房地产企业案场财务管理制度及操作指引

目

房地产企案场财务管制度及操作引的

规范项目销售和物业租赁全过程的财务内控管理，明确相关环节的操作程序，确保销售和租赁内控管理规范有效，销售和租赁统计、核算以及相关业务处理及时准确。适范适用于集团总部及所属各项目公司。

职

责

财管中1）建立完善集团地产销售和业租赁的财务管理规范细则；2）对项公司房地产销售和物租赁的全过程进行监督与管理。3）及时确掌握银行按揭政策优选按揭款监管银行，协助营销中心办理按揭；4）负责销售人员进行销售业相关的财务规范、业务处理方法和处理流程培训或指导；5）备案过完整审批的销售价策略和定价单，审核成交价是否符合价单规定，以及折扣审批是否有效；6）审核司自订的房地产销售关的合同或协议（除政府统一规定或集团下发的格式文本以外，须经集团或公司及公司聘请的法律顾问审核）；7）处理地产销售收、退款及关票据；8）妥善理房地产销售的纸质务档案和电子文档；9）审核结算销售佣金、销售励以及中介费用，统计相关的支付进度和结余情况；10）审并与物业管理单位结空置房管理费；11）监管理入伙通知书的发。项公营中1）在销案场收取日常销售款催收应收账款（案场销售内勤兼任案场收银员时）；2）负责理销售变更的报批手及退款支付报批手续；3）负责售财务报表的编制、计和上报；4）计算售佣金、销售奖励以中介费用。管规销售格理4.1.1销定价权在集团，项目公司只能在集团批准的价格策略内推盘。项目公司应当及时掌市场动向，供集团适时调整价格策略。销售价格策略包括：

1)2)3)4)

自销、包销或代销的价格机制、结算方式以及中介代理费策略，收入确认标准等；折扣审批权限，包括现金折扣以及非现金直接优惠（管理费赠送等）的折扣审批权；销售员、后勤人员以及其他销配人员或单位的销售佣金、提成或奖励策略；其他价格策略。4.1.2销价格策略和销售定价审批完成后，项目公司营销中心及时将审批的销售价格策略、售定价表、优惠政策以及折扣审批权限等文件交项目公司财务管理人员备案。项目公司财务管理人员收到相关资料后，须综合考虑销售价格策略相关的财务结算、发票处理以及涉税处理。4.1.3房产成交价格财务审核要求1)2)3)

财务管理人员依照4.1.2条严审核每宗房地产交易。审核内容包括认购书的成交价与定价及折扣审批权等相关因素是否匹配，认购书的成交价与销售合同中的成交价是否匹配等，确保成交价及其审批完全符合销售政策规定以及内控要求。财务管理人员在审核成交价时，对发现的可纠正瑕疵，如流程缺失、交易价格不符合价格策略规定且缺少审批或文件等，应责成有关人员迅速补正。财务管理人员如发现存在越权审批折扣等违反授权和审批制度的行为，财务负责人应向公司领导汇报。4.1.4房产销售折扣财务控制要求1)2)

依照批准的销售政策，统一给予客户的价格折扣，不需审批。项目公司总经理、营销中心负责人等在各自授权范围内给予客户的折扣，需要有书面的审批意见；超过项目公司折扣审批权限的折扣须报集团审批。收款据理4.2.1基原则1)2)3)

房地产收款收据或收据性质的发票（以下统称“收据司择自行印刷、外购或依照税收征管要求从税务机关购买。收据必须设置登记簿登记购入、领用和核销信息。收据必须在用完或规定期限内核销，进行以旧换新或退回财务管理人员。收据在被通知领用前不得加盖财务章或发票专用章。4.2.2收领用1)2)3)

营销中心领用收据需提前知会财务管理人员管人员备妥收据后通知营销中心领用。营销中心领用的收据数量，按营销中心有权开具收据的人数核定，每个开票人不得同时持有超过3本同质的收据，集中收款日、销售旺季或节假日可酌情增加，但最多不得超过3本。非订本式收据50份为本。财务管理人员领用收据的，由销售会计领用具核销领用收据的数量按上款之规定。

4.2.3须具收据的业务1)2)3)

收到与房地产销售相关的款项，包括意向金、定金、首期款、分期款、按揭款以及代收、代付款等；意向金转为定金或房款时必须换开收据；客户要求将定金转为房款、已收取的款项再分拆或合并时应当换开收据；开具正式的房地产销售发票前，发生更名、换房或更换车位等业务，必须换开收据。4.2.4收填开的职责分工1)2)3)

营销中心与财务管理人员对各自直接经手的收款，以及需换开收据的业务开具收据。营销中心在销售案场直接收取的销售款（如刷卡、支票托收、转账付款等过务管理人员确认款项到账后才可开具收据，款项到账标准为机交易为刷卡成功，支票托收或转账为款项实际到账。客户需要换开的收据，由现场收银开具。财务管理人员收取全部销售款的，由财务管理人员开具所有收款收据以及需要换开的收据。按揭款收据由现场收银开具，置业顾问负责及时通知客户领取按揭款收据。4.2.5收填开要求收款收据必须注明填开日期、收据权利人（缴款单位、缴款个人以及业主容收款方式人币大小写收经手人字或盖章并加盖发票专用章或财务专用章等具体要求如下：1)2)3)4)5)6)7)8)9)

房地产收款收据必须专用同质的款项不得在同一本收据混开据应设意金“房款”类别，分别开具和管理。收据应按照时间顺序和收据号依次填开。收据日期按实际填开日期填写期按下原则掌握：收款业务必须是款项进账当天日期或是刷卡交易当天日期，换开收据业务为实际换开收据当天日期，不得应客户要求任意填写日期。收据填写的缴款单位或个人即为收据权利人据利人按以下原则填写收取意向金时，收据权利人可按客户意愿填写订认购书后据权利人必须与认购书或销售合同一致。款项内容可确定相关楼盘名称、房号或车位的，应当注明。收款方式须注明刷卡、转账（包括现金转存，下同等。收据的签收人应是收据权利人或代理人，代理人签收的，签名为代理人姓名。收据的开票人、收款人以及财务管理人员出纳必须在收据上签名，审核确认业务的真实性和相关处理符合岗位规范。同一笔收款业务的开票人与收款人不能为同一人。必须确保客户留存的收据符合当前的交易事实，并且其收据总金额与实际收取的款项金额一致。换开收据应当以旧换新，即收回原收据再开具新收据。收据遗失的必须取得收据权利人或

代理人亲笔签名的遗失声明原件才可换开。营销中心收回的旧收据、收据遗失声明原件和换开的新收据转交销售会计。销售会计核对相关资料、确认收据填开无误后，进行会计处理。不需账务处理的收据必须转交财务管理人员收据管理员单独保管、备查。10)需作废的收据，由营销中心或财务管理人员划销，所有联次注明“作废”字样。已填写并撕下需要作废的收据，须集齐所有联次完整放回原收据内，所有联次均需注明“作废”字样。11)营中心的收据开票人同时超过2的，须尽量避免串用收据。12)收开票人必须妥善保管收据，且不得在公司销售案场及营业场所以外的地方开具。收据遗失时，责任人必须尽快通知财务管理人员收据管理员，并办理登报声明作废，财务管理人员收据管理人据此核销收据，财务管理人员和营销中心同时留存相关证据备查。13)换新收据时，财务管理人员需审核收据编号是否连续完整、作废联次是否完整，收据填开要素是否齐全等。收取款理4.3.1销房款包括定金、首付款、按揭款、分期付款、一次性付款、面积补差款等交房前应取的所有款项。销售房款一般在销售案场由案场收银员直接收取。4.3.2为避现钞收款风险，销售现场不允许收取现金。项目公司应要求销售人员提前和客户好沟通，并通过销售宣传资料、现场提示牌等多种途径告知客户可选择的缴款方式和注意事项。若客户坚持现场缴付现金，应尽可能陪同客户将现金存入就近的公司银行账户。4.3.3营中心与财务管理人员销售收款的职责分工1)项公司应将销售收款和开具收款收据业务合理分配给营销中心和财务管理人员，或全部由财务管理人员负责。营销中心负责销售款催收和销售业务跟进完结，财务管理人员有相应的监督职责。2)营中心必须指定专人在销售案场直接收款，营销中心在集中收款日请财务管理人员配合收款或开具收据的，财务管理人员应积极配合。3)财管理人员出纳负责清点营销中心销售案场转交的现钞、与银联核对POS清款、查验支票是否合规、查询账款是否到账以及办理支票进账，并负责核对收据金额与实际收款金额是否一致等。财务管理人员收取全部销售相关款项的，出纳负责收款业务，销售会计负责开具收据。4.3.4收人员在收款前应核对选房确认单、认购协议书、购房合同以及相关电子文档（或销管理系统看无涂改、大小写额是否正确一致，房款总价计算是否正确，销售价格与经核准的定价表是否一致，相关优惠折扣是否符合公司文件规定，特殊折扣是否取得相应权限领导审

批等。4.3.5销收款可采用案场刷卡、转账（含银行缴存现金票收款等方式，相关控制要求如：1）POS机刷卡收款机易单须请持卡人（即银行卡的合法持有者）签字确认，收款员须核对银行卡背面签名与POS机易单签名是否一致。如果持卡人与收据权利人不一致，须取得持卡者本人出具《付款证明件原件作为代收据权利人付款承诺付款证明》如不能当场取得，则应在交易进入下一阶段前补齐证》原件须作为会计凭证附件，营销中心可留存复印件备查。收款员当天须完成POS机结算处理，并将每笔POS机卡结算金额详细登记销售日报表上。2）转收款：包括现金缴款单、银行进账单、电汇等，客户以现金缴存项目公司银行账户或以银行进账单、电汇等方式缴款的，现场收款人员联系财务管理人员出纳查询款项是否到账，并核实转账金额和转账单位。如转账单位与收据权利人不同，营销中心须通知收据权利人或其代理人提供《代付款证明《代付款证明》原件后，将收据转交其权利人或代理人付证明》原件须作为会计凭证附件。3）支收款：支票收款应直接到财务管理人员办理，出纳须认真审核客户交付的支票，重点查看出票日期、金额、收款单位名称、印鉴等要素是否填写完整、准确，要素不全的，需尽快补齐，确认所有信息无误及完整后，出纳人员应及时解缴银行并托收进账。4）支出票人如与收据权利人不同销中心须通知收据权利人或代理人出人出代付款证明支票的前手背书（即客户）与收据权利人不同，须确保背书的连续性和有效性。支票如果退票，财务管理人员出纳须及时通知营销中心催收，营销中心根据实际情况确定是否返还已收取《付证明销中心待收到出纳确认款项到账通知后可开具收据。5）汇收款：只收取银行承兑汇票，不允许收取商业承兑汇票。收取前，现场收银需至我公司开户行确认银行承兑汇票真实性，否则不予以受理。原则上，银行承兑汇票收款结佣时间为实际到账日期。4.3.6案收银当天收到的销售款必须做到日清日结，必须编收款日报表天送至财管理中心。营销中心应编制销售日报表，工作日期间在销售案场直接收取的款项、开具的收据机交易单、购房协议、购房合同等，必须在次日与财务管理人员清算完毕；案场收银节假日期间在销售案场直接收取的款项，必须在工作日第一天与财务管理人员清算完毕。4.3.7出收到收款日报表以及收款原始单据后，根据银行进账单机易单以及银联结算明细，核对每笔销售进账款，签名确认。4.3.8销会计核实银行进账无误后，逐笔整理销售收款原始单据，审核购房协议、购房合同收款收据、银行进账单据是否一致，房款计算是否正确，相关优惠是否符合规定并经审批，审核无

误后按日填制记账凭证。已签订购房合同的预收款，按房号及客户名称登记预收购房款辅助核算明细账，意向金记入其他应付-向金明细账，同时登记销售统计表，确保账表一致。财务管理人员应留存一份购房协议和购房合同归档备查。4.3.9购合同签订后，销售人员应对各自客户提供的按揭资料及时进行整理、归集，具备按款放款条件时，营销中心应及时向贷款行报送按揭资料，销售人员实时登记银行按揭（公积金）办理情况明细表报资金管理中心和财务管理中心管理人员应协同销售人员跟进按揭款发放。4.3.10财管理人员收到银行出具的客户按揭款进账单通知后，根据按揭办理明细表核对按揭项归属，核对一致后填制记账凭证，登记明细账。出纳应在银行按揭（公积金）办理情况明细表上标注收款时间，并及时将相关信息反馈给营销中心。4.3.11营中心在取得并符合报送条件时即需报送予财务管理人员的销售文件包括但不限于以各项（未注明原件的，给付原件扫描档或复印件即可1)2)3)4)5)6)7)8)9)

定价表、销售优惠政策及折扣审批权限；认购书及相关价格审批记录；已备案的销售合同及其补充协议；授权委托公证书；授权委托书（原件收据或发票的遗失声明（原件代付款证明（原件客户的延期付款申请；客户的退款申请以及公司审批文件10)退面积差款协议；11)挞通知书；12)入通知书；13)与易相关的法院判决书等。4.3.12销会计取得以上文档后即审核文档的合规性，重点关注文档的审批流程、授权限范围授权时效、房地产销售合同签订时是否已收妥约定款项以及，是否按照合同或协议约定发放入伙通知书等。有关入伙通知书特别说明：1)2)

商品房销售以业主实际签收入伙通知书、领取钥匙作为销售完成节点。业主自身原因导致的未能实际入伙，且符合销售合同或入伙通知书约定的视同房产交付情形的，也视同完成入伙。营销中心必须跟进、统计并向财务管理人员提报包括通知书寄出时间、业主实际签收和入

3)

伙时间等信息在内的入伙通知书发放管理。为配合本公司或集团年度经营计划需要，财务管理人员须与销售人员协同，年内完成拟结算房产的入伙通知书发放和后续管理。4.3.13房产交易的收款期限及其管理1)2)3)

房地产每宗交易的收款期限必须在认购书和合同中明确。不得在未取得客户或代理人书面延期付款申请以及超越授权范围且未取得合规审批的情况下个别交易收款账期优惠。销售会计从每宗房地产交易签订认购书开始，建立收款账期管理，严格监督销售收款协议的执行并与营销中心及时核查应收账款回收情况期应收款应及时反馈与销售人员，由其负责催收。经办销售人员必须查清逾期付款及逾期按揭回款原因，并提出应对措施。对于没有取得公司书面同意，且逾期以上仍未收款的房地产交易，销售会计必须及时向财务负责人汇报。财务负责人和销售会计分别在职责范围内督导销售人员催收逾期款。年末存在的逾期未收款，其中不能合理解释的，应通过催款通知或延期付款申请等方式，恰当履行销售收款职责。换房务理4.4.1客提出换房仅限于协议阶段，已签合同的换房参照本制度4.5退款务工作细则”执。4.4.2客提出换房申请后，营销中心根据换出、换入房号面积计算应多退少补金额，并按规办理换房审批手续。4.4.3换审批手续完成后，对于应收的差额款，营销中心销售人员收取房款差额，收回原开的收款收据，重新开具收款收据，并请客户签收；对于应退还的差额款，营销中心将换房审批文件及房款项核算单据作为附件。按【财务付款作业指引】向财务管理人员申请支付退款，销售现场不直接经办退款。退款理4.5.1销退款包括意向金、定金等购房款以及已收的代付款项。根据退款性质，营销中心销人员在发起财务退款流程前须完成的审批要求如下：退款退意退金签预合但在土房部完备的款签预合并国房管门成案退以

审要需退款人出具书面申请单。定金原则不退。公司同意退还的定金，须凭借退款人的书面申请办理审批以及签订退款协议。需凭退款人的书面申请办理审批以及签订退款协议，并需在国土房管部门办理解除合同手续。需凭退款人的书面申请办理审批以及签订退款协议须通过法律程序，由法院判决解除合同，在国土房管部门办理解除合同手续。

退款及订售同的款代代余的款4.5.2退财务处理

审要公司接受客户委托，履行代付义务后结余或不足的代收、代付交易相关款（契税、交易服务费、维修基金、合同工本费、印花税等余较小的，按照协议或经交易双方同意，无需退还或补足，财务管理人员与营销中心销售人员核对余额并报项目公司总经理批准后，转为营业外收入或支出，其他应退或需补足的代收代付款，营销中心销售人员及时办理退款或催收。1)2)3)

营销中心销售人员必须收回与退还款项对应的收据或正式的房地产销售发票客户联，收据或发票遗失的，必须取得原收据、发票权利人或代理人亲笔签名的遗失声明原件后，才可发起退款流程。财务管理人员在审核退款申请时，除核对请款附件的完整与合规之外，还必须与财务明细账核对，确保款项已收妥并进行了正确的账务处理。不同收款方式下的退款处理方法退款转或票收的款按的款退积款

处方a)转或支票托收的退款，财务管理人员根据营销中心销售人员的请款手续转账或汇款与客户。代理人代办退款的，财务管理人员可根据①授权委托证明原件；②代理人身份证原件，以及③收退还款项的收款收据，直接在财务管理人员签领转账支票。如果客户已经对公司提供过授权委托证明，且代理人为同一人、授权事项包括办理退款的，可不再要求授权委托证明。b)对代付款的退款，财务管理人员已收取《代付款证明》原件的，可通过以上方式将款项退还与收据权利人。需要退还《代付款证明》原件的，由营销中心销售人员返还给客户或代理人，财务管理人员留存《代付款证明》复印件，注明原件去处并附在原收款凭证后备查。c)退客户或代理人的款项是由多笔转账款或托收构成的，财务管理人员应区分原转账方、原转账支票的出票人或前手背书人（即客户述则分别办理退款。退还已经收取的按揭款应按银行查询核实按揭款本金余额将按揭款本金余额退还银行，差额退还客户。项目公司已为银行按揭承担担保责任的，须同时解除该担保责任。根据双方签订的退还面积差款协议，结合上述原则办理退款。

退款其方收的退

处方由财务管理人员结合上述原则办退款。房地销发管理4.6.1发的基本管理要求项目公司财务管理人员必须根据地税务机关的发票管理要求，设专人负责发票领购、发放和核销事宜。发票只能加盖发票专章。4.6.2房产销售发票的填开求1）开具房地产销售发票的前提件a)公业主或代理人已经签房地产销售合同（预售合同应在国土房管部门备案收齐全部价款后，方可开具正式房地产销售发票（简称发票b)预商品房，应尽可能在得实测面积、项目总体竣工备案，且营销中心已计算完成预售商品房的退补面积差款后，算发票开具金额。2）发票的填开要求a)发能由案场收银开具。宗房地产交易只能开具一单正式发票，不得重复填开。b)发填开内容必须严格与售合同及其补充协议对应。c)填票之前必须与合同及附件仔细核对，避免填开错误。d)财理人员必须设立发票用登记簿，登记内容包括：商品房单元号（车位号积、业主姓名、发票号码、领用、领用时间等。发票领用登记簿不得登记成交价。4.6.3发客户联的领用1）已开具的发票由案场收银保收应定期将已开未领发票的登记情况通知置业顾问，由其通知业主或代理人到案场收领取。2）领用发票客户联时，销售会应收回相应的收款收据。收据遗失的必须取得收据权利人或代理人亲笔签名的遗失声明原件3）业主为非自然人的由代人授权委托证明原件和代理人的身份证原件领取发票；自然人业主凭业主本多业主的经业主即可）的身份证原件亲自领取发票。自然人业主的代理人代领的凭（一份证原件和代理人的身份证原件代领，签署代理人姓名并注明“代”字，发票领用登记簿的签名应以清晰可辨的字体填写。如果业主已经提供过授权委托证明且代理人为同一人、授权事项包括领取发票客户联的，可不再要求授权委托证明。销售计必须核实所有的领用发票凭据，并留存授权委托证明和相关的身份证复印件备查。

4.6.4开发票后，发生影响已开具发票业务的处理方式1）已发票后业主退、换房业主在开具正式发票后申请退房、换房或更名等，属撤销合同，公司在没有过错情况下不应受理。同意办理的，必须收回原发票并结合以下原则和当地税务管理规定处理：a)原票未核销的直“作废理原发票已经核销的需开具相同内容的红字发票，冲销已经开具的发票，属换房的，需重新开具新发票。销售会计必须在新发票存根联背后注明原已开具和冲销发票的发票号、单元号、金额等信息。b)原票如已完成会计账务处理，则须根据相关会计政策恰当处理。2）已发票后需退补面积差款a)业补交面积差款案场收银根据营销中心销售人员提供的已签署的面积差款退补协议客户交清补差款后，开具补差款正式发票，发票应注明面积补差款字样。b)公退还面积差款与业主案场收银根据营销中心销售人员提供的已签署的面积差款退补协议，按应退还客户金额，开具红字面积差款发票。红字发票按当地税务管理规定处理。c)红发票直接计入当年损益。3）已发票后更名a)业在已经开具正式发票，即签订房地产销售合同后提出更名申请，其发票处理方式与“退、换房”相同。b)转无独立产权车位的永久使用权并开具正式发票后，其权利人让渡权利与第三方，并对公司提出发票更名申请务理人员凭公司与原权利人和新权利人之间的协议办理发票更名，但只能在原发票上更改，并在更改处加盖发票专用章。发票更名后必须留存发票复印件作为更名协议的附件并在原发票登记簿上备注地务机关对该项业务的发票处理另有规定的，按其规定处理。4）业遗失发票a)不理业主遗失发票补开发票的申请。但财务管理人员可在业主申请下，复印发票存根联，加盖发票专用章，注明用途后交业主或代理人。销售表理4.7.1营系统收款数据录入分工营销中心销售人员在集团房地产销售管理系统中进行收款数据的录入工作。4.7.2销统计报告1)

销售报表由集团财务管理中心统一制作和下发，财务管理人员可根据需要增加统计内容。

2)3)

销售统计表实时统计，定期或不定期报送集团财务管理中心。项目公司营销中心销售人员与财务管理人员应建立销售数据核对机制，并落实专人负责对接。财务管理人员向集团上报销售报表前，都应与营销中心销售人员进行核对，确认销售数据、回款数据以及应收账款，核对差异，注明原因。财务管理人员应对上报的销售回笼数据的准确性负责。项目公司营销中心销售人员每季末应将在售房源的未售房屋、车位