产业地产发展战略及开发模式研究

产业地产发展战略及开发模式研究目录一、产业地产发展背景二、产业地产关键成功要素三、产业地产发展过程中面临的主要问题四、研究内容含义工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等，产业地产则是工业地产的升级政府主导模式地产商模式主体企业引导模式综合运作模式通过政府行为，划区域规划发展集群产业，该模式为中国目前各级地方政府常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。典型园区：雁栖经济开发区、广州经济技术开发区……实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区，自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。典型园区：北京诺基亚工业园、深圳富士康工业园房地产开发企业在工业园区或其他地方获取工业土地，建设基础设施或厂商、仓库等，然后以租赁、转让或者合资等方式经营管理项目。典型园区：联东U谷、大连软件园……主导模式上述三种模式的混合运用。典型园区：密云经济技术开发区、北京经济技术开发区发展历程中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段。随着工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新、传统工业地产开发正向以多功能综合性产业商服地产为代表的产业地产方向发展政策效果2003年以前2004年2005-2007年2008年金融危机以后粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理规范经营阶段：综合；优化开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段整顿深化、监管力度加强持续整顿，取得阶段性成果巩固整顿成果合理规划引导发展经济高速发展需要，逐步放行阶段逐步实施工业用地招拍挂土地出让金收支管理强化集约用地积极盘活存量土地鼓励产业结构优化升级鼓励向“多功能综合性产业区”发展产业地产特点区域性强由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。政策主导性强、专业性强工业地产受地方政府、经济产业发展、政策等影响较大工业地产和产业紧密联系、不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；促进项目价值提升投资大、投资回收期长工业地产项目规模大、前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产特点产业地产是靠市场环境和产业驱动的行业、具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点盈利模式产业地产盈利模式多样，其中出租、出售是较为普遍盈利模式土地溢价出租/出售定制厂房以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。REITs通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立、联合进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或者租售结合等方式，实现项目收益。根据企业需求，实现按需定制工业地产开发商取得工业用地后，与已确定主题的企业沟通，按照企业需求量身制定工业厂房。工业地产REITs工业地产REITs是近年来新出现的一种盈利模式探索。厂房信托、仓储信托等将成熟物业打包为信托投资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。但从目前情况看，该种模式在国内尚无成功经验。在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和升级。为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标。产业地产追求经济效益的同时，更注重社会效益。追求资源价值最大化，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。对于土地与房产的开发更是持续性的二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。满足消费型地产的功能的同时，在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。中国地产行业也开始出现了内部变动，住宅市场正在遭遇调控的影响、商业地产借势住宅市场的冷当迅速崛起，但是由于信贷条件严格、经营、产权等问题纠纷不断商业地产也开始面临政策调控，而作为中国地产的另一极——产业地产开始呈现快速发展之势，已经在中国地产行业发挥着越来越重要的地位，成为地产开发商战略转型提升的方向。优势特点受到政策调控影响，产业地产成为房地产开发企业战略转型提升的方向发展趋势住宅地产国内国际联东集团以联东U谷为起点，开始实现战略扩张，南方产业地产巨头天安数码城也加快了进军北方市场的速度，万科、富力等也不再专注于住宅地产，开始积极布局产业地产。另外一些小的地产开发商，抓住市场方向，意欲以产业地产为突破口，打破地产现有的竞争格局。早在2003年，以全球产业地产老大自居的普洛斯便开始登陆中国市场，随后AMB、嘉民集团、盖世理以及新加坡丰树等外资产业地产开发商也开始集中介入中国市场。2010年，外资产业地产巨头在2009年停滞扩张的一年后，又开始焕发勃勃生机，除了一线城市外，那些经济前景良好且对所在区域有一定经济辐射作用的二线城市也成为这些产业地产开发商的追逐之地。商业地产产业地产受限于土地储备，开发周期、宏观调控的影响竞争格局联东集团、万科、富力、普洛斯、AMB等国内外房地产企业均纷纷加快在中国投资产业地产的步伐，抢占中国产业地产高地之战已经打响目录一、产业地产发展背景二、产业地产关键成功要素三、产业地产发展过程中面临的主要问题四、研究内容交通、政策环境和产业定位及切入点是园区成功的关键要素，招商策略、土地可持续发展能力以及商业/生活配套的重要性正在逐步提升关键成功要素通过访谈结果，针对上述因素进行打分，其一般采用二二比较的方式，如果A因素比B因素重要则打2分，同样重要打1分，不重要打0分。在对矩阵中所有格子进行打分后，进行横向加总，一般列在前列的因素则成为行业关键成功因素。

交通政策产业定位及切入点招商策略土地可持续发展能力园区商业/生活配套政府服务意识园区空间布局及建筑形态设计投资主体横向打分交通12222222217政策01222222215产业定位及切入点00122222213招商策略00012222211土地可持续发展能力0000122229园区商业/生活配套0000012227政府服务意识0000001225园区空间布局及建筑形态设计0000000123投资主体0000000011政策产业定位及切入点园区规划张江高科科技园区、广州科学城北京雁栖经济开发区、联东U谷、张江高科科技园区、大连软件园、广州科学城联东U谷、张江高科科技园区招商策略大连软件园、联东U谷可控关键要素典型园区商业生活配套园区空间布局建筑形态设计园区利用政策、产业定位及切入点、招商策略、园区规划等可控关键要素，规避不利要素，取得了园区发展的成功关键成功要素2009年，上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略，决心集全市之力，依托上海的综合优势和浦东开发开放先试先行优势，大力发展张江高科技园区。为发展张江，上海市决策层达成共识，张江要走在改革开放的最前沿，成为“特而又特”的政策区，许多事情可以“闭起双眼”在张江先试先行，进行突破。为了体现对张江高科技园区“特而又特”的政策，相关部门出台了一系列针对张江高科的特殊政策：《上海市药品监督管理局关于支持张江高科技园区发展生物医药科技产业的若干意见》《关于进一步推进张江高科技园区自主创新的实施意见》《关于进一步发展上海张江高科技园区的实施方案》《浦东新区财政扶持张江高科技园区高新技术产业发展的若干意见》《关于支持张江高科技园区发展的海关十条措施》《上海市公安局出入境管理处关于支持张江高科技园区发展的六条措施》……截止2010年：园区进驻企业:1650家园区工业总产值:577.5亿元经营总收入:1300亿元累计完成固定资产投资额:1108亿元固定资产投资：82.8亿元吸引投资总额超过100亿元园区从业人员：15.03万人政策：依托“聚焦张江”战略，张江高科技园区成为“特而又特”的政策区，吸引大批企业入驻园区，由此园区进入高速发展阶段关键成功要素截止2010年1-11月：园区进驻企业:340家园区工业总产值:136.9亿元园区从业人员：2.2万人雁栖经济开发区发展初期，在充分考虑园区生态环境、土地成本、人力成本、交通条件、人才积累等资源条件优劣势的基础上，产业选择遵从以下原则：充分发挥生态环境对于产业的吸引力产业对于原始积累要求不高产业发展所需人员尽量以本地人员为主，降低交通不便带来的负面影响最终，园区选择食品饮料及配套包装印刷为园区核心产业，树立了

明确的区域形象——“华北最大的食品饮料产业聚集区”。2008年，根据根据《北京城市总体规划（2004年-2020年）》，园区把握发展机遇，调整产业发展方向。在原有产业的基础上，园区增加新能源新材料、高新技术产业、文化创意三个产业发展新方向。入驻园区的食品饮料代表企业：月盛斋王致和可口可乐统一集团顶津食品玛氏食品六必居忆霖食品红牛北京朝日啤酒产业定位及切入点：雁栖经济开发区发展初期选择食品饮料及配套包装印刷为核心产业，树立了明确的区域形象——“华北最大的食品饮料产业聚集区”关键成功要素800米景观大道独栋建筑高管公寓体育场馆独栋设计园区绿化亦庄新城整体绿化面积在40%以上，空气质量常年优与室内1-2级，联东U谷的内部绿化面积达到了20万平方米，同时采用园艺绿化、水景设计、景观大道等多种园林设计手段。采取企业独栋的方式，同时采用环绕式景观的手法，通过玻璃屏幕，形成全面采光与景观的建筑形态，使建筑内的人可以充分领略室外的风光。根据园区产业定位，园区划分成总部商务园、研发科技园、配套服务园、生产制造园和企业定制园五大区域。在满足入驻企业基本需求的基础上，园区加强在建筑形态、园区绿化方面的投入力度，增强园区吸引力和知名度。园区规划：联东U谷综合考虑园区产业定位及切入点，凭借独栋全景观、园林式等独特的园区设计和完善的商业/生活配套，增强园区吸引力和知名度关键成功要素截止2010年：园区进驻企业:500家园区销售收入:280亿元出口值：10.8亿美元“官助民办”既体现“官助”，又体现“民办”。政府方面，主要关注软件产业的发展，在产业引导、招商推动、政策扶持方面发挥作用，帮助软件园的发展；软件园方面则发挥主体作用，做好招商引资、园区建设、管理服务等各方面的工作。开发模式宣传力度通过“官助民办”的开发模式，大连软件园作为政府宣传大连软件产业的窗口，避免了城市内部的竞争。以东软进驻为园区发展的突破点，通过与东软合作建立“软件孵化基地”陆续吸引其他相关软件企业进入园区。大企业带动出口值：10.8亿美元招商策略：大连软件园依托“官助民办”的创新开发模式，借助政府资源，以园区作为大连软件的宣传窗口，实现产业的快速聚集关键成功要素目录一、产业地产发展背景二、产业地产关键成功要素三、产业地产发展过程中面临的主要问题四、研究内容主要问题三大问题制约产业园区的可持续发展产业定位

产业定位不准确，不能发挥区域优势资源禀赋政策同质化政策同质化日趋严重，不能满足产业发展需求区域竞争区域竞争日趋激烈，招商引资压力逐步增大132产业基地带动整个区域腾飞通过部分可控因素的改进，定位高端，规避不利因素，筑造新城甚至国际中心。产业集聚持续开发把握时机高端定位成功中国光谷成功美国硅谷几个案例引发的思考：“光谷”与“硅谷”

利用绝好的发展时机，高端的定位，形成产业集聚并持续开发，取得了园区发展的成功；“舟山软件园”产业定位不精准，战略定位高度不够，影响了其顺利运营失败舟山软件园主要问题1主要问题1988年，新成立的东湖高新区仅24平方公里。至2010年，光谷先后进行了4次扩容。武汉·中国光谷已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。21世纪初叶是光电子信息产业发展的关键时期，我国的光电子信息产业面临着重大机遇和严峻挑战。抓住机遇定位高端树立品牌持续发展武汉·中国光谷形成集聚目前光谷有2000家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。中国光谷：2009年，示范区工业增加值总量排全国第二位，仅次于中关村，企业完成总收入2261亿元，完成工业总产值1976亿元主要问题舟山创意软件园：园区定位高度不够、产业定位不精准，使目前舟山市创意软件园运营不善，导致园区“三低”：企业入住率低，产业承载面积低，税收贡献低软件园定位：省级软件产业孵化器产业定位：创意软件产业平台建设：由基础服务平台和公共及服务于海洋经济的公共信息服务这两部分组成。基础服务平台包含包括综合基础服务、IDC数据共享中心、研发与培训中心、CallCenter应用中心（呼叫中心）。服务于海洋经济的公共信息服务由中国渔都海产品贸易网、浙江船舶出口基地信息公共服务平台、舟山海洋旅游电子商务平台组成。产业定位不准确，未能借助区域优势资源发展园区主要问题2现阶段，全国各地开发区在人才、专项资金、研发政策等方面同质化现象日趋明显；但能够满足产业发展特点的行业政策仍有待完善人才政策投融资政策行业政策研发政策财税政策专项资金主要问题3开发区数量众多，区域竞争日趋激烈，招商引资压力不断增大～10%～60%～30%省级开发区：1340+国家级开发区：240+省级以下开发区：2000+目录一、产业地产发展背景二、产业地产关键成功要素三、产业地产发展过程中面临的主要问题四、研究内容研究内容土地开发项目开发经营管理权责利益政府运营商政府运营商区域规划土地一级开发（基建）土地出让招商引资政府监控政府监管参与区域规划土地一级开发土地开发经营权土地转让招商引资土地二级开发（自营、合资、股权转让等）持续经营物业管理土地出让金土地开发规划实现土地开发进程实现持续税收回报创造就业机会低成本获取土地与政府分享土地增值收益一级开发的合理利润通过土地/项目股权转让获得土地增值收益二级开发利润回报招商佣金或土地租金持续现金流回报政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点研究内容前期规划、审批阶段一级开发土地出让土地转让二级开发政府运营商编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。委托拆迁机构和评估机构进行调查、测算拆迁费用。按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案。土地储备中心向计划部门申办立项手续。需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，需收购