地产集团投资开发模式解读

远洋集团投资开发模式解读2018年6月陈舒远洋集团发展战略简介远洋集团产品策略介绍远洋集团投资策略与开发模式介绍调研案例分析结论与启示PART

1远洋集团发展战略简介公司简介远洋地产控股有限公司创立于

1993

年，总部位于北京，公司出于向产业多元化转型的考虑，于2016年6月更名为“远洋集团控股有限公司”（简称“远洋”）。远洋以房地产实业为核心，打造由住宅开发、不动产投资、客户服务、房地产金融、产品营造这五个方面组成的业务格局。目前，远洋在京津冀、长三角、长江中游、珠三角、成渝等重点核心城市群，拥有超过130个处于不同开发阶段的房地产项目。表：截止2017年12月31日

远洋集团主要股东持股比例图：远洋集团项目分布占已发行普通股比例（%）

远洋作为全国性的企业，直接持股数量（股）股东名称股东类型坚持全国化战略布局，主要聚焦于中国内地高速发展的一二线城市中国人寿保险股份有限公司

2,253,459,151安邦保险集团股份有限公司

2,252,646,11529.7929.7859.57持股5%以上股东持股5%以上股东

远洋以京津冀、长三角、长江中游、珠三角、成渝五大城市群的战略核心城市为原点，以点带面实现城市深耕，向全国化发展迈步合计4,506,105,266

远洋集团虽然是在一家在香港上市的房地产企业，但背后的实际控股人是中华人民共和国财政部。

在全国30个城市拥有约1333万平方米的待开发土地资源截止2017年12月31日，远洋已发行总股本约为75亿股，主要股东为中国人寿保险股份有限公司、安邦保险集团股份有限公司等。

远洋虽一家主要由险资控股的房企

，但整体股权结构相对合理稳定，股权不会过于分散或太过私人化央企背景自1993年远洋地产被创立，到股东换血后新股东进入，再到后来因转型改名为远洋集团，央企一直为远洋第一大股东。图：远洋集团股权变动历史1993年，央企中远集团出资注册成立远洋地产的前身中远房地产开发公司。

无论是最开始的中远集团，还是后来接手的中国人寿，都是由国家控股的央企。而他们在控股期间，皆是以第一大股东身份持股。远洋集团作为被控股公司，从从属角度来说，同样是由国家掌控，是一家国有企业。2002年，中远集团对中远房地产进行股权重组，另一大央企中化集团增资入股，与中远集团并列第一大股东。2003年，新的国资委对旗下央企进行重组分类和规划，中远集团与中化集团不在可为房地产的央企之列。2007年，中化集团成立的境外地产公司与远洋地产同时在香港上市，因香港相关规定，中化集团承诺退出远洋地产。2009年，中国人寿斥资认购远洋地产股份，成为第二大股东。图：2017年远洋集团的股权分布情况中国人寿保险股份有限公司安邦保险集团股份有限公司2010年初，中国人寿再度购入远洋地产股份，成为远洋地产第一大股东。公众股东29.79%29.78%40.43%2010年末，中远国际将所持的远洋地产股份全部出售。香港南丰集团接盘，成为远洋地产第二大股东。2015年末，南丰集团出售全部所持的远洋地产股权，安邦集团接盘，成为第二大股东。2016年，因转型改名远洋集团远洋集团控股有限公司企业管治远洋致力维持完善的企业管治，努力提升营运透明度，保障股东和业务伙伴的权益，以及增加股东所持股份的价值。因此，远洋在董事局下成立审核委员会、提名委员会、薪酬委员会和投资委员会，以确保高水平管治。董事局董事局共有15人：5人为执行董事，其中中国人寿提名1人；5人为非执行董事，中国人寿和安邦保险各提名2人；其余5人为独立非执行董事。••达成公司目标，制订发展战略，定期检讨组织结构，监控业务活动及管理成表现授权管理层处理与本集团日常运营相关的事物审核委员会提名委员会薪酬委员会投资委员会•••审核及监督财务报告程序审议对核数师的人事安排检视集团内部的财务、营运、法规及风险管理等方面工作定期向董事局提交报告及建议•

就董事局的架构、人数变动及组成等提供建议；•

审议行政总裁对公司高管的人事安排••向董事局就正规、有竞争力且具透明度的程序设立，及薪酬政策与架构制订提供建议；就董事和高管薪酬及激励事项提出建议，报董事局审批••就重要投资、收购及出售项目作出评估，向董事局提出建议进行投资项目的评估工作，并检讨及考虑公司整体策略方向及业务发展。•组织架构根据公司经营管理需要，撤销了资产管理事业部，並成立资产管理中心。

目前远洋集团组织架构由7大职能中心与9大事业部组成。董事局董事局投资、审核、提名、薪酬委员会总裁及高管总裁办公会、战略委员会、投资决策委员会经营管理中心开开开开写商产客资财务管理中心资产管理中心信息流程中心人力资源中心风险管控中心总裁管理中心发发发发字业品户本事事事事楼地营服运业业业业事产造务营一二三四业事事事事部部部部部业业业业部部部部主要发展历程2012年，成立养老业务中心，涉足养老产业2013年，两大股东增持，中国人寿明确战略投资地位2014年，首获三大国际评级机构投资级评级结果，并获得“稳定”的未来展望2015年，安邦保险接替南丰入股远洋地产，形成更具金融资本实力的股东架构同年，成功获得香港物业发展项目，涉足海外投资开发业务2004-2010年，开启跨区域发展，进行全国化布局，以京津冀为核心，巩固环渤海的同时，深耕长三角、长江中游、珠三角、成渝等核心城市群2007年，在香港联交所挂牌上市，实现资本国际化2009年，中国人寿入股，资本实力加强2010年，南丰集团入股，成为第二大股东2011年，全国战略布局初具规模，业务遍布国内19个城市1999年，公司取得房地产开发资质，远洋品牌面世2000年，公司从管理型向经营型转变，在北京开始多个项目开发2002年，中远集团、中国中化集团战略重组，改制为股份有限公司。同年，“三步走”发展战略开始实施同年，公司涉足商业地产，担纲北京CBD核心区土地开发2016年，更名为远洋集团，与多家企业签署战略合作协议，实现新战略下的品牌焕新同年，公司涉足健康医疗、物业服务、奥特莱斯等多种领域，多元化发展2017年，发行中期票据、美元次级永续债、及公司债同年，销售额首次达700亿元1993年，中远房地产开发公司成立1994年，初步探索房地产行业，以对外投资和研究战略为主1995年，代表中远集团管理房地产企业投资开发项目2003年，第二次改制，引入新股东，成为拥有七家股东的中外合资企业1997年，公司将业务重点转向北京同年，引入美国WELL健康建筑标准奠定阶段1993-1997发展阶段1998-2003扩张阶段2004-2011成长阶段2012-2015战略转型阶段2016-至今优化战略布局提升品牌价值十年积累，成为区域领先房企全国化扩张规模和效益并重发展历程与市场背景远洋集团发展历程奠定阶段形成阶段扩张阶段成长阶段战略转型阶段1993-19971998-20032004-20112012-20152016-至今•

2016年，房地产行业“白银时代”正式到来，政策重新收紧限购限贷政策，欲实现大中小城市的均衡发展，但城市发展的“马太效应”日益明显，发展机遇更多地集中在核心城市。•

房地产企业逐渐回归一二线城市，纷纷开始多元化转型道路，以分散风险•

2006-2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价出现爆发式的增长.•

2007-2010年间房地产市场全面调整，在调整与救市之后，房地产市场呈现近似畸形的发展•

1998年，政府为救市，全面终止福利分房，商品房时代到来。•

2001年，供需关系开始失衡，政府全面整顿房地产。•

2003年，政府出台诸多措施为稳定市场，但收效甚微。••2013年，政府进行金融调控，根据市场动态出台相关政策，控制房价。房地产市场缓步进入平稳发展期。房企规模性逐渐扩大，市场集中度进一步增加，行业利润率持续下降•

1992年房改全面启动，全国房地产进入起飞阶段。中国房地产市场•1993年，房地产行业经历首次过热与泡沫化。政府出台中国地产的首个调控政策，房地产市场体系开始健全。背景••

一线城市调控加大，房企纷纷进入三四线城市•

一线城市房地产市场趋势稳步上扬，市场火热“三步走”发展战略——开启第四步“海鸥IV”结合房地产市场环境与政策，远洋根据自身发展目标，自2002年起即制订了“三步走”的发展战略。截止至2014年底，第三步发展战略已见成效。在此基础上，远洋于2015年正式启动第四步发展战略——“海鸥IV”。第四步：”海鸥IV”2015-2020第三步：2010-2014第二步：2005-2009全面退出三线城市，回归一、二线城市，围绕国家核心城市群深耕，均衡全国战略布局，借中国房地产市场格局转变的契机，完成战略转型，优化产业结构，以全地产视角，构建“五元业务”战略格局，以适应未来产业竞争，追求有质量、可持续的稳健发展，最终成为以卓越房地产实业为基础，具有领先产业投资能力的投融资集团第一步：2002-2004创立“开发+持有+房地产金融”的联动经营模式，稳定一线城市发展的同时，布局全国二、三线城市，实现物业开发与物业投资并举，并加大房地产金融发展力度，积极保持扩张速度制定向全国市场进军的物业持有经营战略，保持高速发展的势头，开始跨地域发展，实现资本社会化，并完成企业上市的目标以立足北京、环渤海的房地产发展为目标，开发板块，培育房地产经营能力，开展全面管理提升工作立足地区市场，提升整体实力加速扩张，多产业联动经营深耕核心城市群，多元发展开启全国化战略代号“海鸥”代号“海鸥”

最早出现在2007年香港上市之前，为了方便提及这项保密的上市战略，公司内部将它命名为“海鸥”。而后的企业信息化管理系统的建立项目，因其不亚于远洋地产IPO战略的重要性，被起名叫“海鸥II”

。因此，代号“海鸥”代表着无限进取，被认为是远洋重要战略的代名词。海鸥

I•

远洋IPO内部计划2007海鸥

II2009-2014•

建立一体化信息系统体系，用信息化手段重塑企业管理模式，从而优化决策程序和信息流程，使管理标准化、高效化海鸥

III2009-2014•

期间，在引进中国人寿作为第一大股东，重塑企业治理结构，克服两次金融危机后，通过业务调整翻越“三座大山”•

“三座大山”即中远、中化退出后的股权调整，区域结构的“去北京（楼盘）化”，以及商业持有物业的培育期•

确立构建“五元业务”格局方向，将增量开发转型为综合运营，计划5年内达成千亿目标。•

调整土地储备结构，全面退出了三线城市，聚焦一、二线城市，关注改善性需求•

调整债务结构，调整内地和外地的负债结构以及债务期限海鸥IV2015-2020•

在文化和机制方面，推行“人依附于事”理念，即“去组织化”，形成跨团队、跨部门、跨事业部的虚拟工作模式。多元化战略：“五元业务”从业务发展方向来看，第四步发展战略要求远洋以“全地产视角”打造由住宅开发、不动产开发投资、客户服务业、房地产金融、产品营造组成的五元业务格局。2015年，多元业务战略格局初步构成，并于2016年新增产品营造板块。远洋在保持传统住宅开发业务规模投入的同时，继续加大对不动产开发投资、客户服务业、房地产金融等业务的资源投入，提升产业投资核心能力。客户服务住宅开发•

依托全面高效的综合服务创造新的价值•

包括养老、物业管理、O2O、资产托管、工程服务、仓储服务、餐饮等业务•

目前远洋集团核心业务之一•

着力开发刚需型和改善型这两类产品•

坚持聚焦“经济持续增长、人口汇聚力强”的城市群，并以战略核心城市为原点，以点带面实现城市深耕客户服务业房地产金融房地产金融•

快速布局战略行业，实现协同主业•

涉及不动产投资、股权投资、资产管理、海外投资及其他业务住宅开发五元业务不动产开发投资•

目前远洋集团核心业务之一产品营造涉足城市综合体、区域集中商业、高端写字楼等不动产开发投资推进产品线的设计研发，推行“建筑

·健康”理念••产品营造•

布局一线和核心二线城市，加强中高端城市项目•

业务涵盖设计研发、装饰装修、园林景观、规划的投资、开发、运营。设计、产品设计管理、建筑施工等领域布局策略：五大城市群战略从全国区域布局上来看，远洋采取五大城市群战略，即在“京津冀”、“长三角”

、“长江中游”、“珠三角”

、“成渝”这五大国家重点城市群，以战略核心城市为原点，以点带面实现城市深耕。图：远洋集团项目分布

远洋坚决执行重点城市群深耕原则，扩大投资规模，在全国30余个城市，在建拟建项目超过130个

远洋坚持深耕一线及主要二线城市，目前在北京、天津、大连、上海、杭州、深圳及广州等地，取得领先地位

2017年，远洋新进入14个城市，其中有11个新布局城市位于五大城市群内，包括京津冀的石家庄、张家口、廊坊，长三角的苏州、无锡、嘉兴，长江中游的合肥、长沙、南昌，珠三角的佛山，以及成渝的昆明。这说明远洋重点深耕五大极具潜力黄金城市群的态势已成，整体布局更加均衡土储策略：五大城市群战略从全国各区域土地储备上来看，2015年到2017年间五大重点城市群中京津翼地区新增土储的增幅最高，并且到2017年京津翼地区的土储占比达43.66%。未来五大城市群战略的发展方向会是以“京津冀”为核心，五大城市群协同发展。而为使五大重点城市群布局更加均衡，2017年远洋调整了土地储备结构，增加了位于长江中游区域的土储占比。图：

2015-2017年远洋集团土地储备情况各区域占比情况（单位：%）图：

2015-2017年远洋集团新增土储情况按区域分（单位：千平方米）80006000400020000678020172016201544%43%8%

12%14%

6%

16%11%

6%

12%

5%7%

7%

13%

4%23%30472662177188515965591335126241%20%27%7697823352857643740%京津冀40%长江中游60%珠三角80%成渝100%其他京津冀长三角长江中游2015

2016珠三角成渝其他长三角2017数据来源：公司年度报告、同策研究院业绩状况自2015年以来，远洋销售业绩增幅呈上升趋势。2017年全年集团的销售金额首次突破700亿元，同比增长40%，实现历史新高。2017年超过80%的销售额来自京津冀、长三角、长江中游、珠三角、成渝等核心城市群，这说明远洋围绕国家核心城市群深耕的战略布局效果显著。同时远洋的区域战略布局更加均衡，京津翼销售额占比情况由2016年的53%降到2017年的32%。图：远洋集团2010年至2017年销售金额及增速图：远洋集团2016年与2017年协议销售额在各区域分布比例800700600500400300200100045%705.6040%40%35%30%25%20%15%10%5%其他14%其他15%长江中游及成渝8%503.80长江中游及成渝11%京津翼32%401.42

405.3725%311.1924%358.1820162017珠三角8%270.05216.0315%

15%12%京津翼53%长三角17%珠三角22%长三角20%1%2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017销售金额（亿元）

同比增长(%)0%数据来源：公司年度报告、公司财务报表、同策研究院PART

2远洋集团产品策略介绍“1+5”品牌格局2016年，远洋发布了全新的品牌标识，对品牌的定位、内涵、形象、架构进行了全面更新和升级。集团品牌发展为由“远洋集团”和五个业务品牌（“远洋地产”、“远洋商业”、“远洋服务”、“远洋资本”、“远洋营造”）形成的品牌组合群。这五个业务品牌对应着远洋的五元业务，即住宅开发、不动产开发投资、客户服务业、房地产金融、产品营造。持有物业在营面积

110

万平方米积极推进轻资产运作聚焦开协发同客户服务主主以全面高效的综合服务创造新的价值业业，培的新业住宅开发务育持协房地产金融续同快速布局战略行业实现协同主业发新展业布局更加均衡结构显著优化，着力开发刚需型与改善型产品建筑健康推进产品线的设计研发推行「建筑

·

健康」理念远洋地产——住宅开发远洋地产作为远洋核心品牌之一，代表着住宅开发业务，是远洋目前的主营业务。远洋地产品牌标语定为“健康生活家”，表示远洋地产是健康生活的专家，致力于通过健康的产品与服务，为客户打造健康生活的家园。为了符合这个品牌理念，远洋在几乎所有新项目中都采用WELL健康标准。表：远洋已采用WELL健康标准的住宅开发业务项目项目名称面积（万m2）12.980.99申报级别MF金

级MF

金

级MF金

级MF金

级MF金

级MF金

级MF金

级MF金

级远洋天骄住宅

(广州

)远洋天着春秋二期

(北京

)远洋琨庭

(天津

)•

直至2018年6月，远洋集团已在全国19个项目中应用WELL建筑理念，其中住宅项目为8个，约34.5万平方米0.39•

目前，包括北京天著春秋、上海万和四季等在内的7个项目已获得WELL

预认证，而广州远洋天骄项目已获WELL

金级认证，並在由联合国人居署主办的第九屆世界城市论坛上荣膺「亚洲宜居住区奖」。远洋大河宸章二期

(沈阳

)远洋外滩壹号

(长沙

)远洋新天地

(深圳

)远洋万和四季

(上海

)鲲棲府(

天津

)2.014.9911.590.770.77远洋地产——住宅开发远洋地产坚持走中高端住宅开发路线，主要聚焦“青年新建”和“中年成熟”

这两类家庭，着力开发刚需型和改善型这两类产品。远洋为适应不同客户的需求，设计了不同的产品线，例如满足首置首改客户的山水系产品线，满足改善类需求的万和系产品线，满足高端客户的天著系产品线等。山水系产品线万和系产品线天著系产品线中山远洋繁花里天津远洋琨庭北京远洋天著春秋广州远洋天骄沈阳远洋大河宸章北京远洋天著远洋地产——住宅开发远洋地产坚持走中高端住宅开发路线，主要聚焦“青年新建”和“中年成熟”

这两类家庭，着力开发刚需型和改善型这两类产品。远洋为适应不同客户的需求，设计了不同的产品线，例如满足首置首改客户的山水系产品线，满足改善类需求的万和系产品线，满足高端客户的天著系产品线等。表：远洋住宅开发业务产品线的不同定位及代表楼盘产品线定位目标家庭房型代表项目刚需型、首置首改山水系青年新建多层或高层住宅中山远洋繁花里、广州远洋天骄万和系天著系改善型高端型中年成熟高端享受低密度洋房别墅天津远洋琨庭、沈阳远洋大河宸章、杭州上塘宸章北京远洋天著春秋、北京远洋天著••集团2017年大力推广产品标准化工作，其中山水系标准化产品已经覆盖19个城市大多数快周转类产品，并将在2018年新获取的项目上全面推广产品线成果，并迭代更新。同时，远洋将继续推进并完善Loft，改善类产品线研发，加强精装修、装配式、智能化、园林景观等专项研发及推广力度，全面提升产品力。远洋商业——不动产开发投资远洋商业品牌标语定为“点亮一座城”，表示远洋商业的产品与服务拥有活力，将对未来的憧憬贯穿于产品与服务之中，为客户提供优质的消费体验，并促进整个区域乃至城市向前迈进。写字楼及零售物业综合体北京远洋国际中心杭州乐堤港城市综合体：以当地文化背景和历史底蕴为依托，以现代诠释传统、将城市文化注入建筑群落，打造极具文化特色的现代城市商业综合体标杆北京远洋未来广场成都远洋太古里远洋商业——不动产开发投资远洋商业代表不动产开发投资业务，是远洋未来着力发展的核心业务。以“综合体、写字楼”作为战略性发展品类，寻求新的跨越式发展。写字楼物业重点将加强“北上广深”等一线核心城市的高端项目的投资持有。城市综合体业务将重点推进一线城市和核心二线城市的中高端项目的投资。表：远洋不动产开发业务产品线的不同定位及代表楼盘产品线定位产品线概况城市布局代表项目远洋大厦、远洋国际中心、远洋光华国际与众创空间鼻祖WeWork深度合作，布局智慧型服务式办公空间，打造健康办公楼宇北京、上海、成都、沈阳远洋高端写字楼北京远洋未来广场、天津远洋未来广场、北京远洋未来汇、天津远洋未来汇依托于周边居住社区，力主以差异化的定位形成互补，注重入驻品牌的新鲜度与丰富度，打造一站式时尚型购物生活广场“未来”系列乐堤港区域集中商业城市综合体北京、天津、大连杭州围绕“时尚、艺术、乐活”的理念，打造艺术与商业共生共融的艺术购物中心杭州乐堤港•远洋将继续坚持投资标准，抓住收并购机会，获取更多优质资产，预计2022年权益租金收入将达40亿元。远洋商业——不动产开发投资远洋商业主要布局一线和核心二线城市。截至2017年12月31日止，远洋商业在北京、上海、天津、杭州、成都等国内核心城市有超过18个经营中投资物业项目，其中2017年新增5个。同时，远洋商业在全国仍拥有超过20个处于规划建设中的商业地产项目，包括甲级写字楼、高端购物中心、五星级酒店及高质量酒店式公寓等产品。在海外投资物业方面，远洋商业在2016年和2017年各新增一个分别位于美国北卡和旧金山的高端成熟写字楼项目，开始拓展海外市场。图：2015-2017年远洋商业在营面积及营业额图：2016-2017年远洋商业经营中投资物业项目（单位：个）120100806040200109.720151051897.788.683.376.71075.6020162017••2017年，不动产投资性物业发展进入收获期，运营规模、运营能力、利润水平全线提升。20152016在营面积（万平方米）2017营业额（千万元）2017年，远洋商业来自物业投资的营业额为人民币9.77亿元，同比增加10%。已运营物业规模达110万平方米，同比增加31%。数据来源：公司年度报告、同策研究院远洋商业——与WeWork合作2016年底，远洋与联合办公领导者WeWork进一步深化合作。远洋集团将为WeWork巩固中国市场提供协助。2017年，双方在远洋集团位于上海的东海商业中心以及位于北京的远洋光华国际和远洋国际中心推出3个合作项目，未来预计在2020年前双方将实现超过100个项目合作。•••远洋集团与WeWork将采取合作运营的方式，发挥双方在各自领域的优势。WeWork将提供品牌、设计、社区建设、数据信息、全球会员网络资源以及运营支持。而远洋集团提供地产物业、本地化运营以及资金支持。远洋服务——客户服务远洋商业是远洋于2016年发布的品牌之一，以代表客户服务业务。远洋以国家大力促进服务业发展为契机，通过传统客户服务业升级、新型客户服务业创新、养老产业及养老物业布局，探索客户服务业业务的发展之路，提供房地产住宅、商用物业产品主要客户相关联的消费服务、生活商务服务、养老服务、互联网创新服务等方面的业务类型。图：远洋客户业务的子品牌有质量高复合增长，处行业前列2017

年在管项目近200

个物业管理长租公寓提升服务能力，积极拓展布局2017

年运营近1,000间面向龄老年群体，打造3C

产品线2017年近1,500个床位，5,200万收入养老业务客户服务以全面高效的综合服务创造新的价值实践G2I2C模式，积极发展核心业务全国20个主力城市，1,000多个社区智慧社区涉足生鲜市集及社区便利店覆盖北京、杭州、大连、沈阳等多个城市乐家汇餐饮LE

JIADELICIOUS

FAMILY健康医疗开拓基础医疗市场，打造分级诊疗体系与100多家大型机构合作，会员超过200名•远洋服务品牌标语定为“懂心意，有新意”，表示远洋服务未来的创新模式是全面高效的综合服务，不仅为人们提供贴心、令人满意的服务，更用新的手段、新的平台，把资源联结到客户身边，产生新的价值。远洋服务——客户服务养老品牌“椿萱茂”是重点发展业务之一，已覆盖北京、上海、广州、武汉等核心城市，2017年已运营的项目共6个，提供近1,500张床位，实现收入约人民币5,200万元。预期未来3年会以每年翻倍的速度增长，2020年床位增至2万张，全国一线城市以及核心二线城市拥有70个左右项目产品线产品线概况老年公寓高端定位，规模基本上在8000到20000平方米左右，床位在100到300个左右规模定义在20000到20万平方米之间，更接近于生活社区。长者社区针对的客群以独立老人、持续生活退休社区照料中心活力老人为主，设有护理楼，提供老人从自理到护理，全周期的养老服务规模更小，比如主力产品在800到3000平方米，甚至可能更小，嵌入到已有的社区内2018年5月20日椿萱茂新品发布会在北京举办。“养老合作信托、椿萱蕙会员平台、椿萱悦护理院、养老WELL健康建筑标准”四大新品集体亮相，在养老金融服务、会员服务、全龄产品服务、养老大健康服务方面，对位中国养老需求。远洋服务——客户服务远洋亿家也是重点发展业务之一，其主营业务覆盖住宅、写字楼、别墅、大型综合体、商业购物中心等多种业态的管理服务。2017年共计管理198个物业项目，覆盖北京、上海、天津等一二线城市和辽宁、浙江、广东等多个省份的核心城市，管理面积近4,500万平方米，带来营业收入人民币12.2亿元，实现净利润人民币1.3亿元。•高端项目•养老服务•健康医疗•服务式公寓•餐饮服务•工程服务•仓储服务•装饰装修•亿街区•亿管家•EBA•百万大盘•写字楼•综合体、购物中心综合物管服务增值服务专业服务智能服务远洋亿家的优势是能高效整合集团各业务板块协同作战，为业主提供综合高效的全服务生态链。未来，远洋亿家将借助强大的拓展能力开拓项目来源，并通过收并购和委托管理积极获取市场资源，来实现规模化快速发展远洋资本——房地产金融远洋资本是远洋于2016年发布的品牌之一，以代表房地产金融业务。远洋以资本投资获利为目标，吸引社会金融资本，谋求与股东的战略联动，布局发展房地产基金、股权投资、海外投资、资产管理四类业务。在获取投资收益的同时，实现与远洋实业运营资金与业务的价值协同。地产投资资产管理在提供房地产金融服务的同时，为客户提供房地产项目从“前期定位、设计规划、工程建设、成本管理”，到“产品销售、整体招商及后期资产经营管理”等全周期、全链条、全专业服务以销售型住宅为支柱，并战略发展办公楼、物流地产、数据地产、养老地产、长租公寓、商业地产和存量物业改造增值股权投资海外投资及其他•••深耕四大行业：大数据、大健康、大物流、大环保关注四大领域：新教育、新文化、新地产、新金融投资阶段：成长期、成熟期•••着眼于北美、欧洲、澳大利亚等地的重点城市及香港以持有型物业投资为主业参股创新公司及资产管理公司•远洋资本品牌标语定为“远见未来，共创价值”，表示远洋资本凭借着远见卓识，探索融资创新、产业创新的新方法和新路径，高效运用资本手段，以独到眼光投资项目，为客户实现资本的有效管理和价值的共创共赢。远洋资本——房地产金融近年，房地产金融业务规模增长快速，收入显著上升。2017年，基金管理规模达到人民币650亿元，总收入约人民币10亿元，其中管理费收入约人民币6亿元，并快速布局了大地产、大健康、大数据、大物流、大环保及泛金融等战略行业，业务已遍及25个一线及二线城市。地产投资股权投资海外投资及其他2015年，认购中国华融股份，成为其H股IPO最大基石投资者。2016年，认购香港上市公司首创巨大有限公司定向增发股份，成为第二大股东。上海

·远洋商业大厦上海

·大宁国际广场旧金山·WeWork写字楼2016年，认购中国物流资产股份，成为其H股IPO基石投资者。2017年，投资九曳供应链。2017年，对美中宜和投资。天津

·汽车世界北京

·钻石大厦2017年，投资郑明现代物流。沈阳

·百利保大厦远洋营造——产品营造远洋营造是远洋于2016年发布的品牌之一，代表产品营造业务业务。远洋将规划设计、建筑施工、装饰装修、园林景观等环节构建在同一平面上，通过推进此开发业务关联平台的建设，逐步向“知识密集、技术密集”的导向发展，并让这一平台与开发业务形成运营一体化的状态。亦引入WELL健康建筑标准，追求健康和极致的产品理念。产品营造设计院专业公司中心承担产品实现、向客户兑现质量与价值承诺的主力军远洋全系列产品线的设计研发机构通过专业人才集聚及能力打造夯实营造专业实现基础包括建筑设计院和景观规划设计院包

括

各

区

域

11

个

产

品

营

造中心包括远洋建设、远洋园林、远洋机电•远洋营造品牌标语定为“你的房子，我的责任”，表示远洋营造专注为客户打造宜居舒适的生活空间，以建造好房子为己任，确保客户未来美好居住生活。WELL

健康建筑标准本集团自2016年提出“建筑•

健康”理念以来，产品定位从以住宅价值、经济价值为核心的房屋价值，升级为以环境价值、社会价值为导向的生命价值。2017年，集团全面推行WELL

健康建筑标准，将“健康”真正打造为产品和服务的标签，从投资、设计、材料、施工、物管等方面全面落实，将其融入产品形象。LEED与WELL的区别LEED建筑标准WELL建筑标准WELL建筑标准七大要素•

国际WELL健康建筑标准是一套根据实际证据与表现来衡量、认证及监督室内环境对人体健康与福祉影响的认证体系，形成了包括空气、营养、水、光、健身、舒适、精神在内的七大标准。•

LEED评估体系主要从可持续建筑场址、水资源利用、建筑节能与大气、资源与材料、室内空气质量五大方面对建筑进行综合考察、评判其对环境的影响。概况舒适LEED主要关注的是绿色建筑，关注建筑和环境的关系，关注建筑本身是不是绿色的•

WELL的切入点直接就是人，不仅关注人的生活环境，还关注生活方式以及物业运营、服务等。水•健身关注点空气•

通过绿色能源的应用，将它对环境

•

在目前环境不友好的情况下，如果只的不利影响减到最低，同时改善大环境。目的也是为了人生活的更好。考虑建筑节能，那么人的生活健康方面就可能会有一些影响。精神营养有细化的测量的要求，同时要对现场进行检测。以具体数据来支撑是否达标光认证阶段后续要求有些东西不可量化LEED对后期服务、续认证方面没有要求WELL有持续运营的要求WELL体系更丰富、更完善，等于把人体所需要的健康因素都囊括进去了。WELL

健康建筑标准：案例广州远洋天骄是中国第一个采用WELL健康建筑标准，并获得WELL

MF金级认证的住宅项目WELL标准

部分具体设施•

新风除霾除湿系统，确保室内PM2.5达到国际认证标准空气水平水光•

配备三级净水系统体制，率先进入直饮水时代•

配有自然光和人造光相结合的体系•

提供营养方面的建议。在小区里边，包括像图书室各个地方会定期更新营养类的广告。•

同时还聘请了营养师，业主入住的时候，会不定期的进行一些营养知识讲座。营养健身舒适•

小区里设有健身跑道、篮球场等。•

同时，提倡绿色出行，鼓励骑自行车•

舒适主要包括声和热。•

声主要通过选址、植物隔离、双层玻璃等做好隔声。•

热涉及冷热和湿度。冷热舒适度会通过空调来处理好，而新风系统则具备除湿功能，可以调节湿度。•

设有图书室，有如健康、饮食等方面的书籍，供人们前往阅读。•

有室外的露天影院，入住之后会有观影活动、讲座等文化活动。精神•

同时，小区里还有宠物乐园、亲子乐园，老年人和小孩活动的地方融合在一起，有助于家庭的融洽。WELL

健康建筑标准：案例杭州远洋国际中心，位于京杭大运河畔，不仅是远洋践行WELL标准在杭州的首发，更是杭州首个取得WELL金级、LEED-CS预金级双认证写字楼项目。•

空调新风系统：参照美国ASHRAE标准设计新风系统+静电除尘系统，引入新鲜空气的同时消除污染物，提供最优质的室内空气。•

用材：室内采用石材地砖，尽可能减少粘合剂等在室内的使用，全部使用绿色低污染涂料，从源头消除室内空气污染源。2017年，杭州远洋国际中心获得销售面积与销售金额双冠军•

除尘地毯：入口除尘地毯长达3米，阻断污染源进入室内流通。空气检测：在C座屋面设置室外气象站，检测室外空气质量，通过短信平台，实时推送室外空气质量至租户，提醒租户空气质量较差时不要开窗。•

灯光控制上，不同灯具采取不同的灯罩，防止炫光直射入眼，最大程度减少对视力的损伤。•

幕墙内侧预留安装遮阳帘空间，租户可根据需要灵活安装。空气光•

设置公共茶水间，用水经三段过滤：活性炭-去除异味；薄膜反渗过滤-过滤杂质；银离子杀菌-消灭微生物。水•

提倡健康用水，水质经国际实验室检测，指标均符合WELL标准。WELL•

鼓励员工休息时步行，在B、C座之间设置水景、艺术品、长凳等，愉悦身心。••在B1层摆渡厅内设置自动售货机，提供全谷物食品，鼓励健康饮营养及精神食。健身•

鼓励员工增加体育运动，如单车出行，在相应楼层提供配套服务。在C座入口处设置果园，自助种植蔬果，在B1夹层工具间提供配套工具，如种子、培土等。•

无论是水景、艺术品等景观设计，还是自行车库健身区，都以愉悦业主心灵，激发活力为主要目的。物业服务舒适•

定期清洗及维护新风系统空气过滤器，确保室内PM2.5浓度满足WELL标准。•

定期清洗及维护风机盘管，确保无霉菌产生。•

定期清洗及维护直饮水过滤系统，确保所有项目内水质满足WELL标准。为租户提供装修WELL健康指南、WELL健康知识咨询等。•

隔声幕墙：将室外噪声声压级低于50dB。••

中央空调系统：提供美国ASHREA标准室内热舒适环境。PART

3远洋集团投资策略与开发模式介绍经营目标：规模增长&效益提升在2017年远洋正式晋升成为销售规模达700多亿元的房企后，希望在稳健经营的基础上，在2020年前实现千亿销售目标。•

2017年，远洋销售额首次突破700亿元人民币，同比增长约40%，实现历史新高。•

随着土储的增加与开发能力的提升，远洋目标在2018年即冲破千亿大关。•

2018年，远洋将把握政策及行业变化带来的挑战与机遇，加快传统住宅开发主业的可持续发展，全面提升业绩，同时继续深化布局各项战略业务。效益提升•

2017年营业额首次突破450亿人民币，同比增长约33%，归属母公司净利润突破50亿，同比增长约34%，实现了规模和效益的持续提升。•

同时，在2018年完善各业务的商业模式和盈利模式，实现战略新业务规模的大幅增长。规模增长•

2018年，远洋将以项目全周期经营计划作为内部管理的有效抓手，坚定不移地推进项目全周期考核评价以及全周期激励，以事为中心，提升执行效率。•

同时，提升财务资源使用效率，通过高效的财务分析，从融资端、使用端、管理端全面提升资金使用效率。在对经营管理活动进行多角度、多方面、多频次财务分析的基础上，优化资源分配方案，提高资金的周转率，提高单位资金创造业绩的能力。投资策略——土地储备从整体土储策略来看，截止2017年年底，远洋总土地储备增加57%，达约3409万平方米，创历史新高，为更高销售规模做准备。同时远洋借国家下达调控政策之际，把握住了整合时机，以低价获取大量优质项目，降低了新增土储的成本。新增土储的平均土地成本，自2016年约9500元每平米，降至2017年约7000元左右每平米，同比下降25%。图：远洋集团2007年—2017年土储面积及土储面积同图：远洋集团2016-2017年新增土储均价与总货值400035003000250020001500100050070%60%50%40%30%20%10%0%10,00057.1%340949.2%-25%8,0006,0004,0002,000-2399229720.7%1228213521709.0%20619,4721988

19910.2%12.4%13817,072+240%16.4%1018-4.3%2,686-7.0%

-6.9%7890-10%2016平均地价（元/平方米）2017总货值(亿元)2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017土储面积(万平方米)

土储面积同比(%)数据来源：公司年度报告、公司财务报表、同策研究院投资策略——城市布局从不同城市量级来看，远洋基本退出三四线城市，主要聚焦一二线城市，坚持深耕重点城市群及二线城市的战略。在调控政策下，远洋地产仍投资大量土地，2017年共新增土储规划建筑面积1612.9万平方米。一二线城市新增规划建筑面积1536.5万平方米，占比95.26%，其中二线城市新增占比78.06%，而一线城市占比为17.20%，城市拓展以二线为主，一线为辅。图：2017年远洋地产新增土储按城市量级分布图图：2013-2017年远洋地产土地储备按城市量级分布图（单位：万平方米）（单位：万平方米）3000250020001500100050076.4万平方米24294.74%277.4万平方米17.20%156614591431141820178867295244113393651259.1万平方米94201711102378.06%020132014一线城市20152016一线城市二线城市三四线城市二线城市三四线城市数据来源：公司年度报告、同策研究院投资策略——城市群选择从不同城市群来看，2017年远洋共新增土地储备65宗，在深耕五大城市群的战略中，远洋在加强京津翼城市群拓展的同时，将眼光放在了长三角、长江中游和珠三角这几个人口聚集和流入的城市群上。图：远洋2017年的新增土储宗数按城市分布情况（单位：宗）121010864205554333222222111111111111111京津翼(20宗)长三角(15宗)长江中游珠三角(8宗)成渝(5宗)其他(10宗)(7宗)数据来源：公司年度报告、同策研究院投资策略——城市进入从不同城市来看，位于“京津翼”城市群的远洋总部所在地的北京是重点布局城市。

2017年，面对中央对房地产市场的调控政策，远洋地产在下半年理性出击，在北京、中山、苏州等热门区域低价获取优质资源，为抵御后期市场调控及周期波动提供了充足的空间。图：远洋地产进入城市历年项目个数Top10图：2017年远洋地产新增土储宗数按城市分布Top8（单位：个）（单位：宗）6050403020100121081048655541941533313129625550北京

天津

中山

大连

杭州

上海

成都

深圳

武汉

沈阳北京中山杭州天津成都上海苏州石家庄数据来源：公司年度报告、同策研究院投资策略——拿地方式从拿地方式上看，远洋运用创新投资方式，积极整合资源，与各大合作方推进系列项目落地，其中2017年新获取的59个项目中有超过20个为合作开发项目。2017年新获取项目中，招拍挂和收并购的占比分别为29%和71%。收并购旧城改造招拍挂拿地方式拿地方式——合作开发在土地资源日益减少，资金获取难度加大的当今房地产市场，面对诸多不确定性的市场和同业竞争，通过合作方式整合各方优势、分摊开发成本似乎正成为一种普遍的趋势。

远洋与招商蛇口、世茂、首创、建投控股、朗基、金融街、厦门国贸等房地产企业合作，

在2017年有超过20个合作开发项目。部分合作与招商蛇口合作杭州春秋华庭与朗基合作成都犀浦项目与建投控股合作

成都远洋万和公馆与厦门国贸合作

翔安2017XP02翔安2017XP03开发项目与金融街合作北京颐璟春秋与世茂、首创合作北京万和斐丽与旭辉、景瑞合作天津鲲栖府拿地方式——收并购土地市场招拍挂的竞争日益激烈，远洋采用收购房地产项目的方式，实现开发规模并占领市场，目前收并购是远洋最为有效的拓展方式。通过收并购可以有效降低土地成本和资金支付，同时有助于提升企业盈利能力。一个专业的收并购团队可以充分发挥出双方的优势，降低运营成本，产生协同效益。2017年典型收并购项目:远洋集团收购中银集团旗下6个子项目，包括北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百北京硅谷亮城4号楼利保大厦。项目总建筑面积约20万平方米，平均出租率接近80%，项目均为成熟经营状态，拥有稳定的现金流。项目特点：1.复杂上海大宁商业广场北京钻石大厦上海海兴广场•

6个项目分别位于北京、上海、成都及沈阳，地处华北、华东、西南和东北四个区域，跨区域、跨城市。•

6个项目既囊括了写字楼，又包括商场，还有极少量公寓，几乎存在持有型物业所有形态，操作上将跨业态、跨阶段。2.潜力巨大•

6个项目均处于4个城市商业聚集区，客流量大、区位优势明显，潜在价值还有较大的激发和提升的空间。沈阳百利保大厦成都华敏翰尊大厦拿地方式——旧改项目随着政府政策支持力度加大，加之一二线城市土地供应有限，特别是核心地段土地更是稀缺资源，单靠传统的招拍挂方式已无法满足远洋对优质土地储备的需求，此时远洋选择加入到城市更新和旧城改造中来。旧城改造项目虽然开发周期长、回报慢，但获取的成本较低，是很好的土储增长手段。•

2018年初，远洋联合保利、龙湖、京投、首开以63.3亿元的价格夺取门头沟潭柘寺地块；•

同年4月，又以底价150亿元获得武汉归元寺地块。•

同时，还于深圳发力，获取了4个旧归元寺地区将以居住、商务功能为主，依托归元寺的佛教文化优势，将发展为武汉市最具创新活动的中心城区。潭柘寺地区的定位是“首都金融后花园”，由“京投＋远洋＋龙湖＋保利＋首开”五家房企组成的联合体竞得

。改项目，并锁定其他6个旧改项目，总土地储备超过498万平方米。规划建面：187.97万平方米总价：150亿元规划建面：23.96万平方米总价：

63.3亿元开发策略——高溢价周转能力：面对房地产调控政策的收紧，远洋加大滞销资源去化，加快推盘、回笼资金，减少资金占用以提高资产周转率。从周转指标来看，远洋的周转效率远远高于行业平均水平及一线房企，如万科、恒大、保利等，并且周转率在缓步提高。图：2017年远洋与房地产行业及一线房企周转率情况图：2011-2017年远洋周转率情况0.70.60.50.40.30.20.100.70.60.50.40.30.20.1054.9651.3560504030201000.580.580.530.5240.010.450.4443.7330.520.2829.320.2937.810.230.30.30.270.250.250.20.240.20.280.290.270.270.240.240.240.230.22远洋集团

行业均值

碧桂园存货周转率万科A中国恒大

保利地产2011201220132014201520162017总资产周转率总资产周转率存货周转率应收账款周转率数据来源：Wind、同策研究院开发策略——高溢价品牌价值：远洋很注重品牌管理体系的建立与维护，尤其重视层级化商标註册、品牌输出模式及商标监控等方面。同时，远洋以三级品牌管理体系为基础、以知识产权管理为手段，助力品牌影响力的增强，致力成为消费者优先选择品牌。表：2017年远洋在品牌维护和管理方面的努力表：2017年远洋品牌指数完成《商标注册维度建议》，并结合远洋业务及产品特点分析了“全面保护，科学注册”的商标注册与管理方法，运用层级化的商标注册体系。商标注册品牌传播数字盘点2017

数据品牌输出商标监控提出《远洋集团品牌合作协议商业方案》。↑

552较上一年提升

49%百度指数正面传播在第三方法律顾问公司的配合下持续监控，并就发现的问题采取实时处理措施。↑

200,000较上一年提升

18%完成集团编制的健康建筑刊物和相关品牌手册的著作权登记、加注版权标识等工作。版权登记培训监督百度“远洋建筑健康”关键词搜索830,000除日常监督检查和品牌能力建设外，还通过“品牌营销法律合规培训”进行基于著作权、肖像权、反不正当竞争基本原理的案例说明讲解。品牌价值行业

20强维权与侵权应对针对“远洋一品书院”等侵权事宜进行澄清声明以给到市场明确信息，并以诉讼形

式进行正当权益的争取。2016年，远洋发布全新的品牌定位与形象，远洋的品牌架构将由原来的所有业务统一使用“远洋地产”变为由“远洋集团”与“远洋地产”、“远洋商业”、“远洋服务”、“远洋资本”、“远洋营造”形成的“远洋系”品牌集群，将形成集团品牌、业务品牌、产品与服务品牌三个层级的完善品牌体系。开发策略——高溢价品质管控：远洋以“为业主创造高品质环境”为使命，关注业主需求，抱持专业态度，致力成为提升产品力的专家，为业主提供高品质的生活环境。自2012年，远洋就提出“五大标准、两大工程”品质管控体系，以满足客户居住需求，实现产品价值。后随着建设方式的转变与工艺的提升，远洋更新建立新一代建造体系SCS，以提高产品品质，吸引消费者。SCS(Sinoocean

ConstructionSystem)是基于健康建筑体系制定的成套施工技术工法，包括十余项新工艺与新技术，从各方面提升提高建筑品质。五大标准

户型设计回归居住需求

生态环境营造舒适氛围

周边配套提升生活质量

软性服务实现安全管理

社区文化定制人文关怀SCS建造体系

整套体系以BIM技术引领前端策划，铝模、全混外墙、爬架作为基础，实现全专业快速穿插作为体系核心，引入高精砌块、免（薄）抹灰、止水节、成品电箱、内保温等高效工艺，配以楼层截水系统、安全文明标准化配置、信息化系统等强化管理，高效高品打造健康建筑。两大工程

产品标准化工程

质量透明工程开发策略——高溢价客户服务：远洋一贯以客户为中心，非常重视客户感受致力于提高顾客满意度。2017年度，远洋客户的满意度较2016

年大幅度提高，远超行业总体水平。同时远洋开发了投诉处理系统，实现了投诉管理的信息化，及时受理客户投诉，保障投诉问题的解决，维护远洋的品牌形象，树立好口碑，将产品服务质量的提升转变为集团层面的品牌溢价。图：2013-2017年远洋客户满意度占比情况单位：%图：2015-2017年远洋客户投诉解决率100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%30,00025,00020,00015,00010,0005,0000100.00%98.00%96.00%94.00%92.00%90.00%99%3%3%5%7%6%7%6%6%4%5%99.57%16%21%21%39%22%40%21%76%97.93%70%65%66%67%33%24570

2438443%38%43%27%28%28%25%201520162017接受客户投诉量（含报修）(条)解決客户投诉量

(条)投诉解决率(%)20132014201520162017非常满意比较满意一般比较不满意非常不满意满意度数据来源：公司年度报告、同策研究院开发策略——成本控制土地成本：2017年是远洋高速扩张的一年，总土储同比增长57%。但是在加快投资速度的同时，远洋坚持审慎投资策略，对土地成本信奉“合理的地价”原则，即“坚持宁可错过，也不以过高价格买入土地”

。而对于高价地块，远洋积极采取合作拿地、收并购等方式，新增土储超过70%为收并购项目，既控制前期成本，又可降低后期开发难度。图：2016-2017年远洋新增土储均价与总货值图：2017年远洋新增土储按拿地方式占比（单位：%）10,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000--25%29%71%9,4727,072+240%2,686收并购招拍挂78920162017平均地价（元/平方米）总货值(亿元)数据来源：公司年度报告、公司财务报表、同策研究院开发策略——成本控制工程成本：为了对项目工程成本实施有计划、按程序管理，远洋通过整合和优化设计、工程、装修等开发全链条的资源，推行全口径、全周期的成本管理，制定成本管理操作程序，固定各项成本之间的分界，严控项目全周期的成本核定与执行，用更低的工期、更省的成本，打造更高质量的产品。2017年，平均建筑成本（不包括车位）为每平方米约人民币5,400元，较2016年的5,900元有所下降。编制项目成本控制实施办法4•

规划开始后，要针对项目所在地位置、具体特点、管理模式等不同，编制项目成本控制实施办法，用于指导项目建设过程中的成本控制图：2015-2017年远洋平均建筑成本123限额设计6600工•

从方案设计开始时，就对项目的关键性指标进行限额设计程6300600057005400510048006400对施工过程进行全面动态跟踪评估•

在项目实施阶段，依据已定的成本目标，逐项跟踪成本目标执行情况，及时提出预警，按季编制成本动态分析报告，必要时提出成本目标调整方案成5本方案比选•

项目建筑方案确定后，进行方案比选，选择技术经济指标最优方案后进行扩初及施工图设计控59002016制具严格进行工程竣工结算的审核•

实行二级审核制度，以确保竣工结算的合理性以及真实性体6754002017措合理制订项目实施规划•

方案设计完成后，制订项目实施规划，用于指导并推动项目进展，控制项目周期成本施2015项目竣工评估平均建筑成本（元/每平方米）•

做好项目竣工后成本控制目标执行情况后评估数据来源：公司年度报告、同策研究院开发策略——成本控制三大费用：三大费用包括销售费用、管理费用和财务费用三项。远洋一直采取严紧的成本控制措施，虽除管理费用率有略微下降外，销售费用率和财务费用率都有小幅上升，但总体来说，三费费用率基本低于行业平均水平，各成本维持在相对稳定及较低的水平。图：2008-2017年远洋与房地产业的三费费用率（单位：

%）图：2008-2017年远洋的销售费用率、管理费用率、及财务费用率（单位：

%）14%12%7%6%5%4%3%2%1%0%12.8%10.7%10.8%10.1%10.2%8.5%9.7%8.6%9.6%7.0%12.2%9.3%6.0%9.1%5.9%9.0%10%8%6%4%2%0%8.3%9.7%2.70%6.8%

6.7%2.56%1.74%2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017远洋

行业*三费：销售费用+管理费用+财务费用2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017销售费用率

管理费用率

财务费用率数据来源：Wind、同策研究院开发策略——成本控制销售和市场推广费用：远洋在控制销售费用的同时，采用多种手段促成销售，主抓“三条线”，以客户导向为中心，通过精准营销，来控制营销费用。2017年的销售费用上升至人民币8.00亿元，相较于上年增加2.8亿元，有关费用增加主要是因为协议销售总额的增加及加大销售与宣传力度所致，然而该成本也仅占2017年协议销售总额约1.1%。图：2012-2017年远洋销售费用与协议销售额图：2012-2017年远洋销售费用在协议销售额中占比情况80070060050040030020010003.50%3.00%2.50%2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%3.10%705.62.20%2.1%503.81.4%2015401.42405.371.1%2017358.181%311.1996.384.68078.55551.92012201320142016销售费用占比（%）201220132014201520162017•

销售“三条线”分别为现场线、渠道线、线上线。其中线上线是以构建客户地图来实现精准营销，控制营销费用销售费用（千万元）协议销售额（亿元）数据来源：公司年度报告、同策研究院开发策略——成本控制管理费用：远洋自2009年起就开始从事管理优化工作，从而合理控制管理成本。其中信息数字化管理系统的建立助力远洋重塑企业管理模式，优化决策程序和信息流程，使管理标准化、高效化，实现成本规模递减，以控制管理费用。虽然今年管理费用占比有所增长，但总体低于行业均值，且在2017年行业总体上升的情况下，有所下降，说明远洋的管理成本控制措施起到一定成效。建立信息化管理系统用信息化手段重塑企业管理模式，提高决策效率，降低成本管理费用控制措施2009图：2012-2017年远洋销售费用在总营业额中占比情况6%5%改变管理架构由三级架构变二级架构，即“集团—城市公司”，缩减人力运营成本2012管理架构改革4.28%3%4.17%2.7%2017事业部3.84%2.6%3.78%3.71%2.8%4%3%2%1%0%3.43%2.9%是业务部门，定位为利润中心，决策权限加大，以提升决策质量及运营效率调整组织架构实施业务化、扁平化、柔性化的管理原则，建立了由业务事业部和职能中心组成的管理架构。20152.2%2013职能中心管理费用控制定位为管理中心，角色是决策支持、专业标准、共享监督和业务创新2012201420152016远洋行业建立以项目全周期经营业绩为基础、弱化组织边界、工作目标与激励匹配的背包人管理模式，以人依附于事为理念，把人和事情直接拴在一起，依靠信息系统来评价员工的贡献，与激励制度相结合，提高工作质量与工作效率建立创新激励机制数据来源：Wind、公司年度报告、同策研究院开发策略——成本控制财务费用：在财务管理方面，远洋集团践行稳健策略，运用多手段降低财务费用。截至2017年12月31日，远洋集团持有现金资源约人民币247.66亿元，净借贷比维持在62%，属健康水平。此外，债务结构进一步得到优化，一年期以内到期负债占比维持10%的较低水平，较去年下降4%。并且付息能力也得到进一步加强，于2017年12月31日利息保障倍数为3.95，较去年的3.28有所增长。图：2015-2017年远洋净借贷比图：2015-2017年远洋债务结构占比图：2015-2017年利息保障倍数100%80%60%40%20%0%5432102017

10%22%45%23%3.953.2862%62%2016201514%

9%44%33%44%1.5116%19%34%31%0%20%40%1-2年60%2-5年80%5年以上100%1年内20161H172017201520162017开发策略——成本控制债务结构：由于投资的大幅增加，远洋集团2017年的负债率也有所上升，净负债率为66.5%，较2016年同期增加16.3个百分点；但远洋持有现金资源总额为（包括现金与现金等价物以及受限制银行存款）247.7亿元，与短期有息负债的比值为2.5，现金流动比率为1.8，负债规模基本合理，结构也较为稳健，短期内没有债务压力，财务风险控制情况较好，融资成本和资金压力较小。图：2016、2017年远洋持有现金资源总额与净负债率图：2016、2017年远洋持有现金资源总额、短期有息负债及比值2,5002,4502,4002,3502,3002,2502,2002,1502,10066.50%70%60%50%40%30%20%10%0%300025002000150010005004.03.53.02.52.01.51.00.50.03.650.20%2.52,4772,4772,2342,2341,0006190201620172016持有现金资源总额

(万元)2017短期有息负债

(万元)持有现金资源总额

(万元)净负债率

(%)比值数据来源：Wind、公司年度报告、同策研究院开发策略——成本控制融资成本：面对2017年严厉的金融监管，本集团成功发行熊猫中票人民币40亿元，次级永续债6亿美元，公司债人民币10亿元，同时获得深交所人民币100亿元供应链ABS的发行额度并于12月完成首期人民币4亿元的发行，进一步创新了融资渠道，降低了融资成本，优化了债务结构。表：2017年远洋融资方式图：2014-2017年远洋融资成本

(%)8.00%7.50%7.00%6.50%6.00%5.50%5.00%4.50%4.00%数额期限时间类型中期票据中期票据次级永续债券公司债币种RMBRMBUSDRMB息票利率4.77%5.05%4.90%5.29%(亿元)(年)7.08%2017年3月2017年3月2017年9月2017年11月2036.25%20655.38%5.19%2017永久3+210201420152016数据来源：公司财务报表、同策研究院开发策略——成本控制机构评级：由于国内外评级机构的肯定以及评级的提高，远洋集团融资成本进一步下降，2017年融资成本降至5.19%。国际评级机构：穆迪：Baa3/稳定惠誉：BBB-/稳定国内评级机构：中诚信证评：AAA中诚信国际：AAAPART

4调研案例分析调研案例——远洋万和四季我们以远洋在惠南镇的远洋万和四季为案例，来更好了解其投资开发模式。远洋万和四季是远洋“万和系”产品，是远洋在上海市浦东新区开发的中高端纯住宅社区。虽然远洋“万和系”产品线主打的是改善型房屋，但“万和四季”是属于偏小户型的刚需型房屋。图：远洋万和四季的售楼处占地面积12.31万平米，规划建筑面积24.61万平米；项目体量拿地价格区域位置主要交通建筑类型拿地时间物业公司容积率为2.0总金额21.5亿元，楼板价8735元/平方米上海市浦东新区惠南镇观海路1588弄（南汇体院馆北侧）地铁16号惠南站，上海A30绕城高速、申嘉湖高速高层,板楼2015年4月9日拿地，前两期已售罄，三期正等待取预售证上海远洋亿家物业周边配套设施远洋万和四季位于南汇区中心位置，距离地铁16号线约2.5公里，可通过地铁16号线、A30郊环线、沪南公路等与浦东机场、临港自贸区、迪斯尼等重点板块紧密相连。远洋万和四季距离惠南城区仅1公里，可以共享城区成熟配套。项目周边商业配套还需完善，但周边教育资源相对丰富，生活配套小而全，可以满足基本的生活需求。图：远洋万和四季周边交通及配套设施情况表：远洋万和四季周边配套设施情况公交：龙南定班线、浦东30路、1071路、1073路轨交：16号线惠南站、上海铁路东站（规划中）公路：上海绕城高速、申嘉湖高速、川南奉公路、沪南公路交通配套1.5万㎡的商业配套（规划中）商业配套

乐购、欧尚、世纪联华卖场、宏基休闲广场、豪布斯卡名品村幼儿园：东城幼儿园、听潮艺术幼儿园、惠南镇西门幼儿园中小学：工商附小、惠南镇小学、南汇中学、南汇区实验学校、上海师范大学附属第二外国语学校学校南汇中心医院、南汇妇幼保健医院、南汇南华医院、光