广州A银行对Y公司房地产信贷风险管理,风险管理论文

广州A银行对Y公司房地产信贷风险管理,风险管理论文【题目】【第一章】【第二章】【3.13.2】【3.33.4】【4.14.2】广州A银行对Y公司房地产信贷风险管理【4.3】【结论/以下为参考文献】第四章广州A银行房地产信贷风险管理研究第一节广州A银行与Y房地产公司背景介绍一、广州A银行广州A银行是2018年完成股份制改革并开业的一家商业银行，下辖38个中心〔直属〕支行，630多个营业网点，注册资本金82亿元，在职员工6500多名。该银行自成立以来，通过大刀阔斧的改革和灵敏的机制、体制，存款总额、经济效益一直在稳步增长，在广州同业排名处在前列。截至2020年末，银行存款余额为2896.4亿元，市场占有率为10.4%,同比增长23.8%,在广州同业中排名第6位，华而不实对公存款增幅连续7年保持在广州同业前4位，市场占有率及储蓄存款余额在广州同业中排第5位；2020年末，该银行贷款余额为1552.6亿元，市场占有率为8.9%,同比增长12.6%,在广州同业中排名第6位，华而不实公司贷款增幅连续3年在广州同业中排名前3位，市场占有率及个人贷款余额在广州同业中排名第4位；2020年，该银行实现拨备前利润81.62亿元，同比增长20.2%;不良贷款率0.92%.截至2020年底，该银行在房地产方面的信贷情况。2020年A银行在广州地区共发放房地产贷款619.95亿元，华而不实房地产开发贷款329.35亿元，占比为53.13%,购房贷款290.60亿元，占比为46.87%;在房地产开发贷款中，房产开发贷款为296.83亿元，占房地产开发贷款比重为90%,地产贷款为32.52亿元，占比约为10%;购房贷款中，个人购房贷款为288.96亿元，占购房贷款的比重高达99%,企业购房和机关团体购房所占比例很小。2020年A银行在广州地区共发放329.35亿元房地产贷款。从业务种类看，主要是房地产贷款，金额为206.62亿元，占比为62.74%,其次是经营性物业抵押贷款、其他类项目贷款，占比分别为35.24%、29.17%;再次是三旧改造项目贷款、中长期流动资金贷款、银团贷款，占比分别为6.17%、4.79%、4.07%;从五级分类看，业务正常类贷款为265.10亿元，占比为80.49%,需要重点关注一类业务贷款为56.22亿元，占比为17.07%,需要重点关注三类业务、次级类、可疑类业务贷款金额较少，所占比重较小；从担保方式看，抵押贷款为298.74亿元，占比为90.71%,保证类、信誉类贷款为30.61,占比为9.29%.2020年A银行在广州地区发放了329.35亿元房地产贷款。从贷款年限看，主要是在0-3年、3-5年、5-10年，华而不实贷款期限在0-3年的贷款金额为153.01亿元，占比为55.57%;从贷款到期情况看，2020年到期为28.35亿元，占比为8.66%,2020年到期为117.57亿元，占比为35.69%,2021年以后到期为182.68亿元，占比为55.47%.上述情况表示清楚，A银行在广州地区房地产开发贷款存在下面特征：〔1〕房地产开发贷款的总量比拟大、占比比拟高，房地产集中度风险突出；〔2〕需要重点关注的一类业务贷款和信誉贷款数额较大，需要加强风险管理；〔3〕大部分房地产贷款都在2021年以后到期，信贷风险的程度比拟高。二、Y房地产公司及业务情况介绍Y房地产开发有限公司从属于广州市A房地产开发有限公司和广州市A投资有限公司，该公司成立于2006年8月，注册资本人民币9000万元，2018年11月获得广州市规划建设局颁发的房地产开发企业叁级资质证书。当前，控制两控股公司的股东分别是张某和陈某，张某和陈某在广州市A投资有限公司的股份分别为90%、10%,A投资有限公司参股Y房地产开发有限公司，占股比例为47%,控股广州市A房地产开发有限公司，占股比例为52%,广州市A房地产开发有限公司控股Y房地产开发有限公司，占股比例为53%.广州市A房地产开发有限公司和Y房地产开发有限公司在广州已开发多个地产项目，项目销售情况良好，2018年实现主营业务收入20782万元，主营利润762万元，到2020年分别增长到29516万元、1155万元，实际控制人张某和陈某是多年的朋友，从事房地产开发和建筑施工业务三十多年，具有较丰富的房地产开发和建筑施工经历体验和技术。Y公司控股情况和股权构造和财务状况。2020年底，公司董事会经太多次讨论后决定，在广州某区开发山水华庭项目，该项目的储备土地为181960平方米，考虑到公司2020年末仅有1009万货币资金，公司对外无担保，无不良记录，公司资产负债率为45%,在同行业中不算太高等因素，公司董事会同意向广州A银行申请5年期房地产开发贷款8000万。第二节广州A银行对Y公司房地产信贷风险管理一、广州A银行对Y公司房地产信贷风险辨别针对Y房地产公司的贷款申请，广州A银行以为，该笔贷款主要存在政策性风险、市场风险、违约风险、操作风险等。华而不实政策性风险是房地产公司在项目开发经过中可能会碰到国家或地方政策变动，进而使银行贷款面临风险；市场风险是指房地产企业将房子建好之后有可能出现卖不出去的现象，进而使银行贷款面临风险；违约风险是指房地产公司因突发事件如政策变动、地震使得Y房地产公司无法按时履约或有意拖欠银行贷款的风险；操作风险是银行在贷款经过中违规操作及贷后监控不严造成的风险。由于政策性风险、市场风险都会造成房地产公司不能归还银行贷款，所以广州A银行以为，对Y房地产公司进行贷款，存在的主要风险是违约风险，其次是操作风险。为进行风险评估，广州A银行做了两方面的调查：一是调查Y公司资信情况。该方面主要对Y公司的财务状况、市场竞争力、公司信誉、企业管理水平、企业发展前景等进行调查；二是调查房地产项目。该方面主要对Y公司的项目选址、项目可行性、项目立项、设计、审批等进行调查。二、广州A银行对Y公司信贷风险评估1.确定Y公司资信等级一般来讲，只要到达一定资信等级的房地产企业才可能获得贷款。为控制房地产信贷风险，广州A银行首先对Y公司的资信情况进行评估，评估的内容包括定性和定量两个方面。定性方面的评估主要是对Y公司的品德、资本、担保或抵押、能力、环境、经营进行评估，定量方面的评估主要是对Y公司的盈利能力、营运能力、偿债能力、发展能力和现金流情况进行综合评估。广州A银行对Y公司的资信评估采用的方式方法是指标评分法，即首先根据风险管理理论、房地产信贷理论、系统理论等选择评价指标，建立评价指标体系，然后由信贷人员对各栏目进行逐项评分、综合评定房地产信誉分值。华而不实定性评价由信贷人员根据实地调查或经历体验数据做出，定量评价由信贷人员比照企业数据与银行制定的参照标准值后记分，最后根据制定的房地产企业信誉等级标准及风险系数确定Y公司的资信等级。广州A银行对Y公司资信评价情况。Y公司在企业财务状况、现金流量状况、企业基本状况、企业市场竞争力、企业历史信誉、企业管理素质、企业发展前景的得分分别为39分、10分、4分、4分、5分、6分、3分，综合得分为71分，根据广州A银行制定的房地产企业信誉等级标准及风险系数〔见表4-6〕，Y公司的信誉等级为AAA级，风险系数为0.5.2.确定Y公司项目信誉等级在确定了Y公司的资信等级之后，商业银行进一步对Y公司房地产项目信誉等级进行测算。测算方式方法是参照国际惯用的(项目评价准则〕，从企业或项目基本情况、项目工程内容与费用齐全状况、项目的财务状况、项目的经济效益、风险效益、贷款项目担保抵押六个维度设置一定数量的指标进行测算。广州A银行对Y公司项目信誉等级评价情况。从表4-7能够看出，Y公司在企业或项目基本情况、项目工程内容与费用齐全状况、项目的财务状况、项目的经济效益、风险效益、贷款项目担保抵押方面的得分分别为15分、31分、11分、9分、5分、3分，综合得分为74分，根据广州A银行制定的房地产企业信誉等级标准及风险系数〔见表4-8〕，Y公司的项目信誉等级为AAA级，风险系数为0.5.三、风险控制由于Y公司在资信等级、项目信誉等级方面的得分分别为71分、74分，信誉等级风险权数都为0.5,所以广州A银行以为，对Y公司的房地产项目进行贷款存在一定风险，为此，该银行在该项贷款中采取了如下控制措施：1.对Y公司的贷款方式、贷款期限、贷款形态等进行限定贷款方式、贷款期限、贷款形态、贷款金额是商业银行房地产贷款的重要内容。不同的贷款方式、贷款期限、贷款形态、贷款金额对商业银行房地产贷款风险的影响不同。就贷款方式而言，企业信誉贷款风险最高，保证贷款、质押贷款风险较低，抵押贷款、票据贴现贷款风险介于三者之间〔不同种类的贷款方式及风险系数见表4-9〕。贷款形态是衡量商业银行房地产贷款风险大小和安全程度的重要指标。一定数量的贷款，其形态不同会使得银行所承当的风险大小不同，通常商业银行会把正常贷款的风险系数设定为0.1.关注贷款、次级贷款、可疑贷款、损失贷款的风险系数随着风险程度的增加不断提高〔不同贷款形态的风险系数。广州A银行考虑到Y公司有较丰富的房地产开发经历体验，具有一定的经济实力，而且房地产项目较好，同意贷给Y公司8000万款项，用于房地产项目建设，贷款期限为2年，贷款利率按分行有关规定执行，担保方式为项目土地及在建工程抵押，并由股东提供连带责任担保，项目资金采用封闭管理，且知足下面条件：〔1〕项目自有资本比例不低于30%,根据项目办证进度，分批提款，累计提款比例不超过施工许可证面积比例，项目资本金与贷款同比例投入使用；〔2〕办好相关抵押担保手续，抵押率不超过50%;〔3〕Y公司开立销售监管帐户，项目销售资金回笼A银行；〔4〕销售回笼资金到达5000万元起，按合同销售金额抵押率计算出的金额优先向本行归还贷款，销售比例超过80%前还清银行贷款。2.强化对Y公司的贷后监控Y公司的还贷资金主要来源于房产销售的资金回笼，Y公司项目现金流入大小及流向对广州A银行的房地产贷款安全至关重要。客观上Y公司存在将房产建设资金和销售回笼资金用于其他支出的可能性。为躲避Y公司此种行为可能对银行贷款产生的风险，广州A银行采取了如下贷后监控措施：一是布置专人定期、不定期地检查Y公司房地产贷款的使用情况，对发现的问题及时通知Y公司，并要求其迅速改正，若Y公司拒不执行，立即终止贷款，追回已发放贷款；二是要求Y公司向房管局申请办理(商品房预售许可证〕时必须获得银行同意，并向银行申请以办理(商品房预售许可证〕后的在建工程置换前述抵押物；三是要求Y公司在获得(商品房预售许可证〕、开场预售房屋后，必须根据合同销售金额抵押率计算出的金额优先向银行归还贷款。四、风险处理由于企业风险只可能尽量躲避，不能完全消除，为了使风险损失最小和对银行的经营活动影响最小，广州A银行在对Y公司房地产贷款进行了风险辨别、风险评估和风险控制之后，采取了下