央产房未办上手续,如何认定是个人原因还是单位原因

央产房未办上市手续，如何认定是个人原因还是单位原因?易某超、欧某晓辩称：同意原判，不同意庄某的上诉请求。1.一审判决认定2016年2月7日双方之间的合同没有解除是正确的；2.没有按时办理完毕央产房上市手续是庄某原因造成的。易某超、欧某晓向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、判令庄某向我方退还定金20万元；3、判令庄某向我方退还违约金130万元；4、判令庄某向我方直接赔付北京链家房地产经纪有限公司已收取我方的所有费用，包括居间代理费143000元、保障服务费27000元及房屋评估费600元；5、判令本案诉讼费由庄某承担。一审法院认定事实：庄某与王X1系夫妻关系，北京市西城区XXX1601号房屋（以下简称诉争房屋）系央产房，登记在庄某名下，该房屋建筑面积为86.6平方米。2016年1月9日，庄某向王X1出具《卖房授权委托书》，委托王X1全权办理诉争房屋的出售事宜。同日，王X1代庄某（出卖人）与易某超、欧某晓（买受人）经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落为西城区XXX1601号。第二条房屋权属情况。该房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》）。第三条成交方式。出卖人与买受人通过链家公司居间介绍成交。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。房屋成交价格为6000000元。家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价500000元。买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金200000元，定金直接支付给出卖人。2、剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人拟贷款金额为4200000元。第五条房屋产权及具体状况的承诺。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。第六条房屋的交付。第七条违约责任。第八条税、费相关规定。第九条权属转移登记。自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。 。同日，王X1代庄某（出卖方、甲方）与易某超、欧某晓（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：第一条成交价格。房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计6500000元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定。乙方于2016年1月9日将第一笔定金100000元自行支付给甲方。乙方于2016年1月9日将第二笔定金100000元以理房通托管的方式支付给甲方。乙方于面签后5个工作日内将第一笔首付款2030000元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于出网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第三条关于交易房屋学区情况的约定。甲方确认交易房屋在本合同签署之时为裕中小学的学区房，且房屋学区名额未被使用。第四条税费的承担。第五条违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（1）甲方提供的房屋所有权证，原始购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；（6）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。第六条其他。关于央产房的约定：甲方应于2016年2月7日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能取按期取得，则应承担相关责任。其他约定：甲乙双方协商一致同意：1、甲方在约定时间内除个人原因外无法办理完毕央产上市，合同解除，三方免责。2、如交易房屋甲方在六年内裕中小学学区名额被占用，合同解除，三方免责。合同签订当日，易某超、欧某晓支付庄某定金100000元。2016年1月16日，王圣代庄某与易某超、链家公司签订《定金托管协议》，易某超、欧某晓向理房通托管账户打入100000元，后该100000元转给了庄某。易某超、欧某晓共计支付了定金200000元。2016年4月6日，庄某向易某超、欧某晓返还了200150元。原审庭审中，易某超、欧某晓主张在合同履行过程中，庄某明确表示拒绝出售诉争房屋及提高交易价格，庄某已构成根本违约，其有权要求解除合同并要求庄某承担违约责任。原审审理中，庄某同意解除合同，但不同意承担违约责任。庄某主张合同签订后，其积极履行义务，但因为原产权单位华北电力大学于2016年1月23日-2月26日放寒假等客观原因导致其未能在2016年2月7日前办理完毕央产房上市手续，按照约定，合同解除，三方免责，故其并未构成违约。庄某另主张合同约定的违约金标准过高。易某超、欧某晓则主张诉争房屋价值存在大幅上涨，违约金不存在过高情形。另查一、易某超、欧某晓向链家公司交纳了居间服务费143000元、保障服务费27000元、房屋评估费600元。另查二、2016年3月4日，易某超、欧某晓与案外人冯X1签订了《北京市存量房屋买卖合同》，易某超、欧某晓购买了冯瑞莲名下的西城区XXX503号房屋，房屋建筑面积为85.4平方米，成交价格为7600000元。原审庭审中，易某超、欧某晓主张由于庄某明确表示不出售房屋或加价出售，其才购买了另外的房屋。另查三、庄某主张其于2016年2月29日继续办理央产房上市手续，由于存在需要补交超标款问题，现在尚未办理完毕。上述事实有，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《定金协议书》、《定金托管协议》、保障服务合同、居间服务合同、卖房授权委托书、房屋所有权证书、银联商务签购单、微信记录、录音、网页资料、物业证明、网银单据、华北电力大学证明、中央在京单位职工住房档案、放假通知、催告函，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，易某超、欧某晓与庄某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。王X1作为庄某全权委托售房的代理人，在售房过程中所作的意思表示对庄某具有约束力，庄某关于王X1在售房实体权利上不能代表其本人的抗辩意见不能成立，法院不予采纳。双方于2016年1月9日签订合同，虽然原产权单位华北电力大学于2016年1月23日放假，但1月10日至1月22日期间，庄某如积极履行义务，完全有可能取得华北电力大学开具的无购房合同证明，故2016年2月7日前未能办理完毕央产房上市手续不能排除庄某自身的原因所致。而且2016年2月7日后，庄某亦未表示要求解除合同，只是询问易某超是否要求解除合同，易某超表示要求继续履行合同后，庄某未表示反对，由此可见，2016年2月7日之后，双方的真实意思仍系继续履行合同，双方的合同并未解除。此后，庄某明确表示不出售房屋或提高房屋交易价格系导致双方合同无法继续履行的根本原因，庄某的行为已构成根本违约。现易某超、欧某晓要求解除合同，庄某亦同意解除合同，法院不持异议。庄某已将购房款200000元退还，故对易某超、欧某晓要求庄某返还购房款的诉讼请求，法院不予支持。由于庄某构成根本违约，应承担相应的违约责任，但双方合同中约定的违约金标准过高，庄某提出异议，法院予以适当调整，具体数额，法院根据双方合同的履行程度、已交纳购房款数额、庄某的过错程度、易某超、欧某晓的的损失等相关因素予以酌定。关于易某超、欧某晓要求庄某赔偿居间服务费、保障服务费及评估费的诉讼请求，由于双方的房屋买卖合同未能正常履行完毕，该部分费用是否确实需要支付或需要支付多少，尚不能确定，易某超、欧某晓应向居间方主张权利，在确定确须支付该部分费用的数额后，再向庄某主张权利，对易某超、欧某晓的此项诉讼请求，法院暂不予处理。一审判决：一、解除庄某与易某超、欧某晓签订的关于北京市西城区XXX1601号房屋的房屋买卖合同及补充协议。二、自判决生效之日起七日内，庄某支付易某超、欧某晓违约金八十万元。三、驳回易某超、欧某晓的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审判决：驳回上诉，维持原判。北京市东元律师事务所李松律师认为：本案的争议焦点是：1.造成诉争房屋在2016年2月7日未办理完毕央产房上市手续这一客观事实是否能排除上诉人个人原因，2.上诉人是否存在根本违约行为，使得被上诉人取得单方解除合同的权利。关于2016年2月7日未办理完毕央产房上市手续的原因一节，上诉人认为有两个原因造成：一是被上诉人迟延至2016年1月20日才给付定金，故上诉人拥有先履行抗辩权；二是华北电力大学1月23日至2月26日放寒假，故上诉人无法前往学校办理手续。首先，双方签订的《补充协议》第二条第1项规定，被上诉人应于2016年1月19日前支付定金20万元，根据一审开庭笔录，上诉人认可被上诉人当天持20万现金到中介处，在双方均在场的情况下，将其中10万元定金改用理房通的方式支付，且2016年1月16日，王X1代庄某与易某超、链家公司签订《定金托管协议》，故可以认定上诉人对定金支付方式及时间的改变知悉并同意，故其不得再行使先履行抗辩权。其次，上诉人主张因华北电力大学放寒假致使其未办理完毕手续，但其未提供充足证据以证明其曾经积极前往学校办理手续，且从其于2月29日开学第一天即取得无购房合同证明来看，其在1月23日之前亦有客观上的充足时间取得该证明，故其该项上诉理由不成立。综上，诉争房屋在2016年2月