湖南常德房地产项目投资分析报告

湖南常德房地产项目投资分析报告二０一一年一月王国能于湖南常德1第一部分常德城市条件常德概况１）地理位置汉寿县百禄桥乡烟包山园艺场（东经112o17′52″）。市境东西极宽179.35公里，南北极长190.80公里。常德区域图表一2２）区域面积常德地域土地总面积2730.32万亩，占全省土地总面积的8.6%，人均4.955.413677.61万亩，占全市土地总面积的24.8%，平原面积978.98万亩，占总面积的35.9%，水面220.76万亩，占8.1%，丘陵岗地853万亩，占总面积的702.2738.15%，占全省耕地面积的15%。３）人口状况全市面积18189.8601.0523297.44110104106个。其中鼎城区有86.3万,德山7.82001年至20202020德市将建成人口80万至100100平方公里的大型城市。4）交通优势是全国规划中的606沙)高速公路到长沙只需2个小时车程，在建的常张(常德—张家界)高速公路2005年建成后，到旅游胜地张家界只需1个半小时车程，3常德至吉首的高速公路将开工建设，2010年前将建成常德至岳阳、2百平方公里有公路33km，市城区到各县全部连通高等级公路。公路319路、水路、铁路（常德火车站位于常德市区北部，石长、焦柳铁路贯穿市境，长沙至张家界、宜昌、襄樊；广州至张家界、襄樊均在常德火车站停靠，而从广州至常德有直达列车）、航空（湖南常德桃花源机场位于常德市西南方西家桥附近，距市区12.2公里，目前已开通至北京、上海、广州、深圳、海口五条航线）、在全省处于领先位置。５）城市建设基本形成了100平方公里城市路网骨架，建成区面积由58平方公里扩大到70平方公里，人口由58万增加到70万。石门县城获全国文全国和谐社区建设示范城区。城镇化率由33.2%提高到39.5%。农村生产生活条件大为改善。累计投入新农村建设资金85亿元，重点加221加固一线防洪大堤55公里，配套改造大中型灌区8处，疏浚渠道248512公路490了皂市水利枢纽主体工程和石门电厂二期、长常天然气管线等工程，完成数字电视建设，配套提升了通信网络。体制等改革顺利实施。对内对外开放取得新的成绩。累计到位外资10.492919.5%，引进新上投资过亿元工业项目2416个国内外城市缔结了友好城市关系。我市成为国家中西部地区加工贸易梯度转移重点承接地。第二部分常德经济环境分析及建设１）常德城市经济城镇居民人均可支配收入达到15600元，农民人均纯收入达到56002005年的1.6倍和1.723.9平方米提高到35.6平方米。累计投入资金110亿元，连续五年为群众办实事，解决了一批就业、就学、就医、出行、住房等民生问题。五年新增城镇就业30万人，帮助下岗失业人员再就业19.1万人次。社会保险参保人数由128.8万人次增加到333保险金132亿元。企业退休人员月人均养老金1045元。52009年全市完成地区生产总值1239.2亿元，比上年增长12.1%。其257.46.3%,对地区生产总值增长的贡献率为9.8%；第二产业完成增加值531.0亿元，增长15.2%，对地区生产总值增长的贡献率为51.9%；第三产业完成增加值450.811.7%,对地区生产总值增长的贡献率为生产总值达到22496元（按常住人口计算）,增长11.3%。三次产业结构由上年的调整为所调整。全市完成财政总收入70.0亿元，比上年增长13.7%。地方财政一般预算收入51.235.018.3%。财政总支出129.7亿元，增长20.1%，其中重点支出项目为社会保障和就业支出28.3亿元，增长19.9%；教育支出22.3亿元，增长4.5%，增速较快的项目是环境保护支出2亿元，增长141.8%，农林水事务支出17.3亿元，增长59.5%，医疗卫生支出10.5亿元，增长54.8%。2009405.3145.2会消费品零售额260.2业零售额344.451.7亿元，增长20.4%；其他行业零售额9.2亿元，增长18.7%。2009792.1131.3亿元，增长69.6%；城乡居民储蓄存款561.9亿元，增长19.5%。金融6机构本外币年末各项贷款余额为404.2中本外币短期贷款为231.8163.7789.7亿元，增长28.9%，其中城乡居民储蓄存款560.4亿元，增长19.5%；金融机构人民币各项贷款余额403.7币贷款108.8亿元，增长32.7%。新增保险公司7311216332.87亿元，增长13.0%。赔付额9.13亿元，增长17.5%。全年证券交易额867.7亿元，增长107.6%。市域内两家上市公司年末股票市价总值77.4公司，全年成交金额110.8亿元年末户籍总人口为616.69145.20口471.49314.29302.40万人，增长0.83%。0—18岁人口93.55万人，下降0.75%；18—35岁人口148.73万人，下降2.64%；35—60岁人口270.90万人，增长1.22%；60岁以上人口103.51万人，增长4.02%。人口自然增长率为1.30‰。全年净增人口2.52万人。城镇居民人均可支配收入13859费性支出98614909元，增长10.4%。农村居民人均生活消费支出3403元，增长2.0%。全年城镇居民基本医疗参保人数93.5万人，增长29%。参加基本养老保险职工73.250.91万人，7增长22.27险的离退休人员有17.44万人，增长7.3%。参加失业保险职工人数20.5653.58.9%，其中职工有35.5185.9%。参加工伤保险职工人数29.5万人，增长18%。参加生育保险职工人数31.3万人，增长15.3%。领取失业保险金职工人数达到0.44人，比上年下降19.5%。2）城市规划发展表二岸协调发展。力争到2015年，常德中心城市发展到105平方公里、8100万人口规模。160洑重点构筑“七纵七横”骨架主干路。七纵，包括丹溪路、皂果路-阳知青路-经十九路。七横，包括柳叶路、洞庭大道-东驮路、鼎城路-路。城区备用饮用水源建设，使市城区供水水厂的总规模达到40万m3/9在市城区新建2年污水处理率达水流域垃圾焚烧发电厂，2015年生活垃圾无害化处理率达100%。落实人防建设与城市建设相结合规划，逐步完善战时城市防空体系。江以南的常德大道、金丹路、沅江三桥、机场路和兴德路、紫缘路、区形成“5横7纵”公交专用道网络。在江南城区形成“3横2纵”横285外公共停车场3通的压力。10有景观轴线、生态走廊和城市绿化系统融合，形成“三山三面围城、两水穿城而过、一湖傍城而铺”的城市景观，2015年绿地率达到39.8%，绿化覆盖率达到45%。实施一批改善城市生态环境和人居环国文明城市。中心城市重大建设项目★城市道路：“三路一桥”建设----常德大道、金丹路、桃花源路，等。城区滨江路暨防洪墙建设；诗墙“四阁”改造等。源利用工程；市行政中心建设等。12第三部分常德房地产市场分析表三2030年中心城区城乡用地汇总表占中心城区总面积用地比重序用类别名称（万m2）（%）号地代号现现状规划状规划H建设用地17.831.91311110519852区域交通0.52.2设施用地330.511394城市建设11.025.6用地687015958其中镇建设用0.42.4地2221500乡村建设6.05.1用地36831000非建设用地80.568.1

5014842436水域11.310.9

70476799E2农业用地46.532.2

其中2894320045生态用地24.425.0

1519115592总计中心城区总用地6228862288100.0100.0１）用地规划随着城镇一体化进程，保护利用自然生态环境、顺应区域经济流向，14量方面的差距，将城市两岸作为一个整体协调发展。常德市中心城“一带”指的是沅江，沅江既是常德城市的风光带、生态廊道、“一带”是常德城市空间的首要特征。趋势，并涵盖了主要市级中心、片区中心的分布。成具有竞争力的城市新区。“多片区”指城市划分为9个片区，其中沅江北岸5个，沅江南岸45洑片4个片区分别为鼎城中心区、德山中心区、德山南区、德山东区。31.9%。区域交通设施用地是位于中心城区以内，城市建成区以外的铁路线、公路线用地以及机场用地，总面积13.9km。城市建设用地是中心城区内集中连片开发、市政公用设施和公共设施配置完备的建设用15159.6km；镇建设用地是指位于中心城区城市建设用地设施配置较为完备的建设用地，总面积15.0km。乡村建设用地是的用地，总面积10.0km。519132.5%，人均居住用地为33.49平方米/人。28个居住区；其中位于江北城区19个，位于江南城区5个，位于德山城区4个。服务设施及市政设施，新建居住区绿地率不低于40%。施，增加绿化面积，改善居住环境。细规划中具体落实。各居住区配套的中小学应严格按照国家及湖南省相关的建设规至少一所中学，按照服务半径设置1至多所小学。规划保障性住房的具体选址为：河洑片区的居住区07、江北中16心区的居住区12、东江片区的居住区17、鼎成中心区的居住区20、鼎成中心区的居住区244.97万平方米。洑内有一个片区级以上中心。规划公共服务设施用地267916.8%规划行政办公用地232万平方米，占规划建设用地的1.5%，人均1.50平方米。部分行政机关迁至此地办公。旅馆业为主。98个片民提供服务。心。规划商业金融业用地1364万平方米，占规划建设用地的8.6%，人均8.8平方米。17发展，不再进行规模的扩展。规划文化娱乐设施用地2511.6%，人均建设用地1.62平方米。在河洑片区中心，规划综合剧院一处；规划的98个片区中心安排文化娱乐设施用地；结合居住区建设，在社区内部普及小型文化活动站。规划体育设施用地112万平方米，占规划建设用地的0.7%，人均建设用地0.72平方米。在河片区中心规划大型体育馆用地；规划的98个片区中心安排体育设施用加体育场地和体育健身设施。规划医疗卫生设施用地1280.8%，人均用地0.82平方米。保留原有医院，规划在除江北中心区（已满足）外的其他8个片区中新设综合性医院。规划教育科研用地584万平方米，占城市建设用地的3.7%，人均建设用地3.76平方米。洑片中心，包括中心图书馆、体育馆、学生活动中心。规划工业用地230014.4%，人均建设用地14.84片区的东南，玉霞路沿线。德山南片区主要承接长三角和珠三角地18产破产的企业应进行资产和用地的清理整顿，腾退可开发用地。规划仓储用地3021.9%，人均建设用地1.95平方米。保留常德铁路东站的仓储用地和位于德山中心2个物6火车站物流中心和德山南部物流中心。规划形成“一带三核心多节点”的绿地系统结构。一带：沅江绿色生态带。构成三个城区的生态核心。这三个核心分别是：江北城区的柳叶湖，江南城区的赤湾湖公园，德山城区的德山公园。规划公共绿地1938万平方米，人均12.50平方米。规划7个市级公园，15个区级公园。沿高速公路两侧各设置3015米的输电线单侧防护绿带不少于10输电线单侧防护绿带不少于20米，500kv输电线单侧防护绿带不少于35米。19洑生态景观网络。注重沅江一江两岸的生活岸线规划，形成沅江沿江风光带。江北城区：规划江北城区从沅江三桥到沅江一桥为生活岸市广场。江南城区：沿沅江应以相对自然的岸线处理为主，沅江大堤以自然绿坡的方式建设，与沅江北岸形成一自然一人文的两岸风休憩空间。德山城区：在孤峰塔到沅江二桥段规划为生活岸线，对吉(yuè)河湾节点、孤峰塔节点、德山南片区公园节点。2）常德城区房产状况从9.29要城市的楼盘交易量下降达20%以上。但是各地的限购令即将于12月31在11月份全体涨价。市城区成交商品房开发用地1544亩,成交金额20达到30亿。价疯狂飚升。4500左右。商铺在7万-3年12破60004000中可以看出：2010年11月数据表四A常德市老城区目前在售楼盘7个，均价为3715元/㎡，最高价是水榭花城和香格里拉领域均价3880㎡(4.9米高小复式不列入参考均价)，最低价芙蓉尚城价格3250/㎡。显示常德市老城区的21房价已经起价3200元/㎡4000元/㎡房的热点板块B常德市城东区目前在售楼盘33333元/是紫气东来·明居别墅均价3500元/㎡，最低价广德花园均价3050元/11这个月开始选房的上东曼城二期，因为开发商提前保留房源，引起VIP揭的房源在常德市果然是一房难求！C常德市城西区目前在售楼盘4个，均价为3545元/，最高价锦安嘉苑均价3900元/，最低价创鼎御和园均价3100元/。常德市城西区11月份除了老盘西城水恋之外，其他三个楼盘价格均有2850元/㎡上涨到二次开盘的3100元/㎡。D常德市城北火车站区域11月份区目前在售楼盘63505元/㎡3975/3350/㎡地质队等等的建22设和建成，这个板块以后肯定是常德市房地产开发最大的热土地。Ｆ常德市柳叶湖区域113110元/㎡，新开盘的柳叶湖汽车站二期也是开盘均价