某市深海鱼油可行性报告

目录第一章总论............................................11.1项目概述............................................11.2编制依据及研究范围....................................21.3建设单位基本情况......................................31.4项目主要经济技术指标.......................................41.5研究结论和建议........................................4第二章项目背景及建设必要性.................................62.1项目背景..................................................62.2项目建设必要性................................24第三章项目建设条件.................................293.1自然条件.................................................293.2社会经济................................................343.3交通及基础设施条件.........................................34第四章项目工艺技术及设备......................................374.1工艺技术.........................................374.2设备系统....................................................42第五章项目建设方案...................................445.1项目选址.............................................445.2总平面布置与运输......................................445.3建设内容..............................................465.4公用工程....................................................46第六章环境保护...........................................526.1项目环境保护执行的法规、标准........................526.2项目的环境影响分析...................................526.3项目的环境保护措施.......................................53II6.4项目的环境影响评价结论...................................55第七章节能节水措施.........................................567.1编制依据.........................................567.2节能原则...............................................577.3能耗指标分析及节能措施......................................577.4水耗指标分析及节水措施..................................58第八章劳动安全卫生..........................................598.1工业卫生.................................................598.2工业卫生防护措施...........................................598.3劳动安全...............................................608.4消防.......................................................61第九章项目组织机构及实施计划............................639.1项目实施原则......................................639.2项目组织机构.............................................639.3人力资源配置.....................................649.4项目实施计划.............................................659.5项目组织管理........................66第十章工程招投标............................................6710.1招标依据...............................................6710.2招标计划......................................6710.3招标基本情况..........................................68第十一章投资估算及资金筹措................................6911.1投资估算........................................6911.2项目总投资.........................................7011.3资金筹措及用款计划..................................70第十二章财务分析...........................................7512.1评价依据及说明..................................75III12.2总成本费用估算.......................................7512.3经营收入、税金及附加估算..........................7612.4利润及利润分配..................................7712.5财务盈利能力分析..........................................7712.6财务评价结论....................................7712.7项目不确定性分析..................................8312.8经济效益分析.................................84第十三章项目风险分析.....................................8513.1投资风险............................................8513.2融资风险.......................................8513.3配套条件风险................................8513.4政策风险.........................................86第十四章社会效益分析.........................8714.1社会影响评价....................................8714.2项目与所在地的互适性分析............................8814.3社会风险分析.......................................8914.4社会评价结论.............................................89第十五章结论与建议.........................................9015.1结论....................................................9015.2建议......................................................90附图：1、项目地理位置图2、项目厂区平面布置图1第一章总论1.1项目概况⑴项目名称：深海鱼油软胶囊项目⑵建设地址：⑶建设单位：⑷建设性质：新建⑸建设规模与内容深海鱼油软胶囊项目用地面积约35000平方米，总建筑面积145027.1平方米。主要建筑包括综合办公楼、宿舍楼、水产加工车间、鱼油提取车间、鱼油精制车间、软胶囊制剂车间、包装车间和仓库等，以及地下储油罐(鱼油)、堆场、道路、给排水、供配电、绿化等配套设施。项目容积率为密度为40%，绿化率为18.5%。项目达产后，年可加工生产速冻鱼片5000吨、鱼粉2000吨、精制鱼油250吨、软胶囊５亿粒。主要经济技术指标详见表1-1。⑹项目总投资项目总投资为5000.00万元，其中建安工程费用4000.00万元，工程建设其他费用500.00万元，基本预备费500.00万元，建设期贷款利息0.00万元，铺底流动资金1500.00万元。⑺资金筹措：5000.00万元（自筹）。⑻建设年限：项目建设期２年。1.2编制依据及研究范围1.2.1编制依据⑴《全国海洋经济发展“十二五”规划》；⑵《福建省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；⑶《福建省海洋经济发展规划》；⑷《某市市“十二五”海洋经济发展专项规划》；⑸《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》(国办发[2011]38号)；⑹《福建省“十二五”渔业发展规划》；⑺《食品生产通用卫生规范》(GB14881-2013)；⑻《产业结构调整指导目录(2011年本)》(2013年修正)；⑼《福建省工业项目建设用地控制指标(2013年本)》(闽国土资综[2013]197号)；⑽《建设项目经济评价方法与参数》(第三版;中国计划出版社)；⑾《投资项目可行性研究指南》(国家计委2002年颁布)。1.2.2研究范围本可行性研究报告论述了项目建设的背景及必要性，对建设指导思想、建设内容与规模、建设条件、市场预测、工程建设方案、环境保护、安全卫生、节能节水、项目管理与实施进度、项目招投标、投资估算与资金筹措、财务分析、社会效益等方面进行了分析论证，并提出本报告的结论与建议。1.3建设单位基本情况福建XXXXXXX有限公司于2015年2月申请核准的，由某市XXXXXXX有限公司出资建设，注册资(本)金3000万元。其生产经营范围：生产以鱼油为原料的，含有EPA和DHA的各类药品、保健食品和食品。某市XXXXXXX有限公司成立于2002年01月，注册资本5000万元，其经营范围：经营各类内燃机活塞环。1.4项目主要经济技术指标表1-1项目主要经济技术指标序号项目名称单位数据与指标备注1总用地面积m235000.403约50亩2建筑总面积m2125027.13容积率2.064建筑密度%405绿化率%18.5其余硬化6项目总投资万元5000.006.1建安工程费万元4000.006.2工程建设其他费用万元500.006.3基本预备费万元500.006.4建设期贷款利息万元6.5铺底流动资金万元1500.007财务内部收益率%18.91所得税后8财务净现值万元1529.44所得税后9静态投资回收期(含2年建设期)年6.76所得税后1.5研究结论和建议1.5.1研究结论本项目按照国家现有法律、法规的要求和国家标准及有关行业标准进行设计，项目建设周期短，各项技术经济指标经估算比较理想，投资见效快，经济效益好，具有一定的抗风险能力，因此本建设项目是可行的。1.5.2建议⑴项目建设要执行“三同时”原则，三废治理工程设施要与主体工程同时设计、同时施工、同时验收投产使用。⑵抓紧项目勘查、工程设计等前期准备工作，如期实施建设，做好生产设备采购与安装调试，管控好建设投资和工程的招投标，保证项目按期完工投产，才能达到预期的经济效益和社会效益。第四章项目工艺技术及设备4.1工艺技术4.1.1工艺设计原则⑴对原料充分利用。⑵采用先进实用、操作管理方便、运行稳定、运转费用低、自动化程度高的生产工艺及设备。⑶根据生产工艺流程合理布置建构筑物。4.1.2加工生产技术皂化酯化精馏鱼油皂化酯化精馏鱼油多烯酸乙酯检验检验包合收购的鱼油经过检验合格后方可拖入生产。鱼油加碱皂化，通过皂化反应分解脂肪，生成不饱和脂肪酸；不饱和脂肪酸加乙醇乙酯化，通过包合分离饱和脂肪酸与不饱和脂肪酸，再经过精馏后得到多烯酸乙酯，经检验合格后作为保健食品或药品的原料。图4-1多烯酸乙酯加工工艺流程图⑵多烯酸乙酯软胶囊见：图4-2多烯酸乙酯软胶囊的加工工艺流程图称量：根据生产指令对原材料进行领料、称量。溶胶：按配方将明胶、甘油、聚乙二醇、水等物料称量后混合，入罐加热使溶解。静胶：以上胶液称热放入桶中，静置6-12小时。配料：根据配方量称量各种原辅材料，加入配料罐中。混合均匀。备料静胶压丸洗丸备料静胶压丸洗丸干燥分装配料乙醇内包材包装入库待验外包材溶胶称量选丸洗丸：将定型好的胶丸用酒精洗涤，除去胶丸表面的油渍。干燥：将洗好的胶丸摊入干燥盘中，送入干燥室内，干燥室温度不超过21℃，湿度不大于50%干燥时间不少于6选丸：用机械或人工选出畸形、漏油、带黑点或异物的胶丸。分装：通过机械或手工形式按照包装规定将胶丸定数装入塑料瓶或铝塑板中。包装：将分装好的瓶或铝塑板用手工或机械装入盒中，将盒装入箱中，将包装箱捆扎，打印批号。入库待验：包装好的产品必须经过检验并合格后方可出厂。在等待检验过程中，产品要及时入库，并挂待验牌，不得出厂销售。⑶洗化产品鱼油经过皂化、酯化以后，生成酯化鱼油。酯化鱼油经过精馏，分离出EPA和DHA。其产出率约为30%，其余大部分为分子量较小的其他脂肪酸乙酯，作为皂化配制皂化配制搅拌脱气分装包装洗化产品检验脂肪酸乙酯1、取经过精馏的脂肪酸乙酯，加入氢氧化钾，90℃2、按配方称量其他原料，依法加入，搅拌均匀；3、回收乙醇，真空脱气泡；4、分装，每桶２升。密闭；5、贴标签，打包装，每包４桶。4.2设备系统项目生产所需的设备见表4-1。表4-1主要生产设备一览表序号设备设施名称序号设备设施名称1换热器17定型滚笼2制冷机18洗丸机3冷风机19干燥箱4台秤20瓶灌装线5搪瓷回流罐21喷码机6不锈钢回流罐22包装机7冷却塔23激光喷码机8不锈钢夹层罐24操作台9离心泵25电瓶车10压力泵264吨油气锅炉11精蒸馏塔27消防池12充氮机28变压器13氮气泵29纯化水机14溶胶罐30中央空调机15静胶罐31污水处理设施16灭菌柜32地下储油罐第五章项目建设方案5.1项目选址5.1.1场址选择原则根据相关规定以及某市高新产业园区产业区发展总体规划，可以总结为在以下前提下进行项目的选址：⑴符合某市高新产业园区产业区总体规划、区域环境规划及城市环境卫生专业规划等规划要求；⑵符合当地人文环境、水土资源保护及生态平衡的要求；⑶交通方便，运距合理；5.1.2项目地理位置本项目建设地址位于某市高新产业园区产业区XXXX路1号。5.1.3场址土地占地面积本项目场址土地用地面积约35000平方米5.2总平面布置与运输5.2.1总平面设计原则⑴功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便，留有一定发展余地；⑵基地与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，各运动流线保持顺畅、短捷；⑶满足生产工艺流程和物料搬运的要求，使原材料﹑成品的物流路线短捷顺畅。⑷建筑物布置应考虑当地总体景观，与周边环境相协调；⑸便于利用当地已有的供水、供电、通讯等基础设施。5.2.2总平面规划内容项目场地内各建筑物内的布置是根据建筑功能、生产工艺流程、运输线路、节约资源、环境保护以及安全卫生的要求等条件进行改造的。建设场地总体分生产区、办公区、生活区等功能区进行布置。各个功能区即各自相对独立，减少干扰，又方便联络。生产区位于用地的一侧，办公及生活区位于场地的另一侧。5.2.3竖向、道路、绿化竖向布置原则遵循从实际出发，因地制宜，充分利用地形地质条件，合理改造地形，满足各类用地要求。改造的设施统筹考虑道路、建筑、地面排水、工程管线的具体布局要求。各单体的室内根据总体地面、路面，雨水排放的容许坡度统一协调确定。道路采用城市型水泥混凝土道路，围绕各建筑物成环形布置，主干道宽12米，次干道6满足运输以及消防疏散等要求。对设施外的道路两侧及建构筑物周围皆予以绿化，种植花草和树木，已达到减少空气中的灰尘、降低噪声、调节空气温度和湿度及美化环境的目的，为工作人员创造一个良好的户外活动场所。5.3建设内容本项目总建筑面积达25000平方米，另有地下不计容建筑面积为500平方米。主要建设综合办公楼、宿舍楼、原料粗制车间、精馏车间、软胶囊制剂车间、包装车间等，以及地下储油罐(鱼油)、堆场、道路、给排水、供配电、绿化等配套设施。项目容积率为2.06，建筑密度为5.4公用工程5.4.1给排水工程5.4.1.1设计依据⑴《建筑给排水设计手册》；⑵《建筑给排水设计规范》(GB50015-2003)(2009版)；⑶《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)。5.4.1.2给水工程⑴设计用水标准①项目用水主要是清洗鱼虾用水、皂化后水洗、酯化后水洗等生产工艺用水及生产设备清洗用水、车间冷库等地板冲洗用水；办公室、职工宿舍、食堂等处的生活用水；②生活用水量标准，按国家有关规定，考虑福建特定条件，适当提高标准；③消防用水量标准：厂区同一时间内火灾次数按一次计，消防水量为办公楼、宿舍楼室外及室内消防水量之和。室内外消防用水分别以15L/s、25L/s计，火灾延续时间2h，消防用水量为288m3。④绿化喷洒用水以1.2L／m2·次计，平均每二日喷洒1次。⑤不可预见水量以总用水量（不含消防用水）的8%计。⑵水源由场地周边市政供水管网提供。⑶给水系统由厂外市政给水管网经输水管线送至储水池，再由加压泵调节加压送往各用水点。⑷消防系统室外消防管道与生产、生活给水管道并用，以环状布置来满足室外任何一点的消防用水，按规范要求设置一定数量的室外消火栓，室外观赏水池也将兼做消防水池。室内消防管道采用与生活、生产管道合用的形式，室内消防管道环状布置，以消火栓为主要灭火手段，辅以其它灭火器具。5.4.1.3排水工程⑴排水系统本项目的污水主要来自于清洗鱼虾的有机废水、皂化后水洗产生的碱液、酯化后水洗产生的酸液、生产设备清洗废水、车间冷库等地板冲洗废水；办公室、职工宿舍、食堂等处的生活污水。根据调查，生产设备清洗废水及车间冷库地板冲洗废水这类污水COD含量一般较高，同时废液中也含有氢氧化钠和盐酸，需进行处理达标后方可排放。生活污水经化粪池处理后可达标排放。本工程拟新建污水设施一套，采用的污水处理工艺流程如下：收集生产废水→调节废液PH值至中性→排入厌氧池发酵→打入暴气池灭菌→排入沉淀池→清水排入市政污水管网经过上述处理，废水排放将优于《某市市水污染物排放标准》（DB35/322-2011）的三级标准，处理后的废水进入市政污水管道。本项目采取雨、污分流制，雨水汇集后直接排入市政雨水管道。5.4.2供电与电讯工程5.4.2.1设计范围⑴车间、冷库的动力及照明；⑵辅助生产设施的动力及照明；⑶非生产公用、福利设施的动力及照明；⑷厂区室外道路照明；⑸全厂变配电方案；⑹厂外输电线路。5.4.2.2供电电源及负荷等级本项目对供电电源无特殊要求，负荷等级为三级，电压为380/220V。10kV中高压输电线路由场地周边市政供电网络引来，接至本项目箱式组合变电站；另配备柴油发电机组，作为项目备用电源。5.4.2.3动力及照明配电生产、仓储及辅助用房电源为380/220V三相四线引入。室内配电采用PGL型低压配电屏、XL—21型动力配电箱及XRM1—9型照明配电箱，30kW以上电动机采用自耦减压起动。配电箱和起动设备在车间靠墙安装，控制开关安装在用电设备旁。动力采用VV铜芯电缆穿钢管埋地放射式配线；照明采用BV铜芯导线穿保护管配线。照明按工艺要求的照度进行配置，生产车间选用格栅式荧光灯，其它场所选用普通荧光灯或白炽灯。照明配电箱选用XMR1—9型，生产场所灯具开关集中控制，照明线路采用穿保护管暗敷。5.4.2.4防雷与接地保护项目建筑物按三类防雷考虑。低压配电系统的接地形式采用TN-C系统，厂内所有的金属管道、机架、金属设备外壳和电气设备在正常情况下不带电的金属外壳均应按上述系统做接零保护。各屋面应设避雷网，引下线暗设。防雷接地电阻不应大于308，所有建筑物电源入户处均应做重复接地，接地电阻不应大于108。5.4.2.5电力外线10kV中高压电源由工业区市政供电网络采用直埋方式引至厂内的箱式组合变电站，厂区内动力、照明干线选用VV22型电力电缆直埋敷设至各用电场所的配电箱上。厂区道路照明选用高压钠灯，路灯控制在大门值班室内。5.4.2.6电讯本项目可向电讯部门申请直拨电话30门，待正常生产后，可根据需要再增装直拨电话或安装程控交换机。申请互联网络接入办公楼、宿舍，生产车间和仓库接入企业内部互联网，逐步实现无纸化办公。5.4.3质检科研根据生产工艺的需要，本项目需单独设置检验室，主要负责原料、半成品、成品、工艺用水、净化空气和排放污水的质量监控，其主要功能有：（1）对进出厂原料与成品按国家或企业标准进行质量检验。（2）对空气、水、污染物排放进行监控，保证生产环境；（3）对检验方法学定期验证，对计量仪器进行定期矫正，配合生产部门进行工艺验证，保证质量监控的可靠性。（４）为各部门对工艺革新、质量改进、产品研发提供技术支持。5.4.4消防工程5.4.4.1编制依据及采用标准⑴《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)；⑵《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)；5.4.4.2生产类别本项目不论是生产区、仓储区还是生活区，皆有环状道路，若有火情，消防车辆均可到达。本工程多烯酸乙酯软胶囊生产原料含有鱼油和乙醇，属于甲级防爆项目，则其生产车间及储存车间火灾危险性类别为甲类，其他车间、办公室及宿舍楼为戊类。5.4.4.3消防设施和措施⑴所有厂房设备应根据火灾危险性类别与《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)的要求相符。⑵消防以水消防为主，沿道路边缘设置室外消防栓；在办公楼、生产车间、仓库、宿舍等处适当位置设置室内消火栓（箱）。对不易采用水消防的部位，按其火灾危险性种类和防火等级，配备一定数量的手提式干粉灭火器。⑶在甲级防爆区与非防爆车间、库、室等使用独立基础实体墙进行防火防爆分隔，设置防爆配电、控制系统等，在鱼油和乙醇使用的各车间工序均设置消防栓、消防带、灭火器、沙土安全消防池，保证生产安全有保障。5.4.5管线综合布设原则场区内道路的给水管、污水管、雨水管、电力电缆沟、电信管等地下管线在工程设计中应统筹考虑，做到一次规划，分期分步实施。管道综合设计应根据各专业有关规范，并按以下原则进行。⑴工程管线在道路下面的规划位置，从道路红线向道路中心线方向平行布置次序宜为：电力电缆、电信电缆、有限电视电缆、给水配水、雨水排水、污水排水。⑵当工程管线交叉敷设时，自地面向下的排列顺序宜为：电信、有线电视、电力管线、给水管线、雨水排水管线、污水排水管线。第六章环境保护6.1项目环境保护执行的法规、标准6.1.1执行法规⑴《中华人民共和国大气污染防治法》；⑵《中华人民共和国水污染防治法》；⑶《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》；⑷《中华人民共和国噪声污染防治法》；⑸《中华人民共和国环境影响评价法》；⑹《建设项目环境保护管理条例》（国务院令第253号）。6.1.2执行标准⑴《环境空气质量标准》（GB3095-2012）二级标准；⑵《海水水质标准》（GB3097-1997）中的第三类标准；⑶《声环境质量标准》(GB3096-2008)中的3类标准；⑷《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996)；⑸《某市市水污染物排放标准》（DB35/322-2011）中的三级标准；⑹《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523-2011）标准；⑺《工业企业厂界环境噪声排放标准》(GB12348-2008)中的3类标准。6.2项目的环境影响分析6.2.1项目建设期可能造成的影响项目场地施工期对环境的影响主要有：土方运输造成的粉尘、施工机械和运输噪声、废弃物和生活垃圾、生活污水和暴雨造成的水土流失等。工程施工期将会使交通变得拥挤和频繁，较易造成交通事故，这些影响将随工程的结束而消失。工程施工时生活垃圾处理不当将会严重影响施工区的安全卫生，尤其是在夏天，还会导致蚊蝇孳生，爆发流行疾病等。6.2.2项目竣工后运行期对周边环境的影响运行期污染源主要有污废水污染、噪声污染和固体废弃物污染。废水：产生源主要为清洗液的有机废水、皂化后水洗产生的碱液、酯化后水洗产生的酸液、生产设备清洗废水、车间冷库等地板冲洗废水；办公室、职工宿舍、食堂等处的生活污水。噪声：噪声源主要有脱水机、旋转烘干机、除尘粉碎机、压滤机、螺旋固液分离机等设备运转噪声。废气：产生源主要为对鱼油进行加工过程产生的腥味。固体废弃物：主要有少量废弃的物料包材等和生活垃圾。6.3项目的环境保护措施6.3.1施工期的治理措施⑴扬尘工程施工中会造成的扬尘，可以建设期对施工挖掘的渣土要洒水抑尘，渣土和粉尘类建材运输车辆要用蓬布覆盖，并不得超载，尽量减少洒落污染。由于项目周边没有市民区和工厂等，造成的扬尘影响有限。⑵固体废弃物项目建设单位可与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，并加强对工人的教育，不随意乱丢垃圾，保证施工环境和工人生活卫生质量。⑶噪声为减少施工噪声产生的影响，尽量采用低噪声设备。除在设备选型时，优先选择噪声低的设备外，还要在某些噪声较大的设备安装时，采用独立，隔离，安装消声器等措施，保证噪声能满足有关的标准。⑷水污染治理建设期的生活污水，集中收集，使污水通过工业区管网排入当地污水处理厂处理。6.3.2运营期的治理措施⑴废水生活污水由化粪池处理；生产车间有机废水COD含量较高，项目拟建设一座污水处理站集中处理废水，其工艺流程如下：收集酸碱废液→调节废液PH值至中性→排入厌氧池发酵→打入暴气池灭菌→排入沉淀池→清水排入市政污水管网（沉淀菌丝体作为肥料）。经过上述处理，废水排放将优于《某市市水污染物排放标准》（DB35/322-2011）中的三级标准，处理后的废水进入周边的市政污水管道，最终排入城市污水处理厂。⑵噪声针对所有较大的噪声源采取隔声、消声、减振等减噪措施。经过上述处理，噪声值可达到《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008）中3类区标准限值要求。⑶废气对设备、容器残留的鱼油进行及时清洗，防止挥发腥味。经过上述处理，厂区内环境空气质量将优于《环境空气质量标准》(GB3095-2012)中二级标准要求。⑷固体废弃物少量废弃的物料、包材经过包装后和生活垃圾一起收集后运往城市垃圾处理站集中处理。⑸绿化为了减尘降噪，实施绿化工程，道路沿线植树，空地上广植花草、灌木等。做到无裸露地面，入口处重点绿化，创造优美洁净的生产环境。6.4项目的环境影响评价结论本项目投产后，产生废渣都得到处理，对周围环境影响甚微；生产废水均回收集中处理后达标排放，对水环境影响很小，生产废气经处理后达标排放，则对周边大气环境影响小。总之，本项目设备工艺规划设计合理，生产的同时也采取了污染防治措施，均能达到排放标准，从环境保护角度认为该项目建设是可行的。第七章节能节水措施7.1编制依据7.1.1法律、规划、政策⑴《节能能源法》(1998年1月1日生效，目前正在修订)；⑵《中华人民共和国可再生能源法》(2006年1月1日施行)；⑶《节能长期专项规划》(发改环资[2004]2505号)；⑷《中国节能技术政策大纲》(国家发改委、科技部2006年)；⑸《国务院关于加快发展循环经济的若干意见》(国发[2005]22号)；⑹《国务院关于加强节能工作的决定》(国发[2006]28号)；⑺《关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》(发改投资[2006]2787号)；⑻《节能减排综合性工作方案》(国务院，2007年)。7.1.2行业、部门的标准和规范⑴《绿色建筑评价标准》(GB/T50378-2006)；⑵《评价企业合理用电技术导则》(GB/T3485-1998)；⑶《建筑照明设计标准》(GB50034-2013)；⑷《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)；⑸《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》(2007年)；⑹《综合能耗计算通则》(GB2589-90)；⑺《企业供配电系统节能监测方法》(GB/T16664-1996)；⑻《节能监测技术通则》(GB15316-94)；⑼《建筑节能技术标准规范汇编》；⑽《中国节能技术政策大纲》。7.2节能原则以环保、节约与可行为原则，积极利用各种先进的技术和方法，提高能源利用率，采取有效的节能措施，促进经济社会可持续发展，建设良好的生态环境。7.3能耗指标分析及节能措施⑴能耗指标分析本工程能源消耗主要是空调制冷、生产动力、油品、生产及生活用水。⑵节能措施①冷藏库、生产车间是本项目电能的主要消耗部位，固在设备选型时一定注意选用节能型机组和设备。②电气运行控制尽量采用先进的手段，配电设备采用高可靠性的先进设备。对于照明设备，设计选用节能型灯具和开关（如声控开关）。③选用节能型变配电设备。推广应用节能、高效、合适、安全、有益环境的绿色照明灯具，提高用电效率。④利用科学管理方法是节电的有效措施，建立长效的技术管理部门，对动力设备和配线按规程进行定期检查，保证设备在最佳状态下运行，减少电损耗。⑤管理部门要加强能源管理工作，对使用水、电等能源的检测，完善检测计量装置，严格考核和监督制度，努力降低能源消耗。7.4水耗指标分析及节水措施⑴水耗指标分析项目用水主要为生产用水和职工生活用水。⑵节水措施项目用水主要是产品加工清洗用水、皂化后水洗及酯化后水洗等加工用水，生产设备、生产车间及库区冲洗用水和生活用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：①积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。②该项目应采用节水暖通器材设备、节水的卫生洁具、龙头、阀门等。禁止使用耗水量大的设备和国家规定淘汰的卫生洁具。③除生活饮用水外，要提倡一水多用。④控制绿化用水。根据土壤情况合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水份较快蒸发。⑤制定节水管理制度。在日常管理和工作岗位中实行经济目标责任制，节水设备和卫生洁具，必须设专人负责管理、维修、保养和安全运行，杜绝用水设备和输水管道的跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。第八章劳动安全卫生8.1工业卫生本项目的总平面布置及车间布置设计方案均按《食品生产通用卫生规范》（GB14881-2013）和《肉类加工厂卫生规范》（GB12694-1990）要求，合理布局人流、物流。外来参观者走参观走廊，避免直接接触加工中间品。人流：操作人员由专用人流大门进厂，通过绿化地带进入车间更衣室。人流进入生产车间程序：雨具存放，清除鞋底灰土，换鞋、洗手、换工作服，再进入生产工作区。参观客人在厂部有关人员的引导下，沿参观走廊隔玻璃对水产品加工处理的全过程进行认知。物流：原辅材料、包装材料及燃料等货物由物流大门进入，直接将货物运送至仓库。原辅材料、包装材料从仓库领取，经验收称量、拆包清理进入贮藏室，通过生产区的传递窗送至工作地。包装后的成品直接入库贮藏，出厂成品也由物流大门运出。8.2工业卫生防护措施⑴在总体布置方案中，按生产卫生要求，保证制剂车间厂房距离公路为50m左右，并在此空间布置绿化带，这样可防护公路上扬起的尘埃对生产车间空气的污染，同时也可最大限度地减少生产中的气味、噪音对周围环境的影响。⑵厂区道路为水泥辅面，空地植上草皮或植物。⑶生产车间内设有空调和空气净化设施，确保良好的操作环境。⑷车间根据生产工艺要求，分别划分为洁净区和一般生产区，并设置参观走道。⑸车间工作地点做到四净：器具净、设备净、工作台净、车间净。同时，定期对车间工作场所进行清洗和消毒灭菌，严格按《GMP》要求生产。⑹对鱼油加工车间的下脚料及时清运至深加工车间加工处理。对来不及加工的原料要按要求贮存，防止蝇虫孳生。⑺按照GMP要求制定严格的生产操作规程和卫生管理制度，对员工定期进行安全、质量、卫生教育与考核。定期进行自检，按食药监局要求对企业质量管理体系进行认证。⑻定期向生产工人发放劳保用品。8.3劳动安全本项目的主要危害因素可以分为两类：一是自然因素造成的不利影响，如雷击、地质灾害等；二是运行过程中产生的危害，如有害气体、火灾、机械伤害、触电、坠落造成的伤害等。⑴雷击雷击能够破坏建、构筑物和设备，并可能导致火灾和爆炸事故的发生，检测中心采取了必要的防雷接地措施，可以避免此类事故的发生。⑵地质灾害地质灾害会对建筑物造成较大破坏，甚至危及生命安全。但是某市火炬高新区（翔安）产业区地质灾害发生的几率和可能性都较小，这一影响不大。⑶有害气体可以加强通风，设置绿化保护带。为职工配备必要的劳保用品，包括工作服和防尘罩等。⑷火灾仓库中贮存的酒精、液体石蜡等均为易燃品，一旦发生泄露，极容易引起火灾，易酿成事故，造成人员伤亡和财产损失。应大力普及防火知识，在相应位置设置防火标示，烟火管制等提示，并配备消防器材。⑸其他伤害对职工进行定期进行体检和预防接种，定期检查检测中心饮水水质。设置职业安全卫生人员进行安全卫生教育，检查安全卫生实施效果，建立安全档案。为防止触电事故，对操作设备设置漏电保护装置，转动设备必须设置防护罩和警示标志。完全遵循电气安全规程，确保用电设备及电气接地系统的可靠性，人离开时要确保切断电源。为防止机械伤害和坠落事故的发生，在相关位置应设置安全防护栏。在具有危险性的场所应设置相应的安全标志及事故照明设施。8.4消防⑴建筑消防措施按照国家《建筑设计防火规范》的规定，本项目油和乙醇存放车间火灾危险均为甲类，则其生产车间和储存仓库火灾危险性类别为甲类，其他车间、办公室及宿舍楼为戊类。在甲类防火区与其他建筑物使用独立基础实体墙进行防火防爆分隔，设置防爆配电、控制系统等，在鱼油和乙醇使用的各车间工序均设置消防栓、消防水龙带、灭火器、灭火沙土和安全消防池，保证生产安全有保障。建筑物内及各楼层需设有火灾报警系统和消防设施。⑵其他消防措施①建设场区设置必要的消防灭火保护措施。②建筑物设置有完整的防雷保护装置。③在电气系统设计中，应严格遵守电气安全规程，电气设备要符合国家有关电气设备的设计、安装规定，电气线路全部采用加金属套管保护的铜芯线，严禁用碘钨灯照明以及在库房内使用各种家用电器、设置配电盘；人离开时，必须切断电源。④按《建筑设计防火规范》安装消防给水和固定灭火装置，配备相适应的灭火器。重要物品及药具储藏用具应用不燃材料制成。⑤在电气系统设计中，确保用电设备及电气接地系统的可靠性，要设置完备的防雷装置。⑥油和乙醇的存放车间应关闭手机，禁止一切火源，设置防爆配电、控制系统等，在鱼油和乙醇使用的各车间工序均设置消防栓、消防带、灭火器、沙土安全消防池，保证生产安全有保障。⑦加强管理，明确消防责任，提高消防意识，确保消防安全。第九章项目组织机构及实施计划9.1项目实施原则⑴本项目的实施首先应符合国内基本建设项目的审批程序。⑵项目建设单位，对建设项目筹划、筹资、招投标、建设直至生产运营管理实行全过程、全方位负责。⑶项目建设单位按照国家法规委托国内具备相应资质的单位实行国内公开招标，择优选择改造、设计、施工、监理等履行单位。⑷项目的改造、设计、施工、监理等履行单位应与项目建设单位履行必要的法律手续，合约责任按国家的有关法律、法规执行。⑸在建设过程中项目建设单位应与项目履行单位协商确定项目实施计划，并在履行前通知有关各方。项目建设单位应为履行单位开展工作创造有利条件，项目履行单位应服从项目建设单位的指挥和调度。9.2项目组织机构项目实行总经理负责制，人员的配置和职能部门的划分应以精炼、高效为原则，本项目适应采用直线职能制管理，集中、高效，畅通。公司总部决策层设以总经理为核心的领导班子五名，包括生产总监、质量总监、财务总监、营销总监。统筹生产、销售及利润分配；生产总监分管生产、设备、储运、供应以及各生产车间；质量总监兼质量受权人负责企业全面质量管理；财务总监负责监管公司整个运作过程的财务；营销总监负责产品营销的策划和营销计划的执行。执行层设八个部门，分别是质量部（包括QA和QC）、生产部、设备部、财务部、供应部、行政人事部、储运部、销售部（包括营销策划、市场管理和客户服务）；六个生产车间：原料粗制车间、精馏车间、洗化车间、保健品制剂车间、药品制剂车间、包装车间。总经理总经理生产总监营销总监财务总监行政总监质量监督质量控制生产部设备部供应部储运部市场管理部营销策划部客户服务部后勤部人事部行政部质量总监每个部门设一主要负责人，各部门负责人分别对高级管理层负责，高级管理层直接对公司董事会负责。哪一环节出现问题，追究哪个环节的责任，奖罚分明。9.3人力资源配置⑴人员编制根据工厂生产销售配送运作模式及生产工艺流程，人员定编总人数为250人。八个部门及五个生产车间的人员配置为：①生产部三人：其中部门经理一人，负责各车间生产要素配置，人员任免，批生产记录审核、偏差处理和技术指导。计划员一人，负责制订生产计划、生产资源配置计划、下达生产指令、调配生产资源、控制生产进度；生产统计员一人：负责统计产量、物耗和能耗、职工劳动绩效、工资报酬统计汇总上报。②质量部经理由质量总监兼任，负责主要原料和成品的批准放行；QA设五人，分别对人员、设备、物料、工艺、环境进行监控，各车间设兼职现场监督员。QC设八人，分别对物料、在产品、成品、工艺用水、生产环境进行监控。③设备部接受生产总监领导，设部门经理一人，设备工程师若干人，钳工、电工、管工、焊工、板金工等若干人。保证设备正常运行。④财务部四人：负责原料采购成本核算、生产成本核算、销售费用核算、管理费用核算、利润分配计算等日常财务工作。同时为企业经营决策、增收节支提出决策参考依据。⑤供应部接受生产总监领导，设部门经理一人，采购员若干人，负责原料、包材、设备配件等采购。⑥仓储部五人：负责项目产品中原料、成品、辅料的储藏保管，及出入库的登记记录。⑦行政人事部由总经理直接领导，部门经理一人，人力资源经理一人，行政文员一人，后勤文员一人。负责人才招聘、储备、员工培训、人事管理、办公生活后勤保障、物业管理，以及厂部安全保卫工作等。⑧销售中心由营销总监领导，下设三个部门：营销策划部，负责营销方案、广告文案的创意和策划；市场管理部负责划分地域、招商、考核、分配市场资源，管控市场风险，签订合同协议；客户服务部负责提供销售必须的资料、发货、退货、换货，解答客户疑惑，收取货款。企业管理部门以及粗制车间、精制车间、洗化车间、保健品制剂车间、药品制剂车间和包装车间总共250人：负责各个车间产品的加工生产任务。⑵人员来源充分利用社会专业人力资源，原则上严格按照专业技术人员准入资格标准，可以面向社会公开选聘，以适应事业发展的需求。⑶人员培训本项目高级管理层和各部门负责人以及技术工人需要从全国范围内招聘；一般操作工可在省内招聘；技术人员必须进行定期培训，培训可在公司内部培训，由工程师和技术熟练工示范授课。9.4项目实施计划本项目建设应在可行性研究报告批准后实施，主要包括以下几个阶段：可行性研究报告编制与报批阶段、施工图设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段。为加强建设周期，各阶段应尽量提前完成，项目建设周期两年。表9-1项目施工进度计划表时时间内容第一年第二年1-34-67-910-121-34-67-910-12前期工作————设计工作————土建施工————————————净化装修————设备采购————————安装调试————————竣工验收————GMP认证————————————————9.5项目组织管理⑴本项目严格按新建程序进行申报、审批，控制好建设规模，合理安排资金，积极、充分、扎实地抓好前期各项准备工作；⑵遵循国家财政部、建设部关于资金管理暂行办法和基本建设投资管理的要求，项目建立严格的财务、工程监理制度；⑶为确保项目建设的工期、质量和效益。项目实行全面负责实施和管理项目的项目法人责任制，并成立人员精干的职能部门，处理日常工作事务；⑷项目资金实行专立帐户、专人管理，采用报账制支列，由项目工程承担单位提出资金预算，报领导小组审定，按资金支出进度报账，并委托有关部门对资金实行监管；⑸严格按规定实行工程建设项目监理制，严把工期、质量、造价投资、安全、节能、消防关；⑹严格工程建设项目竣工验收制度和工程项目质量终身负责制。第十章工程招投标10.1招标依据⑴《中华人民共和国招标投标法》(国家主席令第91号)；⑵《建筑工程设计招标投标管理办法》(建设部令第82号)；⑶《工程建设项目货物招标投标办法》(国家7部委局令第27号)；⑷《工程建设项目施工招标投标办法》(国家7部委局令第30号)；⑸《建筑工程勘察设计招标投标办法》(国家8部委局令第2号)；⑹《工程建设项目招标范围和规模标准规定》(国家发展计划委员会令第3号)；⑺《福建省招投标管理办法》(福建省人民政府令第68号)。10.2招标计划按照公开公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的勘察设计单位、监理单位、施工单位等签订工程承包合同。严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。⑴招标范围本项目设计、施工、设备采购、监理等均为招标的范围。⑵招标组织形式对项目设计、施工、设备采购、监理等采取委托招标的组织形式。⑶招标方式根据不同标的物，按国家有关规定要求分别采用公开招标方式或邀请招标方式。⑷招标公告发布根据国家招投标法及福建省实施《中华人民共和国招投标法》办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。⑸合同管理本项目实施过程中，建设方应根据《中华人民共和国合同法》及国际通用的FIDIC条款同项目参与各方签定工程承包合同，安排专人从事工程合同管理，严格把关工程质量、确保工程实施进度、加强工程投资控制，并注重索赔与反索赔管理。10.3招标基本情况本项目的招标内容、范围、组织形式、招标方式详见表10-1。表10-1招标基本情况表序号项目名称招标范围招标形式招标方式不采用招标方式招标公告发布、中标候选人公示媒体全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1设计√√√互联网2建设工程√√√互联网3设备采购√√√互联网4安装工程√√√互联网5配套工程√√√互联网6其他(含监理)√√√互联网第十一章投资估算及资金筹措11.1投资估算11.1.1估算编制依据⑴《福建省建筑工程消耗量定额》(2005版)；⑵《福建省建筑工程综合单价表》(2005版)；⑶《福建省市政工程消耗量定额》(2005版)；⑷《福建省市政工程综合单价表》(2005版)；⑸《全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表》(2002版)；⑹《全国统一市政工程预算定额福建省综合单价表》(2002版)；⑺《福建省安装工程消耗量定额》(2012版)；⑻《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2008)；⑼《福建工程造价信息》(2013年)；⑽《某市市工程造价信息》(2013年)；⑾《福建省建设工程造价指标》(2006年)；⑿某市市2014年第二季度主要建筑材料综合信息价；⒀福建省建设工程材料价格(2012年)。⒁设备购置费主要根据机械工业部产品目录及价格，生产厂的产品目录及市场调查价进行估算；⒂类似工程概算技术经济指标；⒃建设单位提供的有关数据。11.1.2其他费用取费依据⑴工程监理费依据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改价格[2007]670号)；⑵设计费根据国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定》(计价格[2002]10号)计算；⑶施工图审查费依据《福建省物价局关于规范建筑工程施工图设计文件审查收费的通知》(闽价房[2007]99号)；⑷环境影响评价费根据国家计委、环保总局发布的《环境影响咨询收费有关问题通知》(计价格[2002]125号)计算；⑸基本预备费按建安工程费与工程建设其他费用之和10%计取。⑹本项目申请资金5000.00万元，建设期第一期投资2000.00万元，用于粗制车间、精馏车间、洗化车间、实验室、库房等的基础设施建设和设备安装；第二期投资2000.00万元，用于建设软胶囊制剂楼，该楼为四层，一层作为仓库，二层为保健食品生产车间，三层为药品生产车间，四层为包装车间。装修保健品车间和包装车间，购置保健品车间和包装车间所用的设备。第三期投资1000.00万元，用于装修药品车间和购置生产设备，添加必要的检验设备。11.2项目总投资深海鱼油软胶囊项目，其总投资估算按相关定额和市场价格编制，该项目总投资为5000.00万元，其中建安工程费用4000万元，工程建设其他费用500万元，基本预备费500万元，铺底流动资金1500万元。 第十二章财务分析12.1评价依据及说明12.1.1评价依据2006年国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)。12.1.2评价范围及说明⑴本评价以项目运营为对象。⑵评价年限项目计算期为12年，其中：建设期2年，运营期10年。⑶运营负荷运营期第一年为投产期，运营负荷为设计负荷的60%；第二年运营负荷为设计负荷的80%，第三年运营负荷为设计负荷的90%，从第四年开始为达产期，即运营负荷达到设计负荷的100%。12.2总成本费用估算⑴原辅材料：本项目运营所需的原辅材料为收购的壳聚糖、鱼油、明胶、甘油、乙醇、液体石蜡等，按销售收入的33.33%计。⑵外购燃料及动力：本项目生产主要使用电、水和天然气，费用达产时按每年1000.00万元计。⑶工资及福利费：本项目总职工约250人，其中技术及管理定员50人；一般工人人均工资按3.5万元/年，技术管理人员人均工资按6万元/年计，福利费按工资总额的14%计算。总计： （250×3.5＋50×6）×(1＋14%)＝1339.5(万元)⑷固定资产折旧：本项目固定资产折旧残值为5%，其中房屋及建筑物折旧年限按20年计，设备折旧年限按10年计，其它固定资产折旧年限按10年计。⑸无形资产及其他资产摊销：本项目无形资产及其他资产摊销年限均按10年计。最高折旧：5000×5%＝250（万元/年）⑹修理费：每年的修理费按项目固定资产原值的3%计取。⑺管理费：按销售收入的1%计。⑻其他支出：按销售收入的2%计。以上三项合计为销售收入的6%，列入变动成本。项目总成本估算详见表12-1。12.3经营收入估算12.3.1经营收入项目达产后，年可加工生产精制鱼油1000吨，价格约为3.5万元/吨；速冻虾仁100吨，价格约为13万元/吨；鱼粉100吨，价格约为1万元/吨；多烯酸乙酯软胶囊125吨，价格约为160万元/吨；壳聚糖咀嚼片320吨，价格约为87.2万元/吨。12.3.2税金及附加XX市现代广场可行性研究报告XXXX房地产开发有限公司二00四年八月目录第一章概论项目市场分析项目市场定位及销售预测项目的工程技术方案第五章项目管理与建设进度计划第六章项目招商方案第七章投资估算和资金筹措第八章效益分析第九章项目风险及防范措施第十章结论及建议附件一项目目标市场定位附件二定价模型概论一、项目名称：XX现代广场项目二、项目地点：位于**市**区建设广场西南角1、项目东面：临主干道南京路2、项目南面：靠城市主干道长江路3、工程西面：西接南山小区4、项目北面：临桂花一村住宅小区三、区域特点：1、自然条件：场地北高南低，高差约二十余米，地块西北部有一较大面积原始生态山林，植被茂盛，品种繁多，地表具有丰富的自然景观条件，树木郁郁葱葱，是该区域难得的一块绿地。2、商业价值：地块三面临街，地处该区之交通要塞——建设广场，南来北往的各地商贾云集，商业价值较高。3、交通条件：项目用地规划主入口临南京路，周边有多个公交车站，长途汽车站也近在咫尺，长江路与南京路纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。四、建设规模：项目总占地面积41302.20m2（61.95亩），总建筑面积94765.79㎡，该项目建设分三期进行：1、一期工程：包括现代商业广场，首层建筑面积11783.98m2，总建筑面积50625.48m2，共5层高，一、二层层高为5m，三层高4.8m，四五层为4.5m。2、二期工程：包括锦绣花园和青少年活动中心二部分①、锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为20385.48m2，分为两栋。一栋26层，一栋12层，首层为架空层，设作停车位。②、青少年活动中心为6层，局部5层，一二层层高3.9m，三四层层高为3.5m，建筑面积为6675.89m2。3、三期工程：为青少年科普综合大楼，建筑面积为12000.00m2。现代广场建设规模用途层数建筑面积（㎡）备注第一期工程55704.42㎡1现代商业广场商场主体5层局部7层51042.67㎡2地下车库车库1层4661.75㎡车位105个第二期工程27061.371青少年活动中心科教6层6675.89㎡2锦绣花园住宅高层26层小高层12层20385.48㎡第三期工程科教12000.00㎡总计94765.79五、可行性研究范围：本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。第三期工程未列入本可研范围。六、项目估算总投资额：人民币20718.24万元，其中土地费用2604万元，工程费用14716.78万元，电梯设备费750万元，相关报建费用=SUM(ABOVE)1136.56万元，其他费用775.06万元，不可预见费用735.84万元。主要技术经济指标序号指标名称单位指标值备注1总用地面积㎡41302.202总建筑面积㎡94765.793建筑密度%28．53％4容积率2.285总投资额万元20718.246销售收入万元=SUM(ABOVE)29896.047销售税金及附加万元1644.288所得税万元21409净利润万元4344.8410投资利润率%20.97%11投资利税率%39.24%12建设期年2第二章项目市场分析一、XX市经济发展趋势分析1、国民经济社会发展计划、和总体规划《XX市城市总体规划（2001--2020）》于2003年9月5日通过XX省级评审。该规划将XX市城市功能定位于南方重要交通枢纽、高新技术产业为先导的新型工业基地、中南地区重要的商贸和现代物流中心。在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。到2005年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构。2020年，形成完整的市域城镇体系。2005年城市化水平达到42%，2010年达到50%，2020年达到60%。2、项目所在地城市化进程规划情况本项目选址所在地的XX区，将形成以长江路为主轴的两翼枝状发展结构；建设向阳路、新星路、东环北路和北环路，并加强片区的次干路、支路网建设；在向阳广场即长江路两厢，按城市次中心规模形成组团中心，增强综合服务，该地区为中高等强度开发。二、XX市房地产发展概况1、房地产市场需求情况从2003年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合2004年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况的变化情况。(1)商品住宅开发情况分析2004年首季，商品住宅施工面积为2093100平方米，相较2003年同期增长9.7％；2004年首季，商品住宅竣工面积为407900平方米，相较2003年同期减少9.4％。(2)商品住宅销售情况分析2004年首季，商品住宅销售额16572万元，相较2003年同期上涨9.9％；2004年首季，商品住宅销售面积171800平方米，相较2003年同期下降0.2％。2、未来几年发展趋势近6年，XX市房地产一直保持了较快的发展速度。但从去年央行121号文件下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施的出台，形成对房地产行业的整体压力。在国家宏观调控加强的大环境下，XX房地产市场未来几年的发展情况，我们从两方面加以分析。(1)、从基本情况看

①、投资继续了高位运行态势。今年1-5月，XX市房地产开发完成9.85亿元，同比增长59.6%，增速有减缓，同比下降22.4个百分点。仍高于全省平均水平11个百分点，位居**、**之后第三位。开发投资中住宅完成3.7亿元，下降1.3%；写字楼完成0.15亿元，下降42.3%；商业营业用房完成2.9亿元，增长2.14倍；其他用房完成3亿元，增长1.5倍。②、非国有投资依然强劲。今年非国有资本在开发领域投资表现异常活跃，有力支撑了房地产快速向前发展。从1-5月的情况看，私营开发企业完成投资4个亿，占总量的41%，位居前列，其次是其他有限责任公司及外商投资分别完成3.5亿和1.1亿，占总量的36%和11%。国有企业完成0.36亿元，比重由上年10.6%下降到3.7%，减少7个百分点。③、新开工项目规模提高。前5月，累计26家开发企业有新项目上马，计划投资规模达15.3亿元，大大超过去年同期23家开发企业，计划投资5.3亿元的规模。截止5月底，新开工项目进展顺利，完成投资4.9亿元，占完成总量的一半，比上年同期多出3.3亿元。④、开发资金到位情况较好。截止5月底，累计资金到位17.8亿元，同比增长52%。在当年到位的15.5亿元中，国家预算内资金及外商直接投资实现零的突破，分别为400万元和2500万元；国内贷款3.7亿元，增长24%；自筹资金5.19亿元，增长21.5%；其他资金来源6.3亿元，增长42.9%，其中定金及预收款增长75.7%。自筹资金和其他资金占房地产开发资金来源的74%，说明了XX市房地产开发进入了依靠企业自身力量和市场力量进行发展的阶段。⑤、商业地产开发进入高潮。今年以来，开发市场的亮点不再集中在住宅,而将包括写字楼、和大型商铺等物业，有实力的开发商也将向更稳定、更长期的投资发展。而优质写字楼、和大型商铺的长远投资价值往往更高,故持续走强。特别是一些地段较佳烂尾楼也得到重新启动。1-5月,商业营业用房施工面积达64.1万平方米。增长1.7倍,比重由上年10.9%提高到22.4%；写字楼施工面积6.3万平方米，增长60.9%，比重由上年1.8%提高到2.2%。“汽贸城”“电器广场”等上亿元大型商业项目有10个正在建设中，掀起了XX市商业开发的高潮。⑥、上亿元规模项目企业增多。由于加大招商引资力度，发达省市外来资本增多，形成了XX有始以来上亿元开发项目企业最多的一年，从上年9家增加到21家。计划总投资达42.14亿元，同比增长98.5%。由浙江XX实业有限公司投资3亿元兴建的“中国城商业广场”完成进度八成，预订成绩颇佳；XX集团投资2.3亿元打造时代广场已动工；而上海”XX花园”带来的是大都市居住文化理念，让海派风格溶入了XX新城。⑦、房地产市场活跃依然。在建材价格上涨、土地价格上升、城市拆迁三重因素的影响下，XX市房地产市场价格总体呈上升趋势。数据显示，首季XX房屋销售价格指数为107.6，房地产租赁价格指数为101.2。其一是商品房销售价格上涨5.7%，其中普通住宅上涨10.2%，豪华住宅上涨1.1%；其二是私有住房交易上涨10.8%；其三是房屋租赁价格上涨1.2%。非住宅类写字楼及其他用房保持了去年同期水平；商业营业用房价格上涨1.2%。⑧、多数商家看好开发形势。从一季度的调查样本显示，XX市房地产景气指数处在高位景气区间，在工业、建筑业、交通运输等八大行业中处在第一位。其中企业家信心指数160点，预计二季度将保持这个水平；房地产企业景气指数150点，预计二季度提高到160点。从中看出，大部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。那些拥有土地储备与良好融资渠道的一线企业更是信心十足。(2)、从政策影响看

房地产投资在XX市固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城镇以上固定资产投资比重31.2%。，但对于投资的拉动意义重大。他关系到人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是一个需要大力发展的产业。目前国家“管紧土地，看好信贷”的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞一刀切限制，不会影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到XX市地产市场。①.征地拆迁影响：中央强调不允许占用一亩基本农田。上收县级以下土地审批权限。堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地一律实行招标挂牌拍卖。土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年省级也把新征土地补偿等三项列入“八件实事考核”当中，XX市贯彻落实毫不含糊。一是征土地补偿费用3个月内支付率100%；二是征地补偿清欠无拖欠情况；三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率63.6%。②.立项规划影响：坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场、高尔夫球场、行政办公楼、培训中心、会展中心、大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。目前XX市开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。③.资金来源影响：银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由20%提高35%才允许开工，房屋结构封顶后才许预售；购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的50%，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。在无法获得廉价、充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，一些在售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新一轮开发。

从XX市房地产开发资金到位情况看，XX市房地产开发对银行贷款的依赖程度不小。5月底到位资金中，国内贷款虽只占24％，但考虑到施工企业垫资中的银行贷款、预售商品房中的个人住房按揭、自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。

(3)、从销售情况看：目前销售和空置面积一降一升，就颇受人们关注。一是销售下降。截止5月底，XX市商品房销售面积18.8万平方米，下降29%，喜的是预售面积成倍增长，累计预售面积56.5万平方米，同比增长1.9倍；二是空置上升。全市商品房空置面积9.3万平方米，增长1倍。从空置时间上看，一年内占73%；在一年至三年内的占26%；三年以上仅占1.3%。空置类型以住宅居多，占67%。空置的面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数体现的空置率上升。如银苑和明珠房地产的小区空置超过1万多平方米就属这类情况。乐观的是今年XX市以住宅开发为主的投资速度已经减慢，同比下降1.3%，缓冲下半年空置压力。(4)、趋势判断随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规的颁布，对于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点：①、城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变。XX省统计局最新统计资料表明，城镇有66.2%的居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境、卫生、物业管理差；住房消费占城镇居民消费支出的第二位，30.2%的居民有购房意向。XX省城镇居民人均使用购房贷款597元，与全国城镇人均使用购房贷款2010元相比，还有一定距离。只要转变消费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求，进一步扩大住房消费完全可以实现。②、加快城镇化进程将创造新的住房需求。加快城镇化进程是建设全面小康社会的重要措施。根据规划，到2020年XX省城镇化水平达到55%，城镇人口将从2002年的2214万发展到3960万，新增城镇人口1746万。这意味着每年将新增城镇人口97万。大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新的住房需求。③、产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。住宅与房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。2002年XX省房地产开发完成投资150.9亿元，占固定资产投资的比重11.2%，占GDP的比重3.4%，分别低于全国平均水平6.7个百分点和4.2个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是XX省经济发展的客观需要。④、启动汽车消费将促进住房消费。截止6月底，全省汽车消费贷款余款比年初增长140%，成为金融机构新的信贷增长点。随着汽车走进老百姓家庭，人们的居住观念发生了深刻变化，原有的居住空间显得日益狭窄、拥挤，更加向往宽敞、优美、现代的居住空间，住房更新换代加快。全省个人购房消费贷款余额比年初增长29%，高于去年同期增长速度6.3个百分点。三、区域市场分析1、XX区处于XX市区的东北地带，地价较中心地区低。相应的商业和其他配套环境基础一般，该区的房地产开发以住宅开发为主且价格差异不是很大。另外布局比较分散，不具备规模化。在以西湖花园为代表的中高档楼盘面世后，周边的小规模楼盘纷纷异军突起，一般分布在长江路两厢临街。可以预计在未来的两年内XX区的商品住宅竞争将成为整个城市板块竞争的又一沸点。2、XX区目前基本上商业发展方向以物流业为主，区内现有的零售商场面积约3.56万平米，占零售商场总体量约28.62%；现有专业市场面积4500平米，占现有专业市场总体量的1.52%，在租在售零售专业市场面积44.8万平米，占全市在租在售专业市场总体量52.83%。四、项目利弊分析1、优势：(1).区位优势：项目位于XX市中心建设广场西侧，长江路与南京路交汇处，在有序的旧城改造建设中，该区域经济将更长足发展。项目一定时期的垄断性和地块特质稀缺性是销售率的有利保障。(2).交通优势：本项目具备良好的区域交通条件，铁路，公路以及航空均十分便捷。(3).景观优势：从空中鸟瞰本项目，高达45%的绿地率和户外12000m2的生态山林呈现出一片都市绿洲的勃勃生机；本项目沿袭了青少年科普乐园的“文化”气质，使本项目保持着浓厚的“书香”氛围，加之发展商创新的理念和别具心裁的建筑风格，使项目成为内外俱秀的市区标志性建筑物，引领人们一种新的生活体验。(4).配套优势：本项目位于成熟社区，周边各项配套相应俱全。本项目范围内亦设有超市，停车场，青少年培训基地，科普展馆，青少年生态植物园，儿童乐园，市民活动休闲广场，喷水广场，健身俱乐部，餐饮等功能，使本项目具备良好的综合质素和竞争优势。(5).政策优势：本项目经XX政府办公会议初步定位为本区重点项目（已经开始申报市重点项目），并由区政府组织成立项目协调小组，协助相关手续的办理和理顺有关部门关系，为项目顺利建设护航。(6).产品优势：项目规划及建设规模在荷塘