美国养老地产融资机制分析,房地产论文

美国养老地产融资机制分析,房地产论文本篇论文目录导航：【题目】【第一章】【第二章】【第三章】【第四章】美国养老地产融资机制分析【第五章】【第六章】【第七章】【结论/以下为参考文献】第4章美国养老地产融资机制分析房地产信托投资基金〔RealEstateInvestmentTrusts〕，简称REITs,指的是采用商业信托或者公司为组织形式，将多个投资者的资金集合到一起，收购并且持有收益性房地产，或者将房地产进行融资的金融投资机构[6].在一些亚洲国家和英国，RealEstateInvestmentTrusts也被叫做PropertyInvestmentFund,简称PIT.美国将REITs的定义为：一种商业信托公司或者商业信托组织，这种商业信托公司的运作形式就是在吸收资金之后对收益性房地产进行收购和融资[7].它通过选择不同业务、不同地区、不同类型的房地产进行组合投资来获取投资收益，且由专门的经营和管理者进行运作，这样的方式能够有效地躲避财务风险，获得较为平衡的财务收入[8].绝大多数国际上的房地产投资信托基金都属于公募基金，能够上市流通，只要很少数的房地产投资信托基金采用封闭的私募形式[9],而我们国家的信托产品则绝大多数采用的是私募形式。4.1房地产投资信托基金在美国的发展美国国会自1960年建立REITS以来，已经有了近60年的发展，能够讲已经发展得相当成熟了，现如今在美国证券交易委员会注册的REITs公司共有近180家，已经注册的房地产投资信托资金约有375亿美元之多。REITS上市公司的投资回报率比其他行业的投资回报率要高得多，通常在10%到17%之间。当前，REITS管理着美国大部分投资性房地产的开发和经营工作。从1960年至今，美国REITs构成了范围非常广泛的投资项目，牵涉范围包括从住宅到购物中心，从仓库到酒店等。美国强大的信誉体系已经浸透到经济生活的方方面面，投资商有充足的信誉体系来控制开发商，因而，投资人将权利下放给开发商有完全的自信心，投资商也有强大的金融手段来控制金融与开发的风险。美国房地产投资信托基金能够跨越半个多世纪走到今天能够讲与其严格的风控理念有绝对的关系，对于不熟悉的领域进行项目审批时，审批的条件非常严苛。从组织构架来看，美国的REITs与其他类型的上市公司是一样的，都要遭到证监会、金融中介、审计师以及董事会的监督[10],在如此苛刻监督体系下，一旦进行违规操作，很容易就会被发现，有着面临被摘牌的风险。面临如此严重的违规后果，很少有公司会选择铤而走险的方式来进行操作。从1962年到2000年近40年时间里，共有486家房地产投资信托基金发行，华而不实有近300家被摘牌，有的REITS公司仅仅存在了约200天。除此之外，美国法律对于REITS在资产构成、收入的分配等方面都有着相当严格的监督条件。4.2美国三大REITS公司比拟分析美国最大的养老社区中排名前五的都是由房地产信托投资所有，REITs与一般的融资方式相比具有更多的优势，从长远来看REITs所占的比例会进一步加大。美国养老地产业REITs共有14只，华而不实排名前三的分别为芬塔公司〔VentasInc.简称VTR〕、WelltowerInc〔公司前身为HealthCareREIT公司，简称HCN〕和HCP公司，截至2020年中期，三家企业约占市值的70%以上[11].4.2.1保健不动产投资信托公司〔HCP〕健保不动产投资信托公司简称HCP于1985年成立，最初并不是靠养老地产业获得收益的公司，最初只是以医护作为主要业务，发展到一定程度后逐步向养老产业转型。截至2018年底，HCP已经拥有672处物业的权益，资产总额到达145亿美元，收入总额到达12.25亿美元，现如今它已经成为全美国最大的集养老与医疗为一体的房地产投资信托基金公司。2018年，投资管理平台上的25处物业中由投资者占有收益中的65%全部被HCP收购，收购金额总计8.6亿美元，HCP无疑是金融风暴中地产行业的一大赢家。2018年HCP收购了从属于金凯雷〔CarlyleGroup〕的HCRMonorCare,HCRMonorCare是一家集投资与运营为一体的公司。在完成此项收购后，HCP的协助型和完全照护型养老社区的总数增加了334所，收购来的HCRMonorCare的原有人员将会被HCP组成新的团体，并以子公司的形式继续对这334所物业进行租赁管理。HCP是一家特别注重选择多元化投资类型和投资渠道的企业，它本质上是一种集房地产医疗于一身的金融公司。它率先提出5*5的商业形式，5*5的商业形式指的是指5种投资渠道和5种物业相结合的商业形式，华而不实的五种物业包括：养老社区、医院、医疗办公楼、生命科学园以及护理机构，五种投资渠道为分别为直接持有出租型物业、通过投资管理平台的地产基金持有物业、通过介入开发和再开发环节获取物业、通过债权投资方式获取物业以及通过伞型REITs的份额换取物业--DownREITs[12].HCP有573处出租型物业，HCP其投资额约为105亿美元。HCP旗下的医疗机构都只采用净出租一种商业形式，其余的物业则都是以净出租形式为主，搭配其他的运营形式。这样多样化的形式能够将单一的运营方式下的风险弱化，以HCP2018年的案例为例，当年年初HCP将HCPVenturesII成功收购，2018年9月，HCP将其拥有物业中的21项出租给这个子公司HCPVenturesII,而后HCP将租赁给HCPVenturesII的21个项目委托给BrookdaleSeniorLiving公司进行运营，继而，HCP就通过HCPVenturesII间接地获得这21项物业的经营收益。委托经营固然能够获得较高的经营收益，但高收益意味着高风险，与净出租形式的混合运用在很好地弥补了委托经营方式经营风险高的缺陷。对于BrookdaleSeniorLiving公司来讲，不仅能够增加自个的物业规模，还能够收获每年营业收入的10%作为委托经营的管理费。可见这样的混合运营形式对于投资方和运营方来讲无疑是一种双赢的办法。4.2.2健保物产投资信托公司〔HCN〕HCN〔健保物产投资信托公司〕成立于1970年，总部在美国的俄亥俄州，起初这是一家专门做护理的公司，随着老年地产市场的不断繁荣，HCN发现了合适本身发展的新机遇，继而将目光转向服务业和地产业相结合的养老地产行业。刚开场HCN与HCP一样采取的是净出租的和委托经营的运营形式，后来，HCN创造性地提出了运营商参股的方式，近一步拓宽了市场份额。HCN所采用的运营商参股的形式本质上是投资商和运营商共同进行的合资+委托经营的形式，投资商和运营商先进行合资方面的合作构成新的合资公司，HCN占有合资公司大部分的控制权，同时HCN享有合资公司所拥有物业中大部分的权益，由合资公司产生的共同收益中的大部分为HCN享有。HCN大多会选择与负债的公司进行合作，例如，2018年9月HCN与一家开发和运营管理公司MerillGarden〔魅力花园〕共同成立了一家公司，这家合资公司的组成中包括HCN物业中的13处，MerillGarden所拥有物业中的25处，除此之外该合资公司还需要承当MerillGarden的负债。这样能够保证HCN在收益的配比上占有绝对优势，固然HCN提供的物业数仅为MerillGarden的一半，但是对合资组合的权益享有绝对的优势，HCN所拥有的权益占权益总额的80%,MerillGarden仅占权益总额的20%.双方进行合资后，两家公司会再签署一份委托MerillGarden管理合资公司的协议，在这样一种合作形式下，MerillGarden能够获得HCN委托其管理产生的管理费收益以及合资公司经营收益的1/5,其余的4/5全部为HCN所有。在这一形式成功后，HCN加大了这种形式的合作范围，先后与BenchmarkSeniorLiving、SilveradoSeniorLiving、SeniorStar三家公司进行了合资，以下为三项合资组合的组合物业数、组合价值以及权益性占比统计。在分别与三家公司进行合资后，HCN又分对物业组合进行托管，如表4-2所示HCN对权益的占比都到达了90%,运营商的权益占比非常小，这能够保证HCN在该形式下获得收益最大化，其实HCN所提供的物业占比并不高，拿SeniorStar举例，HCN与SeniorStar共同拥有的9处物业中由HCN奉献的仅两处。与HCP一样，HCN也采用净出租这样一种风险小收益稳定的运营形式，净出租形式下的养老地产平均入住率约为89%,而采用合资经营的部分的平均入住率接近92%,可见合资经营的方式对于开发商的积极性具有一定的鼓励作用。从经营收益来看，HCN采用合资经营形式的收益要比采用净出租形式产生的收益高出很多，采用净出租形式的养老地产租金收入为135美元/单元，而采用合资经营形式的收益高达2538/单元，后者是前者的18.8倍。2018年，HCN全年总收益为6.81亿美元，来自净出租形式的收益为5.81亿美元，来自合资形式的收益仅为0.51亿，其他部分为利息收益部分，可见净出租形式还是HCN的运营主形式。4.2.3芬塔公司〔VTR〕VTR采用的是净出租和委托经营的商业形式，净出租形式就是指将与养老住房相关的物业方面的经营和管理直接租赁给物业运营商，根据一定的费用按期收取租金，而在经营经过中所产生的相关物业费用，例如社区建设费用、修理费、税费等全部由承租商承当。对于VTR来讲，采用净出租形式的最大优点就在于，VTR本身能够收到的这笔租金的多少取决于承租方的价值，而对于一个物业公司来讲它每年的价值量的变化并不会有多大，因而，这样的一种方式能够让自个的收益愈加长久稳定，经营风险也更小。总结来看，这三家房地产投资信托基金公司的前身会略有差异，选择的商业形式也会相对有差异，但是，从整体上看，在商业形式的选择上也还是有一些共性的，主要还是选择净出租形式、委托经营形式、以及运营商参股的方式。不同的企业根据自个所能承当的经营风险的不同以及经营收益的预期来制定和选择不同的商业形式组合，进而到达躲避风险和获得预期盈利的目的。4.3房地产投资信托基金的优点选择REITS这样一种融资形式能够获得愈加宽广的融资范围，中国的养老地产业是一个新兴产业，从融资方式到经营形式与成熟的美国养老地产业都有着很大的不同，单从融资渠道上来讲，美国所普遍采用的REITs的融资方式有着众多的优点。中国银监会统计数据显示，我够房地产融资中近六成都来自于银行的贷款，融资渠道狭窄，REITs融资形式范围就要宽广得多；REITs能够带来的资金流愈加长久，房地产投资与其他行业相比，资本的回收期限长，通常要有5-7年之久，像养老房地产这样运营形式复杂化的房地产行业，市场周期可能会更长，而上市发行股票来进行融资的方式又具有较高的门槛，没有相当规模的企业是不具有这样的资质的，相比拟之下，REITs投资是一种即能够知足大多房地产公司投资需求又能够给房地产企业带来长久资金来源的一种融资形式[13];美国REIT行业大多数是以二级市场〔已经成型的物业管理〕为主，这样最大的好处就在于不确定性小、风险小，大大加强了