2023年云南省房地产估价师案例与分析商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试卷

云南省房地产估价师《案例与分析》:商业房地产估价的技术路线和难点解决考试试卷本卷共分为2大题50小题,作答时间为18０分钟，总分100分,6０分及格。一、单项选择题(共25题，每题２分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是_＿。

A．建设贷款

B．土地开发贷款

C．土地购置贷款

D．土地储备贷款2、某综合楼总建筑面积为10000m2，其中可出售的居住建筑面积为７０00ｍ2,可出租的商业建筑面积为１５00ｍ2,剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为（)。

A．８０%

Ｂ.９0%ﻭC.85%

D．9５%3、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论。ﻭA:威廉·配第和亚当·斯密ﻭB：大卫·李嘉图和约翰·冯·杜能

Ｃ：詹姆斯·安德森和马尔萨斯

Ｄ:理查德·坎蒂隆和马克思

E:工业用地的监测点评估价格4、关于房地产市场，下列说法不对的的是。

A:房地产是一种特殊的商品,不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别

Ｂ：房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动

C：虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益,因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为ﻭD：房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成

E：借款协议５、6、房地产市场供应垄断性的因素不涉及__。ﻭA.房地产市场需求的广泛性ﻭB.房地产市场供应的异质性

C.土地所有权的排他性

D．土地的有限性7、损失补偿应当以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。损失补偿金额不受到的限制。

Ａ:实际损失ﻭB：保险协议ﻭC:保险利益

Ｄ：保险标的ﻭE：执行层的组织协调８、国家对房地产开发项目资金比例规定是__。ﻭＡ.10％

B.20%

C.30%

Ｄ．40%９、下列有关房屋权属登记的表述中,对的的是。ﻭA：新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后60日內向登记机关提出申请ﻭＢ:城郊农村集体经济组织所有成员集体转为城乡居民,原集体土地所有转为国有土地,原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日內申请登记ﻭC：房屋权属登记机关自受理登记申请之日起,１0日內应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面告知权利人或权利申请人ﻭD：房屋权属证书遗失的,权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告,经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书ﻭE：执行层的组织协调10、某家庭以３0万元购买了一套住宅，银行为其提供了2023期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%,按月等额还款。假如该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金５万元，则从第６年开始的抵押贷款月还款额将减少_＿元。

A．５44．10

B.5５５.10ﻭC．１７76.３２ﻭD．2109.3８ﻫ1１、估价对象权利人一般是__。ﻭA.委托人

Ｂ．估价报告使用者

C.估价利害关系人ﻭＤ.估价对象的抵押人１２、下列有关基尼系数的表述中,对的的是＿_。ﻭＡ.某个国家从２０23~202３年的基尼系数分别为０．34、0.36、０．４0和０.4２，由此可以判断，该国家的居民收入分派两极分化越来越严重

B．基尼系数越小，说明收入分派的两极分化越严重

C.基尼系数越大,则表达收入分派越平均

Ｄ．洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均限度的指标13、下列关于房地产测绘产品二级检查一级验收制,表述错误的是。

A：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行过程检查ﻭB:一级检查是在全面自查、互检的基础上,由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查

C:二级检查是在一级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查ﻭD：在二级检查和一级验收的基础上向客户提交测绘报告ﻭE：执行层的组织协调1４、间接比较修正的综合计算公式为:估价对象价格=（）。ﻭA.AﻭB.BﻭC.Ｃ

D.D15、零售商业物业的重要辐射区域,其营业额的＿_都来自该区域。

A.６0%~7０%ﻭB.6０%~7５%

C．7０%～８0％

D.80％~90%1６、某类商品房20２3~2023年的售价分别为6０00元／㎡、６30０元/㎡、6678元/㎡、72１２元／㎡、７645元/㎡。运用平均增减量法，该类商品房202３年的价格为元/㎡。

A：79７４.0０

B:８0２3.0０ﻭＣ:805６.25

Ｄ：8078.０0ﻭE：工业用地的监测点评估价格17、下列风险中属于系统风险的是(）。

Ａ．比较风险

B．市场供求风险

Ｃ.未来运营费用风险

Ｄ.持有期风险18、某宗房地产交易中，买方付给卖方25０0元/m2,交易税费均由买方承担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的３%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。ﻭA．24２7ﻭＢ．250０ﻭＣ.２５７5ﻭＤ．2６3２19、按我国《公司法》规定,当公司股本总额超过亿元时,其社会公众股的面额至少要达成6００0万元以上。ﻭA:2ﻭB:３

C：4

Ｄ：5ﻭE:执行层的组织协调20、增长了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。

Ａ:《中华人民共和国土地管理法》

B：《中华人民共和国土地管理法实行条例》

Ｃ：《城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》

D:《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

E:房地产估价机构必须加盖公章２１、下列关于商业银行资产业务的表述中,对的的是。ﻭA:按贷款发放时有无担保品，贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款

B：商业银行资产业务重要涉及贷款和投资（购买有价证券)两大类

C:长期贷款指贷款期限在2０23以上(不含２02３)的贷款

D:抵押贷款是指按一定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物而发放的贷款

E:执行层的组织协调22、房地产开发公司进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可，取得＿_

A．建设工程规划许可证

Ｂ.施工许可证

C.预售许可证

D.房屋所有权证２3、下列不属于无偿收回土地条件的是。

Ａ:城市规划区范围内

Ｂ:除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作导致的动王开发延迟除外ﻭＣ：以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地

D:超过出让协议约定的动工开发日期满一年未动工开发的

E:房地产估价机构必须加盖公章24、违章建筑是指。ﻭA:在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物ﻭB：在城市规划区内，未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物ﻭC:在城市规划区内,未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物

D:在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物ﻭE：房地产估价机构必须加盖公章25、当较为精确地应用假设开发法时,应考虑。

A：通货膨胀影响ﻭB:投资利息因素

C：资金时间价值

D：投资风险补偿

E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得0.５分)1、最小二乘法的基本原理是__。

A．规定实际值与估计值的离差平方和为零ﻭB．规定实际值与估计值的离差平方和为最小ﻭC.规定实际值与趋势值的离差平方和为零ﻭD.规定实际值与趋势值的离差平方和为最小2、从２023—2023年，某市商品房销售量分别为50、６0、80、1００、１20、150万,若以１996年为基期,则２0２3年该市商品房销售量的定基增长速度为。

A：100％ﻭＢ:２00％ﻭC:３0０%ﻭD:4００％ﻭE:执行层的组织协调3、下列关于拍卖保存价规则,说法对的的是。

A:保存价是拍卖的必备条件ﻭB：保存价的修改权从属于保存价的拟定权,归委托人享有

C:委托人拥有保存价的拟定权

Ｄ：拍卖人拥有保存价的拟定权

E:保存价通常是保密的,仅限委托人和拍卖人等有限人知情４、获取房地产估价业务的措施有.【2023年考题】ﻭA:突破专业能力限制,接受各种估价规定ﻭB:提高服务质量

C:恰当的宣传ﻭD：低收费ﻭＥ：最大限度压缩估价作业期5、合法原则规定房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动.合法权益应涉及等方面。

Ａ：合法交易

B:合法产权

C:合法使用ﻭD：合法处分

E：合法建设6、甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权,一年内先后借给乙公司30００万元和５0００万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权拟定登记的债权额是亿元。

Ａ:０.3ﻭＢ:0.５ﻭC:0.8ﻭＤ：1.０ﻭE:执行层的组织协调7、房地产市场结构涉及（)。ﻭA．总量结构ﻭB．区域结构

C.产品结构

Ｄ．供求结构ﻭＥ.资金结构8、关于公司所得税税率，下列说法对的的有＿_。ﻭA．公司所得税法定税率33%

B．对年应纳税所得额在3万以下(含3万）的减按１8%的税率征收

C．对年应纳税所得额在3万至1０万以下(含１0万)的减按27%的税率征收ﻭD.对年应纳税所得额在3万以下（含3万)的减按25%的税率征收9、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时,通常应分析。(２023年、2０２3年、2023年试题)

A：物理结构

B：区域结构ﻭC:产品结构

D:供求结构

E：总量结构1０、综合验收中的＿_是竣工项目投入使用前的关键环节。ﻭＡ.消防验收

B.规划验收

Ｃ．环保验收ﻭＤ．人防验收

1１、房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类型。按投资业务的不同，房地产投资信托可以分为。ﻭA：权益型房地产投资信托ﻭB：债务型房地产投资信托

C:抵押型房地产投资信托

D：混合型房地产投资信托

E:权利型房地产投资信托12、假设开发法中开发完毕后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。ﻭＡ．开发期+经营期

Ｂ.开发期＋运营期

C.开发期+经营期-前期－建造期ﻭD.开发期＋运营期-前期－建造期

Ｅ．前期+建造期+经营期１３、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2,项目建成后可出租面积的月租金水平为85元／ｍ2，假如该写字楼建筑的可出租面积系数为０.85，经营成本为租金收入的3０％,则该写字楼项目投资的成本收益率为()。

Ａ.23.80%ﻭB.2０．2３%

C．19.70%

Ｄ．１8.96％14、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是()。ﻭA.说明估价报告的合法性、真实性ﻭB．说明估价的独立、客观、公正性

C．规避估价风险

D．保护估价报告使用者ﻭE．防止委托人提出高估或低估规定15、房地产投资的收益涉及投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不对的的是＿_。

A．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬

B．等额系列支付的年值与现值之间的关系为:A=P·ｉ＋P·i/[(１+n-1)，其中P·ｉ就是投资者投入资本P后所获得的投资回收,而P·i/［(1+ｎ-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法,即偿债基金法ﻭＣ．投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得,而投资回报则经常表现为投资者所获得的或盼望获得的收益率或利息率ﻭD．就房地产开发投资来说,投资回收重要是指开发商所投入的总开发成本的回收,而其投资回报则重要表现为开发商利润１6、下列说法中不对的的是。

A：封闭型基金证券的价格波动较大

B:开放式基金的风险较小

Ｃ:股权式基金具有较多的投机成分ﻭＤ:有价证券基金着眼于二级市场

E：追加型基金证券不允许半途解约17、关于流动性偏好利率理论的说法，对的的有。

A:利率是由储蓄和投资决定的ﻭB:利率是由货币的供求决定的

Ｃ:利率是由可贷资金的供求决定ﻭＤ：利率是在商品市场和货币市场同时达成均衡时形成的ﻭE:货币供应是外生变量，由央行决定,无利率弹性１8、地籍图的内容涉及地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指。

A：与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等ﻭB：土地的编号ﻭC：土地的运用类别、等级

Ｄ：土地的权属界线，界址点及其编号

E:各级行政区划界线及房产情况1９、城市的总体规划由_＿负责组织编制。ﻭA．市人民政府建设行政主管部门ﻭB．市人民政府城市规划行政主管部门ﻭC.市人民政府土地行政主管部门ﻭD．市人民政府２０、某房地产开发项目采用2