兰州房地产市场战略拓展研究

兰州市房地产市场战略投资研究2013年12月TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"报告摘要 5\o"CurrentDocument"第一章兰州市城市总体概况 6—、城市综述 6\o"CurrentDocument"二城市历史 6\o"CurrentDocument"三、 气候特征 6四、 城市历史 错误!未定义书签。五、 交通优势 错误!未定义书签。六、 多民族聚集地 错误!未定义书签。\o"CurrentDocument"第二章兰州市宏观经济分析 8\o"CurrentDocument"—、城市宏观经济 8\o"CurrentDocument"二、城市房地产与经济发展的关系 10\o"CurrentDocument"第三章兰州市产业政策分析 12一、 城市政策综述 12二、 城市政策及相关动态分析 错误!未定义书签。第四章兰州市土地供求概况 错误!未定义书签。\o"CurrentDocument"一、经营性土地供应量 20\o"CurrentDocument"二经营性土地成交量 21三、 经营性土地成交价格 错误!未定义书签。1、 楼面地价 错误味定义书签。2、 总价 错误!未定义书签。3、 溢价率 错误!未定义书签。四、成交结构 错误!未定义书签。1、 板块分布情况 错误!未定义书签。2、 容积率 错误!未定义书签。TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第五章兰州市行业发展概况 28一、 行业发展相关动态分析 28\o"CurrentDocument"二行业集中度 42\o"CurrentDocument"第六章兰州市土地市场交易情况 44—、在售项目 44\o"CurrentDocument"二、 商品住宅供求走势 45\o"CurrentDocument"1、 年度走势 45\o"CurrentDocument"2、 季度走势 47\o"CurrentDocument"3、 月度走势 48\o"CurrentDocument"三、 交易价格 49\o"CurrentDocument"四、 商品住宅成交结构 52\o"CurrentDocument"1、 面积段结构 52\o"CurrentDocument"2、 价格结构 52\o"CurrentDocument"3、 区域结构 54\o"CurrentDocument"4、 成交TOP10 55\o"CurrentDocument"第七章营销表现 57一、 综述 57\o"CurrentDocument"二、 平面广告投放量 57\o"CurrentDocument"第八章兰州市房地产市场走向 62一、 政策预期 62\o"CurrentDocument"二、 土地供需 641、 供应 642、 成交 65\o"CurrentDocument"三、 市场走势 65\o"CurrentDocument"1、 商品住宅市场 65\o"CurrentDocument"2、 商业市场 66\o"CurrentDocument"3、 办公市场 66\o"CurrentDocument"第九章兰州市房地产市场整体分析 67\o"CurrentDocument"一、区域数据 67\o"CurrentDocument"1、 西固板块 67\o"CurrentDocument"2、 安宁板块 67\o"CurrentDocument"3、 七里河板块 68\o"CurrentDocument"4、 城关板块 68\o"CurrentDocument"5、 黄河北板块 686、 城东板块 68\o"CurrentDocument"7、 雁滩板块 69\o"CurrentDocument"二整体分析 69报告摘要城市投资战略主要有城市发展空间、公司目标和内部环境等相关考量要素,本次报告暂不考虑对公司目标和内部环境进行综合分析，主要基于城市发展空间的角度，在没有实地调硏的情况下，仅从整体上对兰州市的宏观经济、土地市场、商品房市场、竞争对手、政府资源、城市规划等相关方面进行综合评价，重点对兰州城区进行分析研究,判定兰州房地产市场战略投资策略,简要分析如下：兰州主城的西固、安宁、七里河、城关、城东、黄河北、雁滩七区中，西固区是最为特殊的一个区，曾经提起西固，首先会联想到的便是〃工业城〃"远离市区〃等等，而随着近年来大兰州概念的不断渗透与深入，西固版块的发展前景也渐渐被更多的人重视了起来。政府的引导，大面积的城中村改造以及西固版块本身可自成一体的发展优势，让今天的西固已然成为一个有巨大潜质的版块。以西固人家、天庆国际新城和恒利沃德小镇为代表的品质楼盘不断崛起让人眼前为之一亮,西固房地产已经从家属院模式到品质居所进行了一个大踏步的迈升板块典型项目包括西固人家、中鹏阴园、银泰逸翠园、西固百合苑等。目前板块值得关注的楼盘主要为恒利沃德小镇、中天嘉苑、天庆国际新城、鸿安国际广场、重邦康城、玫瑰小镇等。第一章兰州市城市总体概况城市综述兰州是甘肃省的省会，地处大西北处于〃座中四连”的独特位置。市区南北群山对峙，东西黄河穿城而过，城市南北依山傍水而建，呈狭长山谷地形。全市皋兰现辖城关（中心城区\七里河、西固、安宁、红古5个区和永登，榆中、皋兰3个县。土地面积为13085.6平方公里,户籍人口322万，常住人口361.18万人，其中建成区内非农业常住人口261万人，夕卜来流动人口50余万。全市有汉、回、满、东乡、藏、蒙、土家等36个民族，少数民族人口占总人口占3.6%。二、城市历史兰州，始建于公元前86年。据记载，因初次在这里筑城时挖出金子，故取蔽晋时在名金城,还有一种说法是依据〃金城汤池〃的典故，喻其坚固。两汉、此设置金城县。十六国前凉时又移金城郡治于此。隋开皇三年（公元583年）,隋文帝废郡置州”在此设立兰州总管府,〃兰州〃之称,始见于史册。后来虽然州、郡数次易名，但兰州的建置沿革基本固定下来,相沿至今。蔽晋时在三，气候特征兰州市市区南北,群山环抱，东西黄河穿流而过，枕山带河，依山傍水，平均海拔1500米，具有盆地城市的特征。兰州地处内陆,大陆性季风气候明显,特点是四季分明，降水少，日照多，光能潜力大，气候干燥，昼夜温差大,年日照时数为2600小时，无霜期为180天，年平均降水量在250-350毫米，并集中分布在6・9月。春秋季风沙较大为主要劣势。!1!■产业概况!1!兰州已形成以石油、化工、机械、冶金、四大行业等主体，门类比较齐全的工业体系，成为我国主要的重化工，能源和原材料生产基地之一。硝酸合成橡胶、硅铁、铝、石墨、电机、石油铅机和粗精纺毛呢等产品产量均处国内领先地位。兰州是黄河上游最大的工业城市和西部重要的原材料工业基地，作为新中国成立后重点布点建设的老工业基地之一，经过几十年特别是改革开放以来的建设与发展，工业化水平迅速提高，初步形成了以石油化工、冶金有色、装备制造、能源电力、医药生物、农产品加工、高新技术为主体，门类比较齐全的工业体系，成为全国重要的石油化工、冶金有色和装备制造业基地。全市有工业行业40多个”五、 交通优势兰州，是黄河上游经济区经济中心之一和西陇海兰新经济带重要的支撑点和辐射源，是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一（兰州、徐州、郑州、西安、乌鲁木齐\是我国东中部地区联系西部地区的桥梁和纽带，是西北的交通通信枢纽和科硏教育中心。陇海、兰新、青兰、包兰四大铁路干线交汇于此，是西北地区最大的货运站和新亚欧大陆桥上重要的集配箱转运中心，也是西部地区通信枢纽和信息网络中心六、 多民族聚集地兰州市有汉、回、满、东乡、藏、蒙、土家、保安、裕固、撒拉、哈萨克等36个民族，少数民族人口占总人口占3.6%。少数民族人口基数庞大已在城区内形成了多个单一民族聚集地并形成了独特的生活习惯及消费模式第二章兰州市宏观经济分析城市宏观经济2012年兰州市GDP再度冲高达到1570亿元环比2011年增长15.4%,较之以往增速有所回落。图2003-2012年兰州市GDP总量及增长率走势图2012年兰州市人均GDP约为43370元，环比2011年增长15.3%,增速较去年有所提高;兰州市城镇居民人均可支配收入水平18000元,环比2011年增长12.8%,增速较去年有所回落。

图2-22003-2012年兰州市社会消费品零售总额走势图2012年兰州市社会消费品零售总额754亿元环比2011年增长约17.9%,增速较去年略有增加。2012年，兰州市人均可支配收入水平和增长率保持较好增长态势，兰州固定资产投资额突破千亿大关,达到1220亿元，环比2010年增幅高达28.3%,

增长速度较去年大幅回落。图2-42003-2012年兰州市固定资产投资额走势图二.城市房地产与经济发展的关系2012年，兰州市人均GDP已达到43370元人民币（按照1美元兑换6.2元人民币计算，约折合为6995美元X这标志着从人均GDP角度分析，兰州房地产市场已经处于国际惯例中的快速发展期。图2-52004-2011年兰州市产业结构示意图

鉴于兰州GDP的贡献主要来自石化、电力、烟草、化工、金属等垄断行业，所以人均GDP含金量有所折扣。综合考虑市场实际发展态势,兰州房地产市场其实刚刚进入快速发展期。未来2-3年，会是兰州房地产市场初步完成转型升级的关键时期。2011年，兰州市一、二三产业比重分别为2.9%、48.3%.48.8%。总体来看，兰州20口年第一、来看，兰州20口年第一、三产业占比略有下降”二产业比重略有上升持平。体依然是第二、第三产业基本持平、一产占比很低。tv固定资产投资额（亿元） 房地产投资额（亿元）tv固定资产投资额（亿元） 房地产投资额（亿元）—一固定资产投资额增长率—房地产投资额增长率图2-62003年・2012年11月兰州市房地产投资及相关数据变化情况示意图2012年,兰州市固定资产投资额为1220亿元,其中1-11月房地产开发投资额为202.27亿元，比去年全年投资总额高26.7%。第三章兰州市产业政策分析城市政策综述2011年，兰州市房地产市场政策层面曾表现岀三大特征第一、打击面大,严厉程度处于全国领先水平；第二、"一房一价〃备案审核产生市场真空期，全年供求走势发生巨大变化；第三、第三、四季度政策效应淡化速度高于全国。与2011年特征鲜明的政策环境相比，2012年兰州房地产调控层面的政策出台近乎为零,全年市场都在政策瓶颈期内度过；整年,兰州地方性房地产政策仅在扶持层面有所显现扶持对象主要为新区、新城等新兴区域。总体而言,2012年兰州的房地产政策环境完全处于上轮高压调控后的平静免疫期内，各企业已逐步适应〃两限〃,政策调控效应已大体在企业营销观望层面消失，效果仅存于对消费群体的限定层面。二.城市政策及相关动态分析表3-12012年兰州市房地产相关政策概要及解读时间关键词主要内容及解读1.5全省住房保障工作座谈会【动态】■兰州个人住房信息系统已经实现与国家建设部的信息联网，今年将启动省级个人住房信息系统建设工作,年底实现省市联网，并做好与建设部联网的准备工作。同时,全省将继续坚定不移地加强房地产市场调控，继续执行差别化住房信贷政策和税收政策。【分析】■个人住房信息系统的日益完善，对于政府更科学的监测房地产市场动态、合理抑制不合理投机需求具有重要意义。1.9《2012甘肃省政府工作报【动态】■把兰州新区和兰州、白银国家开发区、白银工业集中区作为推动工白核心经济区加快产业发展的重要平台,加强统筹协调,促进融合发展。加快建设兰州新区水、

告》电、气、暖、路等基础设施和学校、医院、金融机构等公共服务设施。争取国家批准设立兰州新区。■开建400公里高速公路和宝鸡至兰州客运专线（含兰州西客站>兰州至中川机场铁路、陇南机场。■以兰州创意文化产业园、庆阳农耕和民俗文化产业园、临夏民族文化产业园和丝绸之路文化产业带建设为重点，规划建设一批地方特色鲜明、产业链完整、规模效应明显的文化产业园区和基地。■严格住房用地供应管理，进一步挖掘企事业单位土地资源，加大住房供应结构调整,加强房地产市场调控,促进房价合理回归。■在准入门槛、土地使用、税收等方面强化政策引导，营造非公经济公平参与市场竞争的政策和体制环境，发展财政资金的引导作用，带动社会资金支持中小企业发展；建立信用担保机构风险补偿机制，解决中小企业"融资难"问题。【分析】■从实际情况来看,新区基础设施建设的不断推进相对以往开发区建设有明显进步。■报告中提及的2012年开建兰州西客站，对七里河区域发展意义重大。■"严格住房用地供应管理，进一步挖掘企事业单位土地资源"一方面预示2012年土地供应节奏和供应量不会有太大幅度提升,另一方面预ZF"出城入园"等企事业单位地块的未来发展预期。对于优质区位地块的把握市场意义重大。1.12甘肃省十届人大五次会议【动态】■在停车场建设方面,除了尽快在城市岀入口规划建设大型停车场外，在市内，作为硬指标,新建十二层以上建筑必须建地下停车场。同时，对审批的地下停车场已被改为超市、餐饮经营场所等其他功能的，要逐步恢复其原有审批功能。【分析】■市政父通条件的改善与否直接关系兰州城市、经济未来能否持续健康发展。受制于特殊地理条件下的市政交通条件落后和车流猛增未来极有可能直接影响部分区域房地产项目客群导入。地块选址需要充分考虑此方面内容。2.8兰州市国土资源工作会议【动态】■今年全市力争新增建设用地指标达到800公顷以上。■重点保障"三农"、保障性住房、社会事业等建设。■实施新增和存量土地"大储备"制度，促进依法征地、熟地和旧城区、棚户区及城中村改造。■完善国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让,创新供地模式,探索"限房价、竞地价"方式供应土地,年内建立和实施土地网上交易制度。【分析】■”大储备”土地往往是城市新发展区域的生地或者待拆迁地块，从未来发展空间和既有地段资源角度看，对于企业土地需求来讲具备较高获取价值。■进一步规范招拍挂土地市场，建立土地网上交易制度等都是维护土地供应市场健康有序发展的手段，但"限房价"背景下的"竞地价"无疑会加大企业运作成本，模式合理性存疑。2.10兰州市商务发展暨市场监管工作缶义【动态】■兰州市将围绕大众消费和旅游休闲市场需求,通过挖掘饮食文化、丝绸之路商业文化”突出地方特色,推进各类商业街提档升级。■重点抓好农民巷美食街、甘南路休闲街、大众巷小吃街、金昌路通讯产品街、永昌路特色品牌服饰街、西站商业步行街、红古金海湾、永登金街、榆中兴隆步行街、

皋兰商业步行街等10条特色商业街区的培育和改造提升。【分析】■提高商业街档次对于兰州商业地产环境营造具有重大积极意义。对饮食、丝绸等地方特色的发掘有利于树立鲜明城市特征,提高差别化竞争力。■10条商业街的培育改造提升计划中有4条位于远郊区县，由此可以也看出兰州商品房市场向外膨胀趋势明显。3.1限购令【动态】兰州市房管局副局长杨学栋：■坚持相对严格的调控政策,依然是今年兰州楼市的主基调。具体做法就是继续加大房地产市场检杳力度，严格落实此前已执行一年有余的"限购令"和"一房一价"制度。■今年兰州的信贷政策依旧"紧绷",不仅如此，房管部门还将配合人民银行、银监会等部门,合理控制房地产信贷总规模，保持个人购房贷款均衡投放。【分析】■2012年兰州市整体调控环境发生原则性变化的可能性不大。相反，目刖市场大为流行的通过精装价解决限价的做法可能会引起调控主体着重关注进而被堵死。新的符合市场状况的营销手段需要提前考虑。4.10小型趣企业信贷【动态】■《甘肃省人民政府关于进一步促进小型微型企业发展的指导意见》■商业银行要重点加大对单户授信500万元以下小微企业的信贷支持。清理纠正金融服务不合理收费。■对担保机构为小微企业提供的担保费率在3%以下、10万元以内的小额贷款担保,给予0.5%~2%的保费补贴。【分析】■微型企业以及经常被提及的中小企业是市场中最具活力构成元素。对这类企业的支持会对市场健康发展产生有效促进。4.18道路【动态】■《兰州市大气污染综合治理机动车尾气污染治理实施方案》建议上马一批交通基础设施项目,改善兰州交通拥堵现状。■西津路（解放门一小西湖段）高架工程:全线采用箱梁结构,采用双向四车道设计，高架全长1.8公里。建成后将是兰州城区第一个高架桥,彻底改善城区"蜂腰"的交通拥堵状况。■南滨河路（静宁路一白z观段）改造工程：取消路段北侧人行道，行人由游览道通行,在南侧设置双向非机动车道,车行道宽度由14米加宽为21米,双向六车道设计,全长1.4公里,力争今年建成。■天水中路（南滨河路一盘旋路段）改造工程:增加非机动车道和公交专用道，全长800米，力争今年建成。■张掖路步行街段人行道,车行道加宽恢复通车改造工程：将张掖路西段改造及地下商城出入口移位。■轨道交通建设项目力争6月底前办结全线开工前各项准备工作，确保年内1号线一期工程全线开工建设。■南山路今年基本建成南出口至绿色市场道路，冋时完成南出口以西至西柳沟立交桥路段征地拆迁。【分析】

■随着人口和机动车保有量的迅速增长,市区道路优化改造势在必行。但张掖路步行街的恢复通车十分值得商榷。在成熟市区内依靠步行道改车道、道路扩宽来解决交通拥堵问题治标不治本,无法根本性解决问题。■治理地下车库挪用、规范整治市区范围内停车秩序更加直接有效。5.3退市还路【动态】■《兰州道路交通改善工程规划方案》。■实施永昌路、鼓楼巷、兰工坪南路、小西湖西街、七里河桥南街、七里河桥北街和西站西路等"退市还路"工程,改善城市交通内部循环。■逐步搬迁七里河区钢材市场、木材市场、建材市场、粮油库等物流市场,2012年务必启动搬迁雁滩、东岗组团物流市场和各种批发市场。■《关于道路交通畅通工作的实施意见》。■重点要实施"七大工程"，构建立体交通体系，完善城区交通设施。实施南绕城高速项目建设。【分析】■退市还路虽然会对部分区段商气产生一定程度影响，但对商圈整体档次的提咼具有较大意义。还路后对交通畅通程度的促进也具备积极意义。■雁滩、东岗物流组团的迁出对于两个板块后续可开发土地资源的可持续发展意义重大。尤其是雁滩组团原家居、物流所在位置大多是地段极佳位置。如果得以成功迁出,未来雁滩、东岗板块房地产市场将迎来一轮新的发展机遇。5.17农民工【动态】■兰州市农民工工作联席会议2012年第一次全体会议■将长期在城市就业与生活的农民工居住问题,纳入城市住房建设规划。大力推进公共租赁住房建设，加大政府投资建设力度,充分发挥用工单位的作用，多渠道增加公共租赁住房供应。逐步扩大住房保障覆盖面,将符合条件的农民工^入住房保障范围,逐步建立解决农民工居住问题的长效机制。【分析】■农民工参与城市化进程，是未来城市房地产客源发生改变的刖奏。在当刖农民工收入水平日益逼近甚至超过本科毕业生的背景下,没人理由不将他们考虑在未来潜在客源之中。7.2兰州市城市总体规划(2011-2020)【动态】■交通"骨干系统"和"组团内系统"两层结构：骨干系统服务于跨组团的长距离出行，重点依赖城市轨道、BRT快速公交;组团内系统则服务于某个片区内的短距离岀行，主要由常规公交承担。规划2020年内会有5条BRT线路。■绿化规划绿地系统发展为"三带、五廊、多辄多园"的网络化结构。到2020年，规划绿地4182.98公顷，占城市建设总用地比例为16.76%。其中公共绿地2857.19公顷，人均公共绿地达到10.39平方米。■新区规划形成"八大基地、三个中心、两区核F建设国家战略和产业转型的石油化工能源储备、装备制造业、生物医药产业、新材料产业、新技术严业和农业科技开发示范等六大基地；建设重要父通枢纽和物流中心、西北地区重要的生产性服务中心、兰白核心经济区的重要中心；建设生态修复和未利用土地综合开发不范区、新型城镇化和城乡统筹发展的试验区。规划预测，

到2020年，新区城镇人口规模约为60万人，城市建设用地规模约为110平方公里左右。■兰白经济圈规划兰白经济区构筑〃一主两副五带"的空间发展格局,即以兰州市区（远景包括榆中盆地）为主中心，兰州新区和白银市区（含刘川工业园）为副中心，形成兰州-西宁、兰州淀西、临夏-兰州-白银、兰州-武威及兰州-甘南五条城镇发展带。【分析】■从BRT的实际运行效率和兰州市路网的先天特征来看,开发企业不宜对BRT抱有太大期望。与地段资源直接相关的绿化规划是需要重点关注的内容。■安宁BRT截止报告形成时已经建成通车,建成使用效果十分不理想。7.16《兰州市晰车停放服务收费管理办法》【动态】■截至6月底，兰州市目刖机动车保有量超过50万辆，其中城市四区超过40万辆。到今年底,兰州市内的车辆通行量保守估计会达到55万辆/天,而兰州现有的停车泊位约11万个。以发达城市提出的车辆保有量和停车位配比应达到1：L5的比例来算,兰州还在"抢车位”。■停车费收费管理形式将按照停车场类别,实行政府定价和市场调节价的"双管齐下"，收费标准则实行差别定价，即从城市中心区向城市外围，价格为由高到低的阶梯价；对于同一地区机动车停车场和道路临时停车位的收费，采取路内高于路外、地上高于地下、室外高于室内的原则定价。■重点路段一小时内6元超出后每小时加收4元；一类道路一小时内4元超岀后每小时加收3元；二类道路一小时内3元超出后每小时加收2元；专业室内停车场一小时内2元超出后每小时加收1元;智能立体车库一小时内4元超出后每小时加收2元。【分析】■随着城市化进程的不断发展,兰州城市交通将面临难以想象的压九在地铁尚停留在图纸阶段、公交系统拥挤不堪、出租车还在实行单双限号的条件下出台高额停车收费，对于市民出行会造成极大影响。■各商业、写字楼、住宅物业应当以此为契机，通过灵活的操作办法，让自己的物业更加具有吸引力。7.17住州市城市近期建设规划（20口・2015）＞【动态】■近期建设市域空间发展布局思路是："中心提升、新区集聚、轴向拓展、梯度推进"，从而实现"强化核心功能区，枝状布局城镇群"。■至2015年，兰州市域总人口为420万人，市域城镇化水平达到80%,市域城镇总人口336万人,市域城镇建设用地控制在400平方公里以内。其中中心城区城市人口规模245万人，中心城区建设用地面积约210平方公里；兰州新区城市人口规模为30万人，兰州新区建设用地规模60平方公里（不含机场控制范围，其中重化工业和石油储备区约20平方公里1■近期城市建设综合行动计划与建设指引，近期重要建设区规划包含重点开发地区（城市新区和拓展空间\重点功能提升主善地区（旧城更新地区1重点生态控制区、重点储备控制地区等四类重点地区。围绕城市建设目标，结合重点片区发展，分别从重点发展的居住区、公共服务设施、工业产业发展区、对外交通、城市道路父通、重要的市政设施、绿地系统建设与山水格局保护、历史文化名城保护、防灾体系、地下空间开发与利用、城乡统筹建设等重要方面进行强化和提升。【分析】8.8机动车限量9.10《兰州新区建设指导意见》《关于加9.21快推进兰

州新区建

设的意

见》【动态】■兰州市政府建议在《甘肃省道路交通安全条例》中，明确兰州市可根据道路交通状况，对机动车实行总量控制和限行措施，为保持机动车有序增长提供法规依据。［分析】■机动车限量一旦确定出台，将引起机动车上牌量阶段性爆发增长。不论是限量还是限行,者8不是解决交通拥堵的根本性良策。■结合房地产考虑，与交通和车辆相关的各方面的因素将会越来越多的影响购房者在购房过程中的决走因素。【动态】■《指导意见》共提出扶持兰州新区发展的五项扶持政策。包括支持体制机制创新,实施差别化土地政策,加大基础设施建设与生态环境保护支持力度，优先布局重大项目，加大金融支持。［分析】■扶持政策的出台，有效印证了国家级新区在政策环境方面的吸引力。体制创新鼓励灵活处理，差别化土地政策鼓励企业率先投资，加大基础设施建设力度和生态环境保护都凸显了营造和保持良好硬件条件的决心。【动态】■《意见》提到，开工建设兰州至中川城际铁路，适时启动连接市区与新区的中部快速通道和马家坪至中川货运铁路建设，形成与兰州市区贯通的立体交通网络。■规划建设水利工程，合理调整引大入秦工程供水周期，适时启动黄羊川水库W黄河引水工程建设。【分析】■交通、水电、通讯三大瓶颈的有效解决是关系到新区持续建设的重要保证。其中，交通环境的营造对于新区启动尤为重要。与本报告在之前的预测基本一致，城际铁路的建设将更快提上日程。【动态】■甘肃省政府岀台《关于支持兰州新区开发建设政策的意见》，其中包含财税金融、土地、产业投资、对外开放、科技人才、社会发展6大类47条含金量高的支持政策,强力助推兰州新区加快建设。■在财税金融政策方面,从2013年开始到2017年，省政府和兰州市政府每年将筹集10亿元,设立兰州新区开发建设专项资金。11.29■自2011年1月1日至2020年12月31B,11.29"47条"额70%以上的企业减按15%的税率征收企业所得税。同时，加快省内各金融机构在兰州新区机构网点建设,设立兰州新区企业上市扶持专项资金，大力培育和发展兰州新区期货市场主体。■在土地政策方面，对兰州新区符合《甘肃省优先发展目录》和《农产品初加工项目目录》且用地集约的工业项目,在确定土地出让底价时,可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地岀让最彳氐价标准》的70%确定。利用未利用地开发建设的工业项目,在确定土地出让底价时可分别按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的50%、15%确定。■在产业投资政策方面，兰州新区实施的政府投资项目、企业投资需要核准或备案的项目，除国家审批核准或国家明确规定由省级政府部门审批核准外，其余项目将全部下放给兰州新区负责办理。鼓励来甘开发矿产资源的企业，参与兰州新区的投资开发。3年内在兰州新区有重大投资的企业,符合条件的可优先参与省内矿产资源开发。"出城入园"，搬迁企业原址土地挂牌出让收入的85%留给企业。■在对外开放政策方面,将支持兰州新区创新产业园区发展模式，积极承接产业转移，建立兰州新区和各市州招商引资合作及利益分享的新机制。凡来兰州新区直接投资的外国企业和其他经济组织、个人以及华侨、港澳台同胞，享受国家和省政府以及兰州市、兰州新区权限范围内公布的各项优惠政策。■在社会发展政策方面,将支持兰州新区加快水资源供求保障工程建设、加快保障性安居工程建设、职业教育园区建设、公共卫生和医疗服务体系建设、公共服务设施建设。支持兰州新区统筹城乡发展，创新被征地农民的失地补偿和社会保障机制,开展集体建设用地使用权入股、土地股份合作等多种征地安置模式试点，推进城乡社会保障一体化。［分析】■甘肃省支持兰州新区建设第一道组合策略。其中土地、产业政策方面的吸引力较大。尤其"有限参与矿产资源开发"、"岀城入园"奖励等方面的实际支持或鼓励地理较大。尤其是"出城入园"，其所直接关联的老城区迁出后地块，开发价值普遍较高。第四章兰州市土地供求概况2012年兰州市以招拍挂形式（住宅、商业、办公）供应的土地9幅，供应面积41.06万对（约合616亩人供应面积同比2011年下跌9.6%;成交量4幅，成交面积12.79万nf（约合192亩），成交面积同比2011年下跌59.7%;成交金额7.02亿元,同比2011年下跌74.9%。（需要特殊说明的是”该项统计数字仅为通过公开招拍挂途径供应并成交的土地，未包含非该途径的土地供应成交。其他途径成交的例子包括多家大型开发企业所拿的多宗大面积土地，总供应成交量非常巨大。据掌握的数据，多宗少则干亩、多则万亩的土地都已经被多家企业拿到。）表4-12009-2012年兰州市经营性用地供求量（公开招拍挂途径）时间供应幅数（幅）成交幅数（幅）供应面积（万m‘）成交面积（万irf）成交金额（亿元）2009年2828133.36127.1817.222010年1916121.04127.6039.012011年141045.4135.4428.022012年9441.0614.277.02注：1、以上供应中不含〃预申请地块〃，成交中不含〃工业地块"；2、本报告所统计土地均为商业、居住、办公地块。观察整个2012年的兰州土地市场供应、成交可以发现，除了量价方面的特征外，还有以下几个特征十分值得关注。第一,预申请地块数量较2011年有所减少,预申请转正式出让率极低。全年共有预申请地块5宗，总计9.2万平方米。依据目前的情况看,所有5宗预申请地块全部没有转为正式出让；第二，招拍挂途径成交的土地中，挂牌方式依然多见。2012年通过公开招

拍挂成交的4宗土地中z有3宗为挂牌成交。如果将未公开的巨大拿地体量同时计算进挂牌方式，则挂牌成交比例更大；第三,招拍挂土地流标现象较为普遍。2012年全年，兰州一级市场住宅、商业、办公用地流标4宗。图2012年1月42月兰州市经营性用地供应成交面积示意图2012年全年兰州招拍挂土地市场十分冷清。与一线开发企业集中进驻或考察市场形成鲜明对比。从掌握的信息看,2012年全年兰州的实际土地市场供求量十分巨大。一.经营性土地供应量2012年兰州市经营性用地招拍挂途径供应量9幅供应面积41.06万试约合616亩），该渠道供应量创下近4年来最低水平。

图4-22012图4-22012年1月・12月兰州市经营性用地供应量变化情况示意2012年全年土地供应详细信息如下（本报告所有涉及土地的部分均为公开招拍挂途径地块，均不含工业用地）：表4-22012年兰州市经营性用地供应情况一堕表宗地编号所属板块出让面积（E）容积率出让底价（万元）建筑密度投资总额（万元）竞买保证金（万元）G1109七里河13266<3.59500<30%93005700G102314793<6.516000<35%308008000G12056838.2<6.737400<30%100004440G120865524.8<3.533900<25%4587016950G120980148.8<3.844800<25%6092022400G121482264.1<3.846100<25%6253023050G121578533.0<3.843900<25%5969021950G1213黄河北33907.3<3.57930<35%237404758G122120852.3<4.513800<20%187706900二.经营性土地成交量成交量方面，2012年全年兰州市共实现经营性用地公开招拍挂途径成交4宗，成交面积12.79万打（约合192亩），成交面积环比大幅下跌。

图4-32012年1月・12月兰州市经营性用地成交量变化情况示意2012年通过公开招拍挂途径拿地的4家企业中，3家为本土企业，海亮集团为外来企业。海亮集团也是2012年唯一的一家通过公开招拍挂渠道拿地的外来企业。其他一线企业大多使用的是类似协议出让的土地获取方式。表4・32012年兰州市经营性用地成交情况一贤表宗地编号所属板块成交面积W）容积率竟得人成交价（万元）楼面地价（元/nf）溢价率G1109七里河13266<3.5甘肃天河房地产开发有限公68%G1203雁滩14793<6.5甘肃远志置业投资管理有限公司1630016951.88%G1205城东6838.2<6.73甘肃昶荣房地产开发有限公司10000217335.14%G121578533.0<3.8海亮地产控股集团有限公司4400014740.23%经营性土地成交价格相对2010年的地王频现、2011年的平静，2012年兰州土地市场虽然在公开招拍挂途径方面的数据表现的很低,但实际市场内容是历史上最为丰富的一年,—二级联动、大规模的低丘沟壑治理、平山造地、类似协议岀让等土地运作方式案例很多，背后的企业实力空前。本常规报告暂时仅对公开招拍挂的土地做简单

分析。其他内容参见定制/咨询类报告。七!/17最高亩分析。其他内容参见定制/咨询类报告。七!/17最高亩 976H7tfffl城关区G1025号地块图4-42012年兰州房地产一级市场（公开招拍挂途径）最高单项数据分布示意图楼面地价2012年，兰州市公开招拍挂渠道平均楼面地价2122元/平方米，环比2011年上升4.7%。该渠道全年最高楼面地价案例为七里河区G1109号宗地,最高楼面地价3144元/打。图4-52011-2012年兰州市经营性用地成交楼面价格走势图以下对楼板价最高的G1109号宗地作简要分析:G1109号宗地G1109号地所处区位属七里河区较好位置。距离西站商圈核心直线距离不到］公里,紧邻黄河风情线，交通条件良好z周边配套也相对成熟。无七里河区工业、城中村等不利因素影响。地块所处区域整体发展前景看好。工业、城中村等不利因素影响。地块所处区域整体发展前景看好。参与地块拍卖的单位共3家，2家企业和1位个人。最终由甘肃天河房地产开发有限公司以1.46亿元竞得”实现溢价率53.68%O地块成交楼板价3144元/nf,不仅超过了2011年的楼板价地王,也是兰州历史上继昶荣•水岸华庭3705元/打成交楼板价之后的最高价。在地块规模较小的情况下，商业住宅属性的产品组合可选空间相对较小,高土地成本也为企业的后续操作增加被动性。2、总价2010年排在兰州市经营性用地成交总价前三位的地块分别是G1007.G1018和G1010号宗地。成交总价依次为6.60亿元6.58亿元和5.05亿元。2011年对应三甲为：G1026、G1102+G1103（两宗土地相邻且为同一家企业竞得、G1025号宗地，成交总价分别为7.18亿元、7.10亿元、3.86亿元。综合比对，2011年的土地成交总价水平有较为明显的提高趋势。2012年，因为公开招拍挂层面的土地成交案例较少，所以总价水平也不高。4宗土地中”总价最高的是安宁区G1214号地块。G1214号宗地G1214号宗地位于T583#规划路和515#规划路交叉口,属安宁板块偏西部分，周边无公交线路，公共交通不便。地块与G1215、G1209号宗地同在规G1214号加地划路西侧，与G1208号宗地东西相对,表面有一走数量拆迁。G1214地块占地面积和预计建筑规模较其余三块宗地略大，起始楼板价水平约1470元伽，是今年1-9月经营性出让土地起始楼板价的最低水平。溢价率2012年兰州一级市场成交最高溢价率是G1109号宗地的53.68%，大幅低于2011年的118%,更大幅低于2010年最高溢价率。!1!■!1!■成交结构因为2012年的公开招拍挂途径成交的土地仅有4宗，所以在此不对分版块等成交结构数据做详细分析。板块分布情况图4-6图4-62011年兰州市各板块经营性用地供应比例示意图2011年，兰州一级市场供应中,安宁板块一枝独秀。占据了接近60%的比例。预计相对更为丰富的可开发土地资源和已经出台的针对安宁区的农业用地转化政策，会让安宁板块在未来相当长时间内，成为兰州市土地供应最为集中的区域。安宁板块无疑是2011年兰州一级市场的绝对热点z70%的成交比例”在历年的兰州市场中十分少见。兰州七大板块中，西虱七里河板块、城关2011年无住宅、商服用地成交。冷淡的市场氛围和相对较为落后的配套环境是西固、七里河板块产生上述现象的主要原因。城关的一级市场成交稀少主要源自土地资源极为稀缺。图4-72011年兰州市各板块经营性用地成交比例示意图图4・8兰州可开发土地分布集中状况示意图2.容积率兰州市2012年公开招拍挂渠道成交的住宅、商服用地平均容积率为5.13z较以往有较大幅度升高。第五章兰州市行业发展概况_■行业发展相关动态及分析表5-12012兰州市房地产行业发展相关动态及分析时间关键词主要内容及解读1.4七里河"五坪"改造【动态】■"五坪"改造的地域范围包括华林坪、五星坪、兰工坪、晏家坪、彭家坪，面积约18平方公里，涉及八里镇、西果园镇、彭家坪镇、西园街道、西湖街道、晏家坪街道和龚家湾街道等3个镇4个街道。■"五坪"改造主要包括七个方面,即基础设施改造、居民棚户区改造、旧厂区和产业提升改造、"城中村"改造、现有建筑立面改造、生态绿化改造和现代宜居环境改造。【分析】■随着"五坪"配套设施日益优化完善，区域发展空间得以进一步拓宽。但依据地域现状,达到经济提升和转变还是个相对长远的过程。对于开发企业来讲，大面积连片区域开发可以考虑，小规模项目暂时不宜入驻。1.5《兰州历史文化硏究开【动态】■兰州市将修复并提升一批历史文化项目，结合兰州历史文化名城申报，选择合适区域,复建伏龙坪民族风情文化街、金天观文化街、安宁文化街等兰州老街。规划修建南北两山为轴线的"山文化景观带"和以黄河为轴线的"河文化景观带"；规划修建"大禹治水”景观区。发实施方案》 【分析】■对于历史文化的充分发掘和提升，对于城市投资环境和房地产业更快发展有十分积极的推动作用。历史、自然、人文文化的复兴是房地产业产品品类的丰富的重要动力。2.1"642"±16储备供虹程实施方案【动态】■"642"中"6"是指全市主城区启动六大版块，即青石、大滩、新城、西行、南山、和平六大板块；"4〃是指分布在城关、七里河、西固、安宁区及榆中县和平镇的41个项目;"2”是指实现土地纯收益达到200亿元。【分析】■由"642”计划可以看出兰州市场的存量土地有相当一部分分布于城区周边地域,待开发面积也较预想充足。从岀让面积和预计收益约可推算，未来一年内兰州土地平均供应亩均价约195万元。大幅低于目前的500万元水平。土地位置大多较为偏远是田均价大幅走低的重要原因。■从—年来的推动实际结果来看，八大板块中青石、大滩、新城、和平都产生了不小的实际动作。西行、南山实际落地情况较差。2.8私家车【动态】

翳量■兰州市国税局车购税征管分局的统计数据显示：2012年初仅一个月成交近5000台，车辆的平均价格达到15万兀左右。【分析】■私家车保有辆的迅速増长，日益引起城市交通环境拥堵和小区物业车位费、停车费暴涨。车位资源也会越来越多的成为房地产开发过程需要着重注意的构成要素。■平均15万兀的车辆价格较历史有一定幅度提高。部分反映了兰州居民消费潜力。2.15岀城入园【动态】■2012年至2014年兰州市要分批实施130户企业搬迁改造，约需资金600亿元。其中，2012年启动实施"四兰"、兰州宏建建材集团有限公司等56户企业搬迁改造;2013年启动实施甘肃省建工建设机械有限公司、兰州阳光碳素厂、大洋化工等30户企业搬迁改造;2014年启动实施兰州蓝星日化有限责任公司等44户企业搬迁改造。【分析】.”四主要指¥石系统厂区。地理位置得天独厚。■本次提及的出城入园规模更大,目标更为明确。但同时也有部分企业的搬迁时间推后，由此也可以看出出城入园过程中天然存在的诸多阻力。■从2012年年末的实际推进进度来看，”出城入园”推进速度较为缓慢。■130户企业的拆迁改造是开发企业可以寻求拿地的重要资源。2.21城关区2012年重点项目改造【动态】■闵家桥改造将正式签约；■草场街小区改造、杨家园旧城区改造年内争取签约落地；■付家巷旧城区改造年内完成手续办理；■青白石白道坪整体开发将开工建设；■大连万达商业广场完成主体建设；■甘肃财富中心争取开工建设；■徐家湾旧城改造将完成拆迁安置；■兰州益通希尔顿摩尔商场、胜利宾馆城市综合体将争取开工建设；■陇西路CBD项目争取完成手续办理；■兰州红楼时代广场完成主体建设。【分析】■以上提及的城关区今年重点建设的项目全部规模可观，其中不乏最近几年的热点。即使部分落实，对整个城关区乃至兰州房地产市场格局都将产生重要影响。■从年末的完成结果来看，部分计划已完成。部分依然没有动作。3.1湿地公园【动态】■兰州市今年将启动建设黄家滩、代家湾、马滩、中心滩、滩尖子等5个湿地公园。资金全部为政府投资。■建设计划分两期进行,一期工程主要进行滨水景观建设,对河道进行整治，恢复湿地，修建广场、道路，种植水生植物等，二期工程进行黄河文化景点建设。■北滨河路西沙黄河大桥东侧湿地为黄家滩湿地，面积为16.7亩，暂定为黄河古迹公园，主要表现黄河古遗迹文化，由安宁区政府负责建设；

3.26利率330GDP、

人均可支配

收入3.31车位4.4雁滩公园改造■南滨河路西固热电厂沉淀池北侧为代家湾湿地，面积14.5亩，暂定3.26利率330GDP、

人均可支配

收入3.31车位4.4雁滩公园改造■南滨河路马滩湿地,面积为21.1亩，暂定名为农耕文化园，主要表现古代农耕文化、生产工具、生产技术及24节气等内容，由七里河区政府负责建设；■北滨河路中心滩湿地,面积14.5亩，暂定名为感恩黄河公园，主要表现被黄河哺育的大地、华夏儿女对黄河的感恩之情，与黄河母亲雕塑遥相呼应，由市上负责建设；■南滨河路滩尖子湿地,面积46.2亩，暂定名为黄河源公园，主要表现黄河源文化、黄河流域九省区典型文化，由城关区政府负责建设。［分析】■湿地公园的系统主题化建设是对现有黄河风情线的重要完善和补充，也是对兰州市旅游资源的一次升级。对沿线居住环境的改善和房地产开发环境的提升意义重大。■目前来看，马滩、中心滩、滩尖子三个湿地公园的建设最值得期待。■虽然整个2012年上述几个湿地公园推进进度都比较缓慢，但对对应区域的开发区域来讲，湿地公园对应具备的先天环境条件都较为理想,可以在企业拿地过程中起到很好参照作用。【动态】■兰州市部分银行的首套房购买利率开始悄然松动。如果符合银行规定"资质优秀客户”的衡量标准,银行可给予在基准利率上打8.5折的优惠。［分析】■首套房贷如期出现松动，对去年"过正"调控的回调正式落入实施阶段。未来，以"满足合理需求"为中心的一系列调整有望逐步扩散，对应领域的市场机会需要企业在战略和产品层面进行适度调整。【动态】■2011年省会兰州以1360.03亿元的生产总值(GDP)位居全省经济实力第一把交椅，但城镇居民人均收入只排到第五位。城镇居民人均收入首次突破2万元的金昌市，以人均20074元的收入，成为全省人均收入最高的地区，而嘉峪关、酒泉和白银则紧随其后。［分析】■兰州市GDP总量以近3倍的状态领先于第二名，而人均可支配收入水平却仅名列第五。由此一方面说明兰州市居民收入水平偏低，消费潜力还有很大可提升空间，另一方面也说明甘肃其他部分地级市市场未来存在较好发展机厶Ho【动态】■《关于加强甘肃省城市机动车停车场收费管理工作的通知》■通知提出将对不同车型、不同停放时间的停车服务收费，实行差别定价。【分析】■分车型、分时段定价更有助于缓解市区停车难问题。值得提倡。但单纯从提高使用成本方面控制车辆使用对于城市投资环境营造来讲得不偿失。【动态】■兰州市城关区将雁滩公园方发布公告，为确保雁滩公园提升改造工程的顺利逬行，保障广大游客的安全，决定从2012年4月5日起至2013年4月4

日,对兰州市雁滩公园进行为期一年的全面封闭。■基础设施改造面积14万平方米,将在南河道东西修建橡皮坝,安装喷灌设施，配套建设安全与急救设施等。植被改造总面积约5.8万平方米，包括绿地提升改造、驳岸绿化提升改造、引进名贵树种、南河道两岸绿化、黄河风情线景点"夏园"提升改造等。将修建2000米临水步道及8000平方米亲水平台"碧环水舞"等。【分析】■雁滩公园的升级改造是对黄河风情线的有效延伸，也是形象大道天水路新的亮点。4.11中铁开工【动态】■4月口日上午，中铁二十一局集团公司兰州综合基地在兰州经济开发区安宁园区正式动工开建。■中铁一十一局集团兰州综合基地项目建设用地共58.7亩，其中：办公区建1栋21层综合办公楼，总面积为50482平方米，拟于年底封顶。另外,还要建9栋住宅楼，总面积为98984平方米。【分析】■安宁区房地产市场热度不断攀升。长远市场机遇看好，但短期内需对竞争环境持谨慎态度。4.16应缓坡沟壑综合开发利用青白石【动态】■兰州在促进耕地和生态保护的同时，拟申请设立国家级"兰州市低丘缓坡沟壑等未利用地综合开发利用试验区"。■兰州新区片位于兰州新区城市规划区范围内东侧，面积67.65平方公里，为南北走向的低丘缓坡清白石九州忠和片，位于兰州主城区北部，面积79.75平方公里；沙井驿九合片，紧接主城区西北端，面积31平方公里;皋兰县石洞水阜片区，地处兰白经济带和主城区与兰州新区的节点区,面积30.3平方公里。■首期重点开发青白石九州忠和片和沙井驿九合片,计划年内启动。【分析】■"低丘缓坡沟壑综合开发利用"是近阶段新出现的提法。对应地理特征的地块在兰州大量存在。其中不之已经做出概念规划的区域，如青白石。■青白石区域的开发非常值得关注。从目刖的推进进度来看，太平洋已开工、碧桂园已大体确定合作意向，在外还有多家尚未公开的实力企业意向参与。4.17新区签约【动态】■兰州新区重大项目签约仪式在宁卧庄宾馆举行。1•美国绿能入驻新区2.—期投资30亿亚太科技总部开建北京仁创集团在新区建设分布式能源电站江苏振发新能源公司在兰州新区秦川镇建设50MW光伏电站项目中国节能环保集团公司拟在兰州新区建设分布式能源国家级示范区项目甘肃省广播电视网络有限责任公司的兰州新区广电网络产业园项目东方光大集团的通信塑料光纤产业园项目东方园林产业集团在新区建设的景观系统建设项目等。【分析】■产业导入态势比较理想。新区运作的关键性难点还未到来。人口导入是与

房地严开发息息相关的关键性要素。市政配套、商业配套、与主城区间的快速交通建设尤为重要。4.18新区综合体开工【动态】■兰州新区重大项目开工仪式在新区经十二路盛大举行，包括兰州新区第一个城市综合体项目一一§资50亿的星光城项目等13个、总投资超过137亿元的重大项目同时开工。■星光城项目，作为兰州新区首个高端商业项目，新区第一个城市综合体，由五星级酒店、公寓、商业街、购物中心、各式高端住宅和多重高端商业配套组合而成的星光城项目备受瞩目。星光投资集团斥巨资邀请国内外规划设计大师为星光城进行了最理想、最科学、最人性的规划设计。未来的星光城将完美地成为兰州新区重要的地标性高级商业服务区域。总投资：50亿兀，建筑面积：约150万平方米。项目位于兰州新区未来的CBD开发区的核心区域，与新区政府毗邻。力争打造成具有重要的中心商务、商贸、文化、娱乐及城市中心居住等综合性^务功能。【分析】■综合体相对于工业项目，对于新区来讲更具人口导入直接价值。■该项目开工也是新区商品房开发拉开序帚的标志性事件。■但从目前该项目实际推进情况来看，境遇并不理想。4.19好步行街【动态】■兰州市安宁区培黎商业步行街暨商住小区项目和安澜祥园项目破土动工。在今天兰州桃花旅游节开幕式上，将举行项目签约仪式和项目奠基仪式，签约、奠基12个重点项目，其中签约总投资达463亿兀，开工奠基总投资46.9亿元。■项目是培黎旧城改造项目的核D部分，是兰州瑞兴达投资管理有限责任公刁斥资在兰州打造的重点项目,也是第十八届兰洽会兰州市政府的重点签约项目,将安宁打造成西北最有特色精品商业步行街。■该项目占地面积约97亩，开发建设面积约41.6万nf，其中商业面积约5.6万就，住宅面积约24万nV,地下面积8.8万就，综合楼面积2.9万nr',共建及其它面积约0.3万M，总投资规模约20亿元。【分析】■在安宁南部、西部、东部开发热度大幅上升的情况下，培黎广场所处的安宁中段开发的及时跟进有助于区域均衡发展，提升综合发展潜力。4.23交通【动态】■《兰州市道路交通改善工程总体规划方案》■"一横、三环、九纵"开工5.7支持央企省企新区拓展5.8马滩【分析】■"一横、三环、九纵"给兰州未来交通描绘出了功能比较全面的蓝图。新的交通体系下，全市乃至周边区县的市场格局将被重新定义。【动态】■天昱凤凰城由甘肃天昱置业有限公司开发，占地753亩，预计投资50亿元人民币，分5期建设,是目前兰州3匕城投资较大、功能较全的大型生态人文社区,。■该项目规划总建筑面积达100多万nf,可居住人口约4万人，项目涵盖房地产开发、温泉开发、私家公园建设、生态环境治理以及幼儿园、医院配套建设，是兰州市重点招商引资项目。［分析】■"天昱凤凰城"此次奠基是继前身"朗柜天域"停工3年后的首次公开高调亮相,该项目是黄河北的又一生态大盘，地热温泉为项目增加了的独一无二的竞争优势。■未来，天昱项目将与恒大绿洲、大陆桥项目一道成为九州区域新的规模化增长亮点。【动态】■自主开发建设和不自主开发建设两种途径处置与整理搬迁企业原址土地。■原址土地出让收入绝大部分将列支搬迁企业。■兰州新区"七通一平”迎候搬迁企业入驻。■搬迁企业将享政策性搬迁各项税收优惠。［分析】■在秦王川新区内交通基础设置日趋完善的情况下，有关搬迁的实质性优惠政策需要尽快出台。■大多”原址土地”都是兰州老城区可选择的优质开发区域。【动态】■"一心、两轴、三组团"。■"一心"即中央休闲购物中心，该中心位于马滩产业园中心位置，将以大型城市综合体形式构成园区公共服务中心，由商务办公、酒店公寓、金融商贸、文化娱乐、休闲购物等组成。■"两轴"包括与南北方向T188号道路平行的"金融商贸区发展主轴"和与东西方向S183号道路平行的"文化休闲区主轴"，园区规划T188#道路已全线贯通，S183号、S185号、S186号、S187号道路即将开工建设。■"三组团"，即金融商贸组团、旅游休闲组团和生态居住组团。其中，金融商贸组团位于马滩中心位置，主要由现代金融、商务办公、商贸物流、酒店公寓、文化娱乐、休闲购物等组成；旅游文化组团位于马滩产业园南部，南河道沿线，是以"兰州老街"为中心形成的旅游文化组团；生态居住组团位于T188号道路西侧，主要包括经济适用房、拆迁安置房以及产业园职工居住用房等。析］■三滩规划的逐步深入在区域开发同步升级的背景下显得格外引人注目。在全市可开发土地资源日益紧张的情况下，三滩作为城市热点区域,受关注度会不断提高。【动态】■兰州地铁中心城区轨道交通线网由1号线、2号线和3号线共3条线路组成,3条线总长约90公里,其中地下段约为51公里,地上段约为39公里,共设67座车站，其中高架站28座,地下站为39座。市域线网敷设3条线,分别为中川线、榆中线、青什线组成。■近期建设1号线和2号线一期工程，其中1号线一期工程（陈官营站~东岗站）规划建设时间为2012年~2016年，工期5年；2号线一期工程（东方红广场站~雁北路）正线长9.4km,规划建设时间为2015年~2020年,工期5年。6.8轨道交通【分析】■轨道交通建设是兰州交通建设的一大里程碑,贯穿主城区与郊区的轨道网络将会带动整个城市进入新的发展阶段。对城市房地产市场格局也将产生根本性影响。尤其对于原本较为较偏远区域的影响将非常巨大。新的市场机会将会更多涌现。【动态】■华尊立达国际汽配城项目位于安宁区，建设用地257亩，建筑面积35.71万就，预计2014年10月建成投入运营，建成后规模属甘肃省乃至西北首位,将实现年销售收入20亿元，年实现利润1.71亿元，上缴各种税费7175万元,向社会提供就业岗位近5000个。6.16立达国际 ■华尊立达五金、家居建材物流博览中心项目位于兰州市沙井驿，占地面积6.16汽配城 1500亩，规划总建筑面积150万M,建成后将是西：1匕档次最高,兰州规模最大的五金、建材、家居专业市场。［分析】■随着安宁房地产开发的不断深入，商业配套需求量会越来越大。目前来看,安宁最为需要的是成规模、成档次的区域型商业物业。如专业商厦、购物中心等。

■五金、家居建材确实是安宁区较为需要的配套服务，但以物流形式存在，以兰州地理特征来看，容易产生类似雁滩的交通拥堵、档次低、环境杂乱等一系列问题。后续具体规划选址需要十分慎重。■华尊立达项目的所在区位也是安宁区可以预期的可开发区域的最西端。7.11三条岭区域开发【动态】■城关区一条岭低丘缓坡沟壑综合开发利用项目正式开工，该工程总投资30亿元，完成后可开发整理建设用地约3600亩。■三条岭区域低丘缓坡沟壑综合开发项目是集土地开发、地质灾害治理、市政基础配套于一体的综合开发项目。该项目区域位于城关黄河以北、徐家山森林公园以西、大砂沟109国道以东、柳忠高速公路以南，总面积约3.7平方公里。【分析】■三条岭区域和青白石区域是兰州近期最值得关注的两个区域。与秦王川新区相比,两个区域均更为靠近兰州市主城区,并且直接临近的黄河北、雁滩板块是兰州市开发热度很高的两个板块。企业中短期战略储备，可以考虑上述两个区域。7.26新区【动态】■引大入秦工程兰州新区供水项目一石门沟水库正式建成蓄水运营。总投资9600万兀、年供水能力达3500万立方米，将成为兰州新区目刖最大的供水项目，可满足新区"十二五"期间生产、生活、生态用水以及秦王川周边地区农村6万多人的用水需求。【分析】■"水"是制约兰州秦王川新区发展的一大难题，也是形成不利市场预期的关键要素之一。针对新区服务的水库建成并投入蓄水运营，对于秦王川新区的发展来讲属一大里程碑。8.9九州厨房【动态】■九州"主食厨房"项目推介会在九州项目所在地举行，上百家食品加工企业老板参会。■"主食厨房"食品工业园区第一期计划开发建设10万平米左右，预计在今年年底竣工。项目总占地将达到500亩，入住企业可根据自身经济实力和发展规模，选择"经济适用房”式的标准化车间，或拎包入住型的"商品房式"车间，或是高级定制式的"别墅"型车间。■园区配套产品研发、商务公寓、住宅区、食品展示四个综合服务区。【分析】■该项目紧邻二大九州新项目,未来可以很好的借助区域整体发展优势。其开发的住宅部分值得市场关注。8.13新区【动态】■兰州市已确定兰州实验幼儿园、福利东路一小、兰州十一中、兰州六十一中在新区开办分校（分园），其中幼儿园、小学今年动工建设，预计2013年建成使用；初中、咼中明年动工建设，预计2014年建成使用。省人民医院将在新区建设分院。新区职教园区已完成规划总体方案,正在进行征地拆迁工作，甘肃医学咼等专科学校、甘肃中医学院兰州新区校区已完成选址，省奥林匹克体育中心等项目正在衔接落户新区职教园区。【分析】

■秦王川新区在升级为国家级新区后，开发建设将进一步提速。区域投资价值需要重新考量定位。8.16甘肃规划【动态】■《甘肃省主体功能区规划》。■”一横两纵六区"。城市化战略格局覆盖24个县市区。以西陇海兰新经济带为横贯全省的横轴，以呼包银一兰西拉经济带、庆（阳）一平（凉）一天（水）一成（县）徽（县）一武都经济带为两条纵轴，加速推进形成兰白（兰州一白银）、酒嘉（酒泉一嘉峪关）、张掖（甘州一临泽）、金武（金昌一武威）、天成（天水一陇南成县、徽县）、平庆（平凉一庆阳）八大组团式城市化发展格局。■"一横两纵六区"重点开发区域覆盖全省24个县市区，面积4.81万平方公里,约占全省总面积的113%.【分析】■新规划的出台为甘肃省未来投资格局描绘岀了大体方向。整体来看，西陇海兰新经济带依然是外来企业首选投资中心地带。另外的几个组团更适合以-四线城市布局为近期主要战略的开发企业。8.23马滩综合体【动态】■"天源一号"城市综合体项目在七里河区"马滩文化岛"破土动工，项目总投资35亿元，拟打造集酒店、办公、居住、购物、休闲、娱乐等为一体的城市综合体，计划分两期开发，2015年底全面竣工。【分析】■综合体集中涌现于马滩，一方面对于七里河区西半部分、西固区东部发展非常有利，另一方面也进一步凸显除了三滩中独处黄河北岸的营门滩在商业配套方面的匮乏。8.28立体交通【动态】■立体交通改造项目启动仪式在七里河区南滨河路举行。该项目目前将主要实施小西湖立交桥南滨河路交通改造、解放门区域交通改造、平沙落雁区域交通改造、天水路至读者大道区域交通改造、雁滩路（603#路）延伸段下穿天水路改造五个立体交通改造工程，总投资约27.47亿元。【分析】■平面交通立体化是兰州是未来解决交通问题的可行办法之一。与此同时,交通立体化改造也是开发企业应该十分重视的问题。尤其是商业体量比较大的项目应该尽可能避开立体父通。8.29国家级新区【动态】■继上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区后，国务院批复的第五个国家级新区花落兰州新区。【分析】■里程碑意义非冋凡响。将让市场对兰州新区的佶心和期望值大大增强。一个极具西北特色的城市新区将承载更多的美好愿望。9.4过街天桥【动态】■2012年兰州市计划在重点路段建设16座过街天桥，实现人车分离提高道路通行能力,缓解城区道路拥堵状况。■首批新建人行过街天桥已开始前期准备工作，分别为水车园、吴家园、新东部市场、静宁路与张掖路十字、广武门十字、上河苑、百合公园7座人行过街天桥。天桥突出"一桥一景"，规划方案不但从视觉景观上提出新要求，

更注重的还是实用性。【分析】■作为缓解兰州市交通拥堵的方法之一，过节天桥的作用比较明显。具体的建设位置也会对周边商业客流导入产生重要影响。周边开发企业和商户应予以足够关注。9.4黄河大桥【动态】■兀通大桥10月底合拢，金雁黄河大桥11月底完工。【分析】■两座位于兰州主城的大桥对于城关区交通通行状况的改善具有重要作用。尤其对于缓解城关黄河大桥及其北侧、平沙落雁、南北滨河路交通拥堵具有重要作用。■依照目前装来看，元通大桥受北侧拆迁影响，通车时间遥遥无期。金雁黄河大桥机动车道已经通车，但人行道部分尚未贯通。9.4崔家大滩中铁【动态】■兰州市与中国铁建签署了"崔家大滩土地一级开发项目合作投资协议"，成为兰州市第一个采取权益性融资方式实施土地一级开发的重大项目。据悉,崔家大滩土地一级开发项目总投资金额为100亿元，计划用3~5年时间，完成项目范围内土地征收、市政基础设施工程建设和南河道综合治理等项目内容。■项目处于西部欢乐园以西,西固区以东,南滨河路以南，项目北面沿黄河5.5公里，占地面积约4000亩。【分析】■中铁高调开发崔家大滩，迅速提升了区域热度。对于已经在本区域有项目运作的企业来讲，属于利好。对于在该区域有土地资源的企业也是一个寻求利益最大化的良好时机。■此次事件前后,中铁在兰州的运作都相对低调。未来中铁开始正式推广亮相，将再次对区域开发热度产生重要推动。9.8新区投资签约【动态】■在北乐国新办举行的兰州新区获批国家级新区新闻发布会第—日，来自北京、重庆、山东、安徽、四川等地的企业和兰州新区合作投资项目举行了签约仪式。签约项目10个，总投资310亿元人民币。■其中重庆斌鑫集团有限公司在兰州新区东南片区建设用地土地开发整理项目，投资金额为150亿兀;南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司在兰州新区建设商贸物流集散基地项目投资70亿元；中国移动通信集团公司在兰州新区建设数据中心及综合服务基地项目投资25.5亿元。【分析】■兰州新区上升为国家新区后，签约、进驻和受关注程度明显提高。近阶段，为数众多的企业都对兰州新区表示了浓厚兴趣。长远来看，兰州新区是兰州房地产市场的未来。9.27太平洋建设集团白道坪整改【动态】■中国太平洋建设集团与兰州市政府达成协议，将投资200亿元综合整治白道坪区域25平方公里的未利用土地。■项目东起规划包兰线（土圈沟）,西至盐什公路，南起规划北快速路（砂金坪），北至分水岭（养麦梁）,对项目实施范围内的低丘缓坡沟壑等未利用

土地进行征收、转用、土地整理和基础设施建设。【分析】■及世纪金源宣布开发青白石后,太平洋建设集团宣布开发白道坪。与雁滩板块隔河相对的整个区域未来已经存在大量开发预期。目刖最为关键的是开发落地进程。■截止2012年年底，已经比较确定参与青白石开发的大型开发企业已达一家。10.5甘肃建投新区【动态】■甘肃建投已在兰州新区完成投资8亿兀。【分析】■甘肃建投是本地市场所熟知的甘肃一至九建上属集团。属于本土综合实力企业。从目刖企业的各项运营意愿来看，未来该集团将会更多的进入到商品房开发领域。在运作理念符合当前新的市场要求的情况下，甘肃建投置业将会很快成为兰州房地产开发市场中的重要新生力量之一。10.1"7兰州十景【动态】■中山铁桥、黄河母亲雕像、兴隆山景区、水车博览园、读者大道、兰山风景区、青城古镇、鲁土司衙门、仁寿山景区和什川古梨园被评为兰州"新十景"。分别命名为：铁桥踏波、黄河母亲、兴隆听涛、水车唱晚、读者大道、兰山灯火、青城烟云、古城流韵、寿桃献瑞、梨花飞雪。【分析】■新十景中,除了青城古镇、鲁土司衙门、什川古梨园、兴隆山风景区外，其他六个均在兰州四区。新十景中对房地产开发来讲意义相对较大的是上述四区外四景和仁寿山景区。/好沙井驿物流【动态】■兰州规建部门表示,沙井驿发展现代物流园，有诸多优势。■沙井驿将成兰州最大现代物流园。【分析】■安宁板块是目前兰州房地产开发热度最高的区域。整体表现为：安宁板块中东段的提升、南段的快速现代居住化和西段的物流产业化。几个当前的热点区域外，也不之其他可以更远刖瞻的区域。■安宁板块发展物流也需要慎重选点，尽力规避物流业对区域交通和居住环境产生不良影响。从全市范围来看,兰州城市东南西北四个方向的出入城入口处之外的地段，更适宜发展物流产业。10.29畑路通车【动态】■据北环路工程第一项目部九州段工区长李晓山介绍，今年北环路（安宁至109国道段）工程计划投资10亿兀,该路主要组成部分罗锅沟大桥目刖已完成整个工程的60%，有望在明