资产评估讲义

{财务资产管理}资产评估讲义（2——被评估的资产（3感谢阅读（4资产转让企业兼并、联合企业联营股份经营中外合资、合作清算（5）可以选择资产评估的业务抵押担保企业租赁（6）资产的价值类型（接第15张）重置成本(从买方角度）现行市价（从卖方角度）收益现值清算价格三、资产评估与会计计价的区别项目资产评估会计计价前提条件产权变动产权不变目的就资产论权益就资产论资产操作者社会中介机构企业会计人员特性政策性、时效性、公证性历史性四、资产评估的前提条件与原则前提条件继续使用假设公开市场假设清算（清偿）假设原则：工作原则独立性客观性科学性专业性原则：经济原则（19）贡献原则替代原则预期原则五、资产评估的产生和发展1．资产评估的产生——资产交换2．资产评估的发展——商品经济的发展有关教材的更正第21页先付年金的计算过程：（1+10%）1=1.1（1+10%）2=1.21（1+10%）3=1.331（1+10%）4=1.464（1+10%）5=1.61055年合计:6.7156第32页第8行④应为:评估值=(A/I)[1+1/(1+I)N+B/I*N/(1+I)N谢谢阅读例21应为:(60/6%-3/6%)*[1+1/(1+6%)20]+3/6%*20/(1+6%)20谢谢阅读=442.07(万元)第86页表中应收账款应为50万元,坏账准备应为3万元.谢谢阅读第二章资产评估基础教学要求：1、了解货币时间价值的成因2、掌握收益现值法、重置成本法、现行市价法的基本理论和计算谢谢阅读3、了解清算价格法的基本理论和计算4、了解各种评估方法的选择一、货币的时间价值与收益现值法（一）货币的时间价值货币时间价值产生的原因：◆经济行为精品文档放心下载◆前提条件精品文档放心下载存在是其产生的前提。有关概念现值:Presentvalue(p)终值:Futurevalue(F)年金：Annuity(A)未来值(F):(8张)设现值为(P)，未来值为(F)，利率为i。则：F=P+P×i=P（1+i)(i被称为利率）▲单利是指计算利息时，本金不变。FV=PV（1+i×nn为期数）▲复利是指计算利息时，本金包括原本金和利息FV=PV(1+i)n（n为期数）当n=1时单利计算=复利计算例如：把100元存进银行，利率10%，1年期。精品文档放心下载▲按单利计算，F=P（1+i×n）=100（1+10%×1）=110（元）单利现值P=F/(1+i×n）=110/(1+10%×1）=100（元）精品文档放心下载▲按复利计算，F=P（1+i）n=100（1+10%）1=110（元）P=F/(1+i）n=110/(1+10%)1=100（元）当n≠1时复利计算结果＞单利计算结果例如：把100元存进银行，利率10%，2年期。精品文档放心下载▲按单利计算，FV=PV（1+I×n）=100（1+10%×2）=120（元）P=F/(1+i×n）=120/(1+10%×2）=100（元）▲按复利计算，F=P（1+i）n=100（1+10%）2=121（元）复利现值P=F/(1+i）n=121/(1+10%)2=100（元）复利现值与终值▲复利终值计算公式：FV=PV（1+i)n▲复利现值计算公式：PV=FV/（1+i)n小结在复利计算下:现值=终值×复利现值系数终值=现值×复利终值系数在同期限及同利率下:复利现值系数与复利终值系数互为倒数关系.谢谢阅读复利频率与终值复利频率:指复利计算期间的多寡。复利频率越快,终值越大。每年复利一次，则n年的终值为：FV=PV（1+i)n每年复利m次，则n年的终值：例如：把10000元存进银行，利率为5%，半年复利一次。2年期。谢谢阅读则终值=10000×（1+5%/2）2×2=11038.13(元)年实际利率的计算要比较复利期间各不相同的证券,必须计算实际利率.谢谢阅读名义利率指借贷契约中所设定的利率。实际利率指不论复利期间的长短，在一年中实际的利率。设名义利率为i，(第31张)则实际利率为：EAR=（1+i/m)m-1如上例：把10000元存进银行，利率为5%，半年复利一次。谢谢阅读则实际利率=（1+5%/2）2-1=5.0625%当复利频率=1，名义利率=实际利率.当复利频率＞1，实际利率＞名义利率，而且复利频率越高，实际利率越大。精品文档放心下载(四)、年金指在某一确定的期间里，每期都有一笔相等金额的收付款项。感谢阅读年金的种类普通年金先付年金永久年金延期年金.普通年金指在某一特定期间中，发生在每期期末的收支款项。先付年金指在某一特定期间中，发生在每期期初的收支款项。又称为即付年金。感谢阅读普通年金与先付年金的区别：设某企业拟建立一项基金，每年投入10万元。i=10%,n=5,则5年后该项基金本谢谢阅读利和为多少？精品文档放心下载现值的计算不同。普通年金的终值与现值如上例，A=10万元，i=10%,n=5，则终值为多少？感谢阅读即年金终值为:FVA=A·∑(1+i)n-1=A·[（1+i)n-1]/i=10×[（1+10%）5-1]/10%=61.051(万元)年金复利系数[（1+i)n-1]/i基金年存系数(偿债基金)偿债基金是指为使年金终值达到既定金额每年应支付的年金数额.谢谢阅读∵年金终值(F/A)=A·[（1+i)n-1]/i∴年金（A/F）=F·i/[（1+i)n-1]基金年存系数i/[（1+i)n-1]小结年金复利系数与基金年存系数之间为倒数关系。已知年金求终值，用年金复利系数。已知终值求年金，用基金年存系数。即年金现值为:PVA=A·[1(1+i)n]普通年金现值系数[1(1+i)n]投资回收系数精品文档放心下载∵年金现值=A·[1(1+i)n]∴A=i（1+i)n/[(1+i)n-1]小结已知年金求现值，用年金现值系数。已知现值求年金，用投资回收系数。先付年金的终值与现值例如，每月初支付仓库租金1万元，利率10%，5年期。5年租金共多少？谢谢阅读即先付年金终值=普通年金终值×(1+i)即先付年金现值=普通年金现值×(1+i)（第61张）感谢阅读五、永久年金指无期限支付的年金.永久年金现值=年金/贴现率例:A拥有B公司的不上市普通股股票1000股,每股面值1元,预计B公司每年每精品文档放心下载股净利润为0.5元,设A投资报酬率为10%,感谢阅读则B公司股票的评估值=0.5*1000/10%=5000元精品文档放心下载六、延期年金指最初的年金现金流发生在某一时期之后.延期年金的终值延期年金的终值与递延期无关,故计算方法与普通年金相同.精品文档放心下载延期年金的现值先将各期年金折算为年金现值后,再折算为复利现值.例：A拥有一块油田的经营权，要求评估其价值，该油田期限5年，预计第三年谢谢阅读才开始产石油，预计第三年末收益203040谢谢阅读万元。设折现率为10%。该油田的评估值？评估值=未来收益的现值(不等值)=20*1/（1+10%）3+30*1/（1+10%）4+40*1/（1+10%）5=60.352(万元)感谢阅读但若第1至第五年每年收益均为30万元,则:该油田的评估值？谢谢阅读评估值=未来收益的现值(普通年金)=30*1/（1+10%）1+30*1/（1+10%）2谢谢阅读+30*1/（1+10%）3+30*1/（1+10%）4+40*1/（1+10%）5=30*∑感谢阅读1/(1+10%)5=113.94(万元)但若第3至第5年每年收益均为30万元,则:该油田的评估值？谢谢阅读评估值=未来收益的现值(递延年金)=30*∑1/(1+10%)3*1/(1+10)2=谢谢阅读=30*2.4869*0.8264=61.66(万元)谢谢阅读但若拥有永久性经营权，每年收益均为30万元,则:该油田的评估值？感谢阅读评估值=未来收益的现值(永久年金)=30*/10%=300(万元)（二）收益现值法资产的现行价值=该资产预期收益的现值=该资产收益*现值系数谢谢阅读适用范围（1）企业整体评估（2）可预测未来收益的单项资产评估前提条件被评估资产应是经营性资产在继续经营取得的收益必须以货币计量影响未来收益的各种因素均可量化1.未来收益的确定税后利润利润总额现金流量为什么以现金流量而不是利润来预测收益?∵利润按权责发生制计算，只是“应计”现金流，并不一定收到现金。感谢阅读净现金流量按收付实现制确定，是当期实际收到的现金或付出的现金。谢谢阅读2.折现率的选择是特定条件下的收益率,说明资产取得该收益向水平,收益率越高,资产评估价值精品文档放心下载越低.折现率=无风险利率+风险报酬率+通货膨胀率∴一般应高于银行利率例:某企业预计未来五年收益额分别为:1215131114谢谢阅读万元。假定从第六年起，以后各年收益均分为14万元。确定的折现率为10%。谢谢阅读则该企业持续经营下的价值为：现值总额=12/（1+10%）+15/（1+10%）2+13/（1+10%）3+11/（1+10%）4+14/谢谢阅读（1+10%）5+14/10%/（1+10%)5=136.17（万元）谢谢阅读收益现值法计算公式的归纳公式1.当收益每期不变,且无期限收益现值=收益(年金)/资本化率公式2.当收益每期不变,但有期限收益现值=收益(年金)*年金现值系数公式3.当收益在若干年后每期不变,且无期限收益现值=收益(年金)/资本化率/(1+i)n公式4.当收益在若干年后每期不变,但有期限收益现值=收益(年金)*年金现值系数/(1+i)t注意：收益的年限为n-t年公式5.当收益按等比级数递增,收益无期限收益现值=收益/(资本化率-逐年递增比率)公式6.当收益按等比级数递增,收益有期限收益现值=收益/(资本化率-逐年递增比率)*[1-(1+逐年递增比率)n/(1+资本化感谢阅读率)n]公式7.当收益按等比级数递减,收益无期限收益现值=收益/(资本化率+逐年递增比率)公式8.当收益按等比级数递减,收益有期限收益现值=收益/(资本化率+逐年递增比率)*[1-(1-逐年递增比率)n/(1+资本化精品文档放心下载率)n]公式9.当收益按等差级数递增,收益无期限收益现值=收益/资本化率+逐年递增额/资本化率2公式10.当收益按等差级数递增,收益有期限收益现值=(收益/资本化率+逐年递增额/资本化率2)*[1-1/(1+资本化率)n]-逐年精品文档放心下载递增额/资本化率*1/(1+资本化率)n*n某企业欲收购A企业,预计A企业以后每年收益为20万元,预计以后各年按2%的精品文档放心下载递增比率增加,并且年限为40年.已使用5年,尚有寿命35年.感谢阅读收益现值=收益/(资本化率-逐年递增比率)*[1-(1+逐年递增比率)n/(1+资本化谢谢阅读率)n]=20万/(10%-2%)*[1-(1+2%)35/(1+10%)35]谢谢阅读=232.21万元收益现值法的优点能真实和较准确反映企业价值与投资结合,易为买卖双方接受.收益法的缺点预期收益额预测难度较大,评估范围较窄二、资产价值构成与成本法1、资产的价值——取决于资产的成本资产价值决定于经济形态演变。精品文档放心下载2、资产耗费的补偿——资产价值由被评估资产的补偿程度决定。感谢阅读补偿程度越高，价值越大成本法指按被评估资产的成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的一感谢阅读种方法。谢谢阅读历史成本法感谢阅读种方法，一般适用于流动资产价值的评估。重置成本法指按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估谢谢阅读资产价值的一种方法适用范围以资产重置、补偿为目的的资产评估（1）因通货膨胀的影响，市价与成本差异较大。（2）因技术进步形成的无形损耗（3）因技改，资产的效用提高（4）因使用年限误估，所提折旧与自然损耗不符（5）因账面成本失实前提条件（1）具有可比性（2）被评估资产具有可再生性（3）具有价值递减性评估的基本公式评估价值=重置成本-有形损耗-无形损耗=重置成本-实体性贬值-功能性贬值谢谢阅读-经济性贬值精品文档放心下载值。一是由于科学技术的进步，被评估资产技术相对落后形成谢谢阅读谢谢阅读降低，也即经济性贬值。重置成本的确定复原重置成本更新重置成本1)重置核算法2)物价指数法重置成本=历史成本*评估基准日价格指数/原购买日价格指数谢谢阅读式中，价格指数不能选用通货膨胀指数，只能选用同类资产价格指数谢谢阅读3)功能价值法∵（甲）重置成本/（乙）重置成本=（甲）生产能力/（乙）生产能力谢谢阅读∴（甲）重置成本=（乙）重置成本*（甲）生产能力/（乙）生产能力谢谢阅读4)规模经济效益指数法∵（甲）重置成本/（乙）重置成本=[（甲）生产能力/（乙）生产能力]X精品文档放心下载式中，X为规模效益指数∴（甲）重置成本=（乙）重置成本*[（甲）生产能力/（乙）生产能力]X感谢阅读有形损耗的确定（1）观察法①单项资产∵资产净值=重置成本*成新率∴重置资产有形损耗=重置成本*（1-成新率）②多项资产∑重置资产有形损耗=∑个别有形损耗*各项资产/总资产精品文档放心下载（2）公式计算法实体性贬值=（重置成本-预计残值）*已使用年限/总使用年限感谢阅读无形损耗的确定（1）功能性损耗功能性贬值=每年增加营运成本现值*（1-=每年增加营运成本*年金现精品文档放心下载值系数*（1-所得税率）4年，尚可使用6年。由于技术落后，每年营运感谢阅读成本比新同类设备多支出10000元，所得税率为33%，贴现率为5%，则：谢谢阅读功能性贬值=,=10000*(1-33%)*(P/1,5%,6)=6700*5.0757=34007.19（元）感谢阅读（2）经济性损耗：由于外部环境变化造成的贬值经济性贬值=因外部环境变化造成的损失*（1-所得税率）感谢阅读或：经济性损耗=重置成本*[1-（现有能力/应有能力）X]精品文档放心下载成新率的确定（1）观察法（2）使用年限法（3）修复费用法重置成本法的优点（1）比较充分考虑资产的损耗，评估结果较合理（2）有利于单项资产和特定用途资产的评估（3）在不容易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用感谢阅读缺点（1）工作量太大（2）以历史资料为依据，会脱离市场（3）经济性贬值难以计算三、市场供求关系与市价法市场供求规律资产的价值由市场供求关系所决定现行市价法精品文档放心下载值的方法。有效的方法。前提条件（1）被评估资产的交易市场发育相当成熟（2）参照物便于寻找（3,参照物与被评估资产的技术精品文档放心下载指标、资产性能应一致适用范围主要适用于单项资产的评估，而不适用于整体资产的评估。感谢阅读参照物调整（1）时间因素（2）地域因素（3）功能因素现行市价法的评估方法（1）市价折扣法被评估资产的市价=相同的全新资产市价-损耗=相同的全新资产市价-折旧=相同的全新资产市价-（相同的全新资产市价-残值）*已使用年限/法定使用年感谢阅读限A企业现有一台设备，准备对B投资。该设备可以使用年限为10年，现已使谢谢阅读用4年，该设备原值22万元，已提折旧8万元，预计残值2万元。精品文档放心下载目前市场上同样设备的全新市价为18万元，预计残值1万元。则应用市价折扣谢谢阅读法，该设备的评估价为：设备评估价=180000-（180000-10000）*4/10=112000（元）感谢阅读市价比较法精品文档放心下载作为参照物，再对差异因素进行必要调整从而确定被评估资产价值的方法。精品文档放心下载现行市价=[相似的全新资产市价-（相似的全新资产市价-*已使用年限/法精品文档放心下载定使用年限]*调整系数K调整系数K的确定要根据时间、地域、资产功能的不同来确定。精品文档放心下载B企业拥有一块商业用途的土地，面积500m2,要求评估2001年3月的市价。谢谢阅读经调查搜集有关数据，B企业拥有的土地使用权可使用40年，现已使用10年。精品文档放心下载600K为感谢阅读1.3。则B企业商业用地价值为：现行市价=[600-600*10/40]*1.3=585（万元）感谢阅读物价指数法:利用物价指数来估算被评估资产价值的一利方法。精品文档放心下载现行市价=账面原值*评估日定基物价指数-差异贬值式中，定基物价指数的基年应与被评估资产的购置日相同。感谢阅读A企业1995。感谢阅读1998年11995年至1998谢谢阅读年上涨1%。则该生产流水线的市价为：现行市价=300000*103%/100%-6000=303000（元）感谢阅读多因素影响的调整例:教材第47页案例分析现行市价法的优点能够客观反映资产目前情况，其评估参数、指标直接从市场获取，评估值更能感谢阅读反映市场现实价格。评估结果容易被各方面接受。缺点谢谢阅读以及受地区、环境等严格限制的资产评估.四、企业终止与清算价格法前提条件：企业破产、抵押、清理清算价格法的评估方法（1）整体评估法（2）市价折扣法（3）模拟拍卖法资产评估方法的选择（1）应与资产评估价值类型相适应（2）应与评估对象相适应（3）应考虑信息制约（4）应统筹考虑.常用资产评估方法的选择(1)资产补偿（设备评估等）---重置成本法(2)资产纳税等-----现行市价法(3)所有权、使用权转让（房地产、企业整体价值等）----收益现值法感谢阅读(4)资产抵押、清理-----清算价格法.第三章资产评估结果的会计处理教学要求：一、了解资产评估结果的会计处理方法二、掌握对外投资资产评估的会计处理三、掌握企业兼并资产评估的会计处理四、掌握股份制改组的会计处理一、资产评估与会计处理账项调整：适用于产权变动条件附注说明：适用于确定企业资产实际价值报表说明：适用于合并报表的编制二、对外投资资产评估的账务处理我国2001年1月1日修订后的≤非货币交易准则≥.感谢阅读不涉及补价时的非货币交易：换入资产价值=换出资产价值涉及补价时的非货币交易：支付补价：换入资产价值=换出资产价值+支付的补价收到补价：当换出资产价值评估价值＞换出资产价值账面价值时：应确认收益=收到的补价-换出资产价值账面价值/换出资产价值评估价值*收精品文档放心下载到的补价换入资产价值入账价值＞换出资产价值+确认的收益-收到的补价精品文档放心下载感谢阅读账3.对外直接投资资产评估结果的会计处理A公司以一栋厂房对B公司投资，原值1000万元，已提折旧200万元，已提感谢阅读减值准备100万元。评估确认的净值为500万元。感谢阅读根据2001感谢阅读借:长期股权投资700万元(账面净值)累计折旧200万元(已提折旧)固定资产减值准备100万元(已提折旧)贷:固定资产1000万元(原值)4.接受投资企业资产评估结果的会计处理接受投资企业，若投资双方以评估价值作价，则应以评估价值入账。感谢阅读B公司：借:固定资产500万元（评估价值）贷:实收资本500万元（评估价值）因此，合并报表时就会形成“合并价差”三、企业兼并资产评估的会计处理1、被兼并企业的会计处理合法律规定,2.兼并企业的会计处理被兼并企业的会计处理1、进行财产清查2、资产评估保留法人资格3、结束旧账结束法人资格兼并企业的会计处理（1）被兼并企业丧失法人资格——有偿兼并借：被兼并企业资产贷：被兼并企业负债银行存款若支付的银行存款＞被兼并企业净资产差额为无形资产——商誉A公司以1000万元收购B公司，同时取消B公司法人资格。B的资产总额为感谢阅读1600万元，负债总额为800万元∵B公司的法人资格被取消，B公司的资产、负债由A公司接管和承担。感谢阅读∴A公司会计分录为：借：有关资产科目1600万元贷：有关负债科目800万元银行存款1000万元若为借方差异，列为无形资产——商誉若为贷方差异，列为递延收益无论借方或贷方差异，都应在经营期内摊销。若为借方差异，摊销时：借：管理费用贷：无形资产——商誉若为贷方差异，摊销时：借：递延收益贷：营业外收入（2）被兼并企业丧失法人资格——无偿兼并借：被兼并企业资产贷：被兼并企业负债实收资本（3）被兼并企业保留法人资格——有偿兼并借：长期股权投资1000万元贷：银行存款1000万元若采用权益法核算时，应核算股权投资差额（设控股100%）谢谢阅读借：长期股权投资（投资成本）800万元长期股权投资（股权投资差额）200万元贷：银行存款1000万元长期股权投资（股权投资差额）也应在经营期内摊销借：投资收益贷：长期股权投资（股权投资差额）（4）被兼并企业保留法人资格——无偿兼并借：长期股权投资贷：实收资本四、股份制改组资产评估的会计处理根据资产评估调整账面价值以评估基准日为调账日评估基准日与调账日不一致以评估基准日为调账日1、固定资产的处理（1）将评估增值贷记资本公积评估增值后按评估值计提折旧，年末再调整应纳税所得额。精品文档放心下载（2）将评估增值扣除未来应纳所得税后的余额贷记资本公积，评估增值后按评谢谢阅读估值计提折旧，价值实现时将递延税款转人应交税金。借：固定资产贷：递延税款资本公积2、其他资产处理借：其他资产贷：资本公积评估基准日与调账日不一致（1）原评估资产数量减少，减少原评估确认的差额，不再调整账面价值。感谢阅读原评估资产数量增加，应调整账面价值五、以抵押、担保为目的资产评估的会计处理由于不涉及产权变动，故不作会计账务处理。第四章流动资产评估教学要求：一、了解流动资产特点二、了解流动资产评估程序三、掌握应收账款及预付账款的评估四、掌握应收票据的评估五、了解待摊费用的评估六、掌握材料、低值易耗品、在产品、库存商品的评估一、流动资产评估的特点※流动性-----合理确定评估时点※一次性转移-----不存在有形损耗※使用、存放时间短---无需重估价值※划清流动资产与固定资产※不便于实地盘点，对会计核算资料依赖大二、流动资产评估的基本方法(一)感谢阅读评估的重要依据。流动资产评估价值=流动资产账面价值－减值因素适用范围货币资金材料包装物低值易耗品（二）重置成本法是从购买者角度出发，按现时条件重新购买被评估资产所需的费用来确认资产谢谢阅读价值的一种方法。评估价值=完全重置成本－减值因素适用范围价格变动较大,处于各种形态的流动资产评估评估值的确定1.按市场近期交易价格确定评估价值=资产的市场交易价+运杂费－减值因素货币性资产的评估1.库存现金的查核若评估日期与评估基准日不同，则应调整。2、银行存款与对账单的核对若评估日期与评估基准日不同，则应调整。3.应收账款评估值=账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失精品文档放心下载（1）坏账估计法——根据前若干年坏账占应收账款余额比例而定谢谢阅读（2）账龄分析法——根据应收账款回收期长短而定评估报告中，应收账款应以净值列示。4、应收票据的评估待摊费用的评估关键在于有否未来收益非货币资金的评估1.材料评估——历史成本法2、低值易耗品评估——应考虑损耗自制低值易耗品评估价值=购进材料的近期市场价格+加工费－减值因素3、在产品评估定额成本资料齐全,评估价值=在产品定额原料成本+在产品定额工资成本+在产品定额费用成本谢谢阅读定额成本资料不健全,应用约当产量法评估价值=在产品数量*完工程度*产成品单位标准成本4、库存商品评估非畅销商品评估价值=成品数量*产成品单位标准成本-减值因素畅销商品评估价值=成品数量*产成品单位标准成本*(1+成本利润率)-减值因素感谢阅读当评估基准日与库存商品完工日较远时，应进行调整(三)现行市价法是从卖方的角度出发,按现时条件出售被评估资产所得来确认资产价值的一种感谢阅读方法。适用范围购置时间较长,市场价格变动幅度较大的流动资产.评估公式资产评估价值=全新参照资产的市场价格-减值因素现行市价法与重置成本法的区别项目现行市场法重置成本法立场站在卖方站在买方资产价值变现价值买价及费用(高于现行市价法)依据市场原始记录第五章固定资产评估（一）机器设备的评估教学要求一、了解固定资产特点二、了解固定资产评估特点三、重点掌握机器设备评估的重置成本法四、掌握机器设备评估的现行市价法一、固定资产评估的特点（1）单位价值大，影响因素复杂（2）工程技术性强，专业门类多（3）多种估价标准，价格差异大二、机器设备评估的基本程序（1）准备阶段（2）现场工作（3）搜集、分析参数（4）评估估算（5）撰写报告（6）审核三、机器设备评估方法的选择单项设备不适宜采用收益现值法通用设备应采用现行市价法专用设备应采用重置成本法四、机器设备的重置成本法机器设备评估价=重置成本-有形损耗-无形损耗=重置成本*（1-综合损耗率）=重置成本*成新率-功能性贬值重置成本的确定复原重置成本与更新重置成本复原重置成本：指以原有的材料、设计、制作所需的现行价格精品文档放心下载更新重置成本：指以现有新的材料、设计、制作所需的现行价格感谢阅读外购设备重置成本的确定外购设备重置成本=购置价格+运费+安装调试费用自制设备重置成本的确定1、国产设备重置成本估测（1）生产能力调整∵被评估资产重置价值：参照物重置价值被评估资产生产能力：参照物生产能力∴机器设备评估价=被评估资产生产能力/参照物生产能力*参照物重置全价*成精品文档放心下载新率规模经济效益指数法机器设备评估价=参照物重置全价*（设备年设计生产能力/感谢阅读参照物年设计生产能力）X*成新率式中，X为规模效益指数，一般取0.6-0.7（2）时间空间因素调整2、进口设备重置成本的估测机器设备实体性贬值的确定——成新率成新率的确定1、年限估算法成新率与损耗率∵成新率=尚可使用年限/总年限损耗率=已使用年限/总年限∴成新率=1-损耗率被评估资产价值=重置价值*（1-损耗率）=重置价值*成新率谢谢阅读若干次投资形成的成新率当被评估资产在评估前多次进行更新改造时，其成新率的计算应用加权平均法。精品文档放心下载（1（2）以现行成本为权数，计算加权平均年限（3）计算成新率∵成新率=尚可使用年限/总年限（第15张）而总年限=已使用年限+尚可使用年限但已使用年限为多次投入，∴应以平均使用年限为已使用年限。以更新成本为权数，则：精品文档放心下载2、修复法成新率=1-（设备修复费用/设备重置成本）3、观察法——根据经验判断机器设备功能性贬值的确定1、经济性贬值率=[1-（预计可使用的生产能力/设计生产能力）n]*100%精品文档放心下载2、经济性贬值额=设备年收益损失额*（1-所得税率）*现值系数精品文档放心下载评估值的计算(1)复原重置成本法机器设备评估价=重置全价*成新率-功能性贬值=重置直接费用+重置间接费用)*成新率-功能性贬值(2)更新重置成本法机器设备重置净值=∑更新替代后的费用消耗*现行价格或费用标准)*成新率精品文档放心下载无需考虑功能性贬值（3）.指数调整法机器设备评估净值=设备的原始成本*定基物价指数*成新率-功能性贬值感谢阅读五、机器设备的现行市价法1、鉴定被评估资产2、选择参照物3、选择评估对比方法4、对因素差异进行调整5、确定评估价值例：教材第122页案例分析1、根据生产能力与购建成本关系调整2、根据自动化能力调整3、根据价格变动调整机器设备评估价=(重置值-残值)*[1-已使用年限/(使用年限+尚可使用年限)]*谢谢阅读调整系数第六章固定资产评估（二）房地产评估教学要求:一、了解房地产特点和价格种类二、了解房地产评估的特点和程序三、了解土地使用权价格特征和种类四、重点掌握土地使用权评估的现行市价法和收益现值法五、掌握土地使用权评估的重置成本法、路线估价法和预期开发法法精品文档放心下载六、重点掌握建筑物评估的现值市价法、残余估价法和重置成本法谢谢阅读一、房地产的特点和价格种类1.位置固定性2.使用长期性3.多因素影响4.投资大量5.保值、增值趋势房地产评估的特点1.房地产分离评估、综合计价2.最佳使用3.法律性二、土地使用权评估土地使用权的价格(1)基淮地价(2).标定地价一级市场价格(3)交易底价(4)转让价格(5)课税价格二级市场价格三、土地使用权价格的评估方法1.现行市价法2.收益现值法3.重置成本法4.线路估价法5.预期开发法1.现行市价法评估价值=参照物价格*调整系数*（1+物价上涨指数）*土地面积谢谢阅读2.收益现值法若无限使用期评估价值=（土地年总收入-年总费用）/资本化率若有限使用期=（土地年总收入-年总费用）*折现系数谢谢阅读3.重置成本法评估价值=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益感谢阅读4.线路估价法评估价值=∑标准地单价*深度指数5.预期开发法评估价值=预计开发后项目总收入价值-总成本-其他税费及开发商利润感谢阅读四、建筑物评估现行市价法建筑物评估的方法的选择残余估价法重置成本法影响房屋建筑物价格的因素1.房屋建筑物的建筑成本2.税金3.建房利润4.其它附加费用5.土地使用费1.现行市价法房产价格=类比房产单价*(1±被评估房产差异因素调整率)*精品文档放心下载（1+期间房价上涨率）*建筑面积2.重置成本法房产净值=房产重置全价*(1-年折旧率*已使用年限)精品文档放心下载=房产重置全价-按重置全价计算的累计折旧=房产重置全价*成新率3.账面净值调整法房产重估净值=房产账面净值*(1-调整系数)式中,调整系数可为物价调整系数或资产成新率4.综因素计算法房产重估净值=（原价+更改费用-*（1+物价上涨指数-*精品文档放心下载尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）+净残值5.净租金收益现值法房产评估价格=年租金收益/贴现率6、残余估价法评估价值=建筑物年纯收益/资本化率=（房地合一纯收益-土地价格*土地预期收益率）/资本化率精品文档放心下载第七章其他长期资产的评估教学要求:一、了解长期投资评估的特点和程序二、掌握股权投资和股票投资评估的方法三、掌握债权投资评估方法四、掌握无形资产的收益现值法和重置成本法五、了解长期待摊费用评估标准一、长期投资评估的特点1、长期投资评估实质上是对资本的评估——是对资本金的评估,而非对生产要感谢阅读素的评估2、是对被投资企业的获利能力、偿债能力的评估——是对接受投资方的评估,而非对投资方的评估二、股权投资评估长期股权投资的特点：企业长期持有、按所占股份比例享有被投资单位权益并承担相应责任的投资。谢谢阅读直接投资按投资方式间接投资1、直接对企业股权投资评估（1）对于控股长期投资评估，应对被投资企业进行整体评估谢谢阅读（2）对于非控股长期投资评估，应采用收益现值法2、股票投资评估（1）上市股票的评估评估值=股数*评估基准日*该股票市场收盘价（2）非上市股票的评估——收益现值法（3）普通股评估（1）固定红利模型（2）红利增长模型（3）分段式模型永久持有的股票评估价值=每股现金股利/贴现率三、债权投资的评估（1）上市债券的评估评估值=数量*评估基准日收盘价（2）非上市债券的评估每年付息的债券评估价值=每年利息*年金现值系数+本金*复利现值系数精品文档放心下载（3）永久付息的债券评估价值=每年利息/贴现率四、无形资产评估1、影响无形资产评估的因素1.成本2.机会成本3.效益4.使用期限5.技术成熟程度6.转让权限7.发展趋势8.市场需求2、无形资产评估的方法---收益现值法最低收费额收益现值法年收益额折现率的确定收益额的确定：受让方实现的利润*分成率式中，分成率=投资方约当投资额/（受让方约当投资额+投资方约当投资额）谢谢阅读收益期限的确定收益期限：剩余经济寿命与法律年限敦低贴现率的确定贴现率=无风险利率+风险报酬率重置成本法评估价值=重置成本*成新率五、长期待摊费用评估评估条件：企业发生整体产权变动时，否则，不能作为评估对象。感谢阅读关键在于有否未来收益一般按账面摊余价值确认其评估值第八章人力资源评估教学要求：一、了解经济形态与人力资源