河西办公市场及案例

南京中原顾问事业部NanJIng.2.2015欣网视讯研发大楼项目市场研究及价格评估区域属性研究新城科技园河西新城区域属性研究——区域概况【河西新城】河西新城：区划分为北部、中部、南部以及西部江心洲四个地区。北部地区：位于纬七路以北，20平方公里，为基本建成地区；以居住区和科技园区为主体功能；中部地区：位于纬七路以南、绕城公路以北，21平方公里，是“十五”期间河西建设的重点地区，逐步形成新区现代服务业聚集区、中高标准居住区、滨江休闲地与都市产业园；南部地区：位于绕城公路、江山大街以南，15平方公里，是规划预留的现代化居住、工作、休闲等设施用地，是“十一五”期间河西建设重点区域。西部江心洲：位于新城西部，隔长江夹江与滨江风光带相望，定位为“以绿色开敞空间为主体，以休闲农业和特色旅游为主要职能”，重点突出“农”和“水”为主要特色的农业休闲观光旅游。区域属性研究——河西新城地位河西新城是南京金融、商务、商贸、会展、文体五大功能为主的新城市中心；其中河西CBD是目前最区域发展最成熟的区域。河西新城以河西CBD、新城科技园、江东中央活动区、新加坡.南京生态科技岛等重点功能园区为主体，形成优势明显的总部、研发、金融、会展等高端产业基础。河西新城主体河西新城功能居住与就业兼顾的中高档居住区;以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地;是现代文明与滨江特色交相辉映的城市新中心;现代化国际化新南京的标志区。区域属性研究——ＣＢＤ规划鼓楼新街口新街口CBD河西CBD投资额现状CBD一期118亿元全面建成CBD二期240亿元基本建成CBD三期114亿元建设中河西CBD是以金融和总部经济为核心，信息软件、高端商务、旅游会展、文体休闲以及相关配套产业体系为一体的江苏省首批现代服务业集聚区，同时也是江苏省和南京市打造的泛长三角北翼区域金融中心。河西CBD整体规划分为一、二、三期建设，一期核心区目前已全面建成，共有新地中心等多个项目。二期项目预计2015年基本建成，三期规划已完成，正在建设中.河西中央商务区（河西CBD）是华东地区第二大中央商务区，仅次于上海陆家嘴金融贸易区，规划建筑面积620万平米，总体规划办公面积300万平米。区域属性研究新城科技园河西新城河西CBD区域属性研究——新城科技园在区域地位新城科技园新城科技园与河西新城中最成熟的区域河西CBD直线距离1-1.5公里；是河西新城重要的现代服务业集聚区、软件和信息服务产业园、科技产业园。区域属性研究——园区简介——园区简介

新城科技园位于南京主城西南，河西新城中部，北起应天大街，南到绕城公路，西至泰山路，东依南河。

总面积10平方公里，核心区面积4平方公里，是南京主城区面积最大的高新技术产业园。

2003年经南京市政府批准成立，重点发展电子信息、文化创意、新材料、生物医药、节能环保等新兴产业，先后被命名为首批“省级现代服务业集聚区”、“省级软件和信息服务产业园”和“省级科技产业园”。新城科技园泰山路应天大街绕城公路南河区域属性研究——园区发展历程十多年发展园区较为成熟区域属性研究——园区规划新城科技园规划——较为完善本案区域属性研究——园区功能布局（1）现代生产区总用地面积为540亩，总建筑面积约57万平方米，重点规划在绕城公路与嘉陵江东街之间，主要引进信息技术产业、生物技术产业等高科技产品的加工制造，目前正在建设雨润研发园。（2）孵化创业、研发创新区域位于奥体大街以南、河西大街以北。可用净地约2500亩，规划建筑面积250万平方米，主要引进公司总部办公、生物医药产业研发、高科技企业孵化、文化创意及知识型现代服务业等。（3）集聚辐射区域重点建设总部集聚区，规划在奥体大街与梦都大街之间，总用地面积约1550亩，总建筑面积约200万平方米，主要引进新材料产业研发中心、检测平台、高档商品贸易城等。项目所在区域的孵化创业、研发创新区域为新城科技园内部发展较为成熟区域，配套完善，其余区域正在建设中。科技园按照现代生产、孵化创业、研发创新、集聚辐射四大功能区域建设，功能布局明确现代生产区集聚辐射区孵化创业、研发创新区域属性研究——园区交通环境距离南京主城新街口7公里，河西新城中央商务区1公里，南京火车南站5公里，禄口国际机场30公里。

地铁2、10号线横贯园区，并设有中胜站和雨润大街站，步行至园区需5-10分钟。

园区东连沪宁高速，南接绕城公路，与宁杭高速、机场高速、宁马高速相连，与过江隧道接壤，多条通道连接南京老城、火车站、港口和机场。外部交通四通八达,通往市中心，火车站等较为便利。新城科技园新街口7公里5公里河西CBD南京南站中胜站雨润大街区域属性研究——园区配套文体设施：周边有奥体中心、南京国际博览中心、绿博园、金陵图书馆新馆等一批高端文体设施。学校与医院：区内设有南师附中、金陵中学、中华中学、外国语学校等著名中学分校，全国最大的民营医院——明基医院设在园区内。商业与生活配套：雨润国际广场、嘉业国际广场、万达广场、家乐福、欧尚、苏果等购物中心和超市分布周边。园区自身配套：配建了新城商务酒店、金梦都宾馆、专家公寓等配套设施，餐饮、购物、居住、娱乐、休闲等功能一应俱全。配套完善——5—10分钟工作生活圈新城科技园绿博园南京国际博览中心奥体中心雨润国际广场嘉业国际城明基医院新城商务酒店区域属性研究——园区环境及服务平台园区拥有35%以上的绿化率，景观道路、南河风光带、广告主题公园和风光秀丽的南河营造出了清新写意、轻松舒畅的花园式工作环境；软环境建设上，园区为进驻企业提供工商注册、财税代理、科技咨询、人力资源、项目申报、知识产权评估以及投融资对接等专业服务，为企业的孵化、成长和发展提供了广阔的平台园区——创新高地平台，高端人才聚集地园区致力建设一流的科技创新平台。全面对接高校科研院所，和东南大学、南京工业大学共建了大学科技园，和北京大学药学院、南京大学共建了生物医药创新平台，引进了南京市技术创新服务中心，南京市产业资本促进融合中心，南京市大型仪器共享平台等，通过技术服务和产业资本等创新要素的聚集，推动园区企业的科技创新。目前，园区已建成了人才服务、技术创新服务、科技金融服务、成果转化服务、知识产权评估、技术产权交易等公共平台，形成了高层次人才聚集体系、科技型企业孵化成长体系、科技服务和项目扶持体系为依托的科技创新体系；建设了南京新城国际企业孵化器、科技企业加速器、国际总部研发园、互联网产业园、物联网产业园、移动互联网产业园、电子商务产业园、专家公寓等载体，有效促进技术转化和产业化。环境优越，绿化率高，园区各项服务专业高效。①南京新城科技园领军人才引进政策以国家“千人计划”为主的创新创业领军人才，园区将给予“六个一”的政策扶持：给予100万元项目扶持资金；提供100-150平方米办公用房，免费使用两年；提供1套专家公寓，免费使用一年；帮助在合作高校申请兼职教授；个人所得税给予留区部分三年100%财政扶持；解决配偶在区内事业单位就业。园区将通过引进高层次人才来园区创新创业走出一条具有园区特色的创新发展之路。②南京新城科技园科技企业孵化培育政策南京新城科技园每年评选20家左右孵化培育企业，孵化期为2年，可享受以下重点扶持政策：给予10万元的项目启动资金；提供100-150平方米的孵化载体，第一年租金全免，第二年租金减半；孵化期内税收给予留区部分100%的财政扶持；在国家、部（省）获得资助的项目，园区给予30%的配套支持；孵化期间进行银行融资的，给予50%贴息。③南京新城科技园科技企业成长扶持政策南京新城科技园每年评选出10家左右成长型企业，成长期为3年，可享受以下重点扶持政策：最高给予300万元的项目扶持资金；提供500平方米以上的成长载体，三年租金七折优惠；成长期间税收给予留区部分100%的财政扶持；在国家、部（省）获得资助的项目，园区给予40%的配套支持；成长期间进行银行融资的，给予50%贴息。④南京新城科技园科技服务政策园区重点鼓励知识产权交易、技术产权交易、科技金融等科技中介服务机构入驻园区，并可享受以下扶持政策：对入驻园区的知识产权交易、技术产权交易等科技服务机构，给予房租和税收等方面的优惠政策；引入产业基金或风险投资对园区内企业进行投资的，园区可给予投资方投资总额1%的补助；对为园区科技企业提供融资担保的金融机构，其收取的担保费率不足2.5%的部分，最高可给予50万元的补助。其他……区域属性研究——优惠政策园区对符合条件的企业有相应的财政补贴、税收等方面优惠区域属性研究——园区现状园区内目前已建成对外出租写字楼项目十多个，已建项目的入住率平均在90%以上;租金价格集中在在2.2-3.5/平方米/天不等。企业入住率高，园区吸引力强已建项目大体量的商务办公及配套，园区更加成熟在建项目

在建项目众多，目前即将交付使用的有河西一号以及北纬国际中心，康源国际广场、君泰国际；舜禹研发中心，食品药品技术监督中心，万得资讯运营中心，艺树家工坊，科技创新孵化器等项目正在建设当中。本项目园区存量写字楼园区在建写字楼园区项目分布图区域属性研究——本案在园区位置从项目现状看出园区格局园区格局园区成熟板块园区发展板块园区规划板块本案位于新城科技园成熟板块，存量项目多，配套成熟，交通便利。位于河西新城——新城科技园内，邻近河西CBD，是南京市重点发展区域；园区内有4个国家级产业园“国家广告产业园”、“国家电子商务示范基地”、“国家移动互联特色产业基地”和“中国（南京）游戏谷”等。结论一：区域地位高项目周边众多已交付使用办公大楼，为新城科技园中发展较为成熟的办公区域。结论二：办公氛围成熟各项配套趋于完善:

园区周边公共配套设施齐全，奥体中心、绿博园、明基医院、金陵中学河西分校及万科等高档住宅组成了良好的创业、创新、居住、休闲环境。结论三：配套日渐完善地铁站中胜站到本项目地块步行5分钟；多条公交路线，步行至项目地约5分钟；多条通道连接南京老城区、火车站、港口和机场。结论四：交通环境便利园区为进驻企业提供工商注册、财税代理、科技咨询、人力资源、项目申报、知识产权评估以及投融资对接等专业服务，为企业的孵化、成长和发展提供了广阔的平台。结论五：软环境支持《南京新城科技园科技创新政策》中对人才引进、企业孵化培育政策、企业成长扶持、科技服务、房租、税收等提出了各项利好政策。结论六：政府政策支持区域属性研究——区域小结全市办公市场综述全市办公市场——发展历程南京标准写字楼市场发展可划分三个阶段，2005年开始南京写字楼开始快速发展期。从目前南京写字楼分布来看，形成了两个核心——城中板块（鼓楼——山西路、泛新街口）与河西新城。全市办公市场——现状河西新城城中板块从未来供应来看，写字楼未来大力发展河西新城（CBD）、南站区域、滨江区域。全市办公市场——发展全市办公市场——各版块价格河西14000-28000城中21000-33000城南

17000-18800城东15000城北15000-17000江宁

9500-15000江北7000-8800单位：元/平米备注：在售楼盘均价为参照标准，部分尾盘以及有返租的不在参考范围内——南京各板块办公价格：七大板块：城中、河西、城南、城北、城东、江北、江宁；其中城中与河西板块价格较高，河西板块高出其他板块价格3000-13000元/平米不等；两江板块价格最低；本项目位于南京办公价格高地——河西板块，仅低于城中板块价格；价格表现看，其他板块（不含城中）项目无法与河西板块项目对比。全市办公市场——2014年表现指标2013年2014年同比2013年（%）供应面积(万平米)42.1254.3529.04%成交面积(万平米)15.6626.7270.63%供销比2.692.03——2014年供应量同比2013年上涨29.04%，但成交表现同比2013年上涨70.63%，供销比低于2013年，市场表现优于2013年。全市办公市场——2014年分区域表现作为南京新CBD中心——河西,供应最大，竞争较为激烈，但其成交量位居各板块之首，2014年河西区域办公成交达到8.49万平米。河西板块办公供应与成交均居首位单位：万平米城中城南城北城东河西江宁江北供应2.3812.543.536.133.721.340.21成交2.697.191.120.618.492.943.67供销比0.881.743.1510.003.970.460.06成交排名楼盘名称区域成交量（平米）1楚翘城城南58630.042苏宁慧谷河西38708.523新城总部大厦江北33094.064新地中心河西28056.515江宁万达广场江宁18123.666凤凰和睿大厦城中14233.717金奥国际中心河西12681.598丰盛科技园城南10284.199财富中心城中8684.8810燕江路201号城北6408.09全市办公市场——2014年办公成交量前十从成交TOP10楼盘看，有3家楼盘是来自河西区域的，是上榜最多的板块。河西板块——写字楼热门板块全市办公市场——小结整体表现2014年市场表现上扬，供销比低于2013年，成交量高出70.63%区域表现河西板块竞争较为激烈，但成交量依然是各板块之首项目表现从成交TOP10来看，河西项目上榜最多，依然是热门板块办公大环境转好，虽然河西竞争依然较为激烈，但仍然是热销板块，有发展前景，同时其成交量居各板块首位，且成交价格名列前茅。区域地位南京较成熟的CBD区，不仅是南京现在的办公核心，更是未来办公市场发展方向之一。区域价格南京办公价格高地，远高于其他板块，仅次于城中板块，全市办公市场————对本项目影响办公市场较去年有较大改善，对于本项目利好消息；高成交量说明项目所在区域是办公客户的首选区域，也是热门区域；河西办公市场存在竞争的，但对于本项目而言，一是因为自身体量较小，二是项目自身价值，本项目完全有能力在本区域中脱颖而出；项目周边市场分析存量项目在售项目本项目园区存量写字楼河西主要写字楼园区在建写字楼项目周边市场——写字楼格局项目周边写字楼由于用地性质不同，分成两大区域，分布是商办用地（40年产权）河西CBD以及科研用地（50年产权）新城科技园区域。备注：图中所标对外（出售）出租的项目，其他项目企业自建自用，本图不做标注。河西CBD——商办用地包括存量及在售项目（图中标注是部分写字楼）在售写字楼项目四个，金润国际广场，新地中心二期，金奥国际中心，汇金中心。新城科技园——科研用地存量写字楼大约14个（对外招租）在建项目大约14个部分大楼企业自建自用（不对外出租）CBD一期CBD发展区域项目周边市场——在售项目（分布）1234本案789区域序号项目名称新城科技园科研性质1君泰国际2康源国际广场3北纬国际4河西1号5国际研发总部园6紫金（建邺）科技创业特别社区河西CBD商办性质7新地二期8金奥国际中心9金润国际广场10汇金中心1056新城科技园——在售科研用地项目项目周边市场——在售项目（新城科技园）区域写字楼名称规模（平米）高度（米）层数外立面卫生间电梯（数量/品牌）空调有无配套新城科技园君泰国际

9.1万100地上（13、20、25）地下3玻璃幕墙公共/独立卫生间4/蒂森分装有/食堂，金融，便利店等康源国际广场16.57万100地上22、25地下2玻璃幕墙公共6/蒂森克虏伯VRV有/食堂，金融、餐饮等河西1号

18万100地上22地下3玻璃+钢挂石材公共3部客梯1部货梯/蒂森克虏伯中央有1-3层/餐饮，便利店等北纬国际中心11.22万100地上24地下2玻璃幕墙公共8+2(蒂森克虏伯）VRV有/食堂，金融、配套2万平米商业紫金科技创业特别社区108万限高100米地上（15-24）地下3层玻璃幕墙公共——中央配套设施国际总部研发园39万限高100米地上（16-24层)地下2层铝板幕墙公共——中央1栋辅助配套楼项目简介项目周边市场——在售项目（新城科技园）区域写字楼名称价格（元/平米）租金水平（元/平米）物业费（元/平米/月）车位及价格（元/月）大堂高度（米）过道（米）层高（米）新城科技园君泰国际22000——

5全机械暂定81.57.2康源国际广场14000——

61196，机械（300-500元预计）8.81.5

3.85河西1号——

3-3.520（暂定）600个，部分机械价格暂定8.51.53.9北纬国际中心——

3-48681个400-500元161.54紫金科技创业特别社区180002.2-2.87.5200元——1.4标准层国际总部研发园18000————2345个未定——1.4标准层产品及价格

新城科技园在售项目——科研用地项目项目周边市场——新城科技园在售项目（分析）价格平层产品14000-18000元/平米，挑高产品22000元/平米，部分项目只租不售，租金2.2-4元/平米/天。配套在售项目未来规划了商业配套及基本的商务配套。产品建筑外立面玻璃幕墙为主，部分玻璃+钢挂石材，大堂高度在8-16米，平层层高在3.85-4米，挑高层高7.2米，过道1.4-1.5米。在售项目中2个采用VRV系统空调系统，部分采用中央空调系统，电梯采用蒂森克虏伯，根据体量不同，数量在4-10部。硬件基本都是地下车库，地下2-3层，车位数量在600-2345个，以机械式车位为主。车库项目周边市场——在售项目（河西1号）项目地址位于河西新城科技园，零距离对接地铁1号线中胜站开发商徐矿集团占地面积37518平米总建面积18万平米物业类型办公、商业建筑类别高层、裙楼容积率3.5车位数/租金（元/月）600/待定物业费

20元/平米/月（暂定）租金

3-3.3元/平米/天主力户型

标准层面积1494平米交付时间预计2015年1月交付标准吊顶、地板已配好项目定位国际商务综合体项目动态办公部分正在招租，租金3-3.5元/平米/天。项目周边市场——在售项目（河西1号）项目分两期开发，目前在租项目一期办公，二期SOHO产品推出时间待定。一期办公：地上22层，地下3层。其中东楼5-17层对外出租，租金3-3.5元/平米，西楼5-17层将作酒店，18-22层为总部办公区域（徐矿自用）出租办公信息：标准层面积1494平米，多以半层或整层的形式出租。配套：酒店内含有咖啡吧、会议中心、餐厅、运动馆等，此外项目自建2.5万平米沿街商业。酒店商业办公SOHO一期二期项目周边市场——在售项目（河西1号）项目河西1号西楼5-17层整层面积（平米）1494大堂高度8.5米中央空调集中式中央空调电梯东楼：3部客梯1部货梯/蒂森克虏伯层高3.9米卫生间公共卫生间过道宽度1.5米智能化变配电系统，建筑物防雷及其他接地系统，楼宇自控系统，综合布线系统，火灾自动报警及联动控制系统，保安监控系统等项目周边市场——在售项目（河西1号）项目东楼整层1494平米，多以半层或整层的形式出租，租金3-3.5元/平米/天项目周边市场——在售项目（康源）项目地址建邺区泰山路与嘉陵江东街交汇处，地铁中胜站南600米，明基医院正东面开发商江苏康缘集团有限责任公司占地面积24814平米总建面积16.57万平米物业类型办公、商业建筑类别高层、裙楼容积率4.9车位数/租金（元/月）1196/300-500（预计）物业费6元/平米/月销售均价14000元/平米主力户型单层面积是1514平米，最小分割177平米交付时间一期2015年二期2017年交付标准毛坯交付项目定位河西CBD首座生态商务综合体项目动态在售写字楼，单层面积是1514平米，最小分割177平米，均价14000元/平米。项目周边市场——在售项目（康源）项目分两期开发：一期（1栋25层）2015年交付使用，二期（2栋22层1栋14层）2017年底交付使用。项目在售一期楼栋：在售楼栋共25层，其中5-15层可分割出售，16-19整层或半层出售，20层以上为康源公司自用办公。在售办公：单层面积是1514平米，最小分割177平米，销售均价14000元/平米。配套：项目配备下沉式商业广场，餐厅，一些基础的商务配套。在售项目周边市场——在售项目（康源）项目康源国际广场整层面积（平米）1514大堂高度8.8米中央空调

5-15层采用三菱重工VAV系统16-19层采用克莱门特地源热泵系统制冷供热电梯6部蒂森克虏伯层高3.85米卫生间公共卫生间过道宽度/智能化清华同方新风系统项目周边市场——在售项目（康源）在售项目单层面积为1514平米，均价14000元/平米，出售办公有独立产权，产权年限50年项目周边市场——在售项目（君泰）项目地址建邺区河西大街2号开发商南京君泰置业有限公司占地面积14391平米总建面积9.1万平米物业类型办公、商业建筑类别高层、裙楼容积率4.98车位数/租金（元/月）500/200-500物业费5元/平米/月销售均价

22000元/平米（7.2米挑高）主力户型标准层约1000平米，分割面积110-180平米交付时间2015年交付标准毛坯交付项目定位打造中国第五大CBD中心的河西CBD中央商务项目动态在售7.2米挑高办公产品，位于5-9层，面积100-178平米，均价22000元/平米。项目周边市场——在售项目（君泰）项目A幢25层、B幢13层、C幢20层、D幢6层、E幢6层。A幢开发商自用办公，B、C幢对外出售。B幢5-9层为7.2米挑高办公，11-13层为3.6米办公。C幢均为7.2米挑高办公。在售办公：标准层面积约1000平米，分割面积110-180平米，具有独立产权。配套：项目配建快餐、会所、商务茶餐厅等。A幢B幢C幢自持销售配套D幢E幢项目周边市场——在售项目（君泰）项目君泰国际整层面积（平米）1100大堂高度8米中央空调自行安装电梯单楼4部蒂森克虏伯层高3.6米、7.2米（办公）卫生间公共卫生间，办公室内预留上下水过道宽度1.5米附加值引进五星级酒店管理金钥匙国际联盟，采用金钥匙国际管家式服务的5C服务体系项目周边市场——在售项目（君泰）在售项目标准层面积约1000平米，出售办公有独立产权，产权年限50年，目前在售7.2米挑高房源均价22000元/平米。B栋平面图C栋平面图项目周边市场——在售项目（北纬）项目地址香山路与规三路交汇开发商北纬通信科技南京有限责任公司占地面积/总建面积11.2万平米物业类型办公、商业建筑类别高层、裙楼容积率/车位数/租金（元/月）681/500物业费8元/平米/月租金3-4元/平米/天主力户型

标准层1525-2100平米

交付时间

2015年交付标准毛坯交付项目定位移动互联网产业基地项目动态

在租项目办公产品，以半层与整层为主，租金3-4元/平米/天项目周边市场——在售项目（北纬）顶层机房24F顶层办公21-23F高区办公15-20F空中转换大堂14F低区办公14F裙房1-4F大堂1-2F地下停车场B1-B2项目办公楼分为三种户型，其中基本层（层高4米）：9-13F，6-20F；挑空层（层高4米，挑空面积200-400平米，一般2-3层整租）5-6F，7-8F，14-15F，21-23F；空中花园区（含户外阳台，阳台面积250平米）:5F，7F，14F，16F。出租办公：标准层面积1545-2100平米。配套：项目配建商务餐饮、咖啡茶坊、健身会所等。项目周边市场——在售项目（北纬）项目二期办公整层面积（平米）1525-2100大堂高度16米中央空调

三菱VAV系统电梯单楼：8部客梯、2部消防梯（蒂森克虏伯）层高4米卫生间公共卫生间过道宽度1.5米智能化安全防范系统、24小时全方位监控项目周边市场——在售项目（北纬）9-13层平面图19-20层平面图在售项目标准层面积约1525-2100平米，租金3-4元/平米/天不等项目周边市场——在售项目（紫金科技创业特别社区）项目地址西城路以西、牡丹江街以北、云龙山路以东、梦都大街以南开发商——占地面积146520平米总建面积108万平米物业类型办公、商业建筑类别高层车位租金（元/月）/售价200元/月（包年）15万元物业费7.5元/平米/月售价18000元/平米租金2.2-2.8元/平米/天项目简介规划建设科技创业孵化器、创业企业加速器和中试用房、科技创业总部基地、人才公寓和配套设施项目周边市场——在售项目（紫金科技创业特别社区）项目指标整层面积（平米）1500大堂高度——中央空调中央空调电梯——层高标准层高卫生间公共过道宽度1.4河西CBD——在售商办用地项目区域写字楼名称规模（平米）高度（米）外立面层数卫生间电梯（数量/品牌）空调（分装/中央）有无配套奥体附近新地中心二期18万100玻璃幕墙地上25地下3公共12部进口三菱高速电梯（10部客梯、2部消防梯）地板送风系统+VAV系统商业裙楼业态丰富金奥国际中心23万232双层玻璃幕墙地上57地下2公共芬兰通力14客梯+2货+1服务梯梯妥思（德国）VAV+新风系统会议中心、宴会厅、健身中心等，且有商业裙楼金润国际广场16万100玻璃幕墙地上17、19地下4公共富士达、4部客梯1部货梯挂式空调底层社区商业规划业态丰富汇金中心110100-300（办公）玻璃幕墙地下3层公共三菱7部VRV空调系统裙楼商业商务配套项目周边市场——在售项目（河西CBD）项目简介项目周边市场——在售项目（河西CBD）区域写字楼名称价格（元/平米）物业费（元/平米/月）车位及价格（元/月）大堂高度（米）过道（米）层高（米）奥体附近新地中心二期25000201102个地下1层机械地下2-3层自走式5.72.23.75金奥国际中心34000128767.51.62.7金润国际广场28000（毛坯）6地下900个价格暂定101.25.2汇金中心1650015地下7000个81.54产品及价格

项目周边市场——河西CBD在售项目（分析）河西CBD在售项目——商办用地项目价格根据项目品质及产品差异，价格有所不同,平层产品16500-34000元/平米之间，挑高产品28000元/平米。配套在售项目配有较大体量的裙楼商业以及完善的商务配套。产品建筑外立面玻璃幕墙，大堂高度在5.7-10米，楼层层高在2.7-4米，除金润广场（5.2米挑高），过道1.2-2.2米。空调系统基本采用VAV、VRV系统，电梯采用国际知名品牌，根据体量不同，数量在5-14部。硬件基本都是地下车库，地下2-4层，车位数量在876-7000个，主要机械式车位为主。车库项目周边市场——在售项目（案例—新地二期）项目地址庐山路188号开发商南京阳光新地置业有限公司投资建设占地面积32778.7平米总建面积18万平米物业类型办公、商业建筑类别超高层、高层、裙楼容积率8.54车位数/租金（元/月）1102/500物业费二期20元/平米/月（均含空调费用）销售均价二期25000元/平米主力户型二期整层3200平米，分割面积160-350平米交付时间二期2014年6月交付标准毛坯交付项目定位项目致力于打造长三角北翼区域金融中心项目动态在售二期写字楼房源，面积200、300平米，均价25000元/平米，全款97折，按揭99折。项目周边市场——在售项目（案例—新地二期）55层超甲级办公楼一期5层商业广场6-25层办公二期二期：办公部分为高层6-25层，商业部分1-5层。B1-B3为地下停车场。二期办公：单层面积3200平米，分割面积160-350平米，全部出售。二期商业：规划百货类型商业，平均每层1.3万平米，目前尚未开始销售。项目周边市场——在售项目（案例—新地二期）项目二期办公整层面积（平米）3200大堂高度5.7米中央空调地板送风系统+VAV系统电梯12部进口三菱高速电梯（10部客梯、2部消防梯）层高3.75米卫生间公共卫生间过道宽度2.2米智能化办公自动化系统、通讯自动化系统、消防自动化系统、安保、自动化系统、楼宇自动化控制系统、双电源系统。项目周边市场——在售项目（案例—新地二期）项目二期整层3200平米，分割面积160-350平米，销售均价在25000元/平米项目周边市场——在售项目（金润国际广场）项目由一栋100米高的17层公寓、一座100米高19层商务办公楼、地上三层购物中心以及四层地下商场和停车库组成。19层商务办公楼：1-4层商业，5-16层办公，17-19层预计打造酒店。SOHO办公：销售单层面1000平米，面积43-115平米不等，毛坯均价28000元/平米，精装均价30000-31000元/平米。配套：项目自建商业配套，为开商自持，对外出租，沿街商铺一层10元/平米/天。公寓商务办公商业项目周边市场——在售项目（金润国际广场）项目指标整层面积（平米）1000大堂高度10米中央空调

赠送格力挂式空调电梯单楼：4部客梯、1部消防梯（富士达）层高5.2米卫生间公共卫生间过道宽度1.2米附加值后期物业将采用酒店式的管理模式项目周边市场——在售项目（金奥国际）项目地址南京市建邺区江东中路和河西大街交汇处开发商江苏金大地（集团）房地产开发有限公司占地面积2.5万平米总建面积23万平米物业类型办公、商业建筑类别超高层容积率/车位数/租金（元/月）876/物业费12元/平米/月销售均价33000-35000元/平米主力户型

标准层面积1840平米项目简介金奥大厦2层一下是挑高7.5米的大堂，3--27层为5A甲级写字楼，30层以上为费尔蒙莱佛士酒店，其中包括了酒店的空中大堂、空中花园和南京市目前最高的空中游泳池。项目周边市场——在售项目（金奥国际）项目指标整层面积（平米）1840大堂高度7.5米中央空调妥思（德国）VAV+新风系统电梯芬兰通力14部客梯+2货梯+1部服务梯层高2.7米卫生间公共卫生间过道宽度1.6米附加值物业管理公司为全球五大行之一的仲量联行项目周边市场——在售项目（汇金中心）项目地址建邺区河西CBD三期，江东南路以东，江山大街以南开发商南京升龙房地产开发有限公司占地面积123196平米总建面积1110000平米物业类型办公、酒店式公寓建筑类别高层容积率6车位数/租金（元/月）7000/未定物业费公寓5.5元/平米(每月)，办公15元/平米(每月)

销售均价公寓（18900）写字楼（16500）主力户型90-121平米交付时间

——交付标准毛坯交付项目定位——项目动态在公寓诚意金3万元，办公房源诚意金5万元。项目实景项目规划图项目实景已领销许A幢为酒店式公寓，挑高3.3米，29层，6梯22户。已领销许D幢为写字楼，大堂9米，23层，7梯10户。商业规划面积为70000平米，为高档双塔集中型商业及中档写字楼沿街底商及低档ABCD幢沿街底商形式。项目规划中央绿地公园，无住宅形式，无学区配套。项目在售A幢酒店式公寓及D幢写字楼社区服务中心D幢A幢B、C幢公寓写字楼300米双塔写字楼集中型商业项目周边市场——在售项目（汇金中心）项目指标整层面积（平米）1300大堂高度8中央空调智能化VRV空调系统电梯7部三菱层高4米卫生间公共卫生间过道宽度1.5米项目周边市场——在售项目（汇金中心）项目周边市场分析存量项目在售项目项目周边市场——存量项目（分布）1234567区域序号项目名称新城科技园1科技创新加速器大楼2瑞泰大厦3烽火科技4方中大厦5邮政设计大楼河西CBD6新地中心一期7国睿大厦8嘉业国际城备注：项目周边存量项目较多，选取部分相对高端的存量项目作为参考。8河西CBD——存量商办用地项目写字楼名称规模（万平米）高度层数外立面卫生间电梯（数量/品牌）空调（分装/中央）自身配套新地中心一期10232地上55层地下4玻璃幕墙公共卫生间14部进口三菱高速电梯（10部客梯、2部行政梯、2部消防梯）中央空调餐饮及商务配套国睿大厦8.5100地上17、27地下2波浪形玻璃幕墙公共卫生间13部帝森克虏博电梯集中式中央空调食堂、银行、ATM、餐饮、便利店嘉业国际2510025干挂陶板公共3/奥的斯分户式中央空调购物中心、餐饮、休闲娱乐项目周边市场——存量项目（河西CBD）项目简介项目周边市场——存量项目（河西CBD）写字楼名称租金水平（不同楼层租金）物业费（元/平米/月）车位（元/月）大堂高度（米）过道（米）层高新地中心一期518地下1500个500元/月121.54米国睿大厦3-3.515地上93个地下450个500元/月241.32.8-3米嘉业国际2.5-3.53.38450元/月7.21.83.6产品及价格

项目周边市场——河西ＣＢＤ存量项目（分析）河西ＣＢＤ存量项目——商办项目价格写字楼租金2.5-5元/平米之间，车位租金450-500元/月。配套存量项目配有餐饮等商业配套以及会议室等商务配套。产品建筑外立面玻璃幕墙，大堂高度在12-24米，楼层层高在2.8-4米，过道1.3-1.5米。空调系统基本中央空调系统，电梯采用国际知名品牌，数量在13-14部。硬件基本都是地下车库，地下2-4层，根据体量不同，车位数量在500-1500个，主要机械式车位为主。车库项目周边市场——存量项目（案例—新地1期）一期：55层超高层甲级写字楼，其中第20、37、53层为避难层、36层为会议层、负一层为配套食堂。一期办公：满租，单层面积1800-2100平米，一期只租不售，租金5元/平米/天，最小起租面积500平米。55层超甲级办公楼一期5层商业广场6-25层办公二期项目周边市场——存量项目（案例—新地1期）项目地址庐山路188号开发商南京阳光新地置业有限公司投资建设占地面积32778.7平米总建面积10万平米物业类型办公、商业建筑类别超高层、高层、裙楼容积率8.54车位数/租金（元/月）1200/500物业费一期18元/平米/月（均含空调费用）租金5元/平米/天主力户型

标准层面积1800-2100平米项目定位项目致力于打造长三角北翼区域金融中心项目动态在售二期写字楼房源，面积200、300平米，均价25000元/平米，全款97折，按揭99折。项目周边市场——存量项目（案例—新地1期）项目指标整层面积（平米）1800-2100大堂高度双大堂12米中央空调美国特灵中央空调（开放时间：星期一至星期五08:00到18:30）电梯14部进口三菱高速电梯（10部客梯、2部行政梯、2部消防梯）层高4米卫生间公共卫生间过道宽度1.5米智能化办公自动化系统、通讯自动化系统、消防自动化系统、安保自动化系统、楼宇自动化控制系统、双电源系统。项目周边市场——存量项目（案例—国睿大厦）项目地址江东中路359号开发商中国电子科技集团公司第十四研究所占地面积4672平米总建面积8.6万平米物业类型办公、商业建筑类别高层容积率/车位数/租金（元/月）543/500物业费15元/平米/月租金3-3.5元/平米/天主力户型

标准层面积750-2200平米项目简介国睿大厦由26层主楼，17层的次楼及4层的商业裙楼组成。项目标准层面积从743至2200平方米不等，以匹配各类租户需求；办公楼3米至3.2米的标准层净高。项目周边市场——存量项目（案例—国睿）项目指标整层面积（平米）750-2200大堂高度24米中央空调集中式中央空调（开放时间9:00-18:00）电梯13部蒂森克虏伯电梯层高2.8-3米卫生间公共卫生间过道宽度1.3米智能化IC一卡通控制系统、闭路电视监视系统、门传感器监视系统、24小时巡逻系统、应急电源,照明和扩音系统、智能自动火警检测系统、自动喷水灭火系统新城科技园——存量科研用地项目写字楼名称规模（万平米）高度（米）层数外立面卫生间电梯（数量/品牌）空调（分装/中央）自身有无配套科技创新加速器大楼