山东建筑大学老校区办公楼.图书馆价值评估

山东建筑大学房地产估价课程设计PAGE1第24页房地产估价报告估价项目名称：估价项目名称：山东建筑大学老校区办公楼.图书馆价值评估委托方：山东建筑大学估价方：济南中信房地产估价事务所估价人员：估价作业日期：2012年1月1日至2012年1月7日估价报告编号：20120105001

目录一、致委托方函 2二、估价师声明 3三、估价的假设和限制条件 4四、估价结果报告 5（一）委托方 5（二）估价方 5（三）估价对象 5（四）估价目的 7（五）估价时点 7（六）价值定义 7（七）估价依据 8（八）估价原则 8（九）估价方法 9（十）估价结果 9（十一）估价人员 10（十二）估价作业日期 10（十三）估价报告应用的有效期 10五、估价技术报告 11（一）个别因素分析 11（二）区域因素分析 11（三）估价方法选用 14（四）估价测算过程 14（五）估价结果确定 22六、附件24致委托方函山东建筑大学：受贵校委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，于2012年1月1日至1月7日，对山东建筑大学和平校区原办公楼、图书馆的市场价格进行了评估，估价目的是为委托方进行转让提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。评估人员根据估价目的，遵循估价原则，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项因素，评估确定估价对象房地产在2012年1月4日的市场价格为（币种：人民币）：山东建筑大学和平校区原办公楼、图书馆的市场价格总值为12414.27万元大写金额:壹亿贰仟肆佰壹拾肆万贰仟柒佰元其中：办公楼楼的价值：2970.45万元大写金额:人民币贰仟玖佰柒拾点肆伍万元整房地产单价：7036元/平方米图书馆的价值：9443.82万元大写金额:人民币玖仟肆佰肆拾叁点捌贰万元整房地产单价：8089元/平方米评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》。济南中信房地产估价事务所（盖章）法定代表人：2012年1月4日估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、需要声明的事项：（一）本报告估价时点为2012年1月4日，提交报告之日为2012年1月7日。在市场无明显价格波动条件下，报告有效期自提交报告之日起不超过半年，即2012年1月7日至2012年6月7日。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估。（二）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能做其它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。中国注册房地产估价师签名：注册章：中国注册房地产估价师签名：注册章：中国注册房地产估价师签名：注册章：估价的假设和限制条件一、本报告委托方为山东建筑大学，委估的房地产为山东建筑大学和平校区原办公楼、图书馆。本次评估假设估价对象为完全产权，无租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格。二、本报告所称评估价格，系指我们对所评估房地产在现有用途不变并在估价时点之状况和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。三、由于委托方未提供估价对象《房屋所有权证》，故本次评估依据委托方提供的《商品房买卖合同》进行评估，若房屋面积等数据与最终颁发的产权证书不符，则估价报告应进行相应的调整，特提请报告使用方注意。四、本次评估为委托方进行转让之目的使用，提供估价对象正常市场价格参考，故本次评估设定估价对象于估价时点为完全产权，无租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格，特提请报告使用方注意。五、根据济南市现行土地转让政策有关规定，其转让所得费用40%归政府所有，转让所的费用60%归原土地使用权所有者所有。六、在评估所委托房地产市场价格时，我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。七、自估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。八、本次估价是以委托方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。九、本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。十、本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。估价结果报告委托方单位名称:山东建筑大学注册地址:济南市历下区和平路法定代表人:估价方单位名称:济南中信房地产估价事务所注册地址:济南市历城区临港开发区法定代表人:估价资质等级：建设部房地产价格评估壹级资质联系人电话：估价对象（一）估价对象基本状况本次估价对象为山东建筑大学和平校区原办公楼、图书馆。山东建筑大学和平校区办公楼建筑面积4825.28平方米，使用面积3497.32平方米楼高11层，框架结构，建成年代1992年8月；图书馆建筑面积12000平方米，5层框架结构，竣工日期2000年10月。办公楼与图书馆总占地面积为15000平方米。土地为国有划拨土地使用权。（二）估价对象区位状况1、历下区基本概况估价对象位于济南市历下区，历下区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。历下区位于济南市老城区，区域面积100.89平方公里，户籍人口59万，素有科技区、文化区、商贸区和旅游区之称，是全市的中心城区和重要窗口。历下区集中体现了济南这座千年历史文化名城的丰富内涵和底蕴。区内自然景色优美，名胜古迹众多，南部千佛山秀峰叠嶂，北部大明湖碧波荡漾，形成了“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的湖光山色。千佛山、大明湖、趵突泉三大风景名胜驰名中外。芙蓉街、曲水亭等古老街区的“家家泉水，户户垂柳”，构成了自然景观与人文景观完美结合的独特韵致。

历下区区域优势显著，科技文教事业发达，居民文明素质较高。辖区内驻有省人大、省政府、省政协、省军区等50多家省级机关；驻有山东大学、山东师范大学、山东艺术学院等60多家省部属高等院校和科研院所；省市新闻单位、文艺团体、医疗机构也大都坐落在历下区。辖区内商贸、旅游设施星罗棋布，建有山东大厦、索菲特、玉泉森信、良友富临等五星级、四星级酒店和银座商城、贵和购物中心、圣洋物流中心、济南科技市场以及沃尔玛、家乐福等数十处大型商场、市场。济南高新技术开发区大部分坐落在我区，区内的泉城路中央商务区和山大路科技商务中心区更是人流、物流、资金流、信息流的聚集之地。历下区区位优越，交通便利，文化繁荣，教育发达，既是全市的文化区和商业区，又是科技区和风景区；是省人大、省政府、省政协、省军区等50多家省、市机关的驻地，也是110多家科研单位和高等院校的所在地。几年来，历下区大力实施“科技兴区”战略，把依靠科技进步作为发展区街镇村经济的突破口，促进了全区经济的持续健康快速发展。全区主要经济指标连续五年增幅保持在20％，财政收入增幅名列市区之首，社会各项事业均走在全市前列，获得了“全国科技工作先进城区”、“全国民政工作先进区”等荣誉称号。历下区享有国家赋予的沿海经济开放区和经济技术开发区的各项优惠政策，交通便利，通讯发达，各项基础设施配套完善。银座商城、粮食大厦、金融大厦、玉泉大酒店等数十座大型商贸旅游设施及开元山庄等别墅区，可为投资者提供良好的社交和居住环境。历下区投资政策灵活，社会安定繁荣，居民安居乐业，对国内外客商的吸引力不断增强。2、估价对象区位状况位置：山东建筑大学和平校区位于和平路47号，山师东路同和平路交界口路北，西校门位于解放桥路口东南角，地理位置很优越。公共服务设施及教育配套设施：山东建筑大学和平校区附近有中国农业银行、工商银行、建设银行、家乐福商场、市中心医院、省实验中学等，生活服务及教育设施较齐全。交通：校区西距历山路约50米，北距解放路约200米，南距和平路约500米，通达性很好。校区附近有3路、5路、BRT—1路、165路等多条公交车站，交通便捷度很高。基础设施状况：估价对象所处地区居民生活区、配套服务区等多个功能区域定位科学、区分合理，路网、排水、照明、绿化等基础设施和环境建设完善，状况完全可以满足居民生活需要。（三）估价对象市场分析1、土地市场分析：2011年，济南土地市场一直较为繁荣，成交火爆，2011年上半年，共挂牌土地225.6万平米，同步下降60.4%，共成交土地170.82万平方米，同比下降30.1%，成交宗数为42宗，比去年同期增长20.8%；各项数据同比10年数据下幅明显；2011年二季度楼面均价为1940.75元/平方米，比去年同期增长3.82%。从各季度挂牌、成交情况来看，2011年一季度的各项数据明显低于去年同期，挂牌面积不足20万平方米；二季度的土地挂牌放量，面积212.万平方米，无论从供应还是成交数据来看，与去年同期相比均有大幅增幅。2、整体市场分析：2011年上半年在政策系花落地的情况下，济南房地产市场也在经历着种种考验，但作为二线城市，济南的房地产市场以刚性及改善性需求为主，投资投机行为较少；随着政策的细化，市场的观望气氛一步步浓厚，四月份不少不少楼盘低于预期价格开盘加推，五月份很多开发商也开始以优惠和打折等多种促销活动吸引客户。济南的整体房价在年初虽有一定的回落，但从四月份开始明显反弹，部分楼盘出现了一些特价房等优惠活动；目前济南的房地产市场正经受着各方面因素的考验。估价目的本报告仅为委托方办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。估价时点本报告的估价时点为2012年1月4日。价值定义此次评估的价格是评估对象在2012年1月4日满足评估设定及限制条件及以下限制条件在完全公开市场下的价值。根据国家有关法律法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本估价报告中的估价结果是指山东建筑大学和平校区原办公楼、图书馆国有划拨土地使用权满足合法原则下的土地使用权熟地现值.本报告所述现值采用公开市场价值标准,即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。七、估价依据1.国家及济南市颁布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》山东省人民政府和山东省国土管理局颁发的有关文件济南市人民政府和济南市国土管理局颁发的有关文件国家土地管理局颁发的《城镇土地估价规程》（试行）中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》委托方与本估价机构签订的土地估价委托书抵押：《城市房地产抵押管理办法》；《中华人民共和国担保法》收益：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《城市房屋拆迁管理条例》及《山东省城市房屋拆迁管理条例》和《济南市房屋拆迁管理办法》2.委托方提供的估价对象权属证件及相关资料《济南市国有土地使用权出让合同》《国有土地使用证》委托方企业法人营业执照副本；委托方提供的其他相关资料。3.估价人员实地查勘所获取的资料4.估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料八、估价原则我们在对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估时遵循了以下原则：公平原则：要求房地产估价师始终站在中立的立场下，公平客观的评估对象房地产的价格。合法原则：以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提。替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。估价时点原则：估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法估价对象用途为教育办公，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格，由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。1、成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。2、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。估价结果本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点2012年1月4日的市场价格为（币种：人民币）：山东建筑大学和平校区原办公楼、图书馆的市场价格总值为12414.27万元大写金额:壹亿贰仟肆佰壹拾肆万贰仟柒佰元其中：办公楼楼的价值：2970.45万元大写金额:人民币贰仟玖佰柒拾点肆伍万元整房地产单价：7036元/平方米图书馆的价值：9443.82万元大写金额:人民币玖仟肆佰肆拾叁点捌贰万元整房地产单价：8089元/平方米估价人员估价人员：估价人员：估价人员：十二、估价作业日期2012年1月1日至2012年1月7日。十三、估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期自2012年1月4日起原则上为一年，即本估价报告出具之日起至2013年1月4日止。当市场状况变化较大时，应当与估价师重新核准。估价报告应用的有效期不超过半年，如果使用本估价结果的时间超过半年不负法律责任。

第三篇估价技术报告个别因素分析估价对象基本状况本次估价对象为山东建筑大学和平校区原办公楼、图书馆位于历下区和平路47号。山东建筑大学和平校区办公楼建筑面积4825.28平方米，使用面积3497.32平方米楼高11层，框架结构，建成年代1992年8月；图书馆建筑面积12000平方米，5层框架结构，竣工日期2000年10月。办公楼与图书馆总占地面积为15000平方米。根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为90%。估价对象权利状况估价对象土地为国有划拨土地使用权。估价对象于估价时点不存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点无租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷且根据济南市现行土地转让政策有关规定，其转让所得费用40%归政府所有，转让所的费用60%归原土地使用权所有者所有，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。区域因素分析历下区基本概况估价对象位于济南市历下区，历下区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。历下区位于济南市老城区，区域面积100.89平方公里，户籍人口59万，素有科技区、文化区、商贸区和旅游区之称，是全市的中心城区和重要窗口。历下区集中体现了济南这座千年历史文化名城的丰富内涵和底蕴。区内自然景色优美，名胜古迹众多，南部千佛山秀峰叠嶂，北部大明湖碧波荡漾，形成了“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的湖光山色。千佛山、大明湖、趵突泉三大风景名胜驰名中外。芙蓉街、曲水亭等古老街区的“家家泉水，户户垂柳”，构成了自然景观与人文景观完美结合的独特韵致。

历下区区域优势显著，科技文教事业发达，居民文明素质较高。辖区内驻有省人大、省政府、省政协、省军区等50多家省级机关；驻有山东大学、山东师范大学、山东艺术学院等60多家省部属高等院校和科研院所；省市新闻单位、文艺团体、医疗机构也大都坐落在历下区。辖区内商贸、旅游设施星罗棋布，建有山东大厦、索菲特、玉泉森信、良友富临等五星级、四星级酒店和银座商城、贵和购物中心、圣洋物流中心、济南科技市场以及沃尔玛、家乐福等数十处大型商场、市场。济南高新技术开发区大部分坐落在我区，区内的泉城路中央商务区和山大路科技商务中心区更是人流、物流、资金流、信息流的聚集之地。历下区区位优越，交通便利，文化繁荣，教育发达，既是全市的文化区和商业区，又是科技区和风景区；是省人大、省政府、省政协、省军区等50多家省、市机关的驻地，也是110多家科研单位和高等院校的所在地。几年来，历下区大力实施“科技兴区”战略，把依靠科技进步作为发展区街镇村经济的突破口，促进了全区经济的持续健康快速发展。全区主要经济指标连续五年增幅保持在20％，财政收入增幅名列市区之首，社会各项事业均走在全市前列，获得了“全国科技工作先进城区”、“全国民政工作先进区”等荣誉称号。历下区享有国家赋予的沿海经济开放区和经济技术开发区的各项优惠政策，交通便利，通讯发达，各项基础设施配套完善。银座商城、粮食大厦、金融大厦、玉泉大酒店等数十座大型商贸旅游设施及开元山庄等别墅区，可为投资者提供良好的社交和居住环境。历下区投资政策灵活，社会安定繁荣，居民安居乐业，对国内外客商的吸引力不断增强。估价对象区位状况位置：山东建筑大学和平校区位于和平路47号，山师东路同和平路交界口路北，西校门位于解放桥路口东南角，地理位置很优越。公共服务设施及教育配套设施：山东建筑大学和平校区附近有中国农业银行、工商银行、建设银行、家乐福商场、市中心医院、省实验中学等，生活服务及教育设施较齐全。交通：校区西距历山路约50米，北距解放路约200米，南距和平路约500米，通达性很好。校区附近有3路、5路、BRT—1路、165路等多条公交车站，交通便捷度很高。基础设施状况：估价对象所处地区居民生活区、配套服务区等多个功能区域定位科学、区分合理，路网、排水、照明、绿化等基础设施和环境建设完善，状况完全可以满足居民生活需要。估价对象市场分析土地市场分析：2011年，济南土地市场一直较为繁荣，成交火爆，2011年上半年，共挂牌土地225.6万平米，同步下降60.4%，共成交土地170.82万平方米，同比下降30.1%，成交宗数为42宗，比去年同期增长20.8%；各项数据同比10年数据下幅明显；2011年二季度楼面均价为1940.75元/平方米，比去年同期增长3.82%。从各季度挂牌、成交情况来看，2011年一季度的各项数据明显低于去年同期，挂牌面积不足20万平方米；二季度的土地挂牌放量，面积212.万平方米，无论从供应还是成交数据来看，与去年同期相比均有大幅增幅。整体市场分析：2011年上半年在政策系花落地的情况下，济南房地产市场也在经历着种种考验，但作为二线城市，济南的房地产市场以刚性及改善性需求为主，投资投机行为较少；随着政策的细化，市场的观望气氛一步步浓厚，四月份不少不少楼盘低于预期价格开盘加推，五月份很多开发商也开始以优惠和打折等多种促销活动吸引客户。济南的整体房价在年初虽有一定的回落，但从四月份开始明显反弹，部分楼盘出现了一些特价房等优惠活动；目前济南的房地产市场正经受着各方面因素的考验。（四）最高最佳使用分析最高最佳使用原则，是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：1、法律上允许(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制,而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。2、技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。3、经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。4、土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。5、房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否平衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。6、可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。根据估价对象权属状况、地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，按照估价对象目前状况继续使用为最高最佳使用途径。三、估价方法选用估价对象用途为教育办公，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格；由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。1、成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。2、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。四、估价测算过程一、成本法基本公式：（1）房地产价值=房地产重新构建价-建筑物折旧（2）重新构构建价=土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润（二）计算办公楼的重新构建价开发成本（记费基础为建筑面积）2.1土建工程直接费单价（元/平方米）2.11基础工程99.542.12墙体工程812.13柱．梁.板工程2822.14楼梯工程73.652.15屋面及防水工程20.422.16零星项目25.322.17楼梯工程31.822.18模扳及脚手架25.542.19室外配套工程142.672.111小记781.962.2安装工程直接费单价人工费2.21电梯工程13092.22给排水工程85.7212.322.23采暖通风工程70.349.832.24电气工程1127.592.25消防工程16.622.582.26综合布线工程20.454.85小记435.1346.172.3装修工程直接费单价人工费2.31门窗工程1352.32室内外装修65050小记785502.4综合费土建部分综合费率为土建工程直接费的１４.２５％安装部分综合费率为安装工程人工费的７９.０８％装修部分综合费率为装修工程人工费的７５.９０％税金为３.４４５％土建工程费445.9362425安装工程费209.2205999装修工程费364.8044527开发成本1019.9612953专业费用开发成本的６％4管理费开发成本和专业费用的３％5销售费用售价的３％6投资利息开发期为两年，第一年投入60%，第二年投40%，年利率7%7销售税费售价的５.５５％8开发利润投资利润率为２０％（三）图书馆的投资估算2开发成本（记费基础为建筑面积）2.1土建工程直接费单价（元/平方米）2.11基础工程1052.12墙体工程902.13柱．梁.板工程3002.14楼梯工程80.652.15屋面及防水工程26.622.16零星项目25.322.17楼梯工程40.822.18模扳及脚手架30.542.19室外配套工程150.672.111小记849.622.2安装工程直接费单价人工费2.21电梯工程13592.22给排水工程90.7212.322.23采暖通风工程75.349.832.24电气工程1207.592.25消防工程20.622.582.26综合布线工程25.454.85小记467.1346.172.3装修工程直接费单价人工费2.31门窗工程1352.32室内外装修65050小记785502.4综合费土建部分综合费率为土建工程直接费的１４.２５％安装部分综合费率为安装工程人工费的７９.０８％装修部分综合费率为装修工程人工费的７５.９０％税金为３.４４５％3专业费用开发成本的６％4管理费开发成本和专业费用的３％5销售费用售价的３％6投资利息开发经营期为两年，费用第一年投入６０％，第二年投入４０％7销售税费授价的５.５５％8开发利润投资利润率为１５％（四）土地成本考虑到估价对象处于城市中心区，位置地段较好，是商业用地.和物价上涨因素.单价定为196×1.43×（1+3.2%）×（1+4.8%）=303（万元/亩）总价为：303×15000/666.66=6817（万元）地质勘查费和咨询设计和规划费用用一次性支出，共100万人防工程，绿化费用和前期三通一平为15元/平方米，计费基础为建筑面积人防工程费：15×16825.28/10000=25（万元）绿化费用：15×16825.28/10000=25（万元）前期三通一平：15×16825.28/10000=25（万元）总价：100+6817+25+25+25=6992（万元），土地成本在期初一次投入.其中办公楼分摊的地价为6992×4825.28/（4825.28+12000）=2005（万元），图书馆的分摊地价为6992-2005=4986（万元）办公楼1、土地成本2005(万元)2、开发成本1.1.土建工程费=﹛781.96×(1+14.25%)﹜×(1+3.445%)×4825.28/10000=445.9(万元)1.2.安装工程费=﹛435.13+46.17×0.798﹜×(1+3.445%)×4825.28/10000=209.2(万元)1.3.装修工程费=﹛785+50×0.759﹜×(1+3.445%)×4825.28/10000=364.8(万元)开发成本总额=445.9+209.2+364.8=1019.9(万元)3、专业费用1019.9×6%=61.1(万元)4、管理费用（1019.9+61.19767771）×3%=14.8(万元)5、销售费用VB×3%=0.03VB投资总额=2005+1019.9+61.1+14.8+0.03VB=3100+0.03VB6、投资利息=(1096+0.03VB)×[60%×（1+7%）^1.5+40%×(1+7%)^0.5-1]+2005×[(1+7%)^2-1]=370+0.0023VB7.销售税费：VB×5.55%=0.055VB8开发利润=（3100+0.03VB）×0.2=620+0.006VBVB=3100+0.03VB+370+0.0023VB+0.055VB+620+0.006VB=4090(万元)图书馆1、土地成本4986(万元)2、开发成本1.1.土建工程费=﹛849.62×(1+14.25%)﹜×(1+3.445%)×12000/10000=1204.9(万元)1.2.安装工程费=﹛467.13+46.17×0.798)﹜×(1+3.445%)×12000/10000=625(万元)1.3.装修工程费=﹛785+50×0.759)﹜×(1+3.445%)×12000/10000=1021(万元)开发成本总额=1204.9+625.+1021=2852（万元）3、专业费用2852.120796×6%=171（万元）4、管理费用（2852.120796+171.1272）×3%=90（万元）以上各项费用之和为：2852+171+90=3113（万元）5、销售费用VB×3%=0.03VB投资总额=4986+2852+171+90+0.03VB=8099+0.03VB6、投资利息=(3113+0.03VB)×[60%×（1+7%）^1.5+40%×（1+7%）^0.5-1]+4986×[（1+7%）^2-1]=951+0.0023VB7、销售税费：VB×5.55%=0.055VB8、开发利润=（4986+3113.945+0.03VB）×0.15=1213+0.0045VBVB==8099+0.03VB+951+0.0023VB+0.055VB+1213+0.0045VBVB=11403（万元）（五）折旧:根据折旧年限建综﹝1992﹞349号文件，估价目标属于钢筋混凝土框架结构，非生产用房，残值为0的规定。办公楼已用了16年，图书馆已用8年。商业用地期限为40年。采用直线折旧法计算折旧。办公楼折旧额：4090×16/40=1636（万元）图书馆折旧额：11403×8/40=2280.6（万元）（六）办公楼的市场价值为：4090-1636=2454（万元）办公楼的市场单价：2454（万元）/4825.28=0.508万/平方米=5080元/平方米图书馆的市场价值：11403-2280.6=9122.4（万元）图书馆的市场单价：9122/12000=0.7602万元/平方米=7602元/平方米二、市场比较法：比较案例选择根据市场调查，在同一供需圈内，搜集与估价对象类似的三个房地产案例。房地产案例表因素估价对象1估价对象2实例A实例B实例C单位办公楼图书馆万达广场天业国际鲁商国奥城位置和平路和平路市中区泉城路268号经十路奥体中心交易价格待估待估7000元/㎡8000元/㎡9000元/㎡交易情况正常正常正常正常正常交易时点2011年1月2011年3月2011年6月建筑结构钢混钢混钢混钢混钢混用途居住居住居住居住居住建成年份2010年4月2010年3月2012年6月建筑面积4825.28㎡12000㎡约100万平方米33600平方米350000平方米土地使用年限70年70年70年40年40年占地面积345亩2966平方米50600平方米装修毛坯精装豪华装修供水系统市政集中供水市政给水市政集中供水暖气集中供暖中央空调集中供暖因素选择结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响房地产价格的主要因素有：交易时间因素：指由于房地产交易的时间不同，造成房地产市场价格不同。交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公正及客观程度、税费的承担情况等。区域因素：主要指居住社区成熟度、交通便捷度、环境条件、自然及人文景观、公共服务设施、基础设施状况、与商业中心的接近程度等。个别因素：建筑结构、装修状况、设备设施情况、楼层、朝向、成新率等。（三）编制因素条件说明表通过对估价对象和三个比较案例交易时间、交易情况、区域因素和个别因素的调查，列表对影响房地产价格的各种因素条件进行了说明，详见下表。表1因素条件说明表比较项目办公楼图书馆万达广场天业国际鲁商国奥城用途写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼交易单价待估待估700080009000交易日期2011年1月2011年3月2011年6月交易情况正常正常正常正常正常区域因素居住区成熟程度成熟成熟成熟成熟成熟交通便捷度方便方便方便方便方便环境条件好好好好好自然及人文景观好好好好好基础设施达到"七通",齐全达到"七通",齐全达到"七通",齐全达到"七通",齐全达到"七通",齐全公共配套设置有超市\医院\银行等,齐全有超市\医院\银行等,齐全有超市\医院\银行等,齐全有超市\医院\银行等,齐全有超市\医院\银行等,齐全与商业中心的接近程度近近近近近个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混钢混平面布局三室两厅两卫两室两厅一卫三室两厅一卫装修毛坯精装修豪华装修设备设施情况齐全齐全齐全齐全齐全面积约100万平方米33600平方米350000平方米朝向南北南北南北建成年代10年4月10年3月12年2月编制比较因素条件指数表表2比较因素条件指数表比较项目办公楼图书馆案例A案例B案例C销售单价(元/平方米)待估待估700080009000交易情况100101100100100交易日期100101100100100区域因素居住区成熟程度10010199103102交通便捷度100101100105103环境条件100101103100100自然及人文景观100101100100100基础设施100101100101103公共配套设置100101100102102与商业中心的接近程度100101100103103个别因素建筑结构100101100100100平面布局100101100100100装修10010195102103设备设施情况100101100100100朝向100101103103103因素修正系数表表3办公楼因素修正系数表比较项目案例A案例B案例C销售单价(元/平方米)700080009000交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区域因素居住区成熟程度100/99100/103100/102交通便捷度100/100100/105100/103环境条件100/103100/100100/100自然及人文景观100/100100/100100/100基础设施100/100100/101100/103公共配套设置100/100100/102100/102与商业中心的接近程度100/10