蚌埠某商业街项目产品深度定位

一、定位依据本项目位于蚌埠新区的CBD区域外延，具体形态为一环形商业步行街。从功能广度上来看，是对整个新区商业设施的完善,属于画龙点睛之笔，是对城市建筑和区域规划的“刷新“；从地位高度上看，是蚌埠第一&唯一的商业步行街,属于填补城市空白，是对经营者的旧式商业概念和蚌埠人的固有生活方式的“升级”；该项目的成功与否意义重大，将直接关乎CBD的概念提升、直接关乎新区的品牌形象、并间接影响蚌埠的未来走向,因此我们完全有理由相信：今天的项目策划,就是明天的城市策划。在具体的定位思考中，我们基于两条思路的延展：对蚌埠的城市综合实力进行客观公正地评价，以利于对该项目进行准确地市场定位；对蚌埠消费者的购买力和消费喜好进行调研，以帮助在产品设计和后期招商中有的放矢。城市综合实力比较表：制表目的：为了保证对项目定位的准确性，本工作室对蚌埠市进行了全面的考察和分析，对反映城市综合实力的相关指标进行了考评。同时，结合其他样本，进行全方位、多角度的比较，从而获得对本城市的总体性评价。抽样依据：在参照样本的城市选择中，我们选取和蚌埠同属华东的两个代表城市作为参数：一为国际大都市的上海，一为江苏省省会城市南京。制表说明：该表格中数据部分参照自三地年鉴，其余文字简评来源于我工作室的市场调研和《荒岛报告》等权威信息资料库。行政属性GDP增幅人口数量城市交通设施房地产市场现有商业配置人均收入消费需求主流消费群体上海直辖市在高位运行的基础础上稳步持续续发展1600万立体交通网络成型型从高速发展步入成成熟稳定发展展期国际化品牌配置3000元生活物资丰富，消消费趋于理性性总体分布平均，但但由于收入的的原因，青年年白领属于消消费主力军南京省会城市向发达地区靠拢，步步调高速平稳稳600万立体交通网络架设设中处于复苏阶段，市市场进入快速速发展轨道国内一线品牌为主主1400元收入的增加推动消消费的稳定增增长住宅仍以中年人为为主，青年消消费已经进入入满足精神层层次的阶段蚌埠地级市处于全面建设起步步阶段，属于于高速起跑阶阶段76万仅限地面公共交通通城市化进程已准备备全面启动，市市场发展迅速速，潜力巨大大内陆城市型商业，品品牌匮乏稀疏疏600元物资开始逐步丰富富，市场需求求呈强劲上扬扬势头中年人收入较高,,是大件物品品的主要消费费对象，而青青年有一定消消费需求，并并开始趋向追追求时尚和个个性化消费透明思考：1、蚌埠作为安徽省内的一个交通要塞和物流中心，其经济潜力和战略地位正越来越得到中央和安徽省的重视，而我项目所处的新城区随着当地政府迁址于此，行政力量辐射和拉动经济的效果不言而喻，新城区的商业价值将得到进一步的提升和贯彻；2、从表格中我们可以看到，蚌埠市民尽管受到城市开放程度的制约，从而导致人均收入水平较低，但从另一方面来看，商品物资供应的匮乏和单一已使得当地居民中积蓄了强烈的消费欲望。3、通过对蚌埠商业街区的考察，我们发现其规划排列显得比较凌乱和随意，规模档次也参差不齐，缺少时尚化、个性化、以主题定位的商业街区；另外，从当地“论资排辈”的收入现象中我们可以看出，青年人由于受到收入的限制，显然对定位中档的、崇尚个性的商品青睐有加。三地消费倾向排序表制表说明：1、本表格通过对上海、南京、蚌埠三地消费者的消费品种的倾向进行随机调查采样，按照消费流向的前三位进行排名；2、考虑到目前住宅消费所占的比重和金额都比较大，故而将其从“耐用消费品“一栏中分离出来单独列示；3、表格中所列示的排名次序是基于对支出的配比权重而言，而非从绝对金额的流向考核；4、本次调查的具体操作方式包括查阅年鉴、电话采访和口头调查。住宅消费耐用消费品文化教育餐饮娱乐休闲服装饰品交际费用其他支出上海123南京123蚌埠123结论：通过表格可以看到，尽管蚌埠市民对耐用消费品的投入意向占首位，但由于一方面受到收入水平的限制，另一方面耐用消费品本身的更换频率的屈指可数，所以蚌埠市民目前的消费支出还是主要流向“衣食住行”中的前两项，即餐饮和服饰；通过比较得出，蚌埠当地居民对餐饮、娱乐和服饰的消费投入也占据了相当的比重，再结合我们对蚌埠当地市场商业设施的调研考察，如果我们在商业街中能整合餐饮、娱乐休闲和时尚购物等几大“眼球“元素，打造一条有规模、成气候、多主题的融合以上各项诉求点的商业街将大有可为。二、定位原则规模发展原则为了提升新区CBD的形象，乃至最终成为带动蚌埠市GDP发展的重要原子，同时彰显开发商大手笔运作的实力和魄力，项目的目标直指“大而全，高精尖”。在总长度达到1.6公里，总建筑面积达到20万平方米规模的基础上，赋予该步行街项目必须以规模化发展和整体规划为起点，并以此将原则将具体设想和内容向纵深发展和拓宽。特色鲜明原则每项产品的独到特色，都是开发者细致研究市场后经过千锤百炼和精心打磨后得出的智慧结晶。在这样一个大型项目的产品设想中，我们主张营造主题商业步行街的概念，避免对市场上的现有产品类型和模式的模仿和跟风，因此更加强调“神”“形”共通。服饰主题区域，所陈列商品有针对性地满足青年人的时尚追求；餐饮主题区域，是蚌埠美食的大擂台；各种区域交错叠嶂，但鲜明的特色还是将“人以群分”演绎得淋漓尽致。时尚性原则时尚就是YOUNG，时尚永远是现代生活的领跑者。针对蚌埠现有的商业状况，提出“大开沿街、大开眼界”的创想，不仅在蚌埠率先引进多个国内外知名品牌及连锁店、还空运“一站式”的观念向消费者灌输，引发关于生活品质的重新思考，充分贯彻时尚无处不在的原则，在浓浓的情调浸淫中，商业街成为蚌埠市民流行趋势发布会场。优势互补原则在整个步行街的商业配置中，采取了“兼收并蓄，联动运作；错位经营，取长补短“的十六字方针。不仅将引进包括“百盛购物中心”、“张生记饭店”“大西洋娱乐城”等在内的中大型商业、餐饮业、娱乐业等行业品牌；同时作为补充，还将引进一些诸如“U2”、“上岛咖啡”、“必胜客”等一些专有品牌的特色店铺，以形成“大小共存，以大构架，以小丰富，优势互补”的格局，对发展商是整个商业街的品牌完善，对经营者来说为自身的业务留出足够的施展空间，从消费者来看可以有多元化的自由选择，三者共赢、互惠互利。富含文化原则“文化融入规划”的理念演示，将贯穿于商业步行街产品塑造的每个细节中：因地制宜地将徽派文化的地方特色渗透在建筑理念的总体把握，提升区域的地方氛围和特色；商业配套的完善上，也为社区文化建设留出足够的想象空间，引进“品茗+阅读”的休闲书吧；在“街容”塑造上，布置充满艺术气息的景观小品等文化产物，长街因文化而变得雅致得体，文化在边走边看中得到文化积淀和艺术熏陶。生态性原则在1.6公里的步行街上，既要保证建筑面积的最大化利用、以实现商业利益的追求，还要保证整体环境的生态建设，实现可持续发展。在绿化布局上突破平面的限制，尝试了立体绿化、坡地绿化，而MINI竹园的引入更是为“生态性消费”的创新诠释；在减废节能方面，设有环保性的废电池回收箱、垃圾的分类处理无不展现出在生态建设方面的多元化思考。人性化原则秉承“以人为本”的规划设计原则，局域内各项产品的构想在满足各项建设指标的同时，更加注重对人性感受和关怀的考虑，增添了多项人性化的设计：从可供逛街者小坐休憩的秋千式座椅到儿童钟点托管服务，从坡地绿化到人车分流，再到各种专属商业业态针对不同客户群的度身定做，方方面面都是针对使用者的贴心设计和情感诉求，让顾客、游客、观光客真正感受到在自我情绪“膨胀”和被扶植的感性天地里的归属感。8、康体健身原则大型步行街在展示其时尚性和人性关爱的同时，也在其中溶入了“健康才有未来”的思想：利用其和CBD区域内的大型市民广场和人造涂山公园“接壤”的机会点，而我项目又可以弥补以上两个项目所不具备的综合性和规模性的优势，不仅为运动发烧友提供了拥有多种专业运动器材的运动活力城，而且将“全民康健”的观念普泽广厦——在步行街的休闲广场上也为市民和游客提供了大众化的健身设备，可以“边走边唱”，也可以“边走边尝”，真正体现出“健康面前，人人平等”的意味隽永。三、产品定位形象定位城市形象——“本部”重组版蚌埠作为安徽第二大城市，一直“屈居”于省会城市合肥之下。究其原因，除了行政区划本身的设定之外，蚌埠在城市景观、经济辐射、行业指标等多方面的确落后于合肥，如何变“安徽蚌埠”为安徽“本部“？一个西湖，可以托起一个杭州；一个陆家嘴，也可以让上海为浦东骄傲；现在，一个融会了蚌埠“最大”、“首家”、“第一”等多个最高级的商业步行街项目，给予蚌埠一个支点：再版城市名片——改变铁路枢纽的单一“头衔”提高城市地位——给蚌埠的前缀加上一个“大”洗涤城市脸面——为市容市貌增添清洁“指数”2、区域形象——为CBD“盖帽”蚌埠城市发展裹足不前，可以说是城市规划和重心设计不合理所致，“哑铃”状发展造成两头大，中间小的尴尬：一面是城市的“两极”各自为政，一面是作为支撑点的“杠杆”势单力薄。一个CBD区域的设想，正在力求弥补和扭转这种“都是哑铃惹的祸”，而商业步行街同样任重道远：行政上，要为CBD区域添上完“美”一笔；商业上，要为高新开发区带上“金腰带”；道路上，要帮助涂山路、延安路“沟通”。3、生活形象——点“靓”夜明珠“蚌埠没有夜生活，蚌埠的夜生活在沿街的大排挡上”这是我们对蚌埠的第一印象。作为市中心最具规模的商业街淮河路仅仅营业到20点30分。作为商业步行街的又一个形象，让“珍珠”变“明珠”。城市，需要为生活添加“延长线”；城市，需要为这个“大家”开灯；城市，尝试“使动用法”——使之明亮。4、市民形象——从“YOUNG”到“YOUNGER”通过对蚌埠的市场调查，发现其收入分配上仍然遵循着计划经济时代“论资排辈”的模式，青年人打扮的手段是“廉价”+“新颖”，强调SHOW一季，中年人装饰的办法是“结实”+“古板”，强调质地，有没有一个“众口一调”的方案？时代之窗步行街，让蚌埠人认识一个新单词“YOUNGER”让青年人从时尚中找到未来，让中年人从轻松中唤回过去，时尚，不是青年人的专利。蚌埠人，应有“铁老大”之外的别样自豪感。（二）功能定位扮靓蚌埠的美体塑形课综观今日蚌埠，我们不难发现，和大力发展工业的步伐相比，城市形象的美化工程却显得落后一步，整个城区至今没有一个标志性的景观大道值得新一代的蚌埠人引以为豪，北京有王府井，上海有南京路，重庆有解放碑，蚌埠有什么？TOBEORNOTTOBE，这是个问题。好在高瞻远瞩的蚌埠市政府意识到这一点，随着新城区开辟和旧机场搬迁等一系列重大举措，行政“大脑”迁址于此，CBD区域亭亭玉立，涂山路和延安路终于“沟通”，时代之窗步行街的诞生呼之欲出，众望所归。作息26的珠城夜未央通过对蚌埠当地的调查研究我们便不难发现，该城市的生物机能呈现出“早睡早起身体好”的特点，言下之意就是这是一个没有或少有夜生活的城市，以当地最具规模的商业街——淮河路为例，晚上八点半整条街就进入“停摆”状态，这里的“夜晚”静悄悄。时代之窗步行街的营造，将力图打破这种局面，在这里将夜晚八点半延长到夜晚十点半，并据此为基点，带动整个蚌埠商业进行一次“换脑行动”，刷新蚌埠的城市钟摆，革命蚌埠人的作息制度，变“珍珠城”为“明珠城”，让霓虹华灯和蚌埠人“亲密接触”。99º+1º的现在完成式在新城规划的宏伟蓝图上，设计了会展中心、歌剧院、科技图书馆和涂山等大型公建，堪称新蚌埠的重中之重，而周边的沁雅花园和米亚花园这两大珠城NO.1的大型社区也为新城提供了足够的人脉和气氛，但是一个棘手的问题不可回避：吃喝玩乐何处有？水烧到99º还不开，就缺最后的1º；龙被勾画到惟妙惟肖，仍然缺少最后的点睛。时代之窗步行街，将添上浓墨重彩的这一笔，一条以时尚为主题，兼容了餐饮、娱乐、购物、休闲等四维功能商业街区的铺陈，定能让蚌埠人天天“SWELL”。老少皆宜的“退岁政策”淮河路商业街是蚌埠市的主流商业“聚点”，蚌埠百货大楼、青云服饰、百大超市鳞次栉比，进入其中可以直观地感受到由于信息闭塞而导致商品档次和式样的全面落后，国内一线品牌更是难觅踪迹。而以中山街和南山路为主的个性小店，又因为缺乏整体规划而呈现出散兵游勇不成气候的局面，来自南方的部分流行元素已经可以“一招鲜，吃遍天”，蚌埠人需要色彩、需要元素、需要净化，需要一场“年轻运动”。时代之窗步行街，让想象变为可能，在这里，中年人可以找到昨天，青年人可以看到未来，一场秀出自我的表演正倾情上演，“退岁理论”将变为可能。（三）经营性客户定位整个步行街的商业业态总体格局将呈现“以大构架，用小完善；大小联动，兼收并蓄”的态势，因此在经营性客户群体的定位上，将综合性的商业企业“舰队”和个性化、品牌化的连锁加盟“游艇”相融合，力求在步行界所“服涉”的行业既包罗万象，又能展开错位竞争；既保护各家商业的自身利益，又能为消费者提供各种服务。全能选手团体赛——综合性企业整个步行街有总共20万平方米的商业面积，因此首先要浓墨重彩勾勒出几个综合性的舰队来支撑起整条街的气势，并提升街区和居于其中的建筑的形象。同时考虑到整个步行街并不仅仅为一些时尚青年服务，同时作为蚌埠的城市景观和新区的功能完善，在建成之后也不可避免地要接待一些旅游、参观的团体，因此“组织团体赛”就成为了必然。我工作室建议招募有3-4个“全能选手”来分摊掉其中一半以上的面积配比，在档次定位基本固定在国内知名的基调上，初步设想引进一家诸如“大洋百货”、“百盛购物中心”之类的商业企业，引进一家诸如“张生记”“云都海鲜城“之类的大型餐饮中心，而在娱乐休闲方面，诸如“大西洋娱乐城”的模式也值得借鉴和参考。单项选手一招鲜——品牌连锁店在弄墨重彩地引入“舰队”以支撑整个商业步行街的“骨骼”之后，势必将转入工笔细描的阶段将“血肉”充实进去以丰满形象，完善功能，就好比团体赛排定座次以后，以“一招鲜，吃遍天”为主旨的单项赛将拉开帷幕。作为对综合性企业的补充，我工作室建议在招商时先进行总体的计划和分布，以避免发生“抢跑道”的情况，举例而言，有一家杭州菜系的“张生记”，就要避免“楼外楼“的介入，而可以考虑错位进行，向诸如“天府传说”为代表的四川菜系、“小南国”为代表的上海菜系、以及以“PIZZAHUT”为代表的洋快餐打开大门。这样于企业的经营有利，于消费者的选择有利，于整个项目的价值增长也有利。（四）投资性客户定位珠城季候风——本地客商热传导通过对蚌埠本地几个主要的商业形态的市场调查我们发现：该城市的商业未能形成星火燎原之势，症结“都是封闭惹的祸”：从本地消费者而言，城市有消费群体、有消费需求、也有一定的购买力；从本地经营者的角度而言，有商业敏感、有一定资金，同样缺少的是——舞台。因此可以想见，在我们构筑样板商业街的同时，“围观”人群中就有这样一批“带好舞衣，待价而沽”的“表演者”，一旦看到商业步行街是一个合适的平台，就会冲进这个市场来充分施展。由于中山街、南山路始终未能形成气候，而淮河路被“宏观调控”成晚8点的集体“熄灯”，所以不可忽视，无论是国营抑或个体业主，一旦看到样板商业街的月成交量，都会毅然决然“月亮走，我也走”。徽商群英会——省内客商热对流在充分考虑蚌埠本地企业的同时，我们也可以采取跳出一个单纯的、容量有限的思维定式来看高一线。从宏观面看，蚌埠之于安徽，决不仅仅是一个单纯的地级市这么简单，它是安徽省的直辖市；再从微观面看，新区之于蚌埠，也决不仅仅是一个纯粹的开发区而已，它是城市未来起飞的发射台，无论从地处市中心，还是行政重心迁移的连锁反应，都可以从中得到证明。作为在中国历史上有相当地位的徽商，分布在蚌埠周边，本身所具备的同乡情结，加上蚌埠在铁路交通方面“中枢神经”的地位，安徽省内的客商不可能不从中嗅到一种别样的滋味，何况从时间节点上看，今日蚌埠正处于经济“拉杆升空”的时段，购买“原始股”将意味着什么？从看好商机、看好地价的横向角度，甚至从抢先排队的纵向视点，徽商的蚌埠会晤都将值得我们期待。异地过江龙——南方商贾热辐射和前两者所依附的情结和便利所不同的是，我们也不能忽视在目前的投资队伍中有一个特殊群体的存在，那就是来自南方的置业一族，其中又以温州客户为主。舟山群岛曾经是以渔业为主业的经济链，但前有改革开发的优惠政策牵引，后有渔业成本提高导致的利润下降，加上吃苦耐劳的天性，使得温州人的财富指数飚升。但我们又不能不看到，富裕起来的温州人依然保留着比较传统和保守的观念，股票期货等投机性的生意自是退避三舍，挥金如土又不符合他们的天性，倒是“一铺养三代”、“家当家当，有家可挡”的观念根深蒂固，所以近年来温州客在各地购买物业成为一种趋势，况且从地理位置、环境气候、交通条件等方面来看，蚌埠和温州都可以找到平衡点，在异地置业转而出租出去，自己成为“寓公”“墅公”都已经成为模式化操作，相对而言“铺公”更有利可图，何乐而不为？（四）消费者定位高、高、实在是高——三高一族所谓的“三高”就是指那些高学历、高收入、高消费的“主力队员”，通过查阅这部分人群的“档案”可以找到诸多共性：例如一般拥有大专以上的学历，例如年龄跨度在25-35岁之间，例如职业主要分布在银行白领、公务员、大型企事业单位中层管理人员，例如月收入在2000元左右。从需求方面看，他们中大部分人讲究生活享受，舍得将自己收入的一大部分用作尽情享受努力工作所带来的物质生活品质，对生活的取舍表现得更为纯粹和感性；从供给方面看，蚌埠现有的市区购物场所所提供的商品普遍只适合于中、老年人、休闲娱乐场所数量少档次低，根本无法满足白领在精神与物质上的消费需求心理。有需求，就要有供给。时代之窗将是2004年的蚌埠“新天地“。“边走边尝”商务通——来往过客现代交通构架的完善催生出一大批的“空中飞人“，每到一地，自然是“二重奏”：即公务和购物，在忙完商务事宜之后的时间，逛逛城市景观，看看风土人情是必不可少的内容。这部分人有两大特点：一是时间比较紧，不太可能充分舒展地游山玩水；二是对消费显得比较豪迈，对品质的敏感度大大超过价格。结合我项目我们大概可以勾勒出这样的一些画面：从CBD内的蚌埠唯一四星级酒店出来，徒步10分钟，到“张生记”尝尝鲜；从CBD内的蚌埠唯一的会展中心出来，徒步10分钟，到“好乐迪”放松一下；从CBD内的蚌埠唯一的歌剧院出来，徒步10分钟，到“上岛咖啡”喝一杯；时代之窗步行街，会让这些“商务通”——有空来坐坐。近水楼台新移民——社区业主通过对涂山路的考察，原先的老公房可以提示我们居住于此的住户的层次和购买力有限，但自从周边近在咫尺面对面地开发了两个楼盘——沁雅花园和米亚花园之后，情况大大改善：一方面从体量上来说，这两个都是建筑面积在10平方米左右的大盘，目前沁雅花园已经基本售磬，米亚花园也有不错成绩，按照两家最终的销售率维持在85%左右、每百平方米居住3人的比例进行估算，将有5000左右的新移民南迁到此；而另一方面或许更加令人振奋：这以上两个楼盘的均价都在2300元/平方米左右，而蚌埠目前最贵的物业单价仅仅是1800元/平方米，由此可见，能够购买当地“刷新价”物业的业主自然具备一定的消费购买力。以上两个楼盘尽管都有自己的沿街商铺，但由于规模有限，对我项目的影响力也有限，何况步行街还依托着一个深受蚌埠市貌喜爱的市民广场。华灯初上、闲余饭后、假日周末，或全家散步、或有朋自远方来、或三二知己，步行街所提供的“一站式”氛围将对这部分业主有比较大的吸引力，至于稍稍高企的消费不会成为影响他们好心情的掣肘。四、总体规划商业街组团划分思路一方面考虑到整个商业街铺面要求20万方之多，为吸引当地市民，必须定位成多元化经营的综合商业街。故建议充分利用商业街1.6公里的长度优势，在原地块规划分隔的基础上，划分出若干功能性组团，并赋以不同的主题商业特色，涵盖购物、餐饮、文化、娱乐和休闲等特色内容，同时强调商业的绿色环境，打造一条生态型的休闲观光商业步行街。另一方面20万方的商业规模，在1.6公里长的商业街上分摊，为充分挖掘临街铺面的商业价值，同时也兼顾商业街建筑形态布局的美观性，我们在合理考虑了地块形状和铺面进深的前提下，建议整条商业街以低密度建筑为主，局部建造高密度建筑，既起到合理分配商业面积，同时从建筑形态上给予逛街顾客一种视野享受。（二）、商业街组团划分及经营内容整个商业街共分为5个小型功能组团，具体划分及经营内容如下：A1规划为百货商场A1位于整个规划的圆弧中心地带，位于商业步行街与城市南北主干道——延安路的黄金交叉口，是人流量相对集中的汇聚之地，无论商业价值角度，还是景观价值角度分析，都是整个商业街价值含金量“最高”的地带，故我们建议设置大型综合百货商场，最大程度地聚集顾客人流量，建筑高度建议地上七层地下一层，以丰富的商品经营品种、良好的购物环境、优质的品牌服务提升城市商业形象。该大型百货商场建议打造为蚌埠旗舰式综合百货商场，取代目前淮河路蚌埠百货大楼在城市中NO.1地位。商场内经营的商品档次建议定位在国内一流及国际二流的标准，吸引本土高收入者“回流消费”。具体商场内各楼层经营品种划分如下：-1层：自选超市1层：化妆品、珠宝首饰、名表、皮鞋、箱包、礼品等2层：时尚女装、少女装、淑女装、女士饰品等3层：职业女装、精品女装、女士时装等4层：男士西服、西裤、茄克、休闲装、衬衫、领带、皮件皮具5层：运动服装、鞋帽、体育用品、儿童服装、儿童用品等6层：彩电、音响、冰箱、洗衣机、空调、小家电、电脑等7层：咖啡厅（含西式简餐）、大型开放式小吃美食广场等A2规划为大型娱乐城由于从地块位置分分析，A2与A1相持对立，因因而拥有同等等的地段优势势，楼高建议议亦设地上七七层地下一层层。为丰富城城市建筑的景景观性与标志志性，我们大大胆设想在A1、A2顶端中央处处设一架空玻玻璃球进行联联接，此玻璃璃球是整个商商业街也是未未来城市的标标志性建筑，一一来寓意蚌埠埠——“珍珠城”的美喻，二二来丰富的视视觉效果，成成为整个商业业街亮点，大大大提升了商商业街的形象象，可延伸出出商业街的旅旅游观光概念念，三来架设设A1与A2之间的连通通，可各自增增加顾客人流流量，提高上上层铺面的商商业价值。我们对于A2商业业的经营定位位是大型娱乐乐城，采用娱娱乐业态表层层是为了增进进购物和娱乐乐的互动性，从从消费的多元元考虑，实行行全程的消费费指南街区，深深层目的是注注入时尚的活活跃元素，为为整个标志物物业添加活跃跃的元素以琐琐定不同层次次的消费群体体，为整个城城市的百姓尤尤其年轻一代代释放积累已已久的娱乐消消费渴望。在在城市时尚消消费主力军的的加盟下，在在聚集娱乐夜夜生活人气的的渲染下，就就可以真正发发挥商业的巨巨大能量，带带动商业街的的繁荣与火爆爆。A2面对的消费群必须须大众化的，也也是整个最富富生命活力的的消费群体，建建议经营内容容和消费价格格上同样需要要体现大众化化与时尚化，因因此娱乐城具具体设想经营营内容如下-1层：电电动游艺城1层：时时尚电影城2层：卡卡拉ok娱乐城（如如量贩式）3层：滚滚轴溜冰场4层：主主题迪吧5层：大大型室内豪华华保龄球馆6层：温泉游泳池B1规划为时尚精品服服饰区考虑到B1地块属属整个商业的的中流地段，且且分别位于A1和A2的两侧，从从整个商业街街的面积分布布而言，基本本为低层建筑筑，为了维持持顾客逛街的的兴奋状态，建建议规划成以以服饰为主题题的专属区。我们通过对蚌埠的的百货商场、服服饰街、批发发市场等各商商业形态调查查后，发觉蚌蚌埠市民对服服饰的要求早早已从“遮寒保暖”进入“追赶潮流”的阶段，尤尤其年轻人和和学生已成城城市“超前一族”，与其他国国内大城市同同龄人一样，进进入“时尚品牌”消费阶段。但但是，整个城城市服装业正正如前份报告告所言档次和和款式不够，包包括蚌埠百货货大楼也满足足不了主力消消费层，相反反针对年轻人人的南山路和和中山街服饰饰街格外“吃香”，另外有的“佐丹奴”和“美特斯邦威”的品牌也深深受年轻人的的青睐。由于南山路和中山山街受铺面量量限制，已呈呈“饱和”状态，仅有有的二十余家家铺面，无论论经营规模和和服饰品牌来来说，均满足足不了青年市市场（尤其男男性）的需求求。故我们建建议在B1区域打造一一条在蚌埠市市具有代表性性的时尚精品品服饰街，规规模与档次高高于南山路与与中心街，又又与综合百货货商场形成错错位竞争。为充分挖掘临街铺铺面的商业价价值，B1地块内建筑筑基本以三层层为主，但考考虑到顾客逛逛街的心态，所所以服饰街基基本是低层铺铺面经营服饰饰为主，店铺铺基本是小面面积，经营品品种以时尚、个个性和品牌为为特色。二层层除少量和低低层铺面联合合经营外，多多数和三层均均是整层经营营，内容为茶茶坊、特色品品牌餐饮店、火火锅楼等为主主。具体各层层经营内容如如下1层：男、女女性时尚品牌牌服饰，如：：简、真维斯斯、MISS、依恋、艾艾格、堡狮龙龙等中价位品品牌，在维护护商业街整体体形象的基础础上，迎合更更多的消费者者。2层：主题茶坊或快快餐店：避风风塘茶楼、永永和豆浆，年年轻人包括学学生休闲娱乐乐为主。3层：四川火锅楼、大大食代、日式式寿司坊。注：低层铺面除经经营服饰外，会会有少量经营营眼镜、首饰饰店或品牌快快餐店，以避避免经营品种种的单调，实实现商业街的的综合性功能能。B2规划为大型美食城城在本报告前面曾提提及，蚌埠的的餐饮业非常常红火，原因因在于城市居居民对饮食消消费的支出比比重较大，所所以在商业街街规划中划分分一块作为大大型美食城。考考虑商业街餐餐饮定位档次次较高，为方方便目标顾客客驾车与泊车车的问题，建建议设置在商商业街与城市市未来第一主主干道——涂山路的交交接处：B2地块，建筑筑基本3层为主。至于美食城的经营营定位，我们们在调研整个个蚌埠餐饮市市场后，发觉觉几点：第一一，当地饮食食文化较为单单一，基本以以本帮菜系为为主；第二，缺缺乏国内品牌牌餐饮连锁店店的加盟，第第三，规模性性经营的店面面也不多，硬硬件设施与软软件服务一般般。为体现商商业街形象与与美食城特色色，建议引进进二至三家国国内大型品牌牌餐饮连锁店店，如杭州张张生记、红泥泥和知味馆等等，上海的美美林阁、上海海人家和小南南国等，原则则上每家餐饮饮店都是整栋栋三个层面规规模性经营。C规划为酒吧、咖啡啡休闲街区“给我们一个浪漫空空间吧！”恐怕是蚌埠埠市大多数热热恋男女的无无奈心声。倘倘佯晚上八点点半作息的淮淮河路、走进进阿姨们歌舞舞升平的珠园园，或是坐在在不伦不类的的市区咖啡厅厅，他们始终终找不出半点点浪漫气氛，这这也包括无数数渴望重温浪浪漫情怀的年年轻夫妇。为此，我们在市场场调研发现该该现象后，设设想在商业街街引进一些中中档次或品牌牌连锁咖啡厅厅、酒吧或西西式简餐厅，营营造一个适合合年轻人恋爱爱或聚会的休休闲场所，但但规模要适当当控制。考虑C地块位于商商业街的西端端入口处，对对于塑造商业业街环境氛围围尤其重要，同同时从地块形形状分析，沿沿街面较窄而而进深很长，商商业利用价值值角度分析，不不适合作沿街街零售铺面。故建议将该地块作一个以经营酒吧咖啡为主的休闲街区，且充分地块进深较长的特点，做类似北京四合院的低密度建筑群落，中间设置室外休闲广场，局部可形成露天咖啡，当然通过景观环境的点缀和人气的汇聚，营造优雅舒适的交流空间，另外该广场也可利用作宣传活动展示。至于在街区外部，也可设置绿色花坛和人工座椅，形成现代绿色生态城的概念，秉承天人合一的规划理念，为前来商业街购物和观光的人群提供一个天然氧吧和休憩逗留的场所，以达到亲和消费群的人性体现。C地块休闲街区的建建筑基本规划划为2—3层，经营内内容以中档价价位的特色酒酒吧、品牌连连锁咖啡店、甜甜品店、运动动活力城、天天然聊吧等为为主，如：台台湾上岛咖啡啡、必胜客等等注：为促进销售，我我们建议利用用C组团休闲街街的特色，靠靠主干道涂山山路处或商业业街入口处，先期建设商业样板街，并招商引进少量酒吧、咖啡厅、西餐厅和部分服饰精品店，营造局部商业街的气氛，增强投资者和经营者的信心。五、产品建议（一）建筑单体1、建议依据据：充分阐释项目蚌埠埠市标志建筑筑的产品及形形象定位充分支持项目购物物、餐饮、娱娱乐休闲于一一体的功能定定位利于后期销售与招招商工作方便消费者购物休休闲2、单体建议：A组团A组团建议一幢单体体建筑，地上上7层，地下1层。A1、A2在延安路两侧对称称形成“双子楼”，给人以视视觉的美感与与冲击力。建筑外立面大量采采用石材加铝铝扣板相结合合的手法，中中部纵横交错错形成韵律性性的艺术线条条，体现建筑筑的现代感与与视觉节奏感感。在A1、A2中间架设空中走廊廊，走廊两边边亦可直通两两侧商场。A1、A2均设观光电梯。A1、A2建筑顶部之间架设设巨型景观球球形建筑，意意喻蚌埠城市市的明眸（心心灵之窗），呼呼应项目案名名。同时配合合两侧建筑顶顶部建筑的处处理，通过A1和A2塔形建筑设设计风格，再再配合灯光效效果，与巨型型珍珠景观共共同营造出“二龙戏珠”的城市景观观。B组团B组团建议为3层建建筑。建筑立面与其他组组团适当保持持和谐统一，配配合精品服饰饰城和美食城城的定位，结结合石木、金金属杆件与景景观玻璃的运运用，并进一一步结合霓虹虹灯、射灯、地地灯等各种灯灯光效果，充充分营造出窗窗明几净或是是灯火辉煌的的购物与餐饮饮氛围。B1部分精品服饰城建建筑采用框架架结构，便于于相邻商铺打打通使用，也也有利于后期期销售。B2部分美食城建筑临临主干道一侧侧留一定面积积缓冲广场，可可结合地上停停车场使用。C组团C组团建筑建议为22—3层。中间为露天式休闲闲广场，四周周为环绕的酒酒吧、咖啡厅厅和西餐厅。建筑一层除南向外外另三侧商铺铺两端开放，与与外围步行街街、生态景观观带相融合。建筑采用框架结构构，便于相临临商铺打通使使用，也有利利于后期销售售。建筑立面结合采用用石材、木质质与大面积玻玻璃，配合纵纵向与横向建建筑线条线条条，体现建筑筑的现代感。（二）建筑风格：：1、阐释依据：◆支持项目形象定位位本项目定位位为蚌埠市新新的标志建筑筑、商业核心心、新城区的的明珠工程，因因此建筑风格格应合理阐释释项目的城市市形象，以突突显建筑现代代、大气、惟惟我独尊的核核心地位。◆融合周边项目建筑筑风格本项目地块块周边即将建建成会展中心心、科技图书书馆、剧院、四四星级酒店等等，它们与本本项目构成一一个整体，一一起组成蚌埠埠新的CBD区域与商业业经济中心。因因此本项目建建筑风格应与与周边建筑风风格和谐统一一、浑然一体体。◆明显区分老城区建建筑本项目应有有别于城市原原有建筑风貌貌，面向未来来，定位于新新城区的明珠珠工程，充分分拔高项目形形象，成为所所有蚌埠人民民的向往。◆迎合新一代青年的的消费心理青年代表着着活力，代表表着希望，代代表着蚌埠的的未来。我们们新一代的青青年在行为和和理念上已明明显区别于他他们的祖辈，有有了质的飞跃跃，不再局限限于旧的束缚缚。他们追求求现代，追求求时尚，追求求自由。我们们的项目也应应充分迎合他他们的消费心心理，为他们们营造一个可可以自由释放放的空间。2、风格建议本项目建筑筑风格定位为为：现代主义简约风格格高密度建筑应着重重于外立面的的装修，通过过石材与铝扣扣板或玻璃幕幕墙的运用，结结合丰富的立立面色彩等表表现，充分融融合现代及后后现代建筑元元素，突出项项目强烈的现现代感与时代代感，体现出出国际化未来来主义的大气气风格；此外外，适当考虑虑蚌埠的地域域性文化特点点，开创蚌埠埠新一代商业业建筑风格之之先河，从而而更有利的支支持项目形象象定位。低层建筑与高密度度建筑风格保保持一定的和和谐统一，同同样简洁现代代而又富有变变化，架构轻轻巧又显力度度，充分体现现出建筑的现现代感与节奏奏感；此外，还还应在建筑细细部处理、景景观小品营造造上合理融合合古典主义等等风格建筑的的表现手法，充充分突出项目目简约明快、清清新优雅的休休闲风格。三、环境营造建议议整体环境的营造将将遵循“可分可合，动动静相宜”的原则，在在总体构思上上将起分为北北侧的绿色生生态休闲街和和内岛式生态态休闲广场两两大主力“阵型”，其中绿色色生态休闲街街作为商业铺铺面的点缀，而而内岛式生态态休闲广场作作为独立的景景观自成一派派，两者浑然然一体，又各各自为“阵”，在动态和和静态的景观观互动中，将将环境的内涵涵演绎得淋漓漓尽致。1、在北侧步行街：：绿色生态休休闲街街北侧与规划绿化化带融为一体体，乔、灌、草草合理搭配，形形成立体生态态绿化林，间设置亭、廊廊和枯山石等等景观小品，布布置休闲桌椅椅等以供顾客客休闲、纳凉凉、聊天等。通通过以上手段段在商业中心心充分营造出出一个闹中取取静、天人合合一的绿色生生态休闲“驿站”。街心设置一条景观观带。隔一定定距离种植高高大乔木类景景观树，用以以遮荫、净化化空气；树下下设置成方形形或圆形圈椅椅，以供顾客客临街休息；；景观树之间间可设置一些些防腐木质工工艺花坛，并并随季节变化化种植不同花花卉，为商业业街带来缤纷纷色彩与怡人人花香；另外外每隔一定距距离设置戏水水池，中心设设喷泉，提供供顾客戏水场场所，满足人人们的亲水天天性。生态景景观树、工艺艺花坛、梦幻幻喷泉再加上上商业街统一一标志的艺术术照明灯柱、各各式缤纷彩色色射灯，营造造五彩斑斓、极极具人性化的的生态休闲长长廊，使人徜徜徉其中，留留连忘返，乐乐不思蜀。2、C组团休闲广场中庭庭：内岛式生生态休闲广场场广场中心可根据地地块实际尺寸寸设置若干中中心主题景观观，如音乐喷喷泉水景主题题、生态植物物花卉主题、人人文雕塑主题题、枯山石人人造景观主题题等等。从而而形成景观上上的差异性与与多样性，使使人漫步其中中能够移步换换景，在购物物同时充分享享受休闲的乐乐趣。其中某个主题可适适当放大作为为整个休闲广广场的中心主主题，可做成成下沉式小