深圳工改工论坛发言稿分析

城市产业实践工改开发要点一站式解析——深圳工改工的政策解读、市场价值与创新城市背景Backgroundo.1N土地匮乏局面：集体用地和国有用地的二元化集体土地入市闲置土地处理工业楼宇转让背景：2011年深圳全市建设用地——总建筑规模约917.77平方公里原农村集体用地——390平方公里土地（占建设用地比例高达43%）合法用地——95平方公里（占农村集体用地约24%）困局中三个导向文件名出台时间《深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》2008-3-6《工业项目建设用地控制指标》2008-2-18《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法》2008-9-9《工业楼宇暂行管理办法》2008-9-25《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法》2008《深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法》2009-10-22《深圳市城市更新办法实施细则》2012-2-7《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》2012-8“1+6”文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》2013-1《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号）2013-1-7《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》深规土〔2013〕721号2013-12-6《深圳市建筑设计规则》2014-7-14《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》通知2014-3-11《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办20148号文）》2014-6深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知2014-8-8产业升级诉求：从“深圳制造”到“深圳创造”

未来：战略性新兴产业产业方向劳动密集型产业，主要为制造生产，依托国内外贸易迅速发展产业方向以自主创新为特征，高附加值、高投入、高风险、先导性强传统：“三来一补”加工制造现有：四大支柱产业产业发展要素人力成本低廉交通系统便利土地使用成本低产业发展要素政策支持优势完善规划及配套优越服务平台行业交流环境产业发展要素完善都市功能舒适办公环境产业集群优势产业方向资本和技术密集型，主要为先进制造业和高端服务业与传统加工业所需的生产厂房、现有支柱产业所需的普通写字楼不同，目前大力规划的战略性新兴产业，对资本投入、政策支持、配套服务等均有高依存度，需要第三类的产业空间，助推其迅速发展。深圳蛙跳式产业历程工业升级改造：开发企业利益和政府诉求的结合点工改工项目五大优势土地占比基数大数量多，特区内和特区外可选性较多可选择地块较多

早年面世的智慧广场、美年广场等项目，溢价和获益极高，业内反响激烈同类案例溢价高政策鼓励工业地产开发，在项目立项、专项规划等申报流程相对较短申报时间较短相对城中村，少则上百个，多则逾千个的业主，工改工业主数量较少，谈判难度大大降低业主相对单一工业地块开发的地价成本，与商业、住宅的差距较大，资金占用少前期投入成本较低

工业园区升级改造能够解放土地存量，“腾笼换鸟”为产业提供新空间。同时，推进迅速、启动资金低，因此在近几年形成开发热潮。南山中心西区福田中心区宝安车公庙泰然工业区南油片区、月亮湾大道沿线、科技园片区、侨香路沿线石岩、松岗、西乡、龙华、沙井、福永彩田工业区、福田保税区罗湖清水河、水贝工业区龙岗布吉、下李朗、平湖、3号地铁沿线随着深圳土地利用进入以“存量二次开发为主”阶段，工改项目数、量齐增，多个区域均有大数量、规模项目规划开发建设，未来10-15年供应量预计超过3000万平米，竞争日趋激烈工改政策下的开发形势：巨量供应，竞争严峻世联行集团综合体事业部累计操作100个不同类型、不同区域工改项目，基本覆盖深圳所有区域下辖的各个街道，操作面积将近2000万㎡。SHENZHEN深圳HUIZHOU惠州DONGGUAN东莞HONGKONG香港大鹏新区坪山新区龙岗区罗湖区福田区龙华区光明新区宝安区南山区工改工覆盖深圳所有区域所有片区开发策略Strategyo.2N工业地产：多方参与的集体开发决策工改工参与决策方原业主开发商入驻产业运营

方政府与其沟通顺利为推进必要条件，涉及多个部门包括更新办、规土委等，关心贡献率、配套设施等公共指标项目顺利运营保证，可能整合的资源众多，包括物管、商家、平台（设施）提供方项目可行性的前提，对赔偿方式、赔偿数量、物业档次、租金（售价）极其敏感项目执行方，在前期介入阶段，对经济可行性论证是关键，尤其原有体量较大项目项目最终使用者，其入驻起着成败性作用，其需求应被提前了解，定制化满足工业地产：次核心区旧改和新城开发的产业二力驱动产业微笑曲线次核心区工业升级改造项目开发思路：类地产的综合体开发物业功能：展示、营销、总部办公入驻行业：泛产业（类办公客户）打造要点：复合功能、配套完善盈利模式：销售为主开发产业背景：要求较弱新区开发工业项目开发思路：产业园运营物业功能：研发、测试、生产入驻产业：差异化专门化定位打造要点：政策支持、产业平台盈利模式：复合运营获利（如土地开发、金融融资、政策补贴等）开发产业背景：要求较强次核心区“工改工”操作思路与普通商办物业类似，以价格优势引入自用型客户；尚不成熟的新区，需要通过政策扶持、产业平台、配套搭建等引入特定产业工业策略：不同背景企业的工业开发策略1、专业市场开发型2、企业总部型3、地产开发型4、产业运营型联东U谷天安数码城普洛斯华南城【项目分类】【典型案例】星河华联南山长城开发方大【开发思路】依托自身主营实体业务，在规划时即绑定相应行业，行业聚焦性强，并依托行业大规模开发相关配套依托自身的实体产业，将原有土地资源升级改造，总部自用办公功能为主，带动相关上下游企业的集聚，其余对外租售自身无实体产业，项目位置往往位于城市近郊或者较核心区，通过销售或者租赁获取开发利润5、一二级联动开发华夏幸福新加坡腾飞产业园投资运营商，一二级联动做区域开发，享有专门政策优惠，往往多个开发商介入物业功能复合，无先天实业资源，产业导入是基础，通常以后期的配套实现整体盈利工业策略：深圳工改政策的重点变化地价补交标准分割转让规定销售对象增值收益无工业基准地价【政策关键点】【原有政策】个人可购买产房可分割配套不可分割【现有政策】配套转让：市场评估地价产业用房转让：（工业+办公）平均基准地价均可分割出让产业用房和配套均为企业购买可售比例不突破50%可突破50%（补地价前提）核定征收或者核实征收【政府思路】对比上浮放开分割限制限制产业购买抑制高收益补交地价可突破工改工项目：项目决策关键点规划产业和产权面积合理性，返还体量、创新型产业用房运营、配套功能等；政府优惠政策争取等；预判项目初步经济可行性，拆赔比、拆建比、地价费用区间，投资回收期等；介入期申报期销售期运营期资源引入、价值拔升招商渠道、客户定制进入政府申报环节决定启动项目开发龙头企业招商、定向出售；行业组织客户渠道使用；分阶段的商家引入、平台搭建、资源嫁接。o.3N工改政策Policy随着“1+6”文件实施细则相继明晰，以及深圳建筑新规颁布，工改项目的操作弹性空间越来越小目前深圳市已出台较多的工改工项目开发的相关政策法规，2013年前以“一地一议”为主要的操作方式，政策的可预见性较差，对发展商的政府公关能力要求较高；随着大量工改工项目进入实操阶段，相关政策法规也在逐步完善过程中，尤其以2013年1月“1+6”文件出台为界，政策的弹性空间将逐步缩小。文件名出台时间《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》2006-6-19《深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知》2006-6-21《深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定》2006-9-25《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》2007-3-30《深圳市工业区升级改造总体规划纲要(2007-2020)》2007-8-1《深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》2008-3-6《工业项目建设用地控制指标》2008-2-18《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法》2008-9-9《工业楼宇暂行管理办法》2008-9-25《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法》2008《深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法》2009-10-22《深圳市城市更新办法实施细则》2012-2-7《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》2012-8“1+6”文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》2013-1《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则》2013-12-6《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》通知2014-3-11《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办20148号文）》2014-6工业用地政策主要从容积率上限、地价补缴、转让限制、收益分成四个方面影响本项目开发收益及目标实现。

工改关键政策限制容积率上限地价补缴转让限制收益分成新政下的四大限制，制约开发效益工改工城市更新政策要点城市更新项目形成的工业楼宇完全可售，配套部分按市场评估价补缴地价后可进入市场销售70%工业楼宇30%配套持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉及物业的基准地价销售：按市场评估价补缴地价后可进入市场销售整体政策销售突破配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施工改项目城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让新转让办法中最小可以间为基本单元进行产权划分；并明确工业楼宇可预售，交易方式灵活预售：工业楼宇可预售交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易销售条件及方式产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书产权划分整体政策产权划分及销售新转让办法中提出严格的转让条件，使物业销售速度和价格受到较大影响，产业申报需充分考虑销售落地性受让人资格：须是依法注册登记的企业再转让确需5年内转让：增值收益100%计提5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查转让限制整体政策销售限制第十三条：按照城市更新有关规定，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建造成本加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售。回购价格由审计机构审计后确定。第十四条：创新型产业用房租售实行政府基准价拟定方：市发展改革部门会同市其他产业主管部门、规划国土部门参考标准：销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及我市产业政策导向等因素确定，租赁基准价格的调整周期为3年。租售原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50-70%租赁价调整周期：3年——《深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知》租售基准价格——政府除了拥有优先回购权外，还享有租售价格定价权和准入门槛设定权，租售价格水平将非常低，政府意在遏制创新型产业用房市场炒作整体政策创新型产业用房深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定（试行）（征求意见稿）第四条城市更新项目创新型产业用房的配建比例，是指项目改造后提供的创新型产业用房的建筑面积占项目产业用房总建筑面积的比例。城市更新项目配建创新型产业用房的比例按照以下标准确定：（一）一类地区为福田区、罗湖区、南山区的辖区范围，比例为12%。（二）二类地区为盐田区的辖区范围、宝安区新安街道、西乡街道、大浪街道、石岩街道、龙华新区龙华街道、民治街道及龙岗区龙城街道、龙岗街道、布吉街道、坂田街道、南湾街道的区域范围，比例为8%。（三）三类地区为全市除上述一、二类地区以外的区域范围，比例为5%。城市更新项目属小地块城市更新单元的不需配建创新型产业用房。22创新型产业用房配建比例根据不同类型区域所需配建的比例会不同，付诸实施后将极大影响工改工开发模式整体政策创新型产业用房23深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定（试行）（征求意见稿）第七条城市更新项目配建的创新型产业用房应集中布局，由项目实施主体在项目实施过程中一并建设。项目分期建设的，创新型产业用房原则上应布局在首期。第八条城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后由政府回购的，产权归政府所有，免缴地价。建成后政府不回购的，产权归项目实施主体所有，地价按《深圳市城市更新办法实施细则》第五十七条研发用地的基准地价标准的50%计收，建成后需按深圳市创新型产业用房管理有关规定进行租售。创新型产业用房原则上集中布局，分期的因布局在首期，政府回购的不再计收地价，不回购的按照建筑功能应缴纳地价标准的50%缴纳整体政策创新型产业用房世联行携手清控科创共建小样社区，创建创客孵化基地2015年5月7日，李克强总理视察中关村创业大街小样社区作为中关村创业大街全国复制的青年创业综合体模式，与本项目达成战略合作，创建物联网创客孵化基地创新产业用房的解决方案之一：世联科创小样社区整体政策创新型产业用房25《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定（修订草案）》（征求意见稿）第四条改造方向为工业的项目，在综合考虑其产业发展需要、职住平衡需求、项目区位条件、公共设施及交通市政承载能力的情况下，可申请在开发建设用地内，规划面积不超过30%的独立的居住用地用于建设保障性住房.第九条城市更新项目配建的保障性住房应集中布局。保障性住房建筑面积超过30000平方米的，宜在单元范围内安排一定的集中用地进行建设。第十条城市更新项目配建的保障性住房原则上由项目实施主体在项目实施过程中一并建设，但独立占地的保障性住房也可划定宗地由政府相关部门组织建设。第十一条城市更新项目配建的公共租赁住房等保障性住房及搬迁安置用房，免缴地价，建成后由政府回购，产权归政府所有。回购价格及程序等按照我市有关政策执行。改造方向为工业的城市更新项目建设的安居型商品房，按住宅类公告基准地价标准的50%计收地价。工改工项目可申请配建保障性住房增加项目开发出路，值得关注整体政策保障性住房城市更新项目中，地块仍然为工业用途的情况下，以下面方法补缴地价，导致销售部分地价略有上升整体政策地价补缴原有合法面积：配套部份（≤30%）持有（增容）仍为工业用地属性销售：相应物业市场评估价*85%其他：按照相应物业公告基准地价的50%补缴商业：按照商业公告基准地价补缴销售：（工业用地基准地价+办公用地基准地价）/2产业用房（≥70%）分割转让：（工业用地基准地价+办公用地基准地价）/2持有（增容）：（工业用地基准地价+办公用地基准地价）/2

*50%整体转让：按照公告基准地价补缴增加建筑面积面积：（法定机构评估价+市场机构评估价）/2持有：不补缴地价注：深标基准R≥6非住宅功能部分地价按基准地价2倍计缴地价不计息分期缴纳按市场评估价标准部分首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清按其他标准计收的地价部分首次缴交比例不得低于50%，余款1年内交清城市更新项目的地价可以不计息分期缴交整体政策地价补缴增值收益征收首次转让再次转让登记之日起5年内转让的，核实征收或按5%核定征收。5年后的免征。城市更新项目《办法》实施后的项目核实征收或者按累进制核定征收非城市更新项目合同约定可分割转让或整体转让的，按约转让免征合同约定不得分割转让或未明确，按办法第四条第二款九种情形分割转让竣工之日5年内转让竣工之日5年后转让核实征收或者按5%核定征收免

征《办法》实施前的项目选择按213号文分割转让选择按《办法》分割转让的非自用部分不予征收；自用部分按非更新项目中的征收规则执行按更新项目目前的征收规则执行增值收益的收缴方式工业政策：增值收益的计算方法计缴类型增值收益核实增收或核定增收增值收益额＝-+交易价格销售价格（取合同成交价与计税参考价高者）总扣减额登记价地价工程造价+取得工业楼宇相关税费（含印花税、契税、登记费、交易服务费）转让工业楼宇相关税费（含营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、个人所得税、交易服务费）+补缴地价款+核实征收计算公式增值收益核实征收模型增值收益非城市更新类/城市更新应上缴增值收益转让时间项目类型占比区间5年后再转让5年内再转让城市更新类非城市更新类非城市更新类/城市更新增值收益额*100%增值收益额/扣减总额≤50%增值收益额/扣减总额＞50%扣减总额*50%*50%+(增值收益额-扣减总额*50%)*60%增值收益额*50%计算公式简化计算公式增值收益额*60%-扣减总额*5%增值收益额/扣减总额≤30%30%＜增值收益额/扣减总额≤50%首次转让50%＜增值收益额/扣减总额≤100%100%＜增值收益额/扣减总额0(增值收益额-扣减总额*30%)*50%(扣减总额*50%-扣减总额*30%)*50%+(增值收益额扣减总额*50%)*60%(扣减总额*50%-扣减总额*30%)*50%+(扣减总额*100%-扣减总额*50%)*60%+(增值收益额扣减总额*100%)*100%增值收益额*60%-扣减总额*20%增值收益额*100%-扣减总额*60%增值收益额*50%-扣减总额*15%0增值收益额*50%增值收益额*100%基本情况项目位置：深圳市南山区马家龙片区，大新路与艺园路交汇处项目规模：用地面积3.1万㎡，建筑面积14.5万㎡项目属性：城市工改物业类型：研发办公+商业+宿舍委托客户：深圳市立润投资有限公司项目阶段：项目专项规划及产业申报客户问题及世联工作亮点：整体定位与发展战略产品定位及物业发展建议产业申报跟进配合效果评价：有效解答客户政策问题，通过多轮测算拟定容积率提出产品核心竞争力方案项目容积率的确定申报何种产业利于最大化网络客户项目为城市更新，政策要求限制项目核心竞争力打造【立润富达广场项目】：基于市场与政策基础，历经117版经济测算，寻找最佳开发模式委托背景服务内容顾问效果效果图立润富达广场项目艺园路大新路工改工8号文新政策要点政策分析小地块政策（十八）位于原特区已生效法定图则范围内，拆除范围用地面积小于10000平方米但不小于3000平方米且具有以下情形之一的区域，可以按规定申请划定小地块城市更新单元：

1．旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的。

2．旧工业区、旧商业区升级改造为商业服务业功能的。

3．为完善法定图则确定的独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目确需划定城市更新单元的。（十九）小地块城市更新单元拆除范围内的用地应为完整宗地，土地及建筑物应当具有合法手续，权利主体的城市更新意愿应当达到100%。——关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办20148号文）2014年市府8号文提出鼓励小地块更新试点，同时也明确了相关实施政策要求，本项目应符合其申请政策规定范围政策分析小地块政策（二十）在计划申报阶段，申报主体除提供计划申报指引规定的申报材料外，还应提交符合城市更新单元规划编制技术规定要求的城市更新单元规划方案；属于旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，应当提供产业主管部门意见。

区城市更新职能部门结合周边地块的改造情况、改造条件和必要性，就申报区域进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性出具意见。——关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办20148号文）小地块更新项目要求申报文件必须一步到位政策分析小地块政策产业发展专题研究：评估周边地区的产业发展趋势，结合城市更新单元的发展条件，分析产业发展的需求和供给潜力（新增和改造），提出城市更新单元的产业升级方向、门类选择与发展指引。规划功能专项研究：评估周边地区的功能发展趋势，结合城市更新单元的发展条件，从市场需求、政策导向、提升服务等角度，提出城市更新单元的功能发展方向与发展指引。道路交通专题/专项研究：评价现状交通供给条件；根据单元发展规模预测交通需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行交通影响评估并提出相应的交通改善措施；明确交通设施的种类、数量、分布和规模。公共服务设施专项研究：评价现状公共服务设施供给条件；根据单元人口规模预测设施需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行设施影响评估并提出相应的改善措施；应强化文化设施（特别是社区级文化设施）的配套建设要求；明确公共服务设施的种类、数量、分布和规模。市政工程设施专题/专项研究：评价现状水、电、气、环卫等市政设施的供给能力；根据单元发展规模预测设施需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行区域市政设施支撑能力分析及对市政系统的影响评估，并提出相应的改善措施；明确市政基础设施种类、数量、分布、规模，包括场站和管网。城市设计专项研究：落实、深化上层次规划中有关城市设计内容对更新单元的控制要求，分析单元的环境特征、景观特色要素及空间关系，重点针对城市空间组织、公共空间控制、慢行系统设计、建筑形态控制等内容进行深入研究，明确城市设计要素和控制要求；针对重点地区可制定意向性总平面布局方案和三维效果图。建筑物理环境专项研究：分析更新单元所在区域环境特征，研究单元的空间组织、建筑布局、场地设计、绿化设置等对区域小气候的影响，提出改善区域热环境、光环境、声环境，落实绿色城市基础设施、绿色建筑等的具体措施。经济可行性专项研究：通过评估更新项目在不同改造条件（包括功能、强度、捆绑改造要求等）下的开发成本（包括依据特定地区平均水平测算的市场开发成本、依据有关政策测算的拆建补偿安置成本以及约定的捆绑改造成本等）和经营收益（考虑了优惠政策后的经济收益），计算利润额、利润率、回收期等关键指标，提出本项目适宜的改造条件和财务平衡方案。（二十一）小地块城市更新单元内可供无偿移交给政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%。移交的土地除用于落实规划确定的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等以外，其余部分可协议出让给项目实施主体按照规划进行建设，其对应的建筑面积按照以下方式测算应缴纳地价：

1．涉及按照市场评估地价计收的，按1.2倍市场评估地价值进行测算。

2．涉及按照公告基准地价标准计收的，按2.5倍公告基准地价标准值进行测算。——关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办20148号文）政策分析小地块政策小地块更新必须无偿贡献30％用地面积，但可回购公共用途以外的用地1.

故事要落地：产业定位策划2.效果要漂亮：建筑设计方案3.

规划要合理：专项规划报告开发商申报阶段博取利益，必须做到申报阶段需要组建“策划+规划+建筑”联合体团队政策分析物流仓储政策第一条完善城市更新用地处置政策（六）拆除重建类的城市更新项目改造为工业用途的，其土地使用权使用期限不超过50年；拆除重建类的城市更新项目原则上不得改造为仓储物流用途，若确因我市产业发展需要，改造为现代物流用途的，其土地使用权使用期限按不超过30年确定。——关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办20148号文）大工改工MW相关要求工业用地仓储用地政策依据“1+6”文件无明确条文，但参照1+6系列文件配套比例工业厂房：70%配套：30%物流用房：60%配套：40%分割方式栋、层、间暂未明确自持/销售比例城市更新最高可销售100%预计40%销售对象注册企业暂未明确创新型产业用房罗湖区需配建12%暂未明确政府收益分成超额累计计算方法暂未明确地价补缴已有详尽规定可参照工业用地的补缴方法争取实现利于项目开发利益的政策指标及操作空间相较工业用地，物流仓储用地开发项目目前明确政策限制较少，存在较大弹性空间，需要重点突破分割方式及销售对象限制等方面的条件政策分析物流仓储政策仓库：以货物储藏为主的库房物流建筑：用于物品储存、运输、配送、物流加工、物流管理及展销等综合功能W0用地指标拆解主导用途（≥总建面60%）其他用途（≤总建面40%）商业宿舍市政设施、交通设施、其他配套指标配比未明确物业打造方向：仓库、办公、物流设施、展厅(类商业）物业打造方向商业、居住、其他配套用于物质储备简单加工、中转配送等的建筑面积（≥60%）用于运营管理及批发展销等的建筑面积（≤40%）指标比例未明确指标比例未明确政策分析物流仓储政策物流建筑类型普通物流建筑集中大型物流建筑单层物流建筑面积≤8000㎡＞8000㎡层高限值首层≤6.6m≤6.6m二至六层≤5.1m七层及以上≤4.5m≤5.1m福田保税区罗湖笋岗清水河盐田综保区大铲湾港区前海-蛇口特殊监管区龙岗平湖-南湾-布吉空港特殊监管区政策分析物流仓储发展未来物流仓储用地开发将集中于大罗湖地区以及海关特殊监管区域，对于海关特殊监管区域政策以及电商贸易、现代物流供应链和文化创意等产业研究非常重要工改工规划建筑政策要点对于工业用地M1容积率上限为4.0，M0容积率上限为6.0，物流仓储用地W1容积率为3.0，W0容积率为4.0政策分析城市规划规定《深圳市建筑设计管理规定》（试行）——2014.02.254.2.11工业用地地块容积率规定宜符合表4.2.11规定。工业用地地块容积率上限宜按本标准与准则规定执行，下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制标准》要求。分级用地性质容积率上限1普通工业用地（M1）4.02新型产业用地（M0）6.0表：4.2.114.2.12物流仓储用地地块容积率规定宜符合表4.2.12规定。物流仓储用地地块容积率上限宜按本标准与准则规定执行，下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制标准》要求。分级用地性质容积率上限1仓储用地（W1）3.02物流用地（W0）4.04.2.14在城市重点发展、城市更新等特定地区，为实现城市综合利益，在满足公共服务设施、交通设施和市政设施等各项设施服务能力的前提下，具体地块容积率经专题研究后，可在本标准的基础上适当提高表：4.2.12最新出台的建筑规范规定研发用房标准层不超过4.5米，市场上LOFT产品的开发将受到严格限制政策分析建筑设计规定《深圳市建筑设计管理规定》（试行）——2014.02.25宿舍建筑规范：6.4.2内部空间6.4.2.3居室在采用单层床时，层高宜不小于2.8m（且应不大于3.3m），净高应不小于2.6m；在采用双层床时，层高宜不小于3.6m（且应不大于3.9m）；6.4.2.1（3）除阳台以外的套内建筑面积：套间式宿舍不得超过70m2，单间式宿舍不得超过35m2。且宗地内所有套间式宿舍规定建筑面积之和不得超过宿舍总规定建筑面积指标的30%。（4）

除食堂外，不得另行设置厨房和管道燃气。研发用房（新型产业用房）建筑规范：6.15.2内部空间6.15.2.3研发用房首层层高应不大于6m，标准层层高应不大于4.5m。【配套宿舍说明】政策中提及配套设施自用要求，但经过相关部门批准且按照市场评估价补缴地价后，可实现市场化运作，政府沟通空间较大《深圳市人民政府关于加快发展产业配套住房的意见》2013年4月十三、实行产业配套住房产权整体持有。利用产业用地配套建设的产业配套住房，其产权附属于该宗产业用地，不得分割转让。情况特殊确需转让的，应当经市住房保障主管部门及市规划主管部门批准。存在较大沟通空间及突破可行性通过政府协商，配套市场化运作可能性大《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》2014年5月第八条、旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《办法》第三十八条第一款的规定计收。配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。政策要点解读4647产品设计指引建筑类别具体位置限值（m）层高标准值（m）产权面积新型产业建筑首层6.03.0可划分到间，参考申报产业门类进行划分二层及以上4.5宿舍建筑首层作为公共活动室6.02.2单间式宿舍套内≤35㎡套间式宿舍套内≤70㎡套间式总建面占宿舍总建面≤30%（不可设双层床）设置单层床的3.3设置双层床的3.9各类建筑避难层、设备层5.12.2--信息来源——《深圳市建筑设计规则》2014.8.13.1建筑面积3.1.6.4建筑层高超过规定限值

核减建筑面积＝[(超高空间层高-层高限值)/层高标准值]×超高空间投影面积——公式2⑴超高空间投影面积以建筑物墙中线计算。⑶除避难层以及上下不同功能区之间设置的公共管线转换层外，层高小于2.2m的空间与相邻下层合计为一层。工改工产业政策要点【国家自主创新示范区】深圳获得国家首个以市为单位的自主创新示范区，范围涵盖全市产业用地，将享受中关村的各项政策及配套措施利好深圳建设国家自主创新示范区获得国务院批复！——2014年6月5日定位：充分发挥创新资源集聚和体制机制灵活的优势，积极开展激励创新政策先行先试，努力建设成为创新驱动发展示范区、科技体制改革先行区、战略性新兴产业聚集区、开放创新引领区和创新创业生态区；占地面积：总面积397平方公里；范围：涵盖了我市10个行政区和新区的产业用地；规模：相当于近35个深圳高新区，超过了原深圳经济特区面积；等同于再创一个“科技特区”；具体政策：参照执行中关村科技园区的各项政策及其配套措施；支持深圳市在科技金融改革创新、建设新型科研机构、深港经济科技合作新机制等方面进行积极探索；组织领导：由科技部牵头的部际协调小组，并要求国务院、广东省给予支持；深圳自主创新示范区的规模以及适用范围中国此前已有3个自主创新示范区，分别为：北京中关村、武汉东湖高新区、上海张江政策分析产业政策行政分区福田区罗湖区南山区宝安区龙岗区光明区区级政策“1+1+9”资金政策体系；1个促进经济发展若干措施，1个产业发展专项资金管理办法，9个实施细则“1+10”促进产业发展转型；1个产业升级转型专项资金管理办法，10个实施细则《南山区加快产业转型升级工作实施方案》以及13项配套扶持政策，形成1+13政策体系《关于促进产业转型升级，加快转变经济发展方式的实施意见》及其5个系列文件，简称“1+5”文件《龙岗区优化政府服务促进产业发展的若干措施》招商引资优惠政策，包括专项资金资助，税收政策，鼓励基金及人才政策等；产业园区政策福田电子商务产业园：补贴房租，每年最高100万元支持研发和市场推广深圳互联网产业园：享受政府每月5-10元/㎡的房租补贴及免费光纤上网服务南山云谷科技产业园：提供投融资服务、创意服务、平台服务等宝安互联网产业基地：享受《深圳互联网产业振兴发展政策》的相关优惠龙岗天安数码城：享受龙岗区及上级相关政策优惠招商科技园：享受光明产业导入政策优惠及深圳高新产业政策田面创意设计产业园：平台建设、融资与品牌策略服务水贝黄金珠宝创业园：提供小额担保贷款，免征行政性收费，并提供一次性创业资助蛇口网谷：采取区企合作方式，享受3年每个月15元/㎡的租金补贴，税收方面优惠F518时尚创意园：提供绿色通道服务，与宝安创意联合会合作，提供相关政策与项目申报咨询服务李朗182设计园：享受龙岗与上级关于文化产业的政策优惠各区级与园区间差异性：各区政策扶持方向与力度较大差异，同区内产业园能享受到相同的区级政策，但区内不同产业园的政策具有差异性，形成各自竞争力政策分析产业政策产业园政策类型划分共有五大类政策，包括资金类、税收类、奖励类、人才类及其它政策政策分析产业政策资金类政策税收政策奖励政策人才政策其它政策企业所得税优惠

、企业增值税优惠、

企业营业税优惠

个人所得税优惠、税收返还政策创收奖励上市奖励人才落户政策人才奖励政策节能减排政策、循环经济会展服务政策商标及专利申请投融资扶持资金科技研发创新类产业转型升级类资金企业扩展扶持资金总部企业奖励楼宇经济奖励o.4N解决方案Solution工改突围之道？市场严峻，政策限制形势下大量的产业项目操作及产业客户数据资源，带来的不仅仅是客户的重复租赁/购买，更使我们能够精准把握并解决产业园设计及运营的核心问题，形成体系化的产业研究方法论。如何把握产业申报这把双刃剑？如何适用政策创新产品与开发模式？如何对接产业资源实现快速招商销售？把握租赁/购买客户的来源，针对不同目标客户敏感点进行工改产品创新。让产品创新更符合深圳工改市场的发展和客户的需求！我们清楚的知道：如何通过产业运营提升物业价值？工改项目必须解决的四大核心问题1234解决之道产业申报利用产业资源获得容积率的同时扩大产业门槛确保营销落地性代表案例：天安创智公园项目、赛格跨境电商产业基地项目、紫元元物联网创客小镇、硅谷动力移动智能终端产业基地……产业营销弱化产业限制要求、减少政府增值收益补缴代表案例：智慧广场、美年广场、福年广场、星河world、方大广场、深圳湾科技生态城……产业运营搭建园区运营平台，降低中小企业运营成本，创新赢利模式、收获运营收益代表案例：赛格跨境电商产业基地项目、星河world、深圳湾科技生态城、大沙河创新大厦、南山智园、南太光明产业园……产品创新顺应市场及客户需求定制产品，合理利用建筑设计规范打造产品特色代表案例：智慧广场、方大广场、满京华SOHO、中海海龙清水河项目、清华力合南方智谷……工改项目四大问题破解策略深圳的城市更新项目的申报和审批工作分为以下两个阶段

1、进计划：城市更新单元规划制定计划申报阶段

2、拿批复：城市更新改造专项规划编制和审批规划批复以后项目进入实施计划阶段第一阶段：进计划图1：城市更新单元规划制定计划申报流程工改项目进计划必须明确5大技术要点：产业策划亮点赢得政府高度关注与支持，明确项目改造方向；概念规划方案展现未来实施效果与规划可行性；经济测算明确利益诉求，经济可行性用地权属清晰，理清历史遗留问题；明确旧改申报主体，建立利益分配机制；第二阶段：拿批复工改项目拿批复必须明确3大技术要点：明确项目产品发展定位，以市场定位指导规划编制，确保专项规划研究的市场价值；统筹项目规划编制工作，以快速批复、利益保障引导规划-策划-建筑联合体团队高效运作；充分利用产业政府支持优势获取最优指标，博取最大利益。图2：城市更新改造专项规划编制和审批流程591、项目可行性研究重点解决问题：项目开发潜力及可行性评估项目发展定位初步研判项目开发模式及功能体系研究世联行可提供服务：项目更新发展可行性研究（论证开发价值、方向及拆赔比、拆建比等关键经济指标）更新计划及专规申报阶段实施主体确定及拆迁实施阶段建设开发与销售运营阶段前期准备阶段601、权利主体沟通重点解决问题：获得权利主体同意进行城市更新商定与权利主体合作方式拆迁补偿标准的初步沟通世联行可提供服务：项目定位报告（权利主体汇报版）拆迁补偿模式研究2、政府汇报重点解决问题：获得政府同意进行城市更新探讨项目更新方式世联行可提供服务：项目产业定位报告（政府汇报版）项目可行性研究报告（申请重大项目）更新计划及专规申报阶段实施主体确定及拆迁实施阶段建设开发与销售运营阶段前期准备阶段613、项目立项申报重点解决问题：划定城市更新单元纳入城市更新计划世联行可提供服务：项目产业专题研究报告（申报专题成果）项目经济可行性研究报告（申报专题成果）4、项目规划申报重点解决问题：报批城市更新单元专项规划世联行可提供服务：项目整体定位及发展战略项目规划编制任务书项目规划编制的市场可行性评价（项目规划

建议及规划跟进）更新计划及专规申报阶段实施主体确定及拆迁实施阶段建设开发与销售运营阶段前期准备阶段621、实施主体申报重点解决问题：正式获得实施主体资格签订安置补偿协议签订土地使用权出让合同世联行可提供服务：安置补偿方案建议地价测算及谈判关键点提示更新计划及专规申报阶段实施主体确定及拆迁实施阶段建设开发与销售运营阶段前期准备阶段631重点解决问题：拆迁安置规划方案的市场可行性功能产品确定开发进度及资金安排项目施工项目营销推广项目销售运营世联行可提供服务：项目市场定位及规划调整建议报告项目物业发展建议报告项目开发分期及启动策略研究项目规划建筑设计任务书项目规划建筑设计优化顾问项目营销报告销售代理服务招商代理服务产业运营及物业管理服务更新计划及专规申报阶段实施主体确定及拆迁实施阶段建设开发与销售运营阶段前期准备阶段工改顾问项目可行性研判取地战略研判企业发展模式研究重大项目立项报告产业申报立项报告经济可行性研究政府沟通报告运营模式研判项目发展战略及定位项目物业发展建议项目规划设计顾问专项产品设计建议产业策划产业物业租赁代理项目营销策略总纲项目营销执行报告动态租金制定匹配租金租控方案制定中长期租金收益方案谈判策略组合方案租赁全程手续办理产业配套商业招商代理项目招商策略总纲项目招商执行报告招商团队管理及服务产业配套酒店招商产业物业销售代理项目营销策略总纲项目营销执行报告产权单位划分建议价格策略报告销售阶段诊断及调整方案月度推广总结及建议销售团队管理及服务营销中心管理样板房管理产业整租运营产业运营托管运营服务管理体系梳理工程改造及管理顾问基础物管服务楼宇配套服务体系打造分散产权物业统一管理供应商推荐服务用户入驻服务资产管理小业主租赁大宗交易行政外包服务办公外包服务会所运营定制式服务公寓运营产业招商产业营销产业运营世联综合体事业部在多年市场实践的基础上，不断提炼完善，已形成贯穿“产业策划+产业招商+产业营销+产业运营”的一站式工改暨产业地产服务体系，是项目落地执行的有力保障。全程策招售营一体化工改及产业地产服务体系5全程负责4.合作资源3.申报支持2.指标突破1.政策解读