物业管理理论与实务第三版 王青兰 齐坚 关涛 04章教学辅导

PAGEPAGE6第四章业主与业主大会制度一、教学提示本章所阐述的业主与业主大会制度，体现了新《物业管理条例》中“业主自治管理”的思想。在教学中首先要了掌握业主的含义、权利和义务；其次，要明确业主大会职责，召开业主大会的程序、业主大会组织形式；再次，阐述业主委员会职责、产生及其变更、业主委员会会议；最后，介绍业主大会议事规则、临时管理规约和管理规约的内容及产生条件。二、重点讲解业主的含义业主是房屋的所有权人，是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权人”。区分所有权人是指：数人区分拥有一幅土地上的同一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权人；独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。在这里，业主所拥有的物业权利有两种形态：其一，业主独自拥有的物业；其二，公共部位。其中的公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共有，但在使用上又是不可分的。显然，在私有产权和共有产权混合在一起的共同体中，对共有部分物业管理的决策不是某一个业主所能决定的，决策权主体应该是全体业主。2、业主大会及职责业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。但是，只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权利机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并履行下列职责：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（5）选聘和解聘物业服务企业；（6）筹集和使用专项维修资金；（7）改建、重建建筑物及其附属设施；（8）改变共有部分的用途；（9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。3、业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，在业主大会的授权下开展工作，向业主大会负责并报告工作。业主委员会的宗旨是代表本物业的合法权益。实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、安全地使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。业主委员会应履行下列职责：（1）执行业主大会的决定和决议；（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责。三、难点释疑1、业主大会做出的决定怎样才有效？业主大会的召开和做出决定需要遵循特定的程序。首先，召开业主大会会议筹备组或者业主委员会应于会议召开15日以前通知全体业主，并事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区(县)房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区(县)房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，同时认真听取区(县)房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。其次，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会以集体讨论形式召开会议的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经业主本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。再次，业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。此外，业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，如制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会委员，制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，选聘和解聘物业服务企业，改变共有部分的用途，利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用，法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。最后，业主大会应当组织人员做好业主大会会议记录，并应自选举产生之日起的30日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、管理规约等材料，向区县房地产管理部门备案。业主委员会与物业服务企业的关系如何？在物业管理活动中，业主大会与物业服务企业是委托与被委托的关系，同时委托与合作并存。一方面，业主委员会需要听取业主的意见建议，监督物业服务企业根据合同要求提供服务，督促其努力提高服务水平；另一方面，业主委员会也应该提醒和要求广大业主履行相应的义务，支持配合物业服务企业的工作。物业管理活动广泛涉及人与人之间的关系协调，服务质量的提高也有赖于这些关系的处理，因此，物业服务企业离不开业主委员会的协助，双方应在合作中共同提高物业管理服务水平，提升业主的生活质量。在市场经济条件下，业主希望支付最小的成本获得相应服务，物业服务企业希望获取最大的利润，两者目标的差异很可能会产生摩擦甚至矛盾。这时，业主委员会和物业服务企业都应本着“诚实互信”的原则处理矛盾，以包容合作的态度相互协调，争取共赢，任何激化矛盾的行为都是不合适的。业主和物业服务企业的对立不仅会影响物业服务企业的收益，也会影响业主享受服务的质量从而影响业主的利益，业主委员会应清醒地认识到这一点。同时，物业服务企业为争取长远的利益，也应尽心尽责地做好本职工作，尊重业主和业主委员会的意见。3、临时管理规约与管理规约的区别在哪里？临时管理规约和管理规约的区别主要体现在以下几方面：（1）公约制定者和制定目的不同。临时管理规约是建设单位在销售物业之前，参照政府公布的示范文本，结合本物业管理小区的实际，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出的约定。管理规约充分体现了政府的责任，将临时管理规约的制定作为物业管理的一项基本制度给以确定，这是政府作为未来广大潜在业主的权利的代表者做出的规定。管理规约是在筹备首次业主大会过程中，业主大会筹备组根据政府主管部门制定的示范文本，结合本物业管理小区的实际，在听取广大业主意见建议的基础上拟定《管理规约》（草案），交由首次业主大会会议讨论表决的。管理规约是为了明确广大业主在物业管理活动中需要履行义务和享有权利而制定的。（2）公约生效方式不同。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺，承诺后临时管理规约得以生效。业主大会制定管理规约经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。管理规约一旦经业主大会会议表决通过，即对全体业主具有约束力，无需业主任何承诺。（3）公约性质和内容不同。临时管理规约是临时性质的，待首次业主大会通过管理规约后即失效。因此，建设单位在制定临时管理规约时只需要对重大事项和原则进行约定即可，不必考虑太多细节。管理规约一般内容详细具体，需要对物业管理过程中的各种细节有详尽的规定。《物业管理条例》规定：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。四、本章结论本章从国家2003年颁布《物业管理条例》中体现出的“业主自治管理”思想出发，对业主、业主大会制度、业主委员会、业主大会议事规则和管理规约制度等进行阐述。重点介绍了业主的含义、权利和义务；业主大会职责，召开业主大会的程序、业主大会组织形式；业主委员会职责、产生及其变更、业主委员会会议；业主大会议事规则、临时管理规约和管理规约的内容及产生条件。1、业主是房屋的所有权人，具体来讲是指：在城市房屋土地管理机构登记注册，且现有记录表明其拥有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用权和房屋所有权的单位或个人，以及享有此份业权的注册受抵押人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权人”。业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。业主所拥有的物业权利有两种形态：业主独自拥有的物业和公共部位。业主享有自己的权利和义务。2、业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权利机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。召开业主大会会议应遵循一定的程序。业主大会会议包括首次业主大会会议、定期会议和临时会议。3、业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，在业主大会的授权下开展工作，向业主大会负责并报告工作。业主委员会候选人的产生，业主委员会选举、变更、换届要符合一定的条件。4、业主大会议事规则由业主经过民主协商和表决通过，约定业主大会的议