2023年物业管理师物业经营管理章节习题与答案

第一章物业经营管理概述(一)单项选择题(每题１分，每题的备选项中,只有1个最符合题意)1．公司房地产资产管理通常属于公司的（）,因而公司在逐渐地将其发包出去,这就为物业管理行业提供了新的市场。A.常规业务B.特别业务C.核心业务D.非核心业务2.．物业经营管理又称为(）。Ａ.物业设备管理Ｂ.物业资产管理C.物业设施管理D.物业服务管理3.物业经营管理是以()为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。A．商业性物业B.综合性物业C．收益性物业D.公益性物业４.（）是房地产投资信托基金和机构投资乐意进行商业房地产投资的重要物质载体。A.居住性物业Ｂ.综合性物业C．公益性物业Ｄ.收益性物业5．(）具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达成有关建筑条例或规范的规定；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在。A．甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼Ｄ．丁级写字楼6.写字楼分类在很大限度上依赖于专业人员的主观判断,人们很容易区别（)。A.甲级写字楼和乙级写字楼Ｂ.甲级写字楼和丙级写字楼Ｃ．丙级写字楼和乙级写字楼D.丙级写字楼和丁级写字楼7.区域购物中心的建筑面积在（)以上，有效商业服务半径可达成（）,由专业购物中心管理集团开发经营。Ａ．５万m2/１00kｍB．10万m2／2０0kmC．1５万m2／３００kmD.2０万ｍ２/400km8.区域购物中心定位于（),覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客,再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。A.综合式消费Ｂ.休闲式消费Ｃ．家庭式消费Ｄ.公司式消费９．（）的建筑规模一般在3万m2A.区域购物中心B.市级购物中心C.地区购物商场Ｄ.居住区商场１０.(）的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。A.区域购物中心B.市级购物中心C.特色商店Ｄ.居住区商场11.用于出租经营的居住建筑重要是(),这是经营性房地产的重要类型。A.别墅和公寓Ｂ.别墅和酒店C.旅馆和招待所D.酒店和招待所12.()是指包具有许多住宅单元的建筑物,通常不分割产权出售，供出租或短期居住。A.别墅B.公寓Ｃ.旅馆D.酒店13.国际上在休闲娱乐行业流行的分时度假经营模式，通常是由()负责经营管理。A.物业管理公司B.房地产开发公司C．物业经营管理公司D.文化管理公司14．（）的设计大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。A.星级酒店B．酒店公寓C.家庭旅馆D.旅游度假村15.物业经营管理服务的目的，是从（）的角度出发,在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。A.物业B．业主C．租户D.市场１6.公司是指依法定程序设立的,由（)以上股东共同出资经营，以营利为目的，具有法人资格的经济组织。A.一个B.两个C．三个D．四个17．物业管理公司的性质是与()工作的性质密切相关。A.物业经营管理B．物业资产管理C.物业设备管理Ｄ．物业服务管理18.管理型物业管理公司是具有()物业管理能力的公司，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。Ａ.战略性B.策略性C.专业性D.综合性19.（)是具有物业运营过程中某种专业管理能力的公司,通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式,在成本、绩效或成本加绩效协议的基础上,获得物业管理业务。Ａ．管理型物业管理公司Ｂ.专业型物业管理公司C．综合型物业管理公司D.服务型物业管理公司２0.（）是同时具有物业策略管理和物业运营管理能力的公司。A．专业型物业管理公司Ｂ.管理型物业管理公司Ｃ.服务型物业管理公司Ｄ.综合型物业管理公司21.对于(）,物业管理就是物业经营管理的所有内容。A.居住物业B.工业物业C.商业物业D.特殊物业２2.（)是一种新型的房地产服务业务,其重要功能是通过对人和工作的协调,为某一机构（公司或事业单位)发明一个良好的生产、办公环境。A.资产管理B.设施管理C.文化管理D.物业管理23.（)从对物业、设施和租户的管理上升到聘请多个物业管理公司和设施管理公司来同时管理多宗物业。A.房地产资产管理B.房地产设施管理C.房地产设备管理D.房地产物业管理2４.物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是（）。Ａ.互相制约的Ｂ.互相排斥的C.互相关联的D.互相配合的25.投资决策重要取决于两个关键因素()。Ａ.收益和波动B．收益和风险Ｃ.预期收益和波动D.预期收益和风险２6.物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使房地产投资的利润目的的实现，事实上就是以（）的角色在工作。A．物业公司B.物业业主C．物业委托人Ｄ.物业代理人2７.我国尚无统一的写字楼分类标准,通常按所处位置、楼宇设计装修状况和（)等进行分类。A．服务能力B.经营能力C.收益能力D.管理能力2８.从广义上讲，设施设备管理是一种（）活动，与使用者或租客的平常活动密切相关。A.“平常性”B.“家务性”C.“周期性”D.“专业性”２９.物业经营管理又称为物业资产管理，是以收益性物业为对象,为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务,重要提供(）服务。A.设备管理B.投资管理C.社区管理D.价值管理30.现有一写字楼有良好的地理位置，建筑物实物状况良好但有一定的功能陈旧和自然磨损现象,则该写字楼应当属于（)。A．甲级写字楼B.乙级写字楼Ｃ.丙级写字楼D.丁级写字楼３1.物业经营管理服务的目的，是在(）的基础上,保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。A．保证物业正常使用Ｂ．实现物业各期净收益最大化C.延长物业经济寿命D.维持物业的正常物业管理32.现有某物业管理公司受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，履行策略性物业管理的职能,公司下设若干专业分公司履行相应职能，据此判断该公司属于（）。Ａ.专业型物业管理公司B．管理型物业管理公司C.投资型物业管理公司D.综合型物业管理公司3３.物业经营活动中，物业管理和设施管理的重要作用是()。A.在资产持有期间努力满足投资者的回报目的B．在物业类型或地区分布上分散投资以减少风险C.使物业业主减少经营管理成本D.为租户提供及时的服务和保证物业的连续收入和钞票流３4.物业经营管理活动中,通过对人和工作的协调,认为某一机构发明一个良好的生产、办公环境为重要功能的管理活动是（)。A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D．房地产组合投资管理（二）多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或2个以上选项符合题意。错选,本题不得分；少选,所选每个选项0.5分)1.物业经营管理是指为了满足业主的目的，综合运用（）的技术、手段和模式,以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。Ａ.物业管理B.设施管理C.成本管理D.房地产组合投资管理E.房地产资产管理2．物业经营管理活动既涉及了以保证物业正常使用的运营操作管理,也涉及了将物业作为一种收益性资产所进行的(）、物业价值和经营绩效评估等经营活动。A．资本投资决策B.市场营销C.租赁管理D.成本控制E.可行性研究3.物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由（)随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。Ａ.物业管理B．设施管理C.房地产资产管理D．租赁管理Ｅ.房地产组合投资管理４.物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业,重要涉及（)等。A.写字楼Ｂ.零售商业物业Ｃ.出租型别墅或公寓Ｄ.工业物业E．酒店和休闲娱乐设施5.写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑,涉及（)三种类型。A.公司自用写字楼B.商铺C.出租写字楼D.自用出租复合型写字楼6.零售商业物业重要依据其(）三个方面进行分类。A.建筑规模B．商业辐射区域的范围C.产权特点D.经营范围E.经营商品的特点7．中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同,通常把（)等统统称为别墅。A.独立式住宅B.联排住宅C.多层住宅D．低容积率住宅E．低密度复合住宅8.公寓是指包具有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型涉及()。Ａ.复式公寓Ｂ.花园公寓C.酒店公寓Ｄ.单间公寓E.洋房公寓9.工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业，涉及（）等。用于出租经营的工业物业经常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。A．工业厂房B.仓储用房C.生产车间D.高新技术产业用房Ｅ．研究与发展用房1０.酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑,涉及（)等。A.酒店B.休闲度假中心C．康体中心D.赛马场Ｅ.高尔夫球场11.虽然酒店和休闲娱乐设施同属于一个大类，但在软硬件设立和运营管理模式方面各有特色。酒店与休闲娱乐设施的差别重要表现在(）。Ａ.服务对象不同B．经营方式不同Ｃ.地理位置不同D．服务内容不同Ｅ．建筑设计和装潢风格不同1２.物业管理公司以公司的形式存在。作为公司,一般应具有以下（）特性。Ａ.依照有关法律进行登记注册Ｂ.由两个以上股东共同出资经营C.以营利为目的Ｄ.具有法人资格Ｅ.是经济组织13.现代物业管理公司完全按照(）的机制来运作,靠提供经营管理服务获得报酬，取得赚钱。A.自主经营B.自负盈亏C.自我约束Ｄ．自我发展E．自我管理14.物业管理公司可以划分为（）。A．服务型B．管理型C.专业型Ｄ.综合型E.专项型１5.管理型物业管理公司的工作重点在于()、绩效评价和客户关系管理等。Ａ.钞票流管理B.预算与成本管理C．物业市场营销与租赁管理D．专业物业管理服务采购与分包商管理Ｅ.物业管理工作的规划与计划16．物业管理公司的管理从层次上又可以分为（）三个层次。A.公司管理B.现场管理C．现场作业D.项目管理E.战略管理1７．物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关,通常将其分为以下哪几个层次()。A.物业管理Ｂ.设施管理Ｃ.房地产资产管理D.房地产品牌管理E.房地产组合投资管理１8.设施管理的对象,重要是()等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产公司或机构。Ａ.高新技术公司用房Ｂ.医院C.科研教学设施D.大型公共文体设施E．政府和公司办公楼19.房地产组合投资管理的视野更加广阔，涉及()以及在合适的时机购置和处置物业资产。A.理解和执行物业业主的投资目的Ｂ.评价资产管理公司的表现C．审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进D.保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划E.以经风险调整后的组合投资回报最大化为目的来管理资产２0.物业经营管理中的战略性工作内容涉及(）。A．拟定战略B．拟定标准Ｃ.构建信息基础Ｄ．决策分析E.进行资产组合２1.支出的分派、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面,它完毕的质量好坏很也许会对物业的净运营收益和资本价值产生影响。支出的几个重要方面涉及(）、工作成本和地方性税收。A.平常管理费用B.计提维修准备金C.设施维护费用D．保险费Ｅ.法律和财务费用２2.物业经营管理的常规工作内容涉及(）。A.钞票流和成本管理B.平常维修和维护Ｃ．未来维修和维护D.设施设备管理Ｅ．物业保险管理2３.房地产投资的利润是通过以下()基本途径发明出来的。A.在极好的条件下购买物业B．在持有期间以钞票流量的现值最大化为目的来经营物业C.在持有期间以现值最大化为目的来经营物业D．在合适的时推销出物业E.在合适的时机售出物业24.区域购物中心是指规模巨大,集(）等于一体，涉及百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。A.旅游Ｂ．购物Ｃ.休闲D.娱乐E.饮食25.资产投资者需要结合对市场的跟踪、分析判断，拟定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准涉及()。A.钞票流B.租金波动Ｃ.基于市场交易的收益变化D.净现值E.收益率26．物业经营管理公司中,能为业主提供物业管理顾问、征询服务的公司一般都有（）。A.管理型物业管理公司B.专业型物业管理公司C．投资型物业管理公司D.综合型物业管理公司E．所有物业管理公司２7.物业经营管理三个层次工作中，属于物业管理重要职责的是()等。A.物业维护及安全管理B.保持与租户的联系并收租C.控制运营成本及保存财务报告记录D.综合型物业管理公司Ｅ.制定物业发展战略计划28.物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理重要职责的有（)等。A.制定并执行组合投资策略B.设计和协调物业资产的资本结构Ｃ.负责策略资产的配置和衍生工具的应用D.综合型物业管理公司E.制定物业发展战略计划2９．关于物业经营管理中的服务费，下列说法中对的的有(）。A．服务费用实际是由业主支付B.服务费用实际是由租户支付C.涉及供暖、排污、电梯等公共服务设施D.计算时不考虑会计服务成本E.涉及针对整体物业的保险或维修【参考答案】（一)单项选择题１.Ｄ2．B3.C4.D５.B6．Ｂ7．Ｂ8．C9.Ｂ１0．Ｃ1１.A12．Ｂ13.C1４.Ｄ1５.Ｂ16.B17．A１8．B1９.B2０.Ｄ21．A２２.B２3.A24.C２5.D2６.B27．C28.Ｂ29．C3０.B31.B3２.D33.D34．B（二）多项选择题1.ABDE2.AＢCD３．ABCE4.ＡＢCDE5．ＡＣＤ6.AＢE7.ABE8.AＢＤ9.AＢＤE10.AＢCＤE１1.ACDE12.ABＣDE1３.ABＣD1４.ＢCD15.ＡＢCDE16．ABＣ1７.ABCＥ1８.ABCＤＥ19．ABCDE20.ABCDＥ２1．BCDE22.AＢCDE23.ＡＢＣ24.BCDE２5.ＡBＣ26.ＡD27.ＡBCＤ２8.ABC29.ＢCＥ第二章房地产投资及其区位选择(一）单项选择题(每题1分,每题的备选项中,只有1个最符合题意)1．房地产投资是指以获得（）的房地产资产收益或增值为目的,预先垫付一定数量的货币或实物,直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。A.未来B.现期C.长期D.过去2.房地产投资的形式可以分为（)。Ａ．实物投资和货币投资Ｂ．个人投资和公司投资C.直接投资和间接投资D.开发投资和间接投资３.(）是指投资者直接参与房地产开发或购买过程,参与有关管理工作。Ａ.直接投资Ｂ.间接投资Ｃ．开发投资D.置业投资4.间接投资重要是指将资金投入与房地产相关的()的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。A.货币市场B.证券市场Ｃ．资本市场D.交易市场5.房地产开发投资是指投资者从（)开始，通过在土地上的进一步投资活动，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售,转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。A．征用土地B.囤积土地C.开发土地D.购置土地6.房地产开发投资通常属于(），它形成了房地产市场上的增量供应。Ａ.长期投资Ｂ.短期投资C.常规投资D.特殊投资7．以下关于房地产投资信托基金的说法中,不对的的是()。A.房地产投资信托基金是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司Ｂ．投资者可以直接把资金投入到房地产公司中C.收入钞票流的重要部分将分派给作为投资者的股东D.自身仅起到一个投资代理的作用８．住房抵押贷款证券化兴起于（)，通过30数年的发展，已成为美国、加拿大等发达国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。A．20世纪40年代B.２０世纪５０年代C．20世纪60年代D．２0世纪70年代９．住房抵押贷款证券化是指把(）所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达成筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.金融机构B.证券机构Ｃ.信托机构D.中介机构10.所谓“房地产的价值就在于其位置”，房地产不能脱离周边环境而单独存在,体现的是房地产投资特性的()。Ａ．不可移动性B．政策影响性Ｃ.适应性D.各异性1１．由于房地产的不可移动性,投资者在进行投资决策时,对未来的地区环境的也许变化和某宗具体物业的考虑是并重的。通过对（）的了解和分析,就可以做到对的并有预见性地选择投资地点。Ａ．城市经济Ｂ.城市发展Ｃ.城市规划D.城市地理1２．房地产经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益(）其运营成本,即净收益大于零的连续时间A.小于B.大于C.不小于D.不大于13.以下关于房地产投资特性的说法中,不对的的是(）。A.房地产自然寿命从地上建筑物开工建设开始算起B.房地产自身并不能产生收益C.房地产投资容易受到政府政策的影响Ｄ.房地产市场上不也许有两宗完全相同的房地产1４.一般而言,工业物业比商业物业变现性差重要是由于所相应物业的（）所决定的。A.固定性B.各异性Ｃ．适应性D.专业性1５．由于受区位和周边环境的影响，土地不也许完全相同;两栋建筑物也不也许完全同样,即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，这描述的是房地产的(）。Ａ.专业管理依赖性Ｂ．互相影响性C.适应性D.各异性１６.以下不属于房地产投资之弊的描述是(）。A.投资数额巨大B.投资回收期较长Ｃ.土地资源稀缺D．需要专门的知识和经验17.当实际收益超过预期收益时，就称投资有增长收益的潜力；而实际收益低于预期收益时,就称投资面临着风险损失。较预期收益增长的部分,通常被称为()。Ａ.风险收入Ｂ．风险报酬C．风险损失D.风险预期18．房地产投资需要估价师、经纪人、会计师、律师等提供专业服务,以保证置业投资总体收益的最大化,反映的是房地产投资的（)。Ａ.专业性B.市场性C.适应性D.各异性19.从会计的角度来说,建筑物随着其年龄的增长，每年的收益能力都在下降,所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要（)。A.长得多Ｂ.短得多C.差不多D.相等２0.由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升,从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升,所以说房地产投资具有（)。A.保值性Ｂ．增值性C.贬值性Ｄ.赚钱性２1．以下关于房地产投资优点的描述中,属于置业投资者可以容忍较低的投资回报率的因素是（)。A.相对较高的收益水平Ｂ.可以得到税收方面的好处C.易于获得金融机构的支持D.能抵消通货膨胀的影响2２.通常情况下,人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的(）和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的(）。A.系统风险、个别风险B．系统风险、市场风险Ｃ.个别风险、系统风险D.个别风险、非系统风险23.通货膨胀风险又称为()，是指投资完毕后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力减少给投资者带来的风险。A.物价风险B.货币风险C．经济力风险D.购买力风险24.从总体上来说，房地产市场是地区性市场，也就是说本地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要()。Ａ.大得多B．小得多C.差不多D．无法判断２5.房地产投资决策以投资者对()为基础，通过密切关注本地社会经济发展状况、细心使用投资分析结果，来减少市场供求风险的影响。A．过去收益估计Ｂ.现在收益估计C.未来收益估计Ｄ.长期收益估计26.一般来说,房地产市场周期波动可分为()四个阶段。A.萧条、危机与衰退、复苏与发展、繁荣Ｂ.危机与衰退、萧条、复苏与发展、繁荣C.复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条Ｄ.复苏与发展、萧条、危机与衰退、繁荣2７.以下关于变现风险的描述对的的是（)。Ａ.是指急于将商品兑换为钞票时的风险B．是指急于将钞票兑换为商品时的风险C．是指急于将商品兑换为钞票时由于升价而导致资金损失的风险D.是指急于将商品兑换为钞票时由于折价而导致资金损失的风险28.利率调升会对房地产投资产生影响,以下有关阐述不对的的是（)。A.会导致房地产实际价值的折损B.会刺激房地产市场上的需求数量C.会加大投资者的债务承担D.会使投资项目的财务净现值减小２９.或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶尔发生的自然灾害引起的置业投资损失。防范该风险的最佳办法是(）。A.将风险转移给保险公司B．出售所投资的物业C.加强物业管理工作Ｄ．多买几份财产保险30.比较风险又称为(）,是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应也许收益的风险。A.成本风险B.机会风险Ｃ.成本机会风险Ｄ.机会成本风险31.持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一股说来，投资项目的生命周期越长,也许碰到的影响项目收益的不拟定性因素就（)。A.越少B.越多C.差不多Ｄ.不变3２.商业辐射区域通常被分为三个部分：重要区域、次要区域和边界区域。重要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的(）都来自该区域。Ａ.30%~４５%B.4０％～55%C.５0％～6５%Ｄ.60％～７5％33.下列关于物业经营管理的说法中,不对的的是（)。A.物业经营管理重要以非收益性物业为管理对象B.物业经营管理重要以业主或投资者为服务对象C．物业经营管理强调策略性价值管理D．物业经营管理规定物业管理师具有房地产投资知识以及选择投资区位的能力3４．下列关于房地产直接投资与间接投资的说法中，不对的的是（)。A.在直接投资中,投资者直接参与房地产开发与购买过程B.直接投资分为从购地开始的开发投资和面向物业的置业投资C．不管是直接投资还是间接投资，投资者都需要参与房地产经营管理D.投资于房地产投资信托基金和房地产抵押支持证券均属于间接投资３5．某人购买市场上的别墅用于自住的行为,属于以下哪一种投资行为（）。Ａ.房地产直接投资中的开发投资B．房地产直接投资中的置业投资Ｃ.房地产间接投资中的开发投资Ｄ.房地产间接投资中的置业投资（二)多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或２个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选,所选每个选项０．5分)1.投资者进行房地产投资的重要目的,是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得(）。A.作为房地产业主的荣誉B.较高的收益Ｃ.资本增值D.减少其投资组合的总体风险E．抵抑通货膨胀的影响2.开发投资者重要是赚取开发利润,其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发,希望获得（)四个方向的利益。Ａ.收益B.保值C.增值D.资信E．消费3．房地产间接投资的具体形式涉及()。A．购买房地产开发公司的债券B．购买房地产开发公司的股票C．购买房地产投资信托的股份Ｄ.购买收益性良好的国库券E.购买房地产抵押支持证券4．当房地产开发投资者将建成后的房地产用于（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B．出租C．经营D.空置E.闲置5．下列说法中,对的的是(）。A.房地产置业投资是以获取物业所有权或使用权为目的的投资Ｂ.房地产置业投资对象只能是开发商新竣工的商品房Ｃ.房地产置业投资的目的分为自用和投资两种D.房地产直接投资即是指房地产开发投资E.房地产置业投资对象也可以是旧有物业６.投资者将资金投入REIＴｓ有很多优点,涉及（)。A.收益相对稳定B．收益相对较高C.投资的流动性较好D.投资收益重要来源于其所拥有物业的经常性租金收入E.RＥITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易7.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司可以分为（）三种形式。A．负债型B．权益型Ｃ.抵押型D．资产型E．混合型8.以下属于房地产投资特性的是（）。Ａ.位置固定性B．适应性Ｃ.各异性D．政策影响性Ｅ.互相影响性9.房地产的位置固定性或不可移动性,规定房地产所处的区位必须对(）都具有吸引力,才干最终获得市场的认可。Ａ.开发商B.置业投资者C.政府D.租户E.中介10.房地产寿命可以区分为（)。Ａ．发展寿命B.经济寿命C.经营寿命D.自然寿命E．折旧寿命11.国外的研究表白,房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般情况下，下列说法对的的有（）。A.公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年Ｂ.工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是４5年C.银行、零售商业用房的经济寿命是50年D.仓储用房的经济寿命是60年E．乡村建筑的经济寿命是３０年1２.以下能显著地提高附近房地产的价值的是（）。A.政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资B.居住区旁新建加油站C.城市快速轨道交通线的建设D.城市景观改造工程E.大型城市改造项目的实行13.以下属于房地产投资之利的是()。A.相对较高的收益水平Ｂ.可以得到税收方面的好处C.易于获得金融机构的支持D.能抵消通货膨胀的影响E.提高投资者的资信等级14.以下有关风险和不拟定性的描述中，对的的有(）。A.风险和不拟定性有显著的区别Ｂ.风险涉及到变动和也许性C.变动经常可以用标准方差来表达D.标准方差越大,投资风险也就越小E.不拟定性的大小可以量化15.政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台，通常涉及（）的政策。A.消费者保护B.住房改革C.金融D.土地供应E.财政税收１６.专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。在房地产开发投资过程中，需要投资者在()等方面具有管理经验和能力。Ａ.获取土地使用权B.规划设计Ｃ.工程管理D.市场营销E.项目融资1７.房地产投资一方面面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制,以下属于系统风险的是（)。Ａ.通货膨胀风险B.市场供求风险C.周期风险Ｄ.政策风险E.利率风险1８.政府对房地产投资过程中的()等,均对房地产投资者收益目的的实现产生巨大的影响,从而给投资者带来风险。Ａ．土地供应政策B.地价政策C.税费政策D.住房政策E.环境保护政策１9.政治风险重要由（）等因素导致,政治风险一旦发生,不仅会直接给建筑物导致损害，并且会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。A.政变或战争Ｂ.房地产宏观调控C．外来侵Ｄ．罢工E.骚乱２0.在房地产投资风险中,非市场风险涉及(）。A.收益钞票流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险E.时间风险２1．风险对房地产投资决策的影响涉及()。A．根据项目风险大小拟定相应的投资量的大小B．根据项目风险大小拟定相应的投资收益水平Ｃ.根据风险管理的能力选择投资方向D．根据风险周期变化特点把握投资时机E.根据风险周期变化特点把握投资金额2２.以下关于狭义的区位的理解对的的是()。A.指某一具体投资场地在城市中的地理位置Ｂ.涉及宏观位置和中观、微观位置C.涉及经济地理位置和自然地理位置D.某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的E.可以从图上或现场找到该宗地23.对于房地产投资区位的广义理解,除了其地理位置外，往往还应涉及()。某具体区位所处的社会、经济、自然环境,决定了。对区位的广义理解，还应涉及在。A.该区位所处的社会、经济、自然环境或背景B.该区位附近的市场需求和消费特性C．该区位在地图上的具体位置Ｄ.该区位的自然地理位置E．该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系2４．居住物业项目的投资区位选择时要考虑的重要因素涉及()。A.环境因素B.易接近性C.居民人口与收入D.市政公用和公建配套设施完备的限度Ｅ.公共交通便捷限度25.以下不属于影响写字楼项目区位选择的特殊因素的是（）。A.环境因素B.与其他商业设施接近的限度C.易接近性D．周边土地运用情况和环境E．公建配套设施完备的限度2６.零售商业物业投资区位的选择，在很大限度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。商业辐射区域分析涉及()。A.市政配套完善限度B.也许的顾客流量C．消费者行为D.喜好和偏爱Ｅ.购买能力分析27.居住项目的市场前景受附近地区(）、当前居住状况等方面的影响。A.人口数量Ｂ.家庭规模和结构Ｃ.周边土地运用情况D.家庭收入水平Ｅ．人口流动性28.房地产投资中，工业项目场地的选择时须考虑的特殊因素涉及()。A.本地提供重要原材料的也许性B.交通运送是否足够方便C.技术人才和劳动力供应的也许性D.控制环境污染的政策E.水、电等资源供应的充足限度2９.投资者进行房地产投资的目的重要有()。A.保证投资者财富得到使用B.获得房地产业主的荣誉Ｃ.获得较高的收益和资本增值D.减少投资者投资组合的总体风险３0.下列房地产投资行为中，属于房地产间接投资行为的有()。A.购买房地产开发公司的债券B.购买房地产市场的二手房C.购买房地产开发公司的股票Ｄ．购买房地产抵押支持证券E购买房地产抵押支持证券【参考答案】(一）单项选择题１.Ａ2.C3．A４.B５．D6.B7.B8.Ｄ９.A1０．A11.C１2.B１3.A１4．C15.D1６.C17．B18.A1９.Ｂ20．B21.D2２.A23.D2４.Ａ25.C26.Ｃ２7.D28.B29.C３０.D31.B32.D33.A３4．C35.B(二)多项选择题１.ABCDＥ2.ABCＥ3.AＢCE4.ＢＣ５.ACE6.ＡＤE７．BCＥ８.ABCDE９.ABD10．BＤ11．AＢＣＤ12．ACDE１3．ABCDE14.AＢC1５.BCDE1６.ＡＢCＤE１7.ＡBCDE18．AＢCDE1９.ACDE2０．ABCDE21.BCＤ22.AＢDE23.AＢE2４.AＣDＥ２5．AＥ２6BCDE27.ABDE２8.ABCDE2９.BCDE30.AＣDE第三章房地产投资分析技术(一）单项选择题(每题１分，每题的备选项中，只有1个最符合题意)1．在房地产投资分析中,把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定期期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做()。A．钞票流入B.钞票流出Ｃ..货币流量D.钞票流量2.为了与期末惯例法保持一致,在把资金的流动情况绘成钞票流量图时,都把初始投资Ｐ作为上一周期期末，即第(）期期末发生的。A．.0B．1C．.2D.3.某一计息周期内的净钞票流量，是指该时段内钞票流量的（)。A.．算数和B..代数和C.对数和D.平方和4.以下关于潜在毛租金收入的描述中，错误的是（)。A．物业可以获取的最大租金收入Ｂ.等于物业内所有可出租面积与最也许的租金水平的乘积C.潜在毛租金收入代表物业实际获取的收入D.可以改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化5.物业中设立的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入,又称为()。Ａ.特别收入B.经营收入C.计划内收入D．计划外收入６.一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入列入以下哪个收入项目中()。A.拖欠收入项目Ｂ．其他收入项目C.收租损失项目D.租金收入项目７.以下房屋出租有效毛收入的公式中，对的的是()。Ａ.有效毛收入=毛租金收入一收租损失+其他收入Ｂ.有效毛收入＝毛租金收入一空置和收租损失＋其他收入C.有效毛收入=潜在毛租金收入一收租损失+其他收入Ｄ．有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失＋其他收入８.以下关于房屋出租净运营收益的描述中,错误的是（)。A.净运营收益=潜在毛收入—运营费用B.净运营收益=潜在毛收入—管理费用C．净运营收益=有效毛收入—运营费用Ｄ.净运营收益=有效毛收入—管理费用9.以下对于物业更新改造准备金的描述中，错误的是（)。Ａ.可以取值有效毛租金收入或年净运营收益的一个比例B.天天更换的洗手间用纸费用的支付C．可以根据物业大、中修计划事先做出预算D．根据市场需求的变化改变室内空间布局的支付10.《物业管理条例》中将住宅物业住宅社区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称作（）。A.大项维修资金Ｂ.大项维修费用C．专项维修资金D.专项维修费用１1.城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的(）。A.５％和1％B.６％和2%Ｃ.7%和3％D.８％和４%12.房地产投资经营过程的“两税一费”是指()。A．公司所得税、城市维护建设税和教育费附加Ｂ.公司所得税、城市维护建设税和教育费Ｃ.营业税、城市维护建设税和教育费D.营业税、城市维护建设税和教育费附加13.营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。目前营业税的税率为()。A.5％B.6％C.7％Ｄ.8％１4．以下关于城乡土地使用税和房产税的表述中,错误的是(）。A.房产税按房产原值或出租收入的一定比例征收Ｂ.城乡土地使用税依照土地等级、用途按占用面积征收Ｃ.房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税D.城乡土地使用税和房产税在公司所得税后列支15.公司所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资公司,按其应纳税所得额征收的一种税。房地产开发投资公司所得税税率一般为（)。A．31%Ｂ.32%C.33％D.34％１6.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值,而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为（）。A.资本的时点价值B．资本的时间价值Ｃ.资金的时点价值D.资金的时间价值17.个人储蓄的动机和国家积累的目的都是（)。A.牺牲即期投资是为了能在将来得到更多的消费B．牺牲即期投资是为了能在将来得到更多的投资C.牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的投资Ｄ.牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费18.在技术经济分析中,对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法（）。A.相同Ｂ．不同Ｃ.差不多Ｄ.不知道19.客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时,不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔钞票流量发生的()。A.时间B.地点C.频率D.速度2０．利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比,一般以()。表达A．小数Ｂ.整数Ｃ．分数Ｄ.百分数２1.我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按（)计息的。A.单利B.复利C.单利和复利D．单利或复利22.某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5％，通常称为“年利率6％，每月计息一次”。这里的年利率6％称为()。Ａ.实际利率Ｂ.表面利率C.名义利率D.票面利率23.当按单利计算利息时，名义利率和实际利率的关系是(）。A.大于Ｂ.小于C.相等D.不一定24．年利率为1２％，存款额为1000元，期限为一年,分别以一年1次复利计息、一年4次按季利率计息、一年12次按月利率计息,则一年后的本利和分别为（）。A．11２0、1125.51、1１26.８3B．1120、１126.8３、１125.51Ｃ.1１2６.83、1125．５1、１120D.1１26.83、11２0、1125．51２5.在复利计算公式中，常用的符号涉及P、F、A．、G、S、n和ｉ等，其中G表达（)。A.每一时间间隔收入或支出的等比变化值Ｂ.每一时间间隔收入或支出的等差变化值Ｃ.连续出现在各计息周期期末的等额支付金额D.每个计息周期的利率2６．以下关于复利计算公式中系数的表述中,错误的是（）。Ａ.(1+ｉ)n称为“等额序列支付现值系数”B．［i(1+i)n/(1+ｉ)n—１]称为“一次支付现值系数”C.［ｉ(1+i)n/(1+i)n—１]称为“一次支付终值系数”Ｄ.[ｉ/(1+i)n—1］称为“等额序列支付终值系数”27.已知某笔贷款的年利率为15%,借贷双方约定按季度计息,则该笔贷款的实际利率是（)。A.15.87%B.16.8７%C.17.87％D.１8.8７％28．某投资者向银行贷款200万元,期限为3年,年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为按季度付息、到期后一次偿还本金,假如计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是()万元。A.50.65Ｂ.51．6５Ｃ.５2．6５Ｄ.29.某写字楼投资项目在4０年的持有期内各年净运营收益均为20万元，折现率为10%，则该写字楼投资项目的收益现值为(）。A．195.58B.16５.58C.２95.５8３0.已知某出租公寓的年有效毛租金收入为１000万元，年运营费用为300万元，假如租金收人和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8％，则该出租公寓的净运营收益现值为(）万元。A.1１007.57Ｂ.1１070.5７C.１1700.57Ｄ.31．设备更新源于设备磨损。设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗，分为（)。A.有形磨损和物质磨损B．有形磨损和无形磨损C.精神磨损和无形磨损Ｄ.外形磨损和无形磨损３2.要维持公司再生产的正常运营,必须对设备的磨损进行补偿。设备有形磨损的局部补偿是（)。A.修理B.更换C.现代化技术改革D.现代化技术改造33.对设备有形磨损和无形磨损的完全补偿是()。A.维修设备Ｂ.更换设备Ｃ.技术研发D．技术改造3４.设备经济寿命的动态计算方法中,考虑资金时间价值的影响时,需要将有关的费用支出折算到一个时间点上,该时间点通常为(）。A.设备报废的时间B.设备使用的时间C．设备使用费用支出最小的时间D．初始购置设备费用支出的时间3５.()，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果,合用于具体可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。A.静态评价指标Ｂ.动态评价指标Ｃ.初步评价指标D.具体评价指标36清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的（），更加重视项目偿债能力的评价结果。A.中介机构B.证券机构C．金融机构D.政府机构37财务净现值，是指项目按行业的基准收益率或设定的目的收益率，将项目计算期内各年的净钞票流量折算到开发活动起始点的现值之和,常表达为（）。A.ＮPYB.NPＶC.MPYD.MPV38基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,是导致投资行为发生所规定的(）投资回报率。A.最低B．最高Ｃ.平均D.一般3９假如NPＶ（)0，说明该项目的获利能力达成或超过了基准收益率的规定，因而在财务上是可以接受的。A.大于Ｂ.小于C.小于等于D．大于等于40财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净钞票流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目（)的基本指标。A.安全性B．风险性Ｃ.赚钱性D.周期性４1某商业店铺的购买价格为80万元,其中6０万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用钞票支付。假如该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净钞票流量为5.6万元,则该项投资的税前钞票回报率为(）。Ａ.18%B．1９%C.28%D.29%42、下列房地产置业投资行为中,属于流动资金投入的投资行为是（)。A.购买物业B．购买电梯C．购买中央空调D.购买备用路灯43、下列房地产置业投资行为中，属于购置投资行为的是（)。A.支付工资B.购置电梯Ｃ.支付清洁费用D．购置备用路灯44、甲公司拟存一笔资金以备3年后使用。假定银行3年存款的年利率为5﹪，而甲３年后需要的资金总额为34５00元，则在复利计息的情况下,甲公司目前需要存入的资金约为（）。A.3000０元Ｂ.２９8０3元C.328５7元D.3１500元45、一项6年后付款８00元的购货，当银行利率为1０﹪时，假如按照复利计息,相称于第一年初一次钞票支付的购价为()。A.4５1.6元B.80０元C.５00元D.480元46、某公司按照12﹪的年利率取得贷款2０２３00元,规定在５年内每年末等额偿还,则每年的偿还金额为（)。A.４00００元B．５2023元Ｃ.554８2元D.64００0元47、年初李军存入一笔资金,在存满3年后每年年末取出１５０0元,这笔款项于第8年末取完。若银行的存款利率为8,则李军应在最初一次性存入（)。A.5５05元Ｂ．8620元C．3８66元D.75０0元４8、下列关于设备更新特点的说法中，不对的的是()。Ａ.经济寿命是由有形磨损和无形磨损共同决定的B.设备更新需要同时考虑以前和未来的钞票流量C.设备更新只比较设备的费用Ｄ．设备更新以费用年值法为主４9、下列磨损中，属于无形磨损的是（）。A.居民搬家时,公共排水管道被家具撞坏B．电梯生锈腐蚀Ｃ．玻璃幕墙被冰雹砸坏D.新型的集中空调出现,使得现有的集中空调将不久被替换５0、下列赚钱能力指标中,属于静态指标的是（)。Ａ.借款偿还期Ｂ.投资回报率C.财务内部收益率D.资产负债率51、下列赚钱能力指标中，属于动态指标的是（)。A.借款偿还期Ｂ.投资回报率C.偿债备付率Ｄ．财务净现值５2.将一笔资金按年利率6%存入银行要在5年后复本利和为100万元,则现应存款（)万元。Ｂ．74.73Ｃ.76.９25３.某人拟购买一套住宅供出租用，预计每年平均可获得净利2万元,该住宅使用年限尚有2023,资本利率为10%，则购买此住宅时，投资额最高为（)万元。Ａ.16.0４B.16.40Ｃ54.运用净现值评估项目时。该投资项目在经济上可取的条件是(）。Ａ.ＮPV>0Ｂ.NPV<0C.NPＶ＝055．用内部收益率评估房地产开发项目经济合理的标准是()。A.内部收益率≥0B.内部收益率＜０C．内部收益率≥折现率Ｄ．内部收益率<折现率56.某开发项目各年净钞票流量如下表所示，其静态回收期为()年。单位：万元年份012３４5钞票流入03０0３00３00300钞票流出５０050505０5050A.4．0Ｂ.3.5C．3.2.57.某项目的总投资为1２00万元,其年收入为1950万元，年税费及附加为4１0万元,年总成本费用为1３00万元。则该项目的投资利润率为(）。Ａ.20％．Ｂ.40%C．5４%D.63％（二)多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或２个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选,所选每个选项0.5分)1、对于房地产开发投资项目来说,钞票流入通常涉及（)等。A．销售收入B．出租收入C.广告收入D.利息收入E贷款本金收入2、对于房地产开发投资项目来说,钞票流出通常涉及()等。A.土地费用B.建造费用C.还本付息Ｄ.运营费用Ｅ税金３、以下有关钞票流量图的描述中,对的的是(）。A.是反映投资项目在一定期期内资金运动状态的简化图式B．以横轴为时间轴C．相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的钞票流量D.箭头向上表达正钞票流量E箭头向下表达正钞票流量4、房地产置业投资，涉及房地产购置投资和流动资金投入两部分,其中流动资金是指投资者在物业开始出租经营前有限垫付、在出租经营后用于购买()和其他费用的周转资金。Ａ．房地产B．燃料动力C．备品备件Ｄ．支付工资Ｅ原材料5、以下属于导致潜在毛租金收入的减少的因素的是(）。A.物业维修费用增长Ｂ．空置的面积不能产生租金收入C.物业管理费用增长Ｄ.租出的面积没有收到租金E房地产市场不景气6、收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，涉及（)等都属于运营费用的范畴。A.人员工资及办公费用Ｂ.保持物业正常运转的成本C.为租客提供服务的费用D.保险费、房产税Ｅ使用税和法律费用7、以下关于准备金的表述中，对的的是（）。A.准备金又称大修理基金B．是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金C.准备金通常用于支付物业经营过程中的常规性支出D．假如这部分资金来自物业的收益,就应当从物业钞票流中扣除E准备金常用于房屋及设备、设施的大修理更新８、以下关于专项维修资金的描述中,错误的是(）。Ａ.由业主在初始购置物业时按购买价格的一定比例缴纳B.该专项维修资金属物业管理公司所有C.专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修租更新、改造D.由城市物业维修资金管理机构统一管理E由社区物业管理处负责管理９、我国房地产投资经营过程中公司纳税的重要税种有()。A.经营税金及附加B．城乡土地使用税Ｃ.房产税D.印花税Ｅ公司所得税1０、以下关于收益性物业的钞票流的公式，对的的是(）。A.税前钞票流=净运营收益—抵押贷款还本付息B.税后钞票流=税前钞票流—准备金—所得税C.潜存毛租金收入—空置和收租损失=有效毛收入Ｄ.潜存毛租金收入—空置和收租损失+其他收入=有效毛收入Ｅ有效毛收入—运营费用=净运营收益１1、资金时间价值的大小,取决于多方面的因素。从投资的角度来看重要有(）。Ａ.投资利润率B.通货膨胀率C.银行利息率Ｄ．行业利润率E风险因素12、以下关于资金时间价值的表述中,对的的是（）。A.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值B．不同时间发生的等额资金在价值上的有差别C．资金时间价值是资金自身产生的D.从消费者的角度来看,资金时间价值为放弃即期消费的损失所应得到的补偿E随着时间的推移,资金的价值会增长1３、计息周期是指计算利息的时间单位,通常可以是（)。Ａ.年B．季度C.月D.周E小时１4、以下关于单利计息和复利计息的表述中，错误的是(）。A.单利计息是只按本金计算利息,利息不再生息B.单利的利息总额与借贷时间成反比C．我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以复利计算的Ｄ．复利计息利息再生利息E在投资分析中，一般采用复利计息更科学15、名义利率与实际利率的关系，表述对的的是（）。A.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值B.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值C.当每年计息周期数ｍ=1时,名义利率与实际利率相等D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大Ｅ名义利率越小，计息周期越长,实际利率与名义利率的差异就越大１6、以下有关设备有形磨损的表述中,错误的是（）。A.是设备在使用(或闲置)过程中发生的实体性磨损B.是设备在使用(或闲置)过程中发生的功能性磨损Ｃ.分为第一类有形磨损和第二类有形磨损Ｄ．第一类有形磨损，是设备在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏E第二类有形磨损,是指设备因人为因素产生的磨损17、以下有关设备无形磨损的表述中,对的的是(）。A．是由于社会经济环境变化导致的设备贬值B.不表现为设备实体的变化和损坏,也不表现为设备原始价值的贬值C.可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损D．第一类无形磨损,是出现了更完善的新型设备使原有没备局部或所有丧失其使用功能E第二类无形磨损,是指生产制造工艺的改善引发的本来购买的设备贬值18、要维持公司再生产的正常运营，必须对设备的磨损进行补偿。其补偿方式有（）。Ａ.有形补偿B.无形补偿Ｃ.局部补偿D.完全补偿Ｅ部分补偿１9、设备更新的特点涉及（)。A．设备更新的核心工作是拟定设备的自然寿命B．设备更新的核心工作是拟定设备的经济寿命C．设备更新分析以费用年值法为主Ｄ.设备更新分析只考虑未来发生的钞票流量Ｅ只比较设备的费用20、物业经营管理实践中,许多设备更新的情况,都会由于设备性能的提高而提高住户的满意度,从而提高物业租金收益，表现在(）。A.提高物业租金B．提高管理效率C.提高入住率Ｄ.减少租金拖欠E减少管理费用21、物业经营管理中，会经常碰到建筑物重要部分更新或大修决策问题,以下属于该种情况的是()。A．灯泡更换B.屋顶的翻新C.入口改造Ｄ.大堂改造E空间使用功能的调整22、以下关于房地产的投资回收和投资回报的叙述中,对的的是()。A．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收Ｂ.投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬C.就房地产开发投资来说,投资回收则重要表现为开发商利润D．投资回收通常是用提取折旧的方式获得Ｅ投资回报则经常表现为投资者所获得的或盼望获得的收益率或利息率２3、以下关于内部收益率的叙述中，错误的是(）。A.表白了项目投资所能支付的最高贷款利率B.表白了项目投资所能支付的最低贷款利率C.内部收益率大于行业基准收益率时，项目可行Ｄ.内部收益率小于行业基准收益率时，项目可行E内部收益率小于目的收益率时，项目不可行2４、动态投资回收期是指在考虑资金时间价值情况下,项目以净收益抵偿所有投资所需的时间，以下对的的是(）。A.是反映开发项目投资回收能力的重要指标Ｂ．对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起C.累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份D．动态投资回收期以月表达E一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目25、以下关于钞票回报率的表述中，对的的是（）。A.房地产置业投资过程中，每年所获得的钞票报酬与投资者初始投入的权益资本的比率B.房地产置业投资过程中,每年所获得的钞票报酬与投资者初始投入的总资本的比率C.反映了初始钞票投资或首付款与年钞票收入之间的关系Ｄ．反映了初始钞票投资或首付款与月钞票收入之间的关系E钞票回报率有税前钞票回报率和税后钞票回报率26、还本付息的方式涉及（)。A.一次还本利息照付,每期仅支付当期利息,最后一期归还所有本金并支付当期利息Ｂ.等额还本利息照付,规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息D.一次性偿付，借款期末一次偿付所有本金和利息E“气球法”,即借款期内任意偿还本息，到期末所有还清27、偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率，以下表述对的的是（）。A.对于一般房地产投资项目，该指标值应当大于1.５B.该指标的计算对出租经营或自营的房地投资项目非常重要C.当期应还本付息金额涉及当期应还贷款本金及计入成本的利息Ｄ.偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算Ｅ偿债备付率表达可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数28、下列关于资产负债率的表述中，错误的是（)。Ａ.是反映项目各年所面临的财务风险限度及偿债能力的指标B.属短期偿债能力指标C.反映债权人所提供的资金占所有资产的比例D．反映债务人所提供的资金占所有资产的比例Ｅ.可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的限度29.净现值法和内部收益率的重要区别在于净现值（)。A.能反映投资获利数额的大小B．能反映投资利润率的高低Ｃ.需要一方面拟定折现率大小D.无论在何种情况下,结论与内部收益率相同【参考答案】(一）单项选择题22.C２３.Ｃ2４.A25．Ｂ26．C27.A28．D２9.A30.Ｂ31.B32.D33.B３4．Ｄ35.Ｂ36．C３7．Ｂ38.A３9.D4０．C41.C42.D4３.B４4.B４5.A４6C47.A48.B49.D50．B51.D５2.B53.Ｄ54.D55.C56.C57.A(二）多项选择题1.ＡBDE2.ABＣDE3.ABCD4.BCDE5.ＢD6.ＡBＣＤE7.ABDE8.BE9.ABＣＥ１0.ABＤE1１.ABE1２．ABDＥ１3.ＡBCD１4.BC15.ACＤ1６.BＥ１7．ABC18.ＣD19.BCＤＥ20.ACD21．BCDＥ２２.ABDE２3．ＢD2４．ABCＥ25．ACＥ26.ABＣDE27.ＢCDE28.BD29.ＡC第四章收益性物业价值评估(一）单项选择题(每题1分，每题的备选项中，只有１个最符合题意)1、对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，重要依据是(）。A.过去是否正在直接产生经济收益B.目前是否正在直接产生经济收益C.本质上是否具有直接产生经济收益的能力D.能否提供有效的经营以产生经济收益2、物业价格是和平地获得别人的物业所必须付出的代价一—货币额、商品或其他有价物。在现今社会，物业价格通常用()来表达A.实物B.劳务C．纸币Ｄ.货币3、物业承租人以支付租金的方式从物业产权人那里获得了（）物业的权利。A.所有和使用B.所有和处分C.占有和使用Ｄ.占有和处分4、空气或阳光，尽管对人类生活至关重要,没有它们人类就无法生存,但是却没有价格。这是由于物业要有价格必须具有(）。Ａ．有用性Ｂ.稀缺性C.使用价值D.互换价值5、物业由于价值量大、寿命长期，所以同时存在着()两种交易方式、两个市场。A.买卖和租赁B.买卖和抵押C．招标和拍卖D．招标和挂牌６、广义的价值有使用价值和互换价值之分,人们在经济活动中一般简称的价值,指的是（）。A．使用价值B.互换价值C.经济价值D.交易价值7、某一物业的()是指某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。A．使用价值B.互换价值C.投资价值D.市场价值8、评估市场价值所采用的折现率,应是与该物业的风险限度相相应的()。A．社会一般报酬率Ｂ.社会最低报酬率C.最低盼望报酬率D．最高盼望报酬率9、投资者评估的物业的投资价值（)该物业的市场价格，是其投资行为（或交易)可以实现的基本条件。Ａ.大于B.小于C.大于或等于Ｄ.小于或等于10、市场价格是指某种物业在市场上的(）水平价格,是该类物业大量成交价格的抽象结果。A.最高B.平均Ｃ．最低D．正常11、以下能反映物业价格水平的高低的指标是()。A.物业的单位价格B.物业的总价格Ｃ.物业的最高价格D．物业的最低价格12、一套建筑面积100ｍ2,单价3０000元/m2A.２92.８B.2８2.8Ｃ．272.8１3、一般来说，在期房与现房同品质(涉及质量、功能、环境和物业管理等）的情况下，期房价格（）现房价格。A．高于B.低于C.等于D．不一定高于14、某期房尚有１年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为5000/ｍ2元,出租的年末净收益为5５０元／m2，假设折现率为１0%,风险补偿估计为现房价格的３%，则该期房目前的价格为（）。A．4３20Ｂ.43３0C.43４０15、以下可以反映所销售商品房的总体价格水平的价格指标是(）。A.起价Ｂ．均价C.标价Ｄ．成交价１6、成本租金是指按照出租房屋的经营成本拟定的租金，以下不属于成本租金的构成因素的是(）。A.折旧费B．维修费Ｃ．保险费Ｄ.管理费17、《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月２0日国务院令第248号发布)第３0条规定:“房地产开发项目转让和商品房销售价格,由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行（)或者政府定价。”A.市场成交价B.市场调节价Ｃ.政府指导价D.政府计划价１８、在城乡住房制度改革中,出售公有住房的标准价、成本价等属于（)。A．市场调节价Ｂ.市场成交价C.政府指导价D.政府计划价19、以下合用于市场比较法评估的物业是（)。Ａ.物业开发用地、普通商品住宅、特殊厂房Ｂ.高档公寓、古建筑、别墅C．古建筑、教堂、商铺Ｄ.写字楼、商铺、标准厂房2０、（)市场法合用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。A.市场法B.收益法C．假设开发法D.成本法21、以下不属于非正常交易情况的是（)。A．业主出国急卖物业B.新婚夫妇急买新房C.关联交