第二章　连锁超市开发决策

西安欧亚学院教案专用纸西安欧亚学院教案课程名称《连锁超市经营管理》学时总数5课时章节题目第二章连锁超市的开发决策课次2.5一、教学目的方法，熟悉动态投资计算分析方法。二、教学重点要求了解商圈的概念及各种设定方法,店址选择的前提条件;掌握商圈调查及其分析方法.三、教学难点深入理解商店成功经营的方略、费用、销售额及盈亏平衡点的预测。四、教学过程设计调查身边的商圈。第页共页西安欧亚学院教案专用纸第二章连锁超市的开发决策§2-1商圈及其分析一、商圈的概念与设定方法（一）商圈的概念1．商圈：即商业圈，指到该商店购物的消费者居住地所分布的地区范围。2．构成（如图）辐射半径占顾客总数比例客源核心商圈1公里左右55％--70％常住人口次级商圈3-4公里15％--25％工作人口边缘商圈7公里左右5％--30％流动人口为到该商店购物的消费者居住地有近有远，所以导致商圈并不是同心圆。第页共页西安欧亚学院教案专用纸（二）超市商圈的经验设定法以应具体问题具体分析。1．业态不同，商圈范围不同购物中心、超级市场奉行小商圈主义、商圈范围小，单程10分钟左右；大综、仓储幅射面很大，奉行大商圈主义。2．超市所处位置不同，商圈范围不同便利店：位于居民区，幅射面小，范围小；大综：位于城乡结合部，幅射面大，范围大；仓储：位于城乡结合部，幅射面大，范围大。位于城市中的超市商圈比位于郊区的超市范围要小。3．超市规模不同，商圈范围不同围大，反之则越小。4．顾客购物出行方式不同，商圈范围不同步行、开车跑的距离是不同的，步行跑的距离近，开车跑的距离远，所以，出行工具越现代化，商圈范围大，反之，越小。5．顾客购物频率不同，商圈范围不同（三）顾客问卷调查商圈设定法最主要是通过来店顾客问卷调查法来设定商圈范围。步骤：第页共页西安欧亚学院教案专用纸1．设计调查问卷问卷的主要项目有：1）顾客的住址。2）顾客的来店频率（次∕周、次∕3）顾客去大型店购物的频率。4）顾客去竞争店购物的频率。性别住址设定超市，主要购买什么商品等。案例：P1430“北京华联超市顾客问卷调查表”。2．制作商圈地图100-150最远顾客的住址标出来，用线连接，即初定商圈。3．计算商圈内的住户数人就是市场。市场=人口+购买欲望+支付能力，人口数的调查是非常重要的一个环节。调查初定商圈内的住户数，人口数，三口之家等。4．计算销售额到预期目标，是否有开店的可能性。5．划分商圈层次商圈层次的划分商圈层次市场占有率占销售额比例第一商圈30%以上70%第二商圈10%～30%25%第三商圈5%～10%5%第页共页西安欧亚学院教案专用纸（四）公式计算商圈设定法美国学者威廉`雷利，1931年根据牛顿力学的万有引力理论的启发而提出。距离成反比。BaBbPaPbDbDa式中：Ba——A市吸引C市人口的比率；Bb——B市吸引C市人口的比率；Pa——A市的人口数；Pb——B市的人口数；Da——C市到A市的距离；Db——C市到B市的距离。1949公式运算求出两商圈的分界点。DaDD1PP式中：Da——A地到商圈分界点的距离；Db——B地到商圈分界点的距离；Da+Db——A、B两地之间的距离；Pa——A地的人口总数；Pb——B地的人口总数。3．科亨·阿普波姆法则第页共页西安欧亚学院教案专用纸中，更符合现代社会特点。DDDP1P式中：Da——ADa＋DbPa——A地的卖场面积；Pb——B地的卖场面积。4．哈里斯（C.D.Harris）的潜能模式此法则是通过比较两个城市的人口比到第三地的时间比和卖场面积比决定两城市间的商圈分界点。得到的商圈范围才比较准确。二、商圈调查与分析（一）市场调查的目的1）设定商圈范围。力图处在客流量最大，最集中的地方。客流的类型有三种：自身客流；分享客流；派生客流。2）调查商圈顾客。3）预测超市开业后的营业额。第页共页西安欧亚学院教案专用纸4）调查竞争店。在竞争对手少且发展有潜力的地方。5）卖场的适当规模。能力也自然强；相反，规模过小，可陈列的商品种类少，消费者的选择空间小，投资盈亏平衡店后，再设定卖场规模大小。6）投资回收的可行性。与利润的关系，还应考虑投资的回收期限。（二）市场调查资料的来源策失误。部分调查资料的来源资料类别资料来源人口数、户数资料城市政府、户籍管理部门或居委会城市规划、建设指定用图城市政府、住宅局或城建管理部门竞争分布图实地调查、行业协会、工商部门竞争店销售业绩实地调查、行业协会、工商部门商业业态与格局的发展变化城市政府、行业协会、工商部门（三）商圈调查与分析1．商圈潜力调查第页共页西安欧亚学院教案专用纸圈内的消费者有具体的调查分析，将潜在顾客变为实际消费者。1）商圈人口调查与分析。·的潜力，在一个人口逐增的新区开店易成功，反之，易失败。·人口密度。·职业结构。·家庭规模。·男女性别。·年龄比例。·教育结构。·小区规模。2）商圈客流量调查与分析。而且还包括流动人口，随交通便利，也会选择较远的超市购物。3）潜在消费额调查与分析。收入水平：指居民平均的收入水平，在全国或城市中处于什么水平。消费水平：指消费地区消费消费的直接指标，也是商店的重要指标。4）顾客消费倾向分析。目标市场。·消费者意愿调查与分析。·消费者行为调查与分析。·耐用品拥有率调查与分析。2．城市结构调查第页共页西安欧亚学院教案专用纸1）地势。2）交通。时对于交通路线、车辆往来班次、载送量者要考虑。3）繁华地段。4）各项城市功能。5）城市发展规划。3．零售业结构调查1）地区销售动向。2）各业态、各品种销售动向。3）商业地区间的竞争情况。4）大型店的动向。5）商圈饱和度分析。（四）商店成功经营方略一个超市今后的生存、发展都取决于该地有足够的购买力。那么，做为商以下方面吸引顾客：1．地点2．便宜策略的运用3．品种齐全4．停车场面积和出入的方便性5．商品的品质与鲜度6．其他服务7．清洁的卖场8．员工的服装仪容第页共页西安欧亚学院教案专用纸第二节店址选择的可行性研究可行性研究起源于20世纪30者是提出几个方案，并陈述各个的利弊，供决策者选择。连锁超市店址选择对开店成败的影响力可达70%。一、店址选择的前提条件（一）企业定位（二）开店策略从经营、商圈、立地、销售四个方面进行综合决策。1．经营1）单店或连锁店。2）地方性或全国性。3）独立式或附属式。4）大众化或高格调。5）以生鲜为主或以杂货为主。6）超市专业或超市加其他产业。7）自营物流中心或委托物流中心。8）购买或承租。9）求生存、求发展或求收益。2．商圈1）市区、郊区、社区和交通枢纽区。市区：指大中城市内商业及人口集中区域。郊区：指大中城市的城乡结合部。社区：指大中城市内新开发的大型住宅区。2）商业区、住宅区和办公区。第页共页西安欧亚学院教案专用纸3．立地1）独立建筑或复合式建筑。2）地上或地下。3）有停车场或无停车场。4．销售1）自助式或自助加面对面销售。2）单层楼或多层楼经营。3）现场处理或原厂处理。二、立地调查的主要目的（一）了解优良立地的基本条件是否具备1）开店后应有10年以上的经营持续力。2）具备足够的集客能力。（二）确定立地条件的三要素是否具备1）人口数和户数。2）道路交通工具。3）卖场面积大小。（三）判断预估营业额是否准确度高、误差小（四）形成拟定经营计划的依据三、超市选址的基本原则1）超市店址以选择在居民区为主，设有停车场，顾客步行10分钟或驾车5分钟就可到达的位置。2）超市的目标顾客应以稳定的居民为主，以店址附近的企事业单位的上下班职工为主。4）在商业中心或老城区开设超市，经营内容必须与商业街其他业态的商店的经营内容具有互补性。第页共页西安欧亚学院教案专用纸活质量创造条件。四、超市选址的城市商业条件（一）城市类型立符合城市特色的超市。（二）城市设施（三）交通条件在城市条件中，对店铺选址影响最直接的因素是交通条件。（四）城市规划（五）消费者因素（六）城市的商业属性五、超市的区域选择（一）市级商业区（二）区级商业区（三）街道商业区（四）居民区力来确定。（五）购物中心六、超市的商圈条件第页共页西安欧亚学院教案专用纸（一）人口数、住户数（二）竞争店数（三）客流状况（四）道路状况（五）附近店状况（六）场地条件（七）停车条件（八）法律条件（九）投资的最高限额（十）员工配置第三节资金的时间价值一、时间因素的概念增值的，资金只有在流通过程中随着时间延长才能增值。价值的创造包括两个方面：一是劳动创造价值，另一个是时间创造价值。二、资金时间价值的理论根据三、现金流量（ＣashFlow）入，某一时刻的货币收入和支出的货币量称为现金流量。现金流量图（CashFlowDiagram）的两种图形表示：（一）用垂直箭头表示现金流量F161.5i=10%P100i=10%12345N012345N

P100F161.5（a）（b）第页共页西安欧亚学院教案专用纸现金流量图（二）在数轴上直接标注现金流量-100161.5100

-161.501234501

2345(a)(b)（三）使用现金流量图应注意的问题1)水平线是时间标度，时间的推移是自左向右，每一格代表一个时间单位n格的终点和第n+1格的起点是相重合的。2)3)现金流量图与立脚点有关。四、基准贴现率(社会贴现率、影子利率）（一）概念基准贴现率是由国家规定的把未来的各种价值折算成现在值并适用于各行各业的统一的贴现率。（二）作用展迟缓，失业率上升。（三）制定方法第页共页西安欧亚学院教案专用纸定。五、利息的种类利息的计算方法分为单利法和复利法两种六、利息公式（一）单利Ｆ=P+PiNＦ(Pi)tPtN单利的本利直线单利的计算计息本金本利和累计本利和期1PP+PiF=P(1+i)2PP+PiF=P(1+i)+Pi=P(1+2i)3PP+PiF=P(1+2i)+Pi=P(1+3i)…………NPP+PiF=P[1+(N-1)i]+Pi=P(1+Ni)1．一次支付未来值单利的一次支付未来值计算公式为：F=P(1+Ni)2．一次支付现值由公式F=P(1+Ni)变换成用未来值求现值的公式：1P=F1Ni（二）复利第页共页西安欧亚学院教案专用纸ＦＦ＝P(1+i)NPN复利的本利和曲线1．一次支付未来值F=P（F/P，i，N）2．一次支付现值Ｐ＝Ｆ［11iN］［11iNPaymentPresentWorth价值推算。3．等额支付序列未来值F=A[1N1ii][1iN1i]的值叫做等额支付序列复利系数（UniformSeriesCompoundAmountF=A（F/A，i，N）4．等额支付序列积累基金（投资基金、偿债基金）Ａ＝Ｆ[iN]i11[iN]叫做等额支付序列积累基金系数（SinkingFundDeposit1i1第页共页西安欧亚学院教案专用纸Ａ＝Ｆ（Ａ/F，i，N）5．等额支付序列资金回收Ａ=Ｐ［NiNi1］［i1NiNi11］的值叫做等额支付序列资金回收系数（CapitRecovery6．等额支付序列现值Ｐ＝Ａ［i11Ni1iN］1i1N

［］的值叫做等额支付序列现值系数（UniformSeriesPresenti1iN

Worth年年末支付等额Ａ所形成的序列的现值。公式又可表示为：Ｐ＝Ａ（Ｐ/Ａ，i，N）（三）运用利息公式应注意的问题1）为了实施方案的初始投资，假定发生在方案的寿命期初。2）方案实施过程中的经常性支出，假定发生在计息期（年）末。3）本年的年末即是下一年的年初。4）Ｐ是在当前年度开始时发生。5）Ｆ是在当前以后的第Ｎ年年末发生。6）Ａ是在考察期间各年年末（或年初）发生。第四节投资分析方法商圈分析的核心部分就是投资收益率分析。第页共页西安欧亚学院教案专用纸一、新建超市费用预测（一）固定资产费用1）设备费用。2）工程费用。（二）流动资金费用（三）固定成本费用１）房地产取得成本（地价、房价或租金）的摊提。２）开办费用摊提。３）开店成本（贷款）的利息。５）物业管理费。６）折旧费用。７）员工固定工资。８）其他费用。（四）可变成本费用１）员工调整工资。２）水电费用。３）促销费用。４）修理费用。５）营业税费。６）储运费用。７）营运费用。８）其他费用。二、新建超市投资预测新建超市投资额是固定资产费用与流动资金费用的总和。（一）商店定位第页共页西安欧亚学院教案专用纸（二）卖场规模（三）复合业种（四）盈亏平衡点（五）投资回收期三、超市销售额预测四、新建超市的盈亏平衡点分析盈亏平衡点又称保本点，是待建超市必须实现的最低销售额。（一）盈亏平衡点分析公式计算法实际盈亏＝税前盈亏（店责任利润）－费用（分担总部的费用）式中：税前盈亏＝销售毛利－变动成本－固定成本销售毛利＝销售额－销售成本毛利率＝毛利额销售额×100％商品投资收益率，即每１元的商品投资所能创造的利润。商品投资收益率＝毛利额平均库存成品销售额销售额平均库存成品＝毛利率×商品周转率由此可知，当毛利率无法再提高时，应朝提高商品周转率的方向努力。盈亏平衡点销售额＝固定成本可变费用率可见盈亏平衡点是