房地产投资环境分析报告

房地产投资环境分析报告

房地产投资环境分析报告

引言：房地产投资环境分析是拟投资的地域（国家、地区、城市和街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各项外部状况和条件的总和，它具有系统性、区域性和动态性等特点。

—、政策环境分析

影响房地产项目的政策、法律从全国到城市都不能忽视，尤其是项目所在城市的一些地方性政策、法规往往会很直接地影响到房地产项目的投资决策。（—）、全国政策环境分析

从全国法律政策来看，以金融政策、土地政策尤为重要。

1、金融政策分析

金融政策主要包括银行的借贷政策和国家的货币政策等。

优秀案例分析：

随着一季度这个传统的信贷投放的旺季的到来，最近首套房利率下降到基准利率的消息也在不断发酵。春节前，中行、华夏银行和少数地方银行已经将首套房贷利率从基准上浮10%调整为上浮5%。春节后，成都十大银行的首付、利率信息。

调查显示，中信银行、成都农商银行、华夏银行、光大银行、招商银行、中国邮政储蓄银行(只针对二手房)、成都银行(公积金贷款)首套房首付为三成。

十大银行中，首套房贷款利率恢复基准利率的包括：中国银行、中信银行、成都农商银行、华夏银行、招商银行。执行上浮利率的银行中，首套房普遍执行上浮5%—10%，二套房普遍上浮10%-20%。

建设银行

新房

一套房：最低首付三成、利率上浮5%

二套房：最低首付六成，利率上浮至少10%

三套房不支持贷款，商业贷款至少首付5成，利率至少上浮20%

中国银行

首套房：首付不低于四成，执行基准利率。

二套房：暂不办理

商铺贷款：暂不办理

二手房：需要审核通过，通过后首付不低于四成，执行基准利率。

中国农业银行

首套房：首付4成，利率为基准利率上浮10%

二套房：至少5成，利率为基准利率上浮20%

中信银行

首套房：首付至少3成，利率基准及以上

二套房：首付至少6成，利率1.1以上

三套房：不贷

商铺/商业地产：首付至少5成，利率1.1以上

二手房贷：目前暂停受理政策保持不变。

根据2011年的市场情况等，可能2012年的利率会有所调整，但首房贷的利率仍会延续2011年的或者在2011年的标准上有所上调。由上述各大银行的借贷政策可以看出贷款利率有可能还会上涨，因此房地产投资要谨慎。

2、土地政策分析

国家对土地使用权的政策及某种开发用途土地开发的限制等对房地产项目有着重大的影响。优秀案例分析

根据相关研究机构提供的百城数据，在其所监控的100个城市中，今年第一季度住宅用地楼面均价连续第二个季度无论是同比还是环比均出现了下降。数据显示，一季度百城住宅用地楼面均价为1388元/平方米，同比下降11.2%，其中28个城市住宅地价同比上升，49个城市下降。值得注意的是，土地出让价格的涨跌与是否被限购有着较明显的关系。已出台限购政策的城市平均价格下降比较大，同比达到20.7%，而目前没有被纳入到限购范围的城市，在价格上则出现了小幅增长，上升了6.8%，像广东的惠州等地涨幅较大。

除了均价以外，持续的底价成交也使得土地出让溢价率大幅降低。据统计，住宅用地平均溢价率已经降到了历史的低位。在今年一季度，受监控的100个城市住宅用地平均溢价率仅为1.9%，不但环比继续下降，而且已低于2008年第三季度的2.7%。所以房地产开发商在申请项目土地时会有很大的政策优势。

（二）城市政策分析

城市的地方性政策主要指一些地方性财税政策。因为城市的财税政策比国家税收政策更能直接影响房地产项目投资的投资决策。财税政策分析一般是指税收上优惠的分析。

二、经济环境分析

全国经济形势及城市的经济情况对房地产项目影响甚大，因此需要进行重点分析。

（一）全国经济环境分析

对于全国经济环境分析通常包括国民经济整体情况、固定资产投资、通货膨胀因素、全民的消费需求以及全国重大利好事件等。

1、国民经济总体情况分析

国民经济总体情况可以用一系列的经济指标进行描述，如国就目前的经济景气状况及今年的经济基本上来看对房地产投资是有利的。

2.固定资产投资分析

对固定资产投资分析之所以单独进行研究是因为房地产投资属于固定资产投资的一部分，且与其关系密切，因此要研究。

2011年全市累计完成投资2393亿，同比增长17.6%，创2006年以来新高。主要投资领域运行呈现以下特点：

一是房地产开发投资高速增长。2011年，房地产开发完成投资756.8亿，同比增长35.8%，带动全市投资增长的9.8个百分点。

二是工业投资逐步回升，扭转了持续负增长的态势。2011年以来，工业投资总体呈现逐月回升的态势，在6月底彻底扭转了持续负增长局面。全年工业累计完成投资668.7亿，同比增长8%，创2008年以来同期新高。

三是基础设施投资增速逐步放缓。2011年前三季度，基础设施投资增速呈现逐月快速回落态势，此后在轨道交通投资放量的支撑下，增速相对平稳。但部分领域投资不容乐观。

3、通货膨胀分析

通货膨胀作为一种经济现象给投资者的成本及各类产品价格带来了一些波动，所以通货膨胀分析也常出现在房地项目可行性研究报告中。

4、消费者需求分析

消费者的需求直接影响供给，所以应对消费者需求进行分析

5、重大利好事件分析

重大利好事件即如中国加入WTO、举办奥运会等重大事件对经济有很大促进作用的事件，根据实际情况进行分析，有就分析没有可以不进行分析。

（二）城市经济环境分析

城市经济环境分析通常包括一些主要的经济指标、城市产业产值、城市经济发展历程、城市固定资产投资、城市引进外贸情况、城市内重大经济项目以及城市经济发展历程等情况对房地产项目的影响。

1、城市主要经济指标

城市主要经济指标通常包括城市居民收入水平及城市各大产业产值水平、固定资产投资额等。

1）

2）

3）城市居民收入水平分析，城市居民收入水平可用城市人均GDP、人均可支配城市三大产业分析即对城市第一、二、三产业的产值、增长率占国内生产总城市其他产业分析指除了居民收入水平、三大产业产值等经济指标之外的外收入等指标来表现。值的比重等方面进行分析。贸进出口总额等指标，可根据具体项目来取舍。

2、城市固定资产投资分析

城市固定资产投资与房地产项目密切相关所以要单独进行分析。通常的用固定资产总投资额、增长率等来描述。

从经济类型看：全市国有经济共完成投资1239.51亿元，同比下降13.9%；民间投资共完成投资2307.18亿元，同比增长21.0%。

从报表种类看：全市基本建设共完成投资1736.68亿元，同比下降5.4%；全市房地产完成投资1141.59亿元，同比增长43.6%；全市工业共完成投资1176.79亿元，同比增长5.0%；全市工业集中发展区共完成投资1214.16亿元，同比增长5.9%；全市基础设施建设共完成投资996.86亿元，同比下降7.4%。

从行业投资情况看：全市一产业共完成投资42.21亿元，同比下降33.3%；第二产业共完成投资1195.23亿元，同比增长4.0%；全市制造业完成投资1110.88亿元，同比增长3.2%；电力煤气及水生产供应业共完成投资63.68亿元，同比增长55.5%；交通运输仓储邮政通信业完成投资329.81亿元，同比增长32.2%；水利环境公共设施管理业完成投资573.42亿元，同比下降24.1%。

从房地产完成情况看：全市商品房施工面积9141.38万平方米，较去年同期增长14.3%，其中新开工面积2351.19万平方米，增长93.5%；房屋竣工面积1156.07万平方米，同比增长

9.1%；销售面积2123.38万平方米，同比下降7.8％，销售额为1238.71亿元，增长9.1%。综合上述固定资产投资状况可以看出，固定资产投资是在稳步上升的，房地产的投资也是，因此投资房地产还是有利可图的。

3、城市引进外资情况分析

城市引进外资情况通常可以用引进外资数额、外资企业数量、外资企业产值等指标来描述。

4、城市本批新开工重大工业项目的投资规模都属于亿元以上大项目，项目总投资251.3亿元，项目平均投资规模5.8亿元。其中德润环保科技园、西格玛钾（钠）盐及天然气资源利用、环保新材料生产基地等8个项目的投资均超过10亿元，开工的43个项目竣工投产后预计每年新增销售收入745.4亿元、利税79亿元。从行业分布上看，战略性新兴产业和现代制造业占据了主导地位。其中战略性新兴产业项目共有22个，总投资152.3亿元，平均投资规模达到6.9亿元。而汽车、装备制造、冶金建材、化工等现代制造业项目则有20个，总投资96亿元。

值得注意的是，成都第三圈层已经逐渐成为工业项目建设的主战场。本次开工的43个项目中，二、三圈层项目合计42个，占全部项目数的97.7%，总投资231.3亿元，占全部项目的92%，其中金堂等三圈层区（市）县项目合计16个，占全部项目数的37.2%，总投资150.5亿元，占全部项目的60%。从以上来看投资房地产项目可考虑与其他行业相嫁接，可能会达到意想不到的效果。

5、城市经济发展历程分析

由于以上对城市经济的分析是在一定的时点上的数值情况，并没有从时间历程上对城市和经济发展进行研究，所以在这一项分析上要堆城市经济发展历程进行分析，可根据项目的实际情况取舍。

三、社会文化分析

在房地产项目的社会文化分析中，通常对自然地理情况、历史文化和人口情况进行分析。由于全国社会文化对单个房地产项目影响不大，所以这部分主要针对项目所在城市来进行分析。

（一）城市自然地理分析

城市自然地理情况分析一般包括城市总面积、地势地貌、自然气候、行政区划、区位特征等等。一般是根据项目的实际情况进行分析。

（二）城市历史文化分析

城市历史文化对项目的影响程度大小不等，在进行房地产项目可行性研究报告时可根据实际情况决定分析的深度。

（三）城市人口情况分析

城市人口情况分析一般包括人口数量和人口居住情况分析。

1、人口数量分析

人口数量分析即用人口数量指标，如总人口、户籍人口、外来人口进行描述分析。

2、人口居住情况分析

人口居住情况分析一般包括人均住宅使用面积、家庭拥有自有产权房情况以及无房户、住房困难户情况等

四、宗地情况分析

（一）项目用地情况分析

主要分析宗地的完整性、有没有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地，然后计算出实际的用地面积。

（二）项目周边环境分析

项目周边环境一般包括:治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险情况、周边景观、风水情况、以及近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心的建设等。

（三）项目地上情况分析

项目地上情况分析的主要分析内容为：地势平坦状况、自然标高、与周边地势比较、地面状况，包括土地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地面现有居民状况，包括具体居住人数、户数、工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响。

（四）项目地下情况分析

项目地下情况分析的内容包括管线、地下电缆、暗渠、地下建筑物原有桩基及地下建筑结构等。地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建。地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

五、配套设施分析

配套设施分析就是分析项目周边生活配套设施的情况，即通常所说的三通一平、五通一平，主要包括以下几个方面。

（一）交通情况：公交系统情况，业主出行主要依靠交通方式，是否需要开发商

自己解决，现有交通系统，近期或规划中是否有地铁、轨道德对项目有重大影响的工程。

（二）教育设施

（三）

（四）

（五）医院和医疗水平文化、体育、娱乐设施其他：公园、银行、邮局

六、城市规划分析

城市规划分析包括政府对城市的交通、市政环境及城市未来发展定位规划等情况分析。

如：道路系统：

通过对现有城市肌理和道路设施现状分析，我们传承了富有成都特色的放射状方格网体系，构造了“田”字形的网格道路体系，突出主次干道的规划与布局，以适应新区交通的需要，同时也强化了新城区作为成都市西部门户和交通转换枢纽的作用。

轨道交通：

为了拉动青羊新城区的建设，引导过度拥挤的城市中心区人口疏解，成都市政府目前需要建立一条东西向的快速客流轨道，通过交通引导城市发展。该轨道线在新城区段沿光华大道埋设，并且设两至三个站点。远景规划中铁路西环线将改造为城市轻轨，成为青羊新城区与其他区联系的快捷通道，并且与东西向的轨道交通形成无缝对接。

公共交通：

由于青羊区中心的外迁，新区将担当成都市西部门户的功能，规划拟设立成飞客运站，逐步承担金沙客运站的部分功能，同时为铁路西站物流区域配套建设货物转运中心，在东部生活服务区还规划了一个公交总站。

静态交通：

完善交通指示和增加渠化交通引导，在光华大道和成飞大道等主干道设“绿波”信号系统，加油（汽）站的布局规划的选址按照服务半径为0.9～1.2km的规定，进出口宜设置在次干路上。

在铁路方面，将强化成都铁路枢纽地位，在成龙公路南侧规划成渝高速铁路，并预留宝成、达成、成昆高速铁路通道。同时，改善火车北站，改造火车南站；在龙泉驿组团大面镇预留第三客运站，在新都泰兴建设成都北编组站。

七、基础设施分析

基础设施分析的主要内容有：

（一）

（二）

（三）道路现状及规划发展永久性供电和临时设施