2015年上半年云南房地产估价师理论与方法：搜集大量交易实例的必要性考试题

2015年上半年云南省房地产估价师《理论与方法》：搜集大量交易实

例的必要性考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产具有供给有限特性，本质上在于_。A.土地总量有限B.规划限制C.房地产不可移动D.价值量大2、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产3、—是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法4、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为（）。7.5%8.3%12.5%16.7%5、对建设工程的施工质量负责的单位是。A：施工单位B：监理单位C：建设单位D：建设主管部门E：执行层的组织协调6、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。A.时间类参数B.融资相关参数C.收益相关指标D.评价标准类指标7、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的—组织实施。A.省级人民政府B.市、县人民政府C.市、县人民政府土地管理部门D.乡镇人民政府8、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/近，成新率为70%,房地产年净收益为140元/近，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%,则该房地产的价格为元/近。A：1700B：2000C：2100D：2400E：工业用地的监测点评估价格9、某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2,出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的2%,贷款利率年利率为5%,则该房地产期房价格为一元/m2。2949.443124.44C.3194.44D.350010、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是。A：拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B：除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C：委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D：委托人与拍卖人是平等的民事主体E：执行层的组织协调11、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%,按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为_。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.0012、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度，就可以计算其平均发展速度。A：较大B：较小C：差距较大D：大致接近E：工业用地的监测点评估价格13、房地产是实物、权益和三者的结合体。A：义务B：环境^空间D：区位E：工业用地的监测点评估价格14、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。A：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金B：该房改房现时上市交易的正常价格C：现时该房屋的房改成本价D：当时该房屋的房改成本价E：工业用地的监测点评估价格15、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。八：项目建议书的编制B：施工图设计C：可行性研究D：成本收益分析E：借款合同16、下列关于工程量清单，表述错误的是。A：工程量清单是按照招标要求和施工设计图纸要求规定将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算拟建招标工程的分部分项工程数量的表格B：工程量清单是指投标文件的组成部分C：工程量清单是由招标人发出的一套注有拟建工程各实物工程名称、性质、特征、单位、数量及开办项目、税费等相关表格组成的文件D：工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的王程造价咨询单位E：执行层的组织协调17、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用—进行估价。A.比较法B.成本法C.假设开发法D.长期趋势法18、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的_。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则19、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。（2009年试题）A：替代性B：发展性C：地区性D：复杂性E：借款合同20、某宗房地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%,假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。A：158万元B：156万元C：176万元D：178万元E：工业用地的监测点评估价格21、由城市规划管理部门核发的，主要规定了用地性质、位置和界限。A：选址规划意见通知书B：规划设计条件通知书C：建设用地规划许可证D：建设工程规划许可证E：借款合同22、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是_。A.造价工程师B.结构工程师C.设备工程师D.监理工程师23、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金_。A.不得低于评估价格的50%B.不得高于评估价格的50%C.由政府决定D.不得低于按照国家规定所确定的最低价24、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.可出租面积D.营业面积25、下列相应的利润率的计算公式中正确的是。A：投资利润率B：成本利润率C：直接成本利润率D：销售利润率E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过一年。568102、长期趋势法包括等方法。A：数学曲线拟合法8：平均增减量法^平均发展速度法D：年限法E：指数修匀法3、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。A：商品房的结构形式变化B：商品房的户型变化C：商品房的施工方式D：商品房的空间尺寸、朝向变化E：出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的4、反映和描述房地产市场状况的指标，包括_三种类型。A.空置率指标B.供给指标C.需求指标D.市场交易指标E.存量指标5、下列属于会计恒等式的是_。A.资产-费用+负债+所有者权益-收入B.所有者权益=资产+负债C.资产+费用=负债+所有者权益+收入D.负债二资产+所有者权益6、工程造价控制的主要方法有。A：价值工程B：协议发包C：合同管理D：非限额设计E：可行性研究7、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费8、房地产是三者的结合物。A：实物B：权益C：区位D：价值E：用途9、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为。（2007年试题）A：利润总额B：投资利润^税后利润D：可分配利润E：借款合同10、房地产专业估价的基本前提是_。A.具有独一无二的特性B.具有独一无二的特性，但价值量不大C.价值量大D.同时具有独一无二的特性和价值量11、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括一等。A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C.有租约限制的房地产D.未来状况下的房地产E.共有的房地产12、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则13、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于一阶段。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策14、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为_。A.某部分占有的土地份额二该部分建筑面积♦总建筑面积B.某部分占有的土地份额二该部分建筑面积义土地总价♦总建筑面积C.某部分占有的土地份额二土地总价♦该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额二该部分建筑面积♦总建筑面积♦土地总价15、房地产总登记应由在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。A：当地政府土地管理部门B：当地县级以上人民政府房屋管理部门C：当地县级以上人民政府D：当地县级以上人民政府土地管理部门E：执行层的组织协调16、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.城市房地产开发经营管理条例D.房地产估价规范E.城市房屋拆迁估价指导意见17、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。A：保留价是拍卖的必备条件B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有C：委托人拥有保留价的确定权D：拍卖人拥有保留价的确定权E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情18、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有_。A.甲大于B.甲等于乙C.甲小于乙D.不可比19、征收集体土地应遵守的原则包括_。A.珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则B.保证国家建设用地的原则C.妥善安置被征地单位和农民的原则D.有偿使用土地的原则E.依法征地的原则20、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。A.税前现金流二有效毛收入一经营费用B.税前现金流二有效毛收入一抵押贷款还本付息C.税后现金流=税前现金流一所得税D.税后现金流=税前现金流一准备金一所得税21、甲、乙两个物业2006年4月的价值均为900万元，预计甲物业2007年4月的价值为1000万元和800万元的可能性各为50%,预计乙物业2007年4月的价值为1100万元和700万元的可能性各为50%,甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。A：乙物业投资风险大B：甲物业投资风险大C：甲、乙两个物业投资风险相同D：无法判断E：借款合同22、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于_。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧23、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款