2017年全国物业的行业调研报告

...wd......wd......wd...全国物业行业调研报告全国物业行业概述物业行业现状及分析全国物业行业主管部门及主要法律法规全国物业行业百强企业及局部物业企业分析东北地区物业行业概述辽宁、吉林、黑龙江省物业现状及分析各省市物业主管部门及地方主要法律法规各省GDP前三城市主要物业企业及局部物业企业分析物业企业新技术、新方法的应用分析三、华北地区物业行业概述1、河北、山西、内蒙古省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省GDP前三城市主要物业企业及局部物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析四、京、冿、渝、沪地区物业行业概述1、北京、天冿、重庆、上海物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各城市主要物业企业及局部物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析五、华东地区物业行业概述1、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省GDP前三城市主要物业企业及局部物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析六、中南地区物业行业概述1、河南、湖南、湖北、广东、广西、海南省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省GDP前三城市主要物业企业及局部物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析七、西南地区物业行业概述1、四川、云南、贵州、xx省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省GDP前三城市主要物业企业及局部物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析八、西北地区物业行业概述1、陕西、宁夏、青海、甘肃、新疆省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省GDP前三城市主要物业企业及局部物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析苏州市东吴物业管理苏州市东吴物业管理,成立于2000年11月，注册资金2000万元。时至今日，东吴物业下设6个管理部门，20个子、分公司。业务已拓展至全国20多个城市，服务工程近150个，在管工程面积近2000万㎡，服务业态涵盖高校、医院、科研院所、产业园区、金融机构、商业综合体、城市公共工程、企事业单位办公楼宇等。作为出身高校的企业，公司以高校物业综合服务为擅长，目前服务了涵盖?985?、?211?、中外合作大学等学校逾50所，服务师生近150万人，管理服务面积1020万㎡。明确开展战略创新商业模式随着中国经济构造的调整，产业构造的优化升级，服务业迎来一个全新而难得的转型开展机遇。东吴物业顺势而上，从普通劳动密集型企业向知识、技能、文化含量较高的现代服务型企业转型,并在转型中确立了?两高一总?的开展战略，即面向高校和社会高端工程，采取总包的服务模式。公司由此进入了一个快速开展期，先后中标交通银行苏州分行大厦、常熟波司登总部大楼等知名企业的物业工程以及苏州城市生活广场、苏州文化艺术中心、苏州火车站等苏州地标式工程。在?高校?条线上，为天津大学、南开大学、山东大学、中国科技大学、苏州大学、福州大学等近50所?985?、?211?高校提供服务，并为世界联合书院中国常熟分校、西交利物浦大学、新疆苏新中心等工程提供后勤总包服务，在服务水平和综合保障能力上到达行业领先水平。在走向?两高一总?的道路上，东吴物业在商业模式上不断整合探索，将自己的商业模式定义为?物业保障服务集成供应商?，不仅从事不动产管理业务，而且受托提供配餐、会务、接待、交通等方面的后勤服务，以全方位满足客户非主营业务之外的多元化需求，使客户高度关注其核心业务的开展和品牌价值的创造，创新为客户提供FMS〔非核心业务外包〕服务的商业模式。如在西交利物浦大学，公司为校方提供后勤全托管服务，实质上已经承担了学校传统后勤管理服务保障部门的大局部职能，但本质上仍然是甲乙方关系。公司的服务范围已经延伸到学校教学生活的方方面面。如，公司专门配置了实验室辅助人员、图书馆辅助管理员、多媒体教室管理员，为教学科研提供专业服务。又如，在学校开设的纪念品购物站里，商品均由学生设计、制作，而公司负责具体配套经营。从校方看，全校近10000名师生员工，而监管团队仅仅有3人。这种极度扁平的管理构造和精简的人员编制，让学校能够从冗繁的后勤事务中脱离出来，回归大学本位，专心于教学、科研，降低了办学成本，提高了服务质量，可谓一举多得。探索管理创新助力企业转型为实现转型升级，公司积极引入管理的新理念、新技术和新方式，促进公司的科学开展。一是导入?卓越绩效评价准那么?，实现管理理念现代化。理念引领开展，思维决定一切。?卓越绩效评价准那么?表达了现代质量管理的最新理念与实践，是当今世界上最优秀企业的价值理念和综合素质的表达，是全面质量管理开展的产物。为从优秀走向卓越，公司自2012年导入?卓越绩效评价准那么?，通过学习、消化，加深了对标准的理解，用标准所倡导的方法，来指导公司管理经营的各项工作，夯实了管理根基，为公司转型打下根基。公司于2014年荣获?苏州市质量奖?称号，并在苏州市市长?质量奖?评审中获得评审专家高度认可。二是借助?互联网+物业?，实现管理手段的信息化。公司搭建了日常办公系统与信息化管理云平台，实现公司内部运行和物业管理服务的信息化与智能化。另外，引入设施设备全生命周期管理的理念，建设设备层次构造、位置体系和分类体系，开展业主设施设备安康档案的建设活动。公司开发运用物业管理手机APP软件，通过?苏东吴?APP系统可以随时查看相关物业工程设施设备的状态及相关数据，同时对大数据进展分析，有针对性的开展节能减排服务和安全运行监控。通过客户端?东吴e家?，可随时了解业主的需求，及时响应，提高业主满意度。坚持文化引领增强核心竞争力东吴物业历经十五年的开展积淀，形成了?诚信、务实、和谐、致远?的核心价值观，，成为公司开展的精神动力和核心竞争力。一是坚持?服务育人?的教育属性。公司在成立之初就确立了?努力把公司建设成为具有教育属性、学习型组织特征，具有创新能力和可持续开展的现代教育服务型企业?的共同愿景。多年来，公司始终坚持诚信为本、保本微利经营，为业主服务不追求利润最大化，秉承?坚持姓教?的企业定位，在服务育人方面投入大量精力，开拓多种实践渠道。东吴物业设立?东吴奖助金?，每年为100多名品学兼优但家庭特别困难的学生提供资助或勤工助学岗位。与苏州大学、扬州大学等高校共建大学生创就业实训基地，为学生就业提供见习岗位和理论指导。与苏州服务外包职业技术学院共建?东吴班?，对学生进展定向培养。公司在高校工程连续七年开展?大学生走进后勤?系列活动，每年为同学们提供宿舍管理、楼宇值班、花卉养护、设施设备维护等多种岗位，并为学生挑选优秀员工担任岗位体验指导教师，对实践活动给予指导；开展?宿舍文化节?等活动，为学生营造舒适、和谐、安全住宿环境，在建设新型和谐?学生社区?工作中成绩突出。二是精心打造一支懂得教育、热爱教育、服务教育的高校物业专业队伍。做好高校物业服务需要一支懂得教育规律并能结合到实际工作中的专业人才队伍；需要一群热爱学生、关心学生，通过日常服务工作?育人?的服务团队。作为伴随苏州大学顺应高校后勤社会化改革应运而生的企业，东吴物业在高校后勤服务深耕多年，熟悉高校教育教学及科研的特点，了解师生教学、科研、生活的服务需求，培养了一支高校后勤服务的专业化团队，他们用自己的行动践行育人宗旨，传播公司正能量，获得了师生的肯定和赞扬。在贵州财经大学，普通的楼宇管理员蒋坤慧被学生评为?最受大学生喜爱的管理服务人员?；在西交利物浦大学，保安员陈宝华利用巡查时间主动为学生排忧解难，被评为?触动西浦感动人物?、苏州工业园区?最得意园区人?等称号…………当前，深化高校后勤社会化改革、建设新型高校后勤保障体系在稳步推进中，东吴物业将在新常态下，进一步转变观念，创新思维，为教育后勤事业的创新开展注入新的动力、作出更大的奉献。苏州新港物业服务是以苏州高新区经济开展集团总公司为投资主体的。公司成立于1994年8月份，现拥有员工一千七百余人，各类管理、专业技术人员300余人，总资产3000多万元，管辖物业有政府大楼、住宅小区、高层公寓、写字楼、别墅、工业厂房等，受托管理物业总建筑面积500多万平方米。苏州新港物业服务经过十多年的运行，建设了扎实、务实的管理团队，已具备管理多种物业的素质和经历，并以良好的物业管理和多方位的有偿服务，赢得业主的信赖和上级领导的肯定，所辖物业先后多项被评为市、省、国家级先进单位，其中有4项被授予?全国城市物业管理优秀住宅小区?和?全国城市物业管理示范小区?，有６项被授予?江苏省城市物业管理优秀住宅小区?。苏州新港物业服务苏州新港物业服务在实施各受托物业的服务管理过程中，确立了高起点、高水准的物业管理标准，推行ISO9002和ISO14000标准，走社会化、专业化、企业化、经营型物业管理新路，不断适应市场经济和住户的需求。公司于一九九九年通过了ISO9002质量管理体系的认证，并于二○○二年同时通过了ISO14001环境管理体系的认证。公司于二○○○年四月获得了江苏省首家物业管理一级资质；二○○二年十二月获得国家物业管理一级资质。公司现为全国物业管理协会常务理事单位，苏州物业管理协会副会长单位，苏州市物业服务十强企业。

坚持以人为本，营造人文气氛物业管理的?以人为本?，即?以业主为本?，就是以业主为中心的物业管理理念和精神。现代化的物业业主希望他们拥有的物业成为不受外界干扰的小天地，但同时又渴望突破防盗门窗筑起的篱笆，与他人进展交流。充分考虑到业主这方面的需求，所以我公司倡导?以人为本，为业主着想?的管理理念，通过社区文化、邻里互助活动、社会公益活动等，为其营造沟通思想、交流感情的人文气氛，架起了一座邻里沟通的桥梁。

科学的管理体系完整科学的管理体系是新港物业不断开展的关键之一。新港物业内部职能分工到专业化、系统化。系统化从物业管理前期的市场拓展部，到后期的质量管理部，囊括了物业管理企业各个职能领域；专业化，新港物业企业内部管理分工明确、责任清晰、人尽其责、物尽其用。各个部门有明确的职责内容和范围，人力资源部的人事管理和专业培训，物业管理处下属职能的明晰分工，保障了新港物业作为现代物业管理企业的良性运作。

企业人才优势新港物业在不断开展的同时，注重人才的培养储蓄，实现工程管理人才本地化。在保证服务质量不断提高的前提下，新港物业培养并储藏了物业管理各方面的具备丰富经历的专业人才，包括工程建筑、给排水、保安管理等大量的行业中的精英人才，为新港物业的开展奠定了人才根基。

各种不动产工程的物业管理经历通过十年的开展，公司先后在苏州园区、昆山、扬州，东渚等地设立了分公司，业务范围包括住宅、商务楼、大厦、工业厂房、图书馆、报社等。中新苏州和乔物业服务中新苏州和乔物业服务是具有一级物业管理资质的中外合资专业物业管理企业，总投资额为65万美元，于2002年6月20日开场运作，由中新苏州工业园区置地和英属维京群岛安可投资股份合资组建，系中新合作载体-中新开发集团股份集团组成成员。中新苏州和乔物业服务〔简称?中新和乔?〕是苏州市物业协会副会长单位，中国物业管理协会常务理事单位。至2013年底，企业共计获得各类奖项50个，其中国家级荣誉13个，省级荣誉10个，市级荣誉19个，园区级荣誉8个。中新和乔作为?中国物业服务百强企业?、?苏州市物业服务十强?企业，?江苏省物业服务综合实力50强企业〔全省排名第七〕?赢得了市场及同行的认可，被评为?中国物业管理最具影响力品牌企业?、?中国物业管理最具影响力参谋机构?，而?和乔®?也被苏州市政府评为苏州知名商标。中新和乔自组建以来，抢抓机遇，大胆创新，积极探索，强化企业管理，打造品牌，于2004年率先通过BSI的ISO9001、ISO14001、OHSAS18001管理体系认证，建设了科学、标准、高效的管理体系，从而确保了企业的标准化、标准化运营和管理中新和乔紧紧围绕物业管理上下游产业链，进展多元化、关联的物业管理服务，专注服务品质，缔造经典物业品牌，营造和谐、标准的办公环境和高尚的生活气氛，打造最值得信赖的物业服务集成商品牌。经过多年的沉淀和积累，中新和乔已经开展成为多元化的专业公司，对外提供的服务主要有：对物业企业的参谋咨询服务及物业服务企业人员的专业技能与人员素质的培训服务、工程筹划与工程管理技术支持服务、工程评估与尽职调查、商业筹划与销售代理服务。资质有尽头，服务无止境。中新和乔将秉承?以人为本、勇于开拓、追求卓越、诚信谦和?的企业精神、?责任、合作、尊重、提升?的核心价值观、?目标明确、简捷高效、激情主动、注重细节、精益求精?的企业作风、?创造满意每一天?企业口号，企业最终实现?成为最值得信赖的物业服务集成商?的企业愿景。苏州工业园区建屋物业开展苏州工业园区建屋物业开展〔以下简称?建屋物业?〕是苏州工业园区建屋开展集团旗下的全资子公司，注册资金1100万元。伴随公司的开展壮大建屋物业已成长为一家具有国家一级资质的物业管理企业，先后参加成为中国物业管理协会理事单位、江苏省家政服务行业协会常务理事单位、苏州市物业管理协会副会长单位，2004年12月通过了ISO9001：2000质量管理体系和ISO14001：2004环境管理体系的双认证，2007年被评为苏州市物业服务?十强?企业，具有良好的社会声誉和品牌知名度。公司遵循以住宅物业创品牌、以商业物业创利润、以经营服务创价值的经营理念，坚持品牌化、专业化、市场化、产业化、人性化的管理模式，秉承诚信物业、无忧服务的服务信念，提供全员、全效、全程的人本化优质服务，真正实现绿色生活、绿色服务、安康成长、与时俱进。近两年，公司无论是在企业规模，还是管理区域上都得到迅猛开展。公司现拥有员工1600人，其中管理团队中大专以上学历超过90%，具有五星级酒店管理经历的人员占20%，物业职业经理人持证率达100%。目前物业管理区域达500万平方米，管理范围从园区扩展到全市，06年走出苏州，分别成立了建屋物业开展丹阳分公司和建屋物业开展昆山分公司，管理物业类型有：多层住宅、高层住宅、独立式住宅〔别墅〕、办公楼、工业厂房、大型商业广场、学校、海关卡口、公益设施等。南京市江苏银河物业管理苏宁银河物业作为苏宁置业集团旗下全资子公司，成立于2000年10月，是国家一级资质物业服务企业，集运营设计参谋、地产销售招商支持、能源管理咨询、工程托管运营服务、停车场设计运营、风险管理评估、生活服务体系运营、智能设计服务等专业服务为一体的全国连锁综合型物业服务企业，位列全国物业管理行业综合实力百强，是物业服务行业专业化运营领先品牌企业。公司建设了完善的全动线标准管理体系，通过了ISO9001:2008质量管理体系、ISO14001:2004环境管理体系、GB/T28001-2011职业安康安全管理体系、安全生产标准化认证，拥有丰富的物业服务管理运营经历，服务网络已遍布全国31个省、自治区、直辖市，200多个城市，业态覆盖综合商业、科技办公、产业园区、高端住宅、文旅产业、政府物业等多业态工程产品，是综合型物业服务集团企业。南京新鸿运物业管理股份南京新鸿运物业管理股份成立于1995年11月28日，其前身为南京新鸿运物业管理，2015年5月9日改制为股份公司，2015年9月1日在北交所新三板挂牌上市。公司注册资金1000万元人民币，2004年9月获国家一级物业管理企业资质、企业净资产5100万元，160个托管工程，市场化程度为100%。系中国物业管理协会常务理事单位、南京市物业管理行业协会副会长单位。公司管理物业面积924.92万M2。其物业托管工程均系通过市场化的运作竞标夺得。除受聘物业管理外，公司属下有20多个独立核算的分公司、饮食分公司、南京花博士园艺公司、房产经济公司，这些机构单独核算，自负盈亏。公司现有在册员工3000多人，其中专业技术人员500人，其持证人员占全体人员总数13%，公司高中级管理人员受过严格专业培训，具有丰富实践经历和市场开拓能力。公司完全按照市场化原那么和现代企业模式运作，以高起点、高标准落实于企业管理的各个方面，追求高效和优质服务。体制健全，机制灵活，没有人员包袱和不良资产。2001年8月9日，公司托管的鸿运大厦工程被评为南京市城市物业管理优秀大厦称号，其中月光广场2001年11月被评为江苏省城市物业管理优秀住宅物业区域；2002年11月11日我司托管的长江贸易办公楼被评为江苏省物业管理优秀大厦；2004年1月30日南京市经济技术开发区管委会办公楼被评为全国物业管理示范大厦。2005年12月托管的江苏通信大厦被评为江苏省物业管理优秀大厦；2006年11月南京市地方税务局被评为江苏省物业管理优秀大厦；2007年11月南京市化工园管委会办公楼被评为江苏省物业管理优秀大厦；2007年11月托管的财政局办公楼、方圆城市绿洲物业区域被评为南京市物业管理优秀工程；2010年我司托管的江苏凤凰广场被评为南京市物业管理优秀大厦。2012年我司托管的金陵图书馆获江苏省物管优秀大厦称号，江苏省烟草专卖局办公楼和江苏播送电视大学应天校区分获南京市物业管理示范大厦和南京市物管优秀大厦。2012年江宁地方税务局办公楼被评为全国物业管理示范大厦。2013年苏美达五金工具总部被评为全国物业管理示范大厦。2013年南京市国土资源局、南京市公安局交通局、国电环保办公大楼分别被评为南京市物业管理示范工程。在2011年1月25日，我司又通过了中国检验认证集团江苏、中国质量认证中心江苏评审中心的GB/T19001-2008、GB/T24001-2004、GB/T28001-2001三大管理体系认证。2012年获?中国物业百强企业?第88名、?江苏省物业服务业综合实力50强企业?第2名，2013年10月获中国物业管理200强称号〔位列135名〕,2015年荣获中国物业管理综合实力100强企业〔名列68名〕。2015年12月29日，代码为844330新三板股票上市金钟在北京中国股票交易大厅敲响，成为江苏省南京市物业企业股票上市第一家。在服务观念、操作方面独树一帜：坚持?时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待业主?的思想，奉行?业主至上，服务第一，寓管理于服务之中?的宗旨，倡导?业主并不总是对的，但业主永远是第一位?的理念，实现?满足和超越业主合理期望?的目标。公司的精神是：用心、用力、用命拼。在现代化管理进程中不断否认自我、超越自我、战胜自我。力求管理一流、服务一流、员工素质一流、社会效益一流。南京仁恒物业管理南京仁恒物业管理成立于1995年8月，注册资金500万元，具有独立法人资格，一级管理资质。公司秉承仁恒集团?仁信治业，持之以恒?的宗旨，结合南京的人文环境和居住理念，相继完善了一套?以人为本?的外乡化亲情管理体系，并培养了一支综合素质良好的员工队伍，以优良的服务成效和每位员工文明、标准的举止，树立了?仁恒物业?良好的公司形象。在为住户提供良好的社区服务的同时，我们高度注重与业主、业主委员会的沟通。本着?服务为本，持续改善，共同家园，共同珍爱?的质量方针，为增进相互间的了解，争取住户的理解与配合，我们通过各种方式征求住户意见。通过活动增强社区的凝聚力和住户的归属感，拉近了物业公司与业主之间的距离，切实表达?业主自治与专业服务相结合?的现代物业管理模式。公司通过了?ISO9001质量体系认证?和?ISO14001环境体系认证?，并先后获得了?重质量讲信誉物业管理企业?、?2003年度中国CIHAF优秀物业管理公司?、?南京市劳动和社会保障诚信单位?、?2005、2006年度南京金牌社区管家?、?2005、2006年度市三信三优单位?、?2007年度南京市物业管理行业十大好管家?、?2007品牌物业?、?2007年度服务质量奖?、?2007-2008年度市三信三优单位?等荣誉称号。4、物业企业新技术、新方法的应用分析2017年中国物业管理市场规模预测及行业开展趋势截止到2015年末，全国物业管理面积为174.5亿平米〔物业管理面积根据物业管理协会数据以及历年竣工面积计算〕，而根据2000年以来的已竣工工程面积分布来计算，住宅面积占比到达77%，办公工程占比为2.64%，商业工程占比为10.39%，其他工程占比为9.27%。15年全国物业管理费用总规模约为6500亿。11至15年全国商品房累计销售面积为60亿平米，预计未来3年新增物业管理面积将在36亿平米左右，假设按照15年的物业构造和费用测算，那么总市场规模将会到达7800亿。2009-2015年全国物业管理面积及百强企业市场占有率2010-2015年全国商品房年度销售面积〔亿平米〕及增速2014-2015年百强企业物业服务费标准全国物业管理行业规模测算指标住宅办公商业其他各类物业占比77.70%2.64%10.39%9.27%全国物业管理面积〔亿平米〕174.5亿各物业类型管理面积〔亿平米〕135.64.618.116.2百强物业各类型物业管理均价〔元/平米/月〕2.247.896.964.28各类型物业管理市场规模〔亿元〕3644.8435.61513.7831.1合计物业管理市场规模〔亿元〕6425亿截止到18年底物业管理市场规模〔亿元〕7750亿我国物业管理行业虽然已经进过超过30年的开展，但仍处于初级开展阶段，政策法规建设还需要进一步完善。主要特征包括行业效率地、风险高、物业定位失衡以及行业主体成熟度低。这些行业所暴露出来的问题都需要新的商业模式、政府法规配套完善以及品牌企业的出现来逐步解决。我国物业管理行业开展中的问题尽管行业而整体集中度依旧偏低，但百强房企成长以及市场占有率的增长速度高于行业平均水平。15年百强企业管理面积总值到达49.59亿平米，占全国物业管理面积的28.42%，较14年提升8.92个百分点，行业集中度提升趋势显著。15年百强企业管理面积均值为2361.5万方，同比增长46.76%，连续三年复合增长率到达34%。Top10企业管理面积均值到达1.33亿平方米，同比上涨74.5%，领先优势进一步增大。城市布局方面，百强企业在一线城市管理工程占比为22.82%，二线城市管理工程占比最高到达42.54%，三线城市占比到达34.17%，与14年相比由于纳入统计口径的公司数量增加，三线城市占比有所提升。2008-2015年百强企业平均管理面积及平均工程数百强物业管理企业工程城市分布TOP10物业管理企业规模比照从物业管理工程类型上来看，依旧以住宅工程为主，15年百强企业住宅工程物业管理面积35.45亿平米，同比增长60.12%，占比到达71.49%。其他类型还包括办公、工业、商业等类型。各类型物业的管理规模比例和累计竣工工程的比例相近。百强企业按照管理面积划分，超过5000万方的企业只有17家，比14年能增加6家，2000万平米管理面积以上的各阶段公司数量都有不同水平的提升。整体来看，管理面积在1000万平方米以上的百强企业大幅增加了34家，呈现明显的规模化开展趋势。百强物业管理工程构造分布百强物业公司管理面积分级情况TOP10物业管理企业规模比照TOP10物业管理企业市场占有率TOP10与百强企业复合增速通过近些年的开展，物业管理行业的格局基本上已经形成，TOP10企业无论从通过成熟的管理模式以及品牌号召力取得了高于行业平均水平的增长。但目前行业集中度依旧偏低，截止到2015年TOP10企业市场占有率仅为7.64%，与14年相比增长1.5个百分点。在管面积能够直接反响企业真实的业务水平和市场地位，伴随着资本的进入以及技术的不断更新，行业优胜劣汰加剧，12-15年TOP10企业市场占有率年复合增速到达38.5%，超过百强企业同期年复合增长率10.44个百分点。相比百强企业，优势企业在地域扩张方面具有巨大的领先优势，其经营能力、开展潜力在百强企业乃至整个行业中均位于前列。物业服务优势企业凭借良好的口碑和专业能力、较高的市场满意度和忠诚度，以及丰富的资源和广泛的区域分布。物业管理行业最初是地产开发的伴生业务，因此当前在行业中具备开发商背景的物业管理公司占比到达80%，其余20%为独立的物业管理企业。依靠开发企业的管理物业管理公司不仅可以在短时间通过本集团内部的工程委托管理业务迅速提升托管面积，也可以通过母公司的品牌和宣传迅速获得市场认可，共享品牌价值带来的外延式拓展时机，提高客户黏性。同时关联物业管理企业也可以为开发企业的房地产销售提供有力的支撑，获得母公司的补贴收入。而独立物业企业所管理工程通过并购或托管其他开发商的工程，通过专业化的管理策略和开发商签订合作协议。一方面为开发商减少销售后的物业管理压力，另一方面可以通过整体委托的方式获得受托规模的快速增长。与关联开发企业工程，独立公司通过第三方的身份，对于销售企业而言不会产生品牌侵蚀，和中小房地产开发企业比较容易产生合作关系，有利于规模的快速扩张。在已经上市或排名靠前的企业中，彩生活和中奥以外部工程为主，而万科、中海等以自有工程为主。物业管理公司工程来源比例主流物业管理公司工程来源情况我国物业管理行业经过近30年的开展，在近10年随着房地产行业的开展以及存量物业水平的增加取得了快速开展。就单纯物业管理收入业务而言已经逐步形成了一个近万亿的市场。行业目前尽管依旧处于初级阶段，但龙头企业梯队已经初步形成，借助资本以及模式创新的力量，集中度提升将为这局部企业带来营业能力和利润水平长期提升的广阔空间。2015年物业管理行业在并购扩张和业务拓展的大背景下，百强物业管理企业全年实现营业收入总额1135.6亿元，同比增幅到达27.24%，收入增速进一步提升。从收入构造来看，物业管理服务占比到达83.27%，百强企业物业服务总收入945.67亿元，同比增长33.23%，在企业大举兼并收购和积极外拓工程的驱动下，物业服务收入增长明显。在做好“守正〞经营的同时，百强企业大力创新、拓展多种经营服务，多种经营收入总额为189.9亿元，增速为3.94%，占营业收入比例为16.73%。百强企业开展的多种经营业务主要包括社区服务、参谋咨询以及根据自身特色开发的其他业务。其中社区服务收入总值为70.83亿元，占多种经营比重37.29%。；其中，房屋经纪服务和社区电商服务是大局部百强企业开展多元业务的重要方向，两者在多种经营收入中占比分别为6.68%和5.42%。同时，基于自身技术优势和丰富的管理、运营经历，百强企业开展的参谋咨询业务全年收入727.10万元，占为8.04%。物业类型分类方面，15年百强企业住宅物业管理收入506.5亿元，占物业服务费总收入的53.6%，与14年同期相比增长68.1%，是物业企业收入的根基。办公、商业、工业园区管理收入占比分别为22.34%、6.80%和4.75%，其中工业园区管理收入增长显著，而办公和商业物业收入增速都要低于住宅增长水平。2011-2015年中国百强企业物业管理收入〔亿元〕及增速2011-2015年物业服务收入和多种经营收入增速百强物业企业收入构造分拆百强企业各类型业态收入占比百强企业收入分级情况从企业盈利能力来看，收入超过10亿的企业24家，同比增加8家，强者恒强趋势显著。收入3亿以上的企业数量大幅增加，而数量在3亿以下的百强企业数量有所减少，说明规模物业管理企业整体收入中位数在15年有所提升。住宅物业管理公司的收入方式分为包干制和酬金制两种，其中包干制是指物业管理企业收取固定物业服务费用，在支付物业服务成本之后盈余或者亏损均由物业管理企业所有或者承担；酬金制是指物业管理企业按物业服务协议约定的比例或数额从物业管理服务费用，其余物业服务成本和费用由业主承担。两种收入方式的利润核定方式不同，包干制是宽口径收取所有的物业费，再由物业公司承担管理支出成本因此毛利率水平较低；而酬金制的收入不考虑成本和费用支出，收入金额即为营业利润，毛利率为100%。包干制、酬金制收入类型以及对应利润率情况〔以中海物业数据为例〕合同类型收入模式毛利率每平米奉献收入每平米奉献毛利包干制物业管理企业收取固定物业服务费用，在支付物业服务成本之后盈余或者亏损均由物业管理企业所有或者承担13.6%48.056.10酬金制管理企业按物业服务协议约定的比例或数额从物业管理服务费用，其余物业服务成本和费用由业主承担100%4.234.23企业物业管理毛利率及合约形势占比中海物业包干及酬金制业务毛利率由于不同公司的物业合同以及收入方式不同，因此会造成毛利率的巨大差距，酬金制的比例越高，理论上在财务报表上反映出的毛利率水平越高。根据中海物业招股说明书中的数据测算，14年包干制物业合同每平米奉献收入能力在48元左右，每平米毛利6.10元，毛利率为13.6%；而酬金制的毛利率为100%，每平米的毛利奉献为4.23元。对于物业管理企业而言，服务质量是公司的核心竞争力，有助于提升单位面积的收入及利润奉献能力，同时也是外延式开展的重要条件。龙头企业通过精细化的流程管理、标准化的服务定位以及多元化的服务，赢得客户认可的同时，提升的业务黏性和业绩的稳定性。2015年百强企业的管理工程平均物业费为4.23元/平米，与2014年基本持平，各业态除商业物业之外，与14年相比均有不同水平的提升〔见图5〕。从城市分布情况来看，一线城市平均物业费为6.51元/平米，二线和三线城市分别为3.89元/平米和3.5元/平米。2015年百强企业不同城市平均物业服务费标准16年6月重点城市物业管理均价及同比各级别物业平均费用及相对于15年末增幅从城市的情况来看，16年上半年全国二十大城市物业服务价格指数同比上涨0.87%，环比上涨0.52%，平均物业服务费为2.08元/平米/月。由此可见百强企业平均服务价格高于重点城市平均水平。城市间的变化情况来看，16年上半年重点城市同比及环比物业服务价格均出现了不同程度的上涨，其中常州市涨幅最高，同比上涨4.13%，而单城市平均物业管理费用最高的城市为深圳，为3.1元/平米。不同档次的物业服务来看，中低端服务价格有所下降，二十大城市三星、四星级物业服务均价较15年底分别下降了0.13%和0.32%，而高端五星级物业那么上涨了1.37%。随着消费观念的升级和对于服务水平及要求的提升，业主对于高品质服务的价格承受程度提升，而中低端服务的议价能力那么在下降。2014-2015年百强企业物业服务费收缴情况百强企业11-15年平均续约率客户黏性方面，15年百强物业服务费平均收缴率为94.09%，比14年上涨1.07个百分点，其中住宅物业的收缴率最低仅为91.3%，与14年相比上升1.91个百分点，其他物业形式中商业物业是收缴率唯一降低的类型。续约率方面，15年百强企业管理工程平均续约率为98.8%，11年以来平均续约率都保持在98%以上。优秀物业公司良好的行业口碑是客户维持较高黏性的重要保证。利润奉献能力水平上来看，两种协议制度差距并不大，且各有利弊。包干制相对于酬金制而言，物业管理企业可以通过加强成本控制等方式提升毛利率，进而提升管理面积转换业绩的效率，但对于成本端的敏感性较高，用工成本的上升将会降低利润率。而酬金制名义毛利率高，业绩奉献效率相对稳定，随着在管面积的增加收入水平将会稳定提升，但是留给企业自身的业绩提升空间较小。行业盈利能力方面，15年百强企业净利润总值82.26亿元，盈利规模持续扩大；均值为3916.93万元，同比增长48.99%，12年至15年复合增长率到达37.61%。百强企业15年平均净利润率为7.43%，同比增长1.24个百分点。企业单位管理面积净利润奉献效率方面来看，15年百强企业平均在管面积净利润奉献规模为1.66元/平米，与14年相比提升0.03元，增速为1.5%。百强企业净利润均值变化百强企业单位在管面积净利润奉献15年百强企业营业收入构造和净利润构造比照TOP10企业营业收入构成情况比照从盈利构造来看，物业管理收入规模高，但新兴业务的利润奉献率高。百强企业2015年物业服务净利润均值为2699.67万元，占企业平均净利润的68.92%，多种经营净利润均值达1217.26万元，占比31.08%。TOP10企业多种经营收入占比到达28%,明显高于百强企业的平均水平。比照来看，多种经营在为百强企业创造利润方面发挥了关键作用。在这种业务特征街构造下，龙头物业管理企业在业务拓展的策略上一方面坚持扩大管理规模，通过提升服务水平和管控制量提升根基业务的业绩奉献能力；另一方面，在多种经营服务领域，积极融合渗透新技术，开展附加值高的多元业务，培育新的业绩增长点。根据房地产企业开发流程物业管理业务从前期工程立项规划设计的时候便会介入前期管理，在户主接收验收后，便可以进入前期管理阶段，而在入住后业务大会和物业管理公司之前签署正式的协议，开场正常物业管理工作。因此对于物业管理公司，未来几年的增量业务可以通过当前签署的合作意向协议来确认。物业管理过程的阶段百强企业15年的合同储藏工程总数为14736个，均值为70.3个，同比增长15.82%；合同储藏工程总建筑面积均值为172.81万平米，同比增长13.62。百强企业合同储藏规模连续四年增长，未来的工程开展和拓展有相当好的保障。合同储藏工程均值及增速合同储藏工程面积及增速百强企业2015年经营成本总值为人民币908.04亿元，均值43239.94万元，同比2014年增长16.56%。2015年百强企业营业成本率均值为79.96%，同比2014年降低了7.32个百分点。营业成本率的下降得益于更为快速的营业收入的增长。从成本控制来看，2015年Top10企业的营业成本率为75.13%，比2014年下降7.06个百分点，相比同期百强企业低4.83个百分点。智能化管理的引入和高新技术的应用是降低营业成本率的关键。通过新技术对传统物业服务在软硬方面进展自动化、信息化、智能化升级，大幅降低企业管理、运作、耗能方面的成本，实现根基物业管理成本的有效降低；通过引入高新技术，使得复杂业务和重复性作业变得扁平化、智能化和标准化，降低企业人员数量和劳动强度，降低了企业的人工成本。Top10企业得益于在这两方面更有效的投入，使得营业成本率保持在较低水平。2015年百强企业内局部层级营业成本率情况Top10企业与百强企业营业成本率比照从成本构造来看，人力成本依然占成本一半以上，构成百强企业营业成本的主要局部。2015年百强企业人员费用占比56.79%，较2014年小幅增加0.32%。高新技术的使用对人才的要求更高，智能化的的管理提高了个人的服务效率，人均产值得到提高。因此，人员费用也随之有小幅提升。2014-2015年百强企业成本构成情况比照虽然通过智能化和高效管理系统提升了局部物业管理企业的管控效率以及人均产出能力，但物业管理业务依旧属于劳动密集型行业。保安、清洁、园艺、景观美化等服务，需要大量的劳开工人以及专业管理人员。而近年由于通胀而上升的劳动成本、公共服务成本以及物料成本，令物业管理行业承担了较大的成本上升的压力。主要城市平均最低工资2014-2015年百强人均管理面积和人均产值从员工构造和工资水平来看，15年百强企业总人数与14年相比上升6.9%，员工工资总额为467亿元。平均工资同比上涨8.72%。企业在15年均不同程度的优化了人员构造，借助互联网技术的开展和资本市场对于物业行业的支持抓住机遇积极扩张。2015年百强企业从业人员年人均工资情况2015年百强企业员工工资支出分布情况物业管理企业可以通过将根基物业外包来降低业务运营成本，同时提升专业服务水平。15年有169家百强企业将局部根基业务外包由专业企业来进管理，与14年相比上升6.29%。百强企业15年外包员工人数为38万，比14年增长10万人，增长幅度到达36%。外包岗位和业务比例的提升，可以降低物业管理公司的刚性成本支出，把人员较多且技术含量较低的业务剥离，由专业的外包公司承担相关的工作，集中精力提升核心业务的水平。物业管理公司那么可以作为中间商在外包公司和客户之间，对于服务提供评价和评分，有益于形成对于服务良性反响和评价，对于客户和物业公司而言都有益处。百强企业根基业务外包人员情况〔万人〕2015年百强企业各类务外包工程数量占比情况2014-15年百强企业员工总数和外包岗位总数物业管理行业伴随着房地产开发业务而出现，开展的基本驱动来自于中国的城镇化水平及人均可支配收入的增长。城镇化增加导致城市的数量以及规模增加，对于住宅、商业以及其他地产工程增加，而对于对应物业管理服务的需求也越来越多。根绝国家新型城镇化规划〔2014-2020〕，预期常住人口城镇化率将于2020年到达60%，而小康水平的城市人均居住建筑面积那么可到达35平米，按照15年的人口数据推算存量住宅的总建筑面在2020年的时候可以到达288亿平米。城市人口数量的增加是居住、商业消费、办公需求基本原因。截止到15年末，我国在建工程的总面积为73.5亿平米，其中住宅工程51.1亿平米，按照当前价格计算物业管理行业总规模价格会超过万亿。此外，由于人口构造的变化，改善性需求将逐步成为住宅市场的主导需求。随着人口构造中34-49岁人群比例的提升，购房人群对于住房面积、物业环境、小区绿化等改善性因素的需求将会提升，叠加二胎因素的影响，改善性工程的销售以及供应比例在未来都将提升。与刚需工程注重根基的功能不同，改善性工程在服务和社区居住体验上有较高的需求，物业管理的升级是居住升级里非常重要的组成局部。因此，改善性工程对于高水平物业服务的需求，将会更加强烈。于此同时，高水准的物业管理也是社区以及房产价值提升的重要条件，随着地价以及房价水平的提升，购房者对于物业管理能力的考量，对于购房决策也有极大的影响。因此未来物业管理市场将在规模〔新增工程〕和价格〔物业费用水平〕两方面获得提升。中国总人口、城市人口以及城镇化率城镇人均住房面积〔平方米/平〕购房适龄人口及需求构造变化从社区物业行业现有的主体关系来分析，在物业管理市场中，基本矛盾有两个：一个是服务主体的专业性较差，和被服务主体的体验意识觉醒之间的矛盾，二是业务、开发商、物业服务企业和政府的信息不对称的矛盾。这两个矛盾是物业管理行业变革的内在动力。随着行业标准化集约度的提升，物业管理标准以及服务价格标准的共识将会逐步达成。而社区物业逐步完善的外部驱动因素两个，一是“互联网+〞的宏观大势，互联网势力加速向社区物业领域渗透；二是当房地产由增量市场转变为存量市场，社区物业服务是盘活存量、增加客户粘性、实现企业及品牌增值的关键。目前物业管理行业在地产行业开展的带动下，正在经历属于行业自身的重大变革，行业在传统经营模式的保障下，一方面传统的住宅物业销售模式的升级以及房地产行业稳定的增量开发，为物业管理行业带来较高的根基增速；另一方面，物管企业自身寻求多业务拓展和平台资源的嫁接，增加盈利模式和业绩附着点，增加企业盈利能力和拓展实力。传统物业管理行业各主体之间的关系中国物业管理行业开展逻辑概述主流物业管理公司在行业开展的大趋势下更具优势，12年至15年百强企业管理面积年均复合增长率到达33.9%。随着互联网、移动互联网、大数据等高新技术与行业的深度融合，物业服务企业逐步打破地域界限走向全国化，局部具备相当规模和品牌影响力、有较强资源整合能力且在移动互联网应用方面较为成熟的优秀物业服务企业，受到资本市场的密切关注。通过兼并收购不断扩大市场份额，促进展业集中度迅速提升，淘汰落后企业，实现了行业跨越式开展。百强企业15年收购200余家物业服务企业，收购物业管理面积总计为3.85亿平方米，占百强企业的全年管理面积的22.1%。借助资本市场的力量，企业可以通过收购不断拓展企业管理规模，有利于快速提升市场占有率，提升竞争力。物业管理行业收购事件一览收购方时间事件彩生活2015.2并购香港世纪物业，进驻香港。2015.6彩生活斥资3.3亿元并购开元国际物业管理100%股权。2016.6据传万达将会出售旗下物业工程给把戏年，包括住宅、商业等中海物业2015.5以5000万元收购中海宏洋物业100%股权。万科物业20