核对确认对补偿依据的被拆迁安置人的基础资料如：宅基地证书、身份证、户口本、营业许可证等原件进行核对确认，并复印留档。出具审核意见出具的审核意见包括补偿补助费用审核意见和安置房面积审核意见。六、棚户区改造审计重点（一）加强项目审核监督不能及时得到改善，惠民效果大打折扣，偏离了棚户区改造政策初衷。应将棚户区改造实施过程中存在的任务抵顶、改造不平衡、保障不到位等问题，确定为审计要点。具体审计方法：（1）结合棚户区改造规划和年度计划，审查各地政策执行情况。根据《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》规定，各地区均应结合当地实Utl（2）关注将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项LILI,纳入棚户区改造范围而滥用优惠政策，抵顶开工任务。认真核对项目原始资料，了解项忖背景，如发现此类问题，应应关注是否存在利益输送问题。（3）关注因追求经济利益等原因，使符合改造条件的项U应纳入而未纳入当地核实申报资料真实性，了解未通过审核的原因。对符合条件但未纳入棚户区改造的单位，要了解其是否提交过棚户区改造资料，有关部门如何答复，是否存在因无法享受（二）严格核査征地拆迁棚户区改造涉及面广，拆迁房屋和补偿标准等种类复杂，存在巨大的寻租空间，部分公职人员与拆迁户联手造假，获取征收补偿款或安置住房，造成恶劣影响。在各地棚户区改造中，征地拆迁环节涉及违法违纪其至犯罪事项最多，因此,审对比补偿安置人员名单和棚户区改造区域户籍人口信息、财政供养人员信息、拆迁实施单位工作人员信息，参照补偿安置资格标准，对可能通过不正当手段获批取得拆迁安置资格骗取征收补偿款和安置住房的人员进行筛查，重点关注建设部门是否尽到监管审核责任，是否存在利益输送和优亲厚友等情况。阅棚户区改造业务部门单位的拆迁丄作经费银行账、明细账及相关凭证，审查征收补偿款支出情况，重点关注拆迁丄作经费被挤占挪用和用于给工作人员发津贴的情况，对会议费、材料釆购等大额支出的真实性应进行核实，关注是否存在利用拆迁工作经费设立“小金库”的情况。审查各项口征收补偿标准，维护棚户区改造对象利益。从政府相关职能部门、征地拆迁单位和征地拆迁现场取得三方土地房屋征收补偿安置标准文件资料，对比安置标准，发现单位或个人压低补偿标准的情况。核对上下级之间资金差额，对比应发补偿款金额、补偿款发放记录和银行流水对账单信息，发现截留克扣补偿款的情况。（三）加强社会融资审査踪审查制度，因此应加强对社会融资的审查。具体审计方法：LILI名义骗取银行贷款等问题，要落实造假虚报问题责任人。通过向项目参与方（虚假支付、虚增建设成本等方式，山参与方将政策性资金“回流”至项□单位其他账户或股东个人账户，用于其他项H或挪作他用。LILI及特定关系人个人账户支付财务咨询费、顾问费、融资服务费等行贿受贿问题。七、征地拆迁审计重点（一）审计重点内容主要审计与征地拆迁有关的立项文件、证件等手续是否齐备、合法；对拆迁评估的合规性和真实性进行审讣，包括审核被拆除房屋权属认定程序和结果是否合规、拆迁补偿协议签订是否签订并合法、评估程序及其结果是否合规、补偿标准是否符合规定、拆除工程量认定和标准是否正确；审核资金来源渠道、依据、金额，支岀程序是否合法，账务处理是否正确。具体如下：入户调查审计了解土地性质、房屋权属状况（如有无权属证明），是否实际营业，有无具体困拆迁档案完整性审核根据《拆迁补偿安置方案》及实施细则和被拆迁房屋及补偿具体情况，初步审核拆迁档案基本资料是否齐全，内容要素填写是否完整，复印件是否加盖拆迁公司印章并注明“与原件核对一致”字样。补偿依据真实性、合规性和充分性审核根据宅基地情况，复核提询搬家奖、工程配合奖、搬家补助费、电话空调有限电视移机费、周转费、困难补助费等讣算是否正确，依据是否充分；非住宅房屋土地租赁协议是否合法有效，是否存在超占惜况；是否及时足额支付租金；土地使用是否改变协议约定用途，是否符合土地利用规划和城乡建设规划；工商执照是否合法有效，拆迁补偿面积及营业面积认定是否真实；是否存在对违法建设、超过规定期限的临时建筑给予补偿情况。林木、池塘补偿情况估依据是否适当；适当关注树木去向。资金来源及到位情况资金闲置或资金迟迟不到位影响拆迁进度的情况。管理情况拆迁资金是否按拨款文件要求专户存储、单独核算、专款专用；拆迁实施单位是否制订了拆迁资金管理办法，财务制度是否健全、有效：是否存在转移、挪用、侵占拆迁专项资金或公款私存，以及其他改变资金用途问题。资金支付使用情况款人是否签字。预算执行情况实际拆迁范围是否在拆迁红线或批准范围内，有无弄虚作假、擅自扩大拆迁范用问题；关注拆迁补偿金额是否控制在拆迁预算范围内。（二）审计阶段划分审计准备阶段在接受委托前，审讣人员应当了解拆迁项LI基本情况，编制合理审讣方案,确定审计人员，并提交审计所需资料清单，收集与审计有关的资料。审计现场实施阶段1）LILI部控制制度；审查前期手续是否合法、有效；审查是否制定《拆迁补偿安置方案》及实施细则：（预（预算情况；审查建设单位与镇、乡及被拆迁人拆迁协议，具体补偿标准是否超出补偿方案，超出标准的协议是否上联审会；拆迁财务收支进行实质性审查，并作出审讣评价；根据现场审计情况，调整合规性过程审计方案；与建设管理单位交换审计意见。出具过程审计报告根据现场实施阶段工作内容及与建设单位交换意见，出具最终审计报告，对审计中发现或有异议的重要事项应作重点说明，报告对发现问题应提出具体改进的建议。八、国有土地上房屋征收审计重点房屋征收项U跟踪审汁过程中应重点关注征收政策和标准的执行惜况，程序、手续的完备情况，特殊问题的处理情况等，促使项LI的建设真实、合法、高效地进行。根据审计实施的阶段，主要有以下儿个重点：（一）征收前期准备阶段LI批准文件或符合国民经济和社会发展规划及年度计划的证明”、“用地预审意见或土地性质及符合土地利用总体规划的证明”、“规划选址意见书或符合城乡规划和专项规划的证明”等相关手续。及文保、历史建筑和保留民居范围，对于红线外的房屋未办理法定征收手续,不得纳入本项目征收范围。审查未经登记建筑调查、认定和处理的程序和依据是否合规，同时参与对未经登记建筑认定处理的评审。审查评估机构的选定是否符合有关文件规定的程序。标或比价程序。征收部门的内控制度是否健全，职责权限是否明确，工作流程是否合理，衔接是否紧密，补偿安置资金是否实行专户存储、专款专用。（二）征收补偿实施阶段格式规范。现场查看复核与评佔同步进行。审核评估报告初稿。LI征收补偿方案的各项规定