物业管理理论与实务第三版 王青兰 齐坚 关涛 13章习题解答

第十三章资金运作与财务管理1.物业服务企业财务管理的相关法规有哪些？相互之间有什么联系？物业服务企业财务管理的相关法规有《物业服务企业财务规定》、《企业财务通则》和《施工、房地产开发企业财务制度》。其中最直接相关的是《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》。1）《企业财务通则》是设立在中华人民共和国境内的各类企业财务活动必须遵循的原则和规范，它对企业的资金筹集、各类资产的核算、对外投资、成本费用、收入利润、外币业务、企业清算、财务报告和财务评价等方面作了通用性的规定，物业服务企业的财务管理也必须遵循这一规范。2）《物业服务企业财务规定》是为了规范物业服务企业的财务行为，对物业服务企业财务核算的一些特殊方面专门制定的规定。该规定的主要条款包括代管基金、成本费用和收入利润三个大的方面。3）《施工、房地产开发企业财务制度》主要规定了一些包括资产负债、成本费用、收入利润等具体的财务核算方法，是《企业财务通则》条款的细化和具体化。4)《物业服务收费管理办法》为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》而制定的。该《办法》物业收费的原则、物业收费的两种形式、物业服务成本和物业服务支出的构成、物业管理费的缴纳规定等，是系统地规范物业服务收费的一部法律。5)《物业服务定价成本监审办法（试行）》是为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《物业服务收费管理办法》和《政府制定价格成本监审办法》等有关规定而制定的。该《办法》主要规定了物业服务定价成本监审的原则、物业服务定价成本的构成，以及物业服务定价成本审核的原则和依据。2.简述物业服务企业营业收入的构成。物业服务企业营业收入是指物业服务企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括物业管理主营业务收入和其他业务收入。1）主营业务收入主营业务收入是指物业服务企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。第一，物业管理收入是指物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。第二，物业经营收入是指物业服务企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入。第三，物业大修收入是指物业服务企业接收物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。2）其他业务收入其他业务收入是指物业服务企业从事主营业务以外的其他业务活动所取的得收入，包括材料物资销售收入、废品回收收入及无形资产转让收入等。3.简述物业服务企业利润的构成？物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。4.物业服务费的构成包括哪些？物业服务费的构成包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。另外，物业公司在进行收费测算时，还应加上合理的利润部分。《物业服务定价成本监审办法（试行）》在物物业服务成本或物业服务酬金的构成中增加了“管理费分摊”这一项。5.简述物业服务费用酬金制和包干制的内涵，以及各自的优点。1）物业服务费用酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的优点是：对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益；对物业服务企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。2）物业服务费用包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制的优点是：物业服务费用对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业服务企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。6.在酬金制的条件下，物业服务企业需要履行哪些义务？根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行以下义务：1)物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复；3)物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。7.交纳住房专项维修资金的主体有哪些？住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：1）住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。2）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。3）涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。8．专项维修资金应按什么标准缴纳？1）商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门根据本地