陆家嘴九六广场物业管理技术标书模板

陆家嘴九六广场物业管理技术标书陆家嘴九六广场物业管理技术标书前期物业管理前期物业管理方案机电设备的选型物业公司配合开发商结合陆家嘴九六广场的实际情况对机电设备型号的选择提出意见和建议。设备设施安装管理、调试和验收物业公司对设备设施的安装进行核查,并协助招标人参与本物业范围内所有设施设备的调试验收工作,并协助招标人监督承包人的有关工作。工验收资料、设备设施资料及其它相关工程图纸的归档物业公司就调试验收的设施设备根据时间表协助开发商分别建立档案。物业公司协助开发商参加本物业工程竣工验收,并将竣工验收资料整理归档。物业公司接受开发商、设计单位、承包人有关工程的图纸和资料,整理归档。项目现场管理物业公司在本物业项目的施工过程中,协助监理单位监督作为本物业项目安全、环保、消防的责任人的总承包人履行总承包合同及国家、上海市的有关规定。物业公司及时发现分包人,在上述各个方面的违反规定的行为,及时通知开发商。物业公司对施工场地定期进行巡查,防止易燃易爆等危险物品的违规存放,防止出现安全事故或火灾的隐患,并对已经出现的违规情况和隐患向开发商作汇报。人员招聘与培训物业公司将针对本项目的实际范围和要求结合本公司的有关标准进行人员招聘,并具有针对性的对员工进行培训,合格以后方能上岗。并将根据项目的实际情况结合公司有关规定和标准对人员的构成、职责,人员分配、责任范围落实到位。源源不断的人员培训是陆家嘴物业的管理水平不断提高的根本保证。为此,公司根据自身发展的需要,建立了自己的”培训中心”。”培训中心”每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲,讲授物业的管理理念,从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。管理处经理、经理助理培训经过培训使培训人员能参与市场竞争,能独立操作一个楼盘,有较强的公关意识与协调能力,掌握物业管理的法规政策,懂得各类物业权属的手续办理,掌握资金的运行原则和资金的正确使用,成为管理处领导和当家人。各部门主管培训经过培训,能协助物业经理的工作,做好本职工作,制定部门岗位责任制,协调各部门、各岗位之间的关系,能定期或不定期地对下属进行岗位培训。新进员工培训使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等,以便能迅速的适应公司的运作模式,工作要求;提高工作效率。物业公司将根据项目的实际情况结合公司有关规定和标准对人员的构成、职责,人员分配、责任范围落实到位。建章立制陆家嘴物业公司依托长期积累的物业管理的经验、特色和优势,将陆家嘴品牌战略及CIS引入公司文化,它标志着其正式跨入物业管理现代化的行列,形成了能适应智能化写字楼、商业楼、综合商厦、花园别墅、外销公寓、酒店公寓、住宅等一整套具有相当水准的管理模式,根据物业管理的特性先后出版三本专业理论书籍:《物业管理运作实务》是本公司编著。书籍内容全面、系统,涵盖了物业管理的全过程。从理念、品牌、形象、方案、质量管理的策划开始,到内部管理、专业管理、专业服务、延伸服务、物业公关、物业营销等方面的运作实务。《陆家嘴物业企业标准》是本公司编撰的一套公司内部管理标准,共包括基础服务标准、基础作业标准、管理标准等七十五项标准及服务承诺。是行业内第一本现代物业管理企业标准化管理手册。《陆家嘴物业服务案例》记录了本公司较典型案例的实际运作过程,是中国物业管理当前发展阶段中经常会出现或遇到的,涉及专业管理和专业服务的多种问题,对于同行亦具有借鉴意义。物业公司将建立适合于本项目的物业管理的制度和章程。制定好物业管理公约和用户手册,制定好内部管理制度和作业规范。与招标人沟通机制对智能化程度较高的楼盘我公司将早期介入,能很好的协助开发商把好设计、设备选型等关,我们曾参与多个高档楼盘的早期介入,如:陆家嘴中央公寓、天山河畔花园、陆家嘴花园、正阳世纪新城、滨江名人苑、惠扬大厦等,都取得了较好的效果,我们的管理经验,为开发商带来了较大的利益。物业公司将定期向开发商汇报工作情况,物业公司将与开发商建立交流会议制度。招标人一次装修管理对装修工程采用材料的品牌、尺寸、颜色、材质、数量等进行核实,使之严格符合招标人的要求。对装修工程的施工、工艺进行现场监督。对装修工程中内部管线的预埋进行核实,使之严格符合设计单位出具的施工图纸或分包人自身深化的施工图纸。管线的预埋应符合本物业的实际情况及招标人的要求,如发现施工图纸本身存在不合理性,应与招标人及设计单位及时沟通。就其它隐藏工程应参加验收,并就隐藏工程的详细情况进行档案登记。对装修人员进行管理,为其办理临时出入证和其它登记手续,监督装修人员只在装修现场活动。对装修材料及装修垃圾的清运应指定运送路线及放置地点,并应及时清运装修垃圾。日常物业管理物业管理服务理念及目标概述总体管理服务目标前期目标成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友;降低开发商的建设成本,促进楼盘的销售。合同目标在合同期内,全身心为业主服务,成为业主的好保姆、好管家、好朋友。管理服务理念―――――陆家嘴物业让您更满意让 —— 严格管理、规范服务、心心交流您 —— 业户、发展商、行政主管部门、相关专业部门更 —— 优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求满意 —— 成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友物业管理机构的设置及人员配置1、管理处运作方式管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式,下设业户服务部、设备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门,实施管辖区域内统一的物业管理。管理处经理集指挥与职能于一身,全面掌握日常工作及人员状况,减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达,均由管理处经理直接安排,各部门主管下属员工直接向其主管负责,各部门主管直接向管理处经理负责。

2、人员配置[业户服务部]:业户接待主管,业户接待员。[保安服务部]:保安主管、保安领班、保安员。[设备管理部]:设备主管、设备领班、设备工。[保洁绿化部]:保洁主管、保洁领班、保洁员。物业管理目标一流的物业需要一流的管理,一流的管理出一流的质量。经过我们的服务,为”陆家嘴九六广场”创造价值,为业户营造一个”安全、舒适、温馨、亲情”的经营环境。序号指标名称目标值1建筑物外观完好率达到98%以上;2保修处理及时率达到98以上3维修服务合格率达到98%以上4保洁率达到99%以上5监控、报警及消防设施、设备完好率达到99%以上6照明设备完好率达到98%以上7绿化完好率达到98%以上8档案建立及完好率达到100%9保安工作365天24小时10报修接待365天24小时11接到保修后到达现场时间15分钟内到现场12在遇到异常情况或租户紧急求助时到达现场10分钟内到现场物业管理服务项目设置及服务程度1、管理处服务人员的服务及标准[业户接待]实行周一至周日24小时的业户服务制度业户服务人员五官端正女性身高1.60米以上,男性1.70米以上举止得体,微笑服务按公司规定统一着装,佩带胸牌、司徽、仪表仪容整洁端庄在服务过程中热情、周到,文明用语,主动询问并及时为业户提供服务。[保安服务]管理区域的实行立岗保安服务男性,身高1.75米以上保安人员按公司规定统一着装、佩带胸牌,服装整洁值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄;值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语,不得使用”命令”、”要求”类用语及禁忌语业户需要帮助时(如开关车门、提拿重物、扬招及预约出租车、扶老携幼等),应主动及时提供服务,对业户及访客的询问应热情接待。[设备维护]设备人员应统一着装,佩带胸牌微笑服务,举止文明得体在服务过程中保持良好的精神状态。

[保洁服务]保洁服务人员形象健康保洁人员应统一着装,佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄在服务过程中保持良好的精神状态。2、急修项目的服务及标准急修项目24小时内修复维修及时率达到100%;维修质量合格率达到98%以上;实行维修服务回访制度,回访率达到100%;对一般急修项目,应在当天维修完毕,因故不能修复的(如:特殊工艺要求、特殊材料采购等原因),应书面告知报修人,请求再次预约上门维修;对较大预约维修项目,牵涉到公共部位、设施及可能影响其它业户生活、休息的维修项目,应在预约作业日期前一日通知业户,确保预约维修不误时;维修人员接到报修信息后,如上门维修服务时业户不在家,应留《请求再次预约上门维修(服务)通知单》,示意业户另约上门维修(服务)的日期、时间。对供水、供电、消防、监控等重要设备的维修项目,应尽可能缩短维修时间,努力减少对业户生活及安全的影响。对影响较多业户的维修项目,应事先发布维修通告(紧急抢修项目可在事后说明),说明维修作业可能对业户造成的影响,请业户有所准备,取得业户的谅解和支持,并向业户表示歉意。3、一般维修项目的服务及标准报修项目15分钟内到现场一般维修项目48小时内修复对一般预约维修项目,维修人员应约时不误,准时到达业户报修现场,二天内维修完毕,逢节、假日不顺延维修人员接到报修信息后,如上门维修服务时业户不在,应留《请求再次预约上门维修(服务)通知单》,示意业户另约上门维修(服务)的日期、时间。【维修服务收费】以服务公司维修服务项目价目表为准,或根据市场价格与业户协议确定。在有偿维修服务完工后,由维修人员开具发票,在发票上注明材料费用及人工费用,并请业户在《维修(服务)任务单》上签字确认、付费。因维修质量问题造成的重复修理,不得另行收费;因维修操作不当造成业户损失的,应按实赔偿。【维修服务回访】水、电急修项目24小时内回访;有较大危险性的维修项目(如:室内屋顶粉刷层大面积剥落,供水管道爆裂等)24小时内回访。房屋渗漏水维修项目,应在维修完工第一个雨天后回访。一般预约维修项目应在维修完工后三天内进行回访。由值班人员进行电话回访。在回访中发现存在维修质量问题,应及时预约整改;发现存在服务态度及在报修后预定时间内未到达现场等问题,应责成有关维修人员登门道歉。4、服务受理、报修接待的服务及标准全年365天24小时由接受业户要求维修服务的信息,接待人员应以规范、礼貌、文明的语言,亲切、热情的语气接听业户的报修电话。对急修项目,接、准确分类、认真记录,按规定程序发送派单信息给相关区域的维修人员,并应确认该维修任务已有人接单。对预约维修项目,与业户预约的时间,预约相关维修人员准时上门维修服务。5、投诉处理的服务及标准公司服务质量投诉电话:24小时开通,24小时内给予回复。有效投诉处理率100％。投诉人签字满意率98％以上。业户对维修服务有检查监督权及维修质量验收权,发现维修服务存在问题有权及时指出,如业户与维修人员无法达成共识,能够投诉。投诉接待人员应认真、,及时登记投诉要点,经过调查、处理,尽快给业户一个满意的答复。过程作详细的记录,对重大投诉应及时向有关领导汇报。6、电梯、水泵等设备运行服务的服务及标准【电梯】载人电梯正常运行,其它设备按需求正常运行。保证24小时有维修人员在广场内值班,遇电梯困人事件保证10分钟内救出被困人员。执行定期保养和每年年检保养制度,并有记录,把有序的维保落到实处,杜绝无序抢修现象。所有电梯都取得劳动局颁发的安全使用证和合格的检验报告后方可运行。[质量标准]曳引机主机运行正常,速度平稳可靠;冷却风机正常、有效;减速和润滑良好,油位正常;制动器完好、可靠。轿厢内部按钮齐全完好,信号登记有效;照明完好,通风机运转平稳,无异常声;手动、自动操作运行正常;应急对讲完好可靠;超载报警正确可靠;轿门开闭平稳,时间适中;轿厢长、短行程的平层精度符合要求。安全系统安全钳齐全,性能灵活可靠;限速开关可靠,动作灵敏;各安全开关齐全、性能可靠、有效;各厅门及轿门安全连锁开关齐全,性能可靠、有效;急停开关完好,性能可靠有效;检修及运行状态正常。导轨导靴连接点平滑,固定螺栓无松动,导轨不走位;运行时靴衬与导轨无异常声,滑动平稳;导轨润滑良好,油杯、油毡等齐全;各导轨表面无重大锈蚀。供电系统每台梯专用一只控制箱,电气规范符合要求;应急备用电源能自动切换;动力电与照明电,控制电与信号电不得混用;发电机运行平稳,无异常声;轿顶、井道照明齐全良好;电梯控制和内接线符合要求,无临时跳线;接地保护符合要求。底坑无积水、渗漏、线路受潮;照明、插座齐全完好;急停检修开关有效;缓冲器正常、符合规定要求。机房设施手动松闸扳手、手动轮齐全;机房空调完好,运行正常;监视设备完好,运行正常。【水泵】水泵24小时正常运行对水泵实行日巡查,每年维保一次水泵各类控制,传感器每月控制保养,有记录[质量标准]供水泵a.各水泵运行主要参数(流量、扬程等)符合出厂要求;b.管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效,无泄漏,阀门启闭灵活;c.各水泵运行平稳,无震动,无异常声,润滑良好,无咬泵现象;d.电气控制箱中各器件齐全,启动、运行正常可靠;e.水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠,无缺损。水箱及附件a.各浮球阀自动启闭灵活、可靠;b.各进出阀门启闭活络有效,无渗漏;c.溢水管畅通,箱底排污阀良好;d.减压阀畅通完好,减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效;e.各管道设备等无锈蚀,无渗漏。排水系统a.各排水(废水)管道畅通,无渗漏、堵塞;b.各排水(污水)管道畅通,无渗漏、堵塞;c.各检查口标记清楚,操作方便;d.各排水横管无倒返水,排水畅通。污水处理系统a.各专用鼓风机运行平稳,无异常声;b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象;c.压滤机运转正常、完好;d.各输送、提升日流水泵运行平稳,主要技术参数符合出厂要求;e.各专用污泥泵运行平稳,无堵塞;f.各调节池、氧化池等完好,无堵塞渗漏现象;g.气浮除渣设备完好;h.各电机绝缘性能符合规定;i.电气控制箱中各元器件齐全,运行正常可靠;j.消毒装置完好、有效;k.电气接地保护可靠、安全;l.经系统处理后,排放符合环保要求。7、房屋及其设备设施完好程度的服务及标准公共设备、设施包括:路灯、楼道灯等完好率达到98％以上;房屋建筑完好率达到98%以上;道路、停车场完好率达到98%以上;设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象

8、公共环境卫生维护的服务及标准清洁管理无盲点;管理服务范围保持环境整洁,生活垃圾日产日清;合理调整果壳箱或者垃圾桶,每日清运2次;保洁人员应统一着装,佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄;为业户、访客提供一个清洁、舒适的生活和工作环境;操作规范化、管理科学化;适时、及时、准时进行保洁服务,包括虫害灭杀;爱护物业各项设施及财物;及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放;节约用电、用水;遵守安全条例和操作程序;作业时使用的材料和清洁剂不应对建筑物材质造成损害,维护建筑物原;文明、有序作业,最大限度地减少对周围环境和业户生活、工作的影响。[服务标准]【电梯厅】地面干净无污渍、灰尘、痰迹。 每天巡回保洁墙面、天顶干净无污迹、浮尘。每月3次保洁照明外壳无积灰、污迹。每天1次保洁金属件干净、光亮无污迹,不变色。每天1次保洁沙发、茶几无灰尘、污迹,光亮整洁。每天巡回保洁信报箱干净无灰尘。每天1次保洁共用部位玻璃无积灰 每周3次保洁【客梯、货梯】轿厢干净无垃圾杂物,镜面(不锈钢面)无手印迹,门表面光亮。 每天巡回保洁轿厢门面无灰尘,显示屏干净无灰尘。每天1次保洁轿厢内壁、门槽、顶部无积灰。每天1次保洁【走廊、过道】地面、梯级无垃圾杂物、污迹、泥土。 每天3次保洁墙面干净无脏污,天顶无积灰、蜘蛛网。每月2次保洁扶手、栏杆干净。每天1次保洁目视灯具、灯管无灰尘,灯具内无蚊虫,灯罩、灯盖无积灰。每月1次保洁门、窗干净无污渍、浮尘。每周1次保洁牛奶箱表面无积灰。每天1次保洁【监控探头】探头镜头干净无积灰、浮尘。 每周1次保洁【地下室、地下车库】目视地面无垃圾杂物、果皮、纸屑,无积水。每天巡回保洁目视标识、指示牌无灰尘。每周1次保洁目视墙面、管道无灰尘。每月2次保洁下水道畅通无堵塞。每天1次保洁【道路】目视地面无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙。 每天巡回保洁人行路面无杂物、烟蒂、垃圾和痰迹。每天巡回保洁【绿化带】花园内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物。每天巡回保洁【垃圾桶、垃圾房】地面干净、干燥无异味。每天2次保洁墙面无污迹、粘附物。 每天2次保洁垃圾桶表面无积灰、污迹,冲洗空桶内壁无异味。 每天2次保洁垃圾袋装化,桶内垃圾不满溢,盖好垃圾桶盖。 每天2次保洁在垃圾房周围5米内进行消毒、灭虫。不定期保洁【其它设施】烟感器、指示灯、消防栓、消防箱内外无积灰,出风口无灰尘、污迹。每周1次保洁【天台、平台】无垃圾杂物,排水口畅通。每周1次保洁【照明设施】绿地矮灯干净无积灰。 每周1次保洁灯杆无脏污、粘附物,灯罩无积灰。 每周1次保洁【保安岗亭】室内地面干净无杂物。 每天1次保洁墙面四周无污迹,顶部无蜘蛛网。每月1次保洁岗亭外立面干净无积灰。 每周1次保洁【宣传栏、阅报栏、布告栏】玻璃干净无灰尘,框架干净无污迹。 每周3次保洁【卫生间】地面干燥、干净,无垃圾、杂物。 每天1次保洁墙面、隔屏无污渍,天顶无蜘蛛网。每周2次保洁小便斗、坐便器无黄渍、污渍。每天1次保洁空气清新无异味。每天1次保洁洗手盆无污迹。每天1次保洁【排水沟】目视干净无杂草、杂物。 每周1次保洁排水畅通无堵塞、积水、异味。 每周1次保洁9、绿化养护、水景等景观开放的服务及标准绿地更新及时率98％;绿化存活率达到98%以上;残枝断叶控制率98％;水面洁净度合格率95％;水景水面无明显漂浮物;雕塑小品完好洁净率100％;有专业人员实施绿化养护管理;及时修剪和补栽补种,无杂草、杂物;花卉、绿篱、树木根据品种和生长情况,及时修剪整形,保持观赏效果;定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻工作。【绿化面貌】绿地内清洁、整齐。无明显病虫危害,无药害。根据实际情况制定养护、补种计划,并按期实施。10、消防安全、公共秩序维护的服务及标准消防设施、管道完好率100％【消防系统维护质量标准】消火栓泵a.消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求;b.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效,无泄漏、阀门启闭灵活;c.消火泵运行平稳、无振动,润滑良好、无咬泵现象;d.电气控制和各元件齐全,正常可靠,性能完好;e.水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损;f.管道设备等无锈蚀、无渗漏。增压泵a.增压泵运转平稳,各项运行参数符合出厂标准。消火栓及配套设施a.各层消火栓箱及附件齐全完好;b.启动报警按钮完好、性能可靠;c.各层消火栓出水压力符合要求;d.消防接合器齐全、有效,无泄漏;e.户外立式消火栓齐全有效,开启灵活;f.消防进水环网畅通,阀门便于操作,并有明显标记。喷淋泵a.喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求;b.管道附件齐全有效、各阀门启用灵活;c.喷淋泵运行平稳、润滑良好,无咬泵现象;d.电气控制和器件齐全、正常可靠,性能完好;e.泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损;f.管道设备等无锈蚀,无渗漏。喷淋头及管道a.不同规格的喷头不得相互代用;b.喷头规格、安装数量与竣工资料相符;c.喷头、管道无渗漏、锈蚀;d.管道内水压恒定,器件齐全、正确。消防送风排烟设备a.各防火阀门自动、手动开闭灵活有效;b.各送风口完好、无堵塞、结灰;c.送、排风机(风量、动压等参数)符合出厂要求;d.送、排风机运转平稳,润滑良好;e.各风机控制器电气元件齐全有效,性能可靠;f.风机设备接地保护、防护罩安全、有效。消防报警a.消火栓泵运转应与报警联动;b.喷淋泵运转应与报警联动;c.报警装置应可靠、正常,堵绝误报。烟、温感监视屏a.各烟、温感探头完好,感应正确;b.探头显示屏完好,记录、提示、打印正确可靠;c.备用电源完好,切换迅速有效;其它消防设施a.机房、设备灭火器按规定应配备到位;b.车库、仓库应配备的灭火器材到位。【公共秩序维护】管理区域的实行全天24小时保安服务。保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄;值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事。值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语,不得使用”命令”、”要求”类用语及禁忌语。为保障业户、访客的人身、财产及陆家嘴九六广场的安全,保安人员应认真值守,实施尽到善良管理人的注意义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应,果断作出适当处理,即时报告上级,并做好记录。门岗保安人员应熟度,不准拾荒、小摊贩、推销人员及其它闲杂人员进入管理区域。雨天为业户提供方便伞等便民服务。对装修民工出入广场严格验证,对装修民工携带工具出广场,应查验由管理处签发的出门证,对携带大宗材料及贵重物品出门,应查验由业户签证的、由管理处签发的出门证,并做好相应记录。管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务,对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次。为防盗、防火、防灾和维持管理区域的公共秩序,按不同方案的巡视路线,确保每小时巡遍全部公共区域。严密巡查公共区域的保安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标识、消防设备、设施完好状况、公共区域的环境卫生状况及广场周界报警系统与巡逻到位仪(点)的签到。夜间巡视,应佩带警棍、应急电筒,保持高度警惕性,并加强自我保护意识。并对路灯的损坏情况做好记录,及时报修。加强装修管理,阻止违规装修,制止占用公共场所任意施工的行为,确保夜间(18:00-次日08:00)及国定节假日不发出影响她人休息的装修、施工噪声。为应对突发事件,应制定相应的应急预案并定期演习(每年1～2次)。管理区域内监控系统全天24小时开通运行,并实行24小时不间断轮岗监控值班服务,严密监视出入口探头监控屏;经过广场红外线联网、周界报警系统及业户报警系统全面监视管理区域内的安全动态,发现疑问应立即定点监控录像,并对可疑情况作跟踪监视及同步录像,做好监视记录;当值人员应对监控的私密性内容及现场记严格保密,不得泄漏,未经管理处经理许可,不得擅自放像、切换监控录像资料。监控录像保存一个月,循环使用。做好监控室内务及清洁卫生工作。监控室内无关人员不得进入,有关人员进入都应做好详细记录。

11、广场交通以及停车管理的服务及标准【道路交通管理服务】对进出陆家嘴九六广场的车辆实施证、卡管理,确保车辆进出井然有序;确保道路车辆行驶畅通、安全。陆家嘴九六广场出入口及行车主干道地面用白色油漆划出交通指引标志,指明行车方向。确保管理区域内无违规停车现象。道路路面保持整洁、无损、通畅。标识清晰、醒目、完整。对进入管理区域内的特种车辆应予以引导,并指挥车辆按规定车位停车。广场行车道油漆黑白相间减速条标志,警示车辆减速缓行。阻止四吨及以上大型车辆进入管理区域(特种车辆和搬场车辆除外)。【停车管理服务】在停车库(场)地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志及编号。在停车库的进出口上方醒目处,挂禁令标志、限高标志、收费标志。停车库的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好。保持停车库环境整洁、无渗漏水、地面平整,无积水。为办妥长期停车证的业户提供相对固定的车位。地下车库应由管理处经理批准后方可停车)。辅助、引导车主安全停车。对进出管理区域的机动车辆实行发放出入证、停车证制度、登记制度和停车收费制度(收费标准按所在地物价局规定执行)。为出入广场的车辆提供引导服务,保持车辆出入畅通、停放有序。禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品的车辆进入管理区域。为临时停车的人员,执行限额发证制度,先到先停,停满为止,并确保已办证车辆的停车。为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务不准许广场内非机动车乱停、乱放。对收费的非机动车库实行出入调牌制度(收费标准按所在地物价局规定执行)并有序停放。12、控制突发事件的服务及标准管理服务范围内不发生重大安全责任事故;管理服务范围内不发生重大火灾责任事故;管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故;遇记录;确保应急通道的畅通,应急照明100％完好;给类电子感应设备每月进行一次检测,保持完好率达99％以上;13、物业及业户档案管理的服务及标准档案归档率达到100%,档案完整率达到98%以上;档案准确率达到100%,建立一户一档的业户档案。14、商铺装修管理的服务及标准装修施工应于每天8:00时-20:00时之间进行,并确保晚间20:00-清晨8:00及节假日不发出影响她人休息的噪声。施工人员应佩证施工证,其活动仅限于装修户室内,不得到处游逛。施公用部位拌浆、堆物。不得使用超大、超重、高分贝、强震动的施工机械设备。加强对广场的巡视,及时制止随意搭电拉线,超线载负荷使用大功率施工电器具。如污染公用地面、墙面要及时清除。装修垃圾用袋装好,由管理处集中后统一清运。及时制止装修施工人员在室内存放过量的易燃、易爆、挥发性强的材料物品。物业管理费用预算明细表1.1 开办费 1、开办费是用于购买物业管理所必须的设备及工器具等,由物业公司按三年均摊在综合管理费中。1.2 人事费用1、根据国家有关规定,公司在编人员计提费率为工资的49.5%,其中养老金22%、失业保险金%、工会经费2%、职工教育经费1.5%、工伤保险金0.5%、生育保险金0.5%。2、非在编人员计提费为工资标准的37%,其中养老金22%、工伤保险金0.5%、生育保险金0.5%、失业保险金2%、医疗保险金12%。2 、年度物业管理费用预算项目金额(元/月)金额(元/年)备注员工薪金/福利费3791304549560见表一员工服装费9541114500见表二办公费23553282638见表三保洁表四保安费330039600见表五绿化费35004见表六设备费110833133000见表七能耗费4689305627160估算酬金101283=SUM(ABOVE)1215401按10%收取税收及附加6183474按国家税率5.55%计算合计=SUM(ABOVE)1175951455688物业管理费25.07元/m2.月,按46893平方米分摊。年度员工薪金/福利费预算表(表一)岗位设置人数月工资额(元/人)月计提(元/人)月预算额(元)年预算额(元)备注管理处经理18500420812708152496月计提费为月工资标准的49.5%计提。管理处副经理17000346510465125580业户服务主管130001485448553820前台接待4180089110764129168文员11800891269132292仓库管理11800891269132292设备部主管1550027238229866设备领班4300014817940215280配电值班418008911076129168空调工62009011960143520万能工42200108919734236808水电工499011960143520保安部主管130001485448553820保洁绿化部主管125001238373844856保安领班4180089110764129168保安员5815007431300941561128保洁领班415007438972107664保洁员48100037065760789120月计提费为月工资标准的37%计提。小计=SUM(ABOVE)148=SUM(ABOVE)348198=SUM(ABOVE)4178376工作餐费272323267848元/天/人×23天/月×148人×12月培训费370044400300元/年/人×148人合计3791304549560年度员工服装费预算表(表二)项目月预算额(元)年预算额(元)备注管理人员(9人)1125135001500元/年.人设备人员(23人)95811500500元/年.人清洁人员(53人)220826500500元/年.人保安人员(63人)5250630001000元/年.人合计=SUM(ABOVE)9541=SUM(ABOVE)114500年度办公费用预算表(表三)项目月预算额(元)年预算额(元)备注一、行政办公费办公用品10001订阅报刊费1001200通讯服务费150018000办公室电话费150018000含局域网办公室水电费5006000印刷费1001200饮水费3003600易耗品更新8009600办公用品修理5006000小计=SUM(ABOVE)6300=SUM(ABOVE)75600二、公共保险费公众责任险83310000员工人身意外险246729600200元/年/人小计=SUM(ABOVE)3300=SUM(ABOVE)39600三、其它交通费130015600招待费150018000小计=SUM(ABOVE)2800=SUM(ABOVE)33600四、开办费摊销815397838见开办费预算表,按三年平均摊销在综合管理费中五、不可预见费300036000合计23553282638年度保洁费用预算表(表四)项目月预算额(元)年预算额(元)备注一、清洁器材尘推架3036060元/把×6把=360元/年尘推网4048040元/只×12只=480元/年玻璃刮、抹水器12.515050元/把×3把=150元/年推水器18216108元/把×2把=216元/年伸缩杆(三节)1518090元/根×2根=180元/年老虎夹2732080元/只×4只=320元/年榨水器15180180元/只×1只=180元/年水管(80米)45540540元/年防风垃圾铲45540180元/只×3只=540元/年雨衣(套)22.527090元/套×3套=270元/年大垃圾袋3870464400.43元/只×300只/天×30天胶手套404808.00元/付×5付=40元/月水桶485768.00元/只×6=40元/月簸箕303605.00元/只×6=25元/月拖把14016807.00元/把×20=140元/月扫帚506005.00元/把×10=50元/月毛巾14417281.80元/条×80=144元/月玻璃胶条384567.6元/条×5=38元/月洗地片180216045元/片×4片=90元/月小计=SUM(ABOVE)4810=SUM(ABOVE)57716二、清洁材料重油污清洁剂96115248元/GL×2GL=96元/月洗洁精9511401.90元/公斤×50公斤=95元/月全能清洁剂124148862.00元/GL×2=124元/月不锈钢光亮剂4554045.00元/GL×1=45元/月玻璃清洁剂140168070元/GL×2=140元/月尘推油5060050元/GL×1=50元/月洗衣粉202402.00元/包×10包=20元/月小计=SUM(ABOVE)570=SUM(ABOVE)6840三、外墙清洗416750000一年二次四、公共部位的消毒5006000五、垃圾清运400048000合度保安费用预算表(表五)项目月预算额(元)年预算额(元)备注器材维护费24000对讲机/警棒/消防设施更换物料费用10001手电筒、电池、蚊香等其它3003600合计=SUM(ABOVE)3300=SUM(ABOVE)39600年度绿化费用预算表(表六)项目月预算额(元)年预算额(元)备注绿化养护费(含水景)5006000节日布置(含花卉等)300036000合计=SUM(ABOVE)3500=SUM(ABOVE)4

设备维修费(表七)序号项目年费用备注一电梯系统1维保费、年检费15000二空调系统1维护保养15000三供配电系统1电试费50002高压用具试验费30003电工电表检验费10000四消防系统1维保费02消防泵保养100003避雷测试费04灭火器材更换0五给排水系统1水质测试费150002水箱清洗费30003生活泵维护250004污水泵维护0六房屋设施100000合计=SUM(ABOVE)133000开办费预算表名称数量/型号价格(元)一、办公用品开办费用148080复印机1台/施乐9500电脑2台/主机、17寸纯平显示器14700对讲机30只/摩托罗拉GP-88573500对讲机电池板30块/1000mA3000充电器集中800现金保险箱1台/永发4800975办公桌4张/防火板台面1600*800*7502480办公椅6把/麻面钢制滑轮转椅720接待桌2张/防火板台面1600*800*7501240接待椅4把/麻面弓型扶手椅680洽谈桌1张/防火板桌面直径75cm,高度75cm250洽谈椅4把/麻面镀铬钢椅400会议桌1张1800会议椅12把2400水瓶2只/企鹅式WL-LM-1300110网络杯12只/瓷制无柄108烟灰缸3只/612202A105考勤钟1只/科密81001180标识若干/30000塑封机1台/焕达320P288饮水机2台/立式500立式垃圾桶2个400传真机1台/松下FT-153CN1250分栏文件柜5组/900*400*23005450档案夹250只/HY20523500阅览架1只/标准680电话机2只/西门子224大货架2只/800更衣箱30只/江南5门17600伞架3只/定制750大雨伞3把/定制1080小雨伞30把/定制330二、维修工器具开办费5台式钻床1台/德国定牌220V13m/m602电锤(进口)1台/博士1450铝合金合页梯(1.5m－5m)10只/标准2500管子钳1把/新工600m/m24寸48龙门架1套/沪工2号带脚170台虎钳1套/沪工5”、6”各一363数字式万用表2只/710指针式万用表4只/永红MG-28515数字式钳形表2只/永红MG-28308兆欧表1只/东海500V247砂轮机1台/上海2.2KV622潜水泵4台/长乐220V750W2400拖线板3只/塔牌60A、1M2、30M1155内六角扳手5套/电工牌1.5m/m-10m/m175工具箱10套/200保险带4套/240组合工具3套/786硅胶抢3只/大小各一54牛油枪3只/沪工400g150管道工具2套/500泥瓦、木工工具2套/400三、保洁工具开办费=SUM(ABOVE)61990升降梯1部/上海登月牌7米28000多功能擦地机1台/美国NSS17寸经济型16000吸尘吸水机1台/美国NSS双马达8500高压水枪1只45002.5米铝梯1部5901.5米铝梯1部380多功能清洁车2部/捷霸AF－160760拖线盘2只/760不锈钢厢式车2部/手推式垃圾清运车1台500四、保安器具开办费=SUM(ABOVE)7758雨衣/雨鞋18套1998耳机45副1800录像带、光盘1批1600警棍6根/360四防一保工具1批五、办公室装修25000合计:293513按三年分摊在综合管理费中,每年分摊为97838元。能源节约方案在建筑中,节约能源是最重要的问题之一,节能能够说是楼宇自动控制系统的出发点和归宿。在建筑中,电能消耗要占到能源消耗总能量的极大部分比例。特别是冷冻机组、冷却塔、各类水泵、空调机组、新风机组和灯光照明都是消耗电能的主要设备。采用最优化的节能控制模式来满足功能要求,不但为物业管理带来很大的经济效益,而且还可使系统在较佳的工况下运行,从而延长设备的使用寿命。节能的思想应该贯穿于物业管理工作之始终。监控室值班接报,通知巡视保安三分钟赶到现场,确认火警后,及时报告第一责任人三分钟赶到现场。如火警较小,即启用楼层现有消防设备,组织现场补救。如现场火势较大无法自行补救时,第一责任人出任应急总指挥,监控室即为应急指挥中心,总指挥由现场回到指挥中心,指挥实施消防应急方案。总指挥命令: 按”火警断定”键。拨打”119”报警电话。拨打”120”救护电话。电话通知各部门。播放紧急广播。继续组织力量现场补救。组织力量疏散救护客人。按”火警断定”键后,陆家嘴九六广场消防报警系统启动设备系统a.自动切换应急广播。b.火灾层电源插座和盘管风机自动断电。c.新、排风机自动断电。d.正压风机、消防排烟自动启动。e.防火阀关闭。f.电梯全部迫降。g.防火卷帘门迫降。喷淋系统a.水流指示报警。b.喷淋分区警铃动作。c.喷淋分区继电器动作。d.消防泵启动。消火栓系统a.启用消火栓水源救灾,由按钮直接启动消防泵。b.按钮直接启动消防泵,主机显示。c.主机显示。各部门接报后,根据应急方案规定,实施具体措施:监控室消防应急岗位职责a.一切行动听从总指挥的命令。b.熟练操作监控室内的所有消防、通讯及广播设备。c.接报后,立即通知保安巡视人员三分钟内到达火警现场并及时通知管理处第一责任人,汇报情况。d.如经巡视人员报告为误警,则按动消防报警柜上的”复原”键复位,然后写出事故报告并由巡视人员和当值监控人员签字归档且复印一份,交于管理处第一责任人。e.如经巡视人员报告位实警,则立即通知巡视人员实施现场补救,并将情况逐级汇报管理处第一责任人,接到应急总指挥命令后,则按动消防报警柜上的”火灾断定”键。f.火警发生后,听从应急总指挥的命令,用外线电话拨打119消防电话和120救护电话。g.利用摄像头,观察避难层客人的情况,如某一避难层人数较多,则通知该层指挥人员把客人疏散到其它避难层或撤离。h.利用电梯对讲机对消防电梯实施对讲,使各楼层指挥人员及时到岗。i.必要时实施全广场广播。j.打开监控室操作调音台的柜门,拉出话筒线,检查是否线已功放连接,接上柜内话筒,开启话筒上的开关,即可实行全广场广播。如需要磁带广播,则把广播磁带放入录音机内,按录音机上的”PLAY”键,再按调音台上的”TAPE(录音机)”按钮,即可实施全广场磁带广播。[误警处理程序]如发生误报警,巡视保安到现场确认后,报告监控室值班及时消除,并写出事故报告,由巡视保安陆家嘴九六广场主管部门签字,备案存档。由于误报警对楼层办公人员产生影响,当值巡视保安马上要向客户上门进行解释工作。(解释用语附后)楼层消防报警显示消除工作,由监控室和BA室共同处理。[双休日、节假日及夜间消防应急处理程序]双休日、节假日和平时晚上22:30至次日8:30,如发生消防火警,值班人员根据消防应急方案立即通知所有负责人,以最快速度赶到陆家嘴九六广场。[疏散人员规范用语]女士们、先生们,您所在的楼层发生火警,请马上撤离现场。请大家不要惊慌,不要拥挤,从这里的消防楼梯往下走,尽快疏散到广场。请各位女士脱掉高跟鞋,以防摔跤。[对讲机规范用语]例一:人与人之间的通话:甲(呼叫方):乙××,乙××,听到请回答。乙(呼叫方):听到,请讲。双方在通话结束时要说”完毕”例二:岗与岗之间的通话:A(呼叫岗):B岗,B岗,听到请回答。B(呼叫岗):听到,请讲。双方在通话结束时要说”完毕”[消防广播方案]嘟······女士们、先生们!你所在的楼层发生火警,请各位马上从安全出口撤离,不要使用电梯,听从指挥D0Attentionladiesandgentlemen!Thereisfireonyourfloor.Pleaseuseemergencyexittoevacuateimmediately.Pleasedonotuseelevators.Pleasefollowourinstructions.二、接报治安事件处理程序在物业管理区域内发生斗殴打架,打、砸、抢、偷、放火以及伤害、恐吓、爆炸、恐怖活动等危害社会治安的突发事件时,物业管理公司本着维护业户利益的宗旨,采取及时果断的应对措施,包括及时报告公安部门,协助其维护物业区域的安全,处理社会不良行为。保安服务人员执勤中(或用户投诉)发现用户之间有争吵、斗殴的现象时,要及时制止;劝阻双方住手、住口;将争吵或斗殴的双方或一方用户劝离现场;持有器械斗殴则应先制止持械一方;有伤员则先送伤员去医院救治。迅速报告管理处领导、主管领导,由管理处出面调解,如个人力量单薄,应请求增援;在制止争吵、斗殴双方时,切记不能动粗,不允许恶言相向。三、接报刑事案件处理程序当物业内发生劫案、盗窃案或其它任何罪案时,工作人员在可行情况下应立即采取以下步骤去处理:保安员在执勤中遇有(或接报)公开使用暴力或其它手段(如打、砸、抢、偷等)强行索取或毁坏管理处和业户财物或威胁业户人身安全的犯罪行为时,要切实履行保安员职责,迅速制止犯罪。当发生突发案件时,要保持镇静,设法制服罪犯,同时立即经过通讯设备呼叫求援。受调遣的保安员在听到求援信号后,要立即赶到现场,监控中心保安通知路口封锁出口,然后视情况向有关领导汇报。若犯罪分子逃跑,一时又追捕不上时,要看清人数、衣着、相貌、身体特征、武器及逃走方向、所用交通工具及特征等,并及时报告管理处,重大案件要立即拨”110”电话报警。有案发现场的(包括偷盗、抢劫现场)要保护现场,除警务人员外,禁止其它人士进入罪案现场。任何人不得擅自移动任何东西,包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等;在公安机关人员未勘查现场或现场勘查完毕之前管理处工作人员不能离开。记录业户所提供的所有情况,记录被抢(盗)物品及价值,询问业户是否有任何线索、怀疑对象等情况。若是运行过程作案,没固定现场地,对犯罪分子遗留下的各种物品、作案工具等,应用钳子或其它工具提取,然后放进塑料袋内妥善保存交公安机关处理,切不可将保安人员或其它人的指纹等不良痕迹留在物品上。事主或现场如有人员受伤,要立即设法尽快送医院医治抢救并报告公安机关。保安主管应做好现场记录详情于日常管理记录簿内,并呈交一份书面报告给管理处经理。

Ａ爆炸物在什么时间爆炸?

Ｂ哪种爆炸物/可疑物品?

Ｃ爆炸物安放在什么地方?

Ｄ为什么要安放爆炸物?

Ｅ你的姓名和地址?

Ｆ爆炸物的形状和大小?立即报告公安机关,依照她们的指示检查爆炸物装置可能放置的地点,不要动可疑的物品或包裹。尽可能详细向警方介绍情况。在可疑的地点和物品的外围区域设立警戒,严禁人员进出,加强现场和物证的保护。画出可疑地点的平面图,并通报给设备部。由她们将危险区内所有顾客和其它无关人员经过安全线路紧急疏散至安全地带。保安服务部协助警方查清现场情况,并对有关人员进行询问。遇有此种情况管理处各部门应坚持”内紧外松”加强防范的处理原则。

八、遇恐怖事件处理程序[程序]接到恐怖威胁时,应尽量弄清情况,包括匪徒的口音、性别、年龄、要求、动机等信息报告主管部门,主管部门立即报告公司领导并报警。立即报告公安机关,依照她们的指示记录相关内容,不要动可疑的物品或包裹。尽可能详细向警方介绍情况。在可疑的人员、地点和物品的外围区域设立警戒,严禁人员进出,加强现场和物证的保护。十、电梯困人事故的应急处理程序[程序]保安控制中心听到电梯警钟鸣响,以及从中央控制系统或自动控制系统得知电梯故障,立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。有人被困时,利用电梯对讲机与梯内被困人员通话,亲切礼貌地告诉她们不要惊慌,不断安慰被困者并通知电梯保养公司和设备维修人员立即派人到电梯所停之最近地方,用口头告知被困人员。立即通知主管领导,并在大堂该梯门口树立停用牌。立即派专业人员赶赴现场,关闭该电梯动力并着手开门放人。非工程及保养人员不得擅自进行开门放人,以免发生危险。当被困人员救出以后,管理人员要向被困人员致歉,并询问她们的健康情况。如有身体不适者,要陪同或叫救护车到医院进行检查治疗。要求电梯保养公司,认真检查电梯故障原因,排除隐患。携带工具:绳子、保险带、梯子、电梯门专用钥匙。当事件结束后,保安立即撤除停用牌,恢复电梯工作,并在2个工作日内将《意外报告》报陆家嘴九六广场主管部门。设备部根据故障原因,立即予以整改,并在2个月将《意外报告》及调查处理情况报陆家嘴九六广场主管部门和公司管理部。十二、各设备故障应急处理程序一用一备的设备如有故障,立即停止使用故障设备起用备用设备,并立即通知相对应的维修人员前来修复。无备用的设备如有故障,则立即通知维修人员前来修复。如遇节假日,通知相关设备人员到场抢修。[空调设备]当空调主机有故障或负荷量不足时,应及时关闭其它不重要场所的空调媒介水,保证重要房间和重大活动场所的空调效果。[消防设备]消防设备(如消防泵、喷淋泵、正压风机、排烟风机等)在火警时如发生故障,应立即赶赴设备现场,将手、自动转换开关扳至手动档并手动起动,如还不能起动且在短时间内不能排故,应采用强制起动的方法,方法有二种:a.设法另接主接触器线圈电源,使其吸合,保证设备强行起动工作。b.设法直接将设备主电源接在大容量开关上,然后合上电开关,保证设备强行起动工作。[其它设备]当所有BA控制或自动控制设备的自控部分故障时,应立即赶赴设备手动控制,保证陆家嘴九六广场的工作人员及来访者工作不受影响。

及时保养维修,保持房屋及公共设备设施的完好因房制宜,有计划地安排保养维修任务完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度完善的管理、检查、考核制度房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态建立和贯彻各项规章制度及各项标准搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度加强材料库存管理,健全原始记录和统计量方验收工作容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施对可能发生的各种突发设备故障有应急方案2、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定【房屋、建筑设施】建物维修工按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;内;房屋、设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常。设备主管负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;每年根据四个季度检查情况,填写《房屋完好情况汇总表》,上报公司主管部门。【供配电设备】电工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)”运行”与”备用”每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;按《应急预案》规定负责处理应急事件。【消防设备】日常巡视a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》b.保安人员负责消防设施的日常巡视,每月对各层面消防设施巡视一遍,将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。定期检查a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;b.由设备主管组织,并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》,《消防送风、排烟系统测试记录表》。维修保养a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵”运行”与”备用”每月定期启动后交替更换一次;c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。设备主管a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况,填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门。【给排水设备】管道工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵”运行”与”备用”每二周交替更换一次;按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记导,检查;每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;按《应急预案》规定负责处理应急事件。【弱电设备】分承包方维保人员按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管,督促维修保养。保安人员负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备表面,每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备,每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;发现异常情况,及时报告保安主管、设备主管。设备主管负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证;每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况,填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;管理处经理负责组织对分承包商的评审和初选工作,每月组织对分承包商的评价。【电梯设备】分承包方电梯维保人员每周按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养,同时负责清洁电梯机房环境,并将结果记录表内;电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。电工每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备,填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管,督促维修保养;负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备,记录《设备定期启动表》。设备主管负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;实施电梯设备的运行管理,按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进检查验证;每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;协助管理处经理做好分承包商的评审、评价和初选工作。【水泵设备】管道工a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;b.水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵”运行”与”备用”每二周交替更换一次;c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。设备主管a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;i.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;j.按《应急预案》规定负责处理应急事件。3、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案【大厅】对大厅的玻璃落地门(或不锈钢、塑钢落地门)进行巡检养护: 落地门开启灵活,自动定位正确,关闭速度在3s～15s范围内,无阻滞现象;落地门地弹簧平整、不绊脚,金属表面平整,无明显划痕;落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动,密封胶平整,五金配件齐全,安装牢固。对门厅内照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好,照明开关完整无损,灯具饰品无残缺。 【楼道】对楼道照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好开关完整无损,灯具饰品无残缺。每周一次,铺设的地砖(大理石)无破损、起壳等现象,及时修补破损地砖(大理石);楼面踢脚线高度应一致,不空鼓,无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。对楼面进行巡查:每季一次a.内墙表面粉刷层无剥落,墙面砖平整不起壳、不遗缺,凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致,窗户玻璃、五金配件完好;b.各类标牌齐全,标识清晰,油漆无剥落、破损现象。【雨污水总管及屋面外墙】对屋面雨水总管,污水总管进行疏通保养,屋面雨水总管网罩无脱落 每季一次对污水总管出墙管进行疏通,保持出墙横管无堵塞。每季一次对屋面进行巡查,保持屋面隔热板铺垫平整,无破损,屋面排污沟无堵塞、开裂现象,排水畅通。每年二次对屋面女儿墙勘查,墙面无裂缝,灰缝饱满,不倾斜。每年二次对外墙面勘查,保持外墙面无裂缝,装饰墙面砖无起壳脱落,凡因修补墙面所使用的材料应保持与原墙面相一致。每年二次【雨污水窨井、下水道】每季二次汛期前应对下水道进行疏通,清捞窨井内淤积物。汛期前一个月【广场内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】夜间应对广场内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视,及时发现与修复熄灭的灯具,灯杆油漆无剥落,灯罩完好,无破损现象。 每日一次检查照明供电线路绝缘状况是否达标。每年一次检查照明供电控制保护装置功能是否正常。 每周一次检查水底照明灯具,应保持完好无损,供电线路控制保护系统完好,电气绝缘电阻达标。每年两次【周界红外线、电视摄像保安监控设施】检查巡视围墙周界红外线、电视摄像、电子巡更等监控设施。每周一次检查保养围墙周界红外线、电视摄像、电子巡更等监控设施。每季一次对影响监控功能的障碍物及时清除,损坏的部件及时更换。 即时处理综合检查测试,并出具检查测试报告。 每年一次【楼道、室外消防栓】检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。 每月一次油漆室外