2017年河南房地产估价师理论与方法：房地产保险的需要模拟试题

2017年河南省房地产估价师《理论与方法》：房地产保险的需要模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。A：土地购置贷款B：土地储备贷款C：土地开发贷款D：建设贷款E：借款合同2、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%.假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元近，楼面地价为1200元/近，则该宗土地的总价为.【2006年考题】A：96万元B：192万元C：240万元D：480万元E：工业用地的监测点评估价格3、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和__。A.《住宅使用说明书》B.《住宅验收说明书》C.《住宅保修说明书》D.《住宅保修保证书》4、有一宗房地产，土地面积1000m2,其价格1500元/m2,建筑面积5000m2,其重置价格为1200元/m2,该房地产的价格为1250元/mz,则该建筑物的单价为—元/mZ。A.950B.1000C.1200D.12505、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2,现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2,5年付清。若同类物业投资收益率为8%,则开发商推出的以租代售方案对购买者来说_。A.比售价优惠B.不如售价优惠C.与售价一样D.难以判定是否给予了优惠6、工程成本控制的主要对象是主要费用的_。A.变动费用B.同定费用C.材料费用D.人工费用7、（）是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。A.建筑密度B.建筑高度C.用地面积D.容积率8、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2,总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是（）。30%45%65%75%9、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值。A：利润为零B：允许的最低经济效益指标C：最大费用D：最大利润E：借款合同10、某宗面积为5000面的房地产开发用地，市场价格（按面地价）为800元/近，容积率为2,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。A：824B：864C：882D：904E：工业用地的监测点评估价格11、某股份制企业将其以出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物向某银行申请抵押贷款，贷款期限为10年，5年后该企业因经营不善破产。清偿时，根据有关清偿政策执行后，其余额部分在债权人和所有者之间进行分配，此时的分配顺序首先应是_。A.政府B.该企业股东C.该银行D.抵押担保人12、不是影响房地产价格的区位因素是。A：位置B：交通C：人文D：环境E：工业用地的监测点评估价格13、下列关于路线价法中，不正确的是。A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D：路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格E：工业用地的监测点评估价格14、在城市房屋拆迁补偿安置中，_。A.产权不明确的房屋不予补偿B.已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人C.未解除租赁关系的房屋，暂不补偿D.未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿15、下列风险中，属于个别风险的是。A：购买力风险B：市场供求风险C：政策风险D：比较风险E：借款合同16、设临街深度价格修正率如下表：另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40%、20%和10%,则下图的宗地B的单价为元/m2。（更正：路线价：4000元阿2）A：6400B：6800C：6960D：7600E：工业用地的监测点评估价格17、某居住区住宅用地面积17.8hm2,建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2,则该居住区住宅平均层数为一层。7.911.912.119.018、根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是_。A.无柱的雨篷B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊C.房屋内高度在2.20m以上的技术层D.与室内不相通的装饰性阳台19、__,建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。2003年1月1日2004年1月1日2004年12月1日2003年12月1日20、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是.【2005年考题】A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去E：工业用地的监测点评估价格21、保险的基本职能表现在_。A.分散危险、组织经济补偿B.分散危险、筹集资金、组织经济补偿C.组织经济补偿、融通资金D.分散危险、融通资金22、根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类。A：流转税、负债税、财产税、资源税和行为目的税B：流转税、收益税、财产税、增值税和行为目的税C：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税D：地方税、收益税、财产税、资源税和行为目的税E：执行层的组织协调23、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期。A：以一次为限，不超过六个月B：以两次为限，每次不超过三个月C：以两次为限，共计不超过三个月口：以三次为限，每次不超过三个月E：执行层的组织协调24、物业服务企业应当是具有独立的。A：机关法人地位的经济组织B：事业法人地位的经济组织C：企业法人地位的经济组织D：非企业法人地位的经济组织E：执行层的组织协调 一 一25、某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元/m?、3300元/m?、3500元/m2,则该城市2006年至2008年房价年平均增长_。9.04%13.86%C.109.04%D.113.86%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%,当前整个市场的平均收益率为15%,国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是。A：0.57B：0.74C：0.80D：1.04E：借款合同2、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是—的结合体。A.设备B.实物C.权益D.区地E.环境3、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。A：以出让方式取得的土地使用权B：以划拨方式取得的土地使用权C：以转让方式取得的土地使用权D：以出租方式取得的土地使用权E：以抵押方式取得的土地使用权4、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由构成。A：直接费B：间接费C：利润口：税金E：预备费5、从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有。（2008年试题）A：土地B：劳动力C：资本D：经验E：环境6、成功的房地产租售一般包括。A：为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段B：就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段C：不毁其双方的利益，做到公平交易D：把握全过程的信息，掌握全局E：双方协商一致后的签约阶段7、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是_。A.协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容B.依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力C.协议签订后，可以进行公证D.协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案8、设置调查项目，必须注意以下等问题。A：对重大或敏感性强的问题应采用单项选择，宜采用是非提问B：所问的问题应便于被调查者回答C：备选项目必须互不相容D：问题的形式不宜太难和过于复杂E：问题不宜太短9、细分市场评价主要涉及等三个方面的评价。A：细分市场的可衡量性B：细分市场的规模和发展前景C：细分市场的差异性大小D：企业的目标和资源E：细分市场结构的吸引力10、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。A：容积率B：土地用途C：土地开发程度D：评估单位E：土地使用权性质11、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有。人：申请人撤回裁决申请的B：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的C：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的D：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的12、评估拆迁价格应精确到_。A.元B.角C.百元D.由双方协商13、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是。A：比较风险B：收益现金流风险C：持有期风险D：时间风险E：借款合同14、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括_。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.取得待开发房地产的价值C.开发成本和管理费用D.开发成本、管理费用和销售费用E.开发成本、管理费用、销售费用和销售税费15、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括_。A.分散风险职能B.融通资金职能C.组织经济补偿职能D.防灾防损职能E.分配职能16、廉租住房保障资金的来源有等。A：地方财政预算安排B：中央财政专项补助C：住房公积金增值收益D：土地出让净收益E：住宅专项维修资金17、北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的标准划分的。八：按地域细分8：按房地产用途细分^按增量存量细分口：按交易形式细分E：按目标市场细分18、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是。人：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元8：按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元C：取得了该房地产项目的土地使用权证书D：实际投入房屋建设工程的资金额（含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25%以上E：实际投入房屋建设工程的资金额（不含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25%以上19、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。（2007年试题）A：自用的工业房产，以房屋原价的50%〜60%作为应税房产原值B：自用的工业房产，以房屋原价的50%〜60%作为计税税基C：商业用途地下建筑，以房屋原价的70%〜80%作为应税房产原值D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E：地下人防设施免税20、影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和。A：经济因素8：心理因素C：环境因素D：政治因素E：借款合同21、—负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A.承包商B.开发商C.监理机构D.建设主管部门22、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业的一个百分比。A：有效毛租金收入B：净经营收入C：潜在毛租金收入口：税后现金流E：借款合同23、房地产开发项目的施工许可证由—向发证机关申请领取。A.施工单位B.建设单位C.监理单位D.设计单位24、下列关于城市房屋拆迁估价的表述中，不正确的是。A：拆迁估价的价值标准是被拆迁