采光权的经济

采光权的经济分析析

内容摘要：本文运用科斯定理对相邻关系中采光权权利配置进行经济分析，揭示出采光、不动产、赔偿之间的最佳配置在于使交易成本最大的一方享有采光权；对因此而受损害的一方，可以提供民事或行政救济。

关键词：采光权、科斯定理、财产法则、补偿法则

一、问题的提出

我国目前司法实践中有关采光权的纠纷不断出现。这种问题的出现具有广泛性，从城市到农村都存在邻里之间的采光争议。究其原因在于中国自七十年代未开始的经济改革使得中国城乡面貌发生了重大改变，法律重新确立了个人的私有产权，不动产是其中的重要组成部分，个人有能力去购置、建造、修缮属于自己的房屋。但在拥有自己房产的同时，因不动产相邻关系，不同的房屋所有者之间会因采光而产生争议。从经济角度可以归结为市场经济模式的确立、发展使不动产这种经济上的稀缺资源通过市场上个人的自主选择而实现最优化，个人在追逐利益最大化的时候，会损害邻人的利益，造成采光侵害。

对于采光侵害本文分为三类加以探讨。第一类是城市或者农村中个人乱搭、乱建房屋侵害邻人采光权。这主要是在个人所有的宅基地上建造房屋而引起的侵权纠纷。第二类是通过合法的行政许可而建造的房屋侵害邻人的采光权。可以是城市私房经过合法的行政程序改建、重建而侵害邻人的采光权；也可以是房地产开发商经过合法的行政许可而建造的房屋侵权。第三类是邻人约定采光权的问题。这主要是因为采光权是一种涉及人身健康的权利，能否通过约定的方式加以排除。

二、我国现有立法及相关学说

在我国现有的法律体系中，对于相邻关系的处理主要见诸于下列规定。属于法律的有《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑、构筑物或者其他设施；影响城市规划尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划主管部门责令限期改正，并处罚款。”司法解释有《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）中第97－103条对邻地利用，因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出了规定。但未对采光问题单独规定。《全国民事审判工作座谈会纪要》中对于违章建筑引起的纠纷规定：“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定，拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理”。行政法规有国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第六条规定：“城镇个人建造住宅，必须符合城市规划的要求，不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光、通风。”“城镇个人建造住宅，必须经城市规划管理机关审查批准，发给建筑许可证后，方可施工。”行政规章有《建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》，其中第七条规定住宅设计应重视室内外环境，满足住宅对采光、日照、隔声以及热工、卫生等方面的要求，提高居住的舒适度。

另外在地方法规、规章中存在大量的有关采光的规定，如《长春市建筑日照间距规定》明确规定了相邻建筑之间的距离以保障居民的采光权。《吉林市城市规划管理条例》第八章规定了建筑物采光间距。《北京市城镇私有房屋翻建扩建规划管理若干规定》（修正）第三条规定翻建、扩建私有房屋，

须符合下列条件：

（四）不影响相邻居住建筑的采光、通风、排水和相邻居民的正常通行。《首都规划建设委员会办公室

北京市城乡规划委员会关于印发<北京市“九五”住宅建设标准>的通知》规定：“

朝向、日照是重要的卫生标准之一，对居民的健康和居住环境起着重要的作用，每套住宅至少应有一间卧室或厅能获得有效的日照，北京地区南偏东、西105°之内都视为获得有效日照朝向，除此之外有效的日照还包括日照时期、北京地区冬至日应有少于1小时的满窗日照。”

从上述从中央到地方的立法规定可以看出对于公民的采光权，公法与私法均作出了规定。从公法的角度讲，主要是从城市规划、建筑设计要求上对公民的采光权加以规定，目的在于保障公民的人身健康，提高生活质量。从私法的角度看，主要是从相邻关系着眼，赋予公民采光权。

在传统民法理论中，对于民事主体的采光权主要是通过地役权制度来设定的。对于地役权与相邻关系有不同的理解。作为广义的地役权包括法定地役权与约定地役权。相邻权即属于法定地役权。作为狭义的地役权仅指约定地役权。这里涉及地役权、相邻关系、相邻权三者的关系。首先，解释一下相邻关系与相邻权的关系。对于相邻关系的定义，各种学说并无根本差异，通常的观点是指：“相邻各方在对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互之间依法应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。”［1］相邻权是指“两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。如果从相邻关系的不动产所有人和使用人之间的关系看，相邻权也可称为相邻关系。”［2］通说不把相邻权看作一项独产的物权，认为：“相邻关系不是一项独产的民事权利，更不是一项独立的物权类型，属于对所有权本身的限制或扩张。”［3］，而地役权则作为一项用益物权存在。对于相邻关系与地役权主要有两种立法模式，其一是“单一规范模式，即以地役权统括两类所有权限制（相邻关系和约定地役权）的规范模式；这种单一的规范模式产生了广义的地役权概念。以法国为采取这一模式的代表，意大利、西班牙及多数拉美国家仿效之。”其二是“以德国为代表及其他国家或地区（如日本、瑞士和我国台湾地区），采采取地役权和相邻关系各不相同、分别规范的规范模式。按照这种模式，相邻关系是一个所有权限制问题，不是独立的物权类型，因此规定在所有权一章中；而地役权则是一种用益物权，因此规定在用益物权一章中。”［4］按照高富平先生的观点，“由于将地役权仅定位在约定地役权上，而将法国等国家的法定地役解释为相邻关系，因此，自然就产生了地役权与相邻权的区别。实质上这些区别在广义地役权体制下，属于两类地役权之间的差别，即法定地役权和约定地役权之间的区别。”“法定地役权与约定地役权合并规范，有利于形成统一的地役权概念，同时对法定地役权和约定地役权加以区分，是两种互相补充的制度，完全在一个概念框架下完成其使命。”［5］本文亦采此种观点，将相邻权看作一种法定地役权，而不是作为对所有权的限制。

有了对于相邻关系与相邻权、地役权的简要分析，对于采光权的界定就顺理成章了，可以把采光权看作是地役权的下位概念，指不动产的所有人或使用人为获取日照而要求邻人限制其房屋或其他工作物的距离或高度的权利。采光权本质上同其他地役权一样，是为了自己便利，而限制他人的权利。对于采光权有两种不同的学说，一种可以概括为约定地役权说。此说认为“是日照权并非受害地固有的自然权利，而是邻地之一种恩赐。因此，经由邻地照射而来的阳光，其日照利益仅在邻地未利用之前方能享有。受害地所有人或利用人与日照经由地所有人或利用人如未设定有关禁止高楼建筑的邻地利用权（地役权）契约，受害地所有人或利用人不得以日照权受到侵害为由，请求排除侵害或损害赔偿。”其二，可称之为基本人权说，认为“日照与空气、水一样，同属人类的共同资源，为一般人生存所不可或缺，如有缺乏，个人之健康或生存势将受到威胁甚或遭到破坏，因此日照权为基本人权之一种。”［6］

上述对采光权的分析是在传统民法理论中展开的，多从民法发展自身所生成的制度以及其中所负载的价值判断赋予民事主体以采光权。对于是否赋予民事主体以采光权，何人应当享有采光权，采光权为约定性的权利亦或是法定的基本人权，如若仅从价值层面分析，难免人言人殊。本文将借助经济分析的方法对采光权制度加以剖析，具体而言，将从资源最佳配置，降低交易成本的方法，防免成本的比较，社会市场与政府的关系，损害赔偿的效率分析方面解决上文提出的问题。

四、

房屋采光的资源性及资源的配置

根据科斯定理，本文首先要解决的问题是产权的界定，因为产权的界定是分析的起点。科斯定理的第一层含义是指在如果存在可支配的私有产权，且交易成本为零，则无论产权如何分配，最终的资源配置都是最优的。科斯指出“有必要知道损害方是否对引起的损失负责，因为没有这种权利的初始界定，就不存在权利转让和重新组合的市场交易。但是，如果定价制度的运行毫无成本，最终的结果（产值最大化）是不受法律状况影响的。”

“在市场交易的成本为零时，法院有关损害责任的判决对资源的配置毫无影响。”［7］对于本文而言，权利是被作为一种资源来看待的，“如果将生产要素视为权利，就更容易理解了，做产生有害效果的事的权利（如排放烟尘、噪声、气味等）也是生产要素。正如我们可以将一块土地用作防止他人穿越、停汽车、造房子一样，我们也可将它用作破坏他人的视野、安逸或新鲜空气。行使一种权利（使用一种生产要素）的成本，正是该权利的行使使别人所蒙受的损失——不能穿越、停车、盖房、观赏风景、享受安谧和呼吸新鲜空气。”［8］土地、房屋、采光、对邻人阳光遮挡“权利”的利用、行使均看作是对资源的使用，并且是有成本的。

说土地、房屋是资源是容易理解的，因为谁都知道它们不是免费的午餐，在市场上是有价格的。而对于象采光、权利是不是一种资源的回答，则不是件容易的事。经济学上的资源是指具有稀缺性的有用的东西，即稀缺资源。很多东西是有用的，但是人们可以免费地获得，因而不具有稀缺性。所谓稀缺资源是指即使价格为零，也不能从市场上无限量获得的资源。对于阳光，通常是不需要付出成本就可以获得的资源，也是说你可以享受阳光的恩赐，而无需向谁支付价格。人们享受阳光，通常也只是受到天气的限制。

但是房屋中的阳光却不是无限量可以获得的资源，房屋中的阳光是稀缺的。这在市场上可以很清楚地看到，向阳的房屋同背阴的房屋的价格存在明显的差别。这种差价就阳光的市场价格，你要想在家里也获得的温暖的阳光，必须支付额外的费用。为什么你在公园里、运动场上可以获得免费的阳光，但在自己的家中却要支付额外费用以获得阳光？很显然，是由于土地、房屋的稀缺性造成的。在土地有限的前提下，土地供给是缺乏弹性的，人们不能够随意扩大土地的产量。为解决土地有限而人口增多的矛盾，提高土地的负载能力是解决问题的方法之一，人们可以把房屋建得更高，把房屋的距离缩得更小。这种选择同样是有成本的，你可以选择建更多的房屋，获得更多的利润，让更多的人有房屋居住，但是房屋的采光却被牺牲了；你也可以选择建更少的房屋，但是那些因为贫穷而买不起有阳光的房屋的人可能面临更糟糕的处境。经济学就一门关于面临有限资源进行选择的学问。

如果把房屋采光也看作是一种稀缺资源，按照科斯的观点，无论法律对于产权如何界定，在交易成本为零的市场上，资源的配置都会达到最优。换成法律的术语讲，就是无论赋予何方当事人以采光权都不会影响效率。也就是说，就效率而言，采光权与遮挡权都是可以选择的法律制度。因权利是对某种利益的法律上的承认，当某种利益是有限的时候，现实的权利也是有限的。对权利的配置就体现为对资源的配置。

追求效率是经济学的最高准则，追求公平正义则是法学的最高理想。当一项权利安排在经济学上被认为是符合效率原则的时候，法学家可能认为不符合公平正义的理念。法学家肯定不会认为遮挡权是理所当然的，相反采光权被看作是一项基本人权。但是正如科斯定理所描述的那样，在交易成本为零的情况下，采光权的配置对于效率并无影响，作为立法者在分配采光权时采用任何立场都是可以接受的。立法者，可以基于人权的考虑规定采光权赋予何方当事人，这是一种兼顾公平正义的价值与效率的选择。

从上文对于我国立法规定的考察可以看出，立法者同样出于效率的追求分配采光权。如果采光资源是完全充分的，那么立法者完全不用规定一个最低的房屋采光小时数。事实上立法并不要求从旭日东升到夕阳西下，始终阳光滿堂，只是规定了最低日照时数。以是观之，立法者出于充分利用土地的考量，亦允许遮挡权的存在，只是不得超过必要的限度。

四。物上请求权抑或赔偿损失？——采光权的救济方法

科斯定理的第一层含义，是针对一种理想的无交易成本的市场而提出的，问题是在现实的社会运行当中交易成本是不可避免的，从为获取市场信息，到谈判费用，到法院判决的执行都存在着成本。故而，制度设计的目的并非寻求交易成本为零，而是尽其可能的降低交易成本。如同科斯所说“迄今所阐述的观点都假定，在市场交易中是不存在成本的。当然，这是很不现实的假定。为了进行市场交易，有必要发现谁希望进行交易，有必要告诉人们交易的愿望和方式，以及通过讨价还价的谈判缔结契约，督促契约条款的严格履行，等等。这些工作常常是成本很高的，而任何一定比率的成本都足以使许多在无需成本的定价制度中可以进行的交易化为泡影。

”“

一旦考虑到进行市场交易的成本，那么显然只有这种调整后的产值增长多于它所带来的成本时，权利的调整才能进行。反之，禁令的颁布和支付损害赔偿金的责任可能导致发生在无成本市场交易条件下的活动终止（或阻止其开始）。在这种情况下，合法权利的初始界定会对经济制度的运行效率产生影响。一种权利的调整会比其他安排产生更多的产值。但除非这是法律制度确认的权利的调整，否则通过转移和合并权利达到同样后果的市场费用如此之高，以致于最佳的权利配置以及由此带来的更高的产值也许永远也不会实现。

”［9］

如果法律关于采光权的分配制度切实发挥作用，人们会根据法律来预期自己的行为收益，决定是合理地遮挡邻人阳光，还是坚决地抵制邻人侵权。问题是损害发生后，怎样解决纠纷是最有效率的？对同一损害可能会有不同的解决办法，当事人私了，也可以选择上法院。当事人可以协商，一方付钱另一方搬家；也可以一方赔钱，另一方忍受没有阳光的日子；法院可以裁决拆房还阳光，也可以选择一方有权购买采光权，而另一方只能接受赔偿。

如果把采光权看作是地役权的一种，根据物权的效力，当事人可以享有物上请求权，可以要求返还原物、停止侵害、防害预防。赋予当事人此物上请求权旨在使其在权利受到侵害时获得求救济的途径。此种权利保障方法亦可称为财产法则。“财产法则指除非事先获得权利人同意，否则法律禁止他方当事人侵害这个权利。换言之，权利人之相对人得透过与权利人的磋商谈判，设定彼此主观上能接受的对价，而侵害这个权利，或是去改变原有的权利归属状况。”［10］与财产法则相对应的是补偿法则，指“即使未得权利人的事先同意，相对人仍可侵犯权利人之财产权，但必须依法作适当的赔偿。换言之，此金钱赔偿之数，系由公正的第三者（可能为法院或行政机关等）作客观的核定，而非经当事人间依其主观认定的价值与谈判的实力自行协商议价”。［11］“财产法则与补偿法则两种法则，实际上代表著两种不同的法律保障方式与立法选择：在侵权行为的情形，前者意味着回复原状，后者意味着金钱赔偿；在契约法领域，前者意味着‘强制执行’，后者意味着金钱‘损害赔偿’；前者意味着‘物上请求权’，后者意味着‘偿金请求权’。”（上述关于财产法则与补偿法则的理论来自美国学者Calabresi&Melamed.）

引入财产法则与补偿法则的概念之后，用于分析通过诉讼途径的解决办法就变得非常简洁。法院或者适用财产法则要求侵权的一方恢复原状，还邻人的采光权；或者允许侵权，但是要进行合理的赔偿。