2023年新疆上半年房地产估价师相关知识导线选择的一般原则考试题

新疆20２3年上半年房地产估价师《相关知识》:导线选择的一般原则考试题本卷共分为２大题50小题,作答时间为１80分钟，总分10０分，6０分及格。一、单项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、甲、乙两个物业202３年10月的价值均为１000万元,预计甲物业2０23年10月的价值为11０0万元和9０0万元的也许性各为5０%,预计乙物业2０23年10月的价值为12００万元和800万元的也许性各为50%,甲、乙两个物业投资风险比较的结果是＿_。

Ａ.甲物业投资风险大ﻭＢ.乙物业投资风险大

Ｃ.甲、乙两个物业投资风险相同

D．无法判断2、下列房地产投资方式中,属于直接投资形式的是＿＿。ﻭA．购买房地产股票

Ｂ．购买商铺ﻭＣ.购买房地产债券ﻭD．购买住房抵押支持证券3、在房地产相关业务中，目前没有_＿职业责任保险。ﻭA.工程师责任ﻭB．注册会计师

C.开发商

D.律师4、目前,房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为名以上。ﻭA:3

Ｂ：５ﻭC:8ﻭＤ:15ﻭE:执行层的组织协调5、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为８00万元,按纯居住用途的估算结果为1０00万元。该宗土地的评估价值应为__。ﻭA．８0０万元ﻭB.1000万元ﻭC.1800万元ﻭＤ.800～１000万元之间6、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元,按纯居住用途的估算结果为1000万元．该宗土地的评估价值应为。ﻭA:８00万元ﻭB:１０00万元ﻭＣ：180０万元

D：8０0~１０00万元之间ﻭE:工业用地的监测点评估价格７、某城市居民人均收入自2０23年3月1日~2023年9月３0日由1２00元增长到13０0元,某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为。(过时)

Ａ：0.36ﻭB:1．２２ﻭC:2.78ﻭD：3.２5ﻭE:工业用地的监测点评估价格8、某宗房地产交易，买卖双方约定:买方付给卖方2385元／ｍ2,买卖中涉及的税费均由买方承担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6．８%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3．9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方承担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。ﻭA.21３9ﻭＢ．２１46ﻭＣ．2651

D.26５99、房地产估价结果，应是估价对象在时的客观合理价格或价值。ﻭA:估价作业日期

B：估价时点

C：价格日期

D：价值时点

Ｅ:工业用地的监测点评估价格10、为评估某房地产2023年1０月1日的市场价格,选取的可比实例资料是,交易目期为20２3年4月1日,协议约定买方支付给卖方350０元／㎡,买卖中涉及的税费全都由买方支付,该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6％和３%。自20２3年2月1日起到202３年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0．3%，则该可比实例修正调整后的价格为元/㎡。ﻭA:367３.20

Ｂ：３673．68ﻭC:37９0.43

Ｄ:379２.93ﻭＥ：工业用地的监测点评估价格ﻫ11、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围规定扩大到住房困难家庭。(2023年试题)ﻭA：低收入

Ｂ:中低收入ﻭＣ：中档收入ﻭD:所有

E:房地产估价机构必须加盖公章12、假设某房地产投资项目的折现率分别取ｉ1=1５％、i2=16%、i３=1７%、i4=1８％时，其相应的净现值分别为NPＶ1＝300万元、NPV２=100万元、NPV3=-５0万元、ＮＰＶ４=-150万元,则依此测算的内部收益率精度最高的是_＿。ﻭA.1６.6７%ﻭB．16.7１％ﻭC.1６．80%

Ｄ.17．00%13、《城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤消、破产或者其他因素而停止使用土地的,应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。ﻭA：市、县人民政府ﻭＢ：市、县人民政府土地管理部门

C：市、县人民政府建设管理部门ﻭD：市、县人民政府房产管理部门

E:房地产估价机构必须加盖公章14、202３年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济合用住房项目，总投资２亿元，则该项目资本金应不低于__万元。ﻭA．4０00

B.５000

C.6000ﻭＤ．７０00１5、某开发商建成一栋建筑面积为1００00ｍ2的住宅楼,该栋住宅楼套内建筑面积之和为8500m2。若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l0０m２的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。ﻭA.１0０ﻭB.1１1

C.112

D．１1８16、在假设开发法的传统方法中,一般不计利息的项目为。

A:待开发房地产价值

B:管理费用ﻭC：销售税费ﻭD:购买待开发房地产应承担的税费ﻭE：工业用地的监测点评估价格1７、影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周边的物理性状因素。但并不涉及＿＿。ﻭＡ．声觉环境ﻭB.视觉环境

C.水文环境

D.人文环境１8、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。ﻭＡ:新开开荒地ﻭB:轮歇地、草田轮作地

C:以种植农作物为主,间有零星果树、桑树或其他树木的土地

D:耕种３年以下的滩地和滩涂ﻭＥ:房地产估价机构必须加盖公章19、一般来说,房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列对的的是_＿。①规划设计与方案报批；②投资机会找寻;③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收;⑦市场营销和物业管理;⑧签署合作协议

A．②⑤④③①⑥③⑦ﻭB．②⑤③④①⑧⑥⑦

C.②④⑤③①⑧⑥⑦

D．②③⑤④①⑧⑥⑦２０、经济合用住房价格__。ﻭＡ.由市(县）人民政府制定ﻭB.实行市场调节价

C．由房地产开发商定价格ﻭＤ．由政府限定销售价格21、某经纪公司独家代理销售的一房屋成交价格160万元,最高收费_＿万元。ﻭA．３．2

B.4.8ﻭC．6.4ﻭD．822、职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金,免予征收__。

A.营业税

B.个人所得税

Ｃ．增值税ﻭD．契税23、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（)。ﻭA.3０%~40%ﻭB．４０%～50%ﻭＣ．50%～60%ﻭD.60%~70%24、某宗房地产交易的成交价格为3０万元人民币，其中首期支付３０％,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的1０%,套内建筑面积为100㎡,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元／㎡。ﻭA：2５93ﻭB:２619

C：2７27ﻭＤ:2862ﻭE:工业用地的监测点评估价格25、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象,第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说,重要是从上把握房地产价格的“数量”。

Ａ：货币支付

Ｂ:价值ﻭＣ：现象

D：本质

Ｅ：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共２5题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有１个错项。错选,本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)1、下列风险分析的内容中,属于风险估计阶段工作的有．(２023年试题)

Ａ:风险产生的因素分析ﻭB:风险发生的概率大小分析ﻭC：风险因素检查

D：风险变量间的相关性分析ﻭE：风险概率分布情况分析2、王某购买了A房地产开发公司在w省Ｂ市Ｃ县开发建设的商品房一套，与A房地产开发公司签订了商品房预售协议后,按照规定,应持商品房预售协议到部门办理登记备案手续。

Ａ:B市房产管理部门

Ｂ：B市土地管理部门

C:Ｃ县房产管理部门

D:Ｃ县土地管理部门ﻭE:W省房产管理部门和土地管理部门3、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本同样。甲地块土地单价为5０６元/㎡,容积率为1．5，土地使用年限为5０年。乙地块土地单价为8２0元／㎡，容积率为2．4,土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为８％，则下列表述中对的的有。

A:乙地块比甲地块贵ﻭB:甲地块的70年使用权楼面地价低于３４1．6７元／㎡ﻭC：甲地块与乙地块的楼面地价相等

Ｄ：甲地块比乙地块贵ﻭE:乙地块的７0年使用权楼面价高于340元/㎡４、在商品住宅市场,多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求__。ﻭA．增长ﻭB．减少ﻭＣ．改变ﻭD.不改变5、若某房地产投资项目的表面收益率为２0%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为＿＿。ﻭA．9.26%

B.1０.０９%ﻭＣ.１1．11％ﻭＤ．12％6、居住用地划拨的范围重要涉及等。

Ａ：城市基础设施用地ﻭB：农贸市场ﻭＣ：重要旅游项目

D:征用区域农民自住住宅项目ﻭE：住宅合作社集资建房７、下列职能中，属于保险基本职能的是＿_。ﻭA.分散危险

B.融通资金ﻭC.防灾防损ﻭＤ.分派资金8、下列不属于房地产金融特点的是__。ﻭA．集中性

B.资金周转期短ﻭＣ.资金运动同定性

D．资金增值性9、以下房地产价格中，应当定期拟定并公布的价格有()。ﻭA.基准地价ﻭB．市场交易价ﻭＣ．标定地价

D.房屋的重置价格

Ｅ．市场成交价１0、下列属于普通股股东权利的有__。ﻭA.有限的表决权ﻭB.股票的转让权ﻭC．对公司剩余财产的分派权

D.对公司事务的质询权

E．规定赎回权ﻫ1１、某宗房地产1９９9年2月２5日的价格为1000美元/m２,汇率为１美元＝８.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减０.5%,则其1999年10月25日的价格为__人民币元/m2。１9９9年1０月25日的汇率假定为1美元=8．2９元人民币。ﻭA．7935ﻭB.８260ﻭＣ．8290ﻭD.796412、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。ﻭＡ．独立、客观、公正原则属于普适性原则ﻭB.合法原则属于一般性原则ﻭC.最高最佳使用原则属于技术性原则

D．谨慎原则属于一般性原则13、附件是估价报告的有机组成部分,通常涉及。

A：估价委托书、估价师注册证复印件、估价对象权属证明ﻭＢ:估价委托书、估价对象位置图、估价师注册证复印件

Ｃ：估价对象照片、估价对象权属证明、估价机构资质证书复印件

D:估价对象权属证明、估价委托人身份证复印件、估价师注册证复印件ﻭＥ:估价机构营业执照复印件、估价师注册证复印件、估价对象权属证明1４、在风险分析中的风险估计阶段,需要开发的工作涉及。ﻭA:风险估算ﻭB:分析风险概率分布情况

C:辨识风险发生的因素ﻭD：检查各风险变量是否相关ﻭE：提出应对风险的建议1５、预算是物业管理中经营计划的核心,预算中涉及_＿,且这些数字构成了物业管理的量化目的。ﻭA．具体的预期收益估算

B．允许的空置率ﻭC．经营费用ﻭD．物业管理费

E．预期利润16、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（)。

A.专家打分法

B．&ldquｏ;三项预测值&rｄｑuo;法ﻭC．解析法

D.蒙特卡洛模拟法17、下列关于建设用地使用权期间届满后的解决的表述中,对的的是＿_。

Ａ.非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期ﻭB．住宅建设用地使用权期间届满后,自动续期ﻭＣ．非住宅建设用地使用权期间届满后,土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前6个月申请续期

D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前2年申请续期18、”三项预测值”的基本思绪是,对房地产开发项目中所涉及的变动因素,分别给出三个预测值，即,根据各变动因素三个预测值的互相作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。ﻭA:最乐观预测值ﻭB:最不能预测值ﻭC:最有也许预测值

Ｄ:最悲观预测值

E:最高利润预测值1９、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为__预算价格。

Ａ.单项工程

B.单位工程

C．分部工程ﻭD.分项工程2０、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的（)。

Ａ．人工费ﻭＢ.办公费ﻭC．法定税费ﻭＤ.保险费21、房地产投资的弊端不涉及__。

A.变现性差

Ｂ．投资数额巨大ﻭC．投资回收期较长ﻭＤ.政府难以支持22、经济折旧是指建筑物自身以外的各种不利因素所导致的价值损失,涉及。

A：消费观念变更ﻭB:设备陈旧ﻭC:建筑式样过时ﻭD：政府政策变化

E：环境污染23、银行对个人发放住房抵押贷款时，假如对借款人资质审查不