贡舒片区A3-11地块经济可行性报告

贡井区A3-11地块经济可行性报告谨呈二○一三年九月序近期贡井区A3-11地块即将挂牌拍卖，本报告将根据对区域市场深度研究分析，以及对地块自身情况地透彻剖析，给出经济性的技术参考建议！报告框架结构区域市场研究23区域发展分析1地块价值分析项目定位及物业建议4经济可行性研究5地块位置情况地块位置情况：南临S305南环路段，双向六车道，即三和槟豪汽车4S店街对面；北对自贡育才小学校新校区；西毗汽车4S店及未来车管所；东携新项目紫郡西城地块处于贡井区新城片区，且为未来核心居住片区，居住氛围渐起；贡井区老城区贡井区新城区地块基础参数建筑用地范围北侧绿化广场东南侧侧绿化广场西南侧侧绿化广场东侧配件道路西侧配件道路地块红线地块方正、面积略大，容积率及建筑密度较低、地块本体可塑性较强；指标类别数据单位用地性质住宅兼容商业用地面积93.2亩最大总容积率（含商业）2.5兼容商业比例≤20%总建筑面积（不含架空层）155178.00平方米住宅面积下限142763.76平方米商业面积上限12414.24平方米总建筑密度≤25%其中住宅密度≤18%基底面积38794.5平方米车位数1552个绿地率≥30%地块规划要求内容规划要求公共租赁房建筑面积5%，即7758.9㎡，且单套建筑面积不超过60平米，布局于和平路杨家坝片区D-7，D-8,D-9地块内建筑设计要求地块须退距东西南北侧规划道路红线不小于10米，临街建筑贴边率不得大于40%临街居住建筑外立面需进行公建化处理，东、北城市主次干道商业应独立设置，商住分离建筑抗震等级按7级设防交通规划要求①车行和人行交通须结合规划道路设置②按1.0停车位/100㎡建面配置停车场，地面车位数不得超过总数15%绿化要求①绿地率≥30%②地块北、东南、西南侧设置临街绿化广场，并后期无偿提供市民使用配套要求①配套服务用房②无偿配套建设南、西侧城市道路公租房7758平，最少约129套，退距最少10米，并承建绿化广场和男、西侧城市道路；12734地块四至情况①号地标：地块位置②号地标：蓝光·贡山一号③号地标：育才小学校④号地标：西城湿地公园⑤号地标：紫郡西城⑥号地标：雅筑、荣新贡院⑦号地标：三和槟豪汽车A号线条：长征大道B号线条：南环路，即S30565AB地块四周以未开发地块为主，西、南侧紧挨汽车园区，东侧靠近居住区，北向民房和学校，整体环境略好；地块交通及配套地块A3-11长征路S305交通主要以长征路和S305为主，地块四周均有较便利的交通组织；配套主要集中在地块东北向，产业聚集，生活配套缺乏，便利不足；社区内道项目周围半径配套：学校：育才小学、青杠林小学、自贡九中医院：自贡市三医院、自贡市五医院银行：工行、农行、交行市政：贡井人民公园、西城湿地公园餐饮：餐饮一条街······地块交通及配套地块周边一定半径配套基本齐全，但整体商业处于起步期，便利性不足；地块SWOT分析潜在威胁临近产业园区，居住认同度较弱，生活配套不足；

自身优势（

strength）地块方正，易开发，易布局；低容积率、低建筑密度，易打造高素质产品；占地面积略大，具备打造出项目品牌口碑条件；

自身劣势（

weakness）开发成本较高，无偿配套建设多个工程地块位置较深，四周呈被围堵状，昭示性较弱；须修建公共租赁房，影响后期销售；潜在机会地块处于新城核心居住区，有一定区域认同度；临近城市主次干道，交通便临近汽车产业园区，有一定产业客户支撑；临近湿地公园、育才学校等客户置业重点关注因素；内部来说，地块自身优势明显，外部来说，机遇条件较多；地块特殊考虑地块A3-11预赔付地块约30亩自由地块约20亩在本地块A3-11之外，公司在此地块周边将有两块土地，其一是【原自有地块，约20亩】，其二是【政府与赔付地块，约30亩】;若成功拍得A3-11地块，可将三块土地合并分期开发，扩大开发面积，并易形成项目品牌度和物业符合性，可实现各个土地属性的最大化利用；有一定的土地整合机遇，扩大开发面积，优化资源配置，可实现企业名利双收；地块情况小结地块方正，占地面积较大容积率、建筑密度较低自身承建一定量无偿工程区域新城核心居住区交通便利、产业布局支撑教育、居住环境优越配套不足，生活便捷低特殊契机：地块本体：外部环境：有一定的土地整合机遇，扩大开发面积，优化资源配置，可实现企业名利双收；区域新城核心居住区属性优质的地块，并具备多个优越的外部条件和资源重组，配置优化，实现企业名利双收的机遇000报告框架结构区域市场研究23区域发展分析1地块价值分析项目定位及物业建议4经济可行性研究5城市规划：规划中心城区形成“一绿心、两片区、三组团”的空间布局结构。“一绿心”将建设百万人口城市的“城市复合功能绿心”；“两片区”分别是自井—汇东片区、东部新城片区；“三组团”分别是贡井—舒坪组团、大山铺组团、沿滩组团。近期规划到2015年，中心城区建设用地规模达到100平方公里以上，聚居人口达到100万以上；远期规划到2030年，中心城区建设用地规模达到140平方公里，聚居人口达到150万。城市核心区贡井

-舒坪组团东部新城大山铺组团沿滩组团汇东片区区域发展——城市规划产业规划：规划形成“一带、四园、七区”的市域产业空间布局。“一带”指沿乐自高速的产业发展带，集中规划市域四个重要工业园；“四园”为自贡国家高新技术产业园、沿滩工业园、富顺晨光工业园、荣县工业园；“七区”为贡井成佳工业及农副产品加工区、大安牛佛工业及农副产品加工区、荣县长山工业区、荣县新桥工业及农副产品加工区、富顺代寺工业区、富顺赵化农副产品加工区、富顺板桥农副产品加工区。工业及农副产品加工区国家高新技术产业园沿滩工业园工业及农副产品加工区区域发展——产业规划成渝腹地资源工业经济基础得天独厚的旅游资源道路相互贯通西南三省枢纽图：处于川南经济带核心位置上的自贡五市横向联系，必经自贡。三省陆地交流，必经自贡。川南风情旅游，必经自贡。战略地位：川南五市崛起，自贡是门户重镇——集川南经济、文化特色于一体。自贡于川南大发展整体区位中的重要性川南城市带，位于成渝经济圈腹心位置南出海通道，必经之路西南三省中枢纽带区域发展——战略地位报告框架结构区域市场研究23区域发展分析1地块价值分析项目定位及物业建议4经济可行性研究51.自住型占主导：自贡市场受政策影响小，属于典型的自住市场；

市场起步时间晚，产品不成熟自贡进入稳定发展的房产市场阶段才2年时间，市场缺乏对投资客户的强大吸引力消费投资形态发展不成熟整体看来，近年来自贡的经济发展相对落后，居民的消费投资意识及经济支付能力不足，无物业投资需求经济发展现状决定了自贡对区域外人群外辐射力尚未显现由于社会就业机会、交通及生活配套等城市发展现状，自贡对区域外人群的牵引力不足，区域外客群对其物业无明显需求根据对自贡主流楼盘市调结果表明：自流井：远达仁和半岛、尚东美域贡井：蓝光·贡山一号、西城雅筑南湖新区：泰丰国际城、南湖公馆市场特征自贡市场的客户置业目的以自住为主，几乎占到90%以上的比例，投资客户少自住型市场表现自住型市场成因2.封闭性市场：自贡市场是一个典型的“封闭型”市场

典型的二级城市市场特征，市场供给主要为自贡区域内客户消化，对区域外客户辐射能力弱

开发商以自贡本地为主，部分有多年本地开发经验，但开发仍不十分成熟，部分开发商已建立起一定的品牌和客户认知产品主要满足本地人自住购房需求（换房改善居住环境或初次置业），少量投资性置业需求封闭型市场表现封闭型市场成因根据对自贡主流楼盘市调结果表明：区域内三大板块的客户相对封闭，各自主要消化板块内部的置业客群，尤以贡井区域最为明显随着城市规划的进展，汇东新区，南湖新城，沿滩新城等新城的建设，中铁、恒大、蓝光等大型外来开发商进驻自贡进行开发，这个种封闭性市场格局将可能逐渐被打破区域项目开发商客户来源区域外辐射力汇东尚东国际本土汇东、自流井较强颐和上院本土汇东、自流井较强都市森林本土汇东、自流井较强自流井仁和半岛本土自流井弱绿洲花园本土自流井弱东方云顶本土自流井弱贡井西城尚峰本土贡井很弱西城雅筑本土贡井很弱市场特征贡井区域距离主城区较远，客群覆盖范围较小；自流井区域属于老城区，暂无新可开发土地，无新项目；汇东区域前期推出项目基本售罄，新项目少，以市政府为中心的新的成熟居住区逐渐成型；受政府规划推动，南湖新城和沿滩新城成为继汇东过后的新一轮开发热点。贡井区大安区沿滩区高新区自流井区3.城市社区多核发展：新的房产开发格局成型，自流井和汇东区域可开发土地量小，南湖新城和沿滩新城在政府规划推动下可望发力。市场特征4.房产发展处于“上升通道期”：在市场基本面总体向上的大前提下，市场现实面往往受到各种因素影响而出现波动，进而形成不同的波动阶段市场特征基于我国国情，一级主要城市受宏观金融调控影响，“迫使”成都地产市场现实面提前上升至②“高位盘整期”，目前成都市场基本进入③“下降通道期”：降价正成为成都房产市场主流，“价不降则无量”；自贡市场本身发展滞后于成都，但市场内的泡沫大大少于成都市场。目前房地产政策令自贡房产市场的发展受到一定影响，增幅略有减缓，但整体仍然处于①“上升通道期”，量价稳步攀升。①③②④市场基本面不受政策影响的市场现实面③政策影响下的市场现实面①③②④市场基本面不受政策影响的市场现实面③政策影响下的市场现实面成都市场发展曲线自贡市场发展曲线市场大势对本项目的启示自住型市场封闭型市场城市社区多核发展处于上升通道期区域市场多为刚性需求，泡沫相对一线城市较小，真正舒居型品质项目是市场需求。对自贡外的区域辐射力弱，多为区域内市场需求，只有强有力的产品才能吸引自贡区域内其他板块的需求客群。规划将形成多个城市中心，新城的建设对老城区形成较大的冲击和客户分流。市场目前发展较为稳定，应趁大势良好的情况下，抢占先机，快速增长市场特征土地市场自贡市2013年商住用地成交明细表序号地块位置用途容积率面积（亩）成交价

（万元/亩）价款

（万元）成交

时间1南湖生态城B-23地块商住1-2.5143未知拍卖起始价37110万元，加价幅度143万元2013/8/21已拍卖成交2马吃水马桑沟B1-01地块商住1-2.898260255162013/7/12已拍卖成交3贡舒片区A3-21地块商住1-2.568315拍卖起始价8811万元，加价幅度68万元2013/6/18已拍卖成交4贡舒片区A3-10-2地块住宅1---331未知拍卖起始价3707万元，加价幅度31万元2013/6/18已拍卖成交5沿滩新城区D-08地块商住1---3221115254432013-3-296沿滩区富全镇英才预制厂地块商住1--2.32961912013-3-287汇东新区卧龙湖盐卤浴片区C1-7地块住宅1--1.11334863892013-3-228汇东新区卧龙湖盐卤浴片区C1-01地块住宅/餐饮1.148346222222013-3-8自贡市2013年土地市场成交量较少，截止目前累计挂拍出让面积约839亩，交总价约7.98亿元，成交均价约95万元/亩。江北组团

大安片区贡井区自流井区南湖片区沿滩新城自流井区：传统老城片区，自贡政治经济文化中心。区域居住环境较成熟，但缺乏后续开发及规划支撑。贡井片区：自贡市传统工业区,区域发展落后，规划力度较弱，属城市边缘地带，在标杆项目的带动下区域价值升级；南湖片区：目前自贡热点开发区域，未来城市发展方向。沿滩新城：政府已着手进行规划打造，目前道路扩建中，区域开发项目较少；大安片区：自贡城市中心区的重要组成部分、传统工业基地、农副产品供应基地和文化旅游区，区域成熟度低，后期规划向好；住宅市场——组团划分江北组团

大安片区贡井区自流井区南湖片区沿滩新城自流井区：老城区域，土地供应少，缺乏后续开发及规划支撑。典型楼盘：檀木林·国宾府、尚东美域贡井片区：自贡市传统工业区，汽贸区入住和道路改造建设带动区域价值升级，后期发展潜力较大。典型楼盘：蓝光·贡山一号、西城尚峰南湖片区：目前自贡热点开发区域，未来城市发展方向，目前土地供应量较大，且房产市场竞争激励。典型楼盘：泰丰国际城、南湖公馆沿滩新城：产业带动，城市重点发展区，未来供应增长迅速，土地供应量较大，为成为未来竞争热点典型楼盘：创兴·龙湖时代、恒大绿洲大安片区：地势原因，土地供应不足，目前项目集中于凤凰山区域。典型楼盘：恒大名都、凤凰新城住宅市场——组团特征江北组团

大安片区贡井区自流井区南湖片区沿滩新城自流井区：核心客群：自贡老城区各区置业客群重点客群：打工返乡置业客群偶得客群：临近郊县客群及其他二级城市客群贡井片区：核心客群：贡井本区域置业客群重点客群：部分临近郊县及乡镇客群偶得客群：老城区部分客群南湖片区：核心客群：自贡老城区及各区置业客群重点客群：周边郊县及乡镇客群偶得客群：其它二级城市消费者沿滩新城：核心客群：老城区内及各区置业客群重点客群：临近郊县及乡镇置业客群偶得客群：其它二级城市消费者大安片区：核心客群：自贡老城区各区消费者重点客群：打工返乡消费者偶的客群：临近郊县消费者住宅市场——客户特征典型案例分析——蓝光·贡山一号项目位置贡井区新城长征大道南侧产权年限住宅70年总建筑面积约40万平方米开盘时间2011年7月（一期）入住时间2012年（一期）占地面积304亩容积率1.9绿化率35%建筑形式电梯+花园洋房+别墅户型情况套二：53-73㎡套三：91-100㎡销售分期情况分期分4期开发，项目一期交房入住，二期在售，三期以洋房和别墅为主待开发，四期为项目商业配套蓝光·贡山一号二期平面图一期二期三期四期分期状态产品情况面积区间价格走势一期交房入住高层电梯93-132㎡3900元/㎡二期在售高层电梯+洋房高层：50-130㎡洋房：79-100㎡高层：4300元/㎡洋房：5500元/㎡三期待开发洋房为主————四期待开发商业配套————典型案例分析——蓝光·贡山一号蓝光贡山壹号最新高层报价为4300元/㎡，最新洋房报价为5500元/㎡，近30个月的销售价格上涨了300元，涨幅为7.5%；与本项目2010年06月02日第一次对外报出的4000元相比，36个月以来，销售价格累计上涨了300元，涨幅为7.5%。蓝光贡山壹号高层最新销售均价4300元/平方米，

36个月以来，销售价格累计上涨了300元，涨幅为7.5%。典型案例分析——蓝光·贡山一号典型案例分析——创兴·西城尚峰项目位置自贡贡井区长征大道产权年限住宅70年总建筑面积13.4万平方米开盘时间2011年12月入住时间2013年12月占地面积47亩容积率3.39绿化率31%建筑形式高层电梯住宅总户数1233户目前价格4800元/平米建筑布局：集商住于一体的综合性小区，整个小区分别由9栋25、26层的高层电梯公寓组成围合式布局；建筑风格：ArtDeco新古典主义建筑立面；产品打造：纯电梯高层住宅，两梯六户和两梯四户为主；公交16路、26路、31路高速距离成渝高速入口6公里教育育才小学九中三中医院三医院、贡井区妇幼保健院、三医院分院银行中国银行、建设银行、交通银行社区配套青杠林菜市场、贡兴路美食街、中国移动典型案例分析——创兴·西城尚峰项目面积区间为

70-100㎡，以刚需两居和三居室为主，赠送面积较小，有一定可变空间。面积套型数量占比70㎡套二单卫20016%84㎡套二单卫1048%89㎡套三单卫15312%82㎡套三单卫36430%94㎡套三单卫31225%100㎡套三双卫1008%典型案例分析——创兴·西城尚峰典型案例分析——创兴·龙湖时代项目位置时代大道与两湖大桥交汇处产权年限住宅70年总建筑面积25.7万平方米开盘时间2012年9月入住时间2014年12月占地面积116亩容积率2.5绿化率40%建筑形式高层电梯住宅总户数2184户目前价格4700元/平米建筑布局：纯电梯高层住宅，15栋18-32层的电梯高层及两栋独立商业构成，围合错位建筑布局；建筑风格：

ArtDeco新古典主义建筑风格采用两梯六户项目；景观打造：园林面积高达32000㎡，中国传统园林的造园意境，花岗石、人造石材和自然石材有机结合。公交32、41路高速距离成渝高速入口2公里教育双语幼儿园、沿滩区第二小学、汇东实验学校医院暂无社区配套篮球场、儿童嬉水池；大型休闲广场、花坛、台阶等典型案例分析——创兴·龙湖时代项目面积区间为

72-136㎡，套型涉及较广，赠送面积较大，户型结构合理。面积套型数量套型占比总量占比72㎡套二单卫12820%6%63㎡12820%6%68㎡38460%18%86㎡套三双卫80057%37%93㎡38427%18%107㎡1289%6%115㎡967%4%128㎡套四双卫6447%3%136㎡7253%3%典型案例分析——创兴·龙湖时代报告框架结构区域市场研究23区域发展分析1地块价值分析项目定位及物业建议4经济可行性研究5规划发展提高了城市吸附力和活力，市场需求将逐渐增加；房地产市场成熟度较低，房价基础较低，具有较大的发展上升空间；贡井区板块发展相较落后，处于宏观市场价值洼地，受产业规划和品牌发展商（蓝光），将加大对城市挤压客群和郊县客群的吸附力；市场典型项目受产品设计影响较大，功能性产品和外在形象颇受市场认可；客群封闭性较强，地缘性客群占各项目成交客群的绝对比值；市场研究小结市场占位区域市场表现：贡井片区市场梯队明显，蓝光·贡山一号占据着市场第一梯队，紧随其后的是创兴·西城尚峰，紫郡西城扫底低端市场；地块本体条件：地块优势突出明显，属性素质较高，外部利好机遇条件丰富，具备较强的可塑性；市场核心难点：在客群一定量的情况下，蓝光·贡山一号市场地位难以撼动，价格及品牌聚集效应均将难以形成有效的客户拦截；第三梯队第一梯队第二梯队月均：80-100套代表项目：蓝光·贡山一号，品牌开发、大体量项目，低价跑量，搅动市场月均：40-50套代表项目：西城雅筑、西城尚峰，量价平衡，小步快跑月均：15-20套代表项目：紫郡西城、西城国际，小体量，缓慢滞销，市场认可度较低市场量价梯队市场占位打造产品特色和高附加值产品挑战蓝光贡山一号，并借其品牌和强大的客户聚集能力为己所用；领导者—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业领袖非行业领袖次/非主流市场敏锐的机会主义者客户定位刚需客户定位结合本案产品定位，刚需产品客户以年轻客群为主，年龄在25-35岁之间，绝大部分来自于本地年轻客户、产业客群以及外延投资兼自住客户。区域贡井区主城区乡镇比例80%10%5%说明多为本地产业客户、公务员等多为双楠大道沿线产业客户——年龄30岁以下30-40岁40-50岁50岁以上比例30%45%20%5%说明区域客群主力，首置、婚房特征较为明显本地需要进行环境改善的原住民、产业客户、上班族属偶得客户，主要来自于挤压型客群属偶得客户改善型客户定位结合本案产品定位，改善型客户主要来自于本地原住民以及周边乡镇客群，辅以主城区改善型客群，年龄以35-50岁为主，主要用于改善型居住。区域贡井区主城区乡镇比例45%20%35%说明多为私企业主和本地公务员、企事业单位员工多为老城区私企业主长土镇、成佳镇等年龄30岁以下30-40岁40-50岁50岁以上比例5%35%40%20%说明区域客群主力，首置、婚房特征较为明显本地需要进行环境改善的企事业单位员工、公务员和私企业主乡镇改善居住环境客群偶得客户客户定位就业人口增多需求体量增加产业产值提升消费指数提高贡井区按照走新型工业化路子，坚持“工业立区、工业兴区”发展战略，川南汽贸产业园将规划形成“一心、两轴、多通廊”的空间布局结构。川南汽贸产业园规划设计鸟瞰图川南汽贸产业园金融规划设计图川南汽贸产业园会展中心规划设计图客户定位产业客群

次要客户重要客户核心客户重要客户群区域：贡井区产业客群、乡镇客群年龄：25-35岁、40-50岁职业：周边产业客群，城市挤压型客群区域：贡井区原住民年龄：30-45岁家庭：三口之家核心客户群城市挤压型客群、外地二级城市关联性客群次要客户群客户定位市场表现客户判断

宏观市场

按照客户的需求和市场的表现来看，三房居多、其次两房、少量四房和一房；

结合客户的改善性需求和控制总价的原则，主要以功能性三房为主；根据市场表现，改善性产品面积建议在90-120平；产品主要突出赠送、功能性，并保证一定的居住舒适性（空间尺寸、阳台等）；通过前述三个维度进行分析，户型设计原则蓝光·贡山一号：72-84套三单卫畅销创兴·龙湖时代：86平紧凑三房畅销、120平阔尺四房表现不俗市场需求量预计将逐渐增加，区域客户吸附力将逐渐增强，市场即将进入快速发展通道；三房需求最多，两房其次；75-90平米产品需求旺盛；产品定位特色化资源配合户型功能设置园林风格建议1.功能性为主，享受性2.体验化，人性化3.风情化，生活化4.风格标签化建筑风格建议产品价值—【景观舒居·挺拔气质·明星社区】产品定位项目定位

低密华宅·城市中央·公园生活区充分挖掘地块自身属性优势条件方正、低迷、大面积充分挖掘城市新区价值产业新城价值、交通价值地块内部具有塑造具有较强的景观资源及湿地公园区域核心居住区报告框架结构区域市场研究23区域发展分析1地块价值分析项目定位及物业建议4经济可行性研究5经济可行性研究地块经济指标：项目经济技术指标项目数值单位规划要求规划净用地面积62071.2㎡规划净用地面积×666.67

93.11亩规划要求指标总建筑面积194748.39㎡地上建筑面积＋地下建筑面积地上建筑面积155178.00㎡用地面积×容积率住宅面积139660.20㎡总地上建筑面积-商业面积商业15517.80㎡按照商业10%计（含农加市场）地下建筑面积39570.39㎡地下车位按1个/100平，单个含公摊面积30平计算，并减去15%地上车位（商业）绿地面积18621.36㎡用地面积×绿地率道路及停车用地27932.04㎡净用地面积-绿地面积-净用地面积×建筑密度整体容积率2.5

按最大容积率计算绿地率30%

按规划要求建筑密度25%

整体25%，其中住宅建筑密度不大于18%由于地块位置和周边环境限制，建议商业比例以10%为准，满足项目社区配套及周边半径500米以内的区域即可，降低后期商业销售风险；将住宅面积最大化，提高项目居住的纯粹性，进而提升项目产品设计和营销形象包装；车位情况建议尽量放入地下，地上车位主要为商业配套样本选择原则：区域就近原则，选择贡井区范围内，板块内及相关竞争圈层板块项目；土地相似原则，选择土地属性段与本地块类似的在售项目；定位相似原则，选择楼盘定位中高端，项目素质上与本项目相似产品。样本选择项目：选择区域内项目和市场典型性项目，为保证价格的相对可比性，以期得出相对客观可行的价格建议项目名称近期成交价（元/㎡）板块蓝光·贡山一号4300（高层）贡井区创兴·西城尚峰4400贡井区创兴.龙湖时代4500南湖新区住宅价格判定：样本选择经济可行性研究住宅价格判定：市场比准法以蓝光·贡山一号、西城尚峰、龙湖时代为参考依据，则本地块当下价格为4227元/平经济可行性研究评估项目权重蓝光·贡山一号创兴·西城尚峰创兴.龙湖时代本案区位25%7586产品面积20%8788交通情况10%8687配套15%8666周边环境10%8698开发品牌10%9886物业档次10%9778加权得分100%7.956.257.76.9参考项目权重考虑走量及区域同质因素，走量及区域同质越好，权重越高45%40%15%100%销售价格（元/㎡）

4300440045004227从自贡2013年8个月的量价走势来看，整体量价关系呈逐渐向上态势，市场表现稳定；从去化量来看，近8个月呈缓慢递增的走势；从市场均价走势来看，呈三级跳的快速上扬，上扬幅度达到20%；量价关系呈正比例情况，价格的快速上扬并未快速的在销量上有反弹表现；住宅价格预判2013年近8个月市场呈量价齐升态势，价格增幅达20%，处于典型的房地产『发展阶段』，预计价格将在未来半年（理论值）后达到价格峰值；住宅价格预判从贡井区典型项目蓝光·贡山一号近两年的量价走势来预判区域内能实现走量的价格递增关系；从价格来看，自2011年3900元/平到2013年4300元/平，实现逐步上扬，并达到10%的增幅，且实现区域去化标杆的经营目标；从量价关系来看，价格和去化量呈反比例关系，但并非唯一的影响因素，2012年9月-2013年3月的阶段统计来看，远比3400元/平要高从前期分析来看，4500元/平是贡井区市场中价格和销量的平衡值，并实现10%的递增幅度；宏观市场表现：2013年近8个月价格攀至4964元/平近8个月实现价格三级跳，增幅在20%去化量并未受价格上扬而降低，市场企稳据宏观市场发展分析预判和中观市场价格特征分析，可预判评估地块价格将在3年内（前期开发+后期销售）实现13-15%的增幅，均价约4600元/平000中观市场表现：4500元/平是贡井区量价平衡敏感线典型项目贡山一号价格实现一年增幅等同三年增幅效果，达10%市场比准法，本案目前可实现4227元/平住宅价格预判样本选择原则：区域就近原则，选择1公里范围内，新兴板块的商业时间就近原则，选择近2年左右同物业价格样本选择项目：以创兴·西城尚峰、南湖国际社区项目名称近期成交价（元/㎡）板块创兴·西城尚峰一楼30000元/㎡二楼18000元/㎡贡井区南湖国际社区一楼30000元/㎡二楼12000-18000元/㎡三楼8000元/㎡高新区商业价格判定：经济可行性研究综合考虑周边项目商业的销售价格和住宅商业销售价格比，保守预期本项目商业均价在12000。地下车位价格判定：经济可行性研究楼盘名称车位售价地址豪斯登堡3-5万

汇东路西段（宏发小区旁）雄飞·凯悦星城小型3-5万大型6-8万汇东路中段檀木林国宾府9万檀木林体育场南侧水岸豪庭7.8万丹桂大街南延线综合比较整个自贡市地下车位售价，预测本项目地下车位价格在70000。经济可行性研究项目产值表：项目产