青岛西海岸中央公园PPP项目商业运营年净收益可行性报告

青岛西海岸中心公园PPP工程一、本报告争论内容：1、本工程概况：〔1〕工程名称：青岛西海岸中心公园(2〕工程地点:位于青岛西海岸区，滨海大道以东、群众报业文化产业园以南、海湾路以北,陆域占地面积约4950亩，同时使用用地东侧局部海疆,具体范围以区政府的批复为准。建设性质：建工程17〔4.21为准具体金额以审计值为准，同时,该工程建成后，整体移交青岛西海岸中心公园PPP公园运营维护，运营维护工程量以工程实施机构确认数据为准。建设期限：1运营期：19年2PPP的长期稳定增值为目的。二、本工程商业运营市场分析1、工程地区环境旅游环境近年来青岛市把旅游业作为国民经济的支柱产业来培植,成为加快对外对内开放、促进产业升级、增加地方财政收入、扩大内需、实要组成局部。2023202311立的黄岛区.20236我国第九个国家级区，区范围包括青岛市黄岛区全部行政区域。方最具开发潜力的旅游度假地之一”。黄岛区地势西高东低，整体格局上呈现出山体、城市、绿地到黄海的景观格局。西海岸中心公园周边景观资源丰富、场地西侧有绵延的山体——大珠山、牛心山、黄垛中向东可远眺周边山脊形成的天际线，向西南可远眺灵山岛。同时,场地周边分布有郑家河岩遗址、大庄遗址、挪庄石器文化遗址、大台墓、夹沟石窟、海崖遗址、黄海等历史文化资源。(2〕经济环境黄岛地域宽阔,经济兴旺.2023产业构造优化升级，兴经济加速进展，生态环境持续改善，民生保障日益加强，城乡社会更加和谐,人民生活稳步提升，社会事业全面进步，国民经济保持了平稳较快进展。2765.6912。3294.410。3%,其中区级212.411。3%。交通状况的核心地带,区位优越，交通便捷，拥有前湾港和董家口港等两大大型深水港,毗邻青岛流亭国际机场和青岛火车站，区内高速大路、国“时代将逐步实现.人口状况青岛市黄岛区全域，陆域面积20965000152203046841020232402.23口增长最快的区域。与此同时，黄岛区在2023年居销量到达了5450825%.2、周边市场状况：(以邻近的城市阳台工程为例〕城市阳台位于灵山湾旅游度假区核心区,是西海岸最大的社会公益性工程，是青岛市第一个大型免费公益性城市休闲公园,由黄岛进展集107510城市阳台位于灵山湾旅游度假区核心区,是西海岸最大的社会公益性工程，是青岛市第一个大型免费公益性城市休闲公园,由黄岛进展集107510文化广场、文化会展公园、大卢河景观桥等组成，集文化、休闲、运20237民、免费等特点，故命名为城市阳台。目前，城市阳台已成功举办了世界城市音乐节之“醉美灵山湾“大型文艺演出、中国国际“汽车群英汇”、青岛国际蓝莓节暨中国国际蓝莓大会、两届中国大学生沙滩排球锦标赛、“梦想灵山湾“为引领城市风气、备受游客瞩目的区重要地标.西海岸最大海水浴7游局组织的“满足度综合测评”中，灵山湾第一海水浴场位列全市第2023年371980米，面积28.51050－1003向岸线内侧，形成目前的沙滩，同时完成了外侧的返碱处理，栽植适宜33727。878.211.56105000100037。812。6400因供热收费外，会展公园、自行车绿道、海星广场、沙滩排球区、观海平台、露天剧场等景观节点及所配套室外冲淋点、停车场、公厕等各种功能性场所全部免费开放.3、本工程的功能定位〔依据本工程概念性规划〕：〔1〕9个功能区域，分别是：入口区、森林游憩区、儿童活动区、森林露营区、水上森林生态保育区、都市果园区、环保教育区和滨海休闲区;〔2)具体细分共计53处，分别为：主入口、人口广场、停车场、公园月季园、牡丹园、百合园、桂花园、篮球场、网球场、羽毛球场、儿观景平台、水上森林、湿地栈道、双鸟塔、琅琊塔、生态保育中心、海上长廊、海上剧场、滨海酒吧街、林居茶舍。无论是地理位置、地域面积、包含的内容以及形式上都优于“城市阳台“，结合商业运营配套的良好定位，在本工程培育期可有效地将“城市阳台”工程的客流进展导入，以降低本工程的运营风险；同时，为将来培育本工程的自身品牌制造条件。无论是地理位置、地域面积、包含的内容以及形式上都优于“城市阳台“，结合商业运营配套的良好定位，在本工程培育期可有效地将“城市阳台”工程的客流进展导入，以降低本工程的运营风险；同时，为将来培育本工程的自身品牌制造条件。4、市场推测：据2023万游客，城市阳台景区,受到游客热捧,成为西海岸旅游的一个名片。202374A审验收，成为继湖南张家界、江西婺源后，全国第三家在一年内实现3A升格为4A的旅游景区.据不完全统计,2023年景区累计接待中2205运营期第一年,通过有效地导入“城市阳台”工程的客流为前提，可以保守地参照城市阳台景区的客流量为根底数据进展市场推测。三、本工程商业盈利可行性分析1在工程运营过程中，其中的旅游消遣及商业设施、停车场、局部广场可对外出租，带来肯定的租赁收入；工程位于西海岸海洋高区，区收入，以及广告位、少量停车场出租收益等.2、商业盈利力量分析：配套商业经营净收益:滨海酒吧街、海上剧场、森林剧场、森1万平方米,全部对外出租，由租赁方依据区域相关规划用于旅游配套,包括便利店、旅游纪念品商店、旅游办公、旅游产品推介、餐饮店、1.5/平方米测算,并考虑肯定的出租率，运营期年均可收取租金收入按438万元/年估算。〔估算方法：10000平方米×每天1。5元/平方米=15000元/平方米×365天=547。5/年×0.8=438/年〕(1。1〕滨海酒吧街：位于西南入口，约320米长度,按本工程规划初步估算共计19幢单体建筑,2—3300平米/幢，总建筑面积约：5700平米，年租金收入：312.075万元。49。275〔1.3)森林剧场：建筑面积500平米，年租金收入：27。375万元。〔1.4〕海上剧场:按总面积在2500平米计算,建筑面积将到达2900平米,年租金2900×1。5×30=13。05万/月，156.6万元/年.〔1。5〕游客效劳中心可供给电瓶车短驳、自行车出租〔回收〕、导游、照片打印、纪念品售卖等有偿效劳.自主商业开发净收益包括广场、广告位、停车场及其他商业开发收入,按480/年估算。〔2.1〕广场出租：位于西南入口，面积约170938场喷泉，以水秀和灯光、背景音乐相照应〔分日场和夜场两种表现方和夜场的音乐喷泉，可按时段应社会需要供给有偿租赁效劳，如：产品公布、展览展现、婚庆等。〕在每年的旅游旺季、节假日等对区域展览等。可出租广场的总面积依据约15000平方米考虑，日租金价格依据0.1/平方米测算，并考虑出租率等因素，运营期年均租金收入按10/年估算。每处广告位年租金按4万元测算，运营期年均可收入广告位出租收入80/年。20业开发及经营的需要,还可以开拓不同种类和形式的广告投放，以到达预期的广告数量和效果，增加广告收入。(2。3)停车场：免费设置,规划少量停车位出租给停车场运营机构或邻近的商业消遣10立免费区域和收费区域：免费区域：针对旅行团、学校参观等集体活动的大巴车辆、政府公务车辆、军、警和医护、市政、电力抢险修理等专业车辆；协作政府等特别大型活动。民的过夜停靠车辆供给效劳。〔2.4)其它商业开发收入:包括滨海浴场、海洋旅游等其他相关商业380(2.4。1〕总长约1500米的滨海沙滩,海滩开放时间按7、8、9三个月份计。〔2.4.2〕500米，可以对外整体出租，以海上运开工程和观光旅游为主。四、争论结论:1、考虑合理的经营本钱及税费，配套商业设施经营收入按438万元/年的60%，约260万元/年,计为配套商业设施经营净收益；自480/50240/年，计为自主商业开发净收益。2、针对本工程商业盈利的内容，商业配套经营收入和自主商业开发500/年。3、本工程虽然仍旧存在不确定性因素，但随着地方政府对