第一章不动产与不动产估价1

第一章不动产与不动产估价第一节不动产第二节不动产价格第三节不动产价格影响因素重点提示：本章为不动产的基础概念部分，主要介绍了不动产的定义、特征，不动产价格的概念、分类和影响因素讨论大家日常生活中理解的不动产价格指的是什么？汽车是不是动产？

什么样的汽车是不动产？讨论老爷车？抵押之后？有些石油输出国的富人买的汽车就不是为了开的，放在房子里面为了显示富有的？没有卖出的汽车？房车露营地树木、尚未收获的农作物是否为不动产？讨论电脑、电视、书桌是不是不动产？讨论电脑、电视、书桌是不是不动产？讨论讨论钢筋、水泥是不是不动产？动产和不动产有时是可以互变的。各国对动产与不动产的界定也是不同的。现在，国际上并不是单纯地把是否能移动及如移动是否造成价值的贬损作为界定动产与不动产的唯一标准，而是综合考虑物的价值大小、物权变动的法定要件等因素。例如，飞机、船只等，国际上通行将其界定为不动产。因为其价值较大、办理物权变动时要到行政机关进行登记等。

第一节不动产（一）不动产的概念关于不动产的定义有很多种。在民法中，将财产（或称为物）分为动产和不动产两类（柴强，2001）。对动产和不动产而言，通常是指财产能否自由移动为依据进行划分的。关于不动产的界定，日本民法典第八十六条规定：“土地及其定着物为不动产。”第一节不动产（一）不动产的概念意大利民法典第八百一十二条则详细规定：“土地、泉水、河流、树木、房屋及其建筑物，即使是临时依附于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或者是人为地与土地结为一体的物品是不动产。固定河岸或者河床之上并且为永久使用而建造的磨房、浴场、以及漂浮在水面上的建筑视为不动产。”（一）不动产的概念中国大陆有关立法中也使用了不动产的概念，如《中华人民共和国担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上建筑物。”此外，美国不动产术语词典对不动产（RealEstate）的定义为：在法律上，不动产是指土地（Land）以及或多或少依附于土地的一切物体，不动产所有权从地球中心直到无限边际。（一）不动产的概念美国有关教科书对不动产的概念作了进一步说明：如EdmundF.Ficek等人（1990）指出，法律对土地的表述为：土地包括地表以下、地球表面、以及地表以上的空间，也包括如树木、水，以及地表以下的矿藏和其他物资等自然物。而不动产不仅包括以上所指的土地，还包括人类对土地的改良，以及利用土地的若干权利。土地购买者购买的不仅是土地本身，也包括建造在土地上的一切房屋建筑和构筑物（Structures）等。本课程的定义是：不动产是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变和造成经济损失的财产。第一节不动产（二）不动产实物与权益不动产实际上是实物与权益的结合。其中实物包括土地、建筑物、其他附着物、以及由土地和建筑物组成的整体（含物）；权益部分包括法律规定的各种全能及行使这些权能所能获得的利益。在我国大陆，不动产主要指房地产。1.不动产实物：看得见、摸的着的部分（1）土地。关于土地，人们有各种不同的认识，其中最有代表性的观点有三种：第一种观点认为（狭义）：土地是指地球表面的陆地；第二种观点认为（广义）：土地不仅包含地球表面的陆地，也包括水域，是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然历史综合体；第三种观点认为（最广义）：指自然资源，除了包括地球表面陆地和被水覆盖的部分，还包括阳光、空气、水、热能、风力等自然赋予的一切有形和无形的自然力在内。土地的形状、地形、地势、土壤、地基、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等哪些是房地产实物？（2）建筑物建筑物是指人工将建筑材料、建筑构配件和设备等营造而成的整体，包括房屋和构筑物两大类。根据建筑物的用途，通常可分为生产性建筑和非生产性建筑两大类。（3）其他附着物（Fixtures）是指附着于土地，只有在与土地不分离的状态下才能使用物体。举例说明哪些是地上附着物？如：房屋、桥梁、水井、地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等。从法律的角度：民法通则未做具体的规定，但最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第186条规定：“土地，附着于土地的建筑物及其它定着物，建筑物的固定附属设备为不动产”。

土地:包括地下及上空，但法律另有规定的除外，如矿产资源、文物属于国家所有等。附属于土地的建筑物及其它定着物:房屋、桥梁、水井、地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等。建筑物的固定附属设备:排水管道、电力、热力系统等。（1）位置；（2）面积（3）四至；（4）形状；（5）产权状况；（6）利用状况；（7）规划设计要求；（8）出入口方位；（9）土地生熟程度；（10）地质、水文和气象条件；对一宗土地的基本认识土地生熟程度(基础设施)——七通一平：通水、通电、通路、通气、通讯、通热、排水。

某工业企业拥有一宗地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该公司所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500平方米。宗地东高西低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产取水（附近无市政供水管网）宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3米宽挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤土，种植本地草种，内有十字型道路，外有2千米长的道路与国道相连，宗地有11栋建筑物，其中办公楼一栋，仓库1栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋，企业用电来自3000米外的变电站，企业通讯网络及设施齐全。土地使用权无特别限制，假定你是该评估公司的土地估价师，请回答下列问题：2（本问题5分）根据上述条件，列出已知宗地的个别条件。（1）位置：土地位于华南H市，远离城区；（2）面积：总面积为1500平方米；（3）四至；无；（4）形状：宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形；种植有3米宽挡风树木，四周有砖混围墙；（5）产权状况:土地使用权无特别限制；（6）利用状况：（7）规划设计要求:独立工矿用地；（8）出入口方位：无。（9）土地生熟程度:宗地东高西低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产取水（附近无市政供水管网）;企业用电来自3000米外的变电站，企业通讯网络及设施齐全；内有十字型道路，外有2千米长的道路与国道相连。（10）地质、水文和气象条件；无。对建筑物的基本认识（1）位置；（2）面积；（3）层数和高度；（4）结构；（5）设备；（6）层高或净高；（7）空间布局；（8）装饰装修；（9）外观；（10）建成日期；（11）利用状况；（12）维修养护情况及完备程度；（13）产权状况；（14）公共服务设施完备程度几个概念：建筑高度:建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制；建筑密度:建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率；容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与用地面积的比值。计算：某宗土地面积为1000m2

，其上建筑物的基地面积为700m2，建筑物层数为4层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？建筑密度=宗地内所有建筑物的基底总面积/建筑用地面积=700/1000=0.7容积率=总建筑面积/用地面积=700*4/1000=2.8

2.不动产权益：是指无形、不可触摸，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。

房地产权益以房地产权利为基础，包括：

①房地产的各种权利。——所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。

②受到其他房地产权利限制的房地产权利。——设立了地役权、抵押权的房屋所有权或建设用地使用权。③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。——城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。

④房地产的额外利益或收益。——屋顶（也称为楼顶、屋盖）或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取收入。

中国目前的不动产权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、地上权、地役权、典权。1、所有权指依法对不动产所拥有的全面支配和处置权，包括收益权、使用权、占有权和处分权。2、使用权指依法对不动产进行利用、管理并取得收益的权利，包括收益权、使用权、占有权。3、租赁权不动产权利人与承租人签定一定年限的不动产租赁合同，并收取租金的权利。例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年的房屋租赁合同，承租人即取得了该房屋10年期限的租赁权。4、抵押权债权人对债务人或第三者作为担保的不动产在债务不能履行时，有将其销售得到清偿的权利。5、地上权在他人的土地上拥有建筑物或其他工作物为目的，而使用其土地的权利。6．地役权以他人的土地供自己方便使用的权利，如通行、引水、排水等。7、典权承租人支付典价，占有出租人的不动产有使用和收益的权利。典期届满后，出典人如不赎回出典物，承典人即取得典物所有权。债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。因此，债权被称为“对人权”、“相对权”。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。由于物权是直接支配物的权利，所以物权被称为“绝对权”；物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又被称为“对世权”。如果特定的房地产，既有物权又有债权的，优先保护物权。如果有两个以上物权的，优先保护先设立的物权。“物权优先”“时间优先”。所有权是自物权，其他的是他物权。他物权中，抵押权是担保物权，其他的他物权是用益物权。3.房地产区位的含义房地产区位（location）是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。（1）一宗房地产的位置包括：①坐落，即该宗房地产所在的具体地点（如门牌号等）。②方位，即该宗房地产所在的方向和位置，特别是在所在区域（如城市、住宅小区、十字路口地区等）中的方向和位置。③与相关场所的距离，如该房地产离市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近。④临街（路）状况，即该房地产是临街还是不临街，是一面临街还是两面临街等。⑤朝向，即该宗房地产的建筑物正门或房间窗户等正对着的方向。⑥楼层，即当该宗房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层。（2）一宗房地产的交通条件：是指进出该宗房地产的方便程度——通达性，可分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性。用“可及性”表达由“外”到“内”——“进来”的方便程度。用“便捷性”表达由“内”到“外”——“出去”的方便程度，是为了更好地衡量和描述一宗房地产的交通。某些房地产由于受单行道、道路隔离带、立交桥、交通出入口方位等的影响，其由外到内的方便程度与由内到外的方便程度是不同的。（3）一宗房地产的外部配套设施是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。如果是该宗房地产内部的配套设施，则属于该宗房地产的实物因素。基础设施一般是指道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施。公共服务设施一般是指教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施。（4）一宗房地产的周围环境和景观是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中，人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰等）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。“location，locationandlocation”是西方认为的投资房地产的三大秘诀，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。4.本书对不动产的用词在不动产估价中，往往需要对实物不同的不动产单独估价，为明确起见，本书主要采用“土地”、“建筑物”、“不动产”三个关键词。①土地：仅指不动产中的土地部分，无论是否存在固定于该土地范围内的建筑物，在对土地估价时，都不包含该土地范围内的建筑物价格。②建筑物：仅指不动产中的建筑物的部分，在对建筑物估价时，也不包含该建筑物所占用的土地价格。③不动产：既可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物整体，在评估时，若为特别指明，一般指评估土地和建筑物的整体的价格。（房地产估价）无建筑物的土地：这是一块无建筑物的空地。图例:有建筑物的土地：该块土地上虽然建有建筑物，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视建筑物的存在；②考虑建筑物存在的影响。建筑物:建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视土地的存在；②考虑土地存在的影响。房地：下有土地，上有建筑物，此时把土地与建筑物也作为一个整体来看待。房地产含义的总结二、不动产的特性（一）自然特性1、不可移动性2、耐久性3、个别性4、数量有限性（二）社会经济特性1、用途多样性2、涉及广泛性3、权益受限性4、难以变现性5、保值增值性三、不动产的分类1、按用途分类（10类）居住房地产；商业房地产；办公房地产；旅馆房地产；餐饮房地产；

体育和娱乐房地产；工业房地产；农业房地产；特殊用途房地产；综合用途房地产。2.按开发程度分类（5类）（1）生地——无基础设施；（2）毛地——有基础设施＋未拆迁；（3）熟地——完善的基础设施＋场地平整可直接建造建筑物；（4）在建工程——已开工但尚未建成，不具备使用条件的项目（包括缓建工程）。【重点】缓建工程也是在建工程,，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志，有无工程竣工验收报告。

（5）现房——已建造完成＋可直接使用。

一般而言，“生地”、“熟地”重点着眼于建设；而“毛地”、“净地”更多着眼于出让。

生地、熟地、毛地、净地的区别

生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。

毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。

净地指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、平整，土地权利单一的土地。【重点】熟地的类型都是指场地平整，三通指水、电、路；五通指水（供水和排水）电、路再加上电信；七通再加上热力和燃气。记忆窍门：三通最简单，都知道；记七通，七，和气，音通，再就是热力，热力是基础设施中较高的要求，南方地区可以不要求供应热力，所以在七通中。记“七气热”。

1.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米。【2008年真题】A.98B.102C.108D.1164.按实物形态分类（9类）（假设开发法中用到）（1）土地——分为空地和有建筑物的土地（2）建筑物——分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物（3）土地与建筑物的综合体土地＋现房土地＋在建工程（4）房地产的局部（5）未来状况下的房地产——期房

（6）已经灭失的房地产——如已拆迁和完全损毁的房屋（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分建筑物的装饰装修部分不可修复的房地产损害造成的价值减损（8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产（9）整体资产中的房地产5、按是否有收益分类（2类）收益性房地产：指能直接产生租赁收益或者其他经济收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。非收益性房地产：指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该宗房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有产生经济收益的能力。例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有产生经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象在直接产生经济收益，该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过“市场法”来求取。收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。6、按经营方式分类房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用四种，相应地可把房地产分为四类：销售的房地产出租的房地产营业的房地产自用的房地产

说明下列房地产属于哪类经营方式：商店、餐馆;公寓、写字楼;旅馆、影剧院;行政办公楼、学校、特殊厂房？销售——可采用市场法；出租——可采用收益法；营业——可采用收益法；自用——主要用成本法。7.按权益状况分类（20类，考试中密集出题的重点）（1）“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。（2）“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产，如房改成本价购买的公有住房，以及经济适用房。（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇村企业房地产，以及农村村民住宅等。（4）共有的房地产。又可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产。共有与单独所有相比，是单个共有人不能自作主张，其权利要受其他共有人的制约。“干净”的含义（6大特征）房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖欠建设工程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。（5）有限产权或部分产权的房地产。典型的是以房改标准价购买的公有住房。这种产权的住房可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成本价转为完全产权。（6）有租约限制的房地产。（7）设立了地役权的房地产。即该房地产为他人提供了有限的使用权，例如允许他人通行，《物权法》称之为“供役地”。（8）设立了抵押权的房地产。即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位。（9）有拖欠建设工程价款的房地产。建筑工程价款包括为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约带来的损失。（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费的行为；违反规定实施的，不予补偿。《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日建设部令第98号发布）第八条规定，已依法公告列入征收、征用范围的房地产，不得设定抵押。（11）被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。（12）开发建设手续不齐全的房地产。例如，没有《建设用地规划许可证》或者《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的房地产。（13）房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产。（14）临时用地或者临时建筑的房地产。又可分为未超过批准期限的临时用地、临时建筑和超过批准期限的临时用地、临时建筑。（15）违法占地或者违法、违章建筑的房地产。（16）房地产的租赁权。（17）地役权。（18）房地产的抵押权。（19）房地产的空间利用权。又可分为地下空间利用权和地上空间利用权。例如，可在其上加盖房屋或树立广告牌的屋顶。（20）房地产中的无形资产。某些包含无形资产的房地产，例如包含特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将其中的无形资产价值从房地产价值中分离出来。思考：如何界定不动产的价格？1、王先生于2003年1月以28.7万从不动产公司购得房屋一套，2004年9月赵先生则以30.2万买下该房屋；2、张先生支付30万买得150平方米的具有70年土地使用权的住宅用房一栋，而李小姐则以相同的价格购得仅有60平方米商业店铺，同时周小姐则每月支付2000元的租金而享有相同区位下60平方米的商业店面的租赁使用权；第二节不动产价格第二节不动产价格一、不动产价格的概念对于不动产估价而言，主要是从量上把握不动产的交换价值，可将不动产价格定义为：不动产价格是指在某个时点上取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。此定义有三层含义：第一，不动产价格随市场供求关系变动；第二，不同的不动产权益对应与不同价格；第三，这种代价一般以货币形式支付，但也可以实物或劳务等其他形式支付。第二节不动产价格二、不动产价格的形成1、有用性——满足人们欲望的能力。2、稀缺性——物以稀为贵。3、有效需求——买得起，有购买能力。在现实生活中，各种不动产价格的高低，同一不动产价格的变动，实际上是由这三者程度的不同及其变化引起的，它通过市场供求关系反映出来。三、不动产价格类型（一）按房地产价格形成原因（成因）不同划分1.成交价格2.市场价格3.理论价格4.公开市场价格5.评估价格1、成交价格

――实际成交价，是交易双方实际达成交易的价格。（两个特点：是已经完成的事实，是个别价格）成交价格是介于买家（买方认为的最低价）与卖家（卖方认为的最高价）之间的。【难点】最低卖价、最高买价、成交价之间的关系当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能。三者关系：最高买价≥成交价≥最低卖价。最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间实际成交价格落在区间的某个位置取决于：该种房地产是处于买方市场还是卖方市场，买卖双方相对的议价能力【重点】买方市场与卖方市场买方市场，供大于求，相对过剩，买方主动。成交价偏向最低卖价。卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主动。成交价偏向最高买价。成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，因此，成交价格可分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格。反之，则为非正常成交价格。所谓特殊交易，包括利害关系人之间、对交易对象或比较行情缺乏了解、急于出售或急于购买、人民法院拍卖、有人为哄抬、对交易对象有特殊偏好、相邻房地产合并、受迷信影响等的交易。正常成交价格形成条件（7个）：

■公开市场■交易对象本身具备市场性■众多的买者和卖者■买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿■自私且理性的经济行为（经济人假定）■买者和卖者都具有完全信息■适当的期间完成交易，不急于出售或购买2、市场价格

――是指某区域某类房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。（平均数、中位数或众数）3、理论价格

――是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格。理论价格不是事实，但又是客观存在的。如：通过数学模型计算出来的价格。4、公开市场价值（简称市场价值）

――是指交易双方在完全竞争市场上所能形成的价格。完全竞争市场的四个条件：（一）市场上有众多的生产者和消费者，任何一个生产者或消费者都不能影响市场价格。（二）企业生产的产品具有同质性，不存在差别。（三）市场信息畅通准确，市场参与者充分了解各种情况。（四）各种资源都能够充分地流动。5、评估价格

――又称估计价值，简称评估价、评估值或评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估计、推测或判断的结果。评估价格也不是事实。值得注意的是，由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同，同一宗房地产，不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。所以为求评估价格客观合理，必须建立健全估价制度，制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。一般来说，具有丰富经验的估价人员评估出的价格，较接近于市价。从理论上所，一个良好的评估价格=公平市价=理论价格思考：下图表达了?二、政府对价格管理或干预的程度有关来划分

1、市场调节价：由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格2、政府指导价：由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。3、政府定价：由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，由于经营者应执行政府定价，所以估价结果应以政府定价为准。例如《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布）第三十条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。”可见，从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。例如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。

数据来源：1999年湖北省直单位成本价出售公有住房及已售标准价住房向成本价过渡实施办法政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；最低限价也称为最低保护价，是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格。因此，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。政府对价格的干预，还有规定价格构成或利润率等。例如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润率控制在3%以下。对于这类房地产，估价也应依据这些规定进行。请问：在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价；新建的经济适用房；商品房各用什么价格？政府指导价主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格及经济适用房销售价格。基准地价：是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，按照法定最高使用年限和基准容积率的土地使用权，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。标定地价：指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。房屋重置价格：在估价时点采用此时的建筑材料、建筑构配件和建筑技术等重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房屋所需要的一切合理和必要的费用、税金并加上所得的利润，能够体现此时价格水平的货币值。苏州市物价局关于确定2010年度苏州市房屋基本重置价格的通知（苏住建〔2010〕143号）三、按房地产权属划分

1、所有权价格2、使用权价格3、其他权益的价格四、按使用目的不同划分（不同的经济行为）――买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征用价值五、按房地产交易方式来划分

――拍卖价格、招标价格、协议价格

六、按商品房销售中出现的价格划分

1、起价：指所销售的商品房的最低价格

2、标价：报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格

3、成交价：商品房买卖双方的实际交易价格

4、均价：销售商品房的平均价格，有标价的平均价格和成交价格的平均价格七、按房地产的表示单位划分

――总价格、单位价格、楼面地价八、按估价方法划分

1、收益价格：指采用收益法评估出的房地产价格

2、比准价格：指采用市场比较法评估出的房地产价格

3、积算价格（成本价格）：采用成本法评估出的房地产价格1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：10000元/m2，8000元/m2，5000元/m2，其容积率分别是6、4、2。这三块地其他条件完全相同，假如你是购买者，你会购买（）。

A.甲B.乙C.丙D.无法确定2、拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间在正常的市场情况下的大小关系为？3、楼面地价是（）之比。

A.土地总价与土地总面积C.土地单价与建筑容积率

B.土地总价与建筑总面积D.土地单价与建筑覆盖率4、房地产之所以有高价格，其前提条件是？5、下列属于非收益权房地产的有（）

A.私人宅邸B.未开发的土地C.政府办公楼

D.商务办公楼E.教学、寺庙6、土地的标定地价是某时标准宗地价格，而基准地价是某时期区域性土地平均单价。（）7、房地产价格是房地产价值的货币表现，即房产和地产在形成过程中所消耗的全部社会必要劳动而形成的价值的货币表现。（）（二）按实物形态分类1.土地价格2.建筑物价格3.不动产价格1、土地价格（1）按土地性质和开发程度不同：生地价格；毛地价格；熟地价格（2）按土地使用权取得市场的不同：出让价格、转让价格（3）按价格表示单位不同：总地价、单位地价、建筑物单价、房地单价。补充知识：飞地，又称“插花地”，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。不动产总价格：一宗不动产的总体价格。单位价格：土地单价=单位土地面积的土地价格建筑物单价=单位建筑物面积的建筑物价格。房地单价=单位建筑面积的房地价格。楼面地价=土地总价格/建筑总面积。是一种特殊的土地单价，是平均分摊到单位建筑面积上的土地价格。这三种价格哪种更能反映不动产价格水平的高低？注意：在现实生活中楼面地价比土地单价更能反映土地的价格水平！例题：有甲、乙两块土地面积都为10000m2，甲土地的单价为700元/m2，乙土地的单价为510元/m2，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，（1）如果容积率相同，则明智的买者会购买哪块土地？为什么？（2）但如果甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，其他条件完全相同，则明智的买者又会购买哪块土地？为什么？例题：某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/㎡，楼面地价为1200元/㎡，则该宗土地的总价为（）万元。（2006年试题）

A．96

B．192C．240

D．480

补地价的理论数额一般根据者地在发生上述改变的前后所获土地的差额记取。对于增加容积率:补地价额=[（增加后的容积率-原容积率）/原容积率]*原地价2、建筑物价格：仅指建筑物部分的价格，不包含建筑物所占用的土地价格3、不动产价格：又称为房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格。房地产价格=建筑物价格+土地价格不动产价格（1）按不动产交易付款方式不同：实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。（2）按交易标的状况的不同：现房价格：当交易标的物为建筑物已建成的不动产时，即为现房价格；期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。（3）按不动产销售习惯：起价：是指所销售的商品房的最低价格；标价：是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售的价格，即卖方的要价；成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格；均价：是指所销售商品房的价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。（三）按不同的经济行为分1.买卖价格2.租赁价格3.抵押价值4.保险价值5.课税价值6.征收价值1、买卖价格：通过市场买卖交易方式转移不动产权的价格；包括：土地使用权有偿出让的买卖价格和土地所有权和房屋所有权同时出让的买卖价格。2、租赁价格：不改变不动产的归属关系。出租人将不动产按双方约定的租约出租给承租人使用，承租人向出租人支付的租金。土地租金即为地租。不动产整体出租租金体现在房租上。已有租赁关系的不动产转让时，一般只是业主发生变化，原租约有关规定在租赁期内继续有效，租金保持不变或根据原租约规定变化。3、抵押价值：从理论上讲，不动产抵押价值应当是假设债务期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押不动产最可能所得的价款或者抵押不动产折价的价值和除优先受偿的款额后的余额。4、保险价值：是将不动产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。5、课税价值：是指为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。6、征收价值：市政府强制取得不动产时应给予的补偿金额。第三节不动产价格影响因素由于人们对影响不动产价格因素认识的角度不同，因此出现了多种分类方法。经过分析和对比，我们把影响不动产价格的因素归纳划分为：一般因素、地域因素和个别因素三大类，分别对应于全局、局部和个别性影响因素。第一种分类体系

□一般因素，对大范围的房地产普遍产生共同影响，如经济发展、货币政策、利率、汇率等

□区域因素，只对一定区域内的房地产产生影响，如城市规划调整、环境状况等

□个别因素，仅对估价对象房地产产生影响。主要是自身因素，如区位、权益、实物等。

第二种分类体系

■自身因素

□区位因素

□实物因素

□权益因素

■外部因素

□人口因素

□制度政策因素

□经济因素

□社会因素

□国际因素

□心理因素

□其他因素自身因素房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格高低。房地产自身因素又可分为实物因素、权益因素和区位因素三类。1.实物因素（1）土地实物因素

1）土地面积举例说明为什么面积过于狭小或面积过大都会影响土地价格？2）土地形状说明规则或不规则对于低价有什么影响？3）地形、地势由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发建设成本、利用价值或者景观等，从而影响其价格。4）地基（工程地质）地基状况是指地基的承载力、稳定性、地下水位等。5）土壤这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。6）土地开发程度

一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度，七通一平>五通一平>三通一平

（2）建筑物实物因素1）建筑规模建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。2）外观建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大影响。3）建筑结构不同结构的建筑物的造价一般不同，这通常也会反映到其价值上来。钢筋混凝土结构>砖混结构>砖木结构;4）设施设备建筑物的设施设备是否齐全、完好，例如是否有电梯、中央空调、集中供热、宽带等，对其价值有很大影响。5）装饰装修房屋按照装饰装修的程度，可分为精装修、粗装修和毛坯房三大类。6）层高和室内净高人们对建筑物空间的需求本质上是对建筑物内部立体空间的需求，而不仅仅是平面，因此层高或净高对房地产价格也会有影响。7）空间布局一般地说，平面布置合理、交通联系方便、有利于使用的，价值就高，反之，价值则低。尤其是住宅，平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价格高低的重要因素之一。8）日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水9）维修情况及完损程度建筑物的完损程度是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等。2.权益因素因为房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，会影响周围和社会公众的利益。对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面：①房地产权利的设立和行使的限制；权利是否完整（干净与否）、是否是共有产权（共有房地产，如共有人较多可能影响成交价格低于正常价格）、是否设立了他项权利。如，地役权的存在会降低供役地的价值。②房地产使用管制；如耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显：在城市发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地的情况下，如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然较低，而如果一旦允许改变用途，则地价会大幅度上涨。③房地产相邻关系的限制。应当为相邻权利人提供的必要便利（3项便利）

用水、排水提供必要便利通行的便利对相邻人因建造修缮建筑物以及铺设管线提供便利不得损害相邻人的以下权利（3项义务）1.不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照2.不得违反国家规定弃置固体废物、排入污染物3.挖掘土地、铺设管线等不得危及相邻房地产的安全3.区位因素区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。居住房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境和景观、公共服务设施完备程度。例如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心区还是边缘地带，是临街还是不临街，价格会有很大的差异。尤其是城市土地，其价格的高低几