房地产经典培训教材-房地产概念知识

1、房地产基础概念房产使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资关系，而土地则没有权属关系，它是一个统称。房地产也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构房地产业维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产开发是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。2、土地及土地使用年限土地所有制国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。权，只拥有使用权。土地使用权用权可以依法转让。主要有以下几种：土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。b)赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府部门及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。土地开发生地是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。三通一平是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。土地使用年限商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是由期限的。执行，即：居住用地七十年。b)工业用地五十年。教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。d)商业、旅游、娱乐用地四十年。综合用地或者其他用地五十年。必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国《城市房地产管理法》42用年限会短于国家规定的土地使用年限。另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收让金就可以继续使用土地。地籍宗地宗地的关系等。3、与房地产开发相关的企业开发商是指从事房地产开发经营业务的企业。关注开发商的合法性、资信等级、曾经开发过的项目等等。设工程开工证》和《销售许可证》等相关证书。通常更容易获得购房者的信任。房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。其中一级开发企业资质最高。资质一级企业自由流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元。员不得少于40人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人。具有相应专业中级以上职称。具有5年以上从事房地产开发的经历。近三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%以上。资质二级企业自由流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。员不得少于20人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于10人。工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。具有3年以上从事房地产开发的经历。近三年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续3年建筑工程质量合格率达100%，优良率达10%以上。资质三级企业自由流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元。员不得少于10人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于5人。相应专业助理以上职称的专业统计人员。具有2年以上从事房地产开发的经历。累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100%。资质四级企业自由流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元。员不得少于5人。级以上职称，配有专业统计人员。资质五级企业自由流动资金不低于100主管部门制定。承建商进行施工建设的。承建商的规模实力及企业一贯的优良作业理念是房屋高质量的直接保证。好、信誉好、产品优良率高。项目的多少以及在建项目的质量如何。监理公司设进行监督，以确保工程质量。特点划分为若干工程类别。4、住宅的类型商品房住宅、商业用房以及其他建筑物。建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、合作建房……商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房内销商品房，是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房住宅、商业用房及其他建筑物。经济适用房号购买。公房权、收益权）归国家所有。一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。宅，政府以规定的租金标准出租给居民的共有住房。私房会随着房改的推进而不断提高。集资房共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按照房价全额或部分出资、产权。廉租房出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。安居房家庭的住房。水景商品房是指依水而建的房屋。3层的底层住宅并联组成，每幢住宅面积约在150~200平方米左右，由自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库，离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，目前在欧美十分普及。5至300.615万平方育、商业、医疗、休闲等配套设施必须齐备。商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它同时又融入写字楼的诸多人群。酒店式公寓1994客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。智能化小区所谓智能化住宅小区，是指通过综合配置住宅小区内的各个功能子系统，小区。智能化住宅小区从现代生活需求出发，综合运用计算机、信息、通信、息服务平台，为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间。双景住宅就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风双景住宅应该具备以下特点：b)的自然景观融为一体。在做项目的前期规划设计时，要充分、合理地利用自然资源，借景造景。c)楼体、户型、朝向设计要围绕景观精讲细作。绿色住宅衡。保工程。它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。8隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、名厨等，就能节约大量的电能；尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。健康住宅境。SHOPINGMALL充分利用有效人流；购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。1、基本规划术语居住区对独立的居住生活聚居地区。居住小区居地区。住宅用地路等）的总称。公建用地场等。居住区（级）道路：一般用以划分小区的道路，在大城市中通常与城市支路同级。b)小区（级）路：一般用以划分组团的道路。组团（级）路：上接小区路、下连宅间小路的道路。宅间小路：住宅建设之间连接各住宅入口的道路。公共绿地满足规定的日照要求、适合于安排休憩活动设施的、供居民共享的游憩施、道路和公共绿地的总称。公共活动中心是配套公建相对集中的居住中心、/=建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。人口毛密度人口毛密度=小区内总居住人数÷小2、住宅的建筑形式单元式住宅又叫梯间式住宅，是多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。每排2~4户（大进深住宅一梯可安排5~8单元住宅的特点每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，各户自成一体。b)户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。有助于改善人际关系。d)建筑面积较小，造价经济合理。公寓式住宅公寓式住宅，是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。花园式住宅花园式住宅，也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。附：（3）户型结构标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。跃层住宅梯连接。一般一层按排厨房、餐厅、起居室，楼上（有时是楼下）安排卧室。这样的好处是动静分区明确，互不干扰。复式住宅（普通住宅层高通常为2.8~3.0米）高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等，错层住宅方量。跃复式住宅2.2米内，通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域；一般情况下该种住宅的总层高在3.8~4.9米之间，客厅为共享式。退台式住宅做花园使用。目前，国内建造的退台式住宅都通常属于中高档住宅“蜗居式”小户型型的面积要小1/3“大开间、空壳型”户型住户爱好用途任意分割装饰，使居住格局体现个性化特色的户型。“毛坯型”住宅“毛坯型”住宅是指在住宅在交房时未经装饰，也不附过多的起居设施，仅是完成土建、水电等基本工程，地面为粗糙的混凝土土面，房顶仅抹灰层，预留卫生间、浴缸、水、气管道。露台出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。阳台阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等空间。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。过道过道是指住宅套内使用的水平交通空间。地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。玄关能一览无余。隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。外瓢窗甚至为落地窗。4、住宅的建筑结构所谓住宅的结构，一般而言是指其建筑的承重结构和围护结构两个部分。架结构和剪力墙结构、框架—剪力墙结构等；根据采用的结构墙体材料划分，构等。框架结构土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。剪力墙结构混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。框架—剪力墙结构剪力墙，有相当大的刚度。砌体结构的结构。钢筋混凝土结构用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。钢结构废旧材料可以回收利用等优点。板楼的长方形，通常采用一梯两户布局，上到楼层后，左右各只一户。元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。塔楼楼梯为布局核心，通常为一梯六到八户，上到楼层之后，向四面走即进入各家户内。从塔楼的平面图来看，塔楼的平面长度和宽度大致相同。这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层附：5、住宅的三维空间住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的进深前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。住宅的层高和净高住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。6、住宅建设的技术经济指标绿化率”等技术经济指标。建筑容积率物也计算在内，但不计算面积的附属建筑物除外。筑建密度基底面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设用地总面积之比。绿地率所谓绿地率，居住区用地范围内各类绿地的总和，占居住区用地的比率。宅项目的绿地率应不低于30%目都能做到。户型比体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。附：7、建筑配套与建筑材料会所务设施。中空玻璃用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。RUN智能家居布线系统智能家居布线系统，是一种物理网络系统，建立在国际标准之上，心TLA/ELA570A舒适的生活环境。附：1、房地产市场房地产一级市场过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产二级市场出租的市场，一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场或交换、转达租的市场。附：2、商品房预售商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。持有建设工程规划许可证和施工许可证。按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期。《商品房预售许可证》预售合同商品房预售，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。权属登记预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部协助，并提供必要的证明文件。3、商品房现售商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买卖人，并由买卖人支付房价款的行为。4五证两书《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》1、销售面积的测算标准规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。2、建筑面积的测算原则一般规定房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。b)房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。d)房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平面积计算。0梯间、水箱间不计层数。f)房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。附：3、套内建筑面积的测算即：套内建筑面积=套内使用面积套内墙内墙体面积+阳台建筑面积套内使用面积水平投影计算。套内墙内墙体面积套内墙内墙体面积包括商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积，有共用墙及非共用墙两种：积。阳台建筑面积个阳台的，全部计算。式阳台的，计算一半。4、公摊面积的测算共有建筑面积共有建筑面积=全幢建筑面积—全幢各套内建筑面积之和—单独具备使用功能的独立使用空间等共有建筑面积的分摊系数物的共有建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面÷各套套内建筑面积之和共有建筑面积的分摊方法分摊的公用建筑面积各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数5、其他相关面积指标及系数实用面积是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。面积误差比面积误差比（产权登记面积—合同约定面积）÷合同约定面积×100%产权面积权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。预测面积计算的行为，它是开发商进行合法销售的合法销售依据。实测面积终依据。居住面积居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。使用率使用率又称得房率、出房率，是指套内使用面积与建筑面积比。即：使用率=套内使用面积（地毯面积）÷商品房销售面积（建筑面积）×100%实用率实用率是套内建筑面积（也就是套内使用面积套内墙体面积+阳台面积）与套（单元）建筑面积（即销售面积）的比率。即：实用率=套内建筑面积÷商品房销售面积×100%台面积，所以其值要比使用率大。数字上的好看对于销售是有很大帮助的。附：（五）价格与银行按揭及购房税费1、价格术语起价好的楼房价格。而各楼层的差价，有的相差几十元，有的相差几百元。基价均价踩盘人员的做法。价。表价格告知。价。底价售楼人员底价的价格；而老板则拥有最低的价格权限。预售价时，应按有批准权限部门核定的价格为准。一次性买断价义务，不得随便变更。2、付款方式一次性付款一次性付款，是指购房者签约后必须将购房房款一次性付给发展商。分期付款付的付款方式。这是一种比较吸引人的付款方式。按揭付款促进房地产市场活跃的最有效手段。押和保险等相关手续时收费减半。3、商业贷款制，目前一般为购房款的70%左右。4、公积金贷款生不足时，办理的时间会减慢甚至暂停。住房公积金的提取某种特定情况出现的前提下才能提取。你在四种情况下可以提取住房公积金：购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房时。b)离休、退休时。完全丧失劳动能力，并且与所在单位终止劳动关系时。d)户口迁出本市或者出境定居时。的存储佘额用于冲抵贷款余额。5、组合贷款间。6、还款方式减少，你可以根据自己实际情况进行选择。按月等额本息还款方式是指借款人在还款期内每月尝还的贷款本金和利息之和不变，但每月还款额中的本金比重逐月增加，利息比重逐月减少的一种还款方式。b)按月等额本金还款方式是指借款人每月