荷兰小镇策划方案

“荷兰小镇”策划方案第一章北京市场大体及地区产品解析第二章产品项目定位及目标客户、评估第三章产品规划及户型设计方案第四章项目的环境设计建议第五章产品销售组织及价钱策略第六章销售履行策略第七章广告宣传组织策略第八章物业管理的建议第一章北京市场大体及地区产品解析世纪之交的住所市场将是构造性发展及开发供给的顶峰期。来自建设部的信息表示：住所在此后的一段期间内仍将保持较大的发展规模，1999年京城新开盘的商品房项目创了记录，达111个，平均天推出一个新楼盘，这些项目总建筑面积达2000万平方米，完工面积万平方米，1999年前十一个月，全市累计销售商品房万平方米，此中，销售给个人万平方米，估计1999年全市商品房的总销售量达到250万平方米，但这里面有40%是集团购置，今年这部分购置力将不复存在，假如把今年全市的销售量定在200万平方米，那么1999年推出的这111个项目的总建筑面积能够在楼市中足足卖10年，1999年上市的新楼盘中中高档占较大比重，很多的开发商把项目定在中高收入阶层，即成功人士的身上，但这些人不行能年年买房，所以今年年关空置的商品房数目最少要翻一番达到700万平方米，合适有购房需求的一般居民的商品房仍有需求空间。昨年新盘推出的特别多甚至平均三天一个新楼盘。今年新楼盘会超出昨年，原由是：一、四环之内的工厂移郊，土地供给量增大，地价低，促使开发商投资；二、“入世后”开发商融资形式更乐观；三、国家还会进一步支持房地产开发。四、国务院对中关村科技园区的开发投入会吸引大量的房地产投资商进入海淀区，今年新开项目将会更多的集中在海淀区。估计今年北京完工居民住所800万平方米，此中经济适用房100万平方米。经济适用房：昨年在住所市场上最抢眼的明星就是经济适用房了，可以用“火爆”来形容，出现了天通苑、今天家园等项目排队购置的罕有现象，天通苑二期1200套不到一个礼拜告罄。估计今年经济适用房还会遇到市场吹嘘，特别是购置自住宅的一般居民，价低质不次的经济适用房是他们的首选。2000年政府投入亿元，开复工918万平方米，计划完工100万-150万平方米。这一市场供给会对5000元以下的商品房市场的有效需求产生重要拉力。强迫一般商品房住所必定要有优异的质量，耐得住百般挑剔。写字楼市场：1999年共有15栋写字楼入伙，总计67.9万平方米比1998年减少43.1万平方米，2000年又有东方广场、中都大厦、世纪金融中心、名人广场、北京科技会展中心、远洋大厦、凯旋大厦等一批写字楼落成，总建筑面积98万平方米，使总储蓄量达525.8万平方米。这些在建写字楼已租出或售出一部分，从需求上讲中资公司还要大面积地购置写字楼，尤其象金融业、IT行业，而外资公司也有ABB、诺基亚计划租借上万平方米的写字楼，但整体上，写字楼仍处于供大于求的状态，在中国加入世贸后，不能够盼望需求量会急剧增加、市场形式快速好转。因为世贸对中国经济的影响、对外资进入中国的促使作用是一个渐进过程，要消化现有存量及未来的写字楼需要一段时间，总的来说，2000年市场竞争仍旧强烈，租金售价将低点彷徨一段时间后，才有望上升，而写字楼的空置率则有可能凑近40%。外销物业：在供给方面，1999年的外销公寓供给量与1998年基本持平。可是需求却出现了显然滑坡，很多项目的销售阻滞不前致使资本不能够实时回收，很多本应于1999年入世的项目不得不拖到2000年。2000年嘉慧苑、旭日园、新世界二期、嘉和丽园、紫竹花园、鸿安大厦、汇欣大厦、中国第一商城、京华豪园、世纪豪庭等项目落成，共供给公寓5486套总建筑面积约为150万平方米；外销高档商场在1999年，表现下滑趋势，基本上是有价无市，2000年，将有东方广场、新世界二期、盈科中心等商场开业，共供给面积：20万平方米。大学生公寓：大学生公寓掀起京城房地产新热潮，拥堵的宿舍、满床的书籍、架空的电脑.而且随着教育的日渐开放，现在，北京医科大学、人大、清华大学等很多学校都在建学生公寓以缓解现有的宿舍超员的压力。可是，大多数学校的资本有限，贷款也不简单拿到的。就在1999年年关，北京市计划在西城区西、北、东的高校集中地，兴建十二处共100万平方米的大学生公寓区。位于海淀区知春路的“大运村”是本市第一处校外学生公寓，估计将在2001年4、5月份建成，总建筑面积18.7万平方米；新近宣布的旭日区梆子井大学生公寓，总建筑面积5.8万平方米。综上所述，2000年：内销项目计划完工面积：800万平方米、住所复动工面积：480.1万平方米，经济适用房计划完工面积：100—150万平方米；高档公寓销售面积：估计达120万平方米；写字楼完工面积：98万平方米；高档外销商场供给销售面积：估计20万平方米；大学生公寓计划竣工面积：24.5万平方米；2000年市场增量物业面积：总量大概在1671.1万平方米左右。海淀区的住所及写字楼开发是此后几年北京市开发的新热门，其原由除政府对加速中关村科技园建设的政策外，交通道路快速改良是一个重要前提。其他，随着人们居住理念的成熟，切近自然的近郊住所更加走俏；行政配套越完美，人们居住的半径越延伸，住所郊区化是城市发展的必定，海淀区因为有上风上水的优势，且土地资源丰富、低价而成为开发商的上选。所以，勿庸置疑，今年海淀住所市场定是供求两旺、战火纷飞。但4000元/平方米左右的商品房市场仍旧会一花独放。第二章产品项目定位及目标客户、评估（一）产点评估整体定位符合市场潮流，有优异的市场潜力，地理地点是今年的需求热门，产品设计上因为公司重视应不会有显然缺欠。缺点：1、和四周其余代替产品比，容积率偏高。2、四周环境不好，有煤厂、火车站。3、交通站点过少，不利一般居民居住。4、四周商业配套设备少，居住方便性不如成熟的居住地区。（二）目标客户1、在海淀区生长及工作的市民；2、在上地及中关村工作的外处白领阶层；3、为孩子上学而希望迁入海淀区居住的民营公司中层市民；4、为父亲母亲购房的有钱阶层；5、海淀区今年近9000户拆迁户中经济能力好的市民。（三）产品定位带有欧式庭园风格，适用性住所。要乞降“荷兰小镇”名称符合。主要能够在以下几点反应：1、环境设计要有荷兰风情。园林、绿化、道路、小区外头墙及景观雕塑饰物。2、建筑外立面，温馨爽朗，能较好的与荷兰欧式风格环境创立的氛围相协调，保证整体风格的一致性，力争创立一个舒坦、温馨、安静、祥和的居民小区，让人们一进入小区立刻有安全感、安祥的放松感，强人为创立出走进自然花园的感觉。第三章产品规划及户型设计方案一、建筑：建筑规划上，应求外立面体型轻松，重申采光及通风，详尽举措：1、采纳外飘窗，窗的三个立面中间没有墙体；2、设一部分露每日台，用铸铁做围档，打造成欧式风格；3、外墙颜色采纳桔红或红色系增加温暖度、爽朗度；4、窗框铝合金可用在深圳流行的兰绿色，并用同色玻璃；5、屋顶开老虎窗，如可能在退台处做露天平台；6、一楼设计花园可赠予（内容在环境设计中会再细阐述）二、户型户型面积在80-210平方米之间，主力户型为90-110平方米之内的二居、120-150平方米内的三居。增补户型：一居室：60平方米左右；二居室：70-85平方米左右；复式：200-220平方米左右。洗手间面积不小于6平方米；厨房面积不小于7平方米；三室两厅、三室一厅、二室二厅、二室一厅。因为客户对象比较追务实质，所以户型设计除功能完好、仔细外，还必定要设计紧凑；复式住所的户数不能够太多，20-30即可。房子空间高度要保证不低于2.6米，平面使用系数应在80%左右。天台设计要考虑雅观与适用相联合，电梯尽可能采纳公摊量小的牌子。窗台设计放低在600MM左右，以增加采光度，北向及朝向马路和煤厂、火车站方向的窗户玻璃应考虑双层玻璃。弱化项目自己的缺点。户型的平面设计必定要注意通风性，使居住者尽可能用自然风乘凉。户内间隔墙的设计原则是能不隔者就不隔，如洗手间的设计，在洗衣、洗手、沐浴功能上不要再设墙进行间隔，这样可增加洗手间的空间感。三、强弱电设计强电：设计原则应重申留有余地，马上电量留足。要考虑到居者将来年用电的增加；如要保证在夏季一套房子中，每一个自然间均使用空调并同时开启，其余电器也同时使用，及将来人们会大批利用电器进专家庭服务，如电干衣机等。弱电：设计包含电话、电脑、电视、照明。电话在一个家庭中最少应有两条线接口，电话、电视的接头端应在每一间寝室及起居室都有，电插座也应尽可能多留，并注意防备少儿接触。电脑及网络：能否考虑光纤入楼，成立网络空间，从成本角度考虑，可利用有线电视网络的光缆（Cablemoderm），这样可增加小区的科技含量，吸引在上地工作的年轻白领入住。第四章项目的环境设计建议“荷兰小镇”项目的设计重点点就是环境设计。环境设计原则建议如下：一、和“荷兰小镇”项目名称主题相符合，力争创立一个舒坦、安静、安祥、温馨的目标环境。二、环境设计应将建筑重组为景观的一部分，与道路、树、花坛、广场等和建筑轮廓组成一组完好的小区景观，全部的景观部署应围绕建筑，使环境、建筑之间的关闭与开放、紧凑与松弛，关系趋势友善。三、绿化及园林设计应保证雅观与适用相联合，做到有地区功能区分（如少儿区、老人区），使社区的绿化带同时成为小区的社交空间。四、注意抗寒性及色彩的办理。五、环境设计应将小区围墙、地面道路砖色、种类、小区里的各样标识与园林绿化、建筑颜色一同考虑。和建筑设计同步并进，在4月尾从前面案确立。六、建议选择一家环境设计公司进行专业设计。“荷兰小镇”在外在和四周环境上是没有优势，所以对小区内的环境创立就至关重要。从环境设计手法上要细腻、扣题，深圳“百事达花园”、“东海花园”的园林都值得我们借鉴学习。应做到户户有景看，这样建筑设计上的大面积外飘窗等才能有功能延展。这个小区要想做精选，环境设计与建筑设计的圆满联合是重点。第五章销售组织及价钱策略一、目标：“荷兰小镇”销售策划目标为：1、为二OOO年度海淀区住所增加一个新亮点，成为二OOO年度北京市的明星项目，使该项目成为一个成功的“作品”。2、完成二OOO年度销售计划，为二OO一年的二期销售摊平道路。二、策略：销售策略早、快、强。其含义为：早宣传、快开盘、强力实行。以达到快速扩大著名度、增加销售收入的目的。在圆满完成今年销售目标的同时，达到一个优异的社会美名度。第一阶段：预宣传阶段进入此阶段标记：1、五证中，规划、用地允许证、暂时土地证、动工证具备。2、项目的建筑设计、环境设计到位，销售宣传品印刷完成，能够大批发散。3、现场有能够进行招待工作的地点、电话到位。4、全体职工到位，销售人员培训完成。5、工地动工。6、物业有基本思路和收费标准。具备上述条件，销售工作可走入预宣传阶段。成功的预宣传不只能预热市场，尚可初步占有市场，并可反应很多重要信息，以利于我们再改正建筑方案。之所以要在五月份就开始宣传，主假如考虑到今年海淀区有大批的市民拆迁，他们从二月份就开始四周看房，从本项目的地理地点及价位上都能符合他们的选择，所以不该放弃这个市场，只需我们宣传到位，客户必定趋之若骛，我们可早先做工作，让本项目成为他们的一个选择。详尽工作方式可采纳房展会亮相、报纸软、硬广告配合来进行。关于市场来说这是个预宣传（因为五证不全），但关于我们来说销售工作实质上已开始，这类预宣传，做的好，能够预收少许保存金，以保存其选择房号的权益。待正式开售后，这些客户能够很快下订、签合同、交房款。有益于开售时热潮形式，同时创立优异的买气。这一阶段的重点是宣传资料完好，销售与广告公司的配合至关重要。第二阶段：正式开售阶段进入该阶段的标记：1、五证齐备。2、工地现场已到构造封顶。3、工地现场包装完成。4、样板间已装饰近完工。5、售楼处能够进行正常工作。6、按揭银行到位。7、物业管理公司确认，物业管理费明确。进入正式开售阶段在强式广告配合下，客户流量增加，现场销售主要任务放在认购量的打破上。时间大概应连续四个月时间，即七月至十月，到十月尾应完成认购额1亿，这样才能保证全年回款目标完成。这一阶段，广告策划、宣传实行活动、工地工程配合、银行按揭配合、物业管理配合，包含财务配合要求高效率、全方向，这样才可表现“快”，最后实现1亿元的销售额。第三阶段：房款追缴阶段进入该阶段的标记：1、销售额已基本达标。2、销售人气旺盛，买气已形成，各部门工作配合到位，大批银行贷款尚需追缴，这时的销售工作已能趁势推进，工作着眼点放在回款上，力争年关回资1亿。该阶段工作应有按揭银行、按揭律师、财务部、物业公司的亲密配合。三、价钱策略本项目价钱策略采纳底价切入，小步多涨、渐渐爬升。详尽的价钱战术随销售阶段进行调整，分述以下：第一阶段：第一阶段是预宣传阶段，均价定在3900元/平方米左右，起步价定在3500元/平方米左右，高点价定在4500元/平方米左右，价差为1000元/平方米。最低起价选择东西朝向的房子，最高订价选择A2及南北均有景的房子，房子订价上要细化。该项目因为户型多，价钱会表现多样化，订价考虑要素以下：1、朝向；2、楼层；3、使用率；4、景观；5、能否有花园；6、能否有地下室赠予。这类价位在市场上是有呼吁力的，环境+户型+产品规划定位+价钱+策划宣传，一推向市场必定会引得市场关注。第二阶段：依据第一阶段销售的反应，进行价钱构造调整，关于去化快的能够进行上升，去化慢的进行多打折扣的下调，同时市场走势好的状况下，可进行价钱上升，上升幅度不宜过大，2%渐进式调整。第二阶段价钱目标成交价不低于4000元/平方米。第三阶段：价钱可进一步上浮，但前提是资本流量知足工程需要，销售额超出1亿元此后，可在4000元/平方米以进步行浮动，目标为4100元/平方米—4200元/平方米。十二月完成回资1亿目标时，价钱高于4200元/平方米，应算作成绩优异。总之价钱目标应是销售目标中最敏感的目标，但不该做为二OOO年销售工作的主体目标，今年的主体目标是累积资本、创立项目的著名度及美名度。不行太贪高价，二OO一年在一期工程达标后，二期可从4300元/平方米起卖，向4500元/平方米价钱目标凑近。只需运作的好，4500元/平方米的目标是能够实现的。第六章销售履行策略销售履行策略分为销售组织及销售各阶段的工作方式。一、销售组织及人员装备销售履行由公司业务副总主抓，进行现场销售。销售由10-12人组成，此中销售经理两人、销售业务员8-9人、财务文秘1人。人员在三月份部分到位，进行培训、实习、核查合格后五月份上岗。二、售楼处的施工售楼处从功能上讲是进行销售工作的场所，但它更代表了开发商的实力和项目的品位。所以售楼处的设计要符合项目特点，有品位、有形象感。面积应不低于150平方米，大厅要高，前面要留有绿化面积及泊车位，应在五月二十天前完工并投入使用。三、各阶段销售工作安排第一阶段工作安排见后页。建议在五月三十一日国贸展销会上首次亮相，不论证照完好与否，只需工程及宣传资料具备就能够登台亮相。第一次参展是预售阶段最重要的一步，应进行精心策划及宣传，争取一举成名，成为展会上的一个亮点，同时吸引大批购房户前来询问，关于有初步意向者进行预认购，缴纳少许认购金（可退），并可用中奖进行刺激，争取参展会上创第一热潮。这一策划与广告公司及报纸等新闻媒体配合至关重要。第二阶段销售工作主要依靠广告宣传增加上食客流量，进行正式认购及签约收款工作。建议律师（按揭律师、签约律师）、物业都应在现场办公，并举行客户联谊会，请广告公司组织编写《项目周刊》，向客户发放进行宣传。第三阶段工作主假如追缴房款。建议开发商配专人盯银行按揭款，假如这个工作做的好，第三阶段销售业务员可腾出更多的精力扩大新售成就，有望全年创出更好成绩。第七章广告宣传及组织策略广告宣传及组织包含：广告宣传的媒体、策划及公关策划及广告实行的表现、实行、宣布及公关活动的实行。策划方案以下：主要媒体：报纸、电台、看板、彩旗、指路牌。主要实行道具：售楼书、样板间、能够转动播放的VCD碟、小区周刊。主要公关及宣传实行活动：两次房地产展销会、客户联谊会、记者联谊会。一、销售工具的准备：1、售楼书，要求简化、风格与项目相当，包含内容：1）规划建筑设计特点说明2）园林设计特点说明3）建材及设备说明4）质量说明5）物业管理说明6）户型图集7）“荷兰小镇”VCD盘数目在20000份左右，大批发放，要求在五月二十五日前制作完成。2、报纸：报纸宣传应在五月尾从前出具全年度宣传主题及方案。策划及设计工作应从三月份开始，报纸宣传主要热潮在七、八、九、十，四个月。媒体主要选择北青、北晚、精选、晨报、参照等，报纸宣传花费应占全年广告宣传花费50%以上。3、看板、指路牌：1）在中关村主要路口选择一块主看板；在小营环岛西部、上地周边立两块看板，三块看板比较理想，但还应测算一下成本。2）指路牌：应在京昌高速路由南向北路旁上立指路牌。4、VCD影碟：因为是期房销售，为使客