微利时代房地产企业拿地与融资策略研究

政策调控 金融紧缩微利时代地产企业拿地与融资策略专题研究政策与发展研究中心2018年10月目 录第一部分 现状篇 1一、房地产融资市场现状概述 1（一）开发商 1（二）资金方 1二、不同拿地方式对应的融资方式 6（一）招拍挂拿地方式 6（二）资产/股权收并购拿地方式 8三、城市更新/三旧改造拆赔合作融资方式 10四、村企合作开发融资方式 11五、AMC融资 11（一）问题企业的选择 11（二）融资阶段 11（三）操作方式 12六、保理+金交所融资模式以及股交所可转债融资 12七、其他融资方式 13第二部分 对策篇 14一、目前地产项目投资拓展现状 14（一）拿地风格由粗放型转变为精准型 14（二）风控思维优先，加强对当地政策和流程的解读和市场分析 15（三）积极调整拿地方式或合作方式，适时创造灵活合作模式 15（四）加强成本意识，放开对项目方的压价力度 16（五）投资+融资的联动拓展思路 16二、目前投资拓展部门面临的融资难题 16三、投资+融资的联动解决思路 17（一）尽量开拓“整体打包”融资思路 17（二）全面了解目前地产项目可行的融资方式 18（三）练就地产项目收并购方案和融资方案的整体设计能力 19第三部分企业篇 20一、恒大集团 20二、碧桂园 22三、万科 23四、保利地产 24五、融创中国 25六、中海地产 26七、绿地控股 26八、绿城中国 28九、华夏幸福 30十、华润置地 31十一、龙湖地产 32十二、金地集团 33十三、新城控股 34十四、世茂房地产 36十五、旭辉控股 37十六、荣盛发展 38十七、金科地产 40十八、中南置地 41十九、正荣集团 42二十、阳光城 43第四部分总结篇 45第一部分 现状篇2018（去杠杆（尤其是究竟目前最新的地产融资市场现状如何？还有哪些可以考虑的融资方式？特别是针对开发商融资需求最大的前端融资环节，市场上到底还有没可操作的方式方法？本文结合各地产公司年报以及公开渠道的相关信息，对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向做出分析。一、房地产融资市场现状概述（一）开发商近年来，不少开发商因融资难采取的“高周转”模式引发了大量的质量问题，因目前融资环境的“雪上加霜”，导致开发商因资金无法接续，而直接被金融机构列入“黑名单”，更有开发商因资金断裂被直接质疑“商业模式”的崩塌。2018年部分大型开发商采取了“去地产化”的策略及思路，从万科等地产公司的2018年所做的战略调整，一方面是由于国家对地产行业的大力调控所致（除了直接针对地产行业进行调控，更重要是通过金融调控的手段对地产进行调控）；另一方面，国家通过金融手段调控导致开发项目失去“造血”功能，进而倒逼开发商做战略调整，比如一些开发商整合产业地产低价拿地（通过开发和运营产业园，同时抓住和深耕一个产业）、通过多元化业态和产品经营实现稳定现金流，从而间接为其他地产项目输送资金等等。（二）资金方银行大部分银行严格收紧地产项目融资业务，从收紧之前“通过变通方式也能操作的前期融资业务”，到只能操作合规的“432”开发贷，再到目前理论上能操作开发贷却已经没有额度的现状（一方面由于监管政策，一方面由于提供给白名单开发商的额度已经被开发商提前全部使用），作为资金“源头”的银行，一旦收紧“银根”，地产融资行情在2018年下半年势必提前进入“冬眠”状态。总体来说，银行的融资现状主要表现如下：业务整体收紧部分银行全面暂停地产业务，部分银行甚至已中止，待总行确定授信政策后方可恢复；部分银行额度收紧，放款需要排队；部分银行回收审批权限至总行。基于上述现状，目前很多开发商的存量开发贷以及关联方的流贷、经营性物业贷之转贷/续贷难以为继。另外，大部分银行强化贷款三查（事前查、事中查、事后查，且严控产品包装（所有产品都需要穿透核查）。当然也有个别银行反行其道，今年加大地产融资业务的力度或大力支持城市更新项目的融资，但对开发商资质审核很严格，如工商银行和中国银行。虽然目前银行针对开发环节的融资产品仍然有更新贷/旧改贷、开发贷、并购贷等，但目前部分银行倾向“全封闭式”或“全链条”或“一二级联动”的融资方式进行操作，即该项目能从银行获得的融资，均在同一银行进行操作，如城市更新项目，从更新贷到开发贷、按揭贷款、购房尾款保理或ABS、持有期间的经营性物业贷等全过程都在一个银行融资。比如其中一个银行的操作是：打包融资，即并购贷和开发贷同时打包给该银行进行融资，该项目的股权质押和土地抵押也全程都在同一银行的控制之下，从银行风控角度出发，业务可行性相对较高。另外，为统一或细分管理地产融资业务，一些银行把地产融资业务从公司部单独划到了地产金融事业部或社区金融部，专门从事地产或旧改项目的融资业务。基本要求名单制的强主体开发商在融资主体的选择上，优先对前20强、30强、50强等企业或者总行的白名单机构融资；并且，百强开发商内的项目也要求看项目本体优质程度，优先选择国企或央企开发商的项目。覆盖区域选择大部分银行采取属地管理，即当地银行操作当地项目的融资业务，不过也有小部分银行能覆盖粤港澳大湾区城市。积极寻求业务突破口部分银行资金充足，在面临“有钱放不出去”的情况下，一方面对仍可操作的业务进行倾斜；另一方面做一些政策内的创新业务，如给开发商总包单位提供的代理付款业务、供应链金融融资业务、ABS、CMBS、针对地产集团内采购主体提供的贸易融资等。同时部分银行继续代销基金或信托产品。银行系私募机构专注股权投资一些银行成立了银行系私募机构，如建设银行的建信金投基金管理（天津）有限公司，农业银行的农银资本管理有限公司，工商银行的工银金融资产投资有限公司等专注于做股权类投资。综合授信，创新融资除五大行外，一些地方性银行、股份制银行对百强开发商的额度也基本满了，目前银行对开发商采取综合授信，即无论是并购贷、开发贷或者应收账款保理授信等全部地产融资业务纳入综合授信额度管理。当然一些小型银行（如农商行、信用社等）之前因规模不大，无法涉足地产项目，目前在他们资金较为充足的情况下，也在尝试进入地产融资业务，特别是城市更新项目，因此开发商可尝试这个突破口。值得注意的是，近期很多银行在目前环境下有很多创新的融资思路，比如围绕地产行业的保理等供应链融资，银行与金交所合作的产品，不良处置等等。当然，就操作层面而言，一些硬性指标仍是融资方不可逾越的障碍，以城市更新项目的融资为例，如果专规未通过，拆迁或其签约比例未达到规定的比例（如70%、80%或100%），则更新贷/拆迁贷无从发起，更别论通过上述创新融资方式做相关的产品。信托机构如前述内容，信托机构也是国家严管资金投向地产项目的对象，之前相对灵活的信托机构（比如非国资背景或挂地方性名号的信托机构）还能针对前期融资创设更多的“可操作空间”，比如借助合规的“432壳项目”，在产品设计上做一些灵活处理等等，目前这些操作方式也已基本暂停。先前盛传“信托机构全线停止投地产项目”的消息虽已经证实为假，但也从侧面说明，信托机构对地产项目的谨慎投资和市场对地产融资走向的密切关注。目前信托机构正常操作的地产融资业务基本都要求是符合“432”的开发贷项目。值得一提的是，目前市场中仍可以通过类似明股实债的方式进行操作，也即信托机构介入项目前融，仍有一定空间。私募基金在资金募集层面，原自然人散户资金系私募基金的重要的资金来源，但因P2P频繁爆雷，阜兴事件等影响，自然人投资人亦处于观望状态。加之，根据监管风向，基金产品结构逐渐调整为合伙企业型等影响，目前自然人投资人对私募基金的投资越发谨慎。在国家严控银行和信托资金投向地产（所有通道已经堵死）的情况下，原部分有险资资源的私募基金会把保险公司引为机构投资人投私募基金。但根据最新市场行情，一方面保险机构受监管影响已暂停此类基金投资项目，另一方面因险资已经超过投资比例（具体参见《保险资金投资不动产暂行办法》第十三条，目前依靠险资的私募基金亦逐渐无有效的资金源。目前对于主要依靠保险资金的私募机构而言，业务影响非常大，目前也正面临业务调整，如开拓资金源（境内找其他机构投资者和个人投资者，有海外背景的私募基金寻求境外资金--目前外汇监管下，资金入境比出境相对容易一些）；加大对文旅产业的投资和大消费及城市公共设施类业务的拓展。此外，在基金托管方面，因中基协要求托管机构出具托管确认函等风波，目前托管机构普遍提高托管项目准入。在此环境下，对民营私募基金管理人而言，其备案产品越发艰难。虽然国家对地产严控，但是从我们操作的地产基金业务和对接各种类型的投资人而言，投地产项目仍然是投资人的首选，毕竟收益可观，只是政策和项目本体的风险下，投资者越发谨慎。保险机构由于保险资金禁止投向住宅类地产项目，在先前金融环境相对宽松前，很多开发商选择入股保险公司，其中的一个目的便是为了能“间接”为地产项目输送资金。但保险机构之前受保监会（《保险资金投资不动产暂行办法》第十三条保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。第十四条保险公司投资不动产（不含自用性不动产），应符合以一3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账10%（二投资单50%，投20%

前已经合并为银保监会）监管，因此从政策的角度上，也有很多无法逾越的障碍（比如险资投不动产项目的比例限制）。当然，之前很多险资会通过有效的通道（如私募基金）去投住宅类项目，但目前面临投资比例已满的情况，也即政策层面已堵住了开发商通过险资进行融资的通路。至此，拟通过险资实现前期融资的操作空间已基本没有了。AMC金融环境紧张之时，却正是四大AMCAMC大展拳脚之际。AMC方面通过股权重组、债权重组等方式从事债转股或股加债等不良业务，盘活资产。另一方面，可通过信托对一些机构进行授信贷款业务。在地产融资整体收紧的情况下，四大AMC直接对地产企业融资亦存在一定的限制，目前亦有一些机构通过地方AMC+四大AMC的方式，在满足准入要求的情况下，进行非金转金的不良融资。其他机构主要包括地方性中小信用担保公司、省级担保公司等。目前担保公司因地产市场环境收紧，也逐步收紧了地产融资业务，风控要求也越来越高，部分机构也已暂停地产业务，加紧已投项目的资金回收。就担保公司而言，目前涉及一些保证金业务，仍然可以保函形式提供融资。二、不同拿地方式对应的融资方式目前对开发商而言，主要拿地/项目获取方式主要有：招拍挂、资产/股权收并购、城市更新/三旧改造合作、合作开发、产业园区/政府勾地等多种方式。而针对不同的项目获取方式又对应不同的融资方式。总体来说，传统的融资渠道越来越难，金交所、AMC等方向越来越吃香，短拆过桥市场也越来越灵活。（一）招拍挂拿地方式保证金融资严格意义上，保证金在整个地产开发所需资金中占比相对较小，且金额不大。但是，目前开发商拓展规模越发庞大，在现金流紧张的局面下，项目公司在招拍挂拿地环节的保证金支付也经常出现融资需求，当然偏前期阶段，融资方式不能通过正规的银行和信托等机构，因此可有如下方式供参考：集团拆借或集团统一授信对于具有全国性布局的集团型开发商，一般集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台。在各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式下，在项目公司通过招拍挂获取土地时，无论是保证金/意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决。对百强开发商而言，集团授信贷款成本非常低，而且额度大，因此，集团统一获得融资金额后拆借给项目公司，一方面可降低项目公司融资成本，在项目公司开发成本方面亦可通过统借统贷1的形式解决利息问题；另一方面也可以作为集团的收益来源之一（尤其是小股操盘或合作开发情况下利用大房企征信背书进行融资）。比如一些开发商集团融资成本是年化8-9%，拆借给项目公司成本可能会去到年化12-13%不等，更重要的是激活项目公司自负盈亏的项目责任制。值得注意的是，目前在金融监管政策下，银行和信托等机构基本没有新增集团授信业务，目前很多开发商只是在使用原有的授信额度，一旦额度满（目前大部分开发商已满），银行和信托的授信贷款将无法继续。股东借款为扩大开发规模和迅速进入地方市场，很多开发商在开拓当地地产市场时都会选择与当地的土地方或开发商一起合作开发，除非当地开发商非常强势，不然一般会在合作开发协议中做如下约定：①约定土地开发投入全部按照各自股权比例进行投入，甚至当地土地方或开发商先行承担保证金或土地款等前期拿地费用；②约定当地开发商先行承担前期全部拿地费用（含保证金和土地款），后续开发费用全部由新进开发商承担或当地开发商以股东借款的形式向合作的项目公司提供借款，新进开发商承担一定利息。此方式一般适用于实力较强或品牌较好的新进开发商与在当地有较好资源的小型开发商或土地方一起合作的情况。一方面新进开发商能输入品牌，另一方面也能解决新进开发商的前期拿地资金问题。短拆/过桥短拆或过桥，一般指民间短期借款。目前市场上担保公司、小贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的业务。对开发商而言，短拆成本过高，因此该融资方式的使用需非常谨慎，目前市场上的短拆成本一般在1.5-3‰/天，2.5-3%/月（根据具体项目确定最终成本）。对短拆资金方而言，除了成本的竞争外，更多是风控要求和内部操作效率等方面是否存在优势，百强排名中的开发商，越靠前资信越强，资金方内部过会和放款速度会快很多。1统借统贷是指“集团公司统一融资，所属企业申请使用”的资金管理模式，即集团公司统一向金融机构借款，所属企业按一定程序申请使用，并按同期银行贷款利率将利息支付给集团公司，由集团公司统一与金融机构结算的资金集中管控模式。一般来说，短拆资金方会要求审核如下资料：企业营业执照，企业征信，法人征信，土地证，评估报告，原贷款合同，抵押合同，新批复、公司贷款负债明细，借款借据，抵押物权证，评估单，固定资产及对应负债(借款行、借款金额、借款起止日期)，经营主体的基础资料，章程，近一年/近一个月财报，近三个月流水，企业简介，经营情况介绍等等。总包垫资市场上，一些总包单位（施工企业）为了提前获取施工项目，会配合开发商垫资以提供前期拿地款，此融资方式的可行性主要看开发商跟总包单位的关系如何。当然总包单位为确保资金安全，也会对开发商资质和项目本体情况做谨慎评估，总包单位对外地项目的可接受度相对金融机构高。当然，从法律角度而言，建设工程是否允许垫资应提起融资方的高度重视。实操中，垫资承包施工，是长期以来在中国建设工程施工领域存在的一种承包方式，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条的规定，工程建设中是允许垫资的。当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。土地款融资因保证金和土地款的缴纳，在性质上和阶段上基本一致，因此土地款融资方式与保证金融资方式也基本一致。（二）资产/股权收并购拿地方式这种拿地方式，面临的主要融资需求是收购款支付，无论是资产收购还是股权收购，并购款的融资方式主要有如下几种：银行并购贷顾名思义，银行为并购行为提供的一种贷款。2018年1月上海银监局发文后，因对投向房地产行业的并购贷款进行严控，并实行穿透原则管理，拟并购土地项目或项目公司股权项下的土地应当完成在建工程开发投资总额的百分之25%以上（全国各地对25%的界定有不同的实操标准），由此导致并购贷数量急剧下跌。但也应注意的是，部分地区的银监局对并购贷有自身的监管要求，也即上海银监局的规定并非适用于全国。尽管如此，目前各地银监局仍旧严格适用“并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%”的监管规定。截止目前，并购贷的适用越趋严格，且各个银行的风险偏好不同，项目并购前务必提前与相熟的银行进行沟通（如果是额度问题，目前基本没有操作空间）。信托并购贷信托并购贷与银行并购贷操作接近，与银行并购贷的准入标准趋严一样，信托机构亦明确表示业务的开展会严格遵守“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”的监管红线要求。私募基金在银行和信托资金收缩地产投融资业务后，私募基金迎来了较大的操作空间，但目前由于基金业协会在产品备案的审核趋严，如底层资产真实性审核、契约型基金要求强制托管等，而托管机构对基金产品募集监管和托管收紧等一系列市场行为，也让私募基金投地产项目存在一定的不可测因素。相对于其他的融资方式而言，私募基金仍旧有较大的灵活性，如通过包装不良资产的方式，对接私募基金实现前端融资。非金融机构借贷或股权合作目前地产金融监管政策更多针对金融机构，因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间，且2018年业务规模呈激增趋势，如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台（如苏宁云商金服集团等）以及开发商旗下的金控平台，目前上述非金融机构的融资方式有：通过债权方式以自有资金进入；）通过股权合作方式进入。主要操作地产项目前期融资需求，具体以住宅项目为主，做机构所在地项目的融资时对融资主体（开发商）资质要求较低，外地主体一般要求百强开发商、区域龙头等，主要介入范畴为配资拿地，拿地保证金，并购等环节，当然此类资金方更看重是否存在相对可靠的退出路径，且融资周期要求短平快，一般不会超过1年，优选6个月以内。寻求国企背景的金控平台有更多好处：一方面国企获取资金成本低，因此投出去的成本也相对较低；另一方面国企背景的企业投地产项目国家限制较少，特别像深圳城市更新项目，政府鼓励村集体选择与国企开发商合作，就是一个很好的说明。三、城市更新/三旧改造拆赔合作融资方式一般来说，城市更新/三旧改造2拆赔合作的融资方式主要是旧改贷、更新贷或拆迁贷，银行重点关注融资主体资质、项目所处阶段和拆迁难度。融资主体资质：一般要求百强内开发商（优选五十强或白名单客户），如果资质较弱也至少要三级，且综合实收资本、资产负债率、内部信用评级等方面来整体评判；拿深圳城市更新项目来说，目前各区对项目的合作（意向方或实施主体均有准入条件，如净资产在1亿元以上，负债率不高于50%，具有良好的经营业绩和诚信记录等，因此银行对资质的审查也会涵盖这些条件。所处阶段：大部分银行基本要求城市更新/三旧改造项目确认实施主体后介入，个别银行可以接受总行级战略客户在立项前介入，分行战略客户在专规前介入；当然银根收紧，每个银行的要求也会逐渐提高。一般看拆迁面积和拆迁户数的比例，单一主体最好，有些银行要求100%拆迁，有些银行要求拆迁签约双90%（即主体数量和面积都达到90%以上）。上面条件仅为一般条件，很多时候银行对具体项目的把握会综合很多因素做整体风险的评估和分析，因此提前沟通非常重要。2指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造四、村企合作开发融资方式村企合作方式目前实操中主要是村出地，开发商出钱的合作建房，有合同型合作、股权型合作以及“双抬头3”（如深圳的双主体）等形式，目前村企合作的前端融资方式目前主要以私募基金（城市更新基金和其他非金融机构纯债或股＋债形式的融资为主。需要特别注意的是，除去税务筹划、物业分成等因素，从融资的角度，选择不同的合作形式，直接影响融资的操作：如村股份公司作为项目公司股东（1%）或者双抬头合作，融资时必须经过村股份公司，抛开过会的难度不说，村股份公司基本不会同意开发商通过外部融资去开发项目，因此在选择合作方式和搭建项目公司架构时，必须提前考虑融资便利性问题。以村企合作项目为例，有村集体明确提出不允许通过融资的方式完成项目的开发建设，也即与村集体合作必须100%的自有资金全部投入进去，由此将明显打压流动性和项目盈利空间。五、AMC融资前述已提到，基金公司贷款到期后可通过不良处置等路径完成贷款置换。从方式和路径上来说，一是针对债权部分重点考虑引入AMC等重组的主体，二是在产品层面重点往债转股和股加债方向进行设计，比如资产管理公司通过问题企业（含地产开发商，下同）债务重组实现融资目的。（一）问题企业的选择与银行、信托和保险机构等金融机构之间债权债务发生不良情况的问题企业；非金融机构如开发商和供应商之间针对如工程款、贸易货款、企业往来（非关联公司之间）等债权债务出现不良情况的问题企业。（二）融资阶段3即土地证由开发商和村股份公司共同持有一般要求债权债务纠纷刚到兑付阶段或合同履约出现危机，尚未进入正式诉讼阶段等。（三）操作方式针对存在重大债务问题的企业进行融资，主要有债务重组和股权重组。债务重组：直接由资产管理公司清偿原债权人债权或直接收购债权，资产管理公司成为新债权人；问题企业（）为债务人，并提供一个共同债务人（体项目情况决定是否增加）作为增信措施。股权重组：如资产管理公司提供授信帮助原债务人或其关联方实现股权置换，从而实现股权重组。融资额度方面，债务重组后，资产管理公司给予问题企业新的融资金额和期限，同时通过债转股或股加债的方式给予追加投资，一般追加比例不超过50%。担保措施一般要求：土地抵押（如果认可项目，可以后置）、问题企业股权全额质押、实际控制人及其配偶提供连带担保责任、以及证照监管和资金监管等，不同资产管理公司要求稍有差别。六、保理+金交所融资模式以及股交所可转债融资目前可通过发行购房尾款或应收账款收益权的产品，实现对地产企业的融资。但是，当前监管环境下金交所对项目的准入具有自身的监管要求，如对保理公司财务指标、股东背景、增信担保措施、投资人需机构投资人等要求。在金交所的选择上，需要重点考虑：是否允许自然人投资资金认购产品（toCtoB）；募集资金流向是否受金交所的资金监管，是否需在交易所开设监管账户（即场内还是场外）；底层是否需已完成交易价款的支付，完成确权（如应收账款保理，保理公司是否需已经向供应商支付了收购应收账款的价款）。七、其他融资方式除了上述提及的融资方式，2018年作为资产证券化的大年，房地产企业亦热衷于发行各类资产证券化产品进行融资，如租金收益权资产证券化产品、购房尾款资产证券化产品、类REITS产品、CMBS等等。此外，包销融资、停车位融资、境外融资、发债融资等亦是当前环境下开发商融资的方式。4商业抵押担保证券(CommercialMortgageBackedSecurities；CMBS)251/3比例。第二部分 对策篇面临严峻的地产金融环境和强压的地产调控政策，作为开发龙头部门的投资拓展部门，角色与功能出现“两极”分化情况：一方面资金紧张的中小型开发商开始收缩土地或项目的投资拓展步伐和规模；另一方面国企及大型开发商开始调整拿地策略，在市场下行的环境下逆市“收割”土地或项目。值得注意的是，部分开发商已经开始要求投资拓展部门承担整体并购与融资的双重功能，即从之前的单纯拿地或负责项目的收并购等工作，调整为同步负责拿地和融资的“投融资联动拓展机制”。在此机制下，投资拓展部门如何进行联动？如何在原有单一的投资思维下开拓融资的思路？如何开拓融资资源和设计融资方案？本文就以上问题作相关研究与分析。一、目前地产项目投资拓展现状对开发商投资拓展部门而言，当年的投资拓展计划（含资金使用计划）和拓展时点（即拿地时点）非常关键，根据公司的全年战略发展目标和销售目标制定好当年的拿地规模和计划，以及配套的融资计划和资金使用计划，是投资拓展部门当年初或上年末的重点工作，且拓展时点跟销售市场一样，存在类似“金九银十”等最佳时间点。2018年，受金融市场全面收紧影响，银行、信托、资管和较为灵活的私募基金都已经大范围限制地产融资项目的准入，因此，大部分开发商开始调整投资拓展策略，以求“活下去”并实现稳步过渡，当然更多的开发商在该形势下保持观望或者蛰伏并伺机而出的姿态。受金融监管政策影响，目前开发商拿地策略具体有如下几种表现：（一）拿地风格由粗放型转变为精准型在资金“充足”的市场行情下，开发商提前大规模储备土地和项目无可厚非，因此某些项目的投资指标（如收益率、IRR、资金回收周期等）不太理想也会先收入囊中，但在当前资金“紧缺”的市场行情下，之前“速度取胜”的粗放拿地模式已不复存在。那么，如何进行精准拓展呢？总体来说，跟各个开发商的投资策略有关，但大致思路基本相通，比如主要通过投资收益率、IRR、销售净利率、投资回收周期、资金安全系数等指标进行分析，且不同开发商在不同阶段的指标优先顺序存在一定的差异。当然，实操中无论投资策略怎样精准，仍然避不开政策变化和市场变化的风险，而这也是开发商投资拓展部门关注的重中之重。（二）风控思维优先，加强对当地政策和流程的解读和市场分析实操中，很多开发商（甚至当地开发商对当地政策的解读过于表面，且对项目获取的流程和时间存在误判（如村企合作模式及流程等），最终导致项目拓展缓慢，资金利用率下降。以深圳为例，其城市更新模式走在全国前端，政策、流程、模式以及如何处理村股份公司的关系等问题都与其他内地城市相差甚远；从投资价值的角度来看，资金充裕时可以“用时间换空间”，但是资金收紧时，开发商投资拓展部门必须加强政策风险、市场风险和合作风险的全面把控。（三）积极调整拿地方式或合作方式，适时创造灵活合作模式以前，开发商具体如何拿地，如何与土地方合作，一般根据当地政策和当地土地方提出的合作条件为主，如深圳的村企合作或广州的一二级联动拿地、城市更新的协议出让、产业导向的用地预申请和留用地开发等。这种卖方市场的现象在一二线城市的业主方或土地方身上表现地淋漓尽致，项目方或土地方一般对项目合作的期望值都非常高，报价也一直居高不下，一方面是“卖方”市场刺激土地方坚守谈判筹码，另一方面很多业主方如村股份公司或厂房持有人等，因对政策的理解过于表面，导致畸形地抬高了不合理预期和与开发商共分利益的诉求。上述情况最终导致开发商基本只能“被动”接受合作方式和合作细节。目前环境下，针对城市更新项目和仍处于前期的项目（即已经圈地但尚未最终拿到土地证），开发商倾向与项目方捆绑合作开发，前期通过小投入和设置更为严格的合作条件，从而实现风险转移和确保资金使用率和资金安全。基于相同逻辑，目前多数开发商开始转向存量项目合作和不良资产收购，这两种业务方向将对投资拓展部门和风控部门提出更高的综合能力和操盘能力要求。另外，投资拓展部门在设计合作方式时，应更多从融资的角度出发，设计出符合资金方融资要求的合作方式。以惠州市场为例，金融机构只能对三旧改造/城市更新村企合作项目提供融资，无法对村企合作留用地项目提供融资（村企净地合作开发情形），因此很多开发商尝试跟村股份公司进行“城市更新项目”和村企合作的留用地项目打包合作的思路，以实现联动融资并重点解决村企净地合作开发的融资障碍。（四）加强成本意识，放开对项目方的压价力度如前所述，很多业主方和土地方对合作的期望值很高，导致报价也高，目前开发商的压价力度也很大，甚至部分项目通过投资测算后压价接近50%，且资金支付节点和条件的设置更为严格，以防控资金风险。增加低成本拿地方式，如政府勾地、产业导向拿地等。之前部分平台运作公司或民营开发商捆绑国企名义（比如与国企股权合作或成立项目公司，以产业导向名义进行拿地拿地后想退出兑现，国企最终不同意导致平台公司只能折价低廉转让。换句话说就是，虽然低成本拿项目很重要，但合作方式和合作对象的选择也非常重要。整体控制开发周期，提高资金使用效率和现金流回收再利用。（五）投资+融资的联动拓展思路“有多少钱拿多少地”、“解决了资金再解决拿地”，在这样的思维逻辑下，2018年以来，很多开发商把融资职能和工作合并划入了投资拓展部（部分开发商仍保留融资部门，部分开发商已经两者合并），职能的合并也让投拓部门的压力和工作思路发生很大变化，甚至一个项目变成了重点关注融资的事情，而不是投资的事情。二、目前投资拓展部门面临的融资难题融资难是开发商在2018还是高呼“活下去”的桥段，根本原因均在于融资难，对投拓部门来说，因项目处于前期，更是难上加难：从去化和收益的角度出发，开发商重点开发一二线热点城市的住宅或商住类项目，刚好与政策相左，导致拿地难和融资难的两难局面。目前作为资金源头的银行等核心金融机构无法操作前期拿地项目的融资，也即融资操作空间非常有限。即使是较为灵活的民营资金机构，目前也存在自有资金价值发挥有限的难题，而民间资金融资成本居高不下，开发商接受度不高（特别是百强开发商）融资需求远远大于资金供给，因此资金方对项目优质程度要求、成本期望和风控条件要求越来越严，由此导致供需之间的合作越来越难。投资拓展部门的融资知识（如涉及资金如何匹配、交易方式如何嵌入资金方的角色、如何设计融资方案和风控措施、如何根据收购节点有效解决放款等和实操经验无法一蹴而就，导致仍然使用投资的思路跟资金方沟通，且无法有效理解资金方的顾虑和要求，最终导致双方合作空间变小或拉长谈判周期。三、投资+融资的联动解决思路（一）尽量开拓“整体打包”融资思路1.项目收购+前期融资的整体打包该方式针对中小开发商较为适用，中小开发商前期锁定项目后，引入百强开发商或背景强的国企开发商进行合作，通过后者的增信作用同步解决收购和前期融资难题。2.项目收购+前期融资+后端融资的整体打包项目收购时同步引入可以操作前期融资的资金方和操作后端融资的金融机构（银行的并购贷、更新贷/旧改贷、开发贷等产品），如三方进行整体融资方案设计，确定后端金融机构对前期融资方的资金置换，一方面确保开发商收购项目后全过程的资金稳定，另一方面确保前期融资方的资金回收安全，提高提供前期融资的积极性。同一个业主方或产权人其他项目收购的整体打包同时收购其他项目，目的是为了配合融资的需求，比如金融机构只能对村企合作的城市更新项目提供融资，无法对村企净地合作（留用地项目）提供融资，那么开发商可以尝试主动跟村股份公司进行“城市更新项目”和村企合作的留用地项目打包合作（前提是村股份公司同时有城市更新项目和留用地项目），以实现联动融资和资金调用。同步引入第三方资源型平台机构合作的整体打包融资项目方可以寻找基金公司一类的资源型平台机构进行打包合作，由基金公司解决品牌开发商的引入和资金输入的问题，当然项目亦可由基金公司配合熟化到一定程度后交由开发商收购和开发，同时基金公司充分发挥资金渠道的贷款置换功能，既确保安全退出又能进一步保证项目的推进节奏及后续融资。（二）全面了解目前地产项目可行的融资方式目前可行的融资产品大致有如下几类：银行：更新贷/拆迁贷、开发贷、并购贷、经营性物业贷、租赁住房贷等；信托：开发贷、明股实债、股＋债、受让股东借款并进行债务重组+股权信托产品（或称“股权加次级债信托产品”）、资产收益权/股权收益权信托产品等；私募基金：股权类私募基金、其他类私募基金；商业保理类：票据化保理、应收账款和购房尾款收益权保理、票据资产证券化等；金交所、股交所融资产品：金交所应收账款收益权产品、金交所购房尾款债权收益权融资产品、金交所定向融资工具（定向融资计划）、股交所可转债融资等；四大和地产AMCAMC重组并进行融资置换、地方AMC+私募基金进行前端融资、非金不良5转为金融不良曲线融资等；资产证券化融资：长租运营阶段的资产证券化产品、房产销售阶段的购房尾款资产证券化产品、物业费资产证券化、供应链金融应收账款资产证券化等；其他融资产品：如保险资金、包销、资管等。5指非金融机构所有，但不能为其带来经济利益，或带来的经济利益低于账面价值，已经发生价值贬损的资产，包括债权类不良资产、股权类不良资产、实物类不良资产，以及各类金融机构作为中间人受托管理的其他法人或自然人财产形成的不良资产。（三）练就地产项目收并购方案和融资方案的整体设计能力投资+融资的联动操作后，投资拓展部门应在全面了解融资市场和融资方式的基础上，对拟收购项目的收并购方案和融资方案进行整体设计和统筹规划，如融资期限的设计要与收购合同中收购步骤和前期推进节点做严格、明确的匹配约定；项目收购或推进的关键节点需要与放款节点相捆绑；避免前后融资方之间的衔接不足影响项目开发；在投资测算的基础上如何确定可接受融资成本，以及如何运用多元化融资方式整体打平融资成本等等。第三部分企业篇一、恒大集团在金融去杠杆的背景下，恒大从2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”，但是由于政府对地产政策的收紧，恒大与其他大地产公司一样，目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。受棚改货币化安置政策收缩的影响，恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受到了较大的市场影响。从策略上看，恒大今年明显加强了营销力度，集中解决去化问题，另外主要靠内部管理工具，投资拿地前期协调各种事项，各部门工作前置，计划倒排，强化考核，按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。以恒大收缩深圳城市更新项目的投资为例，很多开发商都因更新政策的收缩和地产调控放慢了深圳城市更新项目投资的脚步。（一）战略调整针对上述问题，恒大主要实施了以下的战略调整：一是着力降低负债、改善资本架构：引入战投、增加盈利及控制费率等，改善境外债务结构、延长债务期限、降低债务成本；二是优化项目城市项目布局、补充优质土地：从“规模型”向“规模+效益”转变，同时更加注重增长效益和质量，并侧重增加一些三线城市优质土地的储备；三是提高三四线城市的项目准入标准，如离市政府或商业中心有一定要求（如根据城市GDP和人口不同，一般在3-5公里，特色小镇项目可以远些）、城市的常住人员规模要求、项目总货值要求等；四是进一步加强多元化的产业布局，积极探索高科技产业，并逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，以高科技产业为龙头的产业格局。目前恒大主要有五个板块：恒大地产、恒大健康、恒大旅游、恒大金融、恒大高科农业。恒大健康：目前主要做健康地产（全国拿地，与恒大地产是完全独立的板块），比如建设养生谷，实行会员制，周边配备三大硬件服务：医联体，整合国际水平专科医院、恒大的恒和医院和全球医学转化平台等资源；医养综合体，包括四大园（颐养园、长乐园、亲子园和养老院）；健康空间，包括智能家居系统、家庭医疗智能机器人。恒大健康的发展方向也已确定为全方位人性化社区健康及物业服务。恒大旅游：主要是开发文旅项目。恒大金融：恒大入股银行、信托、金交所，以及设立恒大金服、恒大人寿保险。其中恒大人寿主要投资商业、健康、医疗类地产为主，根据公开信息查询，其股东背景较为强大，因此对项目和收益的要求也比较高。在战略调整的实施方面，恒大和苏宁的合作可圈可点。2018年6月，苏宁控股集团旗下苏宁易购与恒大地产签署协议，双方拟共同出资200亿元，设立深圳市恒宁商业发展有限公司，主营业务仅从事苏宁易购广场的开发和运营，所有投资方向须为以开设苏宁易购广场为目的。此次苏宁与恒大的合作，不仅能够降低建设成本，加快广场的建设，凭借苏宁成熟的运营经验也能够保障广场的运作与回报。未来随着苏宁易购广场的运营成熟，其还可以运用轻资产的方式，如成熟物业的资产证券化、小股操盘等盘活资本，并使苏宁易购广场得以快速复制，扩大品牌影响，早日实现其线下的商业版图。（二）拿地策略政策紧缩后，恒大开始优化项目的城市布局，尤其是补充优质土地布局，谨慎购地，但有侧重地吸纳了一批优质三线城市（如中山、无锡、温州等）土地，其中三四线城市拿地金额占比超过了50%。以2017年为例，恒大购置的土地储备226幅，均衡分别在上海、深圳、长沙、南京、成都、杭州、武汉、济南、太原、重庆、郑州、珠海、中山、无锡、温州等一二线及三线城市。（三）核心融资发行供应链ABS，获100亿元储架发行额度，基础资产是恒大地产供应商应收账款债券及其附属担保权益。除此之外，其他融资方式及融资产品主要面临融资成本较高的问题。二、碧桂园抛开近期频频爆出的工程质量问题，碧桂园目前遇到的问题在整个市场环境下仍非常具有代表性。一方面，棚改政策收紧后对三四线城市影响较大，碧桂园主要业务集中在三四线城市，房住不炒对购房需求进行抑制后肯定会对碧桂园造成一定的影响。值得一提的是，碧桂园的项目跟棚改贷相关的比较多的区域主要集中在华东，其他区域受影响比较小。第二方面，高周转的问题，这个让碧桂园进入多事之秋的发展策略未来将面临巨大挑战。第三方面，负债率高企问题，不管媒体争议的2017年的负债超过9000亿是否属实，但一旦销售不佳，融资、偿债肯定会面临巨大压力。跟恒大不同的是，碧桂园高周转的问题主要在于施工进度，比如一些区域所在地的政府管控越来越严格，导致影响施工进度。目前碧桂园已经调整了营销定位，同时受到政府限价限贷限购限二手出售的影响，逐步放缓大规模开盘。根据目前市场行情的摸底，很多开发商在高周转的问题上最大难题在于限价直接影响有效储客（主要指的是刚性需求客户）。（一）战略调整碧桂园此次面临的危机肯定会对其战略定位造成一定的影响，调整也肯定势在必行。但碧桂园的战略调整的步伐还是很值得称道，一是暂停三四五线城市“全覆盖”，不直接开发不操盘的合作项目，提高权益占比；在高周转要求下，拿项目坚持两个硬性标准：1、快速推进（如按照一定压缩周期内资金回正进行测算），2、资金投入回报率一般要求在8%或以上（一些城市要求，二线城市可适当放宽）。二是配售及发行零息可转债，2018年1月17日碧桂园公告称以每股17.13港元配售4.6亿股，同时拟发行本金总额为156亿港币的一年期零息可转换债券。三是优化投资组合，捕捉市场需求，深化发展长租等业务。四是大力布局联合办20184镇普陀科技中心社区。（二）拿地策略简单来说，碧桂园更加务实、审慎地补充优质土地，优化区位布局，三四线城市拿地金额占比后续可能逐步减轻，不过拿地区域继续集中在三四线及以下城市，如2017年年度报告显示，三线城市占比21%，其它更低阶城市占比高达65%。（三）核心融资12.520234.750%优先票据及620255.125%优先票据。2、配股融资78.16亿港元，另发行156亿港元可换股债券。3、成功发行“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”租赁住房REITs，产品规模100亿元。4、发行“深圳市前海一方恒融商业保理有限公司作为原始权益人的“融元-方正证券-一方恒融碧桂园35-82期保理资产支持专项计划”，产品总规模400亿。三、万科与恒大、碧桂园等所有地产公司面临的问题一致，因地产融资渠道收紧，融资成本开始上升。万科目前融资主要是集团与银行、信托等金融机构进行总授信的方式进行融资。一线公司除了借助集团融资之外，会和广深区域一些产业资本合作，但很少到市场上大肆融资。另外因为土地市场受限，目前集团、一线公司现金较为宽裕，一线城市项目的拿地融资成本还比较低，在行业中仍具备很大的竞争优势。值得注意的是，万科的地产销售区域主要集中在一、二线城市，这些城市的房价高企，已经透支了未来的上涨空间，加上政府限价政策的实施，这些城市现在和未来上涨的预期都不是很高。（一）战略调整万科的战略调整在行业中也颇具代表性，一是进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业（物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑）。二是万科正在探索乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。三是万科的战略目标上已经明确定位并坚定地往“美好生活的服务商”（城市配套服务商）方向执行。（二）拿地策略万科目前在重点优化项目的城市布局、补充优质土地布局并谨慎购地，但有侧重地吸纳了一批优质三线城市土地，拿地区域主要集中于二线城市及长三角、中西部重点城市。（三）核心融资1、6月份，2018年第一期超短期融资券，发行金额20亿；2、发行2018年度第二期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为4.25%；3、720183303.58%；4、7（1-5）资产支持专项计划”成功获得深圳证券交易所批复，总规模50四、保利地产保利的核心业务集中在一、二线城市（2017年销售占比达82%），当前国家对一二线城市房地产市场调控趋严，同时一二线城市房价高涨已透支未来的上涨空间。在此背景下，保利已开始以多元化方式获取土地，并保持较高的拿地力度，同时加快二三线城市布局（2018年5月获得的土地位于东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等城市），同时继续推进全国化进程。（一）拿地策略保利在拿地层面逐步向恒大、碧桂园学习，并形成了公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等多元化土地拓展能力（2018596个是通过合作取得的，3个是通过招拍挂获得）。保利目前拿地方面对项目的收益率要求较高，拿地主要集中在一二线城市，同时也加快了二三线城市布局，从20185月至6月份的拿地区域来看，主要分布在广州、上海、杭州、武汉、东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等城市。（二）核心融资1、3月份，中联前海开源-保利地产租赁住房一号一期资产支持专项计划，总规模50亿，发行利率5.5%。全国首单。2、5月份，发行2018年度第二期中期票据，规模为20亿元，5年到期，利率为4.88%。五、融创中国进入2018年以来，融创因融资规模增加导致利息支出较快增长，费用化利息由2016年度的31.9亿元增加到2017年度的52.6亿元；目前集团不再从资金上支持各区域公司的单个项目融资，更多需要区域公司和项目公司自行解决融资问题。对融创而言，目前一二线城市的区域公司最大的难题是拿地融资，三四线城市区域公司的最大难题是销售和去化问题，基于融资难的困境，今年融创各区域拿地数量有一定限制，且目前也会采取类似合作开发等方式作为拓展项目的渠道之一。值得一提的是，融创“踩雷”乐视相关公司导致了融创的投资损失（按权益法入账录得投资损失44.8亿元），目前融创负债率不低，利率风险也较大，受上述影响，融创目前仍然不受很多金融机构看重。（一）战略调整融创针对上述面临的问题在战略方面主要进行了以下调整：一是优化公司债务结构（2018年4月发行11亿美元优先票据）；二是从消费升级和美好生活的投资方向出发，从2017年到2018年，重点投资文旅、医疗、产业等领域，且各区域设置相关产业和商管部门，以实现文旅、商管、产业是一体化发展。（二）拿地策略主要有招拍挂、并购、合作，不过整体放慢收并购步伐，对项目获取严管控，其中净利率低于12%不考虑，另外在一二线城市拿地金额占比超过80%，拿地区域亦集中在一线、二线及环二线城市，从2017年度拿地区域来看，获得的115块地全都位于上述区域。（三）核心融资设立200亿元存量资产并购基金。六、中海地产中海地产在2017年年报中表示将加大一二线城市棚户区、城市更新等非公开市场土地投资力度，多元化增加土地储备，不过在当前国家棚改货币化收缩政策下将影响这一进程的实施。总体来说，中海地产的风格相对“保守”。公开报道显示，其负债率只有20%，其杠杆利用得相对较少，发展以“稳”为主，以利润取胜而非规模。但是，依靠控制各项成本以增加利润可能会对公司发展产生一定的影响。（一）战略调整尽管大环境的融资形势非常严峻，但中海当前的流动性非常充足，融资成本目前也基本能控制在年化6%左右，在战略发展方面，一是着力“好中求快、稳中求快”，销售策略和节奏更为进取；二是加速拓展一线及二线城市都市圈，高效吸纳土地储备，且重点布局商办板块，主要是大力开发联合办公和长租公寓领域；推出股权激励计划，并主要面向公司逾400余名中高级管理人员以及技术骨干等；四是制定2018年业绩增长目标，追求“又好又快”的发展目标。（二）拿地策略主抓并购、招拍挂、合作模式，在一二线城市拿地金额占比超过80%，拿地区域分布较广，如2018年6月拿到了乌鲁木齐、福州、长春、天津和济南共5块土地。七、绿地控股与前几家大地产公司面临的发展问题类似，绿地遭遇了多元化困局，2017地多元化业务中的建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅分别为3.753.98%、1.38%，使整体毛利率大幅拉低至14.342018年以来负债率较高，8%的融资成本计算，每年的利息支出就高达400亿元。根据公开报道，近期绿地重庆、上海、成都、西安，郑州、武汉等多地项目亦爆出存在质量问题。尽管绿地有境内外融资双方管道，但政策收紧，融资渠道受限，在高负债率的背景下，融资成本可能将进一步上升。（一）战略调整绿地在2018年的战略调整，主要体现在如下几方面：一是在内部培养8家300亿以上的区域公司，成为2018年4000亿目标的重要基础，在原有的小镇、大盘、超高层项目外，增加短平快项目，加快周转率。二是依托房地产主业优势，启动“地产＋”的新一轮布局，积极发展大基建、大金融、大消费等产业集群，为公司发挥协同效应、平衡经济波动、实现持续增长，2018重点布局养老和文旅项目，如“雄安绿地双创中心”、山东胶东半岛布局千亩康养小镇、雪莱小镇，“地产＋科技及综合产业”之新动能产城融合，包括会展经济园、科技先行谷、生活示范区等三大园区，如中国济南绿地国际博览城等。绿地科技先行谷以先进动力研发、孵化为核心，重点打造先进动力产业园、绿地云谷产业园和科创总部园三个园区。三是重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目，增加土地购置。四是加强在“速度”和“质量”上下功夫，着力库存去化、新盘销售、资金回笼等工作，根据绿地公开披露的财务数据显示，2018年一季度回款584亿元，回款率120%。五是实行“1、3、5”高周转（1个月开工，3个月开盘，5个月现金流回正），继续提高项目周转率。六是重点布局长租公寓，如雄安绿地双创中心、香河绿地双创中心、绿地铂骊公寓项目。“双创中心”打造集创新创业、公共孵化服务、投融资服务、创业辅导、国际资源对接为一体的共营区域，为创建区域“创业大街、创业社区、创业慧谷”等业态做好基础，后续择机共建双创基地。另外布局多元化生意，如投资创客中心；针对中产阶层客户推出进口精品超市G-Super，且在2018年做进一步扩张，门店将从现有的37家扩展到100家。无独有偶，2018年1月绿地集团联合WE+酷窝品牌，在西北六省区推动传统写字楼与联合办公、共享经济的融合项目。（二）拿地策略绿地在2018年的战略性项目拓展比较明显，在上半年新增土储中，“绿地城际空间站”项目占比超过30%，目前也在着力打造全新项目品牌“绿地城际空间站”。除此之外，绿地加强康养产业，聚焦康养居酒店项目拓展和建设，其中已列入计划项目有52个，年内可交付项目有望达17个。绿地在拿地上重点关注三大关键点：（1）（2）（3）线城市快周转项目。近期重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目，大力推进土地储备工作。公开资料显示，2018年，绿地将重点布局长三角、珠三角、京津冀等一线城市群及周边地区；江西、安徽、武汉、中原、山东、西北、西南、昆明及南宁等二线城市群及周边地区以及地级市高铁站周边地区。八、绿城中国绿城2018年的战略布局集中在一二线城市，但去年以来一些一二线城市成交量下降，楼价上涨空间有限，短期有一定下行风险，与绿地的情况类似，绿城亦强调多元化发展，但除地产外的其它业务收入比例暂未见明显提高。（一）战略调整绿地针对上述面临的问题主要实施了以下几个战略调整：一是聚焦三大城市群、四大都市圈的同时，择优拓展一二线城市周边承接产业及人口外溢的优质三四线城市。二是积极创新融资模式，推行融资租赁、商业保理、基金及其他创新业务的多元化发展，扩大资金来源。三是强化2018发展，即以绿城中国为主体，构建绿城房产、绿城管理、绿城资产、绿城小镇（温州文成小镇项目、潍坊昌乐小镇项目）、绿城生活五大业务板块。四是继续重点布局代建板块，2018年绿城管理销售额预估将实现500亿元。五是重点布局未来社区零售服务---社区便利店“绿橙”，依托丰富的社区资源，开发绿色农业小镇开发，布局自己的种植基地，提供优质的米面粮油和生鲜果蔬，推广“幸福绿城”APP。六是新组建的绿城科技集团围绕建筑科技化、住宅科技化、楼宇经济科技化等方面推进，具体包含四大板块内容：4S公司、精装修集团、基电安装公司、绿城PC构建厂。七是组建新构架，五大轻资产集团包括绿城管理集团、绿城资产集团、绿城理想生活集团、绿城房屋科技集团和雄安公司。八是加强快周转，针对“262”（20%豪宅产品，60%性价比较高的产品，20%社会保障房）产品结构中的60%，适当加快60%产品结构的周转速度。九是实行架构调整，一是把在总部机关的人放到一线，二是进行组织架构上的扁平化，三是推行轻重并举原则。（二）拿地策略从2018年的拿地情况来看，主要方式是战略合作、公开招标、混合所有制改革、收并购等。为了腾挪空间拓展代建业务，绿城近年来试图将项目投资布局重点转向一二线城市，将三四线城市的业务腾给代建以发展空间。当然这也直接导致了绿城在拿地策略上的变化。绿城坚持核心城市核心地段的投资战略，但是对一些一二线城市周边，经济基础较好的三四线城市，有合适的项目也会投入，不过还是以短平快项目为主。绿城对三四线城市的投资有严格标准，寻找人口基数大和购买能力强的优质城市，项目体量控30万平方米以内，20万平方米左右则最佳，以快速周转解决流动性、销售和规模问题。绿城60%占比的项目多数为在二线和三四线的项目，此前的5912（5月开工，9个月开盘，12个月现金流为正）实施后，现有的项目能做到4个月开盘，高周转的模式也并不比其他公司弱。拿地区域方面，绿城坚持以一二线为主（北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、成都等），并布局一些核心城市辐射区域并极具发展潜力的三四线城市（嘉兴、南通、义乌等）。（三）核心融资1.7月份，绿城中国宣布先后与由汇丰银行牵头的18家香港主要银行及中国银行（）14亿美元（94亿元人民币）的低息无抵押贷款。2.今年年初绿城拿到了300亿元的直接融资，包括ABS、公司债、长租公寓债等在内，渠道广泛。九、华夏幸福华夏幸福在2018年以来遇到的融资问题有目共睹，其中产业新城应收账款金额大，回收周期长，由此导致资金链紧张（控股股东中国平安折价转让19.88%的股权可能与之有关）。华夏幸福的地产收入集中在京津冀地区（2017年收入占比87%），地区依赖较高，但津京冀地区近年来人口处于净流出状态。地产调控趋严的背景下，华夏幸福与平安对赌承诺为业绩三年翻一番，由此增加了公司经营风险，另外为实现对赌协议规定的三年业绩增长幅度，华夏幸福追求短期业绩的激励较强，由此对公司长期战略布局可能产生不利影响。（）需特别提及的就是华夏幸福引入中国平安作为战略投资者，缓解资金压力，优化公司的治理结构，另外公司通过对赌协议业绩承诺与股权激励业绩承诺机制，对管理层实行监督与激励。（）主要有招拍挂、PPP项目，拿地区域主要是产业新城，比如武汉市黄陂区前川产业新城PPP项目、石家庄元氏县产业新城PPP项目、贵阳市清镇市产业新城PPP项目等。（三）核心融资1.1月6日取得股份公司50亿非公开发行公司债。2.2月24日面向合格投资者公开发行公司债券获得中国证监会核准批复的公告。3.3月初公告300亿的各家银行和金融机构的授信和融资合作。4.31213日在上交所发行公司债10.915十、华润置地同碧桂园和绿地类似，华润的一些物业亦爆出存在质量问题，对其声誉造成了较大影响。华润的地产项目开发集中在一二线城市，未能充分从上一轮三四线城市去库存及房价上涨中受益，营收和净利润增速相对其它地产商较低。当前地产宏观调控趋严，特别是核心一二线城市成交量和价格增长受限或出现下跌，华润后续的业绩增速可能会受此影响。（一）战略调整华润在2018年的战略调整主要如下：拓展业务区域，重视在二三线拿地规模，如20186月份拿地区域以二三线城市为主（有佛山、常州、长春、温州等二三线城市）；关注宏观调控非主控城市发展机会，通过多样化土地资源获取方式，进行低成本储地；积极向“城市综合投资开发运营商”转型，华南大区逐渐形成城市片区综合运营、医院医疗、学校教育、公园与公共空间、商业运营、文化体育、城市棚改、城中村整治的城市运营八大业务模块。华润目前的创新业务主要有康养地产、长租公寓、产业小镇、文化体育等，并已落地了多个小镇项目，包括深圳龙华苹果科技小镇、惠州罗浮山耕雨小镇、广佛时尚小镇、汕头濠江健康养老养生文化特色小镇、东莞道滘镇文旅项目等，另外还成立了“华润影业”公司，计划布局文化娱乐产业。（二）拿地策略主要还是依托招拍挂，不过目前招拍挂土地市场地价高、竞争激烈，华润也在探讨能否在旧改和产业园上找到新的发展模式，取得一些突破。拿地区域方面主要分布在一二三线城市，其中二三线城市拿地数量比例在增加，如2018年6月拿地区域分布在北京、温州、佛山、长春等，主要为二三线城市。十一、龙湖地产龙湖地产2018年面临销售增速放缓的现状，根据公开信息显示，2018年1-4月份销售额同比下降5.35%，销售业绩处于“下行”状态；同时在追求稳健发展的同时却无法摆脱与规模的抗衡与困境。（一）战略调整龙湖针对集团面临的问题以及配合集团发展模式，2018主要实施以下调整：一是积极拿地，平衡负债率与发展的节奏，2018年1-5月拿地规模即达到380亿元，位居房企第四；二是开始摆脱传统地产商，成立产业基金从事股权投资，如联合清科集团进行产业项目投资，基金规模上百亿，且开始产业园项目--上海“龙湖闵行中心”的投资开发；三是“龙湖地产”更名为“龙湖集团”；四是与新加坡主权基金（GIC）合作设立投资平台，投资龙湖位于一线和核心二线城市的长租公寓项目，首期投资10亿美元；五是积极试水产城、大健康/养老、教育、特色小镇等领域，以及重点布局酒店项目；六是提出“空间即服务”(SAAS，SpaceAsAService)理念，致力于城市空间营造与服务，其运营及服务的部分占集团业务比重将会越来越大。（二）拿地策略主要是招拍挂、外部合作及二级市场收购等方式。根据公开报道显示，2018年1-4月，龙湖地产共获取29宗地块，大部分集中于1-2月份获得。龙湖拿地聚焦于一二线城市并围绕都市圈内城市群适度下沉布局，同时要求将单个项目的开发规模控制在适当的水平，目的是提升可售物业的周转率。就拿地节奏而言，龙湖主要根据市场形势从容判断，平衡负债率与发展的节奏保持稳健资产负债表。对于2018年的布局思路，龙湖地产延续“稳健迅捷”的投资策略，以应对投资弱市下的波动风险，抓住机会以积极合理价格补仓，并寻求持续的行业收并购机会。（三）核心融资1.发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率5.6%，这也标志着全国首单住房租赁专项债券的成功发行；2.2018年6月与新加坡政府投资公司合作成立了10亿美元长租基金。十二、金地集团曾经与招商蛇口、保利和万科并驾齐驱的金地集团（招保万金），目前在排名上也有一定的下降。根据公开报道显示，金地集团今年以来受房企各融资渠道收紧的影响，金地的融资成本也明显上升（去年平均成本的4.56%，今年已发行的票面利率最低达到了5.3%）；快速拿地使资金承压，负债率已由2016年的65.43%上升到2017年的72.13%。（一）战略调整除了在土地市场频频出手，融资速度也明显加速，以有效解决规模增长与资金需求相匹配的发展需求；关注宏观调控非主控城市发展机会，通过多样化土地资源获取方式，进行低成本储地；金地将以住宅开发为主，将业务触角延伸至商业地产、园区产业、教育产业、医疗产业、养老产业、体育产业（金地体育发展基金）等新业态。在坚持做强地产主业的同时，继续探索商业、金融、物业、体育、养老等多元化业务；金地新家（金地旗下家装互联网装修平台）进一步联手京东O2O，共同发力互联网家装市场，致力于打通线上购买，线下服务的家装消费壁垒，全面联动电商、微信公众号、线下门店，以双重品牌保障为广大年轻人提供标准化装修解决方案。（二）拿地策略一二线城市依然是金地深耕的地方，而三四线城市未来金地也会有选择性地进入，主要进入城市标准是：一是本身具有一定的经济总量和人口总量；二是在都市圈周围，能承接大都市圈的外溢。同时金地会观察两个指标：一是在具体项目选择上，观察项目预期净收益率、净利润率，这个静态指标反映了项目抗风险的能力；二是观IRR（内部收益率），这是动态指标；在未来具体城市的投资布局上，将深耕和广拓相结合，将阵地扎根与游击战相结合，抓住一些深耕布局的机会，同时也选择一些结构性的短暂机会；继续重点关注市场容量大、市场饱和度相对低、市场发展有潜力的区域和城市，对于存量较大、市场相对弱的区域和城市，会抓取板块结构性和产品结构性的一些机会，在投资方面，金地的投资准则是“平衡、审慎、科学”，要求“左手规模，右手效益，两相平衡”；目前拿地区域一二线城市依然为重点，同时挺近三四线城市（2017年新进入海口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、滁州、镇江等城市），进行多样化地产布局。（三）核心融资1.5月发行2018年度第二期中期票据，发行期限3年，票面利率为5.18%；5月29日发行公司债券（第二期），发行规模为人民币30亿元；2.6月发行公司债券(第三期)，规模不超过人民币30亿元(含30亿元)。品种一为3年期，票面利率询价区间为4.7%-5.7%；品种二为5年期，票面利率询价区间为5.0%-6.0%；3.多元融资渠道：除正常银行开发贷款外，金地还发行中期票据、公司债，并将公司的一些收益进行资产证券化，发行ABS、ABN等。十三、新城控股新城控股去年拿地的重点放在了三四线城市，但棚改去“货币化”的新政抑制了三四线城市住房需求，因此，也导致了新城口控股三四线项目去化存在较大的市场压力；另外，地产宏观调控，融资渠道收紧，新城控股频繁举债致流动性风险提升（公开资料显示，2017年负债率达到86%），一旦销售不佳，流动性可能出现较大问题。（一）战略调整2018新城控股主要实施以下调整：一是地域扩张，落实公司“1+3”战略布局，拓展深耕的城市群，持续打造更多百亿销售规模的城市公司；二是合纵连横，针对不同目标市场制定出不同的发展定位和策略，整合内外部资源，综合利用多种方式丰富公司土地拓展渠道；三是不断调整经营策略，通过高周转销售、持有物业增值、金融及运营增值等方式盈利，承担好美好生活服务商的角色，助力人居改善和城市升级发展；四是建立全方位多层次的激励机制，如股权激励保障公司与高管及骨干管理人员同心共创、共享成就；另外“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”计划也相继建立和实施。（二）拿地策略主要通过招拍挂、收购、合作开发等方式获取土地和项目；新增土地储备主要集中于经济发达、购买力强劲的长三角、珠三角、环渤海，以及中西部有竞争力的二线省会城市及其卫星城；目前土地储备的比例在一线城市大概10404010%。未来3～5年三四线城市，特别是四线城市土储占比会适当提高；2017年的拿地区域来看，2018拿地区域会继续延伸到更多省市，除省会城市（上海、重庆、南京、成都、西安、济南等），其重点放在三四线城市（如佛山、绍兴、淮北、鄂州、眉山等）等区域。（三）核心融资新城控股融资“新思路”--布局三家银行：以9.73亿收购江苏新启，通过这笔交易，新城控股一举成为江南农商行、镇江农商行、常州金坛兴福村镇银行等3银行的主要股东；拓展融资渠道，借助境内外双融资平台，通过发行美元债、公司债、ABS、ABN等多种方式实现融资。十四、世茂房地产世茂重点布局的一二线城市受本轮政策调控的影响