房地产标杆企业

【Word版，可自由编写！】房地产行业是一个综合性的家产，同时是一个资源整合的行业，从项当先期的产品规划、项目策划、设计、勘探、施工、资料、设施到广告宣传、园林绿化、装饰等均需要采买。因此采买活动在地产公司占有了重要的地点，对采买活动管理的成熟度，直接影响到产品的品质和成本，公司因采买环节管理不到位，造成迟迟不可以交房的不乏其例，所以地产行业采买管理是特别重要的环节，是每一个希望成长的地产公司一定仔细关注和专心研究的课题。在这里联合我们在咨询过程中总结累积的经验和与优异公司的对照剖析，对工程、资料、设施采买活动的管理进行一些商讨。房地产公司采买管理系统的组织构造在我们接触的房地产公司中，常常在采买管理职能的界定方面存在一些这样或那样的问题，归纳起来主要有：公司与项目公司的受权不足，不适应公司的战略发展要求，如对项目要求周期很紧，但在招标采买方面的公司参加和审批环节过多，影响到效率的提高；采买管理的监察职能缺失，一个部门说了算，或个他人说了算，缺少采买工作的公正性，也简单滋长采买过程中的违纪、违规行为；采买管理的职能设计不完好，缺少对供给商评论管理和信息资料库的采集和更新职能。1、房地产公司采买职能设置的原则房地产公司采买部门的设置因公司规模、公司文化、专业水平易企业管控模式的不一样，而平分秋色。第一要解决的是采买职能的区分和权限的区分，另一个方面是监察职能的完美。一般在公司公司里，集团层面重视于策划和监察职能，而项目公司是履行主体，或按必定的权限区分公司与项目的采买权限，使职权和责任明确界定。而在非集团规模的房地产公司，则在不一样的部门之间或与项目部之间进行区分，但履行和监察职能应由不一样的主体来达成，以达到提高采买效率、降低采买成本，而且形成内部公然、公正、公正和清廉的采买环境及氛围。房地产公司采买部门的职能区分在依照以上原则的基础上，采买管理主体的区分应当有两个层面：一个层面上更多的偏向于对采买系统的整体策划和监察，拟定采买系统的管理流程、采买规范、标准采买合同、招标文件范本等流程和流程精美化方面的工作，监察采买活动的实行，同时成立一致的采买信息系统，达到采买资源的共享，而且从公司层面与供给商成立战略合作伙伴关系，成立公司战略采买流程，以期在采买产品时获取优惠的价钱和优异的质量，进而降低采买成本，提高公司盈余能力，以应付此后地产行业整体收益空间降落的趋向，形成公司的竞争优势。另一个层面是指采买活动的履行主体，详细实行采买活动，编制采购计划、组织工程、资料和设施的采买活动，组织对供给商的评估和对现场资料、设施的管理、数目审定等，此中项目工程的管理部门，如项目部、工程部等监察资料的查收和现场资料、设施的管理。两个层面上职能的区分也不是固定的，能够依据公司的规模等要素进行调整，成立完好、系统的采买管理系统，但一般来讲，实行和监督的职能应当分别，以防止因缺少监察造成的采买管理的失控，防止给公司造成额外的损失。采买流程的重点绩效权衡指标和重点点确实定采买活动的目标就是要保证项目整体进度、质量和成本控制指标的达成，由此我们依据房地产项目目标对采买流程的重点绩效指标进行剖析，整理出以下的重点指标作为对采买过程的控制目标的参照。在拟定有关部门的绩效指标时能够参照拟定。1采买流程的重点绩效权衡指标类型指标名称定义（数目）采买计划的正确率实质使用数目与计划采买数目的比值采买计划达成率采买项目实时达成的数二量的比值二与计戈1」数（质量）采买产品批次合格率采买产品查收合咯的批次购批次的比率K与实质采新资料、新技术采纳计划达成率,IV ]. 1—t[一、「 L卜 新资料、新技术采纳项二采纳项目数的比率 > 、▲i~t 1、 F r |——t」一1、二数与计划（成本）采头成本目标达成率采买产品成本与曰标成本的比值X——■—-rr-t、虽/人 亠、用、“、【、n亠I人 ax 彳单万工程造价中采购资料、设施成本所占的比率单万工程造价中资料设施金额与单方造价目标成本的比值T（时I效）招标计戈1」实时'达成率依照流程时限要求准时达成的招标项目所占比重R（风险）T资料、设施采买延迟造成的工程缓期天丿少弋1=1//1H儿丰依据工程实质发生的待料天数统计数依据以上指标能够针对不一样部门在采买活动中肩负的职责，分解制定相应的采买部门、或有关部门及岗位的绩效指标，如对设计部门选样定板计划达成的查核、招标文件技术部分编制质量的查核等。2•采买流程的重点点、主要输入输出和控制方法采买管理活动的内容好多，怎样抓住采买活动的重点环节，明确控制要乞降方法，以达到控制的目标要求呢？依据以上拟定的采买流程的重点绩效指标，经过剖析明确重点应控制的采买流程重点点、活动的主要输入输出和控制方法:采买流程的关键点输入输出主要控制方法采买方式确实定项目整体实行计划、工程进度计划、资料设施需求、外包项目需求、有关技术要乞降成本目标要求等明确的采买方式~确立原则和米买方式确实定结果依据采买产品的类型、对项目进度影响的亲密程度、采买产质量量的稳固性等确立资料、设施的采购方式和明确采买主体；经过工程采买总包合同，界定工程总包和分包项目及分包项目的采买主体战略采购产品配置清单、采买计划、产品技术要求等。战略采买物质清单、战略采买协议。明确界定战略米买物质的清单，确立不一样产品战略合作伙伴的选择方式，制定战略采买协议并监察实施状况。采买供应商信息库的成立和保护「应掌握的供给'商信息，合格供应商当选条件'录入的供给商信息，合格供给商名单和所供给产品的技术资料和产品价钱水平。利用信息系统成立供给商信息库。成立表单，明确不一样产品供给商信息的内容要求，成立合格供给商的准入标准，实现供给商信息资料的共享其实不停更新。招标采购项目招标米买计划、招标采买重点、产品技术要求、合格供给商名单等招标文件，包含评标方法等；招标书、中标通知书和合同、协议草案等明确规定招标的技术要求、供给商资格条件、评标方法等，招标过程要做到公正、公正和公然，招标文件经过评审或审查，保证完好正确。供方资格管理工程、资料、设备供给商信息资料、供给商以往供货业绩、供应商资质等拟定的供给商准入标准、供给商考察记录、对供给商评论的记录、初选和更新的合格供应商名单对供给商资格的审查、供应商准入的标准、履约过程评论的标准和合格供给商评定的标准以及评定结果的公然公布，成立公然、透明的供给商管理信息系统。'合同管理合同编写所需的技术文件和资料、招标资料等标准格式合同、合同审查同意的记录、签订的各种合同及其所附的技术和质量要求文件编制标准合同文本并审核、合同技术要求、商务条款的制定以及合同审查过程的充足和实时性。采买方式的选择确立好多房地产公司对采买方式的选择还存在着很大的任意性， 有的主假如老板一句话决定；有的不过依赖对个别职工的相信，由个别职工肩负了决大部分的产品采买任务，有的固然采纳了招标采买的方法，但却对决大部分的采买活动都采纳相同一种招标的方法，招标过程烦琐，周期长，致使对工程进度的影响，所以怎样选择采买的方式？我们以为应当在流程设计时给出明确确实定方法。1、采买方式区分的类型房地产行业的工程、资料和设施采买方式主要有战略采买、招标采购、议标采买和直接拜托等方式，也有的公司还采纳集中各项目采买产品，一致直供给商进行集中采买，以增大的采买量，争取获取优惠的价钱。依据采买工程、资料、设施的种类和与工程进度的亲密关系、产品质量的稳固性、产品成本控制的难易程度等，采买主体也有不一样的选择方式。在资料采买方面区分为甲购资料、甲定乙购资料、甲指乙购、乙定乙购四类。在工程方面分为总包和分包工程。采买主体的划分一般按以下原则进行，往常会在与总承包商签订合同时确立。1）甲购资料（设施）：对金额较大，质量要求较高、对楼盘的质量影响较大、施工进度配合要求不高，能够相对独立施工的设施（安装）及成品资料能够采纳甲购方式。2）甲定乙购资料：设计阶段没法定板、且该资料品牌差别（质量、价钱）较大，对楼盘的质量及成效影响很大、甲方要重点控制，且与施工单位工期配合较亲密；信息价相差很大的资料（或信息价上没有的）合适采纳甲定乙购方式。3）甲方指定品牌范围、乙方采买资料：工程中常有，对楼盘成效及质量影响不大，且有三家及以上价钱、质量邻近；与信息价靠近，与施工进度及配合较亲密的资料。4）乙定乙购的资料：市场上的全部同类资料价钱都靠近、对楼盘成效及质量基本没影响，与信息价很靠近的资料。2．采买方式确实定采买方式确实定主要针对甲供资料（设施）和甲定乙购资料（设施）及总包和甲方分包的采买项目。1）战略采买战略采买：是指公司出于提高质量、降低成本、增添效率等目的，与若干家供方直接签订协议的采买行为。战略采买方式主要在多项目运作的房地产公司公司采纳，一般由公司公司总部一致与供给商进行洽商，经过招标方式确立战略合作伙伴，并签订战略合作协议。当前房地产公司实行战略采买的资料设施主要有：电梯设施、机房设施、空调机组、涂料、瓷砖、电工产品、门禁系统和建筑装饰资料等。如建材商场百安居已经和深圳市万科房地产有限公司、广州市合生创展、珠江投资、上海要地公司等房地产开发商签订了合作协议。2）招标采买招标采买包含供给商资质预审、招标文件编写、发标、回标、开标评标、定标、谈判和中标通知发放等过程。招标采买又分公然招标和邀请招标方式。确立招标采买方式一般依据采买的规模和采买权限区分确立，因为招标过程环节多，耗时长，所以在确立哪些产品招标时，应重点关注一些批量大、价值高的产品。而对一般的采买产品采纳直接市场比价、议价的方式采买或邀标的方式进行。详细可经过明确需招标采买的产品种类和区分采买项目金额的方式确立招标资料、设施采买的范围。3）工程类采买活动，在总包确立前，个别分项工程一定提早动工的由公司直接发包；对总包工程中一些专业性较强、行业竞争较强烈、市场水平与定额水平有必定差别性的工程也可作为总包工程的甲方指定分包工程，经过招标方式选择供给商。对零星工程在限制金额范围内的，可采纳项目管理部门直接比价采买的方式，其余的均采纳招标方式选择。供给商管理系统的成立供给商管理系统的成立对规范房地产公司的采买行为，形成内部公开、透明的采买管理系统和成立优异的供给商合作伙伴关系特别重要。经过与供给商成立长久、稳固的合作关系，共同努力来降低成本，提高性价比，并经过与著名供给商的合作给公司带来市场宣传与推行方面利处，同时与供给商增进互相相信，在充足交流上有效的提高性价比，进而达到互惠双赢的优异结果。当前在供给商管理系统的成立方面，好多房地产公司的重视度还不够，所以对供给商的管理力度还非常单薄。1．供给商评估与激励系统的成立和资料信息库的成立1）采买部门应采集供给商信息，成立供给商信息库，累积供给商有关信息及产品信息，为选择和确立采买产品供给充足和正确的信息2）拟定明确的合格供给商入围标准，对供给商进行初步的挑选、观察和判断，对切合要求的归入合格供给商名单，不切合要求的也要成立内部不合格供给商（黑名单）的记录，为此后的选择供给信息和依照。3）成立对供给商的奖赏、处罚和扶助政策，调换供给商的踊跃性和处分违规行为，形成公然、透明和内部充足共享的供给商管理系统。2．供给商履约评估1）采买部门组织接受供给商产品和服务的部门，对供给商的产品质量、服务质量、内部管理、资源保障和配合状况等进行评论并打分。对产品好、合作配合好、服务好的供给商依据采买价钱及后续实行情况给出评论。同时总结资料采买中的单薄环节，将采买数据录入数据库。2）成立供给商积分管理制度，对产品供给质量好，价钱合理，经评论合格后依据评分高低赐予不一样积分，积分越多的在后续工程或材料供给中可获取被优先选择的权益。3．采买部门应成立资料信息采集和研究的职能，主动对资料市场进行研究，并供给有关报告给设计部门参照，使设计部门对资料信息掌握充足，在设计过程中能够充足考虑资料质量、价钱和优化、代替及更新的要求。五、招标采买过程控制的方法招标采买已经是当前各房地产公司广泛采纳的采买方式，但其成效差异很大，有的也不过是一种形式，并未真实经过招标采买过程找寻合适的供给商；而有的公司又一味的经过最廉价中标和不停压价的方式选择供给商，结果造成供给商工程实行中配合度低，提出更改、签证多，用工期和拒交房与开发单位讲价还价的等，最后对工程质量和进度造成不良影响。1．招标活动中有关部门的配合及职责区分1）为保证招标采买的独立性，进而保证公正、公正、效率，一般应成立独立的招标采买领导小组（或委员会）对招标采买金额大的标的进行集体决议。防止上下勾通或是以下瞒上（上司偏听则暗）的情况出现。2）招标采买过程中需要获取设计部门、工程管理部门的鼎力支持，如编制招标文件的技术要求部分，确立资料样板，参加技术标的评审和评标过程，参加合同草案的草拟等。3）成本管理部门要提出采买产品的成本限额，参加招标文件商务标的编写，参加商务标的评标，参加对招标文件的商务和技术的剖析及定标过程。2.招标采买过程/评估标准及方法1）招标采买过程对招标单位的选择应拟定明确的选择方法，并明确告之供给商或承包商，作到公然、公正和公正。2）组织对招标文件进行评审或审查，保证各项技术及商务条款清晰，内容无遗漏。3）依据合格供给商名单和供给商积分，选择排名靠前的单位发出招标邀请，发放招标文件。4）评标过程应预先拟定评论的标准，并构成有多个部门和专业人员参加的评标小组，依照在招标前已拟定的评标方法分别进行技术标和商务标的剖析和评定，最后综合确立。5）能够采纳现场集中一致开标、评标的，尽量采纳现场开标、评标，以防止因为时间、过程较长，给供给商带来经过非正常门路协调、活动的余地。采买实行过程中的管理采买实行过程固然没有招标过程的作用重要，但在一些细节的管理上不到位，也简单形成破绽和对工程质量造成影响，有时甚至会达成否认先期工作的各项工作成就，所以公司仍是要惹起重视，规范采买实行过程中的管理。1、 采买实行前应确立资料样板、精装饰样板房或施工样板，2、 并对资料样板进行编号、标3、识和一致登记及管理，4、采买实行过程中严格按样板查收。5、采买资料的查收应规定明确的查收方法和资料的管理制度。对不6、能按样板采买的资料，7、一定从头组织进行样板审查，8、确认后方能供货。9、明确乙供资料样板确实定方法，10、确保乙供资料的质量达到规定要求。11、对资料计划超编和资料超供量的管理、节余资料的管理、资料款的支付、结算时对资料耗费的复12、核等应有明确的规定。七、标杆公司采买招招标管理的特色剖析招标采买部门在先期工作中介入程度是权衡一个房地产公司采购水平的重要